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關(guān)于房地產(chǎn)的論文
在平時的學(xué)習(xí)、工作中，大家都嘗試過寫論文吧，通過論文寫作可以培養(yǎng)我們的科學(xué)研究能力。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？以下是小編幫大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文1
摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場迅速過度到買方市場，房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗(yàn)營銷、整合營銷、關(guān)系營銷等幾個方面進(jìn)行營銷創(chuàng)新。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營銷
一、傳統(tǒng)營銷理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營銷
傳統(tǒng)營銷理論的顛峰是始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場營銷是四個基本要素的有效組合，即產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、銷售渠道（Place）、促銷（Promotion）。該理論假定一個企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆咒N渠道和合適的促銷措施，就能順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期營銷目標(biāo)。該理論“以企業(yè)為中心”，實(shí)施由內(nèi)而外的營銷。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣方市場情況下業(yè)內(nèi)大多數(shù)廠商都簡單地運(yùn)用4P理論指導(dǎo)營銷就取得了令世人矚目的成績。
但是，隨著市場競爭日趨激烈，運(yùn)用4P營銷組合的企業(yè)越來越困難，盡管花費(fèi)巨額資金，但這種“消費(fèi)者請注意”的營銷行為很難再獲得成功。在嚴(yán)酷的市場形勢面前，房地產(chǎn)廠商開始反思其營銷行為，逐漸接受4C理論。4C即消費(fèi)者的欲望和需求，消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購買的方便性，企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。
4C理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營銷行為具有幾個鮮明特點(diǎn)：
（1）重視消費(fèi)者，根據(jù)消費(fèi)者的需要設(shè)計和開發(fā)產(chǎn)品。市場細(xì)分開始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費(fèi)者的欲望和需求，不是簡單地叫賣他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費(fèi)者想購買的產(chǎn)品。
�。�2）忘掉定價策略，努力了解消費(fèi)者要滿足其需要所愿付出的成本并且開始有意識的加以影響，因?yàn)橹挥蓄櫩湍軌虺惺艿膬r格才是最合理的價格。
�。�3）忘掉通路策略，思考如何方便消費(fèi)者購買，因?yàn)榧词诡櫩鸵呀?jīng)愿意購買企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過高，他們?nèi)匀粫x擇放棄，看房車的出現(xiàn)充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)為消費(fèi)者提供方便的決心和誠意。
（4）忘掉促銷策略，多研究與消費(fèi)者溝通，企業(yè)對新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費(fèi)者的行為反應(yīng)，通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。
二、整合營銷
20世紀(jì)90年代，美國DE舒爾茨教授等人提出了整合營銷（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷、設(shè)計、包裝等一切傳播活動都?xì)w于廣告活動的范疇內(nèi)；另一方面使企業(yè)以統(tǒng)一的傳播資詢向消費(fèi)者傳達(dá)。其目的是在市場營銷的不同階段運(yùn)用和協(xié)調(diào)各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者之間建立長期的、維系不散的關(guān)系。現(xiàn)在，幾乎每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現(xiàn)場的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷售說詞、公關(guān)活動和新聞發(fā)布等內(nèi)容無一不是廣告公司的杰作。對于實(shí)施整合營銷的項(xiàng)目，消費(fèi)者的所見所聞和感受到的完全一致，項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)會無數(shù)次以不同的方式傳達(dá)給消費(fèi)者，能夠給消費(fèi)者強(qiáng)烈的震撼，這樣反復(fù)的同一刺激大大強(qiáng)化了消費(fèi)者對項(xiàng)目的印象，有利于提高消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)知度。
三、體驗(yàn)式營銷
體驗(yàn)式營銷就是站在消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)五個方面，來重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。體驗(yàn)式營銷觀點(diǎn)突破了傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者在消費(fèi)時是理性與感性兼具的，消費(fèi)者在消費(fèi)前、消費(fèi)時、消費(fèi)后的體驗(yàn)，才是營銷活動和品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)的'產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗(yàn)。房地產(chǎn)對購房人而言，不僅僅是一個遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所，更多的是一種對生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗(yàn)。銷售人員親切的笑容和得當(dāng)?shù)难孕信e止、悅耳的背景音樂，優(yōu)美的小區(qū)景觀、完善的配套設(shè)施，無不傳達(dá)開發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一的理念。
進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費(fèi)者完全模糊了對戶型的大小、室內(nèi)功能分區(qū)、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個小菜，“這就是我想要的家”，消費(fèi)者完全認(rèn)同開發(fā)商以人為本，融入現(xiàn)代設(shè)計理念和文化理念。要完成這種體驗(yàn)，通常需要消費(fèi)者親臨現(xiàn)場，當(dāng)然，現(xiàn)在有不少開發(fā)商開始利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)網(wǎng)上看房系統(tǒng)，逼真地展示其樓盤及其樣板房場景，并且通過增加一些互動功能，使得看房者利用“鍵盤加鼠標(biāo)”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。
四、CS經(jīng)營戰(zhàn)略
“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿意”，其指導(dǎo)思想是，企業(yè)的整個經(jīng)營活動要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點(diǎn)而不是從企業(yè)的觀點(diǎn)來分析、考慮消費(fèi)者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價格設(shè)定、分銷促銷環(huán)節(jié)建立和完善售后服務(wù)系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產(chǎn)消費(fèi)在很大程度上屬于情感消費(fèi)層次，“滿意不滿意”是最重要的評價標(biāo)準(zhǔn)。
在房地產(chǎn)營銷中實(shí)施CS經(jīng)營戰(zhàn)略要求從消費(fèi)者的需求出發(fā)，滿足消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求并且準(zhǔn)確地預(yù)測其潛在需求，盡量引導(dǎo)住宅消費(fèi)的潮流。為此，必須分析消費(fèi)者購房的動機(jī)、行為、能力和水平，研究他們的消費(fèi)傳統(tǒng)、習(xí)慣、興趣和愛好，并且對他們的消費(fèi)傾向和變化趨勢做出合理預(yù)測。從項(xiàng)目選址、住房檔次、結(jié)構(gòu)、類型、層高、套型、朝向到價格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費(fèi)者的需求出發(fā)，使之滿意稱心，才能獲得消費(fèi)者的青睞，增強(qiáng)企業(yè)競爭能力。
五、關(guān)系營銷
關(guān)系營銷是通過識別、建立、維護(hù)和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來促進(jìn)銷售，強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭取顧客和創(chuàng)造交易，識別和建立關(guān)系是重要的，維護(hù)和鞏固已有的關(guān)系更重要；營銷的責(zé)任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。
關(guān)系營銷與傳統(tǒng)市場營銷有著很大的區(qū)別：傳統(tǒng)營銷把視野局限于目標(biāo)市場上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎(chǔ)之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應(yīng)商、經(jīng)銷商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過誘使對方發(fā)生交易從中獲利。在交易過程中，買賣雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結(jié)束，買賣之間的關(guān)系就結(jié)束了，買賣雙方是一次性關(guān)系。
而關(guān)系營銷是建立在“以消費(fèi)者為中心”的基礎(chǔ)之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷商、經(jīng)銷商、供應(yīng)商、競爭對手、銀行、政府及內(nèi)部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強(qiáng)這種關(guān)系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實(shí)現(xiàn)各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長期依賴的關(guān)系，企業(yè)通過雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。
六、差異化營銷
所謂差異化戰(zhàn)略，就是企業(yè)通過在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象等方面形成具有獨(dú)特性品質(zhì)來滿足用戶的需要。房地產(chǎn)的差異化營銷，是指通過產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，從而形成競爭優(yōu)勢。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開發(fā)上具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，企業(yè)在市場營銷中有明確的目標(biāo)市場，并能采取有效的經(jīng)營手段和方法到達(dá)。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。
