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        房地產(chǎn)論文
        
                
        
                    時(shí)間：2022-11-28 16:41:38 
                    
                    論文
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        房地產(chǎn)論文15篇
        　　無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì)，大家或多或少都會(huì)接觸過(guò)論文吧，論文對(duì)于所有教育工作者，對(duì)于人類(lèi)整體認(rèn)識(shí)的提高有著重要的意義。相信寫(xiě)論文是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
        房地產(chǎn)論文15篇
        

        房地產(chǎn)論文1
        

        　　摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其工作是貫穿始終的，合理的設(shè)計(jì)管理對(duì)方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中占據(jù)至關(guān)重要的地位。
        　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；措施
        　　1房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值
        　　說(shuō)到設(shè)計(jì)管理，傳統(tǒng)的理解就是根據(jù)地塊的規(guī)劃要點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目定位報(bào)告，來(lái)給設(shè)計(jì)單位下達(dá)委托或進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，確定設(shè)計(jì)單位后，要求設(shè)計(jì)單位按照合同要求，進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)直至完成施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)完成了，設(shè)計(jì)管理工作就剩后期的設(shè)計(jì)變更管理服務(wù)了，但我們知道項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。這就意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，必須貫穿始終，它對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成敗具有重要的價(jià)值和特殊的意義。設(shè)計(jì)管理部門(mén)通過(guò)對(duì)國(guó)家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩娜嬲瓶�，把控好技術(shù)管理關(guān)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)合同的管理，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策上，為公司爭(zhēng)取利益最大化。下面我們就根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段來(lái)探究一下設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容以及相應(yīng)的管理措施。
        　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的設(shè)計(jì)管理措施探究
        　　2.1前期拿地階段
        　　這個(gè)階段首先有一系列的注意事項(xiàng)：當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開(kāi)挖回填土情況；政府規(guī)劃或傾向建筑風(fēng)格；周邊市政、公建配套；當(dāng)?shù)夭科凡牧�、苗木情況調(diào)研；地方規(guī)范（如節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)/抗震標(biāo)準(zhǔn)/人防標(biāo)準(zhǔn)等）以及當(dāng)?shù)氐囊恍┝?xí)慣做法。這個(gè)階段設(shè)計(jì)管理還只是輔助作用，其主要工作就是設(shè)計(jì)研究，提供拿地的強(qiáng)排概念方案供營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位以及成本部門(mén)對(duì)總體的目標(biāo)成本進(jìn)行初步測(cè)算。
        　　2.2方案設(shè)計(jì)階段
        　　方案階段隨著設(shè)計(jì)工作的展開(kāi)，設(shè)計(jì)管理開(kāi)始成為主角，目的就是要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員結(jié)合成本控制人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理以及美觀度、合理性角度來(lái)選擇最佳設(shè)計(jì)方案。通過(guò)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)從設(shè)計(jì)、工程，銷(xiāo)售等多角度把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過(guò)程，作為設(shè)計(jì)管理人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。設(shè)計(jì)管理組織者還必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，采取一些規(guī)避措施，防患于未然，設(shè)計(jì)管理部門(mén)在這個(gè)階段應(yīng)加強(qiáng)與其他部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)，明確項(xiàng)目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)師的管理。
        　　2.3初步設(shè)計(jì)階段
        　　本階段控制內(nèi)容主要為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、限額設(shè)計(jì)、建筑、景觀、室內(nèi)、定板定樣、綜合管線、概算等；設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)主要是應(yīng)對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。具體原則是：“技術(shù)先進(jìn)，安全適用，經(jīng)濟(jì)合理，確保質(zhì)量”。這個(gè)階段在建筑設(shè)計(jì)總體、指標(biāo)等都已明確的前提下，就要和設(shè)計(jì)合作單位做好相關(guān)溝通和交流工作，引導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結(jié)構(gòu)方案來(lái)降低工程的結(jié)構(gòu)成本；以及對(duì)于強(qiáng)弱電（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）確定具體電氣設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在本階段設(shè)計(jì)管理部門(mén)要配合項(xiàng)目發(fā)展部、設(shè)計(jì)顧問(wèn)完成主材的材料調(diào)研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑材料研究是為了深化方案設(shè)計(jì)、把控方案效果盡可能真實(shí)反映到最終的建成效果，指導(dǎo)下一步的施工圖設(shè)計(jì)并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設(shè)成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。
        　　2.4施工圖設(shè)計(jì)階段
        　　本階段最重要的任務(wù)就是要完成該項(xiàng)目可供報(bào)建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)顧問(wèn)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，各專(zhuān)業(yè)工程師精通目前設(shè)計(jì)單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設(shè)計(jì)優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)投資控制。設(shè)計(jì)管理部門(mén)要對(duì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格管理，結(jié)合公司的相關(guān)規(guī)定，采取獎(jiǎng)勵(lì)方案，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行質(zhì)量定量評(píng)估，并在施工過(guò)程中，根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行分期評(píng)審。這個(gè)階段在各專(zhuān)業(yè)圖紙均已成熟，通過(guò)審圖并準(zhǔn)備實(shí)施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結(jié)構(gòu)材料、外立面材料、室內(nèi)材料、公共燈具、設(shè)備材料、室外景觀材料分為六個(gè)大項(xiàng)，分別對(duì)其中每種材料進(jìn)行具體的技術(shù)項(xiàng)目研究和說(shuō)明。同時(shí)成本部門(mén)應(yīng)盡快提供預(yù)算并結(jié)合整體成本控制提醒設(shè)計(jì)管理人員超成本注意事項(xiàng)。
        　　2.5施工現(xiàn)場(chǎng)配合階段
        　　本階段設(shè)計(jì)管理的主要工作就是配合現(xiàn)場(chǎng)施工以及設(shè)計(jì)變更控制：由于在設(shè)計(jì)階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購(gòu)、供應(yīng)價(jià)格的變化，以及人們主觀認(rèn)識(shí)的局限性，往往會(huì)造成施工過(guò)程中的局部變更，由此會(huì)引起對(duì)己確認(rèn)造價(jià)的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計(jì)方案的重大變更時(shí)，就應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制和審核。因此，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理和建立相應(yīng)的制度，防止不合理的設(shè)計(jì)變更造成工程造價(jià)的提高；對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價(jià)得到有效控制。
        　　2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結(jié)
        　　隨著計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價(jià)工程師牽頭、結(jié)合設(shè)計(jì)管理各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)人員可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)跨地區(qū)、跨省進(jìn)行技術(shù)交流、互通信息、全面了解建筑市場(chǎng)，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化投資管理，并建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化材料庫(kù)。總結(jié)公司已有優(yōu)秀項(xiàng)目并在此基礎(chǔ)上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
        　　3貫穿始終的技術(shù)管理，合同管理和責(zé)任管理
        　　前面我們分析了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，設(shè)計(jì)管理的主要任務(wù)和相應(yīng)措施，綜合而言，設(shè)計(jì)管理無(wú)外乎技術(shù)管理、合同管理和責(zé)任管理這三方面：技術(shù)管理就是個(gè)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量，并在現(xiàn)場(chǎng)施工階段加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。合同管理是甲方按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計(jì)單位控制好單方造價(jià)的上線，避免到全部設(shè)計(jì)成果完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。合同管理中還有一個(gè)重要環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)周期的時(shí)間管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，要防止發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。責(zé)任管理方面需要制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖，確保每個(gè)職能部門(mén)都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門(mén)及個(gè)人，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)效率。
        　　4結(jié)論
        　　總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，根據(jù)不同階段，采取不同措施，嚴(yán)格把控技術(shù)管理、合同管理、責(zé)任管理等方面的問(wèn)題，才能保障工程項(xiàng)目每一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
        　　參考文獻(xiàn)
        　　[1]張閩強(qiáng).初探房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理問(wèn)題與對(duì)策[J].福建建材，20xx，01：115~116.
        　　[2]王辛乾.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理方式研究[J].北方經(jīng)貿(mào)，20xx，05：135~136.
        　　[3]殷飛.淺析房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)[J].建材與裝飾，20xx，18：141~142.
        　　[4]招志凌.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理淺析[J].建筑設(shè)計(jì)管理，20xx，09：46~48.
        房地產(chǎn)論文2
        

