物業(yè)管理服務(wù)方案(通用15篇)
為了確保事情或工作能無(wú)誤進(jìn)行，時(shí)常需要預(yù)先制定方案，方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書(shū)面計(jì)劃。你知道什么樣的方案才能切實(shí)地幫助到我們嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)管理服務(wù)方案，歡迎大家分享。
物業(yè)管理服務(wù)方案1
一、項(xiàng)目概況：
本建筑區(qū)劃位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)紅高路1號(hào)
本建筑區(qū)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：住宅、商業(yè)。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)凈用地面積135100平方米。
本建筑區(qū)劃總建筑面積622789平方米。其中地上計(jì)入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業(yè)用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建筑區(qū)劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)（地下）車位4550個(gè)；其中：商業(yè)占645個(gè)。
按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造非機(jī)動(dòng)車停車位6339個(gè)。其中：商業(yè)占2421個(gè)。
項(xiàng)目配套：
本物業(yè)設(shè)有五星級(jí)全域會(huì)所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂(lè)室、籃球館、羽毛球館、臺(tái)球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項(xiàng)設(shè)施及大型連鎖超市、電影院、社區(qū)服務(wù)中心。
二、綜合服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保服務(wù)及時(shí)率100%；
2、客戶服務(wù)滿意度85%以上；
3、環(huán)境及保潔達(dá)到優(yōu)秀等級(jí)；
4、設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%，設(shè)備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數(shù)據(jù)
1、商業(yè)總建筑面積：80792平方米
1）集中商業(yè)建筑面積：16868平方米
2）沿街商業(yè)建筑面積：13330平方米
3）人人樂(lè)大型超市建筑面積：3300平方米
4）太平洋影城建筑面積：5893平方米
四、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)費(fèi)：建筑面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責(zé)
管理人員的配備原則：因事設(shè)崗、精簡(jiǎn)高效，使客戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人。
1、客戶服務(wù)部：全面負(fù)責(zé)商業(yè)客戶服務(wù)工作。主要職能是客戶接待與內(nèi)部管理。
本部門(mén)直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門(mén)設(shè)主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業(yè)1名），主要在前臺(tái)。
主要職責(zé)：
1）嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。
3）負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實(shí)施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃的編制工作。
4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。
5）按時(shí)記錄并核對(duì)水電起止度及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費(fèi)的催收。
6）每天不定期巡查商業(yè)區(qū)域的消防、安全、清潔及車庫(kù)智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業(yè)的突發(fā)事件并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。
8）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。主要職能是保證商業(yè)正常安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。本部門(mén)直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門(mén)設(shè)主管1名，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人各1名。
3、秩序維護(hù)部：全面負(fù)責(zé)商場(chǎng)、影城及零星商鋪的巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業(yè)費(fèi)業(yè)務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門(mén)設(shè)秩序維護(hù)領(lǐng)班1名，秩序維護(hù)員6名（巡邏崗）。
A、主要職責(zé)：（巡邏崗）
B、主要職責(zé)：（車場(chǎng)）
1）嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)經(jīng)理的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。
3）負(fù)責(zé)車場(chǎng)管理工作的組織實(shí)施。
4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，維護(hù)車庫(kù)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)行。
5）負(fù)責(zé)車場(chǎng)突發(fā)事件的前期處理并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。
6）負(fù)責(zé)車場(chǎng)智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡(jiǎn)易維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
7）嚴(yán)格按照車場(chǎng)管理制度每天不定期巡查車場(chǎng)的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質(zhì)及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時(shí)對(duì)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門(mén)、車燈，應(yīng)隨時(shí)通知車主，做好記錄。
9）發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)應(yīng)向車主當(dāng)場(chǎng)指出，并做好記錄。
10）
11）車場(chǎng)規(guī)定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入車場(chǎng)。嚴(yán)守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。
12）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。
4、清潔綠化部：全面負(fù)責(zé)商場(chǎng)、影城的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作。主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門(mén)設(shè)清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責(zé)（清潔）
1）
六、管理服務(wù)原則
1、以客戶需求為關(guān)注焦點(diǎn)，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務(wù)目標(biāo)。
2、以塑造商業(yè)品牌，事先物業(yè)保值增值為目標(biāo)。
3、建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理隊(duì)伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業(yè)整體發(fā)展而服務(wù)。
七、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍
商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、安防和環(huán)境清潔等硬性服務(wù)，也包括環(huán)境的營(yíng)造、人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)等軟性服務(wù)，只有將二者結(jié)合，才能更好提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開(kāi)發(fā)商、商家使用過(guò)程中對(duì)其工作的認(rèn)同感。管理內(nèi)容主要包括：
1、安防管理：
確保客戶、顧客生命財(cái)產(chǎn)安全，是商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基本條件，強(qiáng)有力的安防工作是商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的有力保障。商場(chǎng)、影城營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)人流量大，人員龐大而且復(fù)雜，安防實(shí)行明崗與便衣巡邏、視頻與監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜�；營(yíng)業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場(chǎng)。