同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設(shè)計等方面入手，體現(xiàn)在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心；區(qū)位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力；環(huán)境的自然、生態(tài)和健康；整體布局的大方、精巧；單體設(shè)計的實(shí)用、合理和完善，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統(tǒng)客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行服務(wù)升級，升級后的客戶服務(wù)，不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品售后的客戶服務(wù)，而應(yīng)涵蓋產(chǎn)品設(shè)計“生產(chǎn)”銷售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節(jié)，而且越來越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)�；蛡�性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵，擴(kuò)大服務(wù)的寬度，延長服務(wù)的時間來再一次贏得屬于自己的市場空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應(yīng)該受到企業(yè)的重視。
因?yàn)樽≌粌H是一種生活方式的選擇，同時也是居住文化的體現(xiàn)，而且應(yīng)該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競爭力。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文2
1 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會集資。
4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請報告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的.意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過)。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項(xiàng)目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5 項(xiàng)目的招標(biāo)
主要是指規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)代理公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)代理公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)代理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文3
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際镲要而不斷進(jìn)行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟(jì)改革的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當(dāng)長的一個時期中，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中一直作為社會的福利事業(yè)，不作一個產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟(jì)雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性力量，經(jīng)濟(jì)體制改革的漸進(jìn)性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運(yùn)行軌道和運(yùn)動規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經(jīng)濟(jì)帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟(jì)條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重，資源濫用；社會福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財政投資嚴(yán)重不足，財政狀況難于正常運(yùn)轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于困境。改革與發(fā)展的實(shí)踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴(yán)正地、實(shí)事求是地看待未來，逐漸認(rèn)清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律性進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究，對實(shí)踐認(rèn)真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來指導(dǎo)實(shí)踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強(qiáng)勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準(zhǔn)備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟(jì)理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認(rèn)為住宅在社會主義經(jīng)濟(jì)中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費(fèi)者花費(fèi)巨大的而又不能收回的費(fèi)用，很不合理。但在當(dāng)時那種經(jīng)濟(jì)意識和經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀點(diǎn)沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實(shí)事求是思想指導(dǎo)下，以當(dāng)時我國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和改革為實(shí)踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究。當(dāng)時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認(rèn)。人們大都按當(dāng)時經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐，進(jìn)行理論與實(shí)際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機(jī)構(gòu)和城市紛紛召開學(xué)術(shù)性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認(rèn)識范圍已不再局限于住宅，而擴(kuò)展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制又如何，就成了擺在經(jīng)濟(jì)界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的空前活躍局面，不但較為嚴(yán)謹(jǐn)、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運(yùn)行和管理中，尚有許多問題有待進(jìn)一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)問題。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨(dú)立的、自成體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。再則，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是一門部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和運(yùn)行機(jī)制；4、房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動規(guī)律和基本運(yùn)行機(jī)制，形成一個更為切實(shí)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的，但我們不能認(rèn)為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價學(xué)，房地產(chǎn)價格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進(jìn)行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因?yàn)檠芯康慕嵌群头矫娌煌�，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各個方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運(yùn)行機(jī)制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運(yùn)行過程要遵循商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運(yùn)行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當(dāng)作一個產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟(jì)屬性，探討社會主義市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)和運(yùn)行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)動規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律決定的'，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運(yùn)用客觀規(guī)律的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進(jìn)行切合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動所要遵循的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經(jīng)濟(jì)成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟(jì)成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟(jì)成分，私人和個體所有經(jīng)濟(jì)成分，外商獨(dú)資經(jīng)濟(jì)成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟(jì)成分與外商合資、合作的經(jīng)濟(jì)成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟(jì)制度或何種經(jīng)濟(jì)體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形態(tài)，都存在經(jīng)濟(jì)的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟(jì)和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計劃了。我們強(qiáng)調(diào)計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，是由社會主義市場經(jīng)濟(jì)中國有經(jīng)濟(jì)成分的地位和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下國民經(jīng)濟(jì)總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟(jì)都存在的，從國民經(jīng)濟(jì)總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟(jì)、自然、社會、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的適應(yīng)性；房價與地價的關(guān)系；房地產(chǎn)價格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實(shí)體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制、城市規(guī)劃機(jī)制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機(jī)制、利率機(jī)制、批租和抵押機(jī)制、社會經(jīng)濟(jì)信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機(jī)制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟(jì)活動內(nèi)容是十分廣泛和錯綜復(fù)雜的。