        　　【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進(jìn)市場(chǎng)化時(shí)，也為我國(guó)人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的推進(jìn)，也為地方政府增加了財(cái)政收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有很大促進(jìn)作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理卻存在著很多問(wèn)題，本文根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展。
        　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理；問(wèn)題；解決對(duì)策
        　　一、引言
        　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，意思是在一定數(shù)量的商品房?jī)?nèi)，對(duì)這些商品房所支出的費(fèi)用，進(jìn)而管理這些費(fèi)用，并以成本項(xiàng)目對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行分類(lèi)和分配。對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行管理分類(lèi)的目的就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所用的成本和房地產(chǎn)項(xiàng)目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中有許多問(wèn)題，沒(méi)有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標(biāo)不確定、管理機(jī)制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。
        　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀
        　　1.對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強(qiáng)，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒(méi)有起到實(shí)際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問(wèn)題，卻一定程度上提高了商品房的房?jī)r(jià)。
        　　2.我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲。我國(guó)物價(jià)水平的持續(xù)上升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
        　　3.從當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，而我國(guó)同時(shí)出臺(tái)了一些促進(jìn)消費(fèi)的政策，使商品房的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升。
        　　而我國(guó)在今后的推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸穩(wěn)定上升。
        　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
        　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的管理機(jī)制
        　　擁有一個(gè)完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制，才會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國(guó)頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，然而這些政策卻沒(méi)有實(shí)際的效果，缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證這些政策能夠貫徹落實(shí)。隨著我國(guó)商品房房?jī)r(jià)的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機(jī)，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國(guó)依然有很多購(gòu)房投機(jī)者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價(jià)格，且價(jià)格已經(jīng)產(chǎn)出了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。這些購(gòu)房投機(jī)者沒(méi)有嚴(yán)格按照我國(guó)頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無(wú)法正常落實(shí)，政策成為了一種形式，在沒(méi)有完善的管理機(jī)制下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理必然會(huì)存在一些漏洞。
        　　2.管理目標(biāo)不確定，沒(méi)有長(zhǎng)期的政策
        　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)政策中，并沒(méi)有連續(xù)的政策扶持，從而使目標(biāo)的管理不確定。通常情況下，我國(guó)將遏制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求來(lái)當(dāng)做市場(chǎng)管理的目標(biāo)。而現(xiàn)在，我國(guó)對(duì)于房地長(zhǎng)試產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題還不能從本質(zhì)認(rèn)知，因此，在這些政策頒布后并沒(méi)有針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也就起不到實(shí)際作用。而國(guó)家頒布的一些長(zhǎng)期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒(méi)有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序得不到規(guī)范，一些購(gòu)房投機(jī)者趁虛而入，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等政策的落實(shí)時(shí)，都表明了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理沒(méi)有一個(gè)連續(xù)的政策，管理目標(biāo)也不準(zhǔn)確。
        　　3.缺少完善的法律法規(guī)體系
        　　與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策可以有效貫徹落實(shí)。然而，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒(méi)有制定一套完善的法律法規(guī)來(lái)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、開(kāi)發(fā)、交易以及后期管理等各個(gè)時(shí)期，我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段。另外，我國(guó)頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。
        　　四、針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題提出相關(guān)解決策略
        　　1.建立完整的管理機(jī)制
        　　對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。建立完整的管理機(jī)制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)，然后國(guó)家制定一個(gè)完善合理的制度。
        　　2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策
        　　我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，爭(zhēng)取引導(dǎo)居民住房消費(fèi)。
        　　五、總結(jié)
        　　由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)比較繁雜的項(xiàng)目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做好，就要制定完善的管理機(jī)制，確定管理目標(biāo)，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，避免投機(jī)者鉆空子，故意抬高房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
        　　參考文獻(xiàn)：
        　　[1]董艷.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題與對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，20xx，（09）.
        　　[2]張嵩.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略研究[J].中國(guó)商界（下半月），20xx，（02）.
        　　[3]徐琳.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足和應(yīng)對(duì)措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。
        房地產(chǎn)論文3
        

        　　摘要：自從國(guó)家全面實(shí)行“營(yíng)改增”稅法政策以來(lái)，增值稅方面發(fā)生了很大的變化，同時(shí)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中也遇到了一些新問(wèn)題，對(duì)于某些規(guī)定由于缺乏總局稅法解釋?zhuān)魅死斫獠灰�，在�?shí)際工作中都感到很困惑。即：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣問(wèn)題。本文結(jié)合會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)政策，進(jìn)行詳盡分析研究，并提出建議，希望以此促進(jìn)形成共識(shí)，也有利于促進(jìn)國(guó)家進(jìn)一步完善相關(guān)稅法政策。
        　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；增值稅；進(jìn)項(xiàng)稅額；一次性抵扣；分期抵扣
        　　一、相關(guān)政策法規(guī)
        　　國(guó)家為了促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給企業(yè)減少稅負(fù)和擴(kuò)大增值稅的征收范圍，從20xx年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面開(kāi)始實(shí)行營(yíng)改增政策，所有的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等以前是營(yíng)業(yè)稅納稅人的，現(xiàn)在全部由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。為了便于營(yíng)改增政策的順利實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，即國(guó)家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào)，公告第二條規(guī)定,“增值稅一般納稅人自20xx年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及20xx年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生歧義的，是對(duì)公告中第二條規(guī)定的“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”的理解差異很大，對(duì)此規(guī)定的不同理解，是引起“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣”的直接原因。
        　　二、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額需分期抵扣的觀點(diǎn)分析
        　　持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，15號(hào)公告第二條規(guī)定的“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，需從“會(huì)計(jì)制度”和“固定資產(chǎn)”兩個(gè)方面來(lái)考慮。
        　　1.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中沒(méi)有“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中才設(shè)置了“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，15號(hào)公告應(yīng)該是從“會(huì)計(jì)制度”的角度講的，“投資性房地產(chǎn)”符合“使用期限超過(guò)1年的房屋建筑”這個(gè)條件，故會(huì)計(jì)制度中的固定資產(chǎn)應(yīng)包括“投資性房地產(chǎn)”在內(nèi)，所以取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年期限進(jìn)行抵扣。
        　　2.15號(hào)公告第十一條規(guī)定，待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目�！皯�(yīng)交稅金”科目是會(huì)計(jì)制度中的會(huì)計(jì)科目，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中設(shè)置的是“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。
        　　3.15號(hào)公告中規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”其中并沒(méi)有列舉“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)項(xiàng)目，因此企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年期限抵扣。從以上三點(diǎn)看，筆者認(rèn)為這種理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但沒(méi)有反映出稅收優(yōu)惠政策的本意，更無(wú)權(quán)威性依據(jù)，不能令人信服。
        　　三、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次性全額抵扣的觀點(diǎn)分析
        　　持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次全額性抵扣”觀點(diǎn)的人認(rèn)為：
        　　1.為了適應(yīng)時(shí)代發(fā)展和規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露等情況，財(cái)政部專(zhuān)門(mén)制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》。其中第二條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或是兩者兼有而持有的房地產(chǎn)�！贝隧�(xiàng)規(guī)定指明了取得投資性房地產(chǎn)的目的是租賃出去來(lái)賺取租金，或者是使其資本增值。而企業(yè)取得“固定資產(chǎn)”的目的一般是為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，而不是為了賺取租金或是資本增值，目的不同，性質(zhì)不同，它們的用途和范圍也不同，由此可知，“投資性房地產(chǎn)”與“固定資產(chǎn)”是兩個(gè)不同的概念，必須嚴(yán)格正確區(qū)分，在實(shí)務(wù)中應(yīng)分別列示且各自獨(dú)立核算，所以“投資性房地產(chǎn)”不屬于15號(hào)公告中的“固定資產(chǎn)”的范疇。
        　　2.對(duì)于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[20xx]25號(hào)），雖然目前還沒(méi)有明文規(guī)定作廢，但是現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，現(xiàn)在的企業(yè)不是執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，就是執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。筆者曾經(jīng)給財(cái)政部打電話詢問(wèn)是否還可以執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，財(cái)政部人員講，已經(jīng)不能執(zhí)行了，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)報(bào)表都必須按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)上報(bào)。所以《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》已經(jīng)名存實(shí)亡。因此在實(shí)務(wù)中屬于投資性房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)該計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目,按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而不計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則核算，投資性房地產(chǎn)不是15號(hào)公告所規(guī)定的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其在購(gòu)進(jìn)時(shí)的進(jìn)項(xiàng)稅可以一次性全額抵扣。
        　　3.總局之所以在15號(hào)文中強(qiáng)調(diào)必須是“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算”的不動(dòng)產(chǎn)，是因?yàn)樵瓉?lái)增值稅中“固定資產(chǎn)”的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣是不包括不動(dòng)產(chǎn)的，現(xiàn)在實(shí)行“營(yíng)改增”涉及到不動(dòng)產(chǎn)也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而不動(dòng)產(chǎn)既包括屬于固定資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，也包括不屬于固定資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，只是明確一下按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)。
        　　4.由于對(duì)此項(xiàng)規(guī)定的不同理解，內(nèi)蒙古國(guó)稅局在《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答二（不動(dòng)產(chǎn)部分）》第十一條明確：“20xx年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣�！贝隧�(xiàng)解答明文指出“投資性房地產(chǎn)”的進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次全額抵扣。這個(gè)解答是對(duì)此項(xiàng)規(guī)定的具有一定權(quán)威性的解釋。綜合上述四點(diǎn)分析，筆者認(rèn)為，這個(gè)理解符合出臺(tái)政策惠民的原意，還有權(quán)威性解答，此觀點(diǎn)應(yīng)該是正確的。
        　　四、結(jié)論與建議
        　　通過(guò)對(duì)上面兩種觀點(diǎn)的不同分析比較，筆者支持“一次性全額抵扣”的觀點(diǎn)。雖然總局并沒(méi)有明確“投資性房地產(chǎn)”是否屬于15號(hào)公告規(guī)定的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，但內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)稅局對(duì)此規(guī)定進(jìn)行的權(quán)威性解答有很大的參考指導(dǎo)作用。另外，筆者認(rèn)為，15號(hào)公告中所規(guī)定“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其中的“會(huì)計(jì)制度”并不是專(zhuān)指《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[20xx]25號(hào)），而是泛泛講的會(huì)計(jì)方面的相關(guān)制度規(guī)定而已，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”。并且，從營(yíng)改增政策的制定初衷來(lái)說(shuō)，國(guó)家是想擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策，給企業(yè)減輕稅負(fù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此筆者認(rèn)為：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)該一次性全額抵扣。
        　　1.在國(guó)家稅務(wù)總局還沒(méi)有就此事出臺(tái)相關(guān)文件之前，會(huì)計(jì)們最好按“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次性全額抵扣”的方法去做。因?yàn)檫@是由于稅法規(guī)定不清晰造成的，各種理解均可接受，所以，采取一次性全額抵扣方法對(duì)企業(yè)最有利，假如總局出臺(tái)文件不允許一次性抵扣（筆者認(rèn)為這種可能性很�。�，那么把以前已經(jīng)抵扣而不允許抵扣部分，做“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”即可。
        　　2.國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)該盡快出臺(tái)文件，對(duì)15號(hào)公告中的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”加以明確，完善稅收政策，使廣大會(huì)計(jì)工作者不再有異議，不再浪費(fèi)時(shí)間做無(wú)謂的爭(zhēng)論。
        　　參考文獻(xiàn):
        　　[1]財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知.財(cái)稅[20xx]36號(hào)，20xx-03-23.
        　　[2]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.國(guó)家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào)，20xx-03-31.
        　　[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解[M].北京：人民出版社，20xx.
        房地產(chǎn)論文4
        

