探析全租型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論文
全租型商業(yè)地產(chǎn)，指建成后由開發(fā)商或其指定專營公司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一經(jīng)營的物業(yè)。目前國內(nèi)該類物業(yè)雖然不多，但卻被各地政府及開發(fā)商非常重視，主要原因就在于其既能充分利用資源優(yōu)勢又避免了巨額資金投入帶來的風(fēng)險。該類型物業(yè)具有很強的生命力，且符合我國現(xiàn)階段國情。對該類型物業(yè)的探討可以對目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營有一些新的理解和認(rèn)識。
一、顯示獨特性定位
全租型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，定位準(zhǔn)確決定著運營成敗。定位的要素有兩個，一個是獨特性，一個是差異化。二者即有區(qū)別，又相互聯(lián)系。獨特性主要依靠的是項目自身固有優(yōu)勢發(fā)揮，建立競爭對手無法模仿的競爭優(yōu)勢；差異化主要依靠的是對外部競爭環(huán)境的分析后建立起競爭對手所不具備的競爭優(yōu)勢。
對商業(yè)地產(chǎn)本身而言，獨特性的體現(xiàn)尤為重要。小型全租型商業(yè)地產(chǎn)，如上海新天地，南京1912等都是建立在特有的歷史文化資源基礎(chǔ)上，所不同的是一個依托代表中西文化交匯的石庫門建筑群，另一個依托的是有重大歷史意義的民國風(fēng)格。這些文化資源都是具有深刻意義而且?guī)缀醺緹o法模仿的。所以，該類商業(yè)地產(chǎn)的定位必須充分考慮到基于本地并被普遍認(rèn)可的文化、歷史資源，借助這些資源在大眾心中已經(jīng)造成的印象去拓展知名度。
二、規(guī)模及投資
借助獨特性資源的全租型商業(yè)地產(chǎn)可大可小，具體依據(jù)資源的特性而定。該類型物業(yè)的投資回報期很長，十年以上的周期可能使投資者們舉棋不定。然而該類型物業(yè)也往往具備已有建筑群的特點，首期投資低于新品開發(fā)。若以租賃的形式進(jìn)行開發(fā)，則費用更低。規(guī)模較大的物業(yè)，在招商時必定引入一兩個以上的“超級航母”主力店來吸引人氣。而現(xiàn)有資源的局限往往不允許該類型的主力店落腳，需要為其重新打造營業(yè)區(qū)域，便會產(chǎn)生新區(qū)域與原有資源不協(xié)調(diào)甚至割裂的現(xiàn)象。而物業(yè)規(guī)模如果過小，則業(yè)態(tài)不易安排，容易導(dǎo)致定位偏差，在大眾原有的心理定位上產(chǎn)生失落感。本文認(rèn)為，該類型物業(yè)占地面積應(yīng)在2—3萬平方米，建筑面積以5萬平方米左右為佳。目前國內(nèi)具備該條件的特定資源有很多。
從投資角度計算（租賃形式，設(shè)租賃期為十年），以5萬平方米建筑面積的物業(yè)為例，租金投入每年約5千萬元（全國中型城市非商業(yè)區(qū)域物業(yè)平均租金上限），管理及改造平均成本為投資的25%，資金成本8%，按南京1912的租金（總體收益率54%），項目的總體成本利潤率在20%以上，對投資者來說是一個不錯的選擇。
三、目標(biāo)經(jīng)營者（主力店）選擇
主力店在商業(yè)地產(chǎn)中的地位無須多言，結(jié)合大多數(shù)的目標(biāo)經(jīng)營者，是突出業(yè)態(tài)定位的關(guān)鍵。對于大型商業(yè)地產(chǎn)而言，主力店不止一個，可以有4—5個不同業(yè)態(tài)的組合。但對于小型商業(yè)地產(chǎn)來說，往往只能有一個主力店，剩余的業(yè)態(tài)需要眾多的目標(biāo)經(jīng)營者來完成。這就對目標(biāo)經(jīng)營者規(guī)模和數(shù)量的規(guī)劃提出了很高的要求。
與大型商業(yè)地產(chǎn)不同，特有資源的全租型商業(yè)地產(chǎn)往往都有一個鮮明的主題。國際上的理論認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)擁有“四大功能”，一是購物，二是休閑，三是運動，四是交際。說明其正在向休閑、健康的業(yè)態(tài)發(fā)展。小型商業(yè)地產(chǎn)無法囊括全部的業(yè)態(tài)，就必須在這些主要業(yè)態(tài)中選擇一個與其主題最相近或最能襯托該主題的業(yè)態(tài)。根據(jù)小型商業(yè)地產(chǎn)的特點，將“四大功能”重新排列，休閑——交際——購物——運動，可作為選擇主力店的參考。目標(biāo)經(jīng)營者的規(guī)模和數(shù)量決定該業(yè)態(tài)在整體定位中的比重，開業(yè)后可根據(jù)實際情況進(jìn)行微調(diào)，以適應(yīng)新的修正后的定位。
