關(guān)于樓盤策劃書（精選3篇）
引導(dǎo)語：一段時(shí)間的工作在不知不覺間已經(jīng)告一段落了，迎接我們的將是新的工作目標(biāo)，是時(shí)候認(rèn)真思考策劃書如何寫了。策劃書怎么寫才更有新意呢？以下是小編為大家整理的關(guān)于樓盤策劃書（精選3篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
關(guān)于樓盤策劃書1
一、宏觀市場環(huán)境分析
(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
目前，全國經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢(shì)，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢(shì)，成績來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢(shì)是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過多種形式的社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問題�？傮w來看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長較快，安全、信訪形勢(shì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。
(二)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響
與房地產(chǎn)市場聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場起著很大的影響，下面我國針對(duì)房地產(chǎn)市場的最新政策
二、區(qū)域市場分析
(一）項(xiàng)目所在區(qū)域市場概述
本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤，本案是重慶市XX建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時(shí)間內(nèi)就能購物中心，滿足各項(xiàng)購物需求；本案備臨永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會(huì)得到進(jìn)一步改善。
(二)區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì) 該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級(jí)景區(qū)國家級(jí)森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活?yuàn)蕵芬酝�，也是很好的投資。
(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量（包括潛在樓盤供應(yīng)量）的分析以及競爭分析。
樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競爭對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項(xiàng)目形成競爭，其分析如下：
6個(gè)月以來的價(jià)格趨勢(shì)
一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢(shì)
其總體價(jià)格趨勢(shì)
關(guān)于樓盤策劃書2
為進(jìn)一步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理，切實(shí)解決當(dāng)前新建小區(qū)、樓盤戶外廣告不按規(guī)定設(shè)置檔次較低的問題，進(jìn)一步提升廣告品位，美化城市形象，根據(jù)《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》、《姜堰市城區(qū)戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合城區(qū)實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想
為貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃，按照戶外廣告整體特點(diǎn)，堅(jiān)持合理布局、分區(qū)設(shè)置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區(qū)戶外廣告管理符合規(guī)劃方案提出的目標(biāo)。
二、整治的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
（一）整治的內(nèi)容：
1、對(duì)城區(qū)新建小區(qū)、樓盤設(shè)置的店招店牌和戶外廣告牌進(jìn)行一次拉網(wǎng)式的檢查，并逐一登記造冊(cè)歸檔。對(duì)無戶外廣告設(shè)置手續(xù)和超過批準(zhǔn)設(shè)置時(shí)限的，應(yīng)及時(shí)發(fā)放限期整改通知書，并在法定期限內(nèi)予以強(qiáng)拆。對(duì)雖不具備戶外廣告設(shè)置手續(xù)的，但在規(guī)劃合理許可條件下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)。
2、拆除新建小區(qū)店面招牌多設(shè)和設(shè)置不規(guī)范的廣告牌匾，（沿街商業(yè)門頭，一店只設(shè)一牌，大型商業(yè)門面可設(shè)多牌，但必須高度、寬度統(tǒng)一，色調(diào)一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風(fēng)格和城市風(fēng)貌的各類廣告。
（二）整治的標(biāo)準(zhǔn)：
1、整治后的新建小區(qū)各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》的要求。新設(shè)戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達(dá)到白天美化，夜間亮化。
2、廣告內(nèi)容畫面清晰，文字規(guī)范，內(nèi)容文明真實(shí)。
三、實(shí)施方法
（一）整治的方法
1、搞好宣傳發(fā)動(dòng)，營造良好氛圍。
