2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》備考試題
1.某套住宅建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為( )元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
2.為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
3.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/㎡，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的.5%繳納有關(guān)稅費;買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于( )。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
4.為評估某宗房地產(chǎn)2006年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2006年4月末，該類房地產(chǎn)自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2006年10月末的價格為( ) 元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
5.為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進(jìn)行處理后的單價為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
6.評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000 元/㎡，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為( )元/㎡。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
7.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/㎡。該可比實例在2004年10月末的價格為( )。
A.2648元/㎡
B.2688元/㎡
C.2708元/㎡
D.2734元/㎡
8.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價格最接近于( )㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
9.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
10.某房地產(chǎn)正常年收益為6000萬元，直接資本化率為10%，房地產(chǎn)價格應(yīng)為( )元。
A.54000
B.32010
C.48000
D.60000
參考答案
1. A 【解析】：使用面積=100×0.8=80(㎡)
建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/㎡)
參見教材P181
2. D 【解析】：可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/(1-應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場狀況調(diào)整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)
參見教材P187
3. D 【解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)
參見教材P187
4. B 【解析】：該可比實例在2006年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)
參見教材P191
5. A 【解析】：4000×95/100=3800(元/㎡)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。
參見教材P191
6. A 【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時，應(yīng)從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。
2005年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。
參見教材P191
7. C 【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數(shù)為5;2004年6月末至2004年10月末的期數(shù)為4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。
參見教材P191
8. D 【解析】：可比實例正常市場價格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。
房地產(chǎn)狀況調(diào)整：408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。
市場狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。
參見教材P189、191
9. D 【解析】：參見教材P216。該房地產(chǎn)的收益價格為：
10. D 【解析】：參見教材P211，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益/直接資本化率=6000/10%=60000(元)。
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