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項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則1
新鄉(xiāng)市平原新區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)園
光伏電站項(xiàng)目簡介
1、項(xiàng)目名稱：
平原新區(qū)100mwp光伏發(fā)電項(xiàng)目
2、建設(shè)單位
河南天合光伏農(nóng)業(yè)觀光科技有限公司
3、建設(shè)規(guī)模與投資
本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為100mwp，動態(tài)投資10億元。
4、項(xiàng)目選址
本項(xiàng)目位于新鄉(xiāng)市平原新區(qū)。要求：土地比較平坦（如果是荒山荒坡，坡度在20度以內(nèi)），產(chǎn)權(quán)清晰、無任何雜物和遮擋，性質(zhì)為荒廢地、荒坡、河灘等未利用地，或一般農(nóng)田；單塊面積在700畝以上3~5處。
5、建設(shè)主要內(nèi)容
本項(xiàng)目建設(shè)主要分為基礎(chǔ)施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、并網(wǎng)�；A(chǔ)施工包括道路、場平、圍墻、辦公室和逆變器室等；設(shè)備安裝包括太陽能電池組件安裝、匯流箱、直流配電柜、并網(wǎng)逆變器、低壓交流控制柜、監(jiān)控顯示、電站優(yōu)化管理等設(shè)備的安裝和調(diào)試；本項(xiàng)目采用發(fā)電側(cè)并網(wǎng)模式，并入鄰近的35kv變電站。
6、電力接入情況
本項(xiàng)目采用分塊發(fā)電，集中并網(wǎng)的方案。選用250wp多晶硅電池組件400000塊。將100mwp太陽能光伏電站分成100個(gè)1mwp的發(fā)電單元，每1mwp的發(fā)電單元設(shè)置一臺35kv、1000kva的升壓箱式變壓器和2臺500kw的光伏并網(wǎng)逆變器。
7、項(xiàng)目年發(fā)電量及社會效益
本項(xiàng)目年平均發(fā)電量為15615.072萬kwh，與同等火電廠相比，按照火電煤耗每度電耗標(biāo)煤344g，項(xiàng)目投運(yùn)后每年可節(jié)約標(biāo)煤5.12萬噸，減少co2排放量14.72萬噸，減少so2排放量771噸，減少nox排放量65.7噸。該項(xiàng)目的建設(shè)，將在節(jié)省燃煤，減少co2、so2、nox等的排放效果上，起到積極作用。本項(xiàng)目不占用耕地，項(xiàng)目所在地太陽能資源豐富，且發(fā)電部產(chǎn)生廢水、廢氣及固體廢棄物。本項(xiàng)目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
8、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 a、項(xiàng)目計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期為25年。b、成本
本項(xiàng)目成本費(fèi)用包括：項(xiàng)目運(yùn)營成本、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用。c、銷售收入
本項(xiàng)目平均年發(fā)電量15615.072萬度，標(biāo)桿電價(jià)為1元/度（含稅銷售稅金），年銷售收入15615.072萬元（含稅）。
d、稅金
本項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅金為增值稅、銷售稅金及附加、所得稅。e、財(cái)務(wù)贏利能力分析
項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為8.19%、資本金內(nèi)部收益率為8.24%，大于基本金準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8%。
9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)
財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果表明，全部投資內(nèi)部收益率（稅前）為8.19%，大于基準(zhǔn)收益率8%，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受，具有較強(qiáng)的債務(wù)清償能力，且具有一定的'盈利能力。
綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)濟(jì)上有利，同時(shí)可帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，故其社會效益也是十分顯著的。
10、行業(yè)評價(jià)
a、本項(xiàng)目單純按發(fā)電量來算，其經(jīng)濟(jì)值是較低的；與常規(guī)能源相比，費(fèi)用仍然比較高，這也是制約太陽能光伏應(yīng)用的主要因素。
b、太陽能光伏發(fā)電雖一次性投資較大，但其運(yùn)行費(fèi)用很低。c、太陽能光伏與建筑、農(nóng)業(yè)大棚、水面養(yǎng)殖、休閑觀光等相結(jié)合是一個(gè)方興未艾的領(lǐng)域，有著巨大的市場潛力。
d、用太陽能發(fā)電近期可作為常規(guī)能源的補(bǔ)充，遠(yuǎn)期將大規(guī)模應(yīng)用，逐步替代常規(guī)化石能源。據(jù)權(quán)威預(yù)測，到20xx年光伏發(fā)電在世界總發(fā)電量中將占到5~10％。
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則2
××××××××××項(xiàng)目后評價(jià)報(bào)告
××××××（編制單位）
××××年××月
目錄
編制單位資質(zhì)證書
項(xiàng)目后評價(jià)實(shí)施單位
參加項(xiàng)目后評價(jià)人員名單和專家組人員名單
附圖：項(xiàng)目地理位置示意圖
報(bào)告摘要
一、項(xiàng)目概況
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目情況簡述
概述項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目性質(zhì)、特點(diǎn)，以及項(xiàng)目開工和竣工時(shí)間。
�。ǘ╉�(xiàng)目決策要點(diǎn)
項(xiàng)目建設(shè)的理由，決策目標(biāo)和目的。
（三）項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容
項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容決策批準(zhǔn)生產(chǎn)能力，實(shí)際建成生產(chǎn)能力。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
項(xiàng)目周期各個(gè)階段的起止時(shí)間，時(shí)間進(jìn)度表，建設(shè)工期。
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目總投資
項(xiàng)目立項(xiàng)決策批復(fù)投資、初步設(shè)計(jì)批復(fù)概算及調(diào)整概算、竣工決算投資和實(shí)際完成投資情況。
（六）項(xiàng)目資金來源及到位情況
資金來源計(jì)劃和實(shí)際情況。
�。ㄆ撸╉�(xiàng)目運(yùn)行及效益現(xiàn)狀
項(xiàng)目運(yùn)行現(xiàn)狀，生產(chǎn)能力實(shí)現(xiàn)狀況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益情況等。
二、項(xiàng)目實(shí)施過程的總結(jié)與評價(jià)
（一）項(xiàng)目前期決策總結(jié)與評價(jià)
項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，項(xiàng)目決策過程和程序。項(xiàng)目評估和可研報(bào)告批復(fù)的主要意見。
�。ǘ╉�(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備工作與評價(jià)
項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、開工準(zhǔn)備、采購招標(biāo)、征地拆遷和資金籌措等情況和程序。
�。ㄈ╉�(xiàng)目建設(shè)實(shí)施總結(jié)與評價(jià)
項(xiàng)目合同執(zhí)行與管理情況，工程建設(shè)與進(jìn)度情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更情況，項(xiàng)目投資控制情況，工程質(zhì)量控制情況，工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收情況。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目運(yùn)營情況與評價(jià)