        　　摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著提高，相應(yīng)的對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更大的空間。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，成為當(dāng)?shù)囟愂盏呢?cái)政的主要來(lái)源，有助于當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。但是由于當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，這就需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題展開(kāi)分析，結(jié)合實(shí)際情況，就其中存在的問(wèn)題，尋求合理的應(yīng)對(duì)措施。
        　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險(xiǎn)管理；財(cái)政收入
        　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理則是強(qiáng)調(diào)相關(guān)的稅收機(jī)構(gòu)借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)際情況，有針對(duì)性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)納稅額，維護(hù)當(dāng)?shù)卣呢?cái)政穩(wěn)定。對(duì)此，相關(guān)稅收部門(mén)可以通過(guò)對(duì)納稅企業(yè)進(jìn)行輔導(dǎo)和宣傳，加強(qiáng)稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來(lái)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，提升稅收管理成效。由此看來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)研究是十分有必要的，對(duì)于后續(xù)理論研究和實(shí)踐工作開(kāi)展具有一定參考價(jià)值。
        　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀
        　�。ㄒ唬﹥�(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中不可或缺的組成部分，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中面臨著各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)典型的問(wèn)題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個(gè)工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷(xiāo)售代理等多個(gè)部門(mén)，這個(gè)部門(mén)的日常工作量較大，在核算經(jīng)營(yíng)成本時(shí)很容易混亂影響到最終結(jié)果準(zhǔn)確性；同時(shí)，稅收風(fēng)險(xiǎn)管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實(shí)際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實(shí)際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行中難以有效的落實(shí)到實(shí)處，依法旅行納稅職責(zé)，致使納稅風(fēng)險(xiǎn)依然存在。同時(shí)，還有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施，同樣會(huì)為企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。
        　�。ǘ┢髽I(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)付出相應(yīng)的代價(jià)，即稅收規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過(guò)調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無(wú)法及時(shí)、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。
        　�。ㄈ┢髽I(yè)辦稅人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)開(kāi)展中，辦稅人自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高低同樣會(huì)對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對(duì)稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實(shí)質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問(wèn)題，承擔(dān)違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在一定程度上還會(huì)損害企業(yè)的整體形象和名譽(yù)。
        　　（四）溝通協(xié)調(diào)不充分。對(duì)于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專(zhuān)門(mén)的管理人員進(jìn)行調(diào)查、審核以及評(píng)估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)門(mén)的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問(wèn)題，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)少繳和未繳稅的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，從而造成嚴(yán)重的后果。與此同時(shí)，稅收政策由于自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收政策的理解和認(rèn)知上存在差異，這種對(duì)稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認(rèn)定的繳稅范圍和稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。
        　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
        　�。ㄒ唬┙∪屯晟破髽I(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財(cái)務(wù)成本核算中可能存在一定的問(wèn)題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和交易真實(shí)、全面的反映出來(lái)，科學(xué)合理的計(jì)算，對(duì)于重大財(cái)務(wù)活動(dòng)及時(shí)申報(bào)和繳納，為企業(yè)積極參與市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在交易活動(dòng)開(kāi)展中，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜合考評(píng)，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，樹(shù)立正確的責(zé)任意識(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠不斷完善自身知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)到實(shí)處，維護(hù)企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理能力。
        　�。ǘ┘訌�(qiáng)稅務(wù)部門(mén)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性提出應(yīng)對(duì)措施，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害。稅務(wù)部門(mén)同樣應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)存在異常納稅項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對(duì)于異常納稅項(xiàng)目更深層次的檢查和管理，及時(shí)補(bǔ)繳稅款。對(duì)于一些異常納稅項(xiàng)目，如果經(jīng)過(guò)企業(yè)自身額定檢查仍然無(wú)法明確異常原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門(mén)對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。
        　�。ㄈ┙⒍愗�(fù)模型。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫(kù)建立稅務(wù)模型，以此來(lái)更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負(fù)模型考核企業(yè)自身的稅負(fù)情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效的采取應(yīng)對(duì)措施，解決企業(yè)稅收異常問(wèn)題。
        　　（四）共享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息。為能更有效的對(duì)房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，政府部門(mén)可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門(mén)可以在數(shù)據(jù)平臺(tái)上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對(duì)數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)該定期維護(hù)和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時(shí)、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。
        　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓(xùn)，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴(yán)格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。
        　　三、結(jié)論
        　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤(rùn)較高，是政府的財(cái)政的主要來(lái)源，為了能夠保證政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理是尤為關(guān)鍵的，通過(guò)建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來(lái)的損失。
        　　參考文獻(xiàn)：
        　　[1]秦箏.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[D].河南大學(xué),20xx.
        　　[2]張倩.土地增值稅征管過(guò)程中稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法研究———以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),20xx.
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        　　[5]賈敬芝.加強(qiáng)呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收監(jiān)管的對(duì)策研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué),20xx.
        房地產(chǎn)論文5
        

        　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對(duì)策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。
        　　前言
        　　企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)出能夠滿足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費(fèi)需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
        　　1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義
        　　1.1成本管理是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段
        　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。
        　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)
        　　古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報(bào)。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。
        　　1.3成本管理是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證
        　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷(xiāo)售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。
        　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)階段
        　　2.1項(xiàng)目投資階段的成本管理
        　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì)有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行分析，例如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評(píng)估。這一階段的成本控制水平會(huì)直接影響項(xiàng)目的最終回報(bào)情況。這就類(lèi)似于做一件事情先要找對(duì)方向，如果方向錯(cuò)了，之后投入的越多損失越大。這一階段項(xiàng)目決策需要各部門(mén)人員的共同分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。
        　　2.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理
        　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)，以確保后期項(xiàng)目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃人員的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)，另外還可以降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計(jì)，考慮到個(gè)人容易受思維定勢(shì)的影響，適當(dāng)?shù)囊胝袠?biāo)制度是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，同時(shí)可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，否則就會(huì)造成投資成本過(guò)高、建設(shè)周期更長(zhǎng)、回收資金更慢，最終影響項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實(shí)現(xiàn)。
        　　2.3項(xiàng)目施工階段的成本管理
        　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段其實(shí)就是項(xiàng)目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復(fù)雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段既要對(duì)質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財(cái)力及物力的支出。通過(guò)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
        　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計(jì)
        　　這項(xiàng)工作看似對(duì)成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因?yàn)槭┕そM織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)一般都會(huì)包含項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對(duì)后期的工程施工會(huì)起到極大的推動(dòng)作用，避免出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對(duì)施工工程成本進(jìn)行了管理。
        　　2.3.2物資采購(gòu)方面要做到比價(jià)
        　　物資采購(gòu)對(duì)工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購(gòu)過(guò)程對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對(duì)不同的'供應(yīng)商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。
        　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更
        　　工程出現(xiàn)變更必然會(huì)造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，管理好設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙。
        　　2.3.4加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循
        　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。
        　　2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想
        　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施離不開(kāi)資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)安排使用計(jì)劃，在實(shí)際操作中還會(huì)脫離預(yù)算被動(dòng)支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費(fèi)者的需求。
        　　3結(jié)語(yǔ)
        　　綜上所述，成本管理對(duì)于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
        房地產(chǎn)論文6
        