工作要點(diǎn)：治安巡邏、經(jīng)營(yíng)秩序維護(hù)、清理占道、營(yíng)業(yè)結(jié)束后的清場(chǎng)管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山。切實(shí)做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、商場(chǎng)及影城內(nèi)嚴(yán)禁使用大功率電器、嚴(yán)禁動(dòng)用明火，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)
工作要點(diǎn)：消防設(shè)備設(shè)施的'日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商業(yè)管理服務(wù)水平、企業(yè)形象的重要衡量指標(biāo)。營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)實(shí)行公共場(chǎng)所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。定期開(kāi)展公共環(huán)境的消殺工作，做好綠化維護(hù)，提升商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。
工作要點(diǎn)：公共場(chǎng)所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺。
4、客戶服務(wù)管理：
1）建立客戶服務(wù)管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續(xù)，應(yīng)查驗(yàn)客戶相關(guān)資料，按規(guī)定程序辦理，及時(shí)建檔歸檔。
3）及時(shí)處理各類客戶服務(wù)事宜，向客戶宣傳國(guó)家物業(yè)管理法律法規(guī)，促進(jìn)客戶正確、安全使用物業(yè)。
4）接待服務(wù)
A、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)立并公示服務(wù)電話，根據(jù)服務(wù)合同約定，明確服務(wù)時(shí)間，有服務(wù)記錄。
B、接受客戶訴求信息，應(yīng)視情況輕重緩急程度，采取立即、及時(shí)或按約定時(shí)限予以答復(fù)和處理。
C、受理客戶投訴，應(yīng)核實(shí)情況，做好記錄，及時(shí)處理，登記存檔。重要、重大投訴應(yīng)回訪。
切實(shí)滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對(duì)客戶服務(wù)的滿意度，爭(zhēng)取商戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的支持，形成商戶、物業(yè)公司團(tuán)結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無(wú)小事，客戶服務(wù)無(wú)止境，細(xì)節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。
工作要點(diǎn)：良性溝通、了解需求、及時(shí)服務(wù)、持續(xù)跟進(jìn)、關(guān)注客戶發(fā)展。
5、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)
加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)重要設(shè)施設(shè)備日常檢查、維保，及時(shí)處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生。
工作要點(diǎn)：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實(shí)施中修、大修計(jì)劃。
八、商業(yè)管理特點(diǎn)：
1、顧客流量大、流動(dòng)性強(qiáng)，
進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要。
2、管理點(diǎn)分散
出入口多，電梯、自動(dòng)扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度大。
物業(yè)管理服務(wù)方案2
一、培訓(xùn)的意義：
對(duì)員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。
二、培訓(xùn)的目標(biāo)：
1、培訓(xùn)目標(biāo)是在意識(shí)、知識(shí)、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
2、通過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個(gè)員工都做到“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、盡責(zé)、高效”。
三、培訓(xùn)的方式：
XX物業(yè)員工培訓(xùn)可分三步進(jìn)行，將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況，制定有針對(duì)性地培訓(xùn)計(jì)劃。
第一步：崗前培訓(xùn)
物業(yè)介入前，物業(yè)公司組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時(shí)間內(nèi)熟悉物業(yè)區(qū)域，同時(shí)樹(shù)立正確的服務(wù)意識(shí)。
第二步：在職培訓(xùn)
完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練，并配合物業(yè)介入，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。
第三步：提高培訓(xùn)
在物業(yè)介入后每三個(gè)月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。
四、培訓(xùn)課程：
五、1、管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運(yùn)作。（1）基本物業(yè)管理概況
（2）管理處的具體運(yùn)作
2、客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的.技巧、水平，達(dá)到星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
�。�1）客戶服務(wù)準(zhǔn)則
�。�2）電話用語(yǔ)、禮貌培訓(xùn)
�。�3）客戶接待禮儀
�。�4）客戶投訴
（5）客戶管理
3、工程培訓(xùn)：物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況、安排具有針對(duì)性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運(yùn)行正常。
（1）物業(yè)接管驗(yàn)收
�。�2）二次裝修程序控制
（3）設(shè)備保養(yǎng)和維修
4、保安培訓(xùn)：針對(duì)物業(yè)區(qū)域的特性，加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識(shí)。（1）保安準(zhǔn)則及工作綱要
（2）保安儀表、行為及紀(jì)律
�。�3）處理投訴及對(duì)客戶的禮貌和態(tài)度（4）保安消防裝備使用
（5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護(hù)（6）緊急情況的處理辦法
�。�7）火災(zāi)事故的處理辦法
（8）車輛、人員出入控制
�。�9）事故紀(jì)錄
�。�10）法律、法規(guī)
（11）隊(duì)列操練
5、清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法
（1）清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)
�。�2）清潔、綠化器材和物料
�。�3）檢查標(biāo)準(zhǔn)
�。�4）綠化管理
附：培訓(xùn)計(jì)劃表
物業(yè)管理服務(wù)方案3
第一節(jié) 項(xiàng)目接管驗(yàn)收
依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已建成物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。
一、接管前期管理工作主要內(nèi)容
1、管理中心的組建和運(yùn)作；
2、接管運(yùn)行方案的制訂和儀式安排；
3、移交事宜的處理；
4、接管過(guò)程管理工作。
（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；
（2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。
二、接管期管理工作重點(diǎn)
1、協(xié)調(diào)各方矛盾和利益，完善管理機(jī)制和制度由于用戶對(duì)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)制度的認(rèn)知程度和理解水平的不確切，在接管期以管理中心為主體，引導(dǎo)建立物業(yè)管理的新秩序和新格局。對(duì)此，“XX創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)項(xiàng)目管理中心、駐園單位、相關(guān)部門(mén)均存在一個(gè)相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過(guò)程。
在此我們應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：
建立完善的信息反饋和處理機(jī)制，使駐園單位對(duì)物業(yè)充滿信心；
明確有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)，使本項(xiàng)目成為俱榮俱損的整體；
創(chuàng)造理解和寬容的園區(qū)，營(yíng)造高效、整潔、和諧的氛圍；
2、營(yíng)造氛圍，創(chuàng)造舒適居住環(huán)境我們將針對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)制訂公共關(guān)系計(jì)劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)和條件加強(qiáng)與入園單位的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境。
