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項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則1
新鄉(xiāng)市平原新區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)園
光伏電站項(xiàng)目簡介
1、項(xiàng)目名稱：
平原新區(qū)100mwp光伏發(fā)電項(xiàng)目
2、建設(shè)單位
河南天合光伏農(nóng)業(yè)觀光科技有限公司
3、建設(shè)規(guī)模與投資
本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為100mwp，動(dòng)態(tài)投資10億元。
4、項(xiàng)目選址
本項(xiàng)目位于新鄉(xiāng)市平原新區(qū)。要求：土地比較平坦（如果是荒山荒坡，坡度在20度以內(nèi)），產(chǎn)權(quán)清晰、無任何雜物和遮擋，性質(zhì)為荒廢地、荒坡、河灘等未利用地，或一般農(nóng)田；單塊面積在700畝以上3~5處。
5、建設(shè)主要內(nèi)容
本項(xiàng)目建設(shè)主要分為基礎(chǔ)施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、并網(wǎng)�；A(chǔ)施工包括道路、場平、圍墻、辦公室和逆變器室等；設(shè)備安裝包括太陽能電池組件安裝、匯流箱、直流配電柜、并網(wǎng)逆變器、低壓交流控制柜、監(jiān)控顯示、電站優(yōu)化管理等設(shè)備的安裝和調(diào)試；本項(xiàng)目采用發(fā)電側(cè)并網(wǎng)模式，并入鄰近的35kv變電站。
6、電力接入情況
本項(xiàng)目采用分塊發(fā)電，集中并網(wǎng)的方案。選用250wp多晶硅電池組件400000塊。將100mwp太陽能光伏電站分成100個(gè)1mwp的發(fā)電單元，每1mwp的發(fā)電單元設(shè)置一臺(tái)35kv、1000kva的升壓箱式變壓器和2臺(tái)500kw的光伏并網(wǎng)逆變器。
7、項(xiàng)目年發(fā)電量及社會(huì)效益
本項(xiàng)目年平均發(fā)電量為15615.072萬kwh，與同等火電廠相比，按照火電煤耗每度電耗標(biāo)煤344g，項(xiàng)目投運(yùn)后每年可節(jié)約標(biāo)煤5.12萬噸，減少co2排放量14.72萬噸，減少so2排放量771噸，減少nox排放量65.7噸。該項(xiàng)目的建設(shè)，將在節(jié)省燃煤，減少co2、so2、nox等的排放效果上，起到積極作用。本項(xiàng)目不占用耕地，項(xiàng)目所在地太陽能資源豐富，且發(fā)電部產(chǎn)生廢水、廢氣及固體廢棄物。本項(xiàng)目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
8、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 a、項(xiàng)目計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期為25年。b、成本
本項(xiàng)目成本費(fèi)用包括：項(xiàng)目運(yùn)營成本、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用。c、銷售收入
本項(xiàng)目平均年發(fā)電量15615.072萬度，標(biāo)桿電價(jià)為1元/度（含稅銷售稅金），年銷售收入15615.072萬元（含稅）。
d、稅金
本項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅金為增值稅、銷售稅金及附加、所得稅。e、財(cái)務(wù)贏利能力分析
項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為8.19%、資本金內(nèi)部收益率為8.24%，大于基本金準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8%。
9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)
財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果表明，全部投資內(nèi)部收益率（稅前）為8.19%，大于基準(zhǔn)收益率8%，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受，具有較強(qiáng)的債務(wù)清償能力，且具有一定的'盈利能力。
綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)濟(jì)上有利，同時(shí)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，故其社會(huì)效益也是十分顯著的。
10、行業(yè)評價(jià)
a、本項(xiàng)目單純按發(fā)電量來算，其經(jīng)濟(jì)值是較低的；與常規(guī)能源相比，費(fèi)用仍然比較高，這也是制約太陽能光伏應(yīng)用的主要因素。
b、太陽能光伏發(fā)電雖一次性投資較大，但其運(yùn)行費(fèi)用很低。c、太陽能光伏與建筑、農(nóng)業(yè)大棚、水面養(yǎng)殖、休閑觀光等相結(jié)合是一個(gè)方興未艾的領(lǐng)域，有著巨大的市場潛力。
d、用太陽能發(fā)電近期可作為常規(guī)能源的補(bǔ)充，遠(yuǎn)期將大規(guī)模應(yīng)用，逐步替代常規(guī)化石能源。據(jù)權(quán)威預(yù)測，到20xx年光伏發(fā)電在世界總發(fā)電量中將占到5~10％。
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則2
××××××××××項(xiàng)目后評價(jià)報(bào)告
××××××（編制單位）
××××年××月
目錄
編制單位資質(zhì)證書
項(xiàng)目后評價(jià)實(shí)施單位
參加項(xiàng)目后評價(jià)人員名單和專家組人員名單
附圖：項(xiàng)目地理位置示意圖
報(bào)告摘要
一、項(xiàng)目概況
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目情況簡述
概述項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目性質(zhì)、特點(diǎn)，以及項(xiàng)目開工和竣工時(shí)間。
�。ǘ╉�(xiàng)目決策要點(diǎn)
項(xiàng)目建設(shè)的理由，決策目標(biāo)和目的。
�。ㄈ╉�(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容
項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容決策批準(zhǔn)生產(chǎn)能力，實(shí)際建成生產(chǎn)能力。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
項(xiàng)目周期各個(gè)階段的起止時(shí)間，時(shí)間進(jìn)度表，建設(shè)工期。
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目總投資
項(xiàng)目立項(xiàng)決策批復(fù)投資、初步設(shè)計(jì)批復(fù)概算及調(diào)整概算、竣工決算投資和實(shí)際完成投資情況。
�。╉�(xiàng)目資金來源及到位情況
資金來源計(jì)劃和實(shí)際情況。
（七）項(xiàng)目運(yùn)行及效益現(xiàn)狀
項(xiàng)目運(yùn)行現(xiàn)狀，生產(chǎn)能力實(shí)現(xiàn)狀況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益情況等。
二、項(xiàng)目實(shí)施過程的總結(jié)與評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目前期決策總結(jié)與評價(jià)
項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，項(xiàng)目決策過程和程序。項(xiàng)目評估和可研報(bào)告批復(fù)的主要意見。
�。ǘ╉�(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備工作與評價(jià)
項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、開工準(zhǔn)備、采購招標(biāo)、征地拆遷和資金籌措等情況和程序。
�。ㄈ╉�(xiàng)目建設(shè)實(shí)施總結(jié)與評價(jià)
項(xiàng)目合同執(zhí)行與管理情況，工程建設(shè)與進(jìn)度情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更情況，項(xiàng)目投資控制情況，工程質(zhì)量控制情況，工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收情況。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目運(yùn)營情況與評價(jià)