        　　摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫(xiě)照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深陷開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調(diào)整投資開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
        　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
        　　近年來(lái)隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開(kāi)發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。
        　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
        　　(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量從20xx年年末的2.73萬(wàn)家增至20xx年年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
        　　(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則從20xx年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門(mén)檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。
        　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題
        　　(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
        　　眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒(méi)有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。
        　　(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
        　　目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
        　　(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
        　　多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專(zhuān)門(mén)的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過(guò)少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專(zhuān)業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
        　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
        　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資運(yùn)作問(wèn)題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開(kāi)。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
        　　(一)尋求企業(yè)的合伙制
        　　尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開(kāi)發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買(mǎi)。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開(kāi)出讓土地競(jìng)買(mǎi)。二是支持企業(yè)多方融資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開(kāi)發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
        　　(二)增加融資方式
        　　1.融資租賃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。
        　　2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
        　　3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過(guò)收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
        　　四、結(jié)束語(yǔ)
        　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專(zhuān)業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
        　　參考文獻(xiàn):
        　　[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對(duì)策分析[J].財(cái)會(huì)研究，20xx(06):7-8.
        　　[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的討論[J].時(shí)代金融，20xx(07):8-9.
        房地產(chǎn)論文7
        

        　　摘要：資金管理是財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言資金管理的優(yōu)良對(duì)于其的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要的影響作用。本文以此為切入點(diǎn)就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中所存在的問(wèn)題及相應(yīng)的改善對(duì)策這幾方面的內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的論述。
        　　關(guān)鍵詞：資金管理；房產(chǎn)企業(yè)；改善對(duì)策
        　　近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快速，并對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了重要的影響作用，于此同時(shí)相應(yīng)的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)了。而近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已進(jìn)入飽和狀態(tài)，管理中的相應(yīng)問(wèn)題被進(jìn)一步的凸顯了出來(lái)，其中資金管理問(wèn)題尤為明顯。進(jìn)而相關(guān)的學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前有必要就房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問(wèn)題進(jìn)行深入的更為細(xì)致化的研究，從而找出其中所存在的問(wèn)題，以有針對(duì)性的來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題進(jìn)行解決。進(jìn)而來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，為其長(zhǎng)遠(yuǎn)的、穩(wěn)定化的發(fā)展提供更為有利的支持。
        　　一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的必要性
        　　房地產(chǎn)企業(yè)因自身企業(yè)性質(zhì)原因，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要大量的資金作為運(yùn)營(yíng)的保障。一旦在這一過(guò)程中發(fā)生資金鏈斷裂情況，那么勢(shì)必將會(huì)對(duì)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面的影響作用。就當(dāng)前市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，其中一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而陷入危機(jī)，一些甚至因此而倒閉。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理則是對(duì)資金運(yùn)用的一種合理化、科學(xué)管理，可有效的避免資金管理不當(dāng)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的負(fù)面影響。因而就這一角度而言，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理是非常有必要的一件事。
        　　二、房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理方面所存在的問(wèn)題
        　　(一)資金預(yù)算管理方面
        　　資金管理預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，做好資金的預(yù)算管理對(duì)于資金的整體規(guī)劃、后期的資金管理具有支持性的作用。遺憾的是在當(dāng)前的房地產(chǎn)資金管理中，資金預(yù)算工作尚存在一定的問(wèn)題，其中包括負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)、資金來(lái)源單一等。
        　　(二)資金結(jié)算管理方面
        　　另外，在當(dāng)前的房地產(chǎn)資金管理中還存在有一個(gè)問(wèn)題為資金結(jié)算問(wèn)題。因房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)性質(zhì)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間項(xiàng)目會(huì)橫跨省市。為了方便日常的運(yùn)營(yíng)，各項(xiàng)目會(huì)設(shè)立獨(dú)立的銀行賬戶。該情況的存在引發(fā)了資金結(jié)算時(shí)的分散問(wèn)題，直至集團(tuán)無(wú)法及時(shí)的、全面的、準(zhǔn)確的了解到當(dāng)前資金的結(jié)算管理問(wèn)題，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)利用。此外，應(yīng)收賬款的回收不及時(shí)導(dǎo)致資金占用率高，融資不理。
        　　(三)企業(yè)人員資金管理意識(shí)薄弱
        　　當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員將管理的重心放在了項(xiàng)目的建設(shè)管理方面，并未于思想上重視起內(nèi)在的資金管理。從某種程度上而言這與其資金管理意識(shí)薄弱不無(wú)一定的關(guān)系，而該情況的發(fā)生則無(wú)法有效的對(duì)成本進(jìn)行控制，導(dǎo)致項(xiàng)目資金挪用情況的發(fā)生，相應(yīng)的便提升了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。
        　　(四)資金管理制度等方面存在不完善情況
        　　目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立合理的、科學(xué)的房地產(chǎn)資金管理制度。該情況的存在導(dǎo)致相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金管理上無(wú)據(jù)可依，是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的原因之一。事實(shí)上，該情況的發(fā)生表明當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在有不完善情況。容易引發(fā)資金脫軌情況的發(fā)生，此時(shí)資金的周轉(zhuǎn)、利用都將受到影響。
        　　三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策
        　　(一)全面強(qiáng)化資金預(yù)算管理
        　　為了更好的將房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的預(yù)算功能充分的發(fā)揮出來(lái)，當(dāng)前相關(guān)部門(mén)應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金預(yù)算管理部門(mén)，并針對(duì)資金預(yù)算管理制定相應(yīng)的制度。從而來(lái)明晰工作人員的職責(zé)，促使工作人員全面的、完善的來(lái)做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金預(yù)算管理工作。進(jìn)而來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算管理的作用，確保其的功能充分的發(fā)揮出來(lái)。
        　　(二)強(qiáng)化資金管理
        　　針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目分散，資金管理困難問(wèn)題。有關(guān)人員應(yīng)強(qiáng)化做好資金的集中化管理，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)首先做好制度的制定，以集中資金流的管理，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)單，避免因此而帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而強(qiáng)化對(duì)于各項(xiàng)目銀行戶頭的管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提供更為有利的保證。
        　　(三)提升企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員的資金管理意識(shí)
        　　人的意識(shí)決定了人的行為，所以當(dāng)前為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，于內(nèi)在有必要提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員的資金管理意識(shí)。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與建筑施工安全、質(zhì)量管理具有同等的作用。因而，當(dāng)前為了更好地來(lái)完成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理，企業(yè)內(nèi)部有必要提升員工及領(lǐng)導(dǎo)者的資金管理意識(shí)。
        　　(四)做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管
        　　而為了避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的不合理運(yùn)用，管理者應(yīng)加大日常的資金監(jiān)管力度。具體到實(shí)際工作中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)制定相應(yīng)的監(jiān)管政策。于各環(huán)節(jié)來(lái)做好資金管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金有效的回收，減少因資金管理不善而為企業(yè)帶來(lái)的資金壓力，避免資金鏈斷裂等不利情況的發(fā)生，確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)完善各項(xiàng)制度。
        　　四、結(jié)語(yǔ)
        　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作。而且該項(xiàng)工作的優(yōu)良將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)、內(nèi)在成本的控制，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金效益具有積極的影響作用。因而，在當(dāng)前相關(guān)人員應(yīng)提升資金管理認(rèn)識(shí)，深挖經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所存在的資金管理問(wèn)題，并有針對(duì)性的予以解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)的持久化運(yùn)營(yíng)。
        　　參考文獻(xiàn)：
        　　[1]安尼.試論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，20xx(05).
        　　[2]喻宏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，20xx(05).
        　　[3]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師，20xx(22).
        房地產(chǎn)論文8
        

        　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求
        　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類(lèi)眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
        　�。ǘ┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
        　　目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
        　�。ㄈ┒悇�(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
        　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
        　　二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
        　�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
        　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買(mǎi)土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。從非政府單位購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買(mǎi)還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。
        　�。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
        　　開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。
        　　（三）商品房銷(xiāo)售階段稅務(wù)籌劃
        　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷(xiāo)售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
        　�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
        　　在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
        　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
        　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
        　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
        　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
        　�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才缺乏
        　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
        　　會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。
        　�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
        　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
        　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議
        　�。ㄒ唬┰鰪�(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
        　　要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和設(shè)置專(zhuān)職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
        　　（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才
        　　一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
        　�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理
        　　有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
        房地產(chǎn)論文9
        

