房地產(chǎn)的論文
在平平淡淡的日常中，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。寫起論文來就毫無頭緒？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)的論文1
摘要：任何財(cái)務(wù)活動，都是以資本增值為根本目的的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，就是要防范價(jià)值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個(gè)利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，影響到個(gè)人收入及工商業(yè)利潤；個(gè)人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值。由此可見，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的變動，將對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟(jì)趨勢的改變將對投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。
關(guān)鍵詞：投資；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)
一、建立投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系
第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細(xì)，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)測的作用。對于個(gè)人投資者，如果獨(dú)立處理信息，承擔(dān)的成本過高，這就要關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)或部門發(fā)布的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項(xiàng)目情況，建立起評估風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風(fēng)險(xiǎn)決策。第三，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財(cái)務(wù)構(gòu)成建立起風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的措施，多渠道避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量
通過建立風(fēng)險(xiǎn)模型或計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，從量上對識別風(fēng)險(xiǎn)作出評估，這就是風(fēng)險(xiǎn)度量。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風(fēng)險(xiǎn)作出的決策提供科學(xué)依據(jù)的。為表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)存在的程度，就要依據(jù)度量指標(biāo)。如何選擇自己的度量指標(biāo)，就顯得相當(dāng)重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化依賴大，敏感性強(qiáng)。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終要依賴與對各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析和運(yùn)用。由此，我們將從財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩個(gè)角度來建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)框架。
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
有許多指標(biāo)可以用來描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價(jià)格、租金增占率、空置率等。這些指標(biāo)可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也相當(dāng)容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標(biāo)。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。“穩(wěn)定使用率”是項(xiàng)目啟動后年度使用率的概念，也是評估項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要因素。
（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)。
資本增值是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本出發(fā)點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的是減少損失，多獲回報(bào)。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報(bào)酬。因此，現(xiàn)金流量就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學(xué)的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價(jià)格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。
三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
�。ㄒ唬┩顿Y前的準(zhǔn)備工作。
房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何與投資前的準(zhǔn)備工作密切相關(guān)。因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制將資金的準(zhǔn)備情況作為一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容。這項(xiàng)工作主要包括兩個(gè)主要方面，一個(gè)是做好市場分析，另一個(gè)是做好資金投入的切點(diǎn)。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進(jìn)行分析。市場分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準(zhǔn)備；市場的真實(shí)需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點(diǎn)：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費(fèi)的主要群體的消費(fèi)水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點(diǎn)決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點(diǎn)。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點(diǎn)，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的'切入點(diǎn)，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價(jià)格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。也就直接影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的成敗。
�。ǘ┏钟衅陂g的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。
房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場情況不斷調(diào)整經(jīng)營策略，在微觀上，根據(jù)指標(biāo)的預(yù)測系統(tǒng)，做出財(cái)務(wù)預(yù)警，定位風(fēng)險(xiǎn)根源。在前文對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧�，根�?jù)財(cái)務(wù)的指標(biāo)預(yù)測系統(tǒng)對風(fēng)險(xiǎn)作出防范。在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫沒有風(fēng)險(xiǎn)指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報(bào)，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項(xiàng)監(jiān)測指標(biāo)標(biāo)明預(yù)警指標(biāo)。租金回報(bào)率、營業(yè)凈收入、租金營業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營業(yè)凈收入決定了租金的營業(yè)凈收入。租金和營業(yè)費(fèi)用由決定營業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價(jià)值決定租金回報(bào)率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價(jià)值，不與物業(yè)經(jīng)營發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營業(yè)費(fèi)用是經(jīng)營預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的基本方法就是降低營業(yè)費(fèi)用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個(gè)人投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制手段在于防范，企業(yè)或長期持有物業(yè)的投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制在于整體經(jīng)營和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)趨勢的依賴度與敏感度都強(qiáng)于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢，來對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得盡量大的收益。
房地產(chǎn)的論文2
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)苗頭和最終成果都會通過財(cái)務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來。所以，財(cái)務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在稅務(wù)會計(jì)對《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會因?yàn)閼?yīng)納稅而未納、在稅款上會因?yàn)闆]有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因?yàn)閷Χ愂諆?yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)闆]享受優(yōu)惠政策、補(bǔ)繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失還會造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認(rèn)識誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會相應(yīng)減少稅收，購房人也許現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問題就會暴露無遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)究其原因一是稅務(wù)會計(jì)的人員素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識。充分認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)銷售的全過程，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務(wù)會計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會計(jì)的職能、分類、核算方法。
4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動，及時(shí)注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設(shè)立稅務(wù)會計(jì)，建立稅務(wù)核算體系
針對稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會計(jì)必須從財(cái)務(wù)會計(jì)、管理會計(jì)中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會計(jì)系統(tǒng)。
1．建立稅務(wù)會計(jì)的'獨(dú)立核算。在稅務(wù)會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨(dú)立的稅務(wù)會計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動，要以會計(jì)準(zhǔn)則和國家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟(jì)活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃是會計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財(cái)會資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。
1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過程的實(shí)際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯用稅率或計(jì)算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時(shí)自行糾正。
2．對于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢查重點(diǎn)，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時(shí)不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。
五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系
企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立順暢的溝通互動機(jī)制。除了聘請稅務(wù)征管人員對企業(yè)提供日常的涉稅咨詢和幫助外，還應(yīng)定期舉辦稅收政策輔導(dǎo)班，由稅務(wù)專家重點(diǎn)講解房地產(chǎn)業(yè)收入的認(rèn)定、稅前扣除項(xiàng)目及扣除標(biāo)準(zhǔn)、會計(jì)制度與稅收政策差異及處理辦法、預(yù)售收入預(yù)征所得稅的有關(guān)規(guī)定等，以全面提高涉稅人員的工作能力。企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)和稅務(wù)會計(jì)也要經(jīng)常到稅務(wù)機(jī)關(guān)登門求教，熟悉和了解征收管理環(huán)節(jié)的具體辦稅工作流程、征管特點(diǎn)；經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系，定期進(jìn)行信息傳遞和交換，實(shí)現(xiàn)信息溝通的快速、高效，構(gòu)建和諧的稅企關(guān)系。
房地產(chǎn)的論文3
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會因?yàn)楦鞣矫嬖蛳拗贫钩杀绢A(yù)算誤差相對較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計(jì)劃中去。對于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過程中能夠計(jì)劃精湛的向前進(jìn)行。
2工期的管理
房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個(gè)漫長而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計(jì)劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目會有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開發(fā)得以開發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對合同系統(tǒng)的管理會幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計(jì)，合算等，支付計(jì)劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。
4質(zhì)量的管理
像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭讓更多競標(biāo)商參與進(jìn)來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現(xiàn)場管理
房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的.安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個(gè)現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。
6總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項(xiàng)目理想的完成，需要來自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來共同策劃項(xiàng)目的開展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，指導(dǎo)管理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，讓企業(yè)有充分準(zhǔn)備應(yīng)對國家宏觀政策，比如國家的某項(xiàng)利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項(xiàng)目健康，可持續(xù)的進(jìn)行型難過下去，所以，項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產(chǎn)的論文4
