房地產(chǎn)廣告策劃方案
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開展,通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計(jì)劃。怎樣寫方案才更能起到其作用呢?下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)廣告策劃方案,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)廣告策劃方案1
1)廣告目標(biāo)
造市。制造銷售熱點(diǎn)。
造勢。多種媒體一齊上,掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購買欲望。
擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象。
一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上。
2)廣告對象
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年。
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動體驗(yàn)的主城區(qū)居民。
樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民。
3)廣告地區(qū)
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題:
。1)每一天活在水果的世界里。
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比,有如回到了當(dāng)時的時代里,最后,xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。
。2)回到家,就是渡假的開始。
創(chuàng)意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公:“老公我在家里好悶,我要去渡假。”
老公:“行,立刻帶你上!
上了車,但是多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,脫口而出:“老公,我要在那里住一輩子?!”
老公:“沒問題!痹袐D:“真的能夠嗎?”老公:“當(dāng)然,因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你必須會滿意的房子!痹袐D:“哇,你好棒呀!!我每一天都能夠渡假了!”老公:“回到家,就是渡假的開始!蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?就到xx田園區(qū)。
5)廣告實(shí)施階段
第一期:試銷階段(三個月)
行為方式:新聞運(yùn)作、廣告。
時間:20xx年2月1日
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,而且少花錢,多辦事,容易構(gòu)成口碑,引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳,各種媒體一齊上,采用多種促銷手段,造成立體廣告攻勢。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中,讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū),并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,銷售量到達(dá)10%。
吸引目標(biāo)對象注意,誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。
及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,調(diào)整和完善。
第二期:擴(kuò)銷階段(三個月)
行為方式:新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之余威,持續(xù)其熱度不要降下來,繼續(xù)采取寬正面立體推廣,鞏固已有成績,吸引目標(biāo)受眾更多的注意,變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
一期的.承諾已經(jīng)兌現(xiàn),要倍加珍惜已有的市場口碑,在園林風(fēng)的大主題下,煽風(fēng)點(diǎn)火,鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū)。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,此時廣告投其所好,不失時機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,注目率已達(dá)40%左右,并構(gòu)成必須之口碑。
合力促進(jìn)銷售,引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期:強(qiáng)銷階段(四個月)
行為方式:新聞、廣告、營銷。
充分利用新聞的巨大效應(yīng),變廣告行為為新聞行為,讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),評論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,談xx別墅區(qū)的好處,增加可信性。
市場口碑已初步建立,老客戶會引來新客戶。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談,變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量,報(bào)紙電視在強(qiáng)度,廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù),讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體,進(jìn)行深入宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶,引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
第四期:鞏固階段(三個月)
行為方式:營銷、廣告。
消化剩余樓盤,基本完成銷售計(jì)劃。
對前三期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗(yàn),對不足之處加以彌補(bǔ)和改善。
細(xì)水長流,滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,貫徹始終的良好服務(wù),樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,規(guī)范,科學(xué),嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇WC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案2
策劃的立足點(diǎn):任何一項(xiàng)活動影響面的大小、終極效果的好壞,都取決于該項(xiàng)活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
一、社區(qū)市場訴求定位
東南亞風(fēng)情社區(qū)
開啟花都人居新時代
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢:
新區(qū)商居中心地段,名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰,周邊成熟配套。
個性優(yōu)勢:
獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
二、活動策劃要旨
五一長假,萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后,公關(guān)及活動促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形),以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式:
以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱:首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
三、主題廣告語
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架
1、時間:
20xx年5月1日至7日
2、活動地點(diǎn):
云珠花園現(xiàn)場及售樓部
3、活動內(nèi)容
(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 1日
(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 2日
(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 3日
(4)、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍 3日
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 4日至7日
4、活動組織
主辦:
云珠花園
開發(fā)商:區(qū)書畫家協(xié)會
協(xié)辦:區(qū)青少年宮、區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦:
祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持:
花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈送書畫作品
4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
1)、活動組織、策劃、資料: 5800元
2)、現(xiàn)場布置:
(空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)120xx元
3)、禮品及紀(jì)念品、獎品 20xx0元
4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報(bào)或單頁、電視臺、花都新聞) 10000元
總費(fèi)用:
63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—房地產(chǎn),我們最自信的舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,對房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的'房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn),服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤:富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體:
《花都房地產(chǎn)》,我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢,運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢,分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性,采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
4、如由我公司承辦活動,《花都房地產(chǎn)》將贈送2P專題報(bào)道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚,可保證活動組織的各項(xiàng)公關(guān),邀請有影響力人物參與,保障活動檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)廣告策劃方案3
1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析:
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高,傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,廣告效果與商家投資力度難以成正比,這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放,創(chuàng)意投放,經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,整合現(xiàn)代傳播媒介,投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界,大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏,實(shí)現(xiàn)"天地一體,動靜結(jié)合"的震撼傳媒效果,特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2、廣告媒介平臺介紹:
2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道,震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果,成為商家品牌宣傳的.絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)
