物業(yè)管家參與工程前期介入的意義本科論文
摘 要:作為一名客服管家,在交付之后首先要管理的就是裝修管理,在交付之后,很多業(yè)主就開(kāi)始著手裝修了,在裝修之前,管家就要給業(yè)主提出一些裝修上的建議,在裝修中,管家要監(jiān)督裝修,防止違章裝修的現(xiàn)象出現(xiàn).而管家要在裝修管理中做的好,必須了解房屋的戶型結(jié)構(gòu),跟隨工程的前期介入讓我學(xué)到了很多,為今后的裝修管理做好鋪墊.
關(guān)鍵詞: 九龍倉(cāng)物業(yè) 客服管家 工程前期介入 驗(yàn)房 房屋交付
一、實(shí)習(xí)公司簡(jiǎn)介
無(wú)錫九龍倉(cāng)物業(yè)管理有限公司是香港最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一"九龍倉(cāng)集團(tuán)"旗下專屬子公司,專門(mén)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè).公司自成立以來(lái),嚴(yán)格遵循"業(yè)主至上、服務(wù)第一"的工作宗旨,大力倡導(dǎo)"嚴(yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)"的工作精神.在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上,融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),結(jié)合中國(guó)內(nèi)地的實(shí)際國(guó)情,探索出具有中國(guó)特色的物業(yè)管理模式.公司以此模式為手段開(kāi)展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),全心全意為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境.無(wú)錫九龍倉(cāng)物業(yè)管理公司在實(shí)施各受托小區(qū)物業(yè)管理的過(guò)程中,確立了高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),走社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理新路,不斷適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住戶的需求.公司的質(zhì)量方針是"為業(yè)主及物業(yè)使用人提供安全、清潔、優(yōu)美、 舒適、方便的生活和工作環(huán)境"公司將盡心盡力為每位業(yè)主排憂解難.
二、實(shí)習(xí)崗位職責(zé)
我所實(shí)習(xí)的國(guó)賓1號(hào)正是九龍倉(cāng)在蘇州的一個(gè)項(xiàng)目,在那里我參與了國(guó)賓項(xiàng)目一個(gè)完整的前期介入,一直到交房結(jié)束.國(guó)賓1號(hào)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大道,地處雙湖高端住宅板塊,坐擁李公堤商業(yè)水街、高爾夫球場(chǎng)等稀缺資源,進(jìn)得城市繁華,退享人生靜謐.九龍倉(cāng)國(guó)賓1號(hào)呈南北帶狀分布,是九龍倉(cāng)在雙湖板塊開(kāi)發(fā)的一個(gè)高端別墅項(xiàng)目,集高端雙拼、獨(dú)棟別墅于一體.在這里,我所實(shí)習(xí)的崗位是物業(yè)客服管家,所謂管家就是要管一些東西,在小區(qū)房屋交付后,小區(qū)內(nèi)會(huì)迎來(lái)大批的裝修隊(duì)伍在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行裝修,而我們管家在這時(shí)候所要做的就是對(duì)裝修進(jìn)行嚴(yán)格的管理,維持小區(qū)內(nèi)的一個(gè)正常的裝修環(huán)境.在業(yè)主辦理裝修手續(xù)的過(guò)程中,要對(duì)業(yè)主的裝修圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核,其中的'違章裝修要指出,避免業(yè)主在裝修的過(guò)程中出現(xiàn)違章裝修,破壞小區(qū)的居住環(huán)境.在審核圖紙的過(guò)程中,我們管家也要為業(yè)主提出一些合理的建議,避免業(yè)主在裝修之后入住出現(xiàn)一些因?yàn)檠b修而造成的生活問(wèn)題.在業(yè)主裝修的過(guò)程中,為了防止業(yè)主私下違章裝修,管家會(huì)每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行一次巡查,巡查裝修工人的出入證、了解裝修工人的一個(gè)裝修進(jìn)度和對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的一個(gè)檢查,確保在裝修過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)違章裝修.當(dāng)業(yè)主入住之后,我們管家則需要負(fù)責(zé)的就是小區(qū)日常的管理,對(duì)小區(qū)進(jìn)行每日巡查,處理業(yè)主的訴求,為業(yè)主提供滿意高檔的管家式服務(wù).對(duì)于管家來(lái)說(shuō),裝修管理是一個(gè)相對(duì)于后期小區(qū)正常運(yùn)行比較有難度的,而要做好裝修管理,必須要對(duì)小區(qū)有個(gè)深刻的認(rèn)識(shí)和了解,要知道小區(qū)有多少戶,多少戶已經(jīng)交付入住,多少戶正在裝修,多少戶正在空置,這些都是管家在裝修管理中需要了解的,而最重要的則是,對(duì)小區(qū)內(nèi)所有戶型的一個(gè)了解,要了解每一戶的戶型,了解它的房屋構(gòu)造管線的走向、設(shè)備設(shè)施使用功能以及隱蔽工程情況都相當(dāng)清楚.舉個(gè)例子來(lái)說(shuō),在裝修過(guò)程中,業(yè)主會(huì)向我們管家提出一些裝修上的疑惑,會(huì)問(wèn)我們,某個(gè)房間沒(méi)有外機(jī)位空調(diào)外機(jī)怎么裝,還有空調(diào)洞應(yīng)該打在哪里.而我們必須在熟悉了戶型的情況下,才能可以給業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù).綜上所述,為了能讓我們管家了解小區(qū)的戶型結(jié)構(gòu),在物業(yè)前期介入的時(shí)候,跟隨工程進(jìn)行工程上的房屋監(jiān)理介入,會(huì)讓管家對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有深刻的了解,對(duì)管家客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量作用很大.