伴隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序不斷完善以及我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序正在全面的改革與完善之中。通過市場經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)展以及市場競爭環(huán)境的不斷刺激，參與市場競爭的企業(yè)都會面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。有外部的風(fēng)險(xiǎn)如政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)等，還有屬企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)略性風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。我國很多企業(yè)由于開展全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作起步較晚、推進(jìn)較慢，管理水平還不能適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展的需要，風(fēng)險(xiǎn)管理工作發(fā)展也不夠平衡，部分企業(yè)也沒有建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，因而面臨較為嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)防控形勢。
筆者認(rèn)為，企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制作為企業(yè)管理中防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，對于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避非常重要。尤其是對于房地產(chǎn)這樣具有較大市場風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)來說，能否建立有效的會計(jì)內(nèi)部控制體系，直接關(guān)系到企業(yè)整個(gè)資源配置和管理運(yùn)營，這對其是否盈利乃至企業(yè)能否存續(xù)與發(fā)展至關(guān)重要。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制存在的問題
房地產(chǎn)有明顯的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：資金需求量大，前期投入大，開發(fā)時(shí)間長，成本回收慢等，因此，房企面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也更加大。
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來說資金管理就非常的重要，充分的流動性資金是保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。一個(gè)企業(yè)資金流動性管理，資金籌措方式及資金平衡等管理水平在企業(yè)資金流動、償還能力都起著非常重要的作用，直接影響到其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是我國目前依然有很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)的轉(zhuǎn)變資金管理模式，依然采用過去房產(chǎn)牛市的管理經(jīng)驗(yàn)，并且始終堅(jiān)持著樂觀銷售的價(jià)格策略，所有的成本、資金測算都沒有按照當(dāng)前的銷售形勢做及時(shí)的調(diào)整。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)銷售預(yù)期受到宏觀調(diào)控政策、市場競爭環(huán)境等因素的影響，就會面臨銷售回籠款滯后、而工程款等開支不得不按期支付的資金短缺困境。
目前房企項(xiàng)目管理方面存在著工程結(jié)算的滯后性，這樣就使得會計(jì)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)以及成本核算存在著很嚴(yán)重的滯后性，對于資金的定期需求完全取決于市場工程部門，所以說如果工程部門前期的預(yù)算與實(shí)際施工之后的支出存在著較大的時(shí)間差距時(shí)，會計(jì)部門對資金的安排計(jì)劃就會跟計(jì)劃脫節(jié)。尤其是在采用單包方式的項(xiàng)目工程中，自身的采購環(huán)節(jié)也存在著這樣的問題和情況。也就是說，房企項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全有著嚴(yán)格考核體系，而工程資金的配置問題則幾乎沒有跟蹤體系。
為應(yīng)對當(dāng)前銷售困境，很多房企通常采用的是降價(jià)減持存貨的經(jīng)營策略，這種似乎殺雞取卵的經(jīng)營策略，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃存在著極大的迷茫性�？梢哉f目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套科學(xué)的決策管理體系，而財(cái)務(wù)部門對于企業(yè)的經(jīng)營管理的參與性存在著嚴(yán)重的不足，更談不上會計(jì)內(nèi)部控制對經(jīng)營決策的影響力。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制的一些建議
首先針對房地產(chǎn)會計(jì)內(nèi)部控制策略要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期管理，并且不斷提高風(fēng)險(xiǎn)控制與管理意識。進(jìn)一步建立健全我國長期房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)評估制度，從而增強(qiáng)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，這樣保證在激烈的房地產(chǎn)市場競爭過程中能夠有效的進(jìn)行宏觀調(diào)控， 也能夠使得房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型到買方市場。
通過建立完善的以預(yù)算為導(dǎo)向的內(nèi)部會計(jì)控制制度和當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的整體環(huán)境。進(jìn)一步保證資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)行，這樣才能夠保證內(nèi)部會計(jì)控制體系制度的關(guān)鍵，進(jìn)一步建立并且不斷完善損益類、資金類等預(yù)算管理控制系統(tǒng)，對于預(yù)算的控制并不是簡單的數(shù)據(jù)比較和編制，也是要進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營行為的一種方式，從而進(jìn)一步提升動態(tài)調(diào)整的決策體系，也能夠使得風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作為主要依據(jù)。從而不斷加強(qiáng)預(yù)算的權(quán)威和指導(dǎo)性，進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的紀(jì)律。
通過建立和管理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制體系的動態(tài)管理體系，確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特殊功能，以消化會計(jì)收入的滯后確認(rèn)以及稅收提前等問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都存在著預(yù)售、工程決算、工程竣工、稅務(wù)清算等步驟，所以從前期預(yù)算到后期的資金收付、收入成本核算，都需要專業(yè)的.會計(jì)來進(jìn)行確認(rèn)。正確的會計(jì)確認(rèn)保證了動態(tài)管理的前提，而動態(tài)管理的會計(jì)控制體系又將科學(xué)引導(dǎo)會計(jì)核算功能。
建立會計(jì)信息化系統(tǒng)化促進(jìn)公司內(nèi)部交流。在市場經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)的今天，全球的資源都是流通的，信息成為極其重要的資源之一。一個(gè)公司內(nèi)部各部門之間又怎么能互相沒有交流呢?大量的信息蘊(yùn)含無限的價(jià)值，如果忽視這些信息就會造成巨大的浪費(fèi)。想要物盡其用，首先就是把資源進(jìn)行整合。正確的財(cái)務(wù)信息有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)的決定。房地產(chǎn)企業(yè)要是想做出財(cái)務(wù)信息整合，首先要將這些資源信息化、系統(tǒng)化，作為公司會計(jì)內(nèi)部控制的關(guān)鍵，應(yīng)該建立起一個(gè)會計(jì)信息系統(tǒng)，只要運(yùn)行一個(gè)完善的會計(jì)信息系統(tǒng)，為公司內(nèi)部員工提供較為完善正確的信息，就會有利于公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營，提供決策參考，盡量規(guī)避經(jīng)濟(jì)等各方面的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)系統(tǒng)不是擺設(shè)，而是應(yīng)該被實(shí)際用到的，比如記錄數(shù)據(jù)、做報(bào)表、互傳資料、信息共享等等，每個(gè)員工都能用得到，有條件的話公司還可以組織培訓(xùn)，這個(gè)系統(tǒng)不應(yīng)該被忽視。
一個(gè)行之有效的系統(tǒng)，不僅僅是財(cái)務(wù)管理部門的福音，一個(gè)項(xiàng)目從開始到結(jié)束，經(jīng)歷著許許多多的環(huán)節(jié)和部門，這些部門的溝通十分重要。這個(gè)會計(jì)內(nèi)部控制系統(tǒng)就能推動員工之間的交流和溝通，有什么問題也能及早地發(fā)現(xiàn)和解決，降低存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，極大地提高工作效率。
加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督和審計(jì)管理。有了規(guī)章制度、會計(jì)信息系統(tǒng)以后，還需要監(jiān)督制度的實(shí)施和系統(tǒng)的運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部的控制除了用之前提到的兩者以外，還有一個(gè)監(jiān)督體系也是十分重要的管理方式。監(jiān)督體系通常包含法律和財(cái)務(wù)審計(jì)等。下面舉幾個(gè)具體的監(jiān)管方法的例子。建立內(nèi)審部門進(jìn)行不定期的抽查來監(jiān)督，比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，監(jiān)督工程的財(cái)務(wù)狀況，是否有超標(biāo)情況發(fā)生，工程質(zhì)量是否存在問題，工作人員是否有違紀(jì)現(xiàn)象等等。監(jiān)管的過程中要落實(shí)好責(zé)任制，出了問題要能追責(zé)到個(gè)人。
建立和強(qiáng)化公司的風(fēng)險(xiǎn)體系。構(gòu)建一個(gè)完善的公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)體系，不是只有管理層。決策層才需要參加，而是每一個(gè)員工都必須要了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)識，做到在工作中小心細(xì)致盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并具有解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
提高財(cái)務(wù)管理人員綜合水平。中小型民營企業(yè)的人才很容易流失，那么企業(yè)就更應(yīng)該注意人才管理的問題，大的方向上要做到以人為本、人盡其才。根據(jù)公司內(nèi)部的實(shí)際情況加強(qiáng)對工作人員的考核，進(jìn)行動態(tài)管理，隨時(shí)調(diào)整人事任命等，盡量做到讓員工在適合自己的職位發(fā)揮自己最大的力量。對于管理公司財(cái)務(wù)的人員，領(lǐng)導(dǎo)層不但要重視他們，還要組織定期的專業(yè)培訓(xùn)來提高他們的業(yè)務(wù)水平，推動財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的精英化，最終有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)方面工作的有效性。
三、結(jié)束語
總之，如何有效地利用內(nèi)部會計(jì)控制體系來健全建設(shè)企業(yè)管理制度，對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。房地產(chǎn)會計(jì)內(nèi)部控制的策略應(yīng)該從企業(yè)管理的本質(zhì)出發(fā)，即從企業(yè)內(nèi)部自身的管理問題著手。因此，筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用時(shí)，首先對內(nèi)部管理體制進(jìn)行全面的、系統(tǒng)剖析析，根據(jù)自身情況采取適合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套屬于自己的完整的會計(jì)內(nèi)控制度，使本公司內(nèi)部行事有規(guī)定可依。更重要的是要用發(fā)展、變化的眼光看事物，無論什么都不是一成不變的，企業(yè)的決策者要順應(yīng)時(shí)勢改變策略和計(jì)劃，才有利于利益最大化。
房地產(chǎn)的論文5
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認(rèn)識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。
1.房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。
從社會心里動機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件�，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的'應(yīng)用
2.1 實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ�。從我國的�?shí)際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購置上需要的費(fèi)用外，對部分實(shí)驗(yàn)也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)方面，要以對實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過程中對問題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問題進(jìn)行討論，在討論過程中要對問題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文6
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個(gè)人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點(diǎn)。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項(xiàng)目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對象方向性強(qiáng)。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實(shí)需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費(fèi)者在選擇時(shí)會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強(qiáng)，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費(fèi)者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強(qiáng)產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商的營銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費(fèi)溝通、討價(jià)還價(jià)過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費(fèi)者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關(guān)配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費(fèi)者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題
新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。但從現(xiàn)實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費(fèi)者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實(shí)現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費(fèi)者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。
2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實(shí)現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。
3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗(yàn)問題較突出。
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼮槿�、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關(guān)系重視不夠，對構(gòu)建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗(yàn)，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應(yīng)新時(shí)代的關(guān)鍵所在
針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強(qiáng)渠道成員的自主性，增強(qiáng)渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。
1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營銷渠道的本質(zhì)。
面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過服務(wù)來挖掘潛在客戶，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費(fèi)者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價(jià)值觀念。就是要建立品牌的`角度出發(fā)，加深渠道成員對價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感，維護(hù)消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)同感。
