徐州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民的居住質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）。
市、縣（市）、區(qū)人民政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第四條各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應(yīng)當(dāng)納入人民調(diào)解委員會工作范疇。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé)，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會所需材料報(bào)送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對符合條件的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會會議。
第九條籌備首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向業(yè)主公布。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十條業(yè)主大會可以采取現(xiàn)場會議或書面、網(wǎng)絡(luò)等形式召開。
業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會會議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會議。代理人參加業(yè)主大會會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)將會議內(nèi)容送達(dá)全體業(yè)主或者其代理人；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)明顯位置公告。
需要投票表決的事項(xiàng)，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。
單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會委員。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十二條下列人員不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員：
�。ㄒ唬I(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的；
�。ǘ┏凶夥交蛘咂浯砣�、業(yè)主的委托代理人。
鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居（村）民委會工作人員擔(dān)任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員。
第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。
業(yè)主委員會會議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居（村）民委員會，社區(qū)居（村）民委員會可以派員列席。
第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
�。ㄎ澹┩ㄟ^上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主限期繳納；
�。I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定終止其委員資格：
�。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
�。ǘ┣趾I(yè)主公共利益的；
�。ㄈ┎焕U納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
�。ㄋ模├梦瘑T身份謀取私利或不正當(dāng)利益的；
�。ㄎ澹┎贿m合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開展工作時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。
第十七條業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
第三章前期物業(yè)管理
第十八條新建住宅小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理制度。
新建住宅小區(qū)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費(fèi)購買的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費(fèi)的使用和管理。
第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)或被選聘后，應(yīng)當(dāng)在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。
原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。
提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣（市）、區(qū)人民政府組織相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責(zé)：
�。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；
�。ǘ┚凸灿迷O(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
�。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成查驗(yàn)工作，移交雙方應(yīng)當(dāng)辦理總體移交手續(xù)和單項(xiàng)移交手續(xù)；
�。ㄎ澹└鶕�(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的'除外。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案前向所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并履行以下職責(zé)：
�。ㄒ唬┚S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
�。ǘ┙邮苌鐓^(qū)居（村）民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作；
�。ㄈ┫驑I(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
�。ㄋ模┰谛^(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)責(zé)任人、24小時(shí)服務(wù)電話；
�。ㄎ澹┚S護(hù)管理疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道，提供消防安全防范服務(wù)；
（六）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
（七）應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；
�。ò耍┡浜舷嚓P(guān)部門完成其他管理工作。
第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
第二十九條物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
第三十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)項(xiàng)目所在地價(jià)格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會決定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支明細(xì)；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對保障性住房和低保戶、特困戶進(jìn)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市政府制定。
第三十一條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會的，檔案資料移交給業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有業(yè)主委員會的，可移交給社區(qū)居（村）委會代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應(yīng)對照物業(yè)項(xiàng)目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗(yàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居（村）民委員會可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費(fèi)來源由市政府制定。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十三條加強(qiáng)停車場規(guī)劃建設(shè)，合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應(yīng)當(dāng)達(dá)到1：1的標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)地下停車場有空余的，禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放，車主應(yīng)當(dāng)購買或租賃空余車位。
政府鼓勵(lì)在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場（位）或者建立機(jī)械立體停車庫，鼓勵(lì)住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結(jié)，發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓膊块T，維護(hù)業(yè)主正常裝修秩序。
第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行查處；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
�。ㄒ唬┥米詫⒆≌淖�?yōu)榻?jīng)營用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的；
�。ǘ⿹p壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；
�。ㄋ模⿹p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的；
�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定物品的；
（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；
�。ㄆ撸┤我鈼壷美⑴欧盼鬯�、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；
�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設(shè)施的；
�。ň牛┥米詳[攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛的；
�。ㄊ┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^的；
�。ㄊ唬┥米栽诮ㄖ�、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；
�。ㄊ┓欠曫B(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；
（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的；
�。ㄊ模┓�、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問題。市、縣（市）物業(yè)主管部門為工程質(zhì)量保證金的管理單位。
第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。
第三十九條首期住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前向建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。
第六章法律責(zé)任
第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第四十二條業(yè)主委員會委員違反規(guī)定，從事違法活動，損壞業(yè)主利益的，由當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)依法處理，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
�。ㄒ唬┪窗凑盏诙畻l第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
�。ǘ┻`反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動；
（三）違反本條例第三十五條規(guī)定，未履行有關(guān)報(bào)告義務(wù)的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門處以1萬元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報(bào)告的，由市物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒；
（四）違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。
第四十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：
�。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；
�。ǘ┪窗凑毡緱l例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；
（三）違反本條例第十八條第二款規(guī)定，對新建住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
�。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開辦費(fèi)以及第三十七條規(guī)定未交存工程質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；
�。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規(guī)定，未交納住宅專項(xiàng)維修資金的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
第七章附則
第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。
第四十六條本條例自20xx年月日起施行。
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