項(xiàng)目運(yùn)營情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力實(shí)現(xiàn)情況，項(xiàng)目運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)狀況，以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場情況。
三、項(xiàng)目效果和效益評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目技術(shù)水平評價(jià)
項(xiàng)目技術(shù)水平（設(shè)備、工藝及輔助配套水平，國產(chǎn)化水平，技術(shù)經(jīng)濟(jì)性）。
�。ǘ╉�(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)
項(xiàng)目資產(chǎn)及債務(wù)狀況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益情況，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化的主要原因。
�。ㄈ╉�(xiàng)目經(jīng)營管理評價(jià)
項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子情況，項(xiàng)目管理體制及規(guī)章制度情況，項(xiàng)目經(jīng)營管理策略情況，項(xiàng)目技術(shù)人員培訓(xùn)情況。
四、項(xiàng)目環(huán)境和社會(huì)效益評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià)
項(xiàng)目環(huán)保達(dá)標(biāo)情況，項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施及制度的建設(shè)和執(zhí)行情況，環(huán)境影響和生態(tài)保護(hù)。
�。ǘ╉�(xiàng)目的社會(huì)效益評價(jià)
項(xiàng)目主要利益群體，項(xiàng)目的.建設(shè)實(shí)施對當(dāng)?shù)兀ê暧^經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)）發(fā)展的影響，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和人民生活水平提高的影響，對當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和稅收的影響。
五、項(xiàng)目目標(biāo)和可持續(xù)性評價(jià)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目目標(biāo)評價(jià)
項(xiàng)目的工程目標(biāo)；技術(shù)目標(biāo)；效益目標(biāo)（財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)）；影響目標(biāo)（社會(huì)環(huán)境和宏觀目標(biāo)）。
�。ǘ╉�(xiàng)目持續(xù)性評價(jià)
根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合國家的政策、資源條件和市場環(huán)境對項(xiàng)目的可持續(xù)性進(jìn)行分析，預(yù)測產(chǎn)品的市場競爭力，從項(xiàng)目內(nèi)部因素和外部條件等方面評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展能力。
六、項(xiàng)目后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目成功度評價(jià)
（二）評價(jià)結(jié)論和存在的問題
�。ㄈ┲饕�(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
七、對策建議
�。ㄒ唬⿲�(xiàng)目和項(xiàng)目執(zhí)行機(jī)構(gòu)的建議
�。ǘ⿲χ醒肫髽I(yè)的對策建議
（三）宏觀對策建議
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則3
一、投資管理評估
本地塊為凈地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。
二、財(cái)務(wù)管理評估
從本項(xiàng)目的凈利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)回收期等各方面綜合來看，項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)均很理想，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可研階段的預(yù)期投資目標(biāo)。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估
本項(xiàng)目作為我司超高地價(jià)、超豪華住宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理成功，對于今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及管理具有較好的借鑒意義�！暗兔芏茸≌�+高密度集合住宅”的設(shè)計(jì)實(shí)踐，對于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場驗(yàn)證；獨(dú)院式聯(lián)排別墅、空中四合院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在滿足容積率和使用率要求的同時(shí)，滿足了豪華居住、創(chuàng)新空間、極佳景觀的多重目標(biāo)；項(xiàng)目有選擇的應(yīng)用了一些新的材料、設(shè)備與技術(shù)，為接下來其他項(xiàng)目的運(yùn)作提供了良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
四、營銷工作評估
本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、營銷推廣、物業(yè)管理策劃、活動(dòng)營銷、推售計(jì)劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴(yán)格貫徹了豪宅的形象定位，而且進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)了豪宅項(xiàng)目的一種獨(dú)特的、系統(tǒng)化的營銷模式。
五、發(fā)展進(jìn)度、工程管理評估
(一)項(xiàng)目進(jìn)度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成。從部分分區(qū)的進(jìn)度來看，仍存在部分棟號受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅＋高層”住宅項(xiàng)目的進(jìn)度管理提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
(二)項(xiàng)目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的基石，從而體現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動(dòng)式技術(shù)管理”的新思路。
六、成本管理評估
(一)項(xiàng)目發(fā)展成本有所增加，主要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項(xiàng)目定位及檔次提高增加的前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、營銷費(fèi)，以及合作項(xiàng)目公司管理費(fèi)增加等。但本項(xiàng)目銷售收入不論是總收入還是單位售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項(xiàng)目的檔次提高對售價(jià)的增加也是一個(gè)主要貢獻(xiàn)，因此本項(xiàng)目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范圍內(nèi)。范例：香蜜湖（部分）
【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】