項(xiàng)目運(yùn)營情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力實(shí)現(xiàn)情況，項(xiàng)目運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)狀況，以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場情況。
三、項(xiàng)目效果和效益評價(jià)
（一）項(xiàng)目技術(shù)水平評價(jià)
項(xiàng)目技術(shù)水平（設(shè)備、工藝及輔助配套水平，國產(chǎn)化水平，技術(shù)經(jīng)濟(jì)性）。
�。ǘ╉�(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)
項(xiàng)目資產(chǎn)及債務(wù)狀況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益情況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化的主要原因。
（三）項(xiàng)目經(jīng)營管理評價(jià)
項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子情況，項(xiàng)目管理體制及規(guī)章制度情況，項(xiàng)目經(jīng)營管理策略情況，項(xiàng)目技術(shù)人員培訓(xùn)情況。
四、項(xiàng)目環(huán)境和社會效益評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià)
項(xiàng)目環(huán)保達(dá)標(biāo)情況，項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施及制度的建設(shè)和執(zhí)行情況，環(huán)境影響和生態(tài)保護(hù)。
�。ǘ╉�(xiàng)目的社會效益評價(jià)
項(xiàng)目主要利益群體，項(xiàng)目的.建設(shè)實(shí)施對當(dāng)?shù)兀ê暧^經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)）發(fā)展的影響，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和人民生活水平提高的影響，對當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和稅收的影響。
五、項(xiàng)目目標(biāo)和可持續(xù)性評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目目標(biāo)評價(jià)
項(xiàng)目的工程目標(biāo)；技術(shù)目標(biāo)；效益目標(biāo)（財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)）；影響目標(biāo)（社會環(huán)境和宏觀目標(biāo)）。
�。ǘ╉�(xiàng)目持續(xù)性評價(jià)
根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合國家的政策、資源條件和市場環(huán)境對項(xiàng)目的可持續(xù)性進(jìn)行分析，預(yù)測產(chǎn)品的市場競爭力，從項(xiàng)目內(nèi)部因素和外部條件等方面評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展能力。
六、項(xiàng)目后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
（一）項(xiàng)目成功度評價(jià)
�。ǘ┰u價(jià)結(jié)論和存在的問題
（三）主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
七、對策建議
�。ㄒ唬⿲�(xiàng)目和項(xiàng)目執(zhí)行機(jī)構(gòu)的建議
�。ǘ⿲χ醒肫髽I(yè)的對策建議
�。ㄈ┖暧^對策建議
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則3
一、投資管理評估
本地塊為凈地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。
二、財(cái)務(wù)管理評估
從本項(xiàng)目的凈利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期等各方面綜合來看，項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)均很理想，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可研階段的預(yù)期投資目標(biāo)。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估
本項(xiàng)目作為我司超高地價(jià)、超豪華住宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理成功，對于今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及管理具有較好的借鑒意義�！暗兔芏茸≌�+高密度集合住宅”的設(shè)計(jì)實(shí)踐，對于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場驗(yàn)證；獨(dú)院式聯(lián)排別墅、空中四合院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在滿足容積率和使用率要求的同時(shí)，滿足了豪華居住、創(chuàng)新空間、極佳景觀的多重目標(biāo)；項(xiàng)目有選擇的應(yīng)用了一些新的材料、設(shè)備與技術(shù)，為接下來其他項(xiàng)目的運(yùn)作提供了良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
四、營銷工作評估
本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、營銷推廣、物業(yè)管理策劃、活動營銷、推售計(jì)劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴(yán)格貫徹了豪宅的形象定位，而且進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)了豪宅項(xiàng)目的一種獨(dú)特的、系統(tǒng)化的營銷模式。
五、發(fā)展進(jìn)度、工程管理評估
(一)項(xiàng)目進(jìn)度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成。從部分分區(qū)的進(jìn)度來看，仍存在部分棟號受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅＋高層”住宅項(xiàng)目的進(jìn)度管理提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
(二)項(xiàng)目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的基石，從而體現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動式技術(shù)管理”的新思路。
六、成本管理評估
(一)項(xiàng)目發(fā)展成本有所增加，主要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項(xiàng)目定位及檔次提高增加的前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、營銷費(fèi)，以及合作項(xiàng)目公司管理費(fèi)增加等。但本項(xiàng)目銷售收入不論是總收入還是單位售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項(xiàng)目的檔次提高對售價(jià)的增加也是一個(gè)主要貢獻(xiàn)，因此本項(xiàng)目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范圍內(nèi)。范例：香蜜湖（部分）
【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】