2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。
就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強(qiáng)產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強(qiáng)，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術(shù)來增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費(fèi)用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。
3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動。
企業(yè)自身要加強(qiáng)對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營銷活動時(shí)，加強(qiáng)成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強(qiáng)渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評價(jià)內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運(yùn)轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評價(jià)內(nèi)容，引入消費(fèi)者評價(jià)體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評價(jià)指標(biāo)。確立評價(jià)指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗(yàn)證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實(shí)評價(jià)結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實(shí)評價(jià)結(jié)論，從而有效督促渠道成員來改進(jìn)工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)的論文7
房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對于幫助學(xué)生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實(shí)際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學(xué)方案設(shè)計(jì)和實(shí)施是十分必要的。
1.課程教學(xué)方案
制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來建筑工程學(xué)院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應(yīng)情況的專項(xiàng)調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時(shí)對課程教學(xué)方案的制定提出了指導(dǎo)性意見。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導(dǎo),全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學(xué)目標(biāo),從教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)團(tuán)隊(duì)、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案。
課程教學(xué)目標(biāo)是制定課程教學(xué)方案的基礎(chǔ)和落腳點(diǎn)[3]。《房地產(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會”、“學(xué)”與“做”、“知識”與“能力”的跟進(jìn)關(guān)系為主線,主要設(shè)計(jì)了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場特征,能夠?qū)嶋H進(jìn)行市場調(diào)研、分析,項(xiàng)目實(shí)踐的參與,對房地產(chǎn)管理項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證,通過實(shí)務(wù)、案例、實(shí)際調(diào)研、編制可行性研究報(bào)告和目標(biāo)規(guī)劃,培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題的基本能力,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新能力等傳授知識、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標(biāo)。
課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)明確課程教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目咨詢公司邀請企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案,具體內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)。
(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的.實(shí)際工作過程系統(tǒng)設(shè)計(jì)課程教學(xué)內(nèi)容,編制課程標(biāo)準(zhǔn)和具體授課計(jì)劃,合理選擇教學(xué)場所。
(2)結(jié)合校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進(jìn)“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統(tǒng)單一的知識傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學(xué)方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項(xiàng)目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現(xiàn)場教學(xué)法等模式轉(zhuǎn)換。
(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境,實(shí)現(xiàn)模塊化教學(xué)、模塊化考核。
2.課程教學(xué)方案實(shí)施
(1)教學(xué)內(nèi)容
按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng)設(shè)學(xué)習(xí)情境,認(rèn)真選取教學(xué)內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場對專業(yè)技術(shù)人才不斷細(xì)化的要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習(xí)情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進(jìn)行細(xì)致的分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實(shí)現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。
(2)教學(xué)方法與手段
為了更好地推進(jìn)工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團(tuán)隊(duì)積極進(jìn)行教學(xué)方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實(shí)例+實(shí)戰(zhàn)”教學(xué)法、“溝通+鼓勵”教學(xué)法、“項(xiàng)目驅(qū)動+情境體驗(yàn)”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng)”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進(jìn)程中針對不同模塊的內(nèi)容特點(diǎn),采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽、說、寫、做的能力。隨著教學(xué)方法的更新和改革,實(shí)現(xiàn)了教學(xué)手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進(jìn)行教學(xué),應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺與學(xué)生互動,開發(fā)了與課程教學(xué)模塊對應(yīng)的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實(shí)現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學(xué)。
房地產(chǎn)的論文8
主題：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的建議
摘要：
本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出建議，望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升有所幫助。國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的推動，然而隨著市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財(cái)務(wù)管理工作。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建議；財(cái)務(wù)管理
近年來，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來了自己的春天，量價(jià)齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)周期長，項(xiàng)目投資金額大，項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多不確定性因素都有可能對當(dāng)前項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風(fēng)險(xiǎn)，加之已有負(fù)債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身的管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行資金的依賴性過高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來越多。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會要求嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和對高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。
2.財(cái)務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直扮演著單純會計(jì)核算的職能，對于財(cái)務(wù)管理中的財(cái)務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強(qiáng)有力的支撐。
2.1財(cái)務(wù)管理制度流于形式。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴(yán)重影響到會計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對、賬實(shí)核對、賬賬核對在內(nèi)的會計(jì)核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問題；企業(yè)的經(jīng)營成果最終全部體現(xiàn)在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，因此對于企業(yè)來講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作。
2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)等部門,制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類問題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計(jì)劃，卻沒有把目標(biāo)分解，制定出月度、季度計(jì)劃加以控制管理；在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會多，更容易忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理，追求擴(kuò)大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革對策探討
1、促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。
摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)互相制衡和約束，用各項(xiàng)制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強(qiáng)資金管理。
2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，明確企業(yè)年度資金動作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開發(fā)貸款申請及提款節(jié)點(diǎn)，提高開發(fā)貸款的使用效率；提高項(xiàng)目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進(jìn)行立項(xiàng)分析，根據(jù)資金運(yùn)營情況理性的進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的決策，避免開發(fā)規(guī)模過大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。
3.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。
企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強(qiáng)弱，控制成本、節(jié)約費(fèi)用，降低物耗，對于企業(yè)具有重要意義。財(cái)務(wù)部門要發(fā)揮自身擁有大量價(jià)值信息的優(yōu)勢，運(yùn)用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的'產(chǎn)銷量，減少無效或低效勞動，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項(xiàng)目施工過程中抓成本控制的行為，從項(xiàng)目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來。
4.積極拓寬融資渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場進(jìn)行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過債務(wù)來籌集到資金，增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺進(jìn)行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業(yè)上市沒有我國資本市場在財(cái)務(wù)指標(biāo)上要求的嚴(yán)格，因而上市的門檻較低。
5.推行全面預(yù)算管理。
全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等，是一個(gè)綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個(gè)主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體競爭能力。
目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)公司相關(guān)財(cái)政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實(shí)施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會使預(yù)算周期變長，預(yù)算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強(qiáng)，能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強(qiáng)成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵財(cái)務(wù)人員“走出去”，開展財(cái)務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動，或者相關(guān)專業(yè)的學(xué)術(shù)交流會議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵財(cái)務(wù)人員“引進(jìn)來”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會議，大力宣傳“引進(jìn)來”的思維，摒棄守舊陋習(xí)，積極吸取其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。
6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風(fēng)向標(biāo)，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進(jìn)言獻(xiàn)策，調(diào)動財(cái)務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財(cái)務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)環(huán)境，鼓勵員工積極學(xué)習(xí)，踴躍學(xué)習(xí)，比如可以不定期的舉行學(xué)習(xí)效果比賽，調(diào)動財(cái)務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習(xí)專業(yè)知識；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因?yàn)橐粋�(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻(xiàn)：
[1]俞小江、楊林：《BL房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略研究》,《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)》.
