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安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例部分解讀
1、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至去年9月份，我省實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目9202個(gè)，召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的只有2764個(gè)，不到三分之一。為了解決首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)成立比例低的問(wèn)題，【條例規(guī)定】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道報(bào)送成立業(yè)主大會(huì)需要的文件資料，并承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)。同時(shí)，規(guī)定業(yè)主主動(dòng)籌備成立業(yè)主大會(huì)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)，并參加籌備組;業(yè)主未及時(shí)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組建籌備組。
2、小區(qū)可使用共有部分增設(shè)電梯
我省不少老舊小區(qū)并未安裝電梯，這給很多老年人帶來(lái)了出行上的困難。為了適應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，解決老人上、下樓難的問(wèn)題，【條例規(guī)定】對(duì)住宅物業(yè)增設(shè)電梯做出明確規(guī)定。具體來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。此外，老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
3、小區(qū)內(nèi)禁止違規(guī)養(yǎng)寵物
【條例明確】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止13種行為。除了擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)等規(guī)定外，違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物被列入了禁止行為中。此外，違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途也被列入了禁止行為中。違反上述禁止性規(guī)定的，業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行依法制止或處理。
4、首次明確執(zhí)法進(jìn)小區(qū)
對(duì)于小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生的事務(wù)，執(zhí)法部門(mén)是否應(yīng)該進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理，我省此前并無(wú)明文規(guī)定。【條例規(guī)定】對(duì)有關(guān)部門(mén)進(jìn)小區(qū)執(zhí)法予以明確，并規(guī)定有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系方式�？h級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查或處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
5、八種情形動(dòng)用維修資金更簡(jiǎn)便
專項(xiàng)維修資金的使用難備受社會(huì)關(guān)注。我省專項(xiàng)維修資金目前已結(jié)存了200億元，結(jié)存資金較多的原因除了新建住宅小區(qū)較多的因素外，申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金的條件、程序復(fù)雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善。【條例規(guī)定】發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金：屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設(shè)施損壞的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落風(fēng)險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;二次供水設(shè)施損壞的;其他危及房屋安全的情形。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
6、符合條件的較大小區(qū)可劃分為不同物業(yè)區(qū)域
【條例規(guī)定】規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
7、開(kāi)發(fā)商不得拒絕出租未售車位
【條例明確】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出租、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)公開(kāi);業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。
8、公共經(jīng)營(yíng)收益需單獨(dú)列賬
利用小區(qū)公共道路用于停放車輛，停車費(fèi)收益到底歸誰(shuí)?在小區(qū)電梯等共用設(shè)施設(shè)備上從事廣告經(jīng)營(yíng)，收益怎么分配?上述問(wèn)題是很多老百姓關(guān)心的事情�！緱l例明確】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)的酬金。建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營(yíng)收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。
9、公共服務(wù)設(shè)施權(quán)屬有明確規(guī)定
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