一、香蜜湖售樓準(zhǔn)備工程為17棟、18棟、19棟、24～26棟、會所、幼兒園及樓棟周邊和中心區(qū)園建，其中樓棟要求外裝修完成并展示，17棟和24號樓各有一套樣板房。此售樓工程中室外工程由于面積大、高差大和設(shè)計(jì)復(fù)雜等特點(diǎn)在售樓工程中占的比重相當(dāng)大。且售樓準(zhǔn)備工程跨越6-9月，為雨季施工，施工難度大。該售樓工程的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃前后進(jìn)行了多輪調(diào)整，主要影響因素有項(xiàng)目檔次定位有所調(diào)整、新技術(shù)新材料采用前調(diào)研和設(shè)計(jì)占用時(shí)間過長，深圳的承建商對新材料新技術(shù)熟悉和適應(yīng)周期過長、對別墅工程的難度估計(jì)不足導(dǎo)致現(xiàn)場施工安排不是很有序，特別是室外工程提前插入導(dǎo)致現(xiàn)場水平運(yùn)輸交通不暢大大降低了施工效率，另外還有一個(gè)重要因素為是該項(xiàng)目為我司開發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目且檔次要求非常高，這就造成設(shè)計(jì)方面對發(fā)展計(jì)劃影響非常大（該項(xiàng)目為信和合作開發(fā)，很多設(shè)計(jì)需經(jīng)得信和同意后執(zhí)行），但在項(xiàng)目公司的共同努力下和逐漸對高檔別墅正確認(rèn)識后仍保質(zhì)保量完成了售樓工程，在售樓工程對外展示后取得了很好的反響。(二)從項(xiàng)目整體的施工階段來看，除了室外工程其余工程節(jié)點(diǎn)全部在進(jìn)度計(jì)劃控制范圍之內(nèi)，特別主體工程施工期間國家出臺對樓市的宏觀調(diào)控政策，公司根據(jù)實(shí)際情況要求先進(jìn)行部分樓號銷售，項(xiàng)目上從大局出發(fā)及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度安排，對各個(gè)承建商召開專題會并申請了搶工獎金，實(shí)行現(xiàn)場24小時(shí)驗(yàn)收制度，該舉措大大鼓舞了各承建商，部分樓棟主體工程提前完成。室外工程滯后的主要原因有兩方面：一方面是主包對移交室外場地及時(shí)性不夠，合同中對此沒有明確要求，導(dǎo)致協(xié)調(diào)很困難;另一方面是在室外工程施工期間經(jīng)歷了6次臺風(fēng)影響，而且雨季來時(shí)正值室外結(jié)構(gòu)施工，天氣情況影響巨大。(三)在進(jìn)行別墅區(qū)工程銷售節(jié)點(diǎn)搶工前，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際施工效率和與各參戰(zhàn)單位溝通的結(jié)果，將部分高層區(qū)施工人員抽調(diào)到別墅區(qū)進(jìn)行搶工；別墅區(qū)主體工程完成搶工后大部分主體施工人員回到高層區(qū)施工，導(dǎo)致高層區(qū)主體工程滯后，而根據(jù)公司結(jié)利需要，20xx年底要求完成3～5號樓竣工備案，這就要求3號樓工程要求提前完成，根據(jù)這一要求，項(xiàng)目部及時(shí)調(diào)整施工安排，因?yàn)?～3號樓施工段為一家承建商負(fù)責(zé)施工，因此要求承建商確保3號樓進(jìn)度，1、2號樓臨時(shí)放緩，同時(shí)要求承建商加大人員投入，最大限度的減少對1、2號樓施工進(jìn)度的影響，致使1、2號樓工期有所延誤。(四)各配合部門工作完成情況及配合情況 1.公司設(shè)計(jì)、合約和報(bào)建的進(jìn)度的控制
實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭落實(shí)這三個(gè)進(jìn)度完成情況，制定了各環(huán)節(jié)的進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，并根據(jù)進(jìn)度的情況采用碰頭會的方式來來協(xié)調(diào)各部分相關(guān)事務(wù)，使影響工程進(jìn)度的問題基本得到及時(shí)解決。2.設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)方面
由于本項(xiàng)目是中海地產(chǎn)第一個(gè)高端別墅項(xiàng)目，因而設(shè)計(jì)階段研究時(shí)間較長，從后期銷售效果看，這段時(shí)間的價(jià)值較大；又由于設(shè)計(jì)院實(shí)力較弱，各專業(yè)配合較差，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)施工圖不匹配，后期施工中不斷出現(xiàn)調(diào)整，圖紙版次多次變更，對項(xiàng)目發(fā)展造成較大影響，同時(shí)也不利于成本控制。由于本項(xiàng)目的高端形象，材料必須精挑細(xì)選，導(dǎo)致在部分樣板選材時(shí)浪費(fèi)太多時(shí)間，在一定程度上影響到了工程進(jìn)度。3.合約分判及甲供材方面
由于本項(xiàng)目由中海和信和共同投資開發(fā)，故項(xiàng)目采用了香港私人工程模式：業(yè)主-總承建商-判頭(分包商)。合約方面也基本上采用了相應(yīng)的香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項(xiàng)計(jì)量支付等全部事宜。但由于大陸地區(qū)法律體制不夠完善，故由此造成業(yè)主對指定分包商的管理難度較大及工程款付款周期較長，影響分包工作，對進(jìn)度造成了一定的影響。我司參照中海地產(chǎn)一直以來行之有效的合約體系，及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。
4.各部門配合情況
本項(xiàng)目初期實(shí)際上是游離于深圳公司管理體制以外的獨(dú)立的管理架構(gòu)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理由深圳公司總建筑師直接管理，項(xiàng)目報(bào)建驗(yàn)收、合約分判、現(xiàn)場管理是完全獨(dú)立的。雖然從人員數(shù)量和質(zhì)量上比深圳公司其它項(xiàng)目占有決定性的優(yōu)勢，但仍出現(xiàn)了對深圳公司現(xiàn)有資源和經(jīng)驗(yàn)利用不夠的問題。公司根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行了調(diào)整：將本項(xiàng)目全面納入深圳公司管理體制，標(biāo)志著項(xiàng)目的回歸。這一階段，最重要的是營銷方面的回歸，公司營銷策劃部的全力參與，改變了項(xiàng)目營銷的單兵作戰(zhàn)的狀態(tài)。在此之前，像客服部、合約部等部門，不知道香蜜湖項(xiàng)目該不該參與，該參與多少，完全是領(lǐng)導(dǎo)安排，處于被動狀態(tài)。從這以后的南區(qū)銷售、入伙，中北區(qū)銷售，高層銷售，公司上下全員參與，結(jié)出碩果累累。(五)進(jìn)度計(jì)劃管理的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)
1.提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施
后勤保障是工人進(jìn)場施工的前提條件，一個(gè)承建商在進(jìn)場前常需要2～3個(gè)星期進(jìn)行后勤保障施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長這一周期。案例：本項(xiàng)目主包單位進(jìn)場后光租地手續(xù)辦理花費(fèi)了20天，且生活區(qū)位置在經(jīng)過3次變更后方最后確定位置。2.提前規(guī)劃勞動力計(jì)劃和材料進(jìn)場計(jì)劃
對于關(guān)鍵線路上的工程對照進(jìn)度計(jì)劃和工程量，提前規(guī)劃勞動力計(jì)劃和材料進(jìn)場計(jì)劃至關(guān)重要，目前國內(nèi)的承建商為了承接到工程，招標(biāo)文件中的條件基本都接收，可一旦簽訂合同，合同外的條件很難達(dá)成一致意見，因此在招標(biāo)文件中需分解階段工期節(jié)點(diǎn)和高峰期勞動力要求，并明確處罰措施。另外對于關(guān)鍵材料需明確提前備貨時(shí)間。如本項(xiàng)目外墻磚加工周期需要2個(gè)月，為了保險(xiǎn)起見提前了2個(gè)月進(jìn)行備貨，最后未出現(xiàn)由于外墻磚影響工程進(jìn)度情況。
3.關(guān)鍵線路上的工程需重點(diǎn)考慮技術(shù)方案
成熟的技術(shù)方案是工程施工前必須完成的一項(xiàng)工作，對于特殊項(xiàng)目還需考慮后備方案。案例：由于第一次使用aluk系統(tǒng)窗，在設(shè)計(jì)和分判階段導(dǎo)致計(jì)劃嚴(yán)重滯后，如果按照常規(guī)技術(shù)方案，將會出現(xiàn)外墻裝飾工程受門窗工程影響滯后1個(gè)月，經(jīng)項(xiàng)目部多輪討論和多次考察，決定采用方通副框方案，保證了工程的進(jìn)度。4.及時(shí)協(xié)調(diào)、多次協(xié)調(diào)和逐級協(xié)調(diào)措施
對于將出現(xiàn)進(jìn)度偏差的承建商采取項(xiàng)目部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如協(xié)調(diào)未果，需上升到公司層面進(jìn)行協(xié)調(diào)，承建商被協(xié)調(diào)對象也采取逐級協(xié)調(diào)方式，總之要協(xié)調(diào)到滿足我司進(jìn)度要求和明確所必須采取的措施為止。5.別墅項(xiàng)目施工進(jìn)度管理特點(diǎn)
別墅項(xiàng)目單體體量小、施工范圍大，因而在施工場地布局方面應(yīng)著重考慮施工機(jī)械的可到達(dá)性，堆場布置應(yīng)主要考慮材料運(yùn)輸?shù)谋憷裕?/p>