2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫,視野開闊,位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心,是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
。ㄅ淙叭娣瓘V告畫面)
2.3:位于威海百貨大樓的大型LED電子屏,是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型LED多媒體顯示屏,色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊,醒目壯觀,覆蓋面廣;LED顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備?梢暰嚯x達(dá)到1000米。該LED電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心,是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此,每日10萬人的車流與人流,成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地,首選媒體,開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯,真?兩撥千斤的大品牌載體。
。ㄅ浒儇洿髽荓ED全景像畫面)
2.4公司投資購置的大型移動LED電子屏,實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播,全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)
3、房地產(chǎn)廣告推介方式:
3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),要取得理想宣傳效果,必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,全方位立體宣傳推介,達(dá)到客戶的最佳滿意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏,實(shí)現(xiàn)"天地一體,動靜結(jié)合",形成強(qiáng)大的視覺沖擊,加上震撼人心的創(chuàng)意效果,達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,從而激發(fā)其購買欲。
3.3高速立柱與三面翻廣告,以宣傳樓盤品牌為主,比如:唐人海灣公館,繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語,富有深意,人們不論行駛在高速路上,還是繁華的都市,沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館",人們對這一品牌的認(rèn)可,自然勾起對這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時,在威海百貨大樓LED電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片",人們從動感的畫面與動聽的音樂中,真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽,人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。
。ㄅ湮恢玫乩韴D)
3.4巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn),每天10萬人次的車流人流,兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ),使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果,在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花:
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后,在吸引住一大部分受眾群體后,及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動,活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性,達(dá)到錦上添花;顒硬邉澮院,利用百貨大樓LED電子顯示屏與移動LED電子顯示屏,同時滾動播放。移動LED顯示屏定時間、定地點(diǎn)、定人群播放,定點(diǎn)循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳,真正達(dá)到活動宣傳效果,實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動LED顯示屏)。
以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,具體在客戶審核完以后定稿。
房地產(chǎn)廣告策劃方案4
地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸,在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃,它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),其實(shí)際操作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器,策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則:
(一)邏輯思維原則:策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題,按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況,交代策劃背景,分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,再把策劃中心全盤托出,其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問題的對策。
(二)簡潔樸實(shí)原則:要注意突出重點(diǎn),抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題,深入分析,提出可行性的相應(yīng)對策,針對性強(qiáng),具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。
(三可作性原則:編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動,其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理,因此其可操作性非常重要,不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值,不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物,管理復(fù)雜顯效低。
。ㄋ)創(chuàng)意新穎原則:要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新,給人以全新的感受,新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
二、營銷策劃書的基本內(nèi)容
策劃書按道理沒有一成不變的格式,它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求,在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看,其中有些要素是相同的。因此,我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式,
封面:
策劃書的封面可提供以下信息:策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因?yàn)闋I銷策劃具有一定的時間性,不同時間段上市場的狀況不同,營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括:
(一)策劃目的
要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),宗旨樹立明確的觀點(diǎn),作為執(zhí)行本策劃的動力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,以要求全員統(tǒng)一思想,協(xié)調(diào)行動,共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,但概而言之,也無非六個方面:
初步房地產(chǎn)業(yè),缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。尚無一套系統(tǒng)營銷方略,因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營銷計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢,因而需要重新設(shè)計(jì)新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向,需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化,原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實(shí)施方案下,需在不同的時段,根據(jù)市場的特征和行情變化,設(shè)計(jì)新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中,對策劃書的目的說的非常具體,都會出現(xiàn)類似如下前言:承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項(xiàng)目的市場分析和項(xiàng)目定位,又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場,針對該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研,從而說明某某城市廣場項(xiàng)目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性,要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識,完成任務(wù),這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
。ǘ、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略,采取正確的營銷策略提供依據(jù),"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",因?yàn)檫@一部分需要策劃者對市場比較了解,這部分主要分析:
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析
房地產(chǎn)市場總體概述;
區(qū)域競爭性樓盤分析;
樓盤的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況;
市場成長狀況,樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點(diǎn)如何,相應(yīng)營銷策略效果如何,需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性,這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件,如置業(yè)者收入水平,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,消費(fèi)心理及文化層次等,對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
(三)市場機(jī)會與問題分析。
所謂的營銷實(shí)施方案,就是對市場機(jī)會的把握和策略的運(yùn)用,因此分析市場機(jī)會,就成了營銷策劃的關(guān)鍵,只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會,策劃就成功了一半。
1、針對項(xiàng)目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析,一般營銷中存在的具體問題,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,項(xiàng)目地段不佳,形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,功能不全,被客戶冷落;
項(xiàng)目包裝太差,提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;
樓盤價(jià)格定位不當(dāng);
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,使銷售渠道不暢;
促銷方式不佳,客戶不了解樓盤;
廣告投入太少,難以啟動市場;
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,客戶有不滿情緒;