所以，在實(shí)踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點(diǎn)探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實(shí)物商品和勞務(wù)銷售的流通運(yùn)行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動力的準(zhǔn)備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因?yàn)榈乩砦恢煤托袠I(yè)特點(diǎn)對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野，要能覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的全過程，包容整個房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。確認(rèn)房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、福利經(jīng)濟(jì)的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟(jì)軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點(diǎn)，并有自己獨(dú)特的運(yùn)行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實(shí)踐中構(gòu)建其運(yùn)行機(jī)制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中的各個范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動是一個復(fù)雜的過程，體現(xiàn)著錯綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門獨(dú)立的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。正如國民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟(jì)中各個產(chǎn)業(yè)部門是相對獨(dú)立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是相對獨(dú)立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)學(xué)科，和那些與社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟(jì)學(xué)；土地經(jīng)濟(jì)學(xué)；投資經(jīng)濟(jì)學(xué)；建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)；市場營銷學(xué)；金融學(xué)；價格學(xué)；人口經(jīng)濟(jì)學(xué)，等等。
在這里，不能認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨(dú)特的研究對象，具有自己獨(dú)立的理論體系，不能不認(rèn)定它是一門獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，要科學(xué)地從社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進(jìn)行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文4
摘 要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對品牌營銷、綠色環(huán)保營銷、服務(wù)營銷等不同營銷方式進(jìn)行分析，提出針對不同的市場形勢、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠。
關(guān)鍵詞：營銷策略 品牌營銷 綠色環(huán)保營銷 服務(wù)營銷
一、房地產(chǎn)市場營銷的概念
營銷，簡單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境的分析，找出機(jī)會，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。
從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)營銷有市場營銷的共性，也有其個性，市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新的背景
國內(nèi)房地產(chǎn)市場自20xx年開始調(diào)控，在國家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20xx年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1、8%，增幅比1～11月份回落0、6個百分點(diǎn)，比20xx年回落2、6個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12、4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1、4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1～11月份提高0、9個百分點(diǎn)，比20xx年回落1、1個百分點(diǎn)；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)。
如今，國家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食，儲備過冬。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰大，而是比誰的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營銷策略。
三、房地產(chǎn)營銷策略剖析
國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過20xx年、20xx年的井噴，現(xiàn)在賣方市場已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營銷的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1、積極展開品牌營銷。
從企業(yè)的角度看，品牌營銷對房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。一般來說，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對消費(fèi)者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通；不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是企業(yè)的無形資產(chǎn)；能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。
從消費(fèi)者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機(jī)會更多，消費(fèi)者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場所，而且是價值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價值的承諾，可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心，加速購買行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購房時，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。
總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場發(fā)展的必然趨勢，一個強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價格戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。
2、踐行綠色環(huán)保營銷。
房地產(chǎn)綠色營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營銷活動，并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過程，其本質(zhì)就是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用。綠色營銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營銷觀念，是生態(tài)文明時代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來綠色文明社會對企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費(fèi)者對綠色住宅的需求，以實(shí)現(xiàn)社會效益、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的必要性。
對企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開發(fā)營銷可以塑造企業(yè)形象，在市場上，可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離，得到消費(fèi)者的支持和社會的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢，推動企業(yè)利潤的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對消費(fèi)者來說，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費(fèi)者對各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。
現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計的著力點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營銷理念就顯得意義特別重大。
3、全面開展服務(wù)營銷。
同樣的產(chǎn)品，在市場競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地呢？這里面，除了品牌、價格、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對服務(wù)需求的增長遠(yuǎn)高于對物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長。服務(wù)營銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價值，還要與眾不同，同時，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營銷越來越重要。
可以肯定地說，今后的營銷時代將是服務(wù)營銷比拼的時代。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。
在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主提出的問題要給予及時地反饋與解決。在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與解決；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營銷不僅包括對現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營銷管理，強(qiáng)調(diào)以市場為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競爭優(yōu)勢之一。
現(xiàn)代房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時期，消費(fèi)者對住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
四、開展房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新的關(guān)鍵因素
在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素，這對企業(yè)的營銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個方面：
1、房地產(chǎn)營銷前要積極展開市場調(diào)查工作。
現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的'住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
2、房地產(chǎn)營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價格、分銷、促銷和銷售服務(wù)等各個環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。
首先，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個過程中對環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營銷的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明，誰擁有綠色產(chǎn)品，誰就會擁有市場。
其次，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過程中對環(huán)境造成的污染和對人身造成的損害。