一、香蜜湖售樓準(zhǔn)備工程為17棟、18棟、19棟、24～26棟、會(huì)所、幼兒園及樓棟周邊和中心區(qū)園建，其中樓棟要求外裝修完成并展示，17棟和24號樓各有一套樣板房。此售樓工程中室外工程由于面積大、高差大和設(shè)計(jì)復(fù)雜等特點(diǎn)在售樓工程中占的比重相當(dāng)大。且售樓準(zhǔn)備工程跨越6-9月，為雨季施工，施工難度大。該售樓工程的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃前后進(jìn)行了多輪調(diào)整，主要影響因素有項(xiàng)目檔次定位有所調(diào)整、新技術(shù)新材料采用前調(diào)研和設(shè)計(jì)占用時(shí)間過長，深圳的承建商對新材料新技術(shù)熟悉和適應(yīng)周期過長、對別墅工程的難度估計(jì)不足導(dǎo)致現(xiàn)場施工安排不是很有序，特別是室外工程提前插入導(dǎo)致現(xiàn)場水平運(yùn)輸交通不暢大大降低了施工效率，另外還有一個(gè)重要因素為是該項(xiàng)目為我司開發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目且檔次要求非常高，這就造成設(shè)計(jì)方面對發(fā)展計(jì)劃影響非常大（該項(xiàng)目為信和合作開發(fā)，很多設(shè)計(jì)需經(jīng)得信和同意后執(zhí)行），但在項(xiàng)目公司的共同努力下和逐漸對高檔別墅正確認(rèn)識(shí)后仍保質(zhì)保量完成了售樓工程，在售樓工程對外展示后取得了很好的反響。(二)從項(xiàng)目整體的施工階段來看，除了室外工程其余工程節(jié)點(diǎn)全部在進(jìn)度計(jì)劃控制范圍之內(nèi)，特別主體工程施工期間國家出臺(tái)對樓市的宏觀調(diào)控政策，公司根據(jù)實(shí)際情況要求先進(jìn)行部分樓號銷售，項(xiàng)目上從大局出發(fā)及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度安排，對各個(gè)承建商召開專題會(huì)并申請了搶工獎(jiǎng)金，實(shí)行現(xiàn)場24小時(shí)驗(yàn)收制度，該舉措大大鼓舞了各承建商，部分樓棟主體工程提前完成。室外工程滯后的主要原因有兩方面：一方面是主包對移交室外場地及時(shí)性不夠，合同中對此沒有明確要求，導(dǎo)致協(xié)調(diào)很困難;另一方面是在室外工程施工期間經(jīng)歷了6次臺(tái)風(fēng)影響，而且雨季來時(shí)正值室外結(jié)構(gòu)施工，天氣情況影響巨大。(三)在進(jìn)行別墅區(qū)工程銷售節(jié)點(diǎn)搶工前，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際施工效率和與各參戰(zhàn)單位溝通的結(jié)果，將部分高層區(qū)施工人員抽調(diào)到別墅區(qū)進(jìn)行搶工；別墅區(qū)主體工程完成搶工后大部分主體施工人員回到高層區(qū)施工，導(dǎo)致高層區(qū)主體工程滯后，而根據(jù)公司結(jié)利需要，20xx年底要求完成3～5號樓竣工備案，這就要求3號樓工程要求提前完成，根據(jù)這一要求，項(xiàng)目部及時(shí)調(diào)整施工安排，因?yàn)?～3號樓施工段為一家承建商負(fù)責(zé)施工，因此要求承建商確保3號樓進(jìn)度，1、2號樓臨時(shí)放緩，同時(shí)要求承建商加大人員投入，最大限度的減少對1、2號樓施工進(jìn)度的影響，致使1、2號樓工期有所延誤。(四)各配合部門工作完成情況及配合情況 1.公司設(shè)計(jì)、合約和報(bào)建的進(jìn)度的控制
實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭落實(shí)這三個(gè)進(jìn)度完成情況，制定了各環(huán)節(jié)的進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，并根據(jù)進(jìn)度的情況采用碰頭會(huì)的方式來來協(xié)調(diào)各部分相關(guān)事務(wù)，使影響工程進(jìn)度的問題基本得到及時(shí)解決。2.設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)方面
由于本項(xiàng)目是中海地產(chǎn)第一個(gè)高端別墅項(xiàng)目，因而設(shè)計(jì)階段研究時(shí)間較長，從后期銷售效果看，這段時(shí)間的價(jià)值較大；又由于設(shè)計(jì)院實(shí)力較弱，各專業(yè)配合較差，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)施工圖不匹配，后期施工中不斷出現(xiàn)調(diào)整，圖紙版次多次變更，對項(xiàng)目發(fā)展造成較大影響，同時(shí)也不利于成本控制。由于本項(xiàng)目的高端形象，材料必須精挑細(xì)選，導(dǎo)致在部分樣板選材時(shí)浪費(fèi)太多時(shí)間，在一定程度上影響到了工程進(jìn)度。3.合約分判及甲供材方面
由于本項(xiàng)目由中海和信和共同投資開發(fā)，故項(xiàng)目采用了香港私人工程模式：業(yè)主-總承建商-判頭(分包商)。合約方面也基本上采用了相應(yīng)的香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項(xiàng)計(jì)量支付等全部事宜。但由于大陸地區(qū)法律體制不夠完善，故由此造成業(yè)主對指定分包商的管理難度較大及工程款付款周期較長，影響分包工作，對進(jìn)度造成了一定的影響。我司參照中海地產(chǎn)一直以來行之有效的合約體系，及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。
4.各部門配合情況
本項(xiàng)目初期實(shí)際上是游離于深圳公司管理體制以外的獨(dú)立的管理架構(gòu)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理由深圳公司總建筑師直接管理，項(xiàng)目報(bào)建驗(yàn)收、合約分判、現(xiàn)場管理是完全獨(dú)立的。雖然從人員數(shù)量和質(zhì)量上比深圳公司其它項(xiàng)目占有決定性的優(yōu)勢，但仍出現(xiàn)了對深圳公司現(xiàn)有資源和經(jīng)驗(yàn)利用不夠的問題。公司根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行了調(diào)整：將本項(xiàng)目全面納入深圳公司管理體制，標(biāo)志著項(xiàng)目的回歸。這一階段，最重要的是營銷方面的回歸，公司營銷策劃部的全力參與，改變了項(xiàng)目營銷的單兵作戰(zhàn)的狀態(tài)。在此之前，像客服部、合約部等部門，不知道香蜜湖項(xiàng)目該不該參與，該參與多少，完全是領(lǐng)導(dǎo)安排，處于被動(dòng)狀態(tài)。從這以后的南區(qū)銷售、入伙，中北區(qū)銷售，高層銷售，公司上下全員參與，結(jié)出碩果累累。(五)進(jìn)度計(jì)劃管理的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)
1.提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施
后勤保障是工人進(jìn)場施工的前提條件，一個(gè)承建商在進(jìn)場前常需要2～3個(gè)星期進(jìn)行后勤保障施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長這一周期。案例：本項(xiàng)目主包單位進(jìn)場后光租地手續(xù)辦理花費(fèi)了20天，且生活區(qū)位置在經(jīng)過3次變更后方最后確定位置。2.提前規(guī)劃勞動(dòng)力計(jì)劃和材料進(jìn)場計(jì)劃
對于關(guān)鍵線路上的工程對照進(jìn)度計(jì)劃和工程量，提前規(guī)劃勞動(dòng)力計(jì)劃和材料進(jìn)場計(jì)劃至關(guān)重要，目前國內(nèi)的承建商為了承接到工程，招標(biāo)文件中的條件基本都接收，可一旦簽訂合同，合同外的條件很難達(dá)成一致意見，因此在招標(biāo)文件中需分解階段工期節(jié)點(diǎn)和高峰期勞動(dòng)力要求，并明確處罰措施。另外對于關(guān)鍵材料需明確提前備貨時(shí)間。如本項(xiàng)目外墻磚加工周期需要2個(gè)月，為了保險(xiǎn)起見提前了2個(gè)月進(jìn)行備貨，最后未出現(xiàn)由于外墻磚影響工程進(jìn)度情況。
3.關(guān)鍵線路上的工程需重點(diǎn)考慮技術(shù)方案
成熟的技術(shù)方案是工程施工前必須完成的一項(xiàng)工作，對于特殊項(xiàng)目還需考慮后備方案。案例：由于第一次使用aluk系統(tǒng)窗，在設(shè)計(jì)和分判階段導(dǎo)致計(jì)劃嚴(yán)重滯后，如果按照常規(guī)技術(shù)方案，將會(huì)出現(xiàn)外墻裝飾工程受門窗工程影響滯后1個(gè)月，經(jīng)項(xiàng)目部多輪討論和多次考察，決定采用方通副框方案，保證了工程的進(jìn)度。4.及時(shí)協(xié)調(diào)、多次協(xié)調(diào)和逐級協(xié)調(diào)措施
對于將出現(xiàn)進(jìn)度偏差的承建商采取項(xiàng)目部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如協(xié)調(diào)未果，需上升到公司層面進(jìn)行協(xié)調(diào)，承建商被協(xié)調(diào)對象也采取逐級協(xié)調(diào)方式，總之要協(xié)調(diào)到滿足我司進(jìn)度要求和明確所必須采取的措施為止。5.別墅項(xiàng)目施工進(jìn)度管理特點(diǎn)
