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判斷樓盤見底的方法
中國樓市在20xx年的一波大行情結(jié)束之后，緊接著是一個低谷期，如何判斷見底以及出手時機？
我認為標志如下：
標志一：根據(jù)區(qū)域近期平均地價推算綜合成本。如果售價接近甚至低于成本，是為出手標志一。
此前，有很多專業(yè)人士認為，房子也可以低于成本銷售，并以此認為降價是沒有底線的。
單純從市場學(xué)的角度來說，的確如此。市場從不關(guān)心你的成本，價格只由競爭來決定。
當一個企業(yè)的生死存亡瀕于一線時，如果低于成本銷售可以解決問題，企業(yè)當然會毫不猶豫地去做。但銷售不是企業(yè)的最終目的，賺取利潤才是——不贏利的企業(yè)是活不下去的。
低于成本銷售能不能獲得解救？對于那些多盤操作、過度擴張、急需現(xiàn)金流去填補窟窿的企業(yè)來說，可以解決一時之難，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有……總之，盤子越大的企業(yè)在這一輪危機中越容易出問題，但他們解決問題的渠道和能力也相對較強。低于成本銷售是最后萬不得已的無奈之舉，而且肯定會根據(jù)需要來測算一個基本量，一旦現(xiàn)金流安全了就會根據(jù)成本恢復(fù)合理水平。
而對于那些單盤操作的企業(yè)來說，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因為這個項目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過出讓股權(quán)等方式引入流動資金來渡過難關(guān)，也不太可能選擇降價出售。如果因為產(chǎn)品、定位等等原因只能降價出售才能解決市場問題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項目就是這樣出來的。
因此，一定是按照區(qū)域近期平均地價推算綜合成本，而不是按照個別項目的情況來計算。因為項目的天生條件不同，在賣不動的情況下，成本低的項目不會因為旁邊有成本更高的項目而不降價。但如果價格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見底！
標志二：與20xx年底的價格相比有明顯回調(diào)，甚至回復(fù)到2006年的區(qū)域價格水平。
20xx年底，樓市經(jīng)歷了一次降價歷程。我認為這一輪降價固然跟宏觀經(jīng)濟和金融危機緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是20xx年由于土地供應(yīng)不充分和行業(yè)政策不合理綜合導(dǎo)致的價格非理性上揚。這一次價格回調(diào)從長遠看是對樓市非常有益的。
目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，價格適當回歸，回歸到多少才算是最合理的？這個見仁見智，也不排除矯枉過正、過度回調(diào)的可能。但我認為，根據(jù)目前市場主流項目的拿地和上市時間來看，2006年的樓市價格是可以承受的底線。
標志三：20xx年下半年9月以后開盤的項目，或者開盤時間雖早，但目前已經(jīng)跌破發(fā)行價的項目。
為什么把開盤時間做一個特別的標志？這是跟開發(fā)商的降價心理有關(guān)。開發(fā)商目前降價的最大障礙有兩個：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開發(fā)商賣不動還不降價，90%的原因是因為前面有大量的老業(yè)主在高位成交，沒法交代。而20xx年下半年，也就是奧運會結(jié)束以后開盤的項目沒有這個壓力。
當然也有一些項目客戶服務(wù)工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項目直接跌破發(fā)行價，即比當時第一批開盤的價格還要低，有這樣的降價魄力的項目應(yīng)該給予更多關(guān)注。
標志四：對于投資屬性比較強的項目來說，根據(jù)目前市場租金測算，年投資回報率已經(jīng)達到6%以上的項目。
市場上的項目可分為自用為主和投資為主兩類。如果是自用的，根據(jù)不同需要，選擇標準千差萬別。但對投資屬性強的項目來說，標準其實只有一個，就是投資回報率。
投資回報率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實房價只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過存銀行。
還有一種算法是根據(jù)租金回報算回報率。以前房價高的時候，回報率沒法算�，F(xiàn)在有一些地段非常好、出租市場非�；钴S的項目價格也在回調(diào)。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達到這個數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的投資回報來說，應(yīng)該是相當理想的。
編者按：談?wù)撘姷�，其實是個挨罵的事。不過，無論你是選擇觀望還是出手，大家都繞不開這個話題。開發(fā)商都說，武漢目前的房價“差不多到底了”，而購房者卻認為，內(nèi)環(huán)線5000元/平方米再出手。看來，買賣雙方的差距還不小。在股市的牛市行情中，最大的贏家不一定是那些抄底的人，樓市中也如此。與股市不同的是，你如果真的是買到“抄底價”的房子，所付出的代價不僅僅是朝向、戶型、樓層，還有品質(zhì)，還有長達70年的后期服務(wù)。
何處是底，仁者見仁。今發(fā)此文，僅供參考。
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