一是搞好自身動(dòng)員教育，各區(qū)域中隊(duì)充分認(rèn)識(shí)戶外廣告整治工作的重要性，增強(qiáng)做好整治工作的自覺性和主動(dòng)性。
二是通過設(shè)置宣傳臺(tái)、宣傳車、深入走訪新建小區(qū)物業(yè)等，大造聲勢(shì)，做好宣傳教育工作，積極爭取群眾理解，社會(huì)支持。
三是積極主動(dòng)協(xié)調(diào)各新聞媒體單位對(duì)整個(gè)活動(dòng)開展情況進(jìn)行深入跟蹤報(bào)導(dǎo)，積極宣傳典型事例，對(duì)極個(gè)別多次勸說不予配合的要給予曝光并采取強(qiáng)制措施，為專項(xiàng)整治營造良好的輿論氛圍。
2、成立專項(xiàng)整治隊(duì)伍，集中進(jìn)行整治。整治工作主要由專項(xiàng)隊(duì)伍具體實(shí)施，專項(xiàng)隊(duì)伍要掌握整治標(biāo)準(zhǔn)，熟悉廣告業(yè)務(wù)。
3、整治中要逐門逐戶做工作，逐塊廣告定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過做工作，由產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主按規(guī)定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊(duì)伍依法強(qiáng)行拆除。
（二）實(shí)施步驟
1、宣傳發(fā)動(dòng)階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數(shù)字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料，設(shè)置宣傳臺(tái)，出動(dòng)宣傳車，協(xié)調(diào)新聞媒體做好宣傳報(bào)道，同時(shí)對(duì)城區(qū)現(xiàn)有的29家開發(fā)商進(jìn)行走訪宣傳教育，并向其發(fā)放廣告管理的相關(guān)法律法規(guī)，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的局面。
2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛軍、孔小燕及數(shù)字中心10人參加。對(duì)照市容標(biāo)準(zhǔn)和新建小區(qū)的店招店牌的規(guī)劃設(shè)置，對(duì)違規(guī)違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書，上門做思想工作，督促其限期整改。
3、強(qiáng)制執(zhí)行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛軍、丁志宏、朱小志及各區(qū)域中隊(duì)全體參加。對(duì)屢教不改的或不服從管理的.，堅(jiān)決予以強(qiáng)拆。
四、工作要求
�。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。戶外廣告整治工作任務(wù)重，要求高，涉及面廣，要充分認(rèn)識(shí)此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地狠抓工作落實(shí)。要加大宣傳力度和工作力度，營造良好的整治環(huán)境。
�。ǘ⿵�(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。要切實(shí)加強(qiáng)整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)整治工作責(zé)任，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，建立目標(biāo)責(zé)任制，嚴(yán)密組織，分解任務(wù)，抓好落實(shí)。
（三）嚴(yán)密組織，工作到位。由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會(huì)出現(xiàn)一些難點(diǎn)問題，實(shí)施強(qiáng)拆時(shí)，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實(shí)，裝備要到位，制定應(yīng)急方案，及時(shí)處理好整治過程中突發(fā)性事件。
�。ㄋ模⿲�(shí)施長效管理。在新建小區(qū)戶外廣告整治過程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長效管理機(jī)制，認(rèn)真做好整治中的后續(xù)管理工作，逐步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理制度，實(shí)施長效管理，防止出現(xiàn)反彈。
關(guān)于樓盤策劃書3
一、“大型樓盤”的出現(xiàn)有其必然性
準(zhǔn)確地說，“大型樓盤”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點(diǎn)便可窺一斑：
一是最初房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)地塊選址時(shí)，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤。隨著中心區(qū)域地塊越來越少，加之借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，很多開發(fā)商便把目光轉(zhuǎn)向近郊區(qū)或城市副中心地帶，這就給開發(fā)商提供了極為廣闊的開發(fā)空間，為“大型樓盤”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能。
二是經(jīng)過市場競爭的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門對(duì)開發(fā)商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術(shù)力量、人力資源和經(jīng)營資質(zhì)的中小開發(fā)商走上了不歸路，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經(jīng)營能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)“大型樓盤”提供了市場環(huán)境保障；其三房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們發(fā)現(xiàn)“大型樓盤”具有很多優(yōu)點(diǎn)，確切地說是利大于弊，操業(yè)經(jīng)驗(yàn)為“大型樓盤”出現(xiàn)提供了思想上和運(yùn)作上的保障，于是“大型樓盤”應(yīng)運(yùn)而生�！按笮蜆潜P”在北京、上海、廣州等地已經(jīng)屢見不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運(yùn)營、銷售上都取得了巨大成功。