再次，合理制定綠色價格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所發(fā)生的一般成本、費(fèi)用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運(yùn)用所付出的代價、為保證清潔的成本、開發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。
最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象；要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營機(jī)構(gòu)或?qū)９�，便于消費(fèi)者識別和購買；要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié)；要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場占有率；在選擇經(jīng)銷商時注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷綠色商品。
企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營銷組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長、綠色營銷得到全民的認(rèn)同。
總之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是社會進(jìn)步的客觀要求，實(shí)際上，社會生活中沒有任何一種營銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對不同的市場形勢、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)，在樓市的寒冬里，做好營銷工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場中不斷生存發(fā)展。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文5
房地產(chǎn)行業(yè)是近年來突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專業(yè)管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習(xí)的也是建筑工程專業(yè)，再次我想理論結(jié)合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做好房地產(chǎn)公司的工程管理。
08年6月開工建設(shè)的置地匯豐廣場項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個多月時間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個節(jié)點(diǎn)計劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計劃、施工組織設(shè)計、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對施工方案進(jìn)行評審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績，該項(xiàng)目在20xx年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時在20xx年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎”及“安徽省級質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。
同時同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：
1.對總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱職的管理人員；
2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；
3.安排項(xiàng)目管理成員對現(xiàn)場剩余工程量進(jìn)行了盤點(diǎn)，重新安排勞動力和施工計劃；
4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個人；
5.每天開由我主持的工程協(xié)調(diào)會，現(xiàn)場解決工程中的.設(shè)計、協(xié)調(diào)、材料等問題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕挝缓晚?xiàng)目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了20xx年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：
一、要加強(qiáng)對新開工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。
工程開工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對整個項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強(qiáng)工作的計劃性。
在項(xiàng)目開工前項(xiàng)目的工期標(biāo)準(zhǔn)編制切實(shí)可行的含設(shè)計、施工、設(shè)施設(shè)備、驗(yàn)收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關(guān)鍵線路上的工序節(jié)點(diǎn)要早計劃、早安排。提前解決項(xiàng)目中設(shè)計及營銷專業(yè)的待定問題，否則將又會產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導(dǎo)致工程后期遺留問題多、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進(jìn)而對公司品牌造成不良影響。
三、安排落實(shí)好管理框架。
首先，根據(jù)每個人的專業(yè)和特長安排到不同的崗位和不同的項(xiàng)目，做到人盡其才，讓每個人充分體現(xiàn)到在管理團(tuán)隊(duì)存在的價值，每個階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項(xiàng)目負(fù)責(zé)制與專業(yè)負(fù)責(zé)制相結(jié)合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專業(yè)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下放手干。第三、要求團(tuán)隊(duì)成員每天都要堅(jiān)持寫施工日志，每個星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門協(xié)調(diào)解決的問題，增強(qiáng)專業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團(tuán)隊(duì)意識，第四、保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，明確每個人的責(zé)任和權(quán)利，獎罰分明，多指導(dǎo)少代辦，培養(yǎng)員工獨(dú)立解決問題的能力，每個人把自己負(fù)責(zé)的工作都保質(zhì)保量的完成了。
四、加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)。
1.在工程項(xiàng)目不多的情況下對公司已竣工的工程分項(xiàng)目分專業(yè)由專業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭結(jié)合現(xiàn)場實(shí)例進(jìn)行總結(jié)，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責(zé)任，研究對策如何改進(jìn)，結(jié)合工程實(shí)際，對員工進(jìn)行針對性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對工程部優(yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長；
2.工程售后服務(wù)中變被動為主動，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動的定期對已交房進(jìn)行住戶回訪，通過回訪和物業(yè)反饋來了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時把容易出現(xiàn)問題的節(jié)點(diǎn)作為工程管理控制的重點(diǎn)；
3.學(xué)習(xí)工作職責(zé)和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責(zé)，掌握辦事流程，尤其是對新畢業(yè)的大學(xué)生在公司指引人的指導(dǎo)下能夠盡快的融入到工作實(shí)踐中。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文6
房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見其對于我國經(jīng)濟(jì)的重要性。隨著我國的營改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運(yùn)營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。
一、資產(chǎn)模式概述
(一)重資產(chǎn)運(yùn)營模式
重資產(chǎn)運(yùn)營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
(二)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式
輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就能夠的當(dāng)中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運(yùn)營的投入。
二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的主要因素
(一)土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財務(wù)費(fèi)用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少就很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
(二)樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機(jī)，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。
(三)現(xiàn)金流因素
房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的`時間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例
凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu))，在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進(jìn)行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。
四、結(jié)束語
對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進(jìn)行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文7
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務(wù)管理也需要與時俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的概念以及意義
所謂房地產(chǎn)財務(wù)管控，是指企業(yè)通過運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險以及經(jīng)營風(fēng)險都比較高，這要求財務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險預(yù)測能力。
財務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財務(wù)活動，通過對企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務(wù)管控是當(dāng)今信息化財務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營來說，必不可少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財務(wù)部門，與財務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂加玫馁Y金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導(dǎo)致資金的回收時間較長，這就存在很大的風(fēng)險。很多企業(yè)也沒有嚴(yán)格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。
(二)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識淡薄
房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績效考評獎懲機(jī)制