售后服務(wù)缺乏保證,客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服,從優(yōu)勢中找機(jī)會,發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn),進(jìn)行市場細(xì)分,對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點(diǎn),找出與競爭對手差距,把握利用好市場機(jī)會。
。ㄋ模I銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),即營銷策劃方案執(zhí)行期間,經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到:總銷售率為%,預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。
。ㄎ澹I銷戰(zhàn)略
1、營銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,為產(chǎn)品正確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷售渠道,不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略
通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點(diǎn)與問題分析,提出合理的推廣策略建議,形成有效的4P組合,達(dá)到最佳效果。
1)項(xiàng)目定位:產(chǎn)品市場定位的.關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說,功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué),即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌:要形成一定知名度、美譽(yù)度,樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。
4)樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣,十分重要,包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5)價(jià)格策略:這里強(qiáng)調(diào)幾個普通性原則;
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境;
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;
樓盤自身的客觀條件;
銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);
以成本為基礎(chǔ),以同區(qū)域競爭的同類樓盤價(jià)格為參考,使樓盤銷售價(jià)格更具競爭力,若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃,采取一些實(shí)惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?/p>
4、廣告宣傳計(jì)劃。
(1)、原則
服從公司整體營銷宣傳策略,樹立樓盤形象,同時塑造企業(yè)品牌形象。
強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個性化,要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動,掌握適當(dāng)時機(jī),及時、靈活的進(jìn)行。
(2)、廣告目標(biāo)
建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。
明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
有力促進(jìn)樓盤銷售。
。3)、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
。4)、廣告風(fēng)格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;
重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢;
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,凸顯豐厚的文化底蘊(yùn);
強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動人為主,其它為輔。
。5)、賣點(diǎn)整合
項(xiàng)目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能,各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),包括片區(qū)地理位置,交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。
。6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行:
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動,接觸消費(fèi)者。
積極利用新聞媒體,善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點(diǎn),推出各項(xiàng)具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出,一切量力而行,盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點(diǎn),抓住旺季營銷優(yōu)勢。
三、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。
這一部分記載的是整體營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入,包括營銷過程中的總費(fèi)用,階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談,企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定
房地產(chǎn)廣告策劃方案5
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會,以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
1 、 xx市屬于四線城市,房地產(chǎn)市場雖不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場;有大批大型國有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以,各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,行業(yè)的競爭日益激烈,競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,經(jīng)過幾年的市場競爭,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開發(fā)形式全面化,多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元,住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米,住宅竣工面積為80萬平方米,商品房銷售面積為40萬平方米,商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟,他們有這樣或那樣的.缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面:
A 、定位及推廣都不是很規(guī)范,抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。
B 、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范,有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。C 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。
3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,銷售手段不合理,收費(fèi)不合理,手續(xù)不合理,還有的不合法。
二、 xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
“同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū),F(xiàn)將xx市河西,河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下:
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?傮w來說,河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀:
核心競爭力:二十一世紀(jì)購房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng)。
其周邊環(huán)境好。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士,市場銷售反應(yīng)良好。
其定位為社會高薪階層。
濱江一村。
小區(qū)面積大。
鄰近湘江。
周邊環(huán)境好。
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū),南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園:
核心競爭力:真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
擁有900畝的面積,其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園:
核心競爭力:演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計(jì)理念突出。
銀座大廈:
近臨中心廣場,一醫(yī)院。
只是一個連體樓、屬小高層,沒有自身小區(qū)。
周邊自然環(huán)境不是很好。
房地產(chǎn)廣告策劃方案6
1)廣告目標(biāo)
做市。制造和銷售熱點(diǎn)。
建立動力。多種媒體聯(lián)手,掀起立體廣告攻勢。
廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息,激發(fā)購買欲望。
擴(kuò)大天元公園的知名度、知名度和聲譽(yù)。
提升企業(yè)形象。
一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上。
2)廣告對象
為喜鵬,趣味活潑,主城區(qū)的兒童、兒童、青少年
喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人
喜歡現(xiàn)代娛樂公園,喜歡旅游、觀光,郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民
喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥
喜歡周末公園休閑的西彭中老年人,大眾文化表演和節(jié)慶花園活動
西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié),渴望回歸自然。喜歡一點(diǎn)農(nóng)業(yè)勞動經(jīng)驗(yàn)的主城區(qū)居民
愿意住在西彭及主城區(qū)居民
綠色園林消費(fèi)水平高。
3)廣告區(qū)
位于重慶及其周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題:
。1)每天生活在水果世界
創(chuàng)意:
選擇連棟花果洞孫悟空的場景。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮,然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下,這就像回到了那個時代。最后,你每天都在xx天元區(qū)的水果世界。
。2)家是假期的開始
創(chuàng)造力:
一位懷孕7個月的孕婦對剛下班回家的丈夫說:“我的孩子,我的孩子,我的孩子,我的孩子,我的孩子,我的孩子。”我丈夫在家很無聊,我想去度假;好的`,我馬上帶你去
上了車,但不會太久。
他們來到一個看起來像天堂的果園,那里有新奇獨(dú)特的建筑?吹竭@一點(diǎn),孕婦脫口而出:“我知道了,我知道了!保徽煞,我想在那里生活一輩子;沒問題,孕婦;你真的能嗎;當(dāng)然,因?yàn)槲液芫靡郧霸谶@里給你買了一套房子,你一定對“孕婦”很滿意;哇,你太棒了!!我可以每天去度假。丈夫:“我可以每天去度假!碑(dāng)你回家的時候,這是你假期的開始“你想每天休假嗎?去xx天公園就行了。
5)廣告實(shí)施階段
第一階段:試銷階段(三個月)
行為模式——新聞運(yùn)營、廣告
時間:20xx年2月1日
新聞運(yùn)營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來,明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響,通過少花錢多做,很容易形成口碑,吸引廣泛關(guān)注。