二、“大型樓盤”的劣勢(shì)與優(yōu)勢(shì)同在
優(yōu)秀的營銷策略應(yīng)該立足于對(duì)樓盤產(chǎn)品、市場競爭和環(huán)境的全面客觀分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出具有針對(duì)性和可操作性的應(yīng)對(duì)方案，對(duì)于“大型樓盤”也是一樣。盡管它的出現(xiàn)符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但其仍然具有難于克服的缺點(diǎn)�？茖W(xué)的營銷策略應(yīng)是揚(yáng)長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對(duì)“大型樓盤”進(jìn)行全面而客觀的分析：
1、“大型樓盤”的優(yōu)勢(shì)：
（1）易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益；
�。�2）有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值；
�。�3）易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢(shì)和整合各種社會(huì)資源，集中力量做好一件事情；
（4）有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售；
（5）易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；
�。�6）通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。
2、“大型樓盤”的劣勢(shì)
（1）受制于項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢(shì)競爭對(duì)手林立，介入由于難于營造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢(shì)，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；
�。�2）地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)；
�。�3）銷售價(jià)格難于把握，尤其首期開盤價(jià)格；
（4）銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；
（5）銷售周期長，導(dǎo)致資金回收周期長，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險(xiǎn)，難于形成旺盛人氣；
�。�6）若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制；
（7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重；
（8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下。
三、“大型樓盤”的市場戰(zhàn)略與營銷策略
“大型樓盤”營銷是開發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以必須針對(duì)“大型樓盤”的特點(diǎn)和市場環(huán)境采取獨(dú)特的市場戰(zhàn)略、營銷理念和營銷策略，以盡可能縮短“大型樓盤”的銷售周期，提高資金周轉(zhuǎn)速度和地產(chǎn)銷售率。適宜“大型樓盤”采取的市場戰(zhàn)略和營銷策略如下：
1、市場戰(zhàn)略
進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷，戰(zhàn)略規(guī)劃一定要先行�！按笮蜆潜P”由于投資開發(fā)的規(guī)模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期。基于這個(gè)現(xiàn)實(shí)，很多“大型樓盤”都采取了“組團(tuán)開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。盡管如此，還需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，包括對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品（設(shè)計(jì)、施工、建筑材料、環(huán)境、配套等）、文化（社區(qū)主題、建筑文化等）、服務(wù)（銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）和市場（市場定位、市場等）進(jìn)行規(guī)劃。更重要的是對(duì)市場的應(yīng)變能力和調(diào)整能力，即根據(jù)市場變化不斷修訂和調(diào)整市場戰(zhàn)略規(guī)劃，使戰(zhàn)略規(guī)劃更具現(xiàn)實(shí)性、超前性和示范性。
�。�1）品牌營銷戰(zhàn)略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽(yù)度，通過傳播（大眾傳播、社會(huì)傳播和媒介傳播）來激發(fā)房地產(chǎn)買家的購買欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購買行為。品牌就應(yīng)該這樣，前期促進(jìn)后期銷售，后期帶動(dòng)前期升值。所以品牌戰(zhàn)略對(duì)“大型樓盤”營銷具有至關(guān)重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿于開發(fā)、銷售與管理的各環(huán)節(jié)之中；
