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      2. 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)論文

        時間:2021-07-12 08:45:32 論文 我要投稿
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        農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)論文

          在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中,評估環(huán)節(jié)是一個重要的環(huán)節(jié)。我國實施農(nóng)地流轉(zhuǎn),不僅是是應(yīng)新時期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)代化需求的基本方式,而且還是促進小農(nóng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變和發(fā)展的重要措施。下面是小編整理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)論文,歡迎來參考!

        農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)論文

          摘要:在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估環(huán)節(jié)中,應(yīng)注意的問題較多,才能更好地確保評估的科學(xué)性和全面性。

          關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn);評估環(huán)節(jié);注意問題

          1市場比較法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析

          一是在采用這一方法對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估時,應(yīng)緊密結(jié)合其交易情況和日期以及區(qū)域因素和個別因素等進行修正,由于其比較基準不同,主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中,直接比較法,主要是:待估價對象價格=可比實例價格×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。而間接比較法,主要是根據(jù)可比實例價格、正常交易情況、估價時點價格、同一區(qū)域價格、相同條件價格等對待估對象價格。二是在選擇比較案例時,應(yīng)始終堅持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區(qū)相同,再次選類似的地區(qū);(2)土地的利用類型相同;(3)價格類型相同,亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價期日相近,但是必須在3年之內(nèi);(5)正常交易,或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實例必須大于等于3個。三是在比較案例調(diào)查時,其成交價格應(yīng)結(jié)合其價格類型與計量單位來確定,在交易過程中,需要結(jié)合農(nóng)地定級估價成果資料以及自然條件、社會經(jīng)濟、特殊條件等帶來的影響,最終確定交易合同,并在交易合同中對付款的方式和付款的時間進行確定。

          2收益還原法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析

          一是在收益原則方面,主要是堅持客觀性、全面性、地域分異的原則。就客觀性原則來看,其產(chǎn)出主要是在耕作制度確定的前提下,結(jié)合復(fù)種指數(shù)條件,得出的正常使用和經(jīng)營以及持續(xù)穩(wěn)定前提下得出的產(chǎn)量。就費用來看,主要是年平均的客觀總費用。就全面性原則來看,其產(chǎn)出主要是主產(chǎn)品與副產(chǎn)品。其成本主要農(nóng)地維護費與生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費用。就地域分異原則來看,主要是在收集評估地塊的產(chǎn)出成本和生產(chǎn)成本。二是在收集內(nèi)容上,主要包含農(nóng)產(chǎn)品的總量、價格以及生產(chǎn)成本。在收集時,至少要有三年以上的數(shù)據(jù),對類似地塊產(chǎn)出以及產(chǎn)量修正。收集近三年的市場批發(fā)價格和收購價格的平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計算時,就生產(chǎn)經(jīng)營用地而言,主要是結(jié)合主副產(chǎn)品以及旅游收入。在租賃經(jīng)營用地上,主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時,主要是采用租價比方法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。在對風(fēng)險值進行分析,由于地域風(fēng)險存在較大的差異,加上自然風(fēng)險與市場風(fēng)險的雙重性,市場風(fēng)險和價格波動較大,所以需要對其參考值進行合理的確定。五是在計算收益價格時,由于生產(chǎn)成本難以控制和把控,除了自然因素之外,收益受到經(jīng)營者自身的.資金和知識以及勞務(wù)程度等方面帶來的影響較大,所以需要采用客觀收益。當收益不足,或者市場價格變化影響較大時,應(yīng)采取多年平均收益來計算收益價格。

          3成本逼近法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析

          一是在土地取得費確定時,對于農(nóng)田四荒地使用權(quán)的取得,主要是采取承包和拍賣以及招標和公開協(xié)商的方式來取得,而土地取得費則需要采取競標和競價與雙方協(xié)議的方式來確定。而針對農(nóng)村的集體組織、大型國有農(nóng)場尚未開發(fā)或者擱荒農(nóng)地取得時,主要是采空區(qū)對外出租的方式來確定,而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費。而在二次轉(zhuǎn)包時,主要是將剩余年限土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給后續(xù)承包人,并支付相應(yīng)租金獲得土地取得費。二是在對農(nóng)地開發(fā)費用確定時,主要是采取工程預(yù)算、類似工程費用比較的方式來確定。也可以根據(jù)國土管理的農(nóng)地開發(fā)整理項目投資標準等作為參考。而在確定稅費時,主要是對營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加稅等進行確定。而在確定開發(fā)利息時,主要是對計息項目、周期、方式、利率等。在確定開發(fā)利潤,主要是對計算方式、利潤率進行確定。在確定增值收益時,應(yīng)對增值收益的構(gòu)成進行明確,結(jié)合增值收益率,對計算價格進行確定,并對年期、區(qū)位進行修正。

          4剩余法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析

          一是對待評估流轉(zhuǎn)農(nóng)地進行調(diào)查,主要是結(jié)合其自然因素和社會經(jīng)濟以及特殊因素帶來的影響,并對農(nóng)地權(quán)利狀況進行確定。而對其最有效的利用方式進行確定時,主要是對其農(nóng)地投產(chǎn)比進行評價,結(jié)合其自然和社會經(jīng)濟以及區(qū)域情況等,對其最有效的利用方式進行確定。也可以通過對待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地所在區(qū)域的產(chǎn)投比,對其最終的利用方式進行確定。二是對流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)之后對其價格進行估算時,主要生長期市場比較和收益還原以及長期趨勢等方法進行確定。在采用長期趨勢法,主要是及時的獲取數(shù)據(jù)資料,并強化對其的處理,選擇農(nóng)地價格的影響因素以及價格影響因素的量化,并建立和應(yīng)用預(yù)測模型。三是對流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)成本進行確定,主要包含農(nóng)地基本設(shè)施費用、土地熟化費用、稅費和利息以及利潤等。待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地的價格=開發(fā)之后的農(nóng)地價格-開發(fā)成本-開發(fā)利潤。

          5結(jié)語

          綜上所述,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)注意的問題較多,市場比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見的評估方法,在實際應(yīng)用中,需要注意的問題較多,因而必須引起我們的重視,才能更好地對農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格進行評估。

          參考文獻:

         。1]韋慧云,張煦.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時土地評估需注意的問題[J].品牌,

         。2]王慧青,尹少華.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問題及對策[J].特區(qū)經(jīng)濟,

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