創(chuàng)造動力。重慶本地的目標(biāo)市場受到廣告的猛烈轟炸,各種媒體聯(lián)手,采取多種促銷手段,形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場,讓觀眾和消費(fèi)群體了解房產(chǎn)的基本情況,塑造開發(fā)商良好的公眾形象。
在第一階段的宣傳中,40%的目標(biāo)客戶了解xx天園,印象深刻。
以內(nèi)部認(rèn)購為第一步,以優(yōu)惠價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,銷量達(dá)到10%。
吸引目標(biāo)客戶的注意力,并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購買行動。
及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),補(bǔ)充、調(diào)整和完善二期銷售計(jì)劃。
第二階段:銷售擴(kuò)張階段(三個月)
行為模式——新聞、廣告和營銷
利用第一階段廣告的剩余力量,繼續(xù)普及,繼續(xù)廣泛積極立體推廣,鞏固現(xiàn)有成果,吸引更多目標(biāo)受眾的注意力,將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家。
第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽(yù),在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火,鼓勵和引導(dǎo)更多的人購買xx天公園。
此時,前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加。此時,廣告最符合其利益,抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場份額。銷售服務(wù)必須跟上。
持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,關(guān)注率已達(dá)到40%左右,構(gòu)成必要的口碑。
共同推動銷售,引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購買行為,繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三階段:強(qiáng)勢銷售階段(四個月)
行為模式——新聞、廣告和營銷
充分利用新聞的巨大作用,將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨,讓記者和?bào)紙新聞頁面服務(wù)于銷售,充分利用評論等新聞技巧,獨(dú)家采訪報(bào)道和特寫鏡頭。
一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處,增加可信度。
市場信譽(yù)已初步建立,老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個流行的社會話題。
增加廣告投資,報(bào)紙和電視在強(qiáng)度、廣度和深度方面做得足夠多。
加強(qiáng)管理和服務(wù),把現(xiàn)場服務(wù)的軟性工作變成硬性工作,把握崗位效應(yīng)。
調(diào)動一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶,引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購買。
第四階段:整合階段(三個月)
行為模式——營銷和廣告
消化剩余房地產(chǎn),基本完成銷售計(jì)劃。
檢查前三次廣告活動,以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足。
一種長期的、深入的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,始終如一做好服務(wù),樹立居民主角的理念。
注意崗位效益與市場消費(fèi)心理的一致性。
完善各項(xiàng)法律程序和文件,規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇U峡蛻魴?quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案7
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,同比增長87.4%,是近年來增長較快的。
。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,土地購置費(fèi)3057萬元,分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份,全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,比去年同期增加18萬平方米,本年新開工面積13.3萬平方米,比去年同期增加7.9萬平方米,增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,比去年同期增加7674萬元,增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,住宅投資完成6630萬元,增長1.2倍,辦公樓房完成投資542萬元,增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,同比增長2.6倍,從其構(gòu)成看,利用外資資金增長最快,企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,增長69倍,其他資金8004萬元,增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,保持高增長勢頭,20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,同比增長82.7%,其中住宅銷售1.72萬平方米,比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,新化縣3家,雙峰縣2家,漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看,空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,比上年提高4.4個百分點(diǎn),空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,存在一個項(xiàng)目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后,配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),即使有物業(yè)管理,其配套設(shè)施不全,管理也不規(guī)范,一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,抑制了消費(fèi)者的購買欲望,影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范:房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證,開發(fā)企業(yè)取得這四證,實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,有的'項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,才可以放貸;還有就是居民收入低,抑制了住房需求,影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活,房屋交易手續(xù)繁多,收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展,從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來,我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,20xx年我市城市化率僅26.48%,低于全省平均水平5.5個百分點(diǎn),若每年全市城市化率提高一個百分點(diǎn),至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明:當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時,居民的住房需求進(jìn)入加速增長期,20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元),是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,離國家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,人均還少1.95平方米,若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),需求住宅在208萬平方米以上,顯然,我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立,xx城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化,通過項(xiàng)目招標(biāo),實(shí)行市場化經(jīng)營,推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式,徹底突破資金"瓶頸",使城建坐上了"特快列車",加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
"同類"定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū),xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下:
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢。總體來說,漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店:
核心競爭力:五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場:
核心競爭力:xx市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大,規(guī)劃齊全,有功能優(yōu)勢:
擁有15畝的面積,其中有320個攤位,2480平方米生活超市,108個鋪面,1200平方米倉庫,48套配套住宅,40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位:集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市,商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場:
核心競爭力:
1:八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);
2.原老街批發(fā)市場,主樓統(tǒng)一經(jīng)營,超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢:
總建筑面積面積8萬多平方米,門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位:湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國貿(mào)商城:
核心競爭力:位于火車站正對面,有地位優(yōu)勢。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下:
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好,配套要齊全,各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時,一定要有超前的思想,更具現(xiàn)代化氣息,特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,色調(diào)要協(xié)調(diào),風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅,因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
5、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)"站前廣場"項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析
1環(huán)境:坐擁xx火車站正對面,坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,東至杭州、上海,南至廣州、深圳、西去重慶、昆明,北達(dá)首都北京。xx火車站是一編組站,每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對,是長江以南第二大鐵路樞紐,現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段:位于火車站正對面,附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈。臨近商業(yè)繁華地帶,酒店、賓館、火車站批發(fā)市場,水果批發(fā)大市場,形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展:據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),火車站周邊的土地、建筑物升值在即,同時,餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全,(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