（2）差異化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)正趨于成熟，樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化已成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在開發(fā)商面前，于是開發(fā)商或代理商采取了賦予地產(chǎn)以不同概念、主題等措施營造賣點(diǎn)，以形成競爭優(yōu)勢(shì)。應(yīng)該肯定，這種運(yùn)作思路是正確的。地產(chǎn)硬件上優(yōu)勢(shì)已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產(chǎn)同產(chǎn)業(yè)、科技、文化的對(duì)接與融合，以形成自己的競爭優(yōu)勢(shì)；
�。�3）技術(shù)領(lǐng)先戰(zhàn)略。綠色、科技、人文已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的三大要素，科技就是生產(chǎn)力，就是銷售力，通過新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高樓盤科技含量而獲得競爭優(yōu)勢(shì)已為廣大開發(fā)商所重視，在采用技術(shù)時(shí)很重視技術(shù)的超前性和領(lǐng)先性。“大型樓盤”開發(fā)周期長，在一期時(shí)就要注意采用領(lǐng)先技術(shù)，否則在后期開發(fā)中前期將明顯缺乏優(yōu)勢(shì)。廣州保利花園大量采用新技術(shù)、新材料，住宅造價(jià)比普通住宅高10％左右，但住宅各項(xiàng)性能和樓盤形象也會(huì)同時(shí)提高，其銷售價(jià)格也要比普通住宅高15％左右，盡管價(jià)格比同類物業(yè)偏高，但一期泌泉居2個(gè)月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說是個(gè)奇跡；
（4）合作戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)具有上下游關(guān)系單位較多的特點(diǎn)，在這里強(qiáng)調(diào)合作也是理所當(dāng)然的。合作主要是指與城市建設(shè)、規(guī)劃、土地、工商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機(jī)構(gòu)或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關(guān)系，可以獲得良好的開發(fā)軟環(huán)境、優(yōu)秀的樓盤產(chǎn)品、周密的策劃和中介代理服務(wù)，為開展知識(shí)營銷奠定基礎(chǔ)；
�。�5）信息化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)與信息工作密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)最終將要過渡為服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而非開發(fā)。“大型樓盤”更需要信息，包括行業(yè)的、市場的、消費(fèi)者的相關(guān)信息，所以一定要把信息工作拿到一個(gè)戰(zhàn)略的高度來看待，加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺(tái)，以增強(qiáng)對(duì)樓盤的最終定位能力、設(shè)計(jì)能力、建設(shè)能力、銷售能力、管理能力和服務(wù)能力，而這些能力將服務(wù)于市場。
2、營銷策略
營銷策略是戰(zhàn)術(shù)，是產(chǎn)品銷售戰(zhàn)役的打法，正確地制定并執(zhí)行策略是成功營銷的關(guān)鍵，以下策略可供“大型樓盤”參考：
（1）定制營銷策略。市場需要房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中把工作做得越來越細(xì)，“大型樓盤”有必要建立客戶信息數(shù)據(jù)庫，開展“一對(duì)一”營銷，為房地產(chǎn)買家提供個(gè)性化的個(gè)人服務(wù)，包括為買家“量身定做”，對(duì)于拓展市場大有益處。
�。�2）機(jī)動(dòng)營銷策略。機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進(jìn)入二三級(jí)市場流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動(dòng)靈活對(duì)于“大型樓盤”來說具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。
�。�3）借力借勢(shì)策略。借力借勢(shì)關(guān)鍵要正確理解“力”和“勢(shì)”，“力”為外力，“勢(shì)”為優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)，都是來自于企業(yè)外部的資源，借力借勢(shì)就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司、行業(yè)主管部門、媒介、專家、同行業(yè)和消費(fèi)者，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、節(jié)假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和借助外部力量，開展事件行銷，以促進(jìn)和推動(dòng)營銷工作的深入開展。保利花園在國慶節(jié)期間舉辦“國寶回歸，國慶廣州特展”活動(dòng)，可謂應(yīng)時(shí)應(yīng)景，刮起了一股“保利”旋風(fēng)，產(chǎn)生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質(zhì)保證”的巨大社會(huì)效應(yīng)，提升了品牌形象。在此之后又開展了“軍x營銷”，也與“保國利民”緊緊相扣。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手；
�。�4）知識(shí)營銷策略。知識(shí)營銷是以知識(shí)普及為前導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場營銷的新思想，很多地產(chǎn)開發(fā)商都接受了這種營銷理念。通過開展普及住房知識(shí)、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識(shí)常識(shí)的普及，在增加房地產(chǎn)買家知識(shí)的同時(shí)，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買家對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生購買決策乃至發(fā)生購買行為。對(duì)于“大型樓盤”營銷這場“持久戰(zhàn)”，完全有必要建立一塊知識(shí)陣地，成為溝通開發(fā)商和買家的工具，乃至成為溝通開發(fā)商和業(yè)主的工具，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值；