        　　摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問(wèn)題，需要進(jìn)行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，證券和股票等融資形式過(guò)于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。在20xx年我國(guó)提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點(diǎn)。由于這一投資形式的不成熟性，導(dǎo)致投資者對(duì)其潛在風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題還不夠了解，因此本文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應(yīng)的建議。
        　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型 防范方法
        　　1 概述
        　　1.1 房地產(chǎn)投資的形式
        　　房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個(gè)方面從狹義地角度考慮就是房屋銷(xiāo)售方與買(mǎi)方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購(gòu)買(mǎi)等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。
        　　1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義
        　　所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過(guò)專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫(xiě)是REITs。這一投資方式在國(guó)外興起較早，在我國(guó)仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。
        　　2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
        　　2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)（系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）
        　　2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)
        　　政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程中由于國(guó)家的政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國(guó)家政策主要分為三類(lèi)。首先最為直接的是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的影響。如果國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國(guó)家政策對(duì)于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對(duì)信托基金的投資者具有一定的影響。
        　　2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)
        　　房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個(gè)過(guò)程中鮮少具有較為完善的保障。在我國(guó)的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對(duì)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒(méi)有較為具體的針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸趨于減小。
        　　2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)
        　　金融狀況的好壞對(duì)于各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接投資還是間接投資都會(huì)受到金融狀況較大的影響。例如，在國(guó)家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購(gòu)買(mǎi)力降低，這種情況將會(huì)形成房屋銷(xiāo)售的重大瓶頸。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無(wú)論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來(lái)說(shuō)都會(huì)受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。
        　　2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)（非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）
        　　2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
        　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會(huì)涉及到一些問(wèn)題，例如土地及貸款等方面的問(wèn)題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲?guó)家土地政策的改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。
        　　2.2.2 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn)
        　　房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程的經(jīng)營(yíng)和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有可能由于施工過(guò)程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過(guò)高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中出現(xiàn)的影響房屋銷(xiāo)售的因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場(chǎng)信息的不斷變動(dòng)也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷(xiāo)，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不當(dāng)以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
        　　2.2.3 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
        　　所謂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過(guò)程中，由于投資產(chǎn)品的流動(dòng)性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動(dòng)和流動(dòng)的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)困損，無(wú)力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無(wú)法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
        　　3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式
        　　3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制
        　　信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過(guò)程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對(duì)投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過(guò)程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對(duì)自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過(guò)程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對(duì)每個(gè)員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。
        　　3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制
        　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對(duì)信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對(duì)融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評(píng)估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過(guò)這種方式對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對(duì)這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。
        　　3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資
        　　在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，其投資方式往往是針對(duì)單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類(lèi)投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中可以對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來(lái)分散在投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
        　　3.4 增加信托產(chǎn)品的流動(dòng)性
        　　前文提到由于房屋和土地的流動(dòng)性相對(duì)較差導(dǎo)致其在投資過(guò)程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來(lái)增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
        　　3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)
        　　上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，如果整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個(gè)人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
        　　3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)過(guò)程進(jìn)行合理的管理
        　　要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程的管理以及對(duì)于整個(gè)銷(xiāo)售進(jìn)程的推進(jìn)都對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營(yíng)和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。
        　　3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則
        　　由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，國(guó)家的政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過(guò)這種規(guī)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個(gè)人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及國(guó)情相似的國(guó)家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過(guò)度借鑒美英等與我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國(guó)家。
        　　4 結(jié)語(yǔ)
        　　總的來(lái)說(shuō)，任何一種投資形式都有可能存在風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)因素的直觀分析突出了其風(fēng)險(xiǎn)程度，并提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期對(duì)減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風(fēng)險(xiǎn)起到參考作用。
        　　參考文獻(xiàn)
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        房地產(chǎn)論文10
        

        　　摘要：得益于電子計(jì)算技術(shù)的極大發(fā)展，信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中可以得到廣泛的應(yīng)用，極大的提高了房地產(chǎn)管理的效率和效果，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和繁榮，為我國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及提高居民的生活質(zhì)量水平做出了重大貢獻(xiàn)。文章基于地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進(jìn)一步提高地理信息系統(tǒng)在房地管理中的應(yīng)用水平，從而推動(dòng)我國(guó)的城市化建設(shè)進(jìn)程。
        　　關(guān)鍵詞：地理；信息；房地產(chǎn)
        　　1地理信息系統(tǒng)
        　　地理信息系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，融合了管理科學(xué)、地理學(xué)、地圖學(xué)等多門(mén)學(xué)科的知識(shí)，是一項(xiàng)實(shí)用性非常強(qiáng)的綜合性高新科學(xué)技術(shù)。通過(guò)對(duì)地理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，進(jìn)行大量的地理數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理和分析都不再需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)的輔助，可以根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，使地理相關(guān)行業(yè)對(duì)地理地質(zhì)的實(shí)際環(huán)境和條件能夠進(jìn)行更加準(zhǔn)確的掌握和分析。這對(duì)房地產(chǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是非常重要的，因此，地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理工作中的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)起到了巨大的推動(dòng)作用。地理信息系統(tǒng)能夠在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮出巨大的推動(dòng)作用，主要是因?yàn)榈乩硇畔⑾到y(tǒng)具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系統(tǒng)能夠深入的采集、存儲(chǔ)、精細(xì)化管理、分析和輸出各類(lèi)地理空間信息，而這些信息正是開(kāi)展房地產(chǎn)管理工作所需要依據(jù)的重要數(shù)據(jù)和實(shí)際情況。其次，在房地產(chǎn)管理工作中，需要對(duì)地理空間信息進(jìn)行多要素綜合分析，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)地理動(dòng)態(tài)做出預(yù)測(cè)，而通過(guò)地理信息系統(tǒng)做出的分析和預(yù)測(cè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人工分析和預(yù)測(cè)結(jié)果，促房地產(chǎn)管理依據(jù)的數(shù)據(jù)和信息準(zhǔn)確性大大提升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展起來(lái)的地理信息系統(tǒng)，能夠快捷肯于精確的對(duì)各類(lèi)繁雜的地理信息進(jìn)行空間定位和動(dòng)態(tài)分析，其完成的速度是人工速度完全無(wú)法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產(chǎn)管理工作節(jié)省了大量的人力資源支出，從而節(jié)省了工作成本。
        　　2房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
        　　在房地產(chǎn)管理工作中，主要包括對(duì)土地進(jìn)行調(diào)查、登記、其他數(shù)據(jù)采集統(tǒng)計(jì)以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，即指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有人可以依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)行使權(quán)力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對(duì)房地產(chǎn)的地籍進(jìn)行管理，即調(diào)查土地權(quán)屬以及進(jìn)行地籍測(cè)量。在我國(guó)，地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理有四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，就是要對(duì)房屋所有權(quán)以及對(duì)其占有的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行明確的劃分，并依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理和登記。第二，對(duì)房屋、土地的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等變動(dòng)情況要及進(jìn)掌握和了解。第三，要進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)測(cè)繪，掌握房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。第四，要對(duì)房地產(chǎn)的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等相關(guān)資料、數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行詳細(xì)的記錄并建檔存檔。作為房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，完善房地立的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息，明確產(chǎn)權(quán)歸屬并建立相關(guān)的檔案，是保所產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要保障，也是房地產(chǎn)信息管理規(guī)范化的表現(xiàn)之一。在城市發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理工作內(nèi)空、工作量并越來(lái)越龐大，也會(huì)越來(lái)越復(fù)雜，因此建立起規(guī)范的工作制度和工作程序，對(duì)于房地產(chǎn)管理工作以及城市的發(fā)展建設(shè)來(lái)說(shuō)，都具有非常重要的意義。
        　　3傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在的問(wèn)題
        　　在我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中，雖然也依托于強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)進(jìn)行相關(guān)的管理工作，但隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)管理工作的內(nèi)容和方式都發(fā)生相應(yīng)的變化，傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)已無(wú)法滿足當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)管理工作的需要，因此就需引入更加先進(jìn)的管理系統(tǒng)，地理信息系統(tǒng)就是在這一情況下，進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，并在房地產(chǎn)管理工中作發(fā)展了巨大的作用。傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)在當(dāng)今的房地產(chǎn)管理的應(yīng)用過(guò)程中，主要在三個(gè)方面存在阻礙：①地理信息系統(tǒng)以房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用范圍較為狹窄。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)僅能夠處理一般的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍文本信息，對(duì)于相關(guān)圖形信息卻難以發(fā)揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著計(jì)算機(jī)硬件和軟件技術(shù)的發(fā)展，很多軟件開(kāi)發(fā)商已把目光轉(zhuǎn)移到基至GIS的地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)的研發(fā)上，從而使房地產(chǎn)管理行業(yè)增加建立管理系統(tǒng)的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產(chǎn)管理工作中，需要進(jìn)行許多復(fù)雜的面積計(jì)算問(wèn)題，但在當(dāng)前的許多管理系統(tǒng)中，對(duì)面積計(jì)算方面的模型設(shè)計(jì)都較為簡(jiǎn)陋，還存在著程序運(yùn)行不合理的現(xiàn)象，因此使最終的計(jì)算結(jié)果存在著偏差，影響了房地產(chǎn)對(duì)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的科學(xué)和準(zhǔn)確管理工作[2]。
        　　4地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的具體應(yīng)用
        　　首先，需要利用地理信息系統(tǒng)對(duì)土地、房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪的成果和數(shù)據(jù)按照CAD制圖軟件的統(tǒng)一要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量檢查和數(shù)據(jù)編輯，最終建立完善的房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)空間信息數(shù)據(jù)庫(kù)。其次，要利用地理信息系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會(huì)人文屬性信息等一一聯(lián)系起來(lái)，使其能夠彼此對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)，從而建立房屋信息關(guān)聯(lián)。地理信息系統(tǒng)正是應(yīng)這一發(fā)展要求而進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，完美的解決了困擾房地產(chǎn)管理工作的難題，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，還要進(jìn)一步挖掘地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的潛在功能，以促進(jìn)我國(guó)的城市化建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展進(jìn)步。
        　　5地理信息系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)信息管理的實(shí)際意義
        　　利用地理信息系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)管理的重要意義，主要體現(xiàn)在：首先，使房地產(chǎn)管理更加智能化，將房屋的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍與房產(chǎn)分幅平面圖緊緊相聯(lián)，滿足了房地產(chǎn)管理中對(duì)于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產(chǎn)空間信息的關(guān)聯(lián)，使房地產(chǎn)信息管理更加準(zhǔn)確。其次，大大提高了房地產(chǎn)管理的工作效率。最后，由于信息和數(shù)據(jù)處理的誤差大大降低，使信息和數(shù)據(jù)更加真實(shí)可靠，依靠這些信息和數(shù)據(jù)做出的決策，自然也就更加可靠。
        　　作者:陳躍 單位:重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)管理辦公室
        　　參考文獻(xiàn)：
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        房地產(chǎn)論文11
        