目前，盡管有些企業(yè)對財務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒有對成本進(jìn)行合理的測算及層層落實(shí)，預(yù)算計劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績效考評獎懲機(jī)制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(四)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高
財務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務(wù)管理制度以及財務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財務(wù)管理人員加入到財務(wù)管理的隊(duì)伍中來，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學(xué)習(xí)財務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時期財務(wù)管理發(fā)展的需求，對財務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和控制的措施
(一)不斷完善財務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)部審計
不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對財務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的`規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財務(wù)管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財務(wù)會計控制制度，主要包括財會工作規(guī)則、核算流程以及財會人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。
(二)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識
首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時進(jìn)行整改，保證計劃的落實(shí)。
四、結(jié)束語
總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長的工作，財務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財務(wù)工作這不僅要對項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對財務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結(jié)算、財務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識基建財務(wù)管理工作的重要性，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財務(wù)工作的水平。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文8
摘要：投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策會導(dǎo)致不同的會計后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會計政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國投資性房地產(chǎn)會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產(chǎn)市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對有關(guān)會計政策及會計政策選擇的動因進(jìn)行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財務(wù)人員可能對通過以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的.看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會計人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會計政策的選擇。
二、現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會計準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
（一）成本模式的選擇
對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r值模式的應(yīng)用不具備完全市場條件
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量�！睖�(zhǔn)則同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會計政策選擇的方向
（一）完善會計準(zhǔn)則與政策法規(guī)
新會計準(zhǔn)則體系改革的方向是國際會計準(zhǔn)則相趨同的會計準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場建立時間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會計準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會計準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動管理中；再次，加強(qiáng)會計信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計政策選擇中的相關(guān)權(quán)力
會計政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會計政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權(quán)；董事會由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會理所當(dāng)然的享有會計政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結(jié)束語
企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預(yù)計將會在很長一段時間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文9
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋�房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項(xiàng)目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對風(fēng)險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備→設(shè)計定型→組織施工→竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲嫴�，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)�！拔逋ㄒ黄健币惨绱�，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計管理部來細(xì)化設(shè)計規(guī)范要求、審核設(shè)計方案和施工圖紙，全面評估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的`企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對策
一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時扣除該部分費(fèi)用；二，對工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應(yīng)審計；三，通過結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計和獎懲機(jī)制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文10
對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來越多的項(xiàng)目需要在開發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的專科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。
一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務(wù)類、策劃管理類、工程技術(shù)類和營銷服務(wù)類。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元，每個項(xiàng)目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及房地產(chǎn)市場的需求特征，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷售風(fēng)險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門相關(guān)的報批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對綜合性知識的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強(qiáng)的溝通能力。
2. 區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習(xí)俗影響較大，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中，項(xiàng)目定位不能離開所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個項(xiàng)目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。
3. 金融化特點(diǎn)從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務(wù)的過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項(xiàng)目融資、風(fēng)險控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對于房地產(chǎn)金融與財務(wù)知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。
二、高校房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)方式存在的問題
在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1998年的專業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專業(yè)的專科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。
1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置，依托的一級學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學(xué)生專業(yè)基礎(chǔ)與知識結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問題。
2. 專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應(yīng)用型的專業(yè)，能否與實(shí)踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國外引入的教材，也存在與國內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場的需求。
3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉(zhuǎn)向“主動”適應(yīng)市場轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。
三、推動房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議
1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設(shè)置相對的房地產(chǎn)專業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時俱進(jìn)。
2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個對應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營過程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中，國內(nèi)高校也應(yīng)該從國際與國內(nèi)兩個視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國際房地產(chǎn)夏令營，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開拓國際視野;從國內(nèi)來看，以課程為依托，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā)、工程造價、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。