別墅項(xiàng)目單體體量小、施工范圍大，因而在施工場地布局方面應(yīng)著重考慮施工機(jī)械的可到達(dá)性，堆場布置應(yīng)主要考慮材料運(yùn)輸?shù)谋憷裕?/p>
別墅項(xiàng)目由于層數(shù)少、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在勞動(dòng)力使用方面呈現(xiàn)周期短、需求量大的特點(diǎn)，在承臺(tái)施工階段由于工程量較少，無需大量工人，而在主體階段，由于每層結(jié)構(gòu)不同，需要大量鋼筋、模板方面的施工，需要?jiǎng)趧?dòng)力較多，而后期砌筑工程量不大，需要?jiǎng)趧?dòng)力較少； 由于香蜜湖項(xiàng)目屬于分區(qū)開發(fā)，結(jié)合別墅項(xiàng)目自身特點(diǎn)，同時(shí)開發(fā)面積較大，在工序安排方面，主要注意室外工程與主體的穿插問題。由于別墅項(xiàng)目占地面積較大，且占用室外面積較多，在工序安排上，在主體施工前可進(jìn)行部分道路硬化工作，及部分主體間室外園建工程施工，在主體施工的同時(shí)，室外管線開挖可插入進(jìn)行，主體落外架后，應(yīng)立即開展主體周邊的室外園建綠化工作。
二、項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討(一)項(xiàng)目的發(fā)展模式
作為中海地產(chǎn)首個(gè)合資項(xiàng)目，香蜜湖項(xiàng)目形成了具有自己特色的管理模式——矩陣式的獨(dú)立項(xiàng)目管理模式，項(xiàng)目公司具有獨(dú)立的營銷、設(shè)計(jì)、合約、地盤等專業(yè)部門，并實(shí)行執(zhí)行權(quán)與決策權(quán)二者分開。在人員配置上，項(xiàng)目人員由中海地產(chǎn)與信和置業(yè)共同派遣組成，且實(shí)行“全職”與“兼職”相結(jié)合的靈活用人制度，截止20xx年底，項(xiàng)目公司全職工作人員36人、兼職工作人員17人，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭與設(shè)計(jì)、營銷、發(fā)展、合約等公司職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，由項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)定期組織項(xiàng)目協(xié)調(diào)例會(huì)解決項(xiàng)目發(fā)展過程中存在的'有關(guān)問題，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。
香蜜湖項(xiàng)目施工管理模式是項(xiàng)目總包管理模式：中海地產(chǎn)開發(fā)、中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理、現(xiàn)場突出總包式管理。
(二)項(xiàng)目發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結(jié) 1.矩陣式的獨(dú)立項(xiàng)目管理模式的總結(jié)
項(xiàng)目初期為獨(dú)立的管理架構(gòu)，未能充分利用還深圳公司的整體資源。之后，公司根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行了調(diào)整，將香蜜湖項(xiàng)目全面納入深圳公司管理體制，充分發(fā)揮公司全員參與的優(yōu)勢，取得了巨大的成功。2.項(xiàng)目總包管理模式的實(shí)踐
初期項(xiàng)目合約模式完全采用香港方式，現(xiàn)場管理也相應(yīng)確定為總包管理，甲方指定分包，深圳公司其它項(xiàng)目甲供的鋼筋、砼、電線電纜等由總包自行采購，分包每月的工程款也由華建審批后再由甲方支付分包。但華建往往審批不及時(shí)，或以甲分包不配合為由不批。試行數(shù)個(gè)月后，最終于05年8月仍改回了傳統(tǒng)的甲方直接分包方式。
三、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)(一)工程質(zhì)量管理措施及效果
香蜜湖項(xiàng)目的主包單位為兩家：江蘇華建和中建四局。香蜜湖項(xiàng)目當(dāng)初引進(jìn)這兩家新單位主要是考慮到這兩家承建商都是多次榮獲魯班獎(jiǎng)的單位。然而，由于承建商和甲方質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且差距比較大，加上目前現(xiàn)行的驗(yàn)收規(guī)范沒有及時(shí)更新等原因，導(dǎo)致質(zhì)量水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初引進(jìn)這兩家單位的期望值，加上這兩家為強(qiáng)勢主包，大大增加了現(xiàn)場質(zhì)量管理的難度，從而為香蜜湖項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理提出較大的挑戰(zhàn)。為有效加強(qiáng)對香蜜湖項(xiàng)目工程質(zhì)量的控制，項(xiàng)目部主要采取措施如下： 1.事前質(zhì)量控制
做好技術(shù)準(zhǔn)備、物質(zhì)準(zhǔn)備、施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，保證材料提前進(jìn)場，技術(shù)交底工作順利進(jìn)行，編制相關(guān)工程質(zhì)量管理細(xì)則。在控制材料方面，嚴(yán)格執(zhí)行原材料的送檢制度并不定時(shí)對材料供應(yīng)商進(jìn)行抽查。2.事中質(zhì)量控制
在施工過程中采取一些控制措施，如工序交接有檢查、施工分項(xiàng)有方案、技術(shù)措施有交底、質(zhì)量處理有復(fù)查、質(zhì)量文件有檔案等，同時(shí)使用了工序交接檢、循環(huán)檢、平行檢、現(xiàn)場旁站等多種控制方法。并制定了一系列的工序流程檢查表格，要求將工序流程表附于糧單之后，否則不予出糧，以此來加強(qiáng)對施工單位工序質(zhì)量的控制。3.事后質(zhì)量控制
項(xiàng)目部多次組織內(nèi)部聯(lián)合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收內(nèi)部初驗(yàn)收、逐套質(zhì)量驗(yàn)收等質(zhì)量檢查。對于容易或可能引起索賠的問題，項(xiàng)目部主動(dòng)、有針對性地作好各種應(yīng)對措施，以反面實(shí)體為案例，提前將可能造成返工、住戶索賠、扣款索賠的方面向監(jiān)理工程師、施工人員重點(diǎn)交底，并明確處理原則，使施工中互相扯皮、推委現(xiàn)象減少了很多，并降低了住戶索賠、施工結(jié)算扯皮的幾率。
4.采用創(chuàng)新的技術(shù)管理模式：“體”→“面”→“點(diǎn)”。
傳統(tǒng)的現(xiàn)場技術(shù)管理工作重心在于技術(shù)管理的第一部分工作內(nèi)容，即技術(shù)管理人員將大量的時(shí)間和精力放在了處理現(xiàn)場出現(xiàn)的各類圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題上�，F(xiàn)場技術(shù)管理人員在相關(guān)施工部位或工序施工前，對施工單位報(bào)送的各類施工方案進(jìn)行審核，這是技術(shù)管理的第二部分工作內(nèi)容。現(xiàn)場技術(shù)管理人員有時(shí)也會(huì)根據(jù)工程的需要進(jìn)行技術(shù)管理的第三部分工作內(nèi)容，即某些施工策劃�？傮w而言，傳統(tǒng)的技術(shù)管理的工作方式主要是由第一部分依次向第二部分及第三部分推進(jìn)。
傳統(tǒng)的技術(shù)管理模式具有較嚴(yán)重的弊端。現(xiàn)場千變?nèi)f化，技術(shù)問題繁多且層出不窮，現(xiàn)場技術(shù)管理人員整天為應(yīng)對及處理各種現(xiàn)場技術(shù)問題而疲于奔命，很難抽出時(shí)間來考慮技術(shù)管理的第二部分及第三部分工作內(nèi)容。即便是抽出時(shí)間來進(jìn)行第二、第三部分工作內(nèi)容，也僅僅是例行性地審核施工單位的施工方案等等而已，工作內(nèi)容既不完整又不深入，第二、第三部分工作內(nèi)容的重要性未能得到充分凸顯。即使是對第一部分工作內(nèi)容，往往由于其將注意力集中在各項(xiàng)具體問題上，缺乏系統(tǒng)性，且由于現(xiàn)場日常工作繁雜，有時(shí)難免丟三落
四、忘記考慮某些問題。
創(chuàng)新的技術(shù)管理模式正是發(fā)掘到現(xiàn)場技術(shù)管理工作三部分工作內(nèi)容之間的這種密切聯(lián)系，同時(shí)針對傳統(tǒng)技術(shù)管理模式不系統(tǒng)這一嚴(yán)重弊端，提出創(chuàng)新的現(xiàn)場技術(shù)管理工作方式，總體思路為由第三部分工作內(nèi)容依次向第二部分、第一部分工作內(nèi)容推進(jìn)，即由“體”到“面”、由“面”到“點(diǎn)”，由粗到細(xì)、縱深推進(jìn)。針對某一項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，將其劃分為若干個(gè)“塊”進(jìn)行策劃，再針對每個(gè)“塊”的各個(gè)“面”進(jìn)行規(guī)劃，最后針對每個(gè)“面”的各個(gè)具體“點(diǎn)”進(jìn)行解決。