別墅項(xiàng)目由于層數(shù)少、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在勞動力使用方面呈現(xiàn)周期短、需求量大的特點(diǎn)，在承臺施工階段由于工程量較少，無需大量工人，而在主體階段，由于每層結(jié)構(gòu)不同，需要大量鋼筋、模板方面的施工，需要勞動力較多，而后期砌筑工程量不大，需要勞動力較少； 由于香蜜湖項(xiàng)目屬于分區(qū)開發(fā)，結(jié)合別墅項(xiàng)目自身特點(diǎn)，同時(shí)開發(fā)面積較大，在工序安排方面，主要注意室外工程與主體的穿插問題。由于別墅項(xiàng)目占地面積較大，且占用室外面積較多，在工序安排上，在主體施工前可進(jìn)行部分道路硬化工作，及部分主體間室外園建工程施工，在主體施工的同時(shí)，室外管線開挖可插入進(jìn)行，主體落外架后，應(yīng)立即開展主體周邊的室外園建綠化工作。
二、項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討(一)項(xiàng)目的發(fā)展模式
作為中海地產(chǎn)首個(gè)合資項(xiàng)目，香蜜湖項(xiàng)目形成了具有自己特色的管理模式——矩陣式的獨(dú)立項(xiàng)目管理模式，項(xiàng)目公司具有獨(dú)立的營銷、設(shè)計(jì)、合約、地盤等專業(yè)部門，并實(shí)行執(zhí)行權(quán)與決策權(quán)二者分開。在人員配置上，項(xiàng)目人員由中海地產(chǎn)與信和置業(yè)共同派遣組成，且實(shí)行“全職”與“兼職”相結(jié)合的靈活用人制度，截止20xx年底，項(xiàng)目公司全職工作人員36人、兼職工作人員17人，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭與設(shè)計(jì)、營銷、發(fā)展、合約等公司職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，由項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)定期組織項(xiàng)目協(xié)調(diào)例會解決項(xiàng)目發(fā)展過程中存在的'有關(guān)問題，推動項(xiàng)目發(fā)展。
香蜜湖項(xiàng)目施工管理模式是項(xiàng)目總包管理模式：中海地產(chǎn)開發(fā)、中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理、現(xiàn)場突出總包式管理。
(二)項(xiàng)目發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結(jié) 1.矩陣式的獨(dú)立項(xiàng)目管理模式的總結(jié)
項(xiàng)目初期為獨(dú)立的管理架構(gòu)，未能充分利用還深圳公司的整體資源。之后，公司根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行了調(diào)整，將香蜜湖項(xiàng)目全面納入深圳公司管理體制，充分發(fā)揮公司全員參與的優(yōu)勢，取得了巨大的成功。2.項(xiàng)目總包管理模式的實(shí)踐
初期項(xiàng)目合約模式完全采用香港方式，現(xiàn)場管理也相應(yīng)確定為總包管理，甲方指定分包，深圳公司其它項(xiàng)目甲供的鋼筋、砼、電線電纜等由總包自行采購，分包每月的工程款也由華建審批后再由甲方支付分包。但華建往往審批不及時(shí)，或以甲分包不配合為由不批。試行數(shù)個(gè)月后，最終于05年8月仍改回了傳統(tǒng)的甲方直接分包方式。
三、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)(一)工程質(zhì)量管理措施及效果
香蜜湖項(xiàng)目的主包單位為兩家：江蘇華建和中建四局。香蜜湖項(xiàng)目當(dāng)初引進(jìn)這兩家新單位主要是考慮到這兩家承建商都是多次榮獲魯班獎的單位。然而，由于承建商和甲方質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且差距比較大，加上目前現(xiàn)行的驗(yàn)收規(guī)范沒有及時(shí)更新等原因，導(dǎo)致質(zhì)量水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初引進(jìn)這兩家單位的期望值，加上這兩家為強(qiáng)勢主包，大大增加了現(xiàn)場質(zhì)量管理的難度，從而為香蜜湖項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理提出較大的挑戰(zhàn)。為有效加強(qiáng)對香蜜湖項(xiàng)目工程質(zhì)量的控制，項(xiàng)目部主要采取措施如下： 1.事前質(zhì)量控制
做好技術(shù)準(zhǔn)備、物質(zhì)準(zhǔn)備、施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，保證材料提前進(jìn)場，技術(shù)交底工作順利進(jìn)行，編制相關(guān)工程質(zhì)量管理細(xì)則。在控制材料方面，嚴(yán)格執(zhí)行原材料的送檢制度并不定時(shí)對材料供應(yīng)商進(jìn)行抽查。2.事中質(zhì)量控制
在施工過程中采取一些控制措施，如工序交接有檢查、施工分項(xiàng)有方案、技術(shù)措施有交底、質(zhì)量處理有復(fù)查、質(zhì)量文件有檔案等，同時(shí)使用了工序交接檢、循環(huán)檢、平行檢、現(xiàn)場旁站等多種控制方法。并制定了一系列的工序流程檢查表格，要求將工序流程表附于糧單之后，否則不予出糧，以此來加強(qiáng)對施工單位工序質(zhì)量的控制。3.事后質(zhì)量控制
項(xiàng)目部多次組織內(nèi)部聯(lián)合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收內(nèi)部初驗(yàn)收、逐套質(zhì)量驗(yàn)收等質(zhì)量檢查。對于容易或可能引起索賠的問題，項(xiàng)目部主動、有針對性地作好各種應(yīng)對措施，以反面實(shí)體為案例，提前將可能造成返工、住戶索賠、扣款索賠的方面向監(jiān)理工程師、施工人員重點(diǎn)交底，并明確處理原則，使施工中互相扯皮、推委現(xiàn)象減少了很多，并降低了住戶索賠、施工結(jié)算扯皮的幾率。
4.采用創(chuàng)新的技術(shù)管理模式：“體”→“面”→“點(diǎn)”。
傳統(tǒng)的現(xiàn)場技術(shù)管理工作重心在于技術(shù)管理的第一部分工作內(nèi)容，即技術(shù)管理人員將大量的時(shí)間和精力放在了處理現(xiàn)場出現(xiàn)的各類圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題上�，F(xiàn)場技術(shù)管理人員在相關(guān)施工部位或工序施工前，對施工單位報(bào)送的各類施工方案進(jìn)行審核，這是技術(shù)管理的第二部分工作內(nèi)容。現(xiàn)場技術(shù)管理人員有時(shí)也會根據(jù)工程的需要進(jìn)行技術(shù)管理的第三部分工作內(nèi)容，即某些施工策劃�？傮w而言，傳統(tǒng)的技術(shù)管理的工作方式主要是由第一部分依次向第二部分及第三部分推進(jìn)。
傳統(tǒng)的技術(shù)管理模式具有較嚴(yán)重的弊端。現(xiàn)場千變?nèi)f化，技術(shù)問題繁多且層出不窮，現(xiàn)場技術(shù)管理人員整天為應(yīng)對及處理各種現(xiàn)場技術(shù)問題而疲于奔命，很難抽出時(shí)間來考慮技術(shù)管理的第二部分及第三部分工作內(nèi)容。即便是抽出時(shí)間來進(jìn)行第二、第三部分工作內(nèi)容，也僅僅是例行性地審核施工單位的施工方案等等而已，工作內(nèi)容既不完整又不深入，第二、第三部分工作內(nèi)容的重要性未能得到充分凸顯。即使是對第一部分工作內(nèi)容，往往由于其將注意力集中在各項(xiàng)具體問題上，缺乏系統(tǒng)性，且由于現(xiàn)場日常工作繁雜，有時(shí)難免丟三落
四、忘記考慮某些問題。
創(chuàng)新的技術(shù)管理模式正是發(fā)掘到現(xiàn)場技術(shù)管理工作三部分工作內(nèi)容之間的這種密切聯(lián)系，同時(shí)針對傳統(tǒng)技術(shù)管理模式不系統(tǒng)這一嚴(yán)重弊端，提出創(chuàng)新的現(xiàn)場技術(shù)管理工作方式，總體思路為由第三部分工作內(nèi)容依次向第二部分、第一部分工作內(nèi)容推進(jìn)，即由“體”到“面”、由“面”到“點(diǎn)”，由粗到細(xì)、縱深推進(jìn)。針對某一項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，將其劃分為若干個(gè)“塊”進(jìn)行策劃，再針對每個(gè)“塊”的各個(gè)“面”進(jìn)行規(guī)劃，最后針對每個(gè)“面”的各個(gè)具體“點(diǎn)”進(jìn)行解決。