三、管家參與工程前期介入的重要性
作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō),工程的前期介入也是很有必要性的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交房之后將面臨著以后接管驗(yàn)收及維修保養(yǎng)的任務(wù),而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會(huì)增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量,而且,由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料,對(duì)所發(fā)現(xiàn)的缺陷問(wèn)題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)發(fā)商和施工單位共同磋商,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式,布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見(jiàn)這樣有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行.另一方面,在物業(yè)驗(yàn)收接管前早期介入,有利于對(duì)土建結(jié)構(gòu),管線走向,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝等情況的了解,能為驗(yàn)收接管以及日后的管理,養(yǎng)護(hù)等打下基礎(chǔ).早期介入可以優(yōu)化設(shè)計(jì),減少不必要的后期麻煩.物業(yè)管理公司可以在早期就與該物業(yè)有關(guān)的各部門(mén)打好招呼,疏通渠道,讓后期的入住工作得以順利進(jìn)行.從我們已建成物業(yè)情況看,工程質(zhì)量不理想已成為普遍現(xiàn)象,如房頂、墻體、窗臺(tái)滲漏水,門(mén)窗變形,地坪起沙,排水管不通暢,設(shè)備沒(méi)有接地裝置等等已成為建筑上的通病,同時(shí)也成為業(yè)主集中投訴的焦點(diǎn),出現(xiàn)這些問(wèn)題主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商只注重房屋的承重結(jié)構(gòu),而站在物業(yè)的角度來(lái)說(shuō),物業(yè)的使用功能將是將來(lái)的管理重點(diǎn),由于看法不同,因而造成了物業(yè)在后期管理的過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)這樣的一種情況.而物業(yè)管理公司將成為今后該物業(yè)的管理者,他們必須以將來(lái)是否利于管理的角度分析工程質(zhì)量問(wèn)題:一是要改變工程監(jiān)理公司監(jiān)督意識(shí);二是靠一批有專業(yè)技術(shù)、高度責(zé)任心的工程監(jiān)理公司;三是靠物業(yè)管理公司參與工程質(zhì)量監(jiān)控.物業(yè)管理公司前期介入并參與施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制和監(jiān)督,并與開(kāi)發(fā)商工程技術(shù)人員、監(jiān)理公司取長(zhǎng)補(bǔ)短,很多問(wèn)題可能就會(huì)消滅在萌芽狀態(tài)之中.
從物業(yè)管理公司工程前期介入的重要性可以看出,它對(duì)物業(yè)的后期服務(wù)關(guān)系密切,而物業(yè)管家是直接面對(duì)客戶的物業(yè)服務(wù)人員,對(duì)物業(yè)工程質(zhì)量的了解,可以增加與開(kāi)發(fā)商的共同語(yǔ)言,搭建業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就房屋質(zhì)量糾紛調(diào)解的橋梁,提高工作效率.
四、實(shí)習(xí)收獲
在參與了整個(gè)國(guó)賓1號(hào)驗(yàn)房之后,對(duì)國(guó)賓1號(hào)的房屋也有了一定的了解,但是讓我更加受益匪淺的是學(xué)會(huì)了毛坯房的檢驗(yàn),學(xué)會(huì)了一項(xiàng)重要的技能,對(duì)公司、業(yè)主和個(gè)人都有幫助.