7xx市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢,消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多,具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、項(xiàng)目劣勢分析
1)品牌號召力:xx房地產(chǎn)市場起步較遲,開始有競爭態(tài)勢,開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成,F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力:由于xx市消費(fèi)偏低,市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素:由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從"站前廣場"項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),界定"站前廣場"的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:
1目標(biāo)消費(fèi)者:418建材市場業(yè)主,果品批發(fā)市場業(yè)主,電腦大市場業(yè)主,通訊市場業(yè)主,城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡:年齡大約在35到55歲,
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,居住空間之娛樂性與休閑性較大,對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,有"物有所值"的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有"物有所值"。
5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,,但喜歡附庸風(fēng)雅,希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)廣告策劃方案8
廣告是傳播信息的一種方式,其目的在于推銷商品、勞務(wù),影響輿論,博得社會支持,推進(jìn)一項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過各種宣傳工具,包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等,傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。
一、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)
基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的,帶有所處地域的時尚特征,融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格,并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
(一)廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為,廣告客體是我們要爭取的客戶,他們的個人情況,以及一切他們獲得信息的方法和方式,一切他們有可能獲得信息的時問和空問,都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
一般而言,對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計(jì)而言,它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類,后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
(二)對產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面
產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,在為客戶服務(wù)的同時,怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來,并因此權(quán)衡廣告基調(diào),是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。
。ㄈ┓康禺a(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響
根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況,往往會有這樣兩種情況:一是以強(qiáng)抗強(qiáng),讓別人的廣告為我宣傳。這時候,兩者的廣告基調(diào)可能類似,但這時廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣,自己才不會被打倒,反而會借力使力,居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱,努力做到人無我有,人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),類似的產(chǎn)品,大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候,則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,應(yīng)該是有所變化的,以突出自身的'特色。
二、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)
“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容,具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá),總有它的主題,而這個所要表達(dá)的內(nèi)容主題,便是我們通常所說的廣告訴求點(diǎn)。
。ㄒ唬⿵V告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)
現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈,同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手,房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明,廣告制作也只有這樣,客戶才能被你吸引,進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行,最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生。
。ǘ┳顝(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致
房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千,每個人都可能對某個方面的情況特別關(guān)注,但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的,例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶型。同時,因?yàn)閺V告總是面對主流客源的,所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方,同時又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng),才能有效吸引顧客,提高廣告效果,起到促進(jìn)銷售的作用。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作
房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望,并最終促使消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品,因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的,必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì),是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用,就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達(dá),使之成為吸引消費(fèi)者購買的主要因素。
每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào),這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法,也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),一般來說,房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
(一)規(guī)則式風(fēng)格
這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化,在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如,“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā),地處××中心地段,鄰××商業(yè)街,設(shè)施齊全,配套完善,房型一室一廳至三室一廳多種款式,精心設(shè)計(jì),實(shí)惠價(jià)位每平方米××元起,現(xiàn)場售樓處地址××,電話××”,再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖,這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體,介紹比較全面,缺點(diǎn)是平淡枯燥,缺乏特色,缺少吸引力。
。ǘ├硇愿谢L(fēng)格
這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費(fèi)者的情感,通過理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度,這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才,巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來的利益和好處,促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。
1.情景式廣告:常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告,使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告,通過對住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝,突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
2.誘導(dǎo)式廣告:直接從滿足消費(fèi)心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達(dá)的。
3.證言式廣告:其特點(diǎn)是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達(dá)。
四、房地產(chǎn)廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括:目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體;廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳;費(fèi)用高低——必須考慮的一個因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面,具有可保存性,可多次反復(fù)閱讀,公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn),所以不宜在過于專業(yè)化的報(bào)刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下,最好有專版,才能引起讀者的注意。此外,由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng),所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的,如售樓書、宣傳材料等。
視聽媒體具有主動刺激性的特征,普及面廣,但稍縱即逝,需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時,往往就無能為力了,并且費(fèi)用較高,所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見,通常只在對項(xiàng)目做一般性宣傳時應(yīng)用。
戶外廣告也是可以采取的一種方式,尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告,有時能起到不錯的廣告效果,F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。
