墨爾本市中心投資評估報(bào)告

墨爾本市中心投資評估報(bào)告

　　全澳概覽

　　經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢增長，國內(nèi)生產(chǎn)總之持續(xù)上升

　　過去的十年里，澳大利亞的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長一直是發(fā)達(dá)國家中最強(qiáng)勢的。與其他發(fā)達(dá)國家相比，即使在全球金融危機(jī)期間，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)依然表現(xiàn)出增長趨勢。審慎的金融監(jiān)管，財(cái)政和貨幣政策和強(qiáng)大的資源協(xié)力在很大程度上為澳大利亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了保駕護(hù)航的作用。從圖中可以看出，除澳大利亞的其他五個(gè)國家均出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)負(fù)增長。

　　人口持續(xù)增長

　　在最新的統(tǒng)計(jì)中，澳大利亞的人口超過了2389萬。隨著人均壽命的提高和移民的不斷涌入，國家的人口預(yù)測將在未來的幾十年里繼續(xù)增加。與其他發(fā)達(dá)國家相比，數(shù)據(jù)顯示澳大利亞的人口增長一直很強(qiáng)勁。高水平的移民，確保國家繼續(xù)受益于多元文化和強(qiáng)大的國際關(guān)系。

　　匯率

　　在2012年初，澳元對美元匯率略高于1。在過去幾年里，澳元持續(xù)貶值，澳元對美元匯率最低低至0.7。對許多外國投資者來說，這是一個(gè)機(jī)會，因?yàn)橄噍^于過去兩年，海外資金在澳洲有更強(qiáng)大的購買力。

　　墨爾本概覽

　　世界最宜居城市

　　2015年8月，墨爾本被經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部連續(xù)第五年票選為世界最宜居城市。排名顯示墨爾本的醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)隨著城市的文化的逐步多樣、環(huán)境的不斷改善和政治穩(wěn)定而持續(xù)發(fā)展。

　　人口

　　大墨爾本目前有人口約450萬居民。在未來的十年，墨爾本有望新增人口92.6萬，預(yù)計(jì)2025年總?cè)丝趯⑦_(dá)到540萬。墨爾本的人口增長速度高于澳大利亞所有城市。2055年之前，墨爾本每年將保持近9萬的人口增長平均值。預(yù)計(jì)將會在2053年超過悉尼的人口。

　　旅游業(yè)

　　過去一年的國際旅游人數(shù)，墨爾本所在的維多利亞州再創(chuàng)新高，國際游客的總開支增長速度高于東海岸各州。過去的一年里，國際游客在維多利亞州的開支高達(dá)57億美元。旅游總消費(fèi)貢獻(xiàn)約全州收入的6%。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　CommSec’s State Of The States發(fā)布于7月份的報(bào)告顯示，維多利亞州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在本年度再創(chuàng)新高，相較于前一年，將增長2.9%。墨爾本作為維多利亞州經(jīng)濟(jì)活動的樞紐，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值占全澳的6%，占全維多利亞州的27%。

　　休閑天堂

　　為了便利工作和生活，四通八達(dá)的林蔭大路貫穿墨爾本市中心，通往豐富的購物和娛樂場所。在CBD的主要購物區(qū)域包括墨爾本中心，商場和QV。其他次要購物領(lǐng)域包括南十字車站，柯林斯街，伊麗莎白街和維多利亞女王市場。

　　人口統(tǒng)計(jì)

　　人口概況

　　在過去五年中，墨爾本市中心人口顯著增長，預(yù)計(jì)未來20年將保持持續(xù)增長。這種強(qiáng)勢增長將帶動就業(yè)、教育、文化、娛樂事業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)每年將新增4.9萬新居民。人口增速每年將持續(xù)提高4.3%。到2036年，墨爾本的當(dāng)年新增居民數(shù)量將達(dá)到8.4萬。

　　年齡分布

　　墨爾本市中心的居民，約有65%的年齡在20-34歲，明顯高于大墨爾本和墨爾本市平均水平。

　　住戶結(jié)構(gòu)

　　墨爾本市中心的住戶結(jié)構(gòu)大體分為兩種，單一住戶獨(dú)居或合租。這反映了該地區(qū)的住戶大部分為學(xué)生和年輕人。

　　精英聚集

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，墨爾本市中心集中了大量白領(lǐng)和高校學(xué)生。受工作地點(diǎn)和高校位置的約束，大量白領(lǐng)與學(xué)生選擇在公司或?qū)W校附近居住。