3、管理服務(wù)措施我們?cè)诮庸芷趯⒏鶕?jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對(duì)物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個(gè)方面作出以下安排：
接管儀式的組織、籌辦、舉行；
接管手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公）；
交接資料；
二、物業(yè)項(xiàng)目接管計(jì)劃
1、“XX創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)管理中心掛牌，正式開(kāi)展工作；
2、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位，開(kāi)展崗位培訓(xùn)，完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍；
3、管理人員熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運(yùn)作；
4、各類員工就位，開(kāi)展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位；
三、接管期間的治安管理
1、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理思路；
2、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案；
3、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務(wù)的.完成；
4、加強(qiáng)治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識(shí)。
四、項(xiàng)目接管驗(yàn)收重點(diǎn)
將重點(diǎn)從一下幾個(gè)方面出發(fā)，切實(shí)做好項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和移交工作：
1、公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；
2、既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益；
3、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促移交主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。
五、接管驗(yàn)收工作目標(biāo)
1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；
2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；
3、為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
第二節(jié) 項(xiàng)目移交接管
一、項(xiàng)目資料及圖紙的移交
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)資料
1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
2、規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件；
3、建筑執(zhí)照。
4、業(yè)主資料
�。ǘ┕こ碳夹g(shù)資料
1、地質(zhì)勘察報(bào)告；
2、工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告；
3、工程預(yù)算；
4、圖紙繪審記錄；
5、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）；
6、工程竣工圖（總評(píng)面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；
7、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；
8、沉降觀測(cè)記錄；
9、地基處理記錄；
10、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料；
11、新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書(shū)；
12、水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；
13、砂槳、混凝土試塊試壓報(bào)告；
14、施工驗(yàn)收證明書(shū)。
二、房屋移交接管內(nèi)容
1、建筑外檐；
2、梁、柱、板主體；
3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；
4、室內(nèi)及樓道配電箱；
5、配電柜；
6、公共部位照明。
三、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)容
1、中央空調(diào)系統(tǒng)；
2、高低壓配電室設(shè)備；
3、鍋爐房系統(tǒng)；
4、真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)；
5、消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)；
6、給排水系統(tǒng)；
7、弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對(duì)講等）；
8、電梯系統(tǒng)；
9、污水處理系統(tǒng)；
10、院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)；
物業(yè)管理服務(wù)方案4
我項(xiàng)目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項(xiàng)目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項(xiàng)內(nèi)容在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目工作中存在不足之處：
一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；
二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時(shí)有出現(xiàn)；
三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；
四、其他方面。
針對(duì)以上不足之處，提出整改措施如下；
一、保安服務(wù)方面：
1、圍繞提高保安的責(zé)任心問(wèn)題加強(qiáng)培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評(píng)，考評(píng)不合格進(jìn)行嚴(yán)肅處理；
2、對(duì)個(gè)別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整；
3、加強(qiáng)對(duì)夜間重點(diǎn)部位的巡查，如車庫(kù)、樓道、辦公層及小區(qū)四周；
4、在提高責(zé)任心的'同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保安的監(jiān)督，對(duì)晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對(duì)責(zé)任心不強(qiáng)者及時(shí)進(jìn)行處罰或辭退。
二、車輛管理方面：
1、做好車庫(kù)方向指示、導(dǎo)示牌；
2、做好停車管理的告示宣傳；
3、增加人員對(duì)車庫(kù)的管理。
三、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：
1、加強(qiáng)對(duì)保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時(shí)發(fā)現(xiàn)死
角和清理死角，對(duì)不負(fù)責(zé)任的保潔員予以處罰；
2、裝修垃圾做到及時(shí)清理，提高對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。對(duì)垃圾亂堆放的行為及時(shí)進(jìn)行教育與整改；
3、對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行全面清掃，安排專人對(duì)車庫(kù)進(jìn)行保潔，實(shí)施車輛和保潔的規(guī)范管理；
4、小區(qū)樓道地面太臟問(wèn)題，將組織多次清理。
四、其他方面：
1、監(jiān)控布點(diǎn)問(wèn)題：對(duì)于增加監(jiān)控布點(diǎn)問(wèn)題，將會(huì)同開(kāi)發(fā)單位和施工單位，對(duì)小區(qū)監(jiān)控布點(diǎn)進(jìn)行定位，施工；
2、樓道照明問(wèn)題：對(duì)于匯源大廈電路老化、短路等情況。
�、僦匦虏季�
�、诟脑炫f電路
③更換聲光控
3、已完成的工作：車庫(kù)內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時(shí)性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車庫(kù)內(nèi)增加了指示牌，進(jìn)車道進(jìn)行改造，避免小車進(jìn)出時(shí)刮擦底盤(pán)的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強(qiáng)化敬業(yè)精神，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn)。不足之處請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正。
物業(yè)管理服務(wù)方案5
在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在 20xx 年，北京市消協(xié)開(kāi)展過(guò)一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到 32.8% ， 35.1% 的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過(guò)損害�？梢�(jiàn)，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒(méi)有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面：
一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任