創(chuàng)新的技術(shù)管理高度重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的基石。策劃技術(shù)是站在項(xiàng)目發(fā)展全局的高度來做技術(shù)，因而這部分工作是工程技術(shù)及圖紙技術(shù)的綱領(lǐng)。工程技術(shù)是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的重心。這主要一是由于工程技術(shù)是“面”技術(shù)，它比“點(diǎn)”技術(shù)更具系統(tǒng)性；二是由于目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀決定的。目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀有兩個(gè)突出表現(xiàn)：
一、建筑施工市場的惡性競爭造成超低價(jià)中標(biāo)，中標(biāo)單位要想盈利勢必通過偷工減料、以次充好等方式降低成本；
二、工程實(shí)施的主體：監(jiān)理及總承包方面，越來越多的無從業(yè)經(jīng)驗(yàn)或缺乏從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員在直接管理工程；施工工人班組方面，不像其他工業(yè)行業(yè)都有一個(gè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人階層，每個(gè)工程都是由無技術(shù)且未接受技術(shù)培訓(xùn)的農(nóng)民工施工。現(xiàn)場技術(shù)管理第一部分工作內(nèi)容圖紙技術(shù)，其實(shí)是解決“怎么做”的問題；現(xiàn)場技術(shù)管理第二部分工作內(nèi)容工程技術(shù)，其實(shí)是解決“怎么管”的問題。因此，針對目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，今后技術(shù)工作應(yīng)該把工作重心從第一部分內(nèi)容“怎么做”轉(zhuǎn)到第二部分工作內(nèi)容“怎么管”上來。圖紙技術(shù)是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的日�；A(chǔ)性工作，是策劃技術(shù)和工程技術(shù)的具體落實(shí)和延伸。
這種創(chuàng)新的管理方式，優(yōu)點(diǎn)在于：
1、條理清晰，系統(tǒng)性強(qiáng)，不會丟三落
四、經(jīng)常忘記處理一些問題造成后期緊急補(bǔ)救或留下遺憾；
2、前瞻性強(qiáng)，前置式解決及處理問題，避免后天“亡羊”后再“補(bǔ)牢”；
3、抓住宏觀及主要問題，重點(diǎn)突出，不會出現(xiàn)大的系統(tǒng)性問題。總之，這種創(chuàng)新的管理方式，真正實(shí)現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動式技術(shù)管理”的創(chuàng)新理念。
(二)別墅區(qū)裝修的工序特點(diǎn)
高檔的室內(nèi)裝修與普通裝修主要的不同之處在于：智能化采用、材料以進(jìn)口材料為主、中央空調(diào)的采用、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)高和半成品部分加工周期長等，為保證裝修工期，智能化設(shè)備、大型電氣設(shè)備及部分材料需提前選定，提早進(jìn)行樣板確認(rèn)，特別是大規(guī)模的石材樣板選定，必須在施工前確定，以便備料。施工期間，工序搭接上應(yīng)遵循“由上到下、由里及外”的原則，即室內(nèi)裝修在進(jìn)行完放點(diǎn)、放線工作后，天花墻面優(yōu)先施工，因?yàn)閯e墅項(xiàng)目裝修體量極大，特別是天花吊頂工藝復(fù)雜，需優(yōu)先完成，待上部工作完成后，最后完成地鋪工作。同時(shí)還需注意室內(nèi)飾品、家私、衛(wèi)生間五金提前采購，并根據(jù)實(shí)際尺寸進(jìn)行預(yù)留。(三)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
1.承建商供應(yīng)商選擇方面：由于香蜜湖項(xiàng)目大量采用了新材料、新技術(shù)和新工藝，因此要求承建商和供應(yīng)商具備較高的綜合水平。而我司以往開發(fā)項(xiàng)目中合作的承建商和供應(yīng)商大部分不具備招標(biāo)條件，同時(shí)為了滿足招標(biāo)至少需要4家的招標(biāo)要求，這就要求項(xiàng)目部會同公司各相關(guān)部門主動出去尋找合格且對本項(xiàng)目感興趣的承建商。例如香蜜湖門窗工程的招標(biāo)。2.香蜜湖項(xiàng)目的門窗采用進(jìn)口的aluk門窗，該門窗在國內(nèi)采用很少，在深圳從來沒有采用過，在前期考察過程中由于aluk考慮到技術(shù)專利問題沒有進(jìn)行深入考察，被忽略的最主要兩個(gè)方面是正反框料如何結(jié)合和門窗的防水原理，導(dǎo)致了門窗單位在加工門窗樣板時(shí)不斷遇到了技術(shù)難題，而aluk在中國只有上海一個(gè)分部，最后產(chǎn)生的后果是南區(qū)外墻已全部施工完成而門窗工程還在技術(shù)研究階段。最后aluk派資深的技術(shù)工程師現(xiàn)場解決了問題，并在中北區(qū)引進(jìn)方通附框施工工藝，避免了因工藝原因影響外墻進(jìn)度情況的發(fā)生。3.本項(xiàng)目采用的屋面瓦在以往項(xiàng)目中沒有采用過，在設(shè)計(jì)和招標(biāo)時(shí)采用現(xiàn)有的規(guī)范，導(dǎo)致誤差在規(guī)范范圍之內(nèi)的屋面瓦真正施工后效果和質(zhì)量達(dá)不到要求，且脊瓦施工后留有一條很寬的水泥砂漿縫。
4.外墻裝修：本次總結(jié)的主要是外墻石材裝修，由于采用進(jìn)口的天然花崗巖石材，這就要求所有材料出自同一個(gè)礦口，且最好一次備齊石材荒料，這樣就可以保證到場石材同一顏色和紋路。因此石材工程分判不能按照常規(guī)工程進(jìn)行分判，最好選擇具備直接從國外采購荒料能力的承建商或供應(yīng)商。另外石材工程所采用的防護(hù)劑品牌和系列對工程質(zhì)量占到重要地位，否則耐久性很難保證。
5.室內(nèi)裝修：高檔的室內(nèi)裝修與普通裝修主要的不同之處在于：智能化采用、材料以進(jìn)口材料為主、中央空調(diào)的采用、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)高和半成品部分加工周期長等。這就要求在設(shè)計(jì)和分判以及圖紙會審階段八個(gè)專業(yè)進(jìn)行仔細(xì)核對和拼接，另外在各項(xiàng)隱蔽工程隱蔽前要求各相關(guān)單位和各專業(yè)工程師驗(yàn)收確認(rèn)。6.室外工程：由于香蜜湖項(xiàng)目為底容積率的項(xiàng)目，室外工程在整個(gè)項(xiàng)目工程中占相當(dāng)?shù)墓こ塘�，且難度較大。故建議室外大型的結(jié)構(gòu)工程與主體一起施工，否則后期造成大量的土方開挖而造成工作面的緊張，并造成相當(dāng)?shù)馁|(zhì)量隱患。(四)項(xiàng)目重點(diǎn)工程部位質(zhì)量控制要點(diǎn) 1.防水窗安裝控制要點(diǎn)
針對香蜜湖項(xiàng)目水景較多，防水窗較多，制作此類窗時(shí)，固定玻璃鋼槽應(yīng)事先預(yù)埋在砼結(jié)構(gòu)中，同時(shí)應(yīng)考慮防水膠的抗腐蝕性能和使用壽命等因素。2.地下室滲漏及外墻滲漏控制要點(diǎn)
對于地下室外墻有回填土部分四周采用砼澆筑，澆筑時(shí)若為二次澆筑需把交界處鑿毛并沖洗干凈，澆筑時(shí)砼側(cè)模入料口需振搗密實(shí)，外表面做涂膜類防水，用泡沫板保護(hù)方可回填。鋁窗施工時(shí)，鋁窗周邊均需做成砼結(jié)構(gòu)，在主體施工時(shí)就應(yīng)進(jìn)行窗邊構(gòu)造梁、構(gòu)造柱的施工。
【項(xiàng)目成本管理評估】
一、項(xiàng)目發(fā)展單位成本比較
(一)本項(xiàng)目土地成本高，且為合作開發(fā)，因此對建安成本的控制要求極高。項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段均有成本控制指標(biāo)，用以控制成本。
(二)項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低比例為1.70%，工程成本在控制范圍內(nèi)。
二、合約管理和成本控制策劃(一)合約分判模式
1.初期采用香港私人工程模式：業(yè)主-總承建商-判頭(分包商)，相應(yīng)采用香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項(xiàng)計(jì)量支付等全部事宜。其特點(diǎn)是業(yè)主與指定分包商之間不存在合約關(guān)系，不直接對其進(jìn)行管理，僅通過總包進(jìn)行協(xié)調(diào)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)存在以下問題：
(1)現(xiàn)場對指定分包商的管理難度較大：業(yè)主與指定分包商之間沒有合同關(guān)系，無法直接對其做出指示，特別是設(shè)計(jì)變更、加緊施工等重要環(huán)節(jié)上，現(xiàn)場必須通過總包來協(xié)調(diào)指定分包商�？偘�、指定分包各方利益博弈的結(jié)果使得業(yè)主的重要指示往往無法及時(shí)完全付諸于實(shí)際，造成了工程的進(jìn)度拖延等。