        　　【摘要】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，為提高管理的有效性，要結(jié)合現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價(jià)值，隨著科學(xué)技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來(lái)越被重視，本文結(jié)合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，簡(jiǎn)明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也基于科學(xué)技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進(jìn)一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。
        　　【關(guān)鍵詞】房屋檔案；科學(xué)技術(shù)；管理；策略
        　　從現(xiàn)階段社會(huì)的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認(rèn)識(shí)，也進(jìn)一步明確了各項(xiàng)工作過(guò)程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復(fù)雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實(shí)現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
        　　1.房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)
        　　1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問(wèn)題為基準(zhǔn)，通過(guò)目錄顯示，對(duì)應(yīng)所需資源，隨著科學(xué)技術(shù)引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實(shí)現(xiàn)了辦公的高效率，無(wú)論查找的資料多么復(fù)雜，都可以有效應(yīng)對(duì)，目前，檔案資源越來(lái)越多，運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行了編號(hào)處理，以數(shù)字的形式錄入計(jì)算機(jī)，通過(guò)快速檢索，不僅準(zhǔn)確定位，也減少了工作流程，同時(shí)為工作人員提供了工作的準(zhǔn)確性。
        　　1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機(jī)密，在進(jìn)行科學(xué)管理過(guò)程中，不僅要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，同時(shí)也要對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過(guò)程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進(jìn)行深入檔案資源的運(yùn)用，會(huì)設(shè)置很多限制性權(quán)限，工作人員也基于有效范圍，在權(quán)限允許范圍可以進(jìn)行資料的管理，這樣一來(lái)，權(quán)限設(shè)置通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)，工作強(qiáng)度與難度都會(huì)降低，提高了檔案保密工作能力，也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的有效性。
        　　1.3有助于統(tǒng)計(jì)工作�？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過(guò)程，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進(jìn)行精確分析，通過(guò)事先的準(zhǔn)備工作，把相關(guān)信息錄入計(jì)算機(jī)，檔案類(lèi)型有了進(jìn)一步歸類(lèi)，這樣一來(lái)，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，檔案管理人員通過(guò)以數(shù)字化信息為依托，利用計(jì)算機(jī)軟件，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)的全面性，這樣不僅減少工作時(shí)間，同時(shí)也提高了工作質(zhì)量，這對(duì)于現(xiàn)階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。
        　　2.科學(xué)技術(shù)發(fā)展視角下房地產(chǎn)檔案管理的策略
        　　2.1提高對(duì)科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應(yīng)該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認(rèn)知，同也應(yīng)該通過(guò)重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化，檔案管理人員，要適應(yīng)科學(xué)化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學(xué)習(xí)現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對(duì)于管理者管理水平的提高，通過(guò)管理者引導(dǎo)工作人員，積極實(shí)施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時(shí)，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學(xué)助力。
        　　2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應(yīng)該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構(gòu)建，不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內(nèi)容，同時(shí)更要完善管理的安全，強(qiáng)化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進(jìn)行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計(jì)算機(jī)病毒的入侵，對(duì)檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
        　　2.3完善科學(xué)化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，需要引入先進(jìn)的設(shè)施，從科學(xué)發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)，要積極做好設(shè)備的更新與完善，包括一些硬件以及軟件設(shè)備，都要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，積極更新，以此才能實(shí)現(xiàn)管理的便利性，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本，實(shí)現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會(huì)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開(kāi)展。
        　　2.4建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)。科學(xué)技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)體系為依托，不斷實(shí)現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴(yán)格按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免因格式問(wèn)題出現(xiàn)差異，同時(shí)也要避免因數(shù)字化管理的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對(duì)日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要以實(shí)際情況為主，重視實(shí)踐深入研究，標(biāo)準(zhǔn)要規(guī)范，要具有一定的科學(xué)性，以此才能進(jìn)一步做到管理工作的準(zhǔn)確性。
        　　2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時(shí)更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學(xué)化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)，首先要重視對(duì)于知識(shí)性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容要以科技發(fā)展過(guò)程中先進(jìn)的管理理念與技術(shù)為主，培訓(xùn)還應(yīng)該具有針對(duì)性與實(shí)踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語(yǔ)總之，在信息化時(shí)代，科學(xué)技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來(lái)了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應(yīng)該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量，以此為新機(jī)遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進(jìn)一步提升服務(wù)水平，順應(yīng)時(shí)代，做到檔案管理的與時(shí)俱進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。
        　　參考文獻(xiàn)：
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        房地產(chǎn)論文12
        