1. 在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2. 在文件體系中，還要通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來(lái)、然后保存，對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來(lái)訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。
1. 管理人員須花大力氣開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能;同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。
2. 組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全
保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3. 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門(mén)里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)。
4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專門(mén)的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。
三、組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育
增強(qiáng)安全意識(shí)
任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門(mén)和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。
1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過(guò)巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問(wèn)并交公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來(lái)第三人的'不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，通過(guò)定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時(shí)，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門(mén)前)時(shí)，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。
四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理
應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂�、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施;對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無(wú)、用戶至上的原則進(jìn)行處理;對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹(shù)立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。
五、加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)、車輛的管理
加強(qiáng)停車場(chǎng)管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前，停車場(chǎng)管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難;加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場(chǎng)安全運(yùn)行。
當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來(lái)解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問(wèn)題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。
物業(yè)管理服務(wù)方案6
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。
4、參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫(xiě)字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的'意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。
施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門(mén)、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調(diào)外機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響。
4）各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。
5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。
施工階段
（一）參與人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入。
1）供方門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)。
2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄。
3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集。
4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)。
5）成品保護(hù)。
6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書(shū)可在全國(guó)鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖?guó)通用無(wú)需年檢★外來(lái)工作者可直接申請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)。
物業(yè)管理服務(wù)方案7
一、公共服務(wù)
1、物業(yè)管理各部門(mén)人員統(tǒng)一服裝，衣著整潔，儀表端莊、表情自然和藹、對(duì)待老師、學(xué)生一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇；對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
2、物業(yè)秩序維護(hù)部門(mén)與工程部門(mén)值班有完善的值班制度和交接班制度；認(rèn)真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知15分鐘內(nèi)到維修現(xiàn)場(chǎng)，普通線路、照明、漏水等維修2小時(shí)內(nèi)完成，小修2日內(nèi)修復(fù)，如遇維修困難事項(xiàng)，對(duì)學(xué)校老師作出合理解釋，做出限時(shí)承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理，物業(yè)每月向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。
5、秩序維護(hù)部及工程部實(shí)行24X365小時(shí)值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時(shí)、周到、方便。
二、設(shè)備設(shè)施管理
1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容：
�。�1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
�。�2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。
�。�3）每日巡查校區(qū)門(mén)窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。
�。�4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
�。�5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議。
�。�6）每年12月份對(duì)校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。
�。�7）在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查
（8）巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用由校方承擔(dān)。
3、保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通；水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)。
4、對(duì)化糞池及時(shí)進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物；樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換；每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；排水暢通，無(wú)積水；地下管井堵塞及時(shí)疏通。
5、建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū)；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。
6、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)處理；
三、清潔服務(wù)