(2)付款較慢，影響指定分包的工作：指定分包商的付款流程環(huán)節(jié)多（分包商-主包-業(yè)主-主包-分包商），周期長，加之總包單位各方面的原因，使得工程進(jìn)度款無法按時(shí)到達(dá)指定分包商。嚴(yán)重影響了分包商的積極性，對施工進(jìn)度產(chǎn)生了不良影響。2.考慮到項(xiàng)目的重要性及大陸地區(qū)暫不完善的法律體系，我司參照自身長期行之有效的合約體系，及時(shí)調(diào)整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。最終項(xiàng)目采用“主承包+專業(yè)分包+甲供材（設(shè)備）”的分判模式，本著確保工期進(jìn)度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將各項(xiàng)工程分解組合，形成若干合約分判項(xiàng)目，按發(fā)展進(jìn)度，開展分判工作。(1)主承包工程分判：在施工圖紙尚未完善情況下，用模擬招標(biāo)縮短招標(biāo)定標(biāo)周期，在南區(qū)及中北區(qū)部分單位工程上采用“暫定工程量+固定單價(jià)”招標(biāo)方式，主承包中標(biāo)價(jià)是按“∑（暫定工程量*固定單價(jià)）+開辦費(fèi)包死”的形式，同時(shí)暫估合同總價(jià)。
(2)各專項(xiàng)分包分判：各專項(xiàng)分包均采用正常的招標(biāo)方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業(yè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)期建筑材料信息價(jià)格為基礎(chǔ)，以工程量清單報(bào)價(jià)方式進(jìn)行招標(biāo)。
(二)甲供材料設(shè)備策劃
由合約物資專業(yè)招標(biāo)小組，多方收集高檔別墅的材料設(shè)備資料，組織設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目部、物資主管共同考察，做到設(shè)計(jì)、采購和施工一體化，既滿足設(shè)計(jì)要求，又保證了施工質(zhì)量。甲供材、設(shè)備及甲指的范圍為：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墻面磚、進(jìn)口pp-r給水管、電氣開關(guān)插座、三箱等；甲供設(shè)備主要包括高低壓配電柜、各種水泵、電梯等；甲指材料設(shè)備主要包括聚合物防水材料、鋁合金型材、low-e玻璃、門窗五金、高檔裝飾材料等。(三)工程結(jié)算安排
工程結(jié)算，按嚴(yán)格、全面、周全原則，堅(jiān)持合約現(xiàn)場算量、實(shí)測實(shí)量和與預(yù)算書現(xiàn)場對量的做法，公平、公正的結(jié)算。同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算資料齊全制度，檢查合同范圍內(nèi)工程及相關(guān)手續(xù)是否辦理完畢，如工程有問題或缺少手續(xù)，則不予辦理，同時(shí)對每一份變更都仔細(xì)進(jìn)行審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性和有效性。(四)建安成本管理控制情況
工程結(jié)算補(bǔ)充預(yù)算金額占工程合同分判金額的11.81%，總體來看偏大。綜合分析，補(bǔ)充預(yù)算增加較多的主要原因有，一是無圖招標(biāo)造成暫定工程量不準(zhǔn)確；二是項(xiàng)目發(fā)展過程中，施工圖設(shè)計(jì)階段時(shí)間短，施工圖紙尚未出圖或者設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高，形成典型的“三邊”工程。施工階段發(fā)生的設(shè)計(jì)修改、變更特別多，有些甚至是結(jié)構(gòu)性、顛覆性的修改。比如中建四局主承包工程，申報(bào)的補(bǔ)充預(yù)算高達(dá)1000多份，金額高達(dá)3000余萬元；三是隨著項(xiàng)目銷售形勢好，公司決定提高整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象，對售樓樣板房、公共部位精裝修、室外園林建筑、園林綠化等增加投入。(五)本項(xiàng)目成本管理中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
1.分項(xiàng)工程招標(biāo)中應(yīng)分列工程量清單。在中區(qū)th、多層住宅和北區(qū)高層住宅主承包工程招標(biāo)中，未分列各單位工程的實(shí)物工程量，而是簡單地將其總。造成后來公司決定分別由兩家公司承擔(dān)主承包工程分別簽訂合同時(shí)，在如何劃分各自的工程量的問題上，投入了很大的時(shí)間、精力和資源，并且由于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不高（存在許多設(shè)計(jì)不明確、結(jié)構(gòu)構(gòu)件漏標(biāo)注、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相互矛盾、建筑結(jié)構(gòu)與安裝圖紙相互矛盾等情況），給中標(biāo)施工單位鉆空子、扯皮，增加工程成本和工程結(jié)算難度。
2.施工圖設(shè)計(jì)工期和施工工期對成本控制的影響：設(shè)計(jì)和施工工期嚴(yán)重不足，盡管施工前設(shè)計(jì)部、發(fā)展部百般努力，要求設(shè)計(jì)院高質(zhì)量、高效率地設(shè)計(jì)，合約部在南區(qū)采用無圖招標(biāo)的方式，力爭盡快開工。但在工程實(shí)施中，由于施工圖設(shè)計(jì)不完善和開工前準(zhǔn)備時(shí)間嚴(yán)重不足，仍無法避免“三邊”工程帶來的多種后遺癥。眾所周知，建安成本控制重點(diǎn)和有效性是在方案和設(shè)計(jì)階段，但為了完成經(jīng)營指標(biāo)任務(wù)，只得用金錢換時(shí)間，在成本上做出犧牲。雖然從項(xiàng)目發(fā)展整體角度看，這一做法取得巨大成功，但從成本控制上暴露出的不足和問題，值得深入總結(jié)和反思。
3.施工過程中各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的收集至關(guān)重要。在施工索賠和反索賠過程中，及時(shí)整理基礎(chǔ)資料和證據(jù)，并適時(shí)提供給公司領(lǐng)導(dǎo)層，解決雙方長期爭議。在南區(qū)施工階段，施工單位以甲方分包影響進(jìn)度、甲供材料供應(yīng)不及時(shí)為理由，提出停窩工索賠，金額高達(dá)178萬余元，并拒絕工程施工配合。合約部和項(xiàng)目部積極整理資料和證據(jù)，開展反索賠，最后由公司召開專題會議，將索賠額降低為30萬元。4.設(shè)計(jì)變更的審核和管理：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理比較混亂，發(fā)出設(shè)計(jì)變更指令的單位和部門有：設(shè)計(jì)院、公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、圖紙會審單以及施工單位的工程聯(lián)系單，這些文件中，有重復(fù)同一問題的，有前后同一問題不同處理方法的，有施工單位沒認(rèn)真看懂圖紙（或者故意假裝沒看懂）的，有施工單位根據(jù)現(xiàn)場管理人員或者監(jiān)理人員口頭指令施工的等等，十分混亂。給補(bǔ)充預(yù)算的審核帶來極大的困擾和難度，對工程成本控制極為不利。
5.合同簽訂后，指定材料品牌、型號的變更以及新指定材料，對工程成本影響大：比如鋁合金門窗五金中的把手由流線型改為直線型，沒有確認(rèn)變更單價(jià)就發(fā)出變更指令，而施工單位與五金供應(yīng)商互相串通，抬高直線性把手的單價(jià)來進(jìn)行索賠；再比如原設(shè)計(jì)抗?jié)B砼只要求抗?jié)B標(biāo)號，沒有規(guī)定何種抗?jié)B劑，而在施工過程中，要求采用“禹克”抗?jié)B劑，給施工單位抓住索賠理由，增加了較大的成本。
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則4
西南油氣田分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)管理實(shí)施細(xì)則
司計(jì)〔20xx〕35號
第一章總則
第一條為貫徹落實(shí)《中國石油天然氣股份有限公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)管理辦法》（以下簡稱管理辦法）（石油計(jì)字[20xx]218號），規(guī)范西南油氣田分公司（以下簡稱分公司）建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條本實(shí)施細(xì)則所稱建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)投資項(xiàng)目管理權(quán)限，分為股份公司及專業(yè)公司審批管理的限上項(xiàng)目（以下簡稱限上項(xiàng)目）和分公司審批管理的限下項(xiàng)目（以下簡稱限下項(xiàng)目）。限上項(xiàng)目和限下項(xiàng)目的范圍，參見分公司前期工作管理辦法。
