對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的認(rèn)識(shí)論文
【文章摘要】
目前,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn);評(píng)估;背景;關(guān)鍵事項(xiàng)
1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國家企業(yè)一樣,將房地產(chǎn)作為一種投資手段,一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流,我國財(cái)政部借鑒《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則),發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則),使我國投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。
國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是:一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示;二在滿足一定條件的情況下,投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量,在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括:為資本增值而長期持有的土地(正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi));未來用途尚未確定的土地;主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物;準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括:已出租的建筑物,已出租的土地使用權(quán),持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的,也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得;對(duì)于用于出租的建筑物,必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念,在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別,但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式,成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè),首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果,這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。
為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的.評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范,中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》。這兩部規(guī)章的實(shí)施,對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為,維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。
2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)
下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù),我們以此為例,就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè),擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè),其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng),分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評(píng)估范圍
在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中,重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定,但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物,企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位,所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍,但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值,盡管目前正在出租,但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為,他們的識(shí)別過程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步,將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中,企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷,評(píng)估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán),是被動(dòng)的,但評(píng)估人員必須參與其中,并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由。客戶認(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司,若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè),而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩,但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理,這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值,雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值,對(duì)于本例中的投資性物業(yè),市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的,市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值,公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法,也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主,兼顧收益法。
評(píng)估假設(shè)方面,主要問題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題,特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問題,這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿
評(píng)估人員在完成了評(píng)估過程之后,要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤有直接的影響,企業(yè)不愿意看到過高或過低的評(píng)估結(jié)果,所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。
評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白,企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允,要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.1國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,評(píng)估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法 國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要:一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下,注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映;二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來確定其初始成本時(shí);三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本;四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本;五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下,注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無法可靠計(jì)量的原因。
在評(píng)估實(shí)務(wù)中,以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作,評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通,了解評(píng)估的目的;要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí);要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式;要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通,選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè);要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況;要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通,了解評(píng)估的目的
評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后,應(yīng)提議召開注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì),以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。
隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究,以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露,所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如,投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值?只有弄清楚這一點(diǎn),才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論,不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。
3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通,選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè),需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴了其他因素,即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以,評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露,以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同,房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響,所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況,以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下,投資性房地產(chǎn)均是有租約的,評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下,要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮,在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算,在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.2.1國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別
與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比,國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看,國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè),主觀性較大,容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以,公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。
3.2.2對(duì)評(píng)估的影響
國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別,在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式,而國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式,公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用,是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷,變動(dòng)直接進(jìn)損益,容易帶來利潤操縱,進(jìn)而影響所得稅。
評(píng)估方法方面。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,首選的市場(chǎng)比較法。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,收益法也是常用的評(píng)估方法之一。
周期性評(píng)估方面。國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次,以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。
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