　　(高校學(xué)生人口在墨爾本所占比例)

　　(白領(lǐng)人口在墨爾本所占比例)

　　人均收入

　　就業(yè)與教育

　　根據(jù)墨爾本城市計(jì)劃，墨爾本市中心將增加450000個(gè)就業(yè)崗位，到2051年，將增加到830000個(gè)，就業(yè)增長將促進(jìn)公共交通網(wǎng)絡(luò)的完善。墨爾本市中心將完善一系列的行業(yè)，包括金融、商業(yè)、零售，與政府管理等以增加就業(yè)崗位。作為澳大利亞經(jīng)濟(jì)向高附加值轉(zhuǎn)變的主要力量，以服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將促進(jìn)該地區(qū)的就業(yè)顯著增長。

　　大量名校聚集于墨爾本市中心，比如墨爾本皇家理工大學(xué)(RMIT)、拉籌伯大學(xué)(La Trobe Uni.)、維多利亞大學(xué)(Victoria Uni.)以及享譽(yù)盛名的墨爾本大學(xué)(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨爾本大學(xué)可容納52000名學(xué)生。稍大一些的墨爾本皇家理工大學(xué)可容納57000名學(xué)生。優(yōu)質(zhì)教育的廣泛性與高層次設(shè)施一直是學(xué)生人口的主要驅(qū)動力，大量用人單位與各大高校相隔不過幾條街，這也使得大批學(xué)生可以直接參與項(xiàng)目與活動之中。

　　基礎(chǔ)設(shè)施

　　墨爾本完美的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使其享譽(yù)全球。

　　墨爾本為了開發(fā)城市巨大潛能，制定了長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃發(fā)展愿景，預(yù)計(jì)在2051年之前，吸引人口達(dá)到710萬。人口增長必然要求配套設(shè)施的完善，如此雄心勃勃的愿景對城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也提出了更高要求。墨爾本市本身具有的良好的基礎(chǔ)設(shè)施及主要設(shè)施，在完善城市規(guī)劃下吸引了大量移民和海外投資。大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程尚在計(jì)劃之中，預(yù)期將為城市的通達(dá)性和便利度提供強(qiáng)勁助力。

　　墨爾本將分別在鐵路、公路、港口、購物市場上投入250億、60億、60億、250億澳幣，待建項(xiàng)目包括直通機(jī)場鐵路、東北高速路、墨爾本港、維多利亞女皇市場重建等。

　　住房市場

　　低利率的環(huán)境刺激了墨爾本近10年的住房市場。在過去10年里，墨爾本市中心的平均房價(jià)總趨勢一直保持穩(wěn)定增長。在最近時(shí)間，平均價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)。2015年6月的數(shù)據(jù)表明，墨爾本市中心公寓中位價(jià)已達(dá)到450500美元。在過去的十年中，平均價(jià)格上升了56%。

　　銷售周期表顯示墨爾本市中心房價(jià)呈現(xiàn)長期上升趨勢。從長線來看，墨爾本市中心的住房投資呈現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)定增長趨勢，墨爾本市中心的公寓已經(jīng)走過了穩(wěn)定高增長的10年。

　　租賃市場

　　墨爾本市中心的房屋租賃市場非�；钴S，該區(qū)域內(nèi)67%的產(chǎn)權(quán)持有者出租他們的房屋。在過去10年，該區(qū)域的房屋租金數(shù)據(jù)顯示出了良性增長趨勢，房屋租賃成為新潮流，其市場比重大量增加。這表明，由于大量新宅的落成，墨爾本市中心的租賃市場競爭日趨激烈，租賃合同的簽訂數(shù)量依然保持高增長。

　　在過去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增長，而2房公寓每年增長4%。三房公寓由于較為稀缺，租金每年以5.2%的速度增長。在最近的時(shí)間，租金增長更趨穩(wěn)定。

　　墨爾本的房屋租賃市場交易量持續(xù)增長，這預(yù)示著房屋租金需求水平的增長。1房公寓交易量每年增長10.3%，2房公寓交易量每年增長10.9%，3房公寓交易量每年增長6.1%。新公寓的的不斷落成將滿足不斷上漲的租賃需求，而這種增長趨勢仍將繼續(xù)。

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