3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學(xué)會和香港測量師學(xué)會等，這些協(xié)會及其專業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會等。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的橋梁作用，推動行業(yè)協(xié)會、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文11
一、我國房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理存在的不足
(一)房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理手段相對落后
目前，房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)會計記賬工作基本使用財務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務(wù)記賬功能，沒有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財務(wù)分析，項(xiàng)目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實(shí)施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的腳步的。
(二)房地產(chǎn)集團(tuán)的投資決策不夠科學(xué)
由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火�；貓舐室脖容^高，這使得一些房地產(chǎn)集團(tuán)只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險，造成企業(yè)對未來的評估存在的不足，在進(jìn)行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。
(三)房地產(chǎn)集團(tuán)的融資形式比較單一
由于我國的市場經(jīng)濟(jì)剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，另外由于這幾年國家對房地產(chǎn)市場也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團(tuán)很難通過發(fā)行股票來進(jìn)行資金的籌集。
二、如何做好房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理
(一)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的觀念
對于房地產(chǎn)集團(tuán)而言，資金管理的重要性要充分認(rèn)識到，在管理的過程中，財務(wù)和會計部門應(yīng)積極參與。要充分認(rèn)識這項(xiàng)工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進(jìn)行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實(shí)際工作，科學(xué)的進(jìn)行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)的具體情況，并積極運(yùn)用一系列先進(jìn)的技術(shù)，在過去的業(yè)務(wù)流程和運(yùn)作模式背后進(jìn)行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟(jì)效益。
(二)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理人員的素質(zhì)
財務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團(tuán)的質(zhì)量誠信，繼而開展各種經(jīng)濟(jì)活動。主要從以下方面來提高財務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過程中工作人員必須對應(yīng)聘者進(jìn)行仔細(xì)的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識，并是一個踏實(shí)肯干的人才。其次，隨后進(jìn)入財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，通過定期對財會人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的專業(yè)知識的整體素質(zhì)和水平，財務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習(xí)，了解新的會計方面的`政策和對自己的專業(yè)知識進(jìn)行更新。
(三)擴(kuò)展房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道
目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。
(四)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的有關(guān)制度
房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理制度，建立會計，內(nèi)部審計，內(nèi)部牽制，財產(chǎn)清查，內(nèi)部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財務(wù)管理為中心，大力加強(qiáng)財務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個強(qiáng)大的財務(wù)管理制度，加強(qiáng)財務(wù)管理和控制，以提供組織保障。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產(chǎn)資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的力度，從而使房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理更加科學(xué)、合理，拓寬房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道，從而保證企業(yè)項(xiàng)目的順利開發(fā)。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文12
財政部于 20xx 年 1 月 26 日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)企業(yè)會計準(zhǔn)則第 39 號--公允價值計量的通知》，通知中明確說明公允價值計量模式使用的目的在于適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，提高會計信息質(zhì)量。新公允價值計量準(zhǔn)則無疑能夠?yàn)槲覈鲜泄咀⑷胍粍⿵?qiáng)心劑，促進(jìn)更多的上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計可知, 從 20xx 年新會計準(zhǔn)則實(shí)施到 20xx 年的 7 年時間里, 擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司占所有上市公司的 40%左右,但是采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的公司所占比例不到 5%。
一、改用公允價值模式原因分析
(一)改善經(jīng)營業(yè)績從財政部會計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司 20xx 年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》中，我們發(fā)現(xiàn)雖然僅僅只有 18 家上市公司(占持有投資性房地產(chǎn)上市公司數(shù)的2.86%)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但這僅僅 2.86%的上市公司所產(chǎn)生的公允價值變動凈收益就達(dá)到了 22.79 億元，占其全部凈利潤的 2.61%，占全部上市公司凈利潤的 0.23%。由此，我們可以得知，如果投資性房地產(chǎn)公允價值上升，采用公允價值計量模式就能讓企業(yè)在正常經(jīng)營之余，報表中會得到大量可觀的利潤，以使報表表現(xiàn)更加優(yōu)秀，使得企業(yè)再融資能力增強(qiáng)。
(二)提升財務(wù)表現(xiàn)以江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司為例，新城地產(chǎn)在20xx 年 2 月 16 日發(fā)布《關(guān)于會計政策變更的公告》，其中說明公司自 20xx 年 12 月 1 日起，將擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這一變更將增加公司 20xx 年 12 月 31 日的投資性房地產(chǎn)約 9906 萬元、資本公積約 7149 萬元、遞延所得稅負(fù)債約 2476 萬元，少數(shù)股東權(quán)益約 281 萬元。除新城以外的其他已變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的上市公司也在財務(wù)狀況上有了更好的表現(xiàn)。由此可見當(dāng)企業(yè)對持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量選擇由成本模式改用公允價值計量模式，那么該轉(zhuǎn)變會對公司的財務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生較大影響。
(三)管理層利益在現(xiàn)代薪酬制度下，管理者薪酬與企業(yè)經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤，在《公允價值計量與管理層薪酬契約》一文中提出“，在那些持有公允價值收益的公司，管理層薪金報酬與公允價值變動收益存在顯著的正相關(guān)關(guān)系�！倍肮芾韺有浇饒蟪昱c公允價值變動損失之間不存在顯著相關(guān)性�！币虼耍绻芾韺訌牟捎霉蕛r值計量中得到的利益大于其帶來的成本，管理層就更傾向于采用公允價值計量模式。
二、沿用成本模式原因分析
(一)公允價值模式應(yīng)用的規(guī)定較為苛刻在 IFRS(國際會計準(zhǔn)則)下，公允價值計量模式被廣泛普及和采用，我國為了與國際接軌在 20xx 年頒布的新企業(yè)會計準(zhǔn)則中引入了公允價值計量屬性，但我國會計準(zhǔn)則由與 IFRS 存在較大差異，其中就表現(xiàn)為我國會計準(zhǔn)則對對公允價值的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定�！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》(20xx)規(guī)定：“成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，作為會計政策變更處理，已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式�！边@個規(guī)定就將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量限制為一個“單行道”，一旦企業(yè)選擇采用公允價值模式，那么即便市場條件發(fā)生變化，也沒有轉(zhuǎn)回成本模式的可能。這條“單行道”的設(shè)置導(dǎo)致許多企業(yè)望而卻步。
(二)許多上市公司難以達(dá)到準(zhǔn)則規(guī)定的條件我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號—投資性房地產(chǎn)》(20xx)中規(guī)定了采用公允模式計量的條件，這樣的規(guī)定使得許多上市公司難以達(dá)到準(zhǔn)則所規(guī)定的條件，主要原因在于，其一，準(zhǔn)則規(guī)定公允價值模式應(yīng)用的前提條件是具備活躍的房地產(chǎn)交易市場或類似房地產(chǎn)的價格信息。但是投資性房地產(chǎn)通常不存在活躍的交易市場，而且其交易的頻率也不如無法其他金融工具那樣頻繁，在這種情況下，公允價值的獲取難度隨之加大。其二，要達(dá)到準(zhǔn)則中所規(guī)定的“同類或類似”的條件對于房地產(chǎn)交易市場來說是不太可能的。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的地段、樓層、朝向等不盡相同，因此，除去房地產(chǎn)交易特別活躍的區(qū)域市場，很多公司難以達(dá)到公允價值計量的條件。
(三)公允價值模式的應(yīng)用成本較高在成本模式下，企業(yè)所需要做的就是按期提取折舊，而在公允價值模式下，則需要經(jīng)常對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值的確定。我國目前確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價值的方法主要有 3 種:一是專業(yè)評估;二是參考同類或者類似房地產(chǎn)的價格信息; 三是采用第三方的調(diào)查報告。目前,較多上市公司采用的是聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，這需要花費(fèi)代價不菲的信息搜集與鑒證成本。因此，從成本效益原則考慮，大多數(shù)企業(yè)不愿意改變原有的成本模式。