1、教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺(tái)階每日清潔打掃3次，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門(mén)、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門(mén)窗玻璃。保持地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡；門(mén)窗保持明亮、干凈。
2、每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔3次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的`垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬；地面基本潔凈。
3、每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。
4、每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。
5、每天清潔1次涼亭等人文景觀（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。
6、秩序維護(hù)員每日對(duì)門(mén)衛(wèi)、崗?fù)けＷ孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門(mén)窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。
8、垃圾日產(chǎn)日清，每日收集垃圾送至指定地點(diǎn)，垃圾運(yùn)送過(guò)程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。
9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
1、草坪成活率在95％以上；整塊草地基本無(wú)明顯的草荒；無(wú)大面積病蟲(chóng)害；無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現(xiàn)象；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)，每年進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗；進(jìn)行3次修剪；發(fā)生病蟲(chóng)害及時(shí)噴藥。
2、園林樹(shù)木生長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)良好；樹(shù)木生長(zhǎng)基本正常，沒(méi)有明顯死樹(shù)和明顯枯枝死杈；樹(shù)林無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉長(zhǎng)勢(shì)較好；草本宿根花卉生長(zhǎng)基本正常；發(fā)生病蟲(chóng)害及人為損害后能及時(shí)防治，泥面不開(kāi)裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要維修、刷白或刷油漆時(shí)向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、組建專職秩序維護(hù)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；退伍軍人或接受過(guò)兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護(hù)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉學(xué)校環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能妥善處理和應(yīng)對(duì)學(xué)校秩序維護(hù)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛(ài)秩序維護(hù)工作，無(wú)犯罪記錄；秩序維護(hù)人員配備必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓�，不彎腰駝背，前傾后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。
2、門(mén)衛(wèi)各出入口24小時(shí)實(shí)行值班看守，主出入口至少有2人駐守；校園交通秩序管理，對(duì)進(jìn)出校園的車輛管理，來(lái)訪實(shí)行被訪人確認(rèn)后，登記入內(nèi)，離開(kāi)交驗(yàn)來(lái)訪條，謝絕未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助；回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與公司、學(xué)校，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏記錄規(guī)范齊全。
4、制定校園應(yīng)急預(yù)案，主要有《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺(tái)風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書(shū)面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；
5、監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接到報(bào)警信號(hào)，秩序維護(hù)員立即趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持學(xué)校正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方；對(duì)學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明。
6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；每年消防演習(xí)2次，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備；每日填寫(xiě)工作記錄，建檔備查。
六、宿舍管理
1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見(jiàn)，制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便利于管理。
2、來(lái)訪登記，來(lái)訪人員經(jīng)被訪人確認(rèn)后，登記進(jìn)入。
3、男女生不得互相串宿舍，不準(zhǔn)許陌生人進(jìn)出宿舍。
4、按校方規(guī)定時(shí)間開(kāi)關(guān)宿舍大門(mén)，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。
5、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門(mén)查寢，對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方。
6、24小時(shí)全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財(cái)產(chǎn)安全。
七、檔案資料管理
各類檔案資料齊全完整，分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。
物業(yè)管理服務(wù)方案8
一、項(xiàng)目特點(diǎn)分析
假設(shè)該商業(yè)項(xiàng)目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠(yuǎn)，無(wú)與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約2萬(wàn)多平方米，該項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。
二、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析該商業(yè)項(xiàng)目廣場(chǎng)位于四川北路是上海市虹口區(qū)的核心區(qū)，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開(kāi)埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化"平民商業(yè)大街"、"上海四川路，中華名品街"。
四川北路，以高品位、中低價(jià)的商品，現(xiàn)代電子技術(shù)的服務(wù)，及利用周邊人文景觀建設(shè)起來(lái)的現(xiàn)代文化旅游和娛樂(lè)設(shè)施的特色，加上一批著名的商貿(mào)企業(yè)先后進(jìn)駐四川北路，吸引著越來(lái)越多的市民和國(guó)內(nèi)外的游客。四川北路商業(yè)的消費(fèi)對(duì)象歷來(lái)以普通市民為主，加上旅游和體育活動(dòng)，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達(dá)90萬(wàn)人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場(chǎng)共同構(gòu)成上海市級(jí)商業(yè)中心，通稱"四街一場(chǎng)"。
三、客戶群體分析
四川北路以其鮮明的個(gè)性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅(jiān)持為大眾服務(wù)的經(jīng)營(yíng)方針，立足于國(guó)貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國(guó)內(nèi)名牌最多、質(zhì)量最優(yōu)、門(mén)類最全的商品中心�！白咦吖涔淦渌罚I(mǎi)賣(mài)請(qǐng)到四川路”的廣告語(yǔ)正是迎合了買(mǎi)價(jià)廉物美商品的顧客的心。
四、商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。
商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：
承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；
承置業(yè)人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；
承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；
投保范圍事宜；
是否統(tǒng)一的收銀等
1、 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。