�。�5）創(chuàng)新營銷策略。“大型樓盤”營銷需要營銷創(chuàng)新，否則每期都采取相同的策略對(duì)消費(fèi)者來說恐怕會(huì)“不痛不癢”，不會(huì)產(chǎn)生感覺，更難于產(chǎn)生購買行為。營銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。在我國地產(chǎn)業(yè)興起的“退房革命”、“回租回購”等營銷措施都屬于創(chuàng)新，在營銷過程中起到了非凡的作用。當(dāng)然，創(chuàng)新要在國家政策允許范圍之內(nèi)，“零首付”被封殺就是因?yàn)槠渑c國家利益背道而馳。
無論采取何種市場戰(zhàn)略和營銷策略，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個(gè)基調(diào)。這個(gè)基調(diào)就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤”的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，包括樓盤在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、建設(shè)施工、景觀設(shè)計(jì)、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都要突出這個(gè)基調(diào)。當(dāng)年廣州碧桂園50萬平方米同時(shí)施工同時(shí)銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當(dāng)于30個(gè)香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”通過“大氣”形成一種“勢(shì)氣”，威懾競爭對(duì)手和吸引房地產(chǎn)買家的眼球，進(jìn)而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出并旺銷奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
影響房地產(chǎn)營銷策略的有關(guān)因素分析：
怎樣盡快把房屋賣出去，是令開發(fā)商頭痛的事情，所以房地產(chǎn)營銷策略被越來越多地重視起來。房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。
消費(fèi)市場比較突出的三個(gè)特點(diǎn)：
一是消費(fèi)者市場房產(chǎn)需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費(fèi)者群體由于社會(huì)地位，收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會(huì)表現(xiàn)出多層次性的特點(diǎn)。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。
二是消費(fèi)者市場對(duì)房屋需求多變性，消費(fèi)者人數(shù)眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對(duì)房屋就會(huì)有多種多樣的需求，隨著生產(chǎn)的發(fā)展，消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者需求在總量、結(jié)構(gòu)和層次上也將不斷發(fā)展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時(shí)根據(jù)自身?xiàng)l件準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市場。
三是消費(fèi)者市場對(duì)房屋需求的可誘導(dǎo)性，消費(fèi)者需求的產(chǎn)生，有些是本能的，生而有之的，但有時(shí)是與外界的刺激誘導(dǎo)有關(guān)的，經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，社會(huì)交際的啟示，廣告宣傳的誘導(dǎo)等等，都會(huì)使消費(fèi)者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求，微弱的欲望可以變成強(qiáng)烈的購買欲望。消費(fèi)者需求的這一特征，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的需求，而且應(yīng)該通過各種促銷途徑影響和引導(dǎo)消費(fèi)。
影響消費(fèi)者行為的三個(gè)主要因素：
一是心理因素，除了由需要引起動(dòng)機(jī)這一最重要因素外，還有知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度三個(gè)因素，知覺是指消費(fèi)者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬于感性認(rèn)識(shí)。任何消費(fèi)者購買商品，都要根據(jù)自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對(duì)樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學(xué)習(xí)是消費(fèi)者在購買和使用商品的實(shí)踐中，逐步獲得和積累經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都是購買者學(xué)習(xí)的對(duì)象，消費(fèi)者評(píng)價(jià)的優(yōu)、劣對(duì)開發(fā)商的形象和信譽(yù)也有著非常大的影響，所以開發(fā)商應(yīng)樹立品牌觀念，注重房屋質(zhì)量，讓消費(fèi)者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度。
二是經(jīng)濟(jì)因素，概括地說，影響消費(fèi)者購買行為主要是經(jīng)濟(jì)因素和商品價(jià)格、消費(fèi)者收入、商品效用、房屋的價(jià)格等。