        　　一、理論基礎(chǔ)
        　　勞動(dòng)合同，是指勞動(dòng)者與用人單位之間為了確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動(dòng)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的。勞動(dòng)合同的目的產(chǎn)生于當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)。從合同依法成立之時(shí)起，相應(yīng)的有約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來(lái)了； 勞動(dòng)合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時(shí)，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 勞動(dòng)合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動(dòng)合同區(qū)別于其他合同的一個(gè)重要特點(diǎn)。
        　　勞動(dòng)爭(zhēng)議是指勞動(dòng)關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動(dòng)者） 之間，因勞動(dòng)權(quán)利和義務(wù)引起的爭(zhēng)論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動(dòng)者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進(jìn)工作條件等，充分實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者的潛能和價(jià)值。
        　　二、企業(yè)案例
        　　HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀(jì) 90 年代，是一家國(guó)有企業(yè)。公司注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，為廣東省重點(diǎn)企業(yè)。但在企業(yè)實(shí)施新 《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，以下是有代表性的兩個(gè)案例。
        　�。� 一） 員工投訴
        　　HZ 公司領(lǐng)導(dǎo)一直關(guān)注 《勞動(dòng)合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進(jìn)行調(diào)整。公司人力資源部門(mén)員工在完成勞動(dòng)合同任務(wù)時(shí)，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動(dòng)合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實(shí)行勞動(dòng)合同制度或者國(guó)有企業(yè)改制重新訂立勞動(dòng)合同時(shí)，勞動(dòng)者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應(yīng)當(dāng)”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。
        　�。� 二） 農(nóng)民工拒簽勞動(dòng)合同
        　　HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門(mén)根據(jù)新 《勞動(dòng)合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動(dòng)合同。因?yàn)樾?《勞動(dòng)合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過(guò)一個(gè)月不滿一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動(dòng)合同就會(huì)面臨巨大損失。然而，在實(shí)際操作中，人力資源部門(mén)與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對(duì)，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴(yán)重影響了公司施工進(jìn)度和企業(yè)形象。
        　　三、勞動(dòng)合同規(guī)范分析
        　�。� 一） 勞動(dòng)合同管理水平低下。HZ 公司沒(méi)有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭(zhēng)議時(shí)，往往由人力資源部門(mén)簡(jiǎn)單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒(méi)有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)管理，對(duì)員工潛能開(kāi)發(fā)和自主性調(diào)動(dòng)作用低下。
        　�。� 二） 員工法律意識(shí)淡薄，勞動(dòng)合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識(shí)較為淡��； 當(dāng)他們的工資被拖欠時(shí)，企業(yè)往往實(shí)施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過(guò)于死板，態(tài)度過(guò)于強(qiáng)硬，往往懲罰多于激勵(lì)，壓制多于溝通。[1]
        　�。� 三） 勞動(dòng)合同關(guān)系復(fù)雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊(duì)伍龐大、構(gòu)成復(fù)雜、勞務(wù)外包嚴(yán)重、不易管理等問(wèn)題，導(dǎo)致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。
        　　四、建議
        　�。� 一） 制定勞動(dòng)規(guī)章制度，提高勞動(dòng)合同管理水平。企業(yè)應(yīng)及時(shí)修改與新 《勞動(dòng)合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動(dòng)規(guī)章制度； 成立職工代表大會(huì)，發(fā)揮工會(huì)的作用； 嚴(yán)格執(zhí)行新 《勞動(dòng)合同法》，按照規(guī)定實(shí)施管理。
        　　（ 二） 建立員工素質(zhì)培訓(xùn)體系。企業(yè)要加強(qiáng)員工基礎(chǔ)法律知識(shí)培訓(xùn)； 開(kāi)展企業(yè)文化教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工主人翁意識(shí)，調(diào)動(dòng)其工作積極性； 開(kāi)展文體娛樂(lè)比賽或活動(dòng)，活躍企業(yè)氛圍，促進(jìn)員工交流溝通。
        　�。� 三） 建立激勵(lì)性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門(mén)要發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn) “人崗匹配”,采取適當(dāng)?shù)募?lì)原則來(lái)激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績(jī)效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
        　　五、結(jié)論
        　　第一，政府應(yīng)綜合運(yùn)用立法和行政手段，完善 《勞動(dòng)合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進(jìn)相關(guān)法律如 《勞動(dòng)合同法實(shí)施細(xì)則》的建立與完善，強(qiáng)化政府部門(mén)監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動(dòng)糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]
        　　第二，企業(yè)應(yīng)建立工會(huì)組織，發(fā)揮工會(huì)的機(jī)制保障作用，依托工會(huì)組織開(kāi)展教育培訓(xùn)，健全集體談判和集體合同制度，使工會(huì)能夠真正代表并維護(hù)員工的合法利益。
        　　第三，企業(yè)應(yīng)提高自身管理水平，嚴(yán)格執(zhí)行新的勞動(dòng)合同制度，完善員工績(jī)效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理科學(xué)化、制度化和長(zhǎng)效化。
        　　總之，勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)跨管理學(xué)、法學(xué)和社會(huì)學(xué)的多學(xué)科問(wèn)題，解決勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)系統(tǒng)工程[3].只有通過(guò)有效加強(qiáng)政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會(huì)作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對(duì)策，才能夠解決企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛的困擾，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個(gè)利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn) “中國(guó)夢(mèng)”奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）
        　　參考文獻(xiàn)：
        　　[1] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟(jì)體制改革，20xx,04
        　　[2] 李亮山。 我國(guó)政府在勞動(dòng)關(guān)系調(diào)整中的角色分析 [J]. 社會(huì)科學(xué)論壇，20xx,08
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        　　[4] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟(jì)體制改革，20xx,04
        房地產(chǎn)論文13
        

        　　隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，高新技術(shù)在現(xiàn)實(shí)生活中的利用越來(lái)越廣泛。數(shù)字化技術(shù)作為現(xiàn)階段重點(diǎn)使用的技術(shù)之一，在諸多行業(yè)得到了普遍的應(yīng)用。從目前的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，而且呈現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在這樣的環(huán)境下，做好房地產(chǎn)檔案的管理，可以為行業(yè)健康發(fā)展提供有利的參考依據(jù)。由于房地產(chǎn)檔案具有數(shù)量多、規(guī)模大的特點(diǎn)，所以在檔案管理中積極地進(jìn)行數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，可以有效地提升檔案管理質(zhì)量。本文就數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用進(jìn)行分析，旨在強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，提高技術(shù)利用率，進(jìn)而提升管理的效率。
        　　一、房地產(chǎn)檔案管理的特點(diǎn)
        　�。ㄒ唬⿲�(zhuān)業(yè)性和項(xiàng)目性。房地產(chǎn)檔案管理有自己的特點(diǎn)，突出表現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)性和項(xiàng)目性上。就專(zhuān)業(yè)性而言，因?yàn)榉康禺a(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)的管理活動(dòng)中形成的具有真實(shí)性的歷史資料，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)特定的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，所以其具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性。就項(xiàng)目性而言，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)是以項(xiàng)目為區(qū)分的，所以檔案資料也是按照項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行建立，因此，在檔案管理的時(shí)候，便會(huì)按照項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)檔案的產(chǎn)生具有專(zhuān)業(yè)性和項(xiàng)目性，所以在管理中也要重視這兩個(gè)特性。
        　�。ǘ┓稚⑿院图行�。房地產(chǎn)檔案管理除了具有專(zhuān)業(yè)性和項(xiàng)目性的特點(diǎn)外，還擁有分散性和集中性的特點(diǎn)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，由于項(xiàng)目需要完成不同的工作，而每一項(xiàng)工作都具有差異性，所以對(duì)于不同工作的資料要進(jìn)行分散管理，這就造成了管理的分散性特點(diǎn)。另一方面，雖然項(xiàng)目有不同的環(huán)節(jié)劃分，但是整體上具有統(tǒng)一性，所以在管理當(dāng)中，項(xiàng)目資料需要進(jìn)行集中保管。這也就形成了房地產(chǎn)檔案管理集中性的特點(diǎn)。簡(jiǎn)言之，分散和集中的結(jié)合，使得檔案管理更具效率性。
        　　二、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用
        　　（一）在檔案檢索和查詢中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用價(jià)值巨大，首先體現(xiàn)在檔案檢索和查詢中。
        　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案在進(jìn)行檢索和查詢的時(shí)候，需要按照“問(wèn)題”或者是“事由”來(lái)進(jìn)行檔案位置的確定，然后再進(jìn)行進(jìn)一步的查詢。在利用了數(shù)字化技術(shù)之后，可以在數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行檔案資料的直接檢索，這就避免了檢索步驟的繁復(fù)化，使得檢索效率有了顯著的提升。另外，利用數(shù)字化技術(shù)，還可以打破時(shí)間和空間的限制，這就使得房地產(chǎn)檔案的檢索和查詢可以隨時(shí)隨地地進(jìn)行，此種管理方式無(wú)疑會(huì)提高檔案的利用效率和價(jià)值。
        　�。ǘ┰谙到y(tǒng)權(quán)限設(shè)置方面的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，在系統(tǒng)權(quán)限的設(shè)置方面也有著積極應(yīng)用。在房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化體系建設(shè)中，為了保證信息資料的完善性、全面性以及保密性，需要在系統(tǒng)中進(jìn)行一定的安全權(quán)限設(shè)置。數(shù)字化技術(shù)能夠清楚地將檔案管理的環(huán)節(jié)進(jìn)行劃分，然后在環(huán)節(jié)連接處進(jìn)行權(quán)限設(shè)置，這樣，整個(gè)系統(tǒng)的環(huán)節(jié)性更加的明顯，安全性也得到了相應(yīng)的提升。
        　�。ㄈ┰跈n案統(tǒng)計(jì)工作中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的另一個(gè)突出應(yīng)用便是在統(tǒng)計(jì)工作中的應(yīng)用。目前，由于信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普遍利用，房地產(chǎn)檔案不僅會(huì)以文本的形式存在，更會(huì)以電子形式存在，利用數(shù)字化技術(shù)，可以在最短的時(shí)間內(nèi)對(duì)電子檔案信息進(jìn)行分類(lèi)和編排，這會(huì)提升檔案統(tǒng)計(jì)工作的效率，而且這種數(shù)字化手段的應(yīng)用，成功地解決了人工檔案在存儲(chǔ)和管理上的不便。傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案容易受到各方面因素的影響而造成毀壞，比如腐爛或者火災(zāi)等，這些毀壞會(huì)造成檔案統(tǒng)計(jì)的不完善，而利用數(shù)字化技術(shù)，可以將檔案資料壓縮成數(shù)字信息，進(jìn)而進(jìn)行保存，這樣，檔案的完整性和全面性都會(huì)得到保障，檔案統(tǒng)計(jì)的質(zhì)量和效率也會(huì)提升。簡(jiǎn)而言之，利用數(shù)字化技術(shù)，可以進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案統(tǒng)計(jì)工作的全面性，從而實(shí)現(xiàn)質(zhì)量化和效率化。
        　　（四）在檔案分析中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的最后一個(gè)突出應(yīng)用體現(xiàn)在檔案分析中。檔案分析是檔案管理的重要內(nèi)容，利用數(shù)字化技術(shù)，可以迅速地將電子檔案進(jìn)行分類(lèi)和整理，從而提取出有效的信息為管理效果的提升服務(wù)。利用數(shù)字化技術(shù)，檔案分析的效率會(huì)明顯提升，檔案管理的質(zhì)量也會(huì)顯著加強(qiáng)。在進(jìn)行檔案管理的時(shí)候，要想使得檔案的價(jià)值得到最大化的發(fā)揮，那么就必須進(jìn)行檔案分析。數(shù)字化技術(shù)利用信息的手段，對(duì)檔案資料進(jìn)行重新的分析和組合，這樣，檔案的價(jià)值便會(huì)得到提升，其利用的效果也會(huì)加強(qiáng)。
        　　三、結(jié)語(yǔ)
        　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)檔案的數(shù)量持續(xù)增加。數(shù)量繁多的檔案資料給有效地管理帶來(lái)的一定的困難，而管理難度的增加又會(huì)造成檔案資料利用價(jià)值的降低，所以積極地利用新技術(shù)促進(jìn)房地產(chǎn)檔案的管理，提升其利用價(jià)值具有重要的意義。數(shù)字化技術(shù)是近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)，在管理中具有突出的作用，利用數(shù)字化技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)檔案進(jìn)行管理，可以更加科學(xué)地掌控檔案資料，從而提高資料利用率，這對(duì)于檔案管理的價(jià)值提升而言意義重大。
        　　【參考文獻(xiàn)】
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        房地產(chǎn)論文14
        