組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承置業(yè)人銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)�。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
2、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；
協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；
服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。
3、 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。
五、物業(yè)管理重點(diǎn)、難點(diǎn)
重點(diǎn)分析：
項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型多，管理上各有側(cè)重。區(qū)域內(nèi)存在不同類型的業(yè)態(tài)，如品牌專買(mǎi)、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對(duì)物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場(chǎng)物業(yè)管理總體方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強(qiáng)設(shè)備管理和消防安全管理，加強(qiáng)巡視和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。
從本人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規(guī)模化運(yùn)作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；
要求制定《管理規(guī)約》。商業(yè)廣場(chǎng)客流量大，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎(chǔ)上，必須對(duì)商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個(gè)大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即《管理規(guī)約》，來(lái)明確商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的行為，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。
設(shè)立置業(yè)人檔案，嚴(yán)格管理。管理中心應(yīng)建立健全置業(yè)人（使用人）的'檔案資料及管理系統(tǒng)。在嚴(yán)格保密的前提下，充分掌握置業(yè)人（使用人）的流動(dòng)情況，以便加強(qiáng)管理。
協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的主體和相關(guān)部門(mén)較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設(shè)單位、城市供水供電等專營(yíng)服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門(mén)等，物業(yè)管理工作離不開(kāi)這些主體和相關(guān)部門(mén)的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調(diào)處理好與這些主體和相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門(mén)的力量，加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)治安等方面的綜合管理，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理和精神文明建設(shè)等各項(xiàng)工作的全面開(kāi)展。
針對(duì)不同置業(yè)人（使用人）的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，開(kāi)展豐富多彩的文化活動(dòng)，一方面加強(qiáng)了置業(yè)人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業(yè)人（使用人）的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與置業(yè)人（使用人）溝通，創(chuàng)造融洽和諧的工作環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。
難點(diǎn)分析：
從進(jìn)駐期直至正常營(yíng)業(yè)期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（二次）長(zhǎng)期并存，且進(jìn)駐期商家進(jìn)駐集中、進(jìn)駐率高、進(jìn)駐快，管理壓力較大。
商家其特殊的人員結(jié)構(gòu)及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必將為商場(chǎng)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)理念，因此要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。
隨著人們消費(fèi)理念的不斷更新，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。
物業(yè)管理服務(wù)方案9
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動(dòng)方案如下：
一、指導(dǎo)思想和總體要求
以“解放思想、擴(kuò)大開(kāi)放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的.突破，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。
二、工作目標(biāo)
緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識(shí)；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見(jiàn)性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開(kāi)展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容日常工作責(zé)任部門(mén)審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個(gè)部門(mén)會(huì)議宣傳動(dòng)員，三張板報(bào)宣傳教育，各個(gè)部門(mén)擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動(dòng)創(chuàng)優(yōu)工作。
1、發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，邀請(qǐng)監(jiān)督員對(duì)物管中心各部門(mén)的工作明察暗訪，提出針對(duì)問(wèn)題的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓(xùn)。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4、中心辦公室召開(kāi)兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。
5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中可以修訂完善。
四月份
各個(gè)部門(mén)搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)業(yè)主代表參加會(huì)議，找出不足，及時(shí)整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競(jìng)賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì)同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。六月份
開(kāi)展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動(dòng)，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，找出不足，及時(shí)整改提高。各個(gè)部門(mén)搞一次針對(duì)難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長(zhǎng)期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫(xiě)出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門(mén)搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。
十月份
進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。
十一月份
進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，予以評(píng)價(jià)，形成文件，使之規(guī)范化制度化。
物業(yè)管理服務(wù)方案10
物業(yè)服務(wù)要結(jié)合自身的實(shí)際情況、管理架構(gòu)、員工素質(zhì)層次結(jié)構(gòu)及管理服務(wù)樓盤(pán)的品種類型，進(jìn)而總結(jié)升華自己企業(yè)的價(jià)值觀發(fā)展取向和發(fā)展戰(zhàn)略，形成自身的體系，去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱，著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)先生說(shuō)過(guò)“三流的企業(yè)靠生產(chǎn)，二流的企業(yè)靠營(yíng)銷，一流的.企業(yè)靠文化�！蔽飿I(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系，才能形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規(guī)范》，制定一套文明、規(guī)范的員工行為服務(wù)準(zhǔn)則，讓每個(gè)員工以此為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束自己的言行舉止，以此形成規(guī)范服務(wù)，嚴(yán)格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統(tǒng)一公司內(nèi)部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責(zé)》制定各個(gè)服務(wù)崗位的工作職責(zé)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)制定〈各崗位管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程〉各個(gè)服務(wù)崗位規(guī)范工作流程;