[2]戴庭燕:《我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)研究》,《華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)》.
房地產(chǎn)的論文9
摘要：隨著中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也因此得到了較大的發(fā)展。各類房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌入市場，希望得到長足的發(fā)展。然而在這一過程之中，各類房地產(chǎn)企業(yè)都不約而同的在財(cái)務(wù)管理與成本控制管理方面出現(xiàn)了問題。因此，本文從財(cái)務(wù)管理與成本控制管理的重要性出發(fā)，分析得出目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在以下三點(diǎn)問題：“前期工作重視不足”、“控制機(jī)制尚不完善”、“成本控制系統(tǒng)不夠健全”。由此，文章最后針對上述三點(diǎn)問題也提出了以下三點(diǎn)具有針對性的建議：“加強(qiáng)對前期工作的重視”、“完善控制機(jī)制”以及“做好協(xié)同管理規(guī)劃”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；成本控制管理
高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場逐漸減緩了步伐，更加注重于長久平穩(wěn)的發(fā)展。然而，過于平靜的發(fā)展速度也使得企業(yè)在前期建設(shè)過程中的問題得以暴露。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)跟不上時(shí)代發(fā)展要求，不僅不能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。因此，為滿足時(shí)代發(fā)展要求，中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式均需得到進(jìn)一步的革新發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的重要性
作為中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)的發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)具有關(guān)鍵性意義。然而由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，大量房地產(chǎn)企業(yè)急于涌入市場，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了管理方面的缺口。為此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必須要加快自身財(cái)務(wù)管理和成本控制管理的完善，以增強(qiáng)自身的市場競爭力。例如，企業(yè)在完善自身成本管理體系時(shí)，可以充分利用工程性選擇系統(tǒng)，通過科學(xué)的精確計(jì)算出企業(yè)運(yùn)行將會產(chǎn)生的成本消耗，以保障企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的順利。與此同時(shí)，積極推動企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理建設(shè)，更加有利于綜合企業(yè)資源，調(diào)動企業(yè)發(fā)展因素，推動企業(yè)的綜合性發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制存在的問題
(一)前期工作重視不足
大部分房地產(chǎn)企業(yè)之所以會在財(cái)務(wù)管理與成本控制管理上出現(xiàn)問題，最主要的原因就是忽視了做好企業(yè)前期工作的重要性。目前，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將重心都放在工程實(shí)施過程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預(yù)算以及財(cái)務(wù)計(jì)劃的制定。因此，這種不成熟的財(cái)務(wù)管理模式很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的崩潰。前期工作準(zhǔn)備不充分主要表現(xiàn)在成本預(yù)算控制上沒有從實(shí)際出發(fā)，過分壓低費(fèi)用預(yù)算，從而降低了企業(yè)管理者的危機(jī)感。而在實(shí)際的工程運(yùn)行過程中，這種模式很可能會導(dǎo)致成本出現(xiàn)過度膨脹現(xiàn)象。因此，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引起對前期準(zhǔn)備工作的重視，從實(shí)際出發(fā)，降低工程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。
(二)控制機(jī)制尚待完善
由于我國房地產(chǎn)市場仍然處于不成熟的狀態(tài)，因此很多控制系統(tǒng)建設(shè)都需要得到進(jìn)一步的完善。年輕的中國房地產(chǎn)市場仍然缺乏長久發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)歷，并且市場規(guī)章制度的完善速度跟不上與發(fā)展迅速的房地產(chǎn)企業(yè)相反，更多的市場規(guī)章制度沒有得到及時(shí)的健全。例如，在前期企業(yè)招標(biāo)環(huán)節(jié)，由于我國房地產(chǎn)市場缺乏相應(yīng)的管理部門及制度，因此對市場的有序性造成了一定的影響。同時(shí)對于整個(gè)中國房地產(chǎn)事業(yè)而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產(chǎn)事業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必然要完善市場控制機(jī)制，加強(qiáng)相關(guān)部門的職能建設(shè)，保障房地產(chǎn)市場的有序性。
(三)成本控制體系不夠健全
在房地產(chǎn)工程具體實(shí)施的過程中，我國企業(yè)在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機(jī)制保障。房地產(chǎn)開發(fā)包含了征地、開發(fā)、施工、交付等一系列漫長的環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有大量的資金以及足夠的時(shí)間保障，因此，為保障整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，就必須要保障成本得到科學(xué)的計(jì)算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預(yù)算與最終交付時(shí)得出的一個(gè)數(shù)字，而是貫穿整個(gè)工程實(shí)施過程中的重要線索。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒有對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品進(jìn)行深刻的探究，導(dǎo)致了成本控制工作出現(xiàn)盲目性。而這種不科學(xué)的成本控制管理形式很有可能造成企業(yè)與市場的脫節(jié)，無法保障企業(yè)管理者對企業(yè)工程成本控制做出科學(xué)系統(tǒng)性的管理。從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)無序的狀態(tài)，阻礙我國房地產(chǎn)市場的革新與進(jìn)步。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制策略
(一)加強(qiáng)對前期財(cái)務(wù)工作的重視
第一：做好企業(yè)日�；A(chǔ)財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前，大部分中國房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理方面重視度不夠，因此，相關(guān)管理功能也不夠健全。因此，為做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，就需要企業(yè)從觀念與制度兩方面進(jìn)行努力。首先企業(yè)應(yīng)提高自身對于財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，認(rèn)識到前期財(cái)務(wù)準(zhǔn)備工作的重要性。其次，相關(guān)財(cái)務(wù)管理層需要對企業(yè)日�；A(chǔ)財(cái)務(wù)具有全面的了解，并且根據(jù)自身的專業(yè)知識對企業(yè)財(cái)務(wù)做出科學(xué)合理的規(guī)劃。此類具備了實(shí)際情況考量與科學(xué)專業(yè)性于一體的.財(cái)務(wù)規(guī)劃，不僅能夠使企業(yè)財(cái)務(wù)管理與發(fā)展前景更加明朗化，更能夠協(xié)助企業(yè)決策層根據(jù)企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況做出合理、科學(xué)的工程實(shí)施決策。第二：提高財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的員工構(gòu)成不僅僅應(yīng)該以房地產(chǎn)專業(yè)人員為主，更重要的還應(yīng)具備專業(yè)性的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后援。首先在員工的招聘時(shí)期就應(yīng)該對應(yīng)聘人員提出硬性的專業(yè)要求，保障招聘人員具備高度的專業(yè)性。其次，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該推出相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，聘請專業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃老師對新老員工進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，推動公司財(cái)務(wù)管理人員具有一致的專業(yè)水平。第三：優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)管理，提升企業(yè)資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產(chǎn)負(fù)債能夠有效提高企業(yè)資金的使用率。企業(yè)財(cái)務(wù)管理者可以在對工程做出實(shí)際財(cái)務(wù)考察之后，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)狀況對財(cái)務(wù)規(guī)劃做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這就需要財(cái)務(wù)管理者自身增加對企業(yè)總體財(cái)務(wù)狀況的全面了解，及時(shí)把握市場融資發(fā)展方向，根據(jù)市場環(huán)境調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，加強(qiáng)資金利用靈活度，從而推動企業(yè)資金利用率的提升。
(二)建立健全企業(yè)的建設(shè)機(jī)制
健全的企業(yè)建設(shè)機(jī)制是保障企業(yè)順利發(fā)展的脊梁。全面的企業(yè)建設(shè)機(jī)制包括科學(xué)合理的招標(biāo)制度、工程設(shè)計(jì)機(jī)制以及工程監(jiān)管部門。首先，相關(guān)應(yīng)該主動完善招標(biāo)制度，嚴(yán)禁不公平不合理招標(biāo)形式破壞我國房地產(chǎn)市場秩序。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對工程設(shè)計(jì)的要求，全面提高自身工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，打造良好的企業(yè)口碑。最后，更重要的是要使工程監(jiān)管部門規(guī)范化，有效保證工程后期監(jiān)管工作的到位。三位合一的企業(yè)建設(shè)機(jī)制有利于規(guī)范化中國房地產(chǎn)市場，為更多房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。
(三)做好協(xié)同管理規(guī)劃
積極做好財(cái)務(wù)管理與成本控制管理的同一管理規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資源的充分利用，達(dá)到雙贏效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)該主動推進(jìn)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理的統(tǒng)一，積極促進(jìn)部門間的合作，合理分配資源，使企業(yè)資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應(yīng)該根據(jù)公司實(shí)際財(cái)務(wù)情況，統(tǒng)一出臺企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理方案，綜合財(cái)務(wù)管理部門與企業(yè)其他部門的多方面意見，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理方案具有高度可行性。
四、結(jié)語
作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)市場的活躍是保障中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)飛躍的重要條件之一。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)開始對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉(zhuǎn)變目前中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理形式，積極推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而為中國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)做出努力。
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房地產(chǎn)的論文10
【摘要】近年來,房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)營特點(diǎn),使企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要闡述,進(jìn)而有針對性地提出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施,力求企業(yè)規(guī)避和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),以此獲得長期經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 措施