第三條本實(shí)施細(xì)則所稱建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)，是指對已竣工投產(chǎn)，并經(jīng)過一段時(shí)間生產(chǎn)運(yùn)行的建設(shè)項(xiàng)目，就該項(xiàng)目的前期論證決策、設(shè)計(jì)施工、竣工投產(chǎn)以及生產(chǎn)運(yùn)營等全過程和項(xiàng)目目標(biāo)、效益、影響及持續(xù)性，按照股份公司規(guī)定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的客觀的、系統(tǒng)的綜合分析和評價(jià)。
第四條建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，是基本建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)以投資決策層為主要服務(wù)對象，旨在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，為未來新項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，也為后評價(jià)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。
第五條建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)分為簡化后評價(jià)和詳細(xì)后評價(jià)。詳細(xì)后評價(jià)包括建設(shè)單位自評價(jià)和咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)。
第六條所有建設(shè)項(xiàng)目都要進(jìn)行簡化后評價(jià)。
第七條根據(jù)項(xiàng)目管理權(quán)限，在簡化后評價(jià)基礎(chǔ)上，選擇具有典型代表意義、對全局影響較大、能以點(diǎn)代面的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)。
第八條進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)項(xiàng)目應(yīng)該具備的條件：
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目全部建成后經(jīng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行了審計(jì)；
�。ǘ╉�(xiàng)目由主管部門組織工程竣工驗(yàn)收并經(jīng)過1－3年的生產(chǎn)運(yùn)營；
�。ㄈ┙ㄔO(shè)項(xiàng)目具備前期工作、建設(shè)實(shí)施和運(yùn)營效益等方面的資料。
第九條對長期不能建成（超過設(shè)計(jì)工期1年以上）或建成后長期（1年以上）不能投產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)。
第十條技術(shù)改造項(xiàng)目，應(yīng)在編制項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究前，對原項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)，并將評價(jià)結(jié)果作為改造項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。
第十一條本實(shí)施細(xì)則適用于分公司及分公司所屬單位。
第二章項(xiàng)目后評價(jià)管理體系
第十二條分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作實(shí)行以規(guī)劃計(jì)劃部門為主導(dǎo)管理，業(yè)務(wù)部門密切配合，科研單位技術(shù)支撐的統(tǒng)一制度、歸口管理、分級負(fù)責(zé)的管理體制。
第十三條分公司規(guī)劃計(jì)劃處是分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作的歸口綜合管理部門，主要職責(zé)是：
（一）負(fù)責(zé)制訂分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)規(guī)章制度；
�。ǘ┲笇�(dǎo)和檢查二級單位建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)，上報(bào)限上項(xiàng)目簡化后評價(jià)成果；
（三）落實(shí)股份公司或?qū)I(yè)公司后評價(jià)計(jì)劃，組織限上項(xiàng)目自評價(jià)工作，并上報(bào)自評價(jià)報(bào)告；
（四）制定分公司限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃，組織限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)工作，委托限下項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)咨詢單位，組織驗(yàn)收和交流限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)成果及評價(jià)成果的利用與反饋；
�。ㄎ澹┙M織分公司后評價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第十四條二級單位規(guī)劃計(jì)劃部門是本單位后評價(jià)工作的歸口管理部門，應(yīng)在部門內(nèi)設(shè)置后評價(jià)崗位，專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評價(jià)工作，主要職責(zé)是：
（一）負(fù)責(zé)完成建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)工作；
�。ǘ┩瓿晒煞莨净�?qū)I(yè)公司后評價(jià)計(jì)劃下達(dá)的限上項(xiàng)目自評價(jià)；
�。ㄈ┚幹平ㄔO(shè)項(xiàng)目后評價(jià)建議計(jì)劃。
第十五條勘探開發(fā)研究院是分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作技術(shù)支撐部門。負(fù)責(zé)總結(jié)和分析簡化后評價(jià)結(jié)果，提出分公司詳細(xì)后評價(jià)建議計(jì)劃，指導(dǎo)限上項(xiàng)目自評價(jià)和限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)。
第十六條分公司機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)部門按其業(yè)務(wù)范圍，在后評價(jià)工作中履行相應(yīng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)職責(zé)。
二級單位業(yè)務(wù)部門按其業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助和配合完成后評價(jià)工作。
第十七條項(xiàng)目后評價(jià)應(yīng)落實(shí)責(zé)任。二級單位應(yīng)將后評價(jià)工作落實(shí)到責(zé)任部門和個(gè)人，對后評價(jià)工作的質(zhì)量和進(jìn)度負(fù)責(zé)。
第十八條項(xiàng)目后評價(jià)工作應(yīng)建立定期交流制度。規(guī)劃計(jì)劃處在每年底組織召開分公司后評價(jià)工作研討會，總結(jié)項(xiàng)目后評價(jià)成果，交流后評價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)。
第十九條項(xiàng)目建設(shè)單位要依據(jù)后評價(jià)意見提出改進(jìn)措施，認(rèn)真整改，并將整改情況報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處。
第三章建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)
第二十條所有建設(shè)項(xiàng)目，在建成投產(chǎn)一年內(nèi)，由建設(shè)單位完成簡化后評價(jià)。
第二十一條簡化后評價(jià)按股份公司規(guī)定的簡化后評價(jià)模板編制。主要是針對項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)實(shí)施和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價(jià)。
第二十二條二級單位應(yīng)在每年5月底和11月底將簡化后評價(jià)成果以文件形式上報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處。
第二十三條規(guī)劃計(jì)劃處在總結(jié)和分析簡化后評價(jià)成果的基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目管理權(quán)限以分公司文件形式報(bào)股份公司或?qū)I(yè)公司。