首先經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的驗(yàn)房,大概了解了毛坯房需要檢驗(yàn)?zāi)男┓矫?首先是房屋土建的檢驗(yàn),土建上的驗(yàn)收主要是檢驗(yàn)地面墻面的是否有空鼓和裂縫,地面是否起砂起皮,陰陽(yáng)角是否方正,地平是否水平;第二個(gè)是給排水驗(yàn)收,主要就是給水管、污水管這些管道的接口是否漏水,對(duì)于空調(diào)冷凝水管和自來(lái)水的PVC管檢查的時(shí)候看是否有保溫膜保護(hù),保溫膜是否完整;對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的排水主要就是通過(guò)地漏排水,要查看陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房的地面坡度是否足夠防止水的回流,還有就是地漏不能堵塞;第三個(gè)就是強(qiáng)弱電的驗(yàn)收,在國(guó)賓主要就是檢查開(kāi)關(guān)面板是否安裝齊全,對(duì)于衛(wèi)生間和廚房的開(kāi)關(guān)面板和插座面板2米以下都要安裝防水罩.第四個(gè)就是對(duì)外立面的檢查,國(guó)賓房屋的外立面都是外掛大理石,所以在那邊檢查外立面的時(shí)候,要檢查大理石之間是否打膠完全,打膠不完全在下雨天就直接導(dǎo)致防水的漏水滲水;外觀上主要就是檢查是否有色差;最后檢查最多的就是門(mén)窗了,檢查門(mén)窗是否方正、開(kāi)關(guān)是否靈活、關(guān)閉是否嚴(yán)密、玻璃是否完好、門(mén)窗外側(cè)是否打膠、內(nèi)側(cè)是否打發(fā)泡劑、配件是否齊全.所要檢驗(yàn)的內(nèi)容其實(shí)在驗(yàn)房的記錄表單里都可以知道,但是只有親自去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)房才會(huì)了解的更多,學(xué)到更多,雖然對(duì)于我們來(lái)說(shuō),驗(yàn)房時(shí)看不出一些設(shè)計(jì)上的問(wèn)題,但是能夠檢驗(yàn)出來(lái)很多問(wèn)題也是有一種成就感.驗(yàn)房的過(guò)程中也是有一定的標(biāo)準(zhǔn)的,比如空鼓的大小小于20X20C㎡或者少于2處時(shí)則可以不記錄.驗(yàn)房的過(guò)程也是學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),之前在無(wú)錫不知道蒲主管所說(shuō)的打針,這次驗(yàn)房過(guò)程中就見(jiàn)識(shí)到了,也問(wèn)了做防水的師傅,也大概了解了是怎么樣個(gè)一回事,顧名思義也就是給滲水的地方插一根針管,沖滿防水劑,一般一夜之后就可以去除針后在修補(bǔ)一下,由于房屋天面滲水修補(bǔ)不容易打針是比較好的方法.所以說(shuō)驗(yàn)房的過(guò)程也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程,不但讓我了解了國(guó)賓別墅的構(gòu)造,也學(xué)會(huì)了驗(yàn)房的技巧.
在經(jīng)歷了一個(gè)物業(yè)公司完整的前期介入過(guò)程后,讓我印象最深刻的就是,物業(yè)前期介入的繁忙,在驗(yàn)房到交付期間整整一個(gè)月只休息了一天,而那一天還是因?yàn)樵隍?yàn)房過(guò)程中,腳后跟被大理石砸到流血才換來(lái)的,從來(lái)沒(méi)有這么長(zhǎng)時(shí)間的工作過(guò),也沒(méi)有這么忙碌過(guò).但是不管遇到什么困難,堅(jiān)持是最好的辦法,只有堅(jiān)持了才會(huì)有下一步,才能度過(guò)難關(guān).但是經(jīng)歷了一個(gè)完整的交付過(guò)程之后,不僅學(xué)到了驗(yàn)房的技巧,也了解了交付前物業(yè)需要做的準(zhǔn)備,在交付期間需要準(zhǔn)備哪些文件資料,制定怎么樣的一個(gè)交付流程才最合理.但是在經(jīng)歷了這些之后,讓我體會(huì)最深的就是,社會(huì)才是人生最好的學(xué)校,只有走上社會(huì),走上工作崗位,經(jīng)過(guò)實(shí)踐才會(huì)學(xué)的更多,學(xué)的更好,不僅僅是工作上,還是生活上,都讓我在一步步的成長(zhǎng)和進(jìn)步.但是作為管家,這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的,在今后還有許多需要我學(xué)習(xí)的地方.
五、總結(jié)
由于參與物業(yè)前期工程的介入,對(duì)于國(guó)賓房屋的戶型結(jié)構(gòu)有了一定的了解,為今后的工作打下了良好的基礎(chǔ).但是讓我受益更多的是,即切實(shí)感受到了物業(yè)工程前期介入得重要性,對(duì)書(shū)本上的介紹有了實(shí)實(shí)在在的理解,又增加了物業(yè)房屋交付的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),實(shí)習(xí)階段的這一工作經(jīng)歷,不僅對(duì)我今后的獨(dú)立開(kāi)展工作有幫助,而且對(duì)我個(gè)人今后的生活經(jīng)驗(yàn)也有所裨益,至少我懂得了如何驗(yàn)收我的房屋,驗(yàn)收的關(guān)鍵在哪里.
致 謝
在論文即將結(jié)束之時(shí),借此機(jī)會(huì),感謝院、系領(lǐng)導(dǎo)、老師在這兩年多以來(lái)對(duì)我的關(guān)心和幫助.在此尤其感謝我的論文輔導(dǎo)老師劉瑩老師,在我寫(xiě)論文期間對(duì)我的指導(dǎo)和幫助.最后,祝我們的所有老師工作順利,心想事成.
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