(四)對凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生不利影響眾所周知，凈資產(chǎn)收益率(ROE)是一個反映股東回報和公司價值創(chuàng)造等的綜合性指標(biāo)，同時它也是財務(wù)分析中杜邦分析體系中的首要財務(wù)指標(biāo)。目前，在我國凈資產(chǎn)收益率也成為上市公司實(shí)施股權(quán)激勵考核、上市公司實(shí)施再融資的重要指標(biāo)。如果企業(yè)從原先的成本模式轉(zhuǎn)為采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在會計政策變更的當(dāng)年，企業(yè)的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)較大增長.從而影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長，同時也會影響企業(yè)實(shí)施再融資。
三、后續(xù)應(yīng)用建議
(一)完善準(zhǔn)則內(nèi)容，允許雙向轉(zhuǎn)換我國現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值模式的使用條件有著較為嚴(yán)格的規(guī)定，相較之下成本模式則更為便捷經(jīng)濟(jì)。若要使我國公允價值計量模式的應(yīng)用狀況如國際那樣普及，則在制定準(zhǔn)則的過程中，就需要考慮準(zhǔn)則的導(dǎo)向性，準(zhǔn)則應(yīng)該要鼓勵和引導(dǎo)上市公司使用公允價值計量模式，同時還要支持企業(yè)改用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，以提高會計信息的相關(guān)性和可靠性。首先應(yīng)當(dāng)刪除后續(xù)計量“單向”轉(zhuǎn)換的規(guī)定，在市場條件或經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化的時候，允許企業(yè)從公允價值模式轉(zhuǎn)回成本模式。其次，我國準(zhǔn)則的制定可以參考香港地區(qū)，即可以要求企業(yè)不論采用哪種計量方法，都要在報表或者附注披露公允價值。最后，準(zhǔn)則還應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值浮動范圍做出規(guī)定，允許企業(yè)在合理的范圍調(diào)整公允價值。
(二)規(guī)范房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)評估體系要想取得可靠的公允價值，最理想的條件就是有公開且活躍的房地產(chǎn)交易市場。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為在完全競爭的'市場的條件下，公允價值是最為可靠的。但我國目前的條件還無法達(dá)到最為可靠的公允價值，投資性房地產(chǎn)的信息渠道十分有限，在這種情況下，大多數(shù)上市公司會選擇尋找專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公允價值評估。因此，在財務(wù)報表中列示的公允價值的真實(shí)性與可靠性與房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)評估體系的規(guī)范程度極大相關(guān)。因此，有關(guān)部門就需要嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，設(shè)立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，構(gòu)建規(guī)范的房地產(chǎn)評估體系，定期對房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核查，以保證取得的公允價值是真實(shí)可靠的。
(三)加強(qiáng)公允價值信息監(jiān)管我國應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)范在公允價值估計過程中所涉及的估值模型、參數(shù)等標(biāo)準(zhǔn)的制定。同時要加強(qiáng)公允價值應(yīng)用的監(jiān)管，監(jiān)管部門要設(shè)置完備的監(jiān)管體系，并且嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)立第三方或民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。在條件成熟的情況下，還可制定法律法規(guī)對利用公允價值進(jìn)行利潤操控行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。為公允價值的應(yīng)用創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文13
對房地產(chǎn)營銷來說，現(xiàn)實(shí)為樂觀的情緒所籠罩，開盤即售罄的神話還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場完成了從買方市場向賣方市場的過渡，成為市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，少有的賣方市場。這對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來的就是開發(fā)商對營銷活動的關(guān)注度日趨減弱；與此同時，正是由于營銷壓力的弱化，使得開發(fā)商正在強(qiáng)化把自己看成是銷售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營銷渠道成本，獲取高額回報。
然而，在一片叫好聲中，開發(fā)商在樂觀之余，對于營銷，特別是蘊(yùn)藏最大變數(shù)的房地產(chǎn)營銷渠道的建構(gòu)問題，更應(yīng)保持一份清醒和警惕。畢竟，市場經(jīng)濟(jì)的競爭是殘酷的，其調(diào)節(jié)功能也是強(qiáng)大的，現(xiàn)代市場營銷中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開發(fā)商如何贏得先機(jī)的主要因素，因此，作為開發(fā)商在渠道建構(gòu)方面不能居于一時之得，應(yīng)有寬泛的視野，長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略和規(guī)劃，才能立于不敗之地。
其實(shí)，零階渠道策略本身并不利于開發(fā)商的自身做大、做強(qiáng)的發(fā)展要求。專業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應(yīng)該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長。開發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢，而不是面面俱到，都由自己來做。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的營銷渠道建構(gòu)中，如何充分運(yùn)用具有專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)營銷公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢是不可替代的。
當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，營銷商與開發(fā)商在承擔(dān)市場風(fēng)險上并不對等�，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商往往對營銷商的顧慮較大，同時也承擔(dān)了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤走勢與預(yù)期有差異，在風(fēng)險不對稱的情況下，開發(fā)商往往會強(qiáng)制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規(guī)避風(fēng)險的本能。因此，從營銷商來講，也有如何先期與開發(fā)商溝通，如何進(jìn)行市場風(fēng)險分擔(dān)，如何培育市場，如何彌補(bǔ)開發(fā)商在市場資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。
基于當(dāng)前這一現(xiàn)實(shí)，作為房地產(chǎn)的營銷渠道建構(gòu)問題，筆者提出以下三點(diǎn)思考：
思考之一：開發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準(zhǔn)確。
眾所周知，就市場營銷學(xué)基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競爭、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對房地產(chǎn)營銷渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個要素的組合入手：
(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時又具有較強(qiáng)的投資性，在一定階段，則表現(xiàn)為較大的投機(jī)性，即可能導(dǎo)致需求泡沫的產(chǎn)生。
(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現(xiàn)階段中國，幾乎耗盡一個人、一個家庭的畢生積蓄。因此，該類產(chǎn)品特征決定了消費(fèi)者應(yīng)是較理性、慎重（現(xiàn)階段的銷售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現(xiàn)象，不能做常態(tài)研究之用）。
(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長時期內(nèi)，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門檻越來越高，開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)不是單個企業(yè)之間的事，更多的表現(xiàn)在其價值鏈的競爭。
(4)基于房地產(chǎn)價值鏈的競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢，開發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無的事，而是必須有，且要準(zhǔn)確。筆者以為，對開發(fā)商而言，現(xiàn)階段要做好渠道定位策略，應(yīng)著重在以下兩點(diǎn)上用力。
�、傧绕谠靹荨Ｇ澜ㄔO(shè)應(yīng)在開發(fā)拿地時，就與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、評估等前期工作一并進(jìn)行，并有意識的通過前期4P組合與目標(biāo)市場溝通，進(jìn)行初步市場切入。
�、谠谀繕�(biāo)市場切入成功后，須進(jìn)一步造勢，以形成強(qiáng)烈的'市場需求信號，造成營銷商主動聯(lián)系要求合作的態(tài)勢時，有針對性的篩選出符合自己樓盤定位，且在財務(wù)、信用及營銷推廣能力良好的營銷公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價值鏈上，直接借助其強(qiáng)勢渠道，依靠其網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行目標(biāo)市場拓展，向最終目標(biāo)客戶群滲透，全面覆蓋目標(biāo)市場。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構(gòu)轉(zhuǎn)型。
在分銷渠道的發(fā)展趨勢由縱深型向扁平型轉(zhuǎn)變的大前提下，房地產(chǎn)營銷渠道也不例外。開發(fā)商在建構(gòu)分銷渠道的基本框架時，應(yīng)由選擇習(xí)慣的自銷為主，即“縱深狹窄型”向選擇實(shí)力雄厚，有特質(zhì)的營銷商和個人渠道，即“扁平寬廣型”過渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向?qū)挼亩嗲赖霓D(zhuǎn)變、建立專業(yè)化運(yùn)作為主的渠道整合優(yōu)勢。
如何轉(zhuǎn)型，在已非常專業(yè)化的房地產(chǎn)市場，有個獨(dú)特現(xiàn)象，值得重視——個人營銷渠道的潛在網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。
樓盤營銷有一大特點(diǎn)，即社團(tuán)與交際紐帶的特殊作用——口碑效應(yīng)。往往一位老顧客所帶來的營銷價值，非�？捎^，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)資源。在關(guān)系營銷、整合營銷逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機(jī)作為個人營銷代理，對于開發(fā)商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。
但目前，許多開發(fā)商更多的把這種渠道看成權(quán)宜之計，并沒有相應(yīng)營銷戰(zhàn)略跟進(jìn)。其實(shí)，從長遠(yuǎn)來看，對個人渠道，開發(fā)商完全應(yīng)納入其營銷渠道整合中，必要時(市場網(wǎng)絡(luò)基本理順)應(yīng)爭取將其并入自身營銷網(wǎng)絡(luò)體系，把現(xiàn)實(shí)、潛在與將來的關(guān)系顧客固化在目標(biāo)群中。