(五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核辦法;
(六)統(tǒng)一規(guī)格內(nèi)容的各種登記薄及表格的規(guī)范填寫(xiě);
(七)執(zhí)行力，落實(shí)各項(xiàng)制度、規(guī)定及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查獎(jiǎng)罰辦法。
三、必須做好六項(xiàng)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)行與維修維護(hù);
(三)管轄范圍內(nèi)環(huán)境綠化保潔工作;
(四)公區(qū)秩序的安全與維護(hù)工作;
(五)各種資料檔案的規(guī)范管理;
(六)綜合性的業(yè)主、客戶文明服務(wù)工作。
四、引進(jìn)和培訓(xùn)高素質(zhì)人才，全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，不斷的組織中層骨干人員外出學(xué)，考察先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的理念和做法，開(kāi)拓視野，引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升自我，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行融合，創(chuàng)造出自己的先進(jìn)服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性很大，新的員工面孔不斷在出現(xiàn)，如不及時(shí)的思想改造和物業(yè)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)，整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升，所以必須制定培訓(xùn)計(jì)劃，不斷地組織員工進(jìn)行理念思想培訓(xùn)、物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、崗位經(jīng)驗(yàn)技巧培訓(xùn)。
五、突破傳統(tǒng)管理服務(wù)內(nèi)容，開(kāi)展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù)，比如向業(yè)主開(kāi)展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內(nèi)家電維修等有償服務(wù)。
六、努力使業(yè)主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。
七、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過(guò)樹(shù)立宣傳牌匾，開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)。比如內(nèi)容可以展示通知、公告、，服務(wù)細(xì)則、理念、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)部好人好事、溫馨提示、天氣預(yù)報(bào)、消防知識(shí)等等，讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)像親人的感覺(jué)。
文化是企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，價(jià)值觀是企業(yè)發(fā)展的核心，人才是企業(yè)發(fā)展的活力，品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，規(guī)模是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒。
如果從以上這七項(xiàng)措施來(lái)加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè)，定能打好管理與服務(wù)基礎(chǔ)，以此為基礎(chǔ)，來(lái)不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像，會(huì)得到業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同。
物業(yè)管理服務(wù)方案11
南池商業(yè)街為現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街，按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶群為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。根據(jù)南池商業(yè)街實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，采取集中管理模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，培育區(qū)域商業(yè)中心。這也是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法。
一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念
南池商業(yè)街是有計(jì)劃的商業(yè)聚集，對(duì)商鋪進(jìn)行“分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”是商業(yè)街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“分散經(jīng)營(yíng)”是指商業(yè)街只提供消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的交易場(chǎng)所，不直接參與商鋪經(jīng)營(yíng)。
“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)街所有個(gè)體經(jīng)營(yíng)者必須接受由業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理。
為了達(dá)到“分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養(yǎng)護(hù)和保養(yǎng)，有助于運(yùn)營(yíng)方和經(jīng)營(yíng)方之間的協(xié)調(diào)和合作，有助于為商業(yè)街營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。
二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點(diǎn)
關(guān)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛(wèi)生管理，安全保衛(wèi)管理，設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。
1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周圍的場(chǎng)地的清潔保養(yǎng)、公共空間的清潔保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和諧統(tǒng)一。同時(shí)要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、垃圾袋裝運(yùn)至指定位置等。物業(yè)公司需根據(jù)勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及消費(fèi)者一個(gè)舒適、雅致、潔凈的消費(fèi)環(huán)境。
2．安全保衛(wèi)是管理的重點(diǎn)，商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢，所以安全管理應(yīng)特別慎重。應(yīng)制定日常消防安全警示、消防設(shè)備的日常維護(hù)和檢查等制度和流動(dòng)崗的24小時(shí)巡查制度等。
3．設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)是管理的要點(diǎn)，商業(yè)運(yùn)作對(duì)設(shè)施設(shè)備的要求更高，水、電燈設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行關(guān)系到客戶的正常經(jīng)營(yíng)，因此，設(shè)施設(shè)備的日常管理要求更高，做好相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案是管理服務(wù)的基本需求，而且必須制定嚴(yán)格的保養(yǎng)、清潔、檢測(cè)、維修計(jì)劃和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，確保各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。為業(yè)主提供一個(gè)安全舒心的經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境。
三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，根據(jù)所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調(diào)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一名，可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的門(mén)衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的'值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