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè),是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性,具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高,投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大,但面對的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大,特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn),因此,必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。
1.1房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價(jià)格變化變動越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動越大;隨著利率水平的變動,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動。其次,隨著社會的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn);如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。
1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)
土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)
在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)�？偣竞晚�(xiàng)目公司也存在委托———代理關(guān)系,項(xiàng)目公司是代理人,在空間上具有相對的獨(dú)立性,總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上,項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財(cái)務(wù)上,總公司也很難有效地對項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
2.1融資風(fēng)險(xiǎn)的防范在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。其次,公司應(yīng)該對每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動,分析評估風(fēng)險(xiǎn)和成本。
2.2投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
2.2.1做好投資項(xiàng)目的可行性分析
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大,資金占用時(shí)間長,企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析,財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。
2.2.2制定后備措施
影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。
此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的'穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。
2.3日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范
2.3.1加強(qiáng)對日�，F(xiàn)金流量的預(yù)測控制
日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測�，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策,將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠及早地采取行動,防范風(fēng)險(xiǎn)。
2.3.2采用資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制,通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司,一般會形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。
2.3.3重視經(jīng)營性現(xiàn)金流
企業(yè)日常經(jīng)營過程中,日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日�，F(xiàn)金流是否穩(wěn)定,保持經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中,最為基本的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流,就沒有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng);經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大,占用了大量現(xiàn)金,構(gòu)成大量經(jīng)營現(xiàn)金流流出;房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大,是其最大的經(jīng)營現(xiàn)金流來源之一。因此,加強(qiáng)對存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。
房地產(chǎn)的論文11
目前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國家相繼出臺了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和房價(jià)的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規(guī)范的現(xiàn)實(shí)情況，各開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細(xì)化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營利潤，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。
一、企業(yè)成本管理體系概述
所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規(guī)范和準(zhǔn)則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)的基本思路
無論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是管理相對不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計(jì)上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實(shí)際。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強(qiáng)成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營效果。
一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動態(tài)成本和事后評估等幾個(gè)方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門和項(xiàng)目上的全體性。通俗地說，在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項(xiàng)目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項(xiàng)目的每個(gè)部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本的有效運(yùn)作，取得經(jīng)營上的主動權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問題。一是完善制度。要建立健全與成本運(yùn)作有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，如財(cái)務(wù)制度、月報(bào)制度等，同時(shí)要建立制約機(jī)制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營合同時(shí)，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營過程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營失誤和隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計(jì)出嚴(yán)格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責(zé)任到人，便于加強(qiáng)對體系的執(zhí)行力。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營過程中，一定要規(guī)范經(jīng)營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說，要加強(qiáng)成本管理，必須保證經(jīng)營行為的有序，只有在有序的競爭機(jī)制下，才能使自己的經(jīng)營行為變得越來越規(guī)范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強(qiáng)自身的市場競爭力。這是因?yàn)�，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當(dāng)競爭也終究會受到法律的嚴(yán)格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，要汲取大眾所長，吸收他人的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估、反饋，評價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而起到加強(qiáng)成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復(fù)雜和系統(tǒng)，各個(gè)開發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營的過程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項(xiàng)目和不同的情況時(shí)要做相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充完善，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中要善于積累經(jīng)驗(yàn)和不斷的學(xué)習(xí)，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)初探
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)目標(biāo)成本管理
目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)依照現(xiàn)有信息對不同階段的經(jīng)營內(nèi)容作出的成本計(jì)劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標(biāo)定額做得很細(xì)，但“事前做細(xì)”總比“事后補(bǔ)救”效果要好。
目標(biāo)成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目論證階段就要對目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)致的分析，通過周密的研究，精心設(shè)計(jì)經(jīng)營活動的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營中的非增值成分的`內(nèi)容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營過程中，要考慮運(yùn)用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項(xiàng)目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國家相關(guān)的政策法規(guī)，認(rèn)真分析當(dāng)前面臨的市場情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢、劣勢，自身企業(yè)的機(jī)會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。
實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效手段是要進(jìn)行細(xì)致的目標(biāo)分解。要把目標(biāo)成本落實(shí)到項(xiàng)目的每個(gè)分支和部門的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)；從部門的角度，不論是項(xiàng)目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項(xiàng)目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對目標(biāo)成本實(shí)施動態(tài)管理，而這種動態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準(zhǔn)確貼近。進(jìn)行目標(biāo)成本管理的過程就是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)的過程，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀念不新、意識不強(qiáng)、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標(biāo)成本管理與企業(yè)財(cái)務(wù)很好地銜接，達(dá)到財(cái)務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項(xiàng)目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。
�。ǘ┘訌�(qiáng)責(zé)任成本管理