第四章限上項(xiàng)目自評價(jià)
第二十四條分公司根據(jù)股份公司或?qū)I(yè)公司下達(dá)的后評價(jià)計(jì)劃，開展下達(dá)計(jì)劃限上項(xiàng)目的自評價(jià)工作。
第二十五條油氣勘探項(xiàng)目、油氣田開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、油氣管道項(xiàng)目、煉油化工建設(shè)項(xiàng)目和銷售項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告應(yīng)按股份公司頒布的后評價(jià)報(bào)告編制細(xì)則的`要求進(jìn)行編制。其它項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告可參照編制細(xì)則編制。
第二十六條限上項(xiàng)目自評價(jià)應(yīng)在股份公司或?qū)I(yè)公司下達(dá)計(jì)劃規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，其工作程序是：
�。ㄒ唬┚幹齐A段。建設(shè)單位按照下達(dá)計(jì)劃的要求，成立項(xiàng)目組，制訂工作計(jì)劃，收集、整理資料，編寫自評價(jià)報(bào)告初稿。
�。ǘ⿲彶轵�(yàn)收階段。項(xiàng)目組將自評價(jià)報(bào)告初稿提交規(guī)劃計(jì)劃處，規(guī)劃計(jì)劃處組織有關(guān)業(yè)務(wù)處室和專家對自評價(jià)報(bào)告初稿進(jìn)行初審，審查通過后，由規(guī)劃計(jì)劃處將自評價(jià)報(bào)告提交計(jì)劃下達(dá)單位驗(yàn)收；
（三）修改完善階段。項(xiàng)目組按照計(jì)劃下達(dá)單位的驗(yàn)收意見修改、完善自評價(jià)報(bào)告，最終形成正式文本。
�。ㄋ模┩瓿缮蠄�(bào)階段。規(guī)劃計(jì)劃處按管理辦法規(guī)定行文上報(bào)計(jì)劃下達(dá)單位。
第五章限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)
第二十七條分公司管理的限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)包括建設(shè)單位自評價(jià)和咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)。
第二十八條限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┮�(guī)劃計(jì)劃處在每年1月底，下達(dá)詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃；
�。ǘ┮�(guī)劃計(jì)劃處在下達(dá)詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃后10個(gè)工作日內(nèi)，擇優(yōu)選擇并委托有資質(zhì)的咨詢單位進(jìn)行獨(dú)立后評價(jià)。
為保證后評價(jià)的公正性，承擔(dān)項(xiàng)目后評價(jià)的咨詢單位與項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究和評估的單位原則上不能為同一單位，項(xiàng)目后評價(jià)的主要負(fù)責(zé)人不能是該項(xiàng)目前期評估的負(fù)責(zé)人。
在委托系統(tǒng)外咨詢單位開展獨(dú)立后評價(jià)工作時(shí)，應(yīng)與其簽訂委托合同和保密協(xié)議；
（三）規(guī)劃計(jì)劃處收到建設(shè)單位自評價(jià)報(bào)告后，組織有關(guān)業(yè)務(wù)處室和專家對自評價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收；
�。ㄋ模┮�(guī)劃計(jì)劃處收到咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告后，組織建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位對后評價(jià)成果進(jìn)行交流。
第二十九條限下項(xiàng)目建設(shè)單位自評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位應(yīng)在分公司下達(dá)的后評價(jià)計(jì)劃規(guī)定時(shí)間內(nèi)，組織完成建設(shè)項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告，并對提出的評價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)；
�。ǘ﹫�(bào)告編制要求。從項(xiàng)目建設(shè)單位的角度出發(fā)，采取“前后” 對比方法。突出實(shí)施效果評價(jià)，側(cè)重前期工作、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)效益等方面評價(jià)，對項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行分析，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并為開展項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)作好準(zhǔn)備。
�。ㄈ┫尴马�(xiàng)目自評價(jià)編制程序參照本實(shí)施細(xì)則第二十六條。
�。ㄋ模┙ㄔO(shè)項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告經(jīng)規(guī)劃計(jì)劃處驗(yàn)收后，以建設(shè)單位文件形式上報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處，包括文件5份，自評價(jià)報(bào)告15份。
第三十條限下項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┳稍儐挝华�(dú)立后評價(jià)應(yīng)在合同約定時(shí)間（一般為30個(gè)工作日）內(nèi)完成，編制完成建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)報(bào)告，并對提出的評價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)；
�。ǘ┆�(dú)立后評價(jià)必須保證公正性和獨(dú)立性，咨詢單位應(yīng)從項(xiàng)目投資者和項(xiàng)目業(yè)主以外的第三者的角度出發(fā)，獨(dú)立地進(jìn)行。
（三）報(bào)告編制要求。獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和深度須達(dá)到股份公司后評價(jià)項(xiàng)目編制細(xì)則的要求。應(yīng)在分析自評價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地考察和調(diào)查研究，采取“前后”對比和同類項(xiàng)目“橫向”對比相結(jié)合的方法，突出影響評價(jià)，重點(diǎn)對項(xiàng)目前期決策、經(jīng)濟(jì)效
益、影響和持續(xù)性、項(xiàng)目競爭能力和成功度進(jìn)行評價(jià)。報(bào)告所提的建議應(yīng)具操作性。
�。ㄋ模┆�(dú)立后評價(jià)報(bào)告完成后，以咨詢單位文件形式送達(dá)項(xiàng)目委托單位，包括文件5份，獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告15份。
第六章信息反饋
第三十一條建立后評價(jià)成果信息反饋制度。為使后評價(jià)成果在分公司范圍內(nèi)得到更廣泛的應(yīng)用。規(guī)劃計(jì)劃處應(yīng)及時(shí)將已經(jīng)完成后評價(jià)工作項(xiàng)目的結(jié)論性意見，反饋到有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目管理部門、建設(shè)單位、項(xiàng)目前期咨詢評估、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位。
第三十二條向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反饋后評價(jià)信息的主要方式有：定期在網(wǎng)上發(fā)布后評價(jià)情況報(bào)告、年度后評價(jià)綜合報(bào)告以及后評價(jià)工作研討會等。
第七章附則
第三十三條分公司限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)經(jīng)費(fèi)由管理費(fèi)用渠道列支。
第三十四條本實(shí)施細(xì)則由分公司規(guī)劃計(jì)劃處負(fù)責(zé)解釋和修改。
第三十五條本實(shí)施細(xì)則自頒布之日起執(zhí)行。
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