創(chuàng)新的技術(shù)管理高度重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的基石。策劃技術(shù)是站在項(xiàng)目發(fā)展全局的高度來做技術(shù)，因而這部分工作是工程技術(shù)及圖紙技術(shù)的綱領(lǐng)。工程技術(shù)是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的重心。這主要一是由于工程技術(shù)是“面”技術(shù)，它比“點(diǎn)”技術(shù)更具系統(tǒng)性；二是由于目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀決定的。目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀有兩個(gè)突出表現(xiàn)：
一、建筑施工市場的惡性競爭造成超低價(jià)中標(biāo)，中標(biāo)單位要想盈利勢必通過偷工減料、以次充好等方式降低成本；
二、工程實(shí)施的主體：監(jiān)理及總承包方面，越來越多的無從業(yè)經(jīng)驗(yàn)或缺乏從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員在直接管理工程；施工工人班組方面，不像其他工業(yè)行業(yè)都有一個(gè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人階層，每個(gè)工程都是由無技術(shù)且未接受技術(shù)培訓(xùn)的農(nóng)民工施工�，F(xiàn)場技術(shù)管理第一部分工作內(nèi)容圖紙技術(shù)，其實(shí)是解決“怎么做”的問題；現(xiàn)場技術(shù)管理第二部分工作內(nèi)容工程技術(shù)，其實(shí)是解決“怎么管”的問題。因此，針對目前建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，今后技術(shù)工作應(yīng)該把工作重心從第一部分內(nèi)容“怎么做”轉(zhuǎn)到第二部分工作內(nèi)容“怎么管”上來。圖紙技術(shù)是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的日�；A(chǔ)性工作，是策劃技術(shù)和工程技術(shù)的具體落實(shí)和延伸。
這種創(chuàng)新的管理方式，優(yōu)點(diǎn)在于：
1、條理清晰，系統(tǒng)性強(qiáng)，不會(huì)丟三落
四、經(jīng)常忘記處理一些問題造成后期緊急補(bǔ)救或留下遺憾；
2、前瞻性強(qiáng)，前置式解決及處理問題，避免后天“亡羊”后再“補(bǔ)牢”；
3、抓住宏觀及主要問題，重點(diǎn)突出，不會(huì)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性問題�？傊�，這種創(chuàng)新的管理方式，真正實(shí)現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動(dòng)式技術(shù)管理”的創(chuàng)新理念。
(二)別墅區(qū)裝修的工序特點(diǎn)
高檔的室內(nèi)裝修與普通裝修主要的不同之處在于：智能化采用、材料以進(jìn)口材料為主、中央空調(diào)的采用、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)高和半成品部分加工周期長等，為保證裝修工期，智能化設(shè)備、大型電氣設(shè)備及部分材料需提前選定，提早進(jìn)行樣板確認(rèn)，特別是大規(guī)模的石材樣板選定，必須在施工前確定，以便備料。施工期間，工序搭接上應(yīng)遵循“由上到下、由里及外”的原則，即室內(nèi)裝修在進(jìn)行完放點(diǎn)、放線工作后，天花墻面優(yōu)先施工，因?yàn)閯e墅項(xiàng)目裝修體量極大，特別是天花吊頂工藝復(fù)雜，需優(yōu)先完成，待上部工作完成后，最后完成地鋪工作。同時(shí)還需注意室內(nèi)飾品、家私、衛(wèi)生間五金提前采購，并根據(jù)實(shí)際尺寸進(jìn)行預(yù)留。(三)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
1.承建商供應(yīng)商選擇方面：由于香蜜湖項(xiàng)目大量采用了新材料、新技術(shù)和新工藝，因此要求承建商和供應(yīng)商具備較高的綜合水平。而我司以往開發(fā)項(xiàng)目中合作的承建商和供應(yīng)商大部分不具備招標(biāo)條件，同時(shí)為了滿足招標(biāo)至少需要4家的招標(biāo)要求，這就要求項(xiàng)目部會(huì)同公司各相關(guān)部門主動(dòng)出去尋找合格且對本項(xiàng)目感興趣的承建商。例如香蜜湖門窗工程的招標(biāo)。2.香蜜湖項(xiàng)目的門窗采用進(jìn)口的aluk門窗，該門窗在國內(nèi)采用很少，在深圳從來沒有采用過，在前期考察過程中由于aluk考慮到技術(shù)專利問題沒有進(jìn)行深入考察，被忽略的最主要兩個(gè)方面是正反框料如何結(jié)合和門窗的防水原理，導(dǎo)致了門窗單位在加工門窗樣板時(shí)不斷遇到了技術(shù)難題，而aluk在中國只有上海一個(gè)分部，最后產(chǎn)生的后果是南區(qū)外墻已全部施工完成而門窗工程還在技術(shù)研究階段。最后aluk派資深的技術(shù)工程師現(xiàn)場解決了問題，并在中北區(qū)引進(jìn)方通附框施工工藝，避免了因工藝原因影響外墻進(jìn)度情況的發(fā)生。3.本項(xiàng)目采用的屋面瓦在以往項(xiàng)目中沒有采用過，在設(shè)計(jì)和招標(biāo)時(shí)采用現(xiàn)有的規(guī)范，導(dǎo)致誤差在規(guī)范范圍之內(nèi)的屋面瓦真正施工后效果和質(zhì)量達(dá)不到要求，且脊瓦施工后留有一條很寬的水泥砂漿縫。
4.外墻裝修：本次總結(jié)的主要是外墻石材裝修，由于采用進(jìn)口的天然花崗巖石材，這就要求所有材料出自同一個(gè)礦口，且最好一次備齊石材荒料，這樣就可以保證到場石材同一顏色和紋路。因此石材工程分判不能按照常規(guī)工程進(jìn)行分判，最好選擇具備直接從國外采購荒料能力的承建商或供應(yīng)商。另外石材工程所采用的防護(hù)劑品牌和系列對工程質(zhì)量占到重要地位，否則耐久性很難保證。
5.室內(nèi)裝修：高檔的室內(nèi)裝修與普通裝修主要的不同之處在于：智能化采用、材料以進(jìn)口材料為主、中央空調(diào)的采用、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)高和半成品部分加工周期長等。這就要求在設(shè)計(jì)和分判以及圖紙會(huì)審階段八個(gè)專業(yè)進(jìn)行仔細(xì)核對和拼接，另外在各項(xiàng)隱蔽工程隱蔽前要求各相關(guān)單位和各專業(yè)工程師驗(yàn)收確認(rèn)。6.室外工程：由于香蜜湖項(xiàng)目為底容積率的項(xiàng)目，室外工程在整個(gè)項(xiàng)目工程中占相當(dāng)?shù)墓こ塘�，且難度較大。故建議室外大型的結(jié)構(gòu)工程與主體一起施工，否則后期造成大量的土方開挖而造成工作面的緊張，并造成相當(dāng)?shù)馁|(zhì)量隱患。(四)項(xiàng)目重點(diǎn)工程部位質(zhì)量控制要點(diǎn) 1.防水窗安裝控制要點(diǎn)
針對香蜜湖項(xiàng)目水景較多，防水窗較多，制作此類窗時(shí)，固定玻璃鋼槽應(yīng)事先預(yù)埋在砼結(jié)構(gòu)中，同時(shí)應(yīng)考慮防水膠的抗腐蝕性能和使用壽命等因素。2.地下室滲漏及外墻滲漏控制要點(diǎn)
對于地下室外墻有回填土部分四周采用砼澆筑，澆筑時(shí)若為二次澆筑需把交界處鑿毛并沖洗干凈，澆筑時(shí)砼側(cè)模入料口需振搗密實(shí)，外表面做涂膜類防水，用泡沫板保護(hù)方可回填。鋁窗施工時(shí)，鋁窗周邊均需做成砼結(jié)構(gòu)，在主體施工時(shí)就應(yīng)進(jìn)行窗邊構(gòu)造梁、構(gòu)造柱的施工。
【項(xiàng)目成本管理評估】
一、項(xiàng)目發(fā)展單位成本比較
(一)本項(xiàng)目土地成本高，且為合作開發(fā)，因此對建安成本的控制要求極高。項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段均有成本控制指標(biāo)，用以控制成本。
(二)項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低比例為1.70%，工程成本在控制范圍內(nèi)。
二、合約管理和成本控制策劃(一)合約分判模式
1.初期采用香港私人工程模式：業(yè)主-總承建商-判頭(分包商)，相應(yīng)采用香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項(xiàng)計(jì)量支付等全部事宜。其特點(diǎn)是業(yè)主與指定分包商之間不存在合約關(guān)系，不直接對其進(jìn)行管理，僅通過總包進(jìn)行協(xié)調(diào)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)存在以下問題：