房地產(chǎn)廣告策劃方案9
隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展,企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化,已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上,為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向,開始以市場和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn),并且在銷售活動中,也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念,轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進(jìn)行市場營銷活動。
企業(yè)的廣告活動原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù),成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入,則使市場和消費(fèi)者受到了高度重視,市場分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提,從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè),廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程,各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng),缺一不可,密切聯(lián)系,有機(jī)統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段,要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段,要弄清當(dāng)時的市場狀況,并在銷售價(jià)格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外,房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求,吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的,應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時,根據(jù)其市場環(huán)境的變化,不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動,以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起,為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個項(xiàng)目周期,需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程,房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié),通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段,使開發(fā)的商品房適銷對路,占領(lǐng)市場。
目前,一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富,這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持,給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策,創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益;诖耍覀冃〗M對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析:
案例:《天河花園》
1、市場分析
1.1、區(qū)域市場分析
天河區(qū)位于廣州市東部,東與黃埔區(qū)相連,南瀕珠江,西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)?偯娣e147.77平方公里,人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá),是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道,黃埔大道等63條主要干道,廣深高速公路共穿東西,廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū),有超過22所大專院校,34間科研院所,15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移,天河區(qū)作為新興區(qū)域,也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中,主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區(qū)南部,毗鄰天河公園和天河區(qū)政府,地理位置優(yōu)越。附近工廠較多,居民較為密集,消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展,該外來人口越來越多,逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地,由于天河區(qū)政府的搬遷和落成,使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全,加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目名稱:海景中心
2、項(xiàng)目規(guī)模:由2幢28層組成
3、推售情況:現(xiàn)推都景軒,海都軒的7~28層
4、宣傳主題:只交一成,即做業(yè)主
5、價(jià)格:4076~5598元/m2,均價(jià)4708元/m2
6、裝修標(biāo)準(zhǔn):一級一類裝修(高級錦磚地面,雙面豪華門,全景落地玻璃門)
7、優(yōu)劣勢分析
、艃(yōu)勢分析
1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā),發(fā)展商實(shí)力雄厚,能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線,發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn),交通十分便利;
4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售,增強(qiáng)買家信心。
5、社區(qū)配套設(shè)施較完善,有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等;
。2)劣勢分析
1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟,發(fā)展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng),形象已經(jīng)廣為人知。
3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍,景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多,治安問題多,影響買家心理;
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項(xiàng)目名稱:僑穎苑
2、項(xiàng)目規(guī)模:由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況:現(xiàn)推C棟C1~C4梯的3~12層,B2棟的2~12層
4、宣傳主題:新天河、新市民、新文化
5、價(jià)格:4481~5145元/m2,均價(jià)4655元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
、艃(yōu)勢分析
、僭摌潜P已為現(xiàn)樓,可即買即入住,易于吸引買家入;
②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低,有競爭優(yōu)勢;
、畚挥趦(nèi)街,可避免主干道噪音及空氣污染影響,但亦可方便出入主干道,屬旺中帶靜,有一定的升值潛力;
、屏觿莘治
、僦苓呁鈦砣丝谳^多,人流復(fù)雜,治安環(huán)境較差,影響買家購買心理;
、跇潜P周圍環(huán)境欠佳,影響樓盤檔次;
、蹜粜驮O(shè)計(jì)一般,凸柱位較多,影響使用率;
對手二
1、項(xiàng)目名稱:紫林居
2、項(xiàng)目規(guī)模:由3幢連體9層組成
3、推售情況:現(xiàn)推C—H座的3~9層
4、宣傳主題:品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價(jià)格:4511~6208元/m2,均價(jià)5320元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
、艃(yōu)勢分析
①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤,且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美,易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道,交通異常便利;
、墼摌潜P緊靠天河新區(qū)府,天河公園近在咫尺,對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
、僭摌潜P部分單位靠近馬路,受噪音影響大,空氣污染大,影響銷售;
、谥苓呁鈦砣藛T多,且時常有治安事件發(fā)生,影響買家入住信心;
、蹜粜驮O(shè)計(jì)上有一定的不足,有凸柱現(xiàn)象;
1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況
1、社區(qū)配套
①大學(xué):暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
、谥袑W(xué):四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
、坌W(xué):昌樂小學(xué)
、茔y行:中國建設(shè)銀行
⑤康體:天河體育中心、羽毛球館
1.6、項(xiàng)目企劃思路
由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè),有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯,做好項(xiàng)目的銷售企劃工作,是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路:
1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越,故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范",塑造獨(dú)特的品牌形象。
2、把握市場需求,迎合買家心理
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后,供方面臨的嚴(yán)峻問題就是,產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。
3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境,引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后,現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。
4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念
面對多元化的目標(biāo)客戶,我們必須抓住人的特點(diǎn),規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。
2、項(xiàng)目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊,檔次不一,而且價(jià)格相差懸殊,可以說"一路之隔,樓價(jià)翻一番"。所以,本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤,淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn),敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象
——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市,充分迎合市場,進(jìn)而突破市場,形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn),當(dāng)然,要達(dá)到這樣的目標(biāo),必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會逐一闡述。
2.2、項(xiàng)目形象定位