四、市場培育期
一般而言，商業(yè)地產(chǎn)項目要有三年的培育期，至少也要兩年。所以大多數(shù)基金收購商業(yè)地產(chǎn)要開業(yè)兩年以后才考慮，甚至經(jīng)過三到五年才進(jìn)行收購。因為基金只要求3-5%的回報，但必須穩(wěn)定，所以他們都要等到渡過培育期。
小型商業(yè)地產(chǎn)同樣有市場培育期。業(yè)態(tài)與獨特性資源結(jié)合得好，可以縮短培育期，但卻不可逾越。最初的階段，投資者承受的壓力是巨大的，資金的壓力，掉鋪的壓力，定位偏差的壓力。較為成功的商業(yè)地產(chǎn)廣州天河城，開業(yè)8年半租金翻6番，但是在前三年時間也承受著巨額的虧損，若不是政府出面組織資金救急，恐怕就沒有今天了。所以投資者必須在前三年做好準(zhǔn)備。當(dāng)然，如果三年過了還在虧損，那就要考慮另尋出路了。
市場培育期的重點在于培育被動性消費。對于集合眾多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)來說，被動性消費（隨機(jī)性消費）應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目的性消費，才算是成功的。如果人人都是帶著目標(biāo)前來消費，則與在大型專業(yè)化專門店消費沒什么兩樣，也就失去了業(yè)態(tài)集合的意義。三年培育期一過，人們認(rèn)可該商業(yè)區(qū)域，就會帶著慣性思維很自然地去消費了。
五、專業(yè)管理團(tuán)隊
從理論上講，全租型商業(yè)地產(chǎn)是一個有組織的商業(yè)綜合體。按照相關(guān)理論，這種商業(yè)集群不但具有生命周期，還擁有整套產(chǎn)發(fā)展機(jī)制。因此，對商業(yè)物業(yè)的管理絕非一般的物業(yè)管理，也不是物業(yè)管理+商業(yè)管理的簡單結(jié)合。
商業(yè)物業(yè)的管理，既要懂商業(yè)又要懂建筑還要懂機(jī)電更要懂物管，還有商業(yè)集群的發(fā)展理論。這應(yīng)該是一個非常專業(yè)的團(tuán)隊，在擁有各方面知識的同時能夠不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)以適應(yīng)新的環(huán)境要求。該團(tuán)隊要能夠敏銳地判斷市場的'走向，調(diào)整業(yè)態(tài)的偏差，維護(hù)整體的形象，協(xié)調(diào)商家的運營，統(tǒng)籌資金的配用，完善內(nèi)部的治理，以戰(zhàn)略的眼光對資源進(jìn)行合理配置，通過對外經(jīng)濟(jì)和集體效率取得競爭優(yōu)勢使項目持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展。
六、和諧發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程是一個和諧發(fā)展的過程。其間，物業(yè)所在地政府、物業(yè)大業(yè)主、投資者（開發(fā)商）、管理者、經(jīng)營者、消費者的相互作用是其發(fā)展的源動力。
物業(yè)所在地政府對物業(yè)是持歡迎態(tài)度的。它的出現(xiàn)，能夠給政府帶來不小的財稅收入，能夠聚人氣，產(chǎn)生社會效應(yīng)，能夠提高資源利用率，降低資源保護(hù)成本，作為政績，還能夠為簡歷添彩；物業(yè)大業(yè)主在坐享租金的同時既能省下物業(yè)維護(hù)費用，又能提高物業(yè)知名度；投資者經(jīng)過仔細(xì)地測算和評估，為高額的投資收益感到欣慰；管理者在管理過程中學(xué)習(xí)和實踐了新的管理經(jīng)驗，同時得到了應(yīng)有的回報；經(jīng)營者為能夠置身擁有獨特景觀、人流如潮的經(jīng)營環(huán)境而竭盡全力；消費者在消費過程中體驗了新鮮，滿足了好奇，獲得了滿足，這是一個相輔相成和諧發(fā)展的過程。商業(yè)地產(chǎn)的成功離不開來自于政府、業(yè)主、投資商、管理者、經(jīng)營者、消費者的共同支持，商業(yè)地產(chǎn)的成功也會給他們帶來相應(yīng)的回報。
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