(1)現(xiàn)場對指定分包商的管理難度較大：業(yè)主與指定分包商之間沒有合同關(guān)系，無法直接對其做出指示，特別是設(shè)計(jì)變更、加緊施工等重要環(huán)節(jié)上，現(xiàn)場必須通過總包來協(xié)調(diào)指定分包商�？偘�、指定分包各方利益博弈的結(jié)果使得業(yè)主的重要指示往往無法及時(shí)完全付諸于實(shí)際，造成了工程的進(jìn)度拖延等。
(2)付款較慢，影響指定分包的工作：指定分包商的付款流程環(huán)節(jié)多（分包商-主包-業(yè)主-主包-分包商），周期長，加之總包單位各方面的原因，使得工程進(jìn)度款無法按時(shí)到達(dá)指定分包商。嚴(yán)重影響了分包商的積極性，對施工進(jìn)度產(chǎn)生了不良影響。2.考慮到項(xiàng)目的重要性及大陸地區(qū)暫不完善的法律體系，我司參照自身長期行之有效的合約體系，及時(shí)調(diào)整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。最終項(xiàng)目采用“主承包+專業(yè)分包+甲供材（設(shè)備）”的分判模式，本著確保工期進(jìn)度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將各項(xiàng)工程分解組合，形成若干合約分判項(xiàng)目，按發(fā)展進(jìn)度，開展分判工作。(1)主承包工程分判：在施工圖紙尚未完善情況下，用模擬招標(biāo)縮短招標(biāo)定標(biāo)周期，在南區(qū)及中北區(qū)部分單位工程上采用“暫定工程量+固定單價(jià)”招標(biāo)方式，主承包中標(biāo)價(jià)是按“∑（暫定工程量*固定單價(jià)）+開辦費(fèi)包死”的形式，同時(shí)暫估合同總價(jià)。
(2)各專項(xiàng)分包分判：各專項(xiàng)分包均采用正常的招標(biāo)方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業(yè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)期建筑材料信息價(jià)格為基礎(chǔ)，以工程量清單報(bào)價(jià)方式進(jìn)行招標(biāo)。
(二)甲供材料設(shè)備策劃
由合約物資專業(yè)招標(biāo)小組，多方收集高檔別墅的材料設(shè)備資料，組織設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目部、物資主管共同考察，做到設(shè)計(jì)、采購和施工一體化，既滿足設(shè)計(jì)要求，又保證了施工質(zhì)量。甲供材、設(shè)備及甲指的范圍為：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墻面磚、進(jìn)口pp-r給水管、電氣開關(guān)插座、三箱等；甲供設(shè)備主要包括高低壓配電柜、各種水泵、電梯等；甲指材料設(shè)備主要包括聚合物防水材料、鋁合金型材、low-e玻璃、門窗五金、高檔裝飾材料等。(三)工程結(jié)算安排
工程結(jié)算，按嚴(yán)格、全面、周全原則，堅(jiān)持合約現(xiàn)場算量、實(shí)測實(shí)量和與預(yù)算書現(xiàn)場對量的做法，公平、公正的結(jié)算。同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算資料齊全制度，檢查合同范圍內(nèi)工程及相關(guān)手續(xù)是否辦理完畢，如工程有問題或缺少手續(xù)，則不予辦理，同時(shí)對每一份變更都仔細(xì)進(jìn)行審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性和有效性。(四)建安成本管理控制情況
工程結(jié)算補(bǔ)充預(yù)算金額占工程合同分判金額的11.81%，總體來看偏大。綜合分析，補(bǔ)充預(yù)算增加較多的主要原因有，一是無圖招標(biāo)造成暫定工程量不準(zhǔn)確；二是項(xiàng)目發(fā)展過程中，施工圖設(shè)計(jì)階段時(shí)間短，施工圖紙尚未出圖或者設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高，形成典型的“三邊”工程。施工階段發(fā)生的設(shè)計(jì)修改、變更特別多，有些甚至是結(jié)構(gòu)性、顛覆性的修改。比如中建四局主承包工程，申報(bào)的補(bǔ)充預(yù)算高達(dá)1000多份，金額高達(dá)3000余萬元；三是隨著項(xiàng)目銷售形勢好，公司決定提高整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象，對售樓樣板房、公共部位精裝修、室外園林建筑、園林綠化等增加投入。(五)本項(xiàng)目成本管理中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
1.分項(xiàng)工程招標(biāo)中應(yīng)分列工程量清單。在中區(qū)th、多層住宅和北區(qū)高層住宅主承包工程招標(biāo)中，未分列各單位工程的實(shí)物工程量，而是簡單地將其總。造成后來公司決定分別由兩家公司承擔(dān)主承包工程分別簽訂合同時(shí)，在如何劃分各自的工程量的問題上，投入了很大的時(shí)間、精力和資源，并且由于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不高（存在許多設(shè)計(jì)不明確、結(jié)構(gòu)構(gòu)件漏標(biāo)注、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相互矛盾、建筑結(jié)構(gòu)與安裝圖紙相互矛盾等情況），給中標(biāo)施工單位鉆空子、扯皮，增加工程成本和工程結(jié)算難度。
2.施工圖設(shè)計(jì)工期和施工工期對成本控制的影響：設(shè)計(jì)和施工工期嚴(yán)重不足，盡管施工前設(shè)計(jì)部、發(fā)展部百般努力，要求設(shè)計(jì)院高質(zhì)量、高效率地設(shè)計(jì)，合約部在南區(qū)采用無圖招標(biāo)的方式，力爭盡快開工。但在工程實(shí)施中，由于施工圖設(shè)計(jì)不完善和開工前準(zhǔn)備時(shí)間嚴(yán)重不足，仍無法避免“三邊”工程帶來的多種后遺癥。眾所周知，建安成本控制重點(diǎn)和有效性是在方案和設(shè)計(jì)階段，但為了完成經(jīng)營指標(biāo)任務(wù)，只得用金錢換時(shí)間，在成本上做出犧牲。雖然從項(xiàng)目發(fā)展整體角度看，這一做法取得巨大成功，但從成本控制上暴露出的不足和問題，值得深入總結(jié)和反思。
3.施工過程中各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的收集至關(guān)重要。在施工索賠和反索賠過程中，及時(shí)整理基礎(chǔ)資料和證據(jù)，并適時(shí)提供給公司領(lǐng)導(dǎo)層，解決雙方長期爭議。在南區(qū)施工階段，施工單位以甲方分包影響進(jìn)度、甲供材料供應(yīng)不及時(shí)為理由，提出停窩工索賠，金額高達(dá)178萬余元，并拒絕工程施工配合。合約部和項(xiàng)目部積極整理資料和證據(jù)，開展反索賠，最后由公司召開專題會(huì)議，將索賠額降低為30萬元。4.設(shè)計(jì)變更的審核和管理：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理比較混亂，發(fā)出設(shè)計(jì)變更指令的單位和部門有：設(shè)計(jì)院、公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、圖紙會(huì)審單以及施工單位的工程聯(lián)系單，這些文件中，有重復(fù)同一問題的，有前后同一問題不同處理方法的，有施工單位沒認(rèn)真看懂圖紙（或者故意假裝沒看懂）的，有施工單位根據(jù)現(xiàn)場管理人員或者監(jiān)理人員口頭指令施工的等等，十分混亂。給補(bǔ)充預(yù)算的審核帶來極大的困擾和難度，對工程成本控制極為不利。
5.合同簽訂后，指定材料品牌、型號的變更以及新指定材料，對工程成本影響大：比如鋁合金門窗五金中的把手由流線型改為直線型，沒有確認(rèn)變更單價(jià)就發(fā)出變更指令，而施工單位與五金供應(yīng)商互相串通，抬高直線性把手的單價(jià)來進(jìn)行索賠；再比如原設(shè)計(jì)抗?jié)B砼只要求抗?jié)B標(biāo)號，沒有規(guī)定何種抗?jié)B劑，而在施工過程中，要求采用“禹克”抗?jié)B劑，給施工單位抓住索賠理由，增加了較大的成本。
項(xiàng)目后評價(jià)細(xì)則4
西南油氣田分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)管理實(shí)施細(xì)則
司計(jì)〔20xx〕35號
第一章總則
第一條為貫徹落實(shí)《中國石油天然氣股份有限公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)管理辦法》（以下簡稱管理辦法）（石油計(jì)字[20xx]218號），規(guī)范西南油氣田分公司（以下簡稱分公司）建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條本實(shí)施細(xì)則所稱建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)投資項(xiàng)目管理權(quán)限，分為股份公司及專業(yè)公司審批管理的限上項(xiàng)目（以下簡稱限上項(xiàng)目）和分公司審批管理的限下項(xiàng)目（以下簡稱限下項(xiàng)目）。限上項(xiàng)目和限下項(xiàng)目的范圍，參見分公司前期工作管理辦法。