        　　一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系
        　　我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中,直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(20xx年1 月1 日停征)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié),可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;針對(duì)在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。
        　　除了已經(jīng)實(shí)行的11個(gè)稅種外,現(xiàn)在還有一個(gè)爭(zhēng)論比較大的一個(gè)稅種,就是物業(yè)稅。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。
        　　二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題
        　　(一) 稅種繁雜、重復(fù)征稅
        　　目前我國(guó)實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)11種,占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半,而且許多稅種之間存在稅基重疊,重復(fù)課稅的情況。如房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅存在重復(fù)課稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅條例頒布時(shí),房產(chǎn)的原值中一般不包括土地的價(jià)值,因?yàn)橥恋囟际菬o(wú)償劃撥的。因此,不存在重復(fù)課稅問(wèn)題。1990年國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》,全面推行土地的有償使用,此后建造的大量房產(chǎn)其價(jià)值中都已包含了所占用土地的價(jià)值,這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅;另一方面還要再繳納土地使用稅,很顯然存在重復(fù)課稅問(wèn)題。
        　　(二) 課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全
        　　這在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種上表現(xiàn)最為突出。我國(guó)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),而處在這些區(qū)域之外的房產(chǎn)和土地則不需納稅。目前,許多企業(yè)都坐落于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍之外的臨界區(qū)域,其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對(duì)公共品的享受方面并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別,卻不需承擔(dān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。
        　　(三) 稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理, 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重
        　　世界各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少,而我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重,在保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕。目前的房地產(chǎn)稅制基本上是不賣(mài)不稅、不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),土地增值稅的稅率則過(guò)高,現(xiàn)行土地增值稅實(shí)行30%、40%、50%和60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率,若再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和25%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上。
        　　(四) 計(jì)稅依據(jù)失當(dāng), 稅率設(shè)置不合理
        　　突出表現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅計(jì)稅依據(jù)和稅率失當(dāng)。城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征的早期由于土地的收益差別體現(xiàn)并不明顯,因此,當(dāng)時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積,但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地收益的差別日益明顯,我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由按面積課征變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征,而現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率也不合理。與按土地面積課稅相適應(yīng),我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率為定額稅率,主要按照城市的大小將適用稅額分為4個(gè)級(jí)次,其中最高稅額30元/平方米為最低稅額0.6元/平方米的50倍,似乎較大,但就稅額差別的絕對(duì)額而言,最高稅額與最低稅額之間的年差別僅為29.4元/平方米,這樣的稅額差別與我國(guó)不同地區(qū)之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的。
        　　(五) 稅制本身存在有欠公平之處
        　　我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系存在違背公平原則的地方,例如因經(jīng)濟(jì)行為不同而稅負(fù)不同。現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定,企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%~30%之后的房產(chǎn)余值每年按1.2%的稅率計(jì)征,而出租房產(chǎn)則按照租金收入的12%計(jì)征。這種規(guī)定導(dǎo)致了兩種稅負(fù)不公狀況的產(chǎn)生:第一種,處于城市繁華地段的老房產(chǎn),由于其建造較早,因此賬面原值較低,但由于其所處地段較好,若出租則租金往往較高。所以,這類(lèi)房產(chǎn)若出租,其承擔(dān)的房產(chǎn)稅一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自用所承擔(dān)的房產(chǎn)稅。第二種,處于稍偏遠(yuǎn)地段的新房產(chǎn),由于其造價(jià)較高而租金收入較低,此時(shí)自用房產(chǎn)會(huì)較出租房產(chǎn)承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅。因此,現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定常常導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟(jì)行為不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)。另外城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。
        　　三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革的若干建議
        　　制度改革的基本框架。針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題,筆者認(rèn)為今后稅制改革的總體思路是:精簡(jiǎn)稅種,明確稅基,正稅清費(fèi)。改革的內(nèi)容包括土地、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和相關(guān)的稅費(fèi)改革。從立法、執(zhí)法到監(jiān)督,以及地方政府部門(mén)的相關(guān)配套措施一定要跟進(jìn)。
        　　對(duì)土地使用環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收改革。將現(xiàn)在在土地出讓時(shí)一次性繳納的土地出讓金改為按年征收土地地價(jià)稅,而每年繳納的稅金根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)值的定額比例計(jì)算,在改革的初期可以若干年進(jìn)行一次比例調(diào)整。同時(shí)取消耕地占用稅,完善土地增值稅稅目,設(shè)置土地轉(zhuǎn)移增值稅、土地租賃增值稅和自然土地增值稅。
        　　對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行精簡(jiǎn)。取消房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,將其合并到所得稅中;同時(shí)將印花稅合并到契稅當(dāng)中,擴(kuò)大契稅的征收范圍,因?yàn)橛』ǘ惡推醵愒诤艽蟪潭壬洗嬖谥貜?fù)征收,而契稅更具有實(shí)際代表性。另外,在房地產(chǎn)取得稅類(lèi)開(kāi)征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅,可以彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位,遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅應(yīng)實(shí)行“高起征點(diǎn),高稅率”的原則。
        　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的完善。筆者認(rèn)為以中國(guó)現(xiàn)在的物力財(cái)力以及相關(guān)的制度和技術(shù)都達(dá)不到開(kāi)征物業(yè)稅的條件。一方面,國(guó)人對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)還存在一定程度的偏差,在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是很難接受的。另一方面,開(kāi)征物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠和累進(jìn)稅制該如何設(shè)定,估定價(jià)值采用何種估價(jià)方法等問(wèn)題面臨重大的挑戰(zhàn)。另外,物業(yè)稅的開(kāi)征需要中央和地方政府的很健全的配
        　　套政策的支持,這其中還會(huì)涉及到中央和地方、政府和企業(yè)之間利益的博弈,還需要健全的稅收信息披露制度。這對(duì)于我國(guó)現(xiàn)階段還是一個(gè)比較遙遠(yuǎn)的設(shè)想。
        　　但是,面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收“重流轉(zhuǎn),輕保有”的不足,可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革:第一,進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。改當(dāng)前按房屋原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的辦法變?yōu)榘捶课莸脑u(píng)估價(jià)值計(jì)征;將目前的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征,稅率也應(yīng)該統(tǒng)一。第二,如前面所說(shuō),取消城市土地使用稅和耕地占用稅開(kāi)征地價(jià)稅,以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),向土地的實(shí)際占有者征稅。第三,開(kāi)征土地閑置稅。土地閑置稅以閑置未用的土地為課征對(duì)象,對(duì)閑置土地的實(shí)際持有人課稅。
        　　最后,在我國(guó)法制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件成熟的情況下,在相關(guān)技術(shù),物力財(cái)力得到滿足的前提下,借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),適時(shí)適當(dāng)?shù)赝瞥鑫飿I(yè)稅。
        房地產(chǎn)論文15
        

        　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。
        　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量
        　　理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。
        　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析
        　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。
        　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。
        　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
        　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
        　�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇
        　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。
        　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。
        　　（二）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
        　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。
        　　（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件
        　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。
        　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向
        　　（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)
        　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。
        　�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力
        　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
        　　四、結(jié)束語(yǔ)
        　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。
        　　參考文獻(xiàn)：
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        　　[3]鄭儒彬.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的影響因素分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),20xx,(03)[4]姚振飛.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).20xx，（07）
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