在完善的目標(biāo)成本管理概念下，加強(qiáng)責(zé)任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標(biāo)管理的重中之重。因?yàn)檫@是完成目標(biāo)成本分解的必要手段，只有加強(qiáng)各部門的責(zé)任成本管理，才能使被分解的指標(biāo)得以完成。在設(shè)計(jì)責(zé)任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內(nèi)容，也就是對責(zé)任范圍、責(zé)任部門、評價(jià)指標(biāo)和評價(jià)部門要進(jìn)行劃分和界定，要做到項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都有責(zé)任部門，對于需要多個(gè)部門共同完成的項(xiàng)目子項(xiàng)，要確定重點(diǎn)部門，明確成本責(zé)任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責(zé)任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責(zé)任意識和責(zé)任心，要保證責(zé)任成本管理的順利實(shí)現(xiàn)，除了要加強(qiáng)教育、增強(qiáng)以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機(jī)制，如向部門下發(fā)目標(biāo)成本管理責(zé)任書、制定部門責(zé)任成本管理要點(diǎn)等，依照責(zé)任成本管理清單對部門實(shí)行成本管理，做到責(zé)權(quán)明晰，有據(jù)可依。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)動態(tài)成本管理
房地產(chǎn)市場形勢是千變?nèi)f化的，在整個(gè)經(jīng)營過程中，經(jīng)營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標(biāo)成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動態(tài)成本管理可以保證項(xiàng)目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)可以滿足融資的需要，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的目的。實(shí)施動態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內(nèi)容，隨時(shí)能掌握項(xiàng)目進(jìn)展過程中最新的成本狀態(tài)，并嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗(yàn)來看，實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)展月報(bào)或周報(bào)制是一種比較成功的做法。動態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說目標(biāo)成本是考慮周全，責(zé)任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執(zhí)行效果等各個(gè)方面。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)成本評估
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗(yàn)和建立數(shù)據(jù)庫則是保證企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內(nèi)容包括，通過最終成本與目標(biāo)成本的比較，可以評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平；通過對實(shí)際完成指標(biāo)與責(zé)任成本體系中的評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行比較，可以對各部門的業(yè)績進(jìn)行評定等。在進(jìn)行成本評估時(shí)，要具體總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。事后評估是提高成本預(yù)測準(zhǔn)確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強(qiáng)成本管理，是成本管理體系建設(shè)的重要內(nèi)容，在進(jìn)行成本管理體系設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行通盤考慮。
綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營成功的重要保障，而成本管理體系的設(shè)計(jì)又包含著諸多的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷轉(zhuǎn)變觀念、更新理念，并切實(shí)把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財(cái)務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場競爭中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文12
【摘要】我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得突出的進(jìn)步，在當(dāng)前發(fā)展過程中，低碳經(jīng)濟(jì)模式屬于可持續(xù)循環(huán)的一種發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟(jì)模式下，借助低碳處理技術(shù)和相關(guān)低碳發(fā)展模式等實(shí)施管理，效果明顯。本次研究中對低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響作為基礎(chǔ)，對具體發(fā)展措施分析。
【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素
為了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提升生活質(zhì)量，需要大力推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，在社會可持續(xù)發(fā)展的過程中，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的需求和變化等，必須做好低碳經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)作用，在實(shí)際工作中，要求明確實(shí)際優(yōu)勢，在完善過程中明確低碳經(jīng)濟(jì)的類型，結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)模式要求和各種變量因素等，工作人員要求從整體現(xiàn)狀入手，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況，實(shí)現(xiàn)整體進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)行業(yè)引入低碳經(jīng)濟(jì)的意義
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式關(guān)系到社會的整體發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前時(shí)代發(fā)展趨勢，必須發(fā)揮帶頭模范作用，在新型房產(chǎn)建設(shè)階段，加入低碳模式，能實(shí)現(xiàn)綠色房產(chǎn)。只有滿足當(dāng)前政策要求，才能實(shí)現(xiàn)環(huán)保。綠色房產(chǎn)模式能保證住戶生活質(zhì)量明顯提升，在行業(yè)建設(shè)的階段必須秉承低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)良好發(fā)展和進(jìn)步。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響
低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的影響因素多，在當(dāng)前房產(chǎn)管理的階段，必須對結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行分析，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上做好房地產(chǎn)項(xiàng)目評估工作。以下對低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析。
�。ㄒ唬┓e極影響
1.優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)管理過程中，由于管理的變量因素多，管理相對比較混亂，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，在房地產(chǎn)行業(yè)管理中，引入低碳經(jīng)濟(jì)模式，能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的能源損耗。低碳經(jīng)濟(jì)模式深化改革，能實(shí)現(xiàn)資源的整合，此外在資源綜合應(yīng)用的過程中，要求提前對資源進(jìn)行整合性分析。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商更為注重的是建筑質(zhì)量，結(jié)合建筑智能化設(shè)施和環(huán)保現(xiàn)狀等，實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)模式，能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步。2.減少管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段受到其他因素的影響，存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)當(dāng)前管理現(xiàn)狀可知，背后風(fēng)險(xiǎn)比較大，房價(jià)不斷提升，對我國的經(jīng)濟(jì)平衡等產(chǎn)生影響，房價(jià)本身比較高，房地產(chǎn)市場不容樂觀，當(dāng)前很多人員愿意租房不愿意買房，由于經(jīng)濟(jì)壓力比較大，導(dǎo)致當(dāng)前現(xiàn)狀不容樂觀。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中采用低碳經(jīng)濟(jì)的模式，能延長投資周期，對開發(fā)和管理有一定的積極影響。結(jié)合舒適性和概況等，低碳經(jīng)濟(jì)理念的應(yīng)用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展，可行性高。3.滿足智能化建設(shè)要求在房地產(chǎn)行業(yè)管理階段，要求明確智能化優(yōu)勢，在當(dāng)前建筑行業(yè)智能化發(fā)展成為主流趨勢，當(dāng)前很多建筑商以經(jīng)濟(jì)效益和地位等作為目標(biāo)，智能化設(shè)計(jì)受到其他因素的影響，制約性突出，導(dǎo)致智能化管理現(xiàn)狀不容樂觀。在實(shí)施階段發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)模式，能適應(yīng)節(jié)能減排需求，促進(jìn)整體進(jìn)步。
�。ǘ┫麡O影響
1.提升行業(yè)成本在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，由于引入的時(shí)間晚，很多技術(shù)形式不成熟，導(dǎo)致低碳經(jīng)濟(jì)增加了房地產(chǎn)的成本，在實(shí)施過程中不斷對低碳經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)行完善，此外整個(gè)階段要求給予必要的資金支持和鼓勵，在材料應(yīng)用階段采用無污染材料替代，實(shí)現(xiàn)資源多次利用，煤炭資料的用量增多，本身有比較強(qiáng)的污染性。2.提升房價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的優(yōu)勢突出，在技術(shù)創(chuàng)新和改革階段，引入新型的材料和技術(shù)，成本投入大，當(dāng)前在土地利用率的階段，綠色低碳建筑模式不適合整體，受眾對于智能建筑消費(fèi)不起，一般情況下高級消費(fèi)群體購買智能建筑，建筑商對于智能建筑房價(jià)逐漸提升，導(dǎo)致認(rèn)可度下降。3.產(chǎn)生抑制影響房地產(chǎn)行業(yè)以前采用的是傳統(tǒng)能源方式，價(jià)格比較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本減少，在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，需要對傳統(tǒng)的能源進(jìn)行替換。沒有低廉的能源，可能導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)虧損的情況，造成消極影響[1]。
三、如何推動低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展
根據(jù)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式和實(shí)際變化，要求了解行業(yè)概況，在當(dāng)前基礎(chǔ)上推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，實(shí)現(xiàn)整體進(jìn)步。
�。ㄒ唬┨嵘康禺a(chǎn)公司的重視度
根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體管理要求，在房屋建設(shè)過程中，需要以公司的.整體效益作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)和環(huán)保材料的重視，在后續(xù)開發(fā)和利用過程中強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新指導(dǎo)，適當(dāng)引入低碳環(huán)保材料。此外材料的合理應(yīng)用也是關(guān)鍵，包括：生態(tài)納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻等都是低碳材料，同時(shí)在低碳建筑過程中，還要對西方國家先進(jìn)的房屋產(chǎn)業(yè)化建設(shè)給予借鑒。在各個(gè)區(qū)域如何減少氣候因素的影響是重點(diǎn)，需要了解主要發(fā)展目標(biāo)，以可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)模式的最大化作用，提升可行性[2]。
�。ǘ┰黾诱闹С至Χ�
在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，我國可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢逐漸凸顯，在當(dāng)前管理階段，需要以減少污染作為主體，要求政府部門引起重視，鼓勵低碳經(jīng)濟(jì)的落實(shí)，發(fā)揮最大化作用。此外其他部門結(jié)合具體情況進(jìn)行賞罰處理，引入先進(jìn)的低碳技術(shù)方式，必要情況給予鼓勵和支持，對于污染企業(yè)進(jìn)行懲罰，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和后續(xù)利用，結(jié)合推動作用以及低碳經(jīng)濟(jì)模式可知，需要從房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀入手，做好技術(shù)引導(dǎo)，發(fā)揮優(yōu)勢[3]。