同時，在與老顧客個人合作時，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三方面入手。
(1)應(yīng)制定出切實(shí)可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網(wǎng)絡(luò)布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。
(2)要具有可控性。通過個人的利益依附于開發(fā)商整體利益的實(shí)現(xiàn)和提高來控制個人的營銷行為。
(3)公司相對應(yīng)的服務(wù)流程要便捷和靈活，公司應(yīng)對個人進(jìn)行有效地扶持，特別在營銷分層兌現(xiàn)上應(yīng)尤其重視。因?yàn)�，個人與開發(fā)商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒有實(shí)現(xiàn)，很難挽回，可能影響寬泛。
思考之三：開發(fā)商應(yīng)與營銷商建立起心理契約關(guān)系。
所謂心理契約，是指一種非正式的、非書面的，無法律效力，但如果違約會給違約方帶來極大心理壓力的心理關(guān)系，嚴(yán)重時可導(dǎo)致中斷合作。根據(jù)艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開發(fā)商與營銷商的關(guān)系。因此，開發(fā)商與營銷商在完善有關(guān)書面合作契約的同時，應(yīng)盡量選擇有共同價值觀的營銷商，在戰(zhàn)略利益上結(jié)盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規(guī)范型與道德型的心理契約關(guān)系。
(1)開發(fā)商的規(guī)范型：建立富有誘惑力的價值觀體系、與營銷上共建價值鏈條。
2)營銷商的道德型：基于對開發(fā)商價值觀的認(rèn)同，合作有長遠(yuǎn)考量，不計較暫時的得失。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文14
今年年內(nèi)，我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開放國內(nèi)市場，這有利于擴(kuò)大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運(yùn)、報關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟(jì)活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。
二、房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。
同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強(qiáng)；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項(xiàng)目來說，對手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
三、房價構(gòu)成有所變化，對房價中長期促升作用明顯
由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價有一定抵沖作用，但房價的構(gòu)成中，地價的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價及房價構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應(yīng)相對充足，土地價格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對房價有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費(fèi)用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長遠(yuǎn)向好的一個重要內(nèi)在動力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)腵土地政策配合。房地產(chǎn)價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準(zhǔn)確的企業(yè)。
四、國內(nèi)房地產(chǎn)受國際經(jīng)濟(jì)狀況變動的影響越來越明顯
由于加入WTO后，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變動，對我國經(jīng)濟(jì)的影響越來越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動的影響也人越來越明顯。
根據(jù)加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產(chǎn)市場的中遠(yuǎn)期預(yù)測謹(jǐn)慎樂觀成分
根據(jù)國家計委在1998年度的預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期望有在20xx 年底至20xx年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當(dāng)提前。加入WTO及經(jīng)濟(jì)結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動后的同個月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴(yán)重的情況下，增加房地產(chǎn)市場預(yù)測中的中遠(yuǎn)期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠(yuǎn)期需求狀況預(yù)測的樂觀成分。考慮供過于求及強(qiáng)力競爭對手加入情況，這種樂觀應(yīng)是謹(jǐn)慎的樂觀，企業(yè)中遠(yuǎn)期決策可以此為重要參考依據(jù)。
2、增加競爭意識和市場意識
要學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，注重市場定位的準(zhǔn)確性。面臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動方案，盡快解決建設(shè)成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運(yùn)用各種資本運(yùn)營手段，增加自身競爭力。
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房地產(chǎn)市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強(qiáng)政府職能，應(yīng)對市場變化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)著重考慮的問題。
1、政府控制行為的偏差
1.1角色錯位和偏移
政府規(guī)范房地產(chǎn)市場時,應(yīng)該制定相應(yīng)的社會管理指標(biāo),而不是直接對商品房屋價格進(jìn)行干預(yù)。
各地區(qū)部委根據(jù)自身利益制定的政策方針,造成了多種調(diào)控政策的沖突問題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機(jī)制，導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)執(zhí)行不力的情況。
1.2地方財政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系
地方政府的主要稅收來源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策時不能認(rèn)真貫徹,使政策形同虛設(shè)。
要想發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問題得不到有效解決,地方政府依舊會通過其他形式對房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。
1.3各部門之間的博弈
對于持續(xù)增長的房價，中央的調(diào)控決心和力度是比較大的，但嚴(yán)厲的調(diào)控又會對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金有七成以上都來自銀行，因此,房地產(chǎn)的風(fēng)險也被轉(zhuǎn)嫁到銀行,造成金融風(fēng)險的存在。
另外,房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)決定了對房價更多的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調(diào)整恢復(fù)正常價格本身之間就存在著難以協(xié)調(diào)的.矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線是政府與開發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。
2、房地產(chǎn)市場政府的控制方向
2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度
政府作為保障體制的主體,應(yīng)該承擔(dān)起保障全體居民居住權(quán)力的責(zé)任。對于收入低下，經(jīng)濟(jì)困難的家庭,應(yīng)該以貼補(bǔ)房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應(yīng)該通過減免稅費(fèi)的方式實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購買商品住房。房地產(chǎn)市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場首先要降低租賃的稅率,通過建設(shè)公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會問題,政府應(yīng)該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，通過再分配的方式促進(jìn)社會的公平和穩(wěn)定。
2.2轉(zhuǎn)變政府職能,改革政績考核制度
為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會的長期穩(wěn)定,政府需要轉(zhuǎn)變自身角色,更好的推動落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前,我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產(chǎn)問題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場的改革重點(diǎn)應(yīng)該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領(lǐng)導(dǎo)者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應(yīng)的調(diào)整與改革，其首先要打破以往對上級負(fù)責(zé)的考核制度,重新建立對公眾負(fù)責(zé)的考核機(jī)制,將對公眾負(fù)責(zé)納入評價體系。
2.3通過稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控
政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控時要遵循價值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過調(diào)整和完善土地增值稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，設(shè)置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調(diào)節(jié)貧富差距、抑制房價上升、實(shí)現(xiàn)對社會財富的再分配。
2.4法律手段的介入
在許多發(fā)達(dá)國家,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的主要手段為法律。而我國在房地產(chǎn)市場方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現(xiàn)危機(jī),往往依靠政府發(fā)文等行政手段進(jìn)行干預(yù)，這樣雖然會在短時間內(nèi)緩解房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,但持久度不足。
3、結(jié)束語
政府對房地產(chǎn)市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機(jī)制的作用，還要考慮各個主體之間的聯(lián)系。我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚,缺乏相應(yīng)的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。國外的房地產(chǎn)市場體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應(yīng)結(jié)合自身的國情,行之有效的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。
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