在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短,抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài),帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境,又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考:廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位,給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵,使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來,從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2.3、目標(biāo)客戶定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村,其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念,整個新地區(qū)(從東山——黃埔)的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況,我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下:
1、區(qū)內(nèi)的買家
分析:員村附近區(qū)內(nèi)人口密集,路窄人稠,整體環(huán)境缺乏大型園林綠化,綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶,本案住宅是他們置業(yè)首選。
2、區(qū)域居民的'子輩
分析:這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間,生活圈子幾乎固定在此,對該區(qū)感情深厚,而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要,想買大屋改善環(huán)境,同時出于孝敬老人的前提下,在同區(qū)就近購房,既能更好照顧老人,又能享受獨(dú)立居住的自由便利。
3、區(qū)域居民的親屬、朋友
分析:此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳,對小區(qū)向往,同時在此地置業(yè),方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通,接觸和聯(lián)絡(luò),還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4、外來人口在該地置業(yè)
分析:此類在該區(qū)域中占主流,他們注重本案的綜合素質(zhì),周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施,對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng),反而對區(qū)域感情不太考慮。
2.4、目標(biāo)市場細(xì)分
針對目標(biāo)客戶的情況,敝司將目標(biāo)市場細(xì)分如下:
1、購買階層
1)自用:大眾市民(含拆遷戶),有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2)安居保值:高薪收入階層。
3)換屋計(jì)劃:不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士,房改房的原居者。
4)投資客:投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群,針對本項(xiàng)目,被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次:
中青年人為主(30~50歲)
3、家庭結(jié)構(gòu):
三~五口之家為主
2.5、目標(biāo)客戶
市場仿如金字塔,不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部,而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下(即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體)就敝司合作的市場調(diào)查公司對廣州樓市的調(diào)查分析,天河區(qū)大部份的消費(fèi)者,最可接受的房價(jià)是20萬到45萬元之間,而另一部份人可接受的房價(jià)為45萬到60萬,能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了,本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段,如圖示:
3、銷售策略建議
3.1、市場氣氛培養(yǎng)
敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件,營造濃烈的市場氣氛,吸引買家的關(guān)注,為項(xiàng)目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ),具體操作內(nèi)容包括:
1、硬件塑造
、鸥嬷怨さ卣故
應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝,樹立項(xiàng)目形象,營造市場氣氛。并可通過橫幅,彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場,吸引買家。
、茟敉鈴V告設(shè)置
戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力,可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮,公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。
、窃O(shè)置精美的示范單位和樣板房
通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì),可有效掩飾平面中的弱點(diǎn),引起客戶購買沖動,促進(jìn)成交。
2、軟性宣傳
⑴為區(qū)域造勢
通過報(bào)紙軟性文章,詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處,以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心,挽回不斷外流的區(qū)域客源。
、茷楸景缸≌靹
目的:把市場的注意力拉至本案住宅,突出項(xiàng)目形象,以本案住宅環(huán)境好,交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。
、菫闃潜P造勢
形式一:軟性廣告宣傳;把區(qū)府搬遷,城市東移,城市新中軸線的成型、九運(yùn)會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達(dá)。
形式二:置業(yè)調(diào)查問卷,以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時,留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。
3.2、促銷手段建議
1、增加銷售點(diǎn)
敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外,可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點(diǎn),并設(shè)專車接送睇樓,以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。
2、大型展銷會
選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點(diǎn),通過適量的廣告投放,營造銷售高潮。
3、潛在客戶開發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料,通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式,增加項(xiàng)目的客戶來源。同時,應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主,并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家(以簽契約為準(zhǔn))給予獎勵,從而開發(fā)舊客資源。
4、提供額外優(yōu)惠
展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠,可以促使客戶盡快交易,降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,建議如下:
⑴贈送一年管理費(fèi)
針對工薪族的置業(yè)心態(tài),既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心,又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺,有效促進(jìn)成交
、瀑浰鸵荒晏旌庸珗@門票
提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園,生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起,令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3、付款方式建議
針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一,應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面,增加其超前入市的可能性。同時,根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下:
付款方式
手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
折扣88折9折91折93折
簽認(rèn)購書時付
定金10000
簽認(rèn)購書七天內(nèi)
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即辦理最高七成三十年銀行按揭10%
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發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭
一個月35%10%
二個月30%
三個月10%
辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%
4、宣傳策略
建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告,向市場營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅,更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念,待項(xiàng)目推出市場后更以這一概念,通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng),創(chuàng)造濃烈的市場氣氛,以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。
4.1、媒體選擇建議
、艔V州日報(bào)
廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一,是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
、蒲虺峭韴(bào)
全國十大報(bào)業(yè)之一,以家庭讀者為主,和廣州日報(bào)配合可以形成極佳的廣告效果。⑶廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。
價(jià)格低,聽眾廣,能以高頻率的傳播來提高受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識度。
、葢敉鈴V告和指示路牌
、僭跇潜P附近做指示路牌
、诎褪寇嚿韽V告
、蹣潜P工地周邊圍墻廣告
4.2、宣傳主題
本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解
和廣告建議,旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢及項(xiàng)目特色,使之能在短時間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象,擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃,激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注,促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中,競爭日趨激烈:從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修,到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用,均挖空心思,務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。
海景中心所在的黃埔大道中,其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng),由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案,在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個性的項(xiàng)目品牌形象,鎖定目標(biāo)客戶群,引起消費(fèi)者的注視,促使消費(fèi)者作出購買行動。