第三條本實(shí)施細(xì)則所稱建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)，是指對已竣工投產(chǎn)，并經(jīng)過一段時(shí)間生產(chǎn)運(yùn)行的建設(shè)項(xiàng)目，就該項(xiàng)目的前期論證決策、設(shè)計(jì)施工、竣工投產(chǎn)以及生產(chǎn)運(yùn)營等全過程和項(xiàng)目目標(biāo)、效益、影響及持續(xù)性，按照股份公司規(guī)定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的客觀的、系統(tǒng)的綜合分析和評價(jià)。
第四條建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，是基本建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)以投資決策層為主要服務(wù)對象，旨在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，為未來新項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，也為后評價(jià)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。
第五條建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)分為簡化后評價(jià)和詳細(xì)后評價(jià)。詳細(xì)后評價(jià)包括建設(shè)單位自評價(jià)和咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)。
第六條所有建設(shè)項(xiàng)目都要進(jìn)行簡化后評價(jià)。
第七條根據(jù)項(xiàng)目管理權(quán)限，在簡化后評價(jià)基礎(chǔ)上，選擇具有典型代表意義、對全局影響較大、能以點(diǎn)代面的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)。
第八條進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)項(xiàng)目應(yīng)該具備的條件：
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目全部建成后經(jīng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行了審計(jì)；
�。ǘ╉�(xiàng)目由主管部門組織工程竣工驗(yàn)收并經(jīng)過1－3年的生產(chǎn)運(yùn)營；
�。ㄈ┙ㄔO(shè)項(xiàng)目具備前期工作、建設(shè)實(shí)施和運(yùn)營效益等方面的資料。
第九條對長期不能建成（超過設(shè)計(jì)工期1年以上）或建成后長期（1年以上）不能投產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)后評價(jià)。
第十條技術(shù)改造項(xiàng)目，應(yīng)在編制項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究前，對原項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)，并將評價(jià)結(jié)果作為改造項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。
第十一條本實(shí)施細(xì)則適用于分公司及分公司所屬單位。
第二章項(xiàng)目后評價(jià)管理體系
第十二條分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作實(shí)行以規(guī)劃計(jì)劃部門為主導(dǎo)管理，業(yè)務(wù)部門密切配合，科研單位技術(shù)支撐的統(tǒng)一制度、歸口管理、分級負(fù)責(zé)的管理體制。
第十三條分公司規(guī)劃計(jì)劃處是分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作的歸口綜合管理部門，主要職責(zé)是：
�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)制訂分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)規(guī)章制度；
（二）指導(dǎo)和檢查二級單位建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)，上報(bào)限上項(xiàng)目簡化后評價(jià)成果；
（三）落實(shí)股份公司或?qū)I(yè)公司后評價(jià)計(jì)劃，組織限上項(xiàng)目自評價(jià)工作，并上報(bào)自評價(jià)報(bào)告；
（四）制定分公司限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃，組織限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)工作，委托限下項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)咨詢單位，組織驗(yàn)收和交流限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)成果及評價(jià)成果的利用與反饋；
�。ㄎ澹┙M織分公司后評價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第十四條二級單位規(guī)劃計(jì)劃部門是本單位后評價(jià)工作的歸口管理部門，應(yīng)在部門內(nèi)設(shè)置后評價(jià)崗位，專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評價(jià)工作，主要職責(zé)是：
�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)完成建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)工作；
�。ǘ┩瓿晒煞莨净�?qū)I(yè)公司后評價(jià)計(jì)劃下達(dá)的限上項(xiàng)目自評價(jià)；
�。ㄈ┚幹平ㄔO(shè)項(xiàng)目后評價(jià)建議計(jì)劃。
第十五條勘探開發(fā)研究院是分公司建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作技術(shù)支撐部門。負(fù)責(zé)總結(jié)和分析簡化后評價(jià)結(jié)果，提出分公司詳細(xì)后評價(jià)建議計(jì)劃，指導(dǎo)限上項(xiàng)目自評價(jià)和限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)。
第十六條分公司機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)部門按其業(yè)務(wù)范圍，在后評價(jià)工作中履行相應(yīng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)職責(zé)。
二級單位業(yè)務(wù)部門按其業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助和配合完成后評價(jià)工作。
第十七條項(xiàng)目后評價(jià)應(yīng)落實(shí)責(zé)任。二級單位應(yīng)將后評價(jià)工作落實(shí)到責(zé)任部門和個(gè)人，對后評價(jià)工作的質(zhì)量和進(jìn)度負(fù)責(zé)。
第十八條項(xiàng)目后評價(jià)工作應(yīng)建立定期交流制度。規(guī)劃計(jì)劃處在每年底組織召開分公司后評價(jià)工作研討會(huì)，總結(jié)項(xiàng)目后評價(jià)成果，交流后評價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)。
第十九條項(xiàng)目建設(shè)單位要依據(jù)后評價(jià)意見提出改進(jìn)措施，認(rèn)真整改，并將整改情況報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處。
第三章建設(shè)項(xiàng)目簡化后評價(jià)
第二十條所有建設(shè)項(xiàng)目，在建成投產(chǎn)一年內(nèi)，由建設(shè)單位完成簡化后評價(jià)。
第二十一條簡化后評價(jià)按股份公司規(guī)定的簡化后評價(jià)模板編制。主要是針對項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)實(shí)施和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價(jià)。