三是社會(huì)文化因素，每個(gè)消費(fèi)者都是社會(huì)的一員，他的行為不可避免地要受到社會(huì)各方面因素的影響和制約，消費(fèi)者的購買行為受到社會(huì)階層、文化和亞文化、相關(guān)群體、家庭等社會(huì)因素的影響。
制定營銷策略的五個(gè)條件
在把握住營銷環(huán)境，掌握了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場及影響消費(fèi)者的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營銷策略。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的商品特點(diǎn)和營銷的角度來看，可操作的有五點(diǎn)：
�。�、位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營銷策略時(shí)不同的位置條件，營銷切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點(diǎn)與原始條件的差異性越大，反之則越��；交通條件越是發(fā)達(dá)的樓盤，其對(duì)于營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點(diǎn)就越少；市政條件越完善的地段，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對(duì)自身樓盤影響越大，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會(huì)適得其反。
�。病⒔ㄖ䲢l件：沒有兩個(gè)建筑會(huì)是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣點(diǎn)應(yīng)該是可以的，但是應(yīng)將營銷切入點(diǎn)放在建筑單體的設(shè)計(jì)“限制”方面，而不應(yīng)該過深地切入到建筑的使用及功能方面，因?yàn)闊o論是建筑設(shè)計(jì)師還是營銷高手，對(duì)于建筑使用和功能方面的設(shè)計(jì)是“永遠(yuǎn)超不過客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”。
�。�、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營銷推廣切入點(diǎn)方面，過去一般都選擇不多，大多數(shù)集中在工程進(jìn)度和配套設(shè)施方面。建造條件方面的營銷切入點(diǎn)選擇，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現(xiàn)、建筑技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”方面較為合適。目前，客戶對(duì)房屋質(zhì)量的投訴越來越多，撇開一些不法開發(fā)商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠?qū)⑵浣ㄔ鞐l件有效地傳達(dá)給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會(huì)投訴，還可能是一個(gè)很好的營銷切入點(diǎn)和商品特性表現(xiàn)。
�。�、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開發(fā)商的營銷切入點(diǎn)，這只是作用條件作為營銷切入點(diǎn)的一個(gè)方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應(yīng)該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區(qū)停車位有多少個(gè)對(duì)客戶來說并不重要，而車位與房屋的設(shè)計(jì)比例卻關(guān)系到客戶以后買車還有沒有車位停車。物業(yè)管理費(fèi)是多少，客戶能否承擔(dān)，客戶自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內(nèi)容對(duì)客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在“使用條件”方面，營銷切入點(diǎn)的第一個(gè)選擇就是設(shè)計(jì)，管理意圖全面公開；營銷切入點(diǎn)的第二個(gè)方面就是設(shè)計(jì)，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說對(duì)客戶的“全面呵護(hù)”卻不講這樣的呵護(hù)值多少錢。
５、商品附加條件：開發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個(gè)房地產(chǎn)品牌的知名度，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一；給一個(gè)房地產(chǎn)引進(jìn)一個(gè)全新概念或營造文化氛圍，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一。在當(dāng)今競爭越來越激烈，信息交流越來越快，開發(fā)商模仿能力越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要。作為不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，完整的房地產(chǎn)商品不會(huì)只是一套房子那么簡單，一個(gè)商品一旦開始它的使用過程，品牌就進(jìn)入了再塑造品牌意識(shí)。在商品附加值的營銷應(yīng)用中，一般來說商品附加值都是后天的，但是這個(gè)后天的商品附加值是可以預(yù)支的。因此，后天商品附加條件在營銷切入點(diǎn)的選擇上是可以“預(yù)支”可能會(huì)更直接、更明確，也更有利于消費(fèi)者預(yù)先選擇。
綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略的制定應(yīng)根據(jù)營銷環(huán)境、消費(fèi)者市場特點(diǎn)、影響消費(fèi)者行為的因素、結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。
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