（三）提升低碳經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)選擇的是粗放式的管理方式，企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程中，為了避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，部分開發(fā)商進(jìn)行資金整合處理。根據(jù)企業(yè)資金的實(shí)際應(yīng)用現(xiàn)狀，以低碳經(jīng)濟(jì)模式作為主導(dǎo)，加大對低碳技術(shù)模式的研究和再利用，在戶型選擇的過程中盡量做到節(jié)約，能保證資源得到有效的利用。
�。ㄋ模淞⒌吞枷M(fèi)理念
在房地產(chǎn)開發(fā)的階段需要幫助消費(fèi)者樹立低碳消費(fèi)理念，在房屋購買的階段，告知消費(fèi)者布局類型，盡量安裝節(jié)能設(shè)施，包括：節(jié)水和節(jié)電等設(shè)備，在日常生活中，消費(fèi)者需要養(yǎng)成隨手關(guān)閉水龍頭和關(guān)燈的習(xí)慣。只有養(yǎng)成低碳的設(shè)計(jì)理念，在各個(gè)環(huán)節(jié)做到節(jié)約處理，才能不斷推動房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步[4]。
四、結(jié)束語
低碳經(jīng)濟(jì)模式對于房地產(chǎn)行業(yè)本身有一定的影響，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢的具體要求，在房屋購買的過程中需要告知消費(fèi)者布局要求。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可缺少的一部分，在行業(yè)管理的階段，需要以綠色經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)，按照低碳設(shè)計(jì)方式進(jìn)行建筑開發(fā)，滿足經(jīng)濟(jì)需求，維護(hù)好我國的生態(tài)環(huán)境。
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房地產(chǎn)的論文13
一、引言
近幾年我國城鄉(xiāng)建筑發(fā)展十分迅速，房屋建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，建筑節(jié)能的問題成為了我國可持續(xù)發(fā)展道路上急需解決的首要問題之一�！毒G色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》確定了與綠色建筑相關(guān)的一系列標(biāo)準(zhǔn)，它的普遍推行必將對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)帶來一定的沖擊。
二、綠色建筑背景下房地產(chǎn)營銷策劃分析
我國房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越趨向理性化；與此同時(shí)，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的需要；房地產(chǎn)市場營銷模式也發(fā)生了變革，繼而營銷策劃也隨之調(diào)整。房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容主要由三部分構(gòu)成：項(xiàng)目判斷、概念設(shè)計(jì)和廣告媒體代理。
1.項(xiàng)目判斷階段
伴隨著綠色開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的建立，可以預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入門檻將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對于房地產(chǎn)的策劃人員來說，在項(xiàng)目判斷這一階段對開發(fā)成本的預(yù)見性就顯得尤為重要了，并在此基礎(chǔ)上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強(qiáng)調(diào)無污染。這必然對建材、建筑工藝、設(shè)計(jì)方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發(fā)承載的責(zé)任與義務(wù)增多，成本相應(yīng)提高。在項(xiàng)目開發(fā)階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發(fā)成本進(jìn)一步增加。因此這一階段直接影響著開發(fā)商的投資決策，決定著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。開發(fā)商應(yīng)該在分析市場需求的同時(shí)，考慮社會效益，而且要更多的關(guān)注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關(guān)注應(yīng)該成為項(xiàng)目判斷環(huán)節(jié)的一個(gè)基本準(zhǔn)則。
2.概念設(shè)計(jì)階段
概念設(shè)計(jì)是指運(yùn)用嶄新的設(shè)計(jì)理念將項(xiàng)目的最大價(jià)值誘發(fā)出來。對于概念設(shè)計(jì)來說，一方面，《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》建立了一套完整的評價(jià)體系，能夠?yàn)槿袠I(yè)提供一個(gè)協(xié)調(diào)行動的模板，加強(qiáng)對環(huán)境重要性的認(rèn)同，引導(dǎo)開發(fā)商按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行綠色開發(fā)。另一方面，這一標(biāo)準(zhǔn)不僅針對開發(fā)商，還面向消費(fèi)者（業(yè)主）。這樣就避免開發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費(fèi)者，完全做到了公開。同時(shí)在概念設(shè)計(jì)中，人們對于綠色的相關(guān)概念設(shè)計(jì)也更加清晰。隨著消費(fèi)者和開發(fā)商對綠色建筑的認(rèn)同，將進(jìn)一步促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展開辟道路。
3.廣告媒體代理階段
廣告是聯(lián)系開發(fā)商和消費(fèi)者的橋梁，廣告創(chuàng)意的.成功與否直接關(guān)系著項(xiàng)目與消費(fèi)者溝通的有效性。目前我國節(jié)能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費(fèi)者建筑節(jié)能意識薄弱。業(yè)主對節(jié)能效益認(rèn)識不夠，不愿花費(fèi)較高成本購買節(jié)能住宅，節(jié)能市場上缺乏需求動力，導(dǎo)致開發(fā)商做節(jié)能成本風(fēng)險(xiǎn)增大，從而形成節(jié)能消費(fèi)市場惡性循環(huán)，給建筑節(jié)能發(fā)展帶來了一定的阻礙。因此在大力發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)和節(jié)能技術(shù)同時(shí)也要提高大眾節(jié)能意識，合理引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認(rèn)知，并進(jìn)而建立廣泛的社會認(rèn)同。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場廣告策劃中眾多賣點(diǎn)的包裝和修飾。它的公益性、開放性必須要在這一環(huán)節(jié)中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節(jié)能建筑意識，加快綠色建筑的新技術(shù)、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗(yàn)的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項(xiàng)目的推廣，關(guān)鍵是要注意市場的創(chuàng)新，同時(shí)聚焦于如何引導(dǎo)消費(fèi)者。進(jìn)而推動綠色建筑差異化發(fā)展，并在產(chǎn)品實(shí)踐中不斷完善綠色建筑的開發(fā)結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規(guī)避國家強(qiáng)制規(guī)范導(dǎo)致千城一面的城市格局。
三、結(jié)論
高速城鎮(zhèn)化和能源危機(jī)要求房地產(chǎn)業(yè)逐漸向低能耗發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，在這一轉(zhuǎn)變進(jìn)程中，房地產(chǎn)營銷策劃也呈現(xiàn)了一系列規(guī)律和特征，在了解熟悉、運(yùn)用上述規(guī)律的基礎(chǔ)上，重視房地產(chǎn)營銷策劃中項(xiàng)目判斷階段的市場定位，做好概念設(shè)計(jì)階段的信息整合，完成廣告與媒體代理階段的調(diào)整，對推動綠色建筑的順利施行將起到積極的推進(jìn)作用。
房地產(chǎn)的論文14
摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對房地產(chǎn)營銷策劃進(jìn)行了進(jìn)一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導(dǎo)致當(dāng)下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實(shí)踐效果。本文針對當(dāng)下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。
關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究
引言
伴隨我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)步的同時(shí)也帶來了負(fù)面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導(dǎo)方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費(fèi)者手中。同時(shí)，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進(jìn)行專業(yè)的分析，并進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學(xué)理論，通過對市場營銷內(nèi)容的分析和研究進(jìn)一步確認(rèn)了未來銷售的主要方向，實(shí)現(xiàn)了提升經(jīng)濟(jì)效益的終極目標(biāo)。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。
實(shí)際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的使用價(jià)值才是消費(fèi)者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對的銷售族群進(jìn)行價(jià)格定位，關(guān)注不同族群消費(fèi)者的消費(fèi)能力進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費(fèi)者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進(jìn)行銷售，這就是渠道理論；最后，進(jìn)行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動，以有效的促進(jìn)行為激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，通過吸引力掌握消費(fèi)者的消費(fèi)觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學(xué)途徑。
2.4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃中的應(yīng)用
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略
在研究4PS理念實(shí)際應(yīng)用的過程中，針對房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進(jìn)房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作展開分析，其中對于項(xiàng)目的實(shí)際產(chǎn)品進(jìn)行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際的設(shè)計(jì)方案是夠滿足消費(fèi)者的需求，在提升設(shè)計(jì)理念的同時(shí)實(shí)際的提升消費(fèi)者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時(shí)增加新型的設(shè)計(jì)理念，提供不同類型的房屋供給消費(fèi)者購買，展現(xiàn)實(shí)際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計(jì)不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格戰(zhàn)略
房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價(jià)格定位，確保實(shí)際的營銷效果達(dá)成既定的目標(biāo)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費(fèi)者生活質(zhì)量的需求。針對一些實(shí)際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當(dāng)?shù)臐撛谖�。但是由于建設(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導(dǎo)致實(shí)際的購買認(rèn)知度降低。關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)格定位顯得尤為重要，也需要進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項(xiàng)目起初的設(shè)計(jì)理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計(jì)鎖定了相關(guān)的消費(fèi)人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價(jià)格配比，針對消費(fèi)者進(jìn)行合理價(jià)格引導(dǎo)。
