房屋買賣合同代理詞范本
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員、人民陪審員:
fffffff接受本案原告ffffff的委托,特指派我擔(dān)任原告的訴訟代理人。經(jīng)過(guò)下午合議庭卓有成效的庭審調(diào)查,本案事實(shí)已基本清楚,F(xiàn)我依據(jù)案件事實(shí),對(duì)本案理出以下代理意見(jiàn),供合議庭參考。
一、本案中原被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》顯失公平,應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
。ㄒ唬、原告客觀上受到了經(jīng)濟(jì)損失,結(jié)果顯失公平。案外人XXX與被告雙方于2013年簽訂了《房屋買賣協(xié)議》,約定將建筑面積為178.21平方米的房屋僅以肆拾萬(wàn)元價(jià)格出售于被告,造成原告巨大損失。根據(jù)合同簽訂的公平和等價(jià)有償原則,雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)該是對(duì)等的,經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該大致均衡。而被告僅以四十萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了價(jià)值至少70余萬(wàn)的房屋,原被告之間訂立的合同明顯違反了公平原則。
XXXXXXX房地產(chǎn)現(xiàn)在均價(jià)為11629元/平方米,而原被告所訂立的合同價(jià)格單價(jià)僅為2243元/平方米,不足現(xiàn)市場(chǎng)均價(jià)的20%,這明顯是一個(gè)不合理的價(jià)格。退一步來(lái)說(shuō),即便是在2013年,XXX縣XXXXX街道XXXXXX路的毛坯房?jī)r(jià)格也早已超過(guò)了5200元/平方米。2013年7月,XXXXXX縣人民法院曾依法拍賣XXXXX街XXXX路XXXX1號(hào)的面積為127.3平方米的房產(chǎn)。依據(jù)XXXXXXX縣人民法院委托浙XXXXXXXXXXXX房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司機(jī)構(gòu)所作出的估價(jià)報(bào)告,該房的價(jià)格為68萬(wàn)元人民幣,當(dāng)時(shí)成交價(jià)為70萬(wàn)元,成交價(jià)格為5499元/平方米。而根據(jù)原告提供的同地塊業(yè)主的出售合同的當(dāng)時(shí)同等面積房產(chǎn)價(jià)格也有75萬(wàn)元。這都可以證明在2013年6月,本合同所涉房產(chǎn)均價(jià)至少在5000元/平方米。因此,即使與當(dāng)時(shí)較低的交易價(jià)格相比較,本案所涉合同2244元/平方米的成交價(jià)根本不足當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格的50%。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十九條第二款規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的,一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。”即轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的,可以視為顯示公平。而依據(jù)司法解釋,在買賣合同中,出賣人交付的標(biāo)的物的價(jià)格少于實(shí)際價(jià)值的一半,構(gòu)成顯失公平。
因此本案所涉合合同的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為不合理的低價(jià),《房屋買賣協(xié)議》的訂立顯失公平。
(二)、被告主觀上有利用自身優(yōu)勢(shì)的故意,致使原告造成損失,顯失公平。
2009年3月13日,兩原告授權(quán)迫于XXXXXXX村支書(shū)的身份,委托案外人XXXX代為辦理轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的相關(guān)事宜。時(shí)隔四年,2013年被告XXXXX出于私利,與案外人徐巖福在原告毫不知情的情況下惡意串通,未經(jīng)原告同意,利用XXXXXX受托之便,擅自簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。很顯然,被告利用了與XXXXX的交情,使得本應(yīng)當(dāng)為原告謀取利益的徐巖福簽訂了協(xié)議反為被告方牟取利益,造成原告損失。而本案原告也因此失去表達(dá)自己真意的能力和機(jī)會(huì)。易言之,如果沒(méi)有這些因素的制約,原告是是根本不可能與被告會(huì)達(dá)成這個(gè)協(xié)議的。
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第72條中規(guī)定:“一方故意利用其優(yōu)勢(shì)或者另一方的輕率、無(wú)經(jīng)驗(yàn),致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的,可以認(rèn)定為顯失公平。”
被告正是因?yàn)槔昧俗陨韮?yōu)勢(shì)以及XXXXXXXXXX的草率,在明知該合同價(jià)格不平等的'情況下訂立了合同,給原告造成了巨大損失。而在合同簽訂后,被告也不曾給付原告分文購(gòu)房款。不付分文即取得價(jià)值近百萬(wàn)的房產(chǎn),根本不符常理,不僅情理難同,法理更是難容。被告故意利用優(yōu)勢(shì)致使原告損失,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為顯失公平。
綜上可知,本案中,案外人XXXXX代理與被告所簽訂《房屋買賣協(xié)議》顯失公平。我國(guó)《合同法》第54條規(guī)定:“訂立時(shí)顯失公平的合同,當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷!薄睹穹ㄍ▌t》59條規(guī)定:“下列民事行為,一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷:(一)行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的;(二)顯失公平的。 被撤銷的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效!币虼,2013年6月25日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。
二、原告對(duì)《房屋買賣協(xié)議》并不知情,所載內(nèi)容并非原告真實(shí)意思表示。
2009年3月13日,兩原告迫于案外人XXXXX村支書(shū)的身份,授權(quán)委托案外人XXXXX代為辦理轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的相關(guān)事宜。而時(shí)隔四年之久,原告漸漸淡忘此事,XXXXXX也至今不曾對(duì)原告提起此事。原告始終以為該房產(chǎn),仍在自己名下。直至起訴之日,原告才從房產(chǎn)登記處獲悉房產(chǎn)已經(jīng)易主的消息。
對(duì)于2013年6月25日徐巖福代為與被告XXXXXX簽訂的《房屋買賣協(xié)議》,不論是XXXXX還是被告均不曾告知原告。XXXXXX在簽訂該合同時(shí),完全是個(gè)人行為。原告對(duì)合同內(nèi)容及簽訂情況,始終一無(wú)所知。合同所載內(nèi)容均不是兩原告的真實(shí)意思表示。時(shí)至今日,原告都不曾收到分文房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
我國(guó)《合同法》第五十四條規(guī)定:因重大誤解訂立的或一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。我國(guó)《民法通則》第四條規(guī)定:“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則!蔽覈(guó)《民法通則》第第五十五條規(guī)定:“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:意思表示真實(shí)”依據(jù)以上我國(guó)相關(guān)法律,該《房屋買賣協(xié)議》完全不能夠體現(xiàn)原告的真實(shí)意思表示,有悖于民事活動(dòng)自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,是徐巖福及兩被告在隱瞞欺騙原告等手段下簽訂的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
綜上,本案中的《房屋買賣協(xié)議》實(shí)際是由xxxxxxxx與被告簽訂的,并非原告真實(shí)意思表示。協(xié)議內(nèi)容顯失公平,協(xié)議簽訂過(guò)程存在重大誤解與欺瞞,與民事活動(dòng)自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則背道而馳,應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。懇請(qǐng)合議庭依法裁判,撤銷《房屋買賣協(xié)議》,返還原告房產(chǎn),以保障原告的合法權(quán)益。不勝感激!
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