"新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"
4.3廣告創(chuàng)意及訴求
1、廣告創(chuàng)意
"海景中心"的廣告創(chuàng)意是以""新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范",此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳,強(qiáng)調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活。
2、廣告訴求
在前期以理性與感性相結(jié)合,中期則以理性訴求為主,后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。
3、表現(xiàn)手法
結(jié)合不同時期的推廣策略,在項(xiàng)目整體品牌形象塑造等方面,以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法,圍繞項(xiàng)目廣告主題,在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)"海景中心"的"新城市中心區(qū)
宜商宜住精品公寓典范",從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力。
4.4廣告宣傳推廣策略
1、項(xiàng)目在第一階段,將以樹立品牌形象為主。
敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族,所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活,樹立起"海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星,精致都會生活的一顆新星"的鮮明形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可,帶動銷售。
2、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略,仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn),以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。但配合了具體賣點(diǎn)的演繹,例如:新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活點(diǎn)猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前,以引起買家的共鳴。
3、第三個階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動。
4.5、媒介的組合策略
報(bào)紙、電視、電臺為主,廣告為輔。配合的公關(guān)活動,在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱?bào)道。
1、報(bào)紙
《廣州日報(bào)》、《羊城晚報(bào)》
2、電視
以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主,廣州電視臺為輔
3、電臺
廣州二臺、羊城交通臺
方案說明
此次策劃提案提供了本項(xiàng)目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個大的框架,許多細(xì)節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通,加以進(jìn)一步充實(shí)完善,其中主要有:
1、報(bào)紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計(jì)
2、公關(guān)活動的專項(xiàng)活動提案
結(jié)束語
就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言,結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位,理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。而對于上述的項(xiàng)目建議,敝司認(rèn)為勢必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì),提升項(xiàng)目知名度,既成功推出市場,又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。
基于敝司對項(xiàng)目介入度不足,本策劃案的建議尚屬探討階段,待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后,敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案,望貴司見諒。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化,敝司有信心將貴司項(xiàng)目做成天河區(qū)的精品樓盤。評論:
在所找的幾篇房地產(chǎn)策劃書中,這是唯一一篇有目錄的策劃書,目錄一方面可以使策劃文本顯得正式、規(guī)范,另一方面也可以使閱讀者能夠根據(jù)目錄方便地找到想要的閱讀內(nèi)容,更有針對性。
這篇策劃書的第二個特點(diǎn)是它幾乎所有廣告的內(nèi)容要點(diǎn)都含蓋了。這么大的覆蓋面是需要廣告策劃者收集大量的資料,花費(fèi)巨大的人力、物力和資金,才能完成的,可見房地產(chǎn)商對該項(xiàng)目是十分重視的。
第三優(yōu)點(diǎn)是在廣告策略、實(shí)施方面,這部分的內(nèi)容是十分詳細(xì)的,表現(xiàn)策劃者對項(xiàng)目的宣傳下了極大的工夫,這一切都是為了擴(kuò)大天河花園的知名度。
這份策劃書同時也存在著一些不容忽視的缺點(diǎn):
一、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運(yùn)行的正規(guī)化程度和對策劃結(jié)果負(fù)責(zé)的態(tài)度。因此,小組名單對一份策劃書是十分重要的。
二、它沒有前言,沒有概述廣告策劃的目的、進(jìn)行過程、用的主要方法、策劃書的主要內(nèi)容,以使廣告客戶對廣告策劃書有大致的了解。這使得客戶在看策劃書之前對策書的了解沒有一個輪廓。
三、這份策劃書有些要點(diǎn)在分析時,分析得不夠充分。例如,競爭對手資料分析,一個房地產(chǎn)商的競爭對手不僅僅只有兩個,更何況是在中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市—上海,這樣的分析是缺乏說服力的。同時在分析自身的優(yōu)劣勢時,不夠詳細(xì)。一個這么大的項(xiàng)目,優(yōu)劣不可能只有三四個,真是這樣這個項(xiàng)目的未來一定不理想。
四、一份完整的策劃書應(yīng)有一張封面,才能體現(xiàn)出策劃者的嚴(yán)謹(jǐn)性。
房地產(chǎn)廣告策劃方案10
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有充分調(diào)查房地產(chǎn),才能發(fā)現(xiàn)自己的弱點(diǎn)和優(yōu)勢,審視產(chǎn)品,定位自己面對市場的正確位置。這樣才能對癥下藥,在合理的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢,進(jìn)行有效的規(guī)劃。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建設(shè)、配套、價(jià)格的優(yōu)劣分析;
(3)目標(biāo)市場分析;
(4)目標(biāo)客戶特征和購買行為分析;
2、市場的調(diào)研
可能有人會說房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),但需要注意的是,市場調(diào)研的目的是結(jié)合不斷變化細(xì)分的市場信息,從感性經(jīng)驗(yàn)提升到理性層面,科學(xué)有效地預(yù)測策劃推廣過程中會出現(xiàn)的一切問題。
在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下,閉門造車或者相信經(jīng)驗(yàn)終究是不可能的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析;
(2)主要競爭對手的界定及SWOT分析;
(3)與目前正處于強(qiáng)勢銷售期的房地產(chǎn)進(jìn)行對比分析;
(4)未來競爭分析與評價(jià)。
3、企劃的定位
定位是所有廣告活動的主題,就像圓心一樣。通過對項(xiàng)目的調(diào)研,制定房地產(chǎn)的定位,細(xì)化USP(獨(dú)特銷售主張),提出推廣口號,讓房地產(chǎn)顯示出其獨(dú)特的賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)客戶對家庭和生活方式的理解的創(chuàng)意元素,以此作為廣告的基調(diào),以藝術(shù)的方式放大,讓廣告更具形象力和銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
根據(jù)項(xiàng)目情況,建立幾個相應(yīng)的創(chuàng)意思路,然后選擇最合適的思路,圍繞思路安排推廣策略,配合時間節(jié)點(diǎn)。
5、傳播與媒介策略的分析
有人說一半的廣告費(fèi)用浪費(fèi)在媒體上。的確,只有充分發(fā)揮媒體的效率,有限的廣告資金才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。廣告公司為客戶選擇、篩選、組合媒體,為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播是針對既定受眾,采用全方位立體傳播,在最短的時間內(nèi)為房地產(chǎn)建立清晰的形象,建立形象一致的品牌。
(1)不同媒體的效果和報(bào)道對象;
(2)不同種類、不同時間、不同長度的報(bào)紙廣告分析;
(3)不同種類、不同時間、不同長度的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的廣播廣告分析;
(6)不同地區(qū)、不同方式的報(bào)紙剪輯DM分析;
(7)戶外或其他媒體分析;
(8)不同媒體組合的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告中,有些決策者想去哪里就去哪里,既沒有時間安排,也沒有周期概念。面對激烈的市場競爭,他們總是處于被動狀態(tài),只能感嘆廣告無效。
標(biāo)準(zhǔn)化營銷是房地產(chǎn)推廣的系統(tǒng)工程。根據(jù)市場反映和建設(shè)進(jìn)度,為競爭對手形成有效、經(jīng)濟(jì)的階段性戰(zhàn)略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)舞臺廣告創(chuàng)作應(yīng)挖掘記憶點(diǎn),找出興趣點(diǎn),把握支撐點(diǎn),以舞臺目標(biāo)為導(dǎo)向,全方位開展強(qiáng)有力的廣告宣傳,合理利用各具優(yōu)勢、縱橫交錯、綜合傳播的戶外媒體、印刷媒體和公共傳播媒體。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現(xiàn)形式;
(3)各種媒體廣告的創(chuàng)意和制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播策略;
(6)媒體發(fā)布機(jī)構(gòu)。
8、階段性促銷活動的策略
促銷最大的`目的是在一定時期內(nèi)通過各種方式和工具刺激和加強(qiáng)市場需求,從而達(dá)到促銷的目的。
(1)推廣的主題;
(2)監(jiān)督促銷活動的策劃和實(shí)施
善于利用各種社會事件打造房地產(chǎn)的新聞噱頭,利用新聞媒體進(jìn)行報(bào)道和炒作,使房地產(chǎn)得以宣傳,樹立獨(dú)特的形象。
9、階段性公共關(guān)系的策略
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會和心理效益的檢驗(yàn)。市場反饋信息也糾正了下一輪的廣告行為,以適應(yīng)不斷變化的市場!叭ズ凇蓖撬缆芬粭l。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
所謂“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”。在營銷推廣中,需要及時監(jiān)控競爭對手的一舉一動,不僅可以掌握競爭對手的動向并防止其發(fā)生,還可以及時響應(yīng)和應(yīng)對競爭對手的營銷變量。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
每一次仔細(xì)的廣告預(yù)算計(jì)算都不應(yīng)該僅僅停留在廣告項(xiàng)目的減少和項(xiàng)目成本的降價(jià)上,而應(yīng)該貫穿于營銷決策的每一步,廣告周期的精心安排,廣告主題的實(shí)際把握和廣告媒體的有效選擇。因?yàn)橐粋決策失誤,往往會抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部收益。
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