2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道戰(zhàn)略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認(rèn)識到有賣方主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費(fèi)者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費(fèi)者的'消費(fèi)情況進(jìn)行分析和判斷，了解消費(fèi)者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展?fàn)I銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費(fèi)協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進(jìn)行銷售，有中介轉(zhuǎn)達(dá)銷售過程進(jìn)而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團(tuán)購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。
2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動戰(zhàn)略
伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，人們的消費(fèi)理念越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當(dāng)下的大環(huán)境中進(jìn)行一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進(jìn)行分析，堅(jiān)持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進(jìn)行廣告宣傳很難吸引消費(fèi)者的注意力。創(chuàng)新新的方式進(jìn)行產(chǎn)品項(xiàng)目的營銷和宣傳，才能夠提升實(shí)際的銷售幾率，進(jìn)而促進(jìn)資本回收的效率。在計(jì)劃投入建設(shè)的初期就進(jìn)行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進(jìn)行主動推廣給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費(fèi)者作為宣傳品牌進(jìn)行推廣，進(jìn)而提升了產(chǎn)品的信譽(yù)度，完成了實(shí)際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進(jìn)行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行實(shí)際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結(jié)論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實(shí)現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達(dá)成營銷的目標(biāo)。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學(xué)的技巧促進(jìn)營銷工作的推進(jìn)和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費(fèi)者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時(shí)的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實(shí)際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來說，學(xué)習(xí)和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售的目標(biāo)，4PS就是切實(shí)有效的營銷策略，適用于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當(dāng)中。（作者單位：河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校工程經(jīng)濟(jì)系）
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房地產(chǎn)的論文15
摘要：現(xiàn)階段來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在一系列問題，如監(jiān)督機(jī)制不夠科學(xué)合理、管理方法和管理手段存在滯后等。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)該以不斷完善預(yù)算制度和重視財(cái)務(wù)管理等未重要工作內(nèi)容，注重財(cái)務(wù)管理制度、制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化的建設(shè)力度等環(huán)節(jié)。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；工作內(nèi)容；環(huán)節(jié)
中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今面臨激烈的市場環(huán)境下，必須要面對轉(zhuǎn)型的問題，在這個(gè)的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也時(shí)刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點(diǎn)[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時(shí)間不夠確定。以上特點(diǎn)的出現(xiàn)導(dǎo)致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財(cái)務(wù)管理工作就是較為突出的問題，因此也對財(cái)務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財(cái)務(wù)管理工作必須要面對下面多個(gè)問題：首先最大限度的處理好財(cái)務(wù)方面的工作；另外，組織好相關(guān)的財(cái)務(wù)活動；其次，對財(cái)務(wù)活動實(shí)施必要的監(jiān)督等[2]。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的突出問題
�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)的管理以及監(jiān)督控制機(jī)制不夠全面
實(shí)際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財(cái)務(wù)管理以及監(jiān)督的過程中，其事后實(shí)施必要的監(jiān)督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實(shí)不到位。實(shí)際上這主要是由于目前所實(shí)施的體制以及編制之下，相關(guān)的財(cái)務(wù)工作者甚至是財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責(zé)。所以，對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對相關(guān)職能部門的監(jiān)督與管理。
�。ǘ┴�(cái)務(wù)制度還沒能夠得到最有效的落實(shí)
在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門普遍都存在業(yè)務(wù)相對較為集中的問題，因?yàn)樨?cái)務(wù)部門的工作人員相對不多，再加之財(cái)務(wù)部門本身的工作難度以及工作強(qiáng)度就很高，所以在某種程度上說就會導(dǎo)致管理工作很難真正意義上的落實(shí)到位。也正是因?yàn)檫@個(gè)問題的.存在，其企業(yè)的經(jīng)費(fèi)以及在職工相關(guān)活動使用經(jīng)費(fèi)或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費(fèi)往往都難以得到保證。
二、財(cái)務(wù)管理需要重視的問題
�。ㄒ唬⿲�(shí)施必要的財(cái)務(wù)計(jì)劃管理
在我國房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理中，主要分為下面幾個(gè)問題：即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財(cái)務(wù)部門必須依據(jù)上級所分配的經(jīng)費(fèi)指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合單位自身的實(shí)際情況，以達(dá)到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計(jì)劃實(shí)施編制的時(shí)候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計(jì)劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據(jù)單位的實(shí)際情況具體問題具體分析。
�。ǘ╊A(yù)算經(jīng)費(fèi)的有效管理
自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的基本來源，對于房地產(chǎn)單位來說，所謂的預(yù)算經(jīng)費(fèi)實(shí)際上可以分成多個(gè)科目，而所有的科目都存在計(jì)領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)算經(jīng)費(fèi)在計(jì)領(lǐng)之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實(shí)施科學(xué)有效的再分配，而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費(fèi)管理變成為單位的預(yù)算管理。
�。ㄈ┴�(cái)務(wù)的決算管理
對于很多單位來說，財(cái)務(wù)的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟(jì)活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財(cái)務(wù)預(yù)算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要來源的費(fèi)用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財(cái)務(wù)方面調(diào)取經(jīng)費(fèi)，實(shí)際上很多單位的財(cái)務(wù)活動，都可以通過年度進(jìn)行分析，同時(shí)也能夠通過決算以及預(yù)算總結(jié)財(cái)務(wù)計(jì)劃，對財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行實(shí)施設(shè)計(jì)，繼而提出科學(xué)有效的改進(jìn)措施以及改進(jìn)方法，這也是為了有效提升下一年度財(cái)務(wù)工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計(jì)劃的完成情況，之后根據(jù)其實(shí)際情況再度編寫有關(guān)的計(jì)劃。
�。ㄋ模┴�(cái)產(chǎn)物資資金方面的管理
實(shí)際上對于一個(gè)企業(yè)單位而言，尤其是私營企業(yè)單位，其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財(cái)產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產(chǎn)或其他的實(shí)物形式進(jìn)行表現(xiàn)的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設(shè)備管理組織以及物資組織都應(yīng)該進(jìn)行有效的配合，對于采購直至驗(yàn)收入庫都應(yīng)該有完善同時(shí)行之有效的財(cái)務(wù)管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時(shí)和現(xiàn)實(shí)情況一致。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要注意的問題
（一）不斷的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理方面的工作
1.要建立健全行之有效的財(cái)務(wù)管理體系
在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，首要出發(fā)點(diǎn)即為單位的財(cái)務(wù)管理工作者，而其財(cái)務(wù)管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財(cái)務(wù)保障中相對較為突出的問題，另外需要對財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的新問題實(shí)施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應(yīng)該不斷地提升經(jīng)費(fèi)管理的能力，加強(qiáng)部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。
2.強(qiáng)化企業(yè)的預(yù)算管理工作
對于企業(yè)單位而言，預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必然工作，對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費(fèi)出現(xiàn)相對較為嚴(yán)重的供需矛盾的情況下，要不斷的強(qiáng)化預(yù)算以及管理工作，從科學(xué)的角度宏觀的調(diào)控財(cái)務(wù)管理等多種經(jīng)費(fèi)預(yù)算工作，這樣才能夠使預(yù)算管理工作有相對更大的權(quán)威性。
�。ǘ┙⒔∪�(cái)務(wù)管理體系
中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系在某種程度上說是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理最為基本的原則，對于企業(yè)單位而言，財(cái)務(wù)制度的有效落實(shí)以及建立健全為實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)同時(shí)不斷的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的重要手段，同時(shí)將財(cái)務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。
作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
參考文獻(xiàn)
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