第二十二條二級單位應(yīng)在每年5月底和11月底將簡化后評價(jià)成果以文件形式上報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處。
第二十三條規(guī)劃計(jì)劃處在總結(jié)和分析簡化后評價(jià)成果的基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目管理權(quán)限以分公司文件形式報(bào)股份公司或?qū)I(yè)公司。
第四章限上項(xiàng)目自評價(jià)
第二十四條分公司根據(jù)股份公司或?qū)I(yè)公司下達(dá)的后評價(jià)計(jì)劃，開展下達(dá)計(jì)劃限上項(xiàng)目的自評價(jià)工作。
第二十五條油氣勘探項(xiàng)目、油氣田開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、油氣管道項(xiàng)目、煉油化工建設(shè)項(xiàng)目和銷售項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告應(yīng)按股份公司頒布的后評價(jià)報(bào)告編制細(xì)則的`要求進(jìn)行編制。其它項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告可參照編制細(xì)則編制。
第二十六條限上項(xiàng)目自評價(jià)應(yīng)在股份公司或?qū)I(yè)公司下達(dá)計(jì)劃規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，其工作程序是：
�。ㄒ唬┚幹齐A段。建設(shè)單位按照下達(dá)計(jì)劃的要求，成立項(xiàng)目組，制訂工作計(jì)劃，收集、整理資料，編寫自評價(jià)報(bào)告初稿。
�。ǘ⿲彶轵�(yàn)收階段。項(xiàng)目組將自評價(jià)報(bào)告初稿提交規(guī)劃計(jì)劃處，規(guī)劃計(jì)劃處組織有關(guān)業(yè)務(wù)處室和專家對自評價(jià)報(bào)告初稿進(jìn)行初審，審查通過后，由規(guī)劃計(jì)劃處將自評價(jià)報(bào)告提交計(jì)劃下達(dá)單位驗(yàn)收；
�。ㄈ┬薷耐晟齐A段。項(xiàng)目組按照計(jì)劃下達(dá)單位的驗(yàn)收意見修改、完善自評價(jià)報(bào)告，最終形成正式文本。
�。ㄋ模┩瓿缮蠄�(bào)階段。規(guī)劃計(jì)劃處按管理辦法規(guī)定行文上報(bào)計(jì)劃下達(dá)單位。
第五章限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)
第二十七條分公司管理的限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)包括建設(shè)單位自評價(jià)和咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)。
第二十八條限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┮�(guī)劃計(jì)劃處在每年1月底，下達(dá)詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃；
�。ǘ┮�(guī)劃計(jì)劃處在下達(dá)詳細(xì)后評價(jià)計(jì)劃后10個(gè)工作日內(nèi)，擇優(yōu)選擇并委托有資質(zhì)的咨詢單位進(jìn)行獨(dú)立后評價(jià)。
為保證后評價(jià)的公正性，承擔(dān)項(xiàng)目后評價(jià)的咨詢單位與項(xiàng)目（預(yù)）可行性研究和評估的單位原則上不能為同一單位，項(xiàng)目后評價(jià)的主要負(fù)責(zé)人不能是該項(xiàng)目前期評估的負(fù)責(zé)人。
在委托系統(tǒng)外咨詢單位開展獨(dú)立后評價(jià)工作時(shí)，應(yīng)與其簽訂委托合同和保密協(xié)議；
（三）規(guī)劃計(jì)劃處收到建設(shè)單位自評價(jià)報(bào)告后，組織有關(guān)業(yè)務(wù)處室和專家對自評價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收；
�。ㄋ模┮�(guī)劃計(jì)劃處收到咨詢單位獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告后，組織建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位對后評價(jià)成果進(jìn)行交流。
第二十九條限下項(xiàng)目建設(shè)單位自評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位應(yīng)在分公司下達(dá)的后評價(jià)計(jì)劃規(guī)定時(shí)間內(nèi)，組織完成建設(shè)項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告，并對提出的評價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)；
�。ǘ﹫�(bào)告編制要求。從項(xiàng)目建設(shè)單位的角度出發(fā)，采取“前后” 對比方法。突出實(shí)施效果評價(jià)，側(cè)重前期工作、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)效益等方面評價(jià)，對項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行分析，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并為開展項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)作好準(zhǔn)備。
�。ㄈ┫尴马�(xiàng)目自評價(jià)編制程序參照本實(shí)施細(xì)則第二十六條。
�。ㄋ模┙ㄔO(shè)項(xiàng)目自評價(jià)報(bào)告經(jīng)規(guī)劃計(jì)劃處驗(yàn)收后，以建設(shè)單位文件形式上報(bào)規(guī)劃計(jì)劃處，包括文件5份，自評價(jià)報(bào)告15份。
第三十條限下項(xiàng)目獨(dú)立后評價(jià)工作程序。
�。ㄒ唬┳稍儐挝华�(dú)立后評價(jià)應(yīng)在合同約定時(shí)間（一般為30個(gè)工作日）內(nèi)完成，編制完成建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)報(bào)告，并對提出的評價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)；
�。ǘ┆�(dú)立后評價(jià)必須保證公正性和獨(dú)立性，咨詢單位應(yīng)從項(xiàng)目投資者和項(xiàng)目業(yè)主以外的第三者的角度出發(fā)，獨(dú)立地進(jìn)行。
�。ㄈ﹫�(bào)告編制要求。獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和深度須達(dá)到股份公司后評價(jià)項(xiàng)目編制細(xì)則的要求。應(yīng)在分析自評價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地考察和調(diào)查研究，采取“前后”對比和同類項(xiàng)目“橫向”對比相結(jié)合的方法，突出影響評價(jià)，重點(diǎn)對項(xiàng)目前期決策、經(jīng)濟(jì)效
益、影響和持續(xù)性、項(xiàng)目競爭能力和成功度進(jìn)行評價(jià)。報(bào)告所提的建議應(yīng)具操作性。
�。ㄋ模┆�(dú)立后評價(jià)報(bào)告完成后，以咨詢單位文件形式送達(dá)項(xiàng)目委托單位，包括文件5份，獨(dú)立后評價(jià)報(bào)告15份。
第六章信息反饋
第三十一條建立后評價(jià)成果信息反饋制度。為使后評價(jià)成果在分公司范圍內(nèi)得到更廣泛的應(yīng)用。規(guī)劃計(jì)劃處應(yīng)及時(shí)將已經(jīng)完成后評價(jià)工作項(xiàng)目的結(jié)論性意見，反饋到有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目管理部門、建設(shè)單位、項(xiàng)目前期咨詢評估、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位。
第三十二條向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反饋后評價(jià)信息的主要方式有：定期在網(wǎng)上發(fā)布后評價(jià)情況報(bào)告、年度后評價(jià)綜合報(bào)告以及后評價(jià)工作研討會(huì)等。
第七章附則
第三十三條分公司限下項(xiàng)目詳細(xì)后評價(jià)經(jīng)費(fèi)由管理費(fèi)用渠道列支。
第三十四條本實(shí)施細(xì)則由分公司規(guī)劃計(jì)劃處負(fù)責(zé)解釋和修改。
第三十五條本實(shí)施細(xì)則自頒布之日起執(zhí)行。
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