3．環(huán)境管理部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的公共區(qū)域保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
4．維修服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
四、商鋪的物業(yè)服務(wù)管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：
1、商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。
1.1、接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報(bào)修接待
關(guān)于業(yè)戶對(duì)水電或者其他設(shè)施的報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫(xiě)《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；
1.4、走訪回訪
主要包括：聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪等。
1.5、商業(yè)街的內(nèi)外聯(lián)系
商鋪內(nèi)部聯(lián)系：向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)等；
商鋪外部聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。
2、商鋪裝修服務(wù)管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。
2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。
2.3、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理
在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：
對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。
3、商業(yè)街設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。為保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
4、商業(yè)街建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
4.1、大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿?/p>
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務(wù)管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。對(duì)于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，因此，安全管理至關(guān)重要，不但要有日常秩序維護(hù)隊(duì)伍還必須有夜間巡邏隊(duì)伍，24小時(shí)全面實(shí)施保安服務(wù)。
5.1、監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證并及時(shí)上報(bào)主管，通知巡查保安及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪個(gè)業(yè)主及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自防火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。并定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門(mén)進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理
6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)
物環(huán)境的基礎(chǔ)。商業(yè)街內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
6.2、部門(mén)主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；
7.2、節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。
五：總結(jié)
根據(jù)南池商業(yè)街的物業(yè)特點(diǎn)，明確物業(yè)管理難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路；體現(xiàn)物業(yè)管理特色、水平；制定針對(duì)性、差異化管理的服務(wù)模式。建立嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，通過(guò)實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改造，使制定的保證體系日趨完善和穩(wěn)定，使其具有較強(qiáng)的可操作性，為南池商業(yè)街提供強(qiáng)有力的保障和細(xì)致入微的服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)方案12
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。
2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門(mén)衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元
應(yīng)收12.6萬(wàn)元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬(wàn)元(收繳率90)
維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元
特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元
其他收入：1.5萬(wàn)元
b)支出：20.25萬(wàn)元
人員工資福利：14萬(wàn)元
辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元
稅金：1.05萬(wàn)元
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1.2萬(wàn)元
c)潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的'福利費(fèi)
序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營(yíng)部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元
(3)綠化管理費(fèi)：綠化率451.04萬(wàn)M21元/年M2=1.04萬(wàn)元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人xx月80元/月人=0.192萬(wàn)元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人200元/年人=0.14萬(wàn)元
(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25計(jì)算
5.52萬(wàn)元25=1.38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10計(jì)算即1萬(wàn)元
(8)稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5繳納即1.052萬(wàn)元
(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保
(10)合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8計(jì)算1.36萬(wàn)元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn);
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式
物業(yè)管理服務(wù)方案13
一、公共服務(wù)
為提高學(xué)校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我們將采取以下措施：
1、物業(yè)管理各部門(mén)人員需統(tǒng)一著裝，衣著整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對(duì)待老師和學(xué)生一視同仁。在接待時(shí)，工作人員需熱情主動(dòng)，迎送接待學(xué)校老師和學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇。對(duì)學(xué)校老師和學(xué)生的報(bào)修和求助需耐心細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
2、物業(yè)秩序維護(hù)部門(mén)和工程部門(mén)需有完善的值班制度和交接班制度，并認(rèn)真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知后需在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)普通線路、照明、漏水等維修需在2小時(shí)內(nèi)完成，XXX則需在2日內(nèi)修復(fù)。如果遇到維修困難，工作人員需對(duì)學(xué)校老師作出合理解釋，并做出限時(shí)承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人需負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理。物業(yè)每月需向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。
5、秩序維護(hù)部及工程部需實(shí)行24小時(shí)全天候值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式需呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度需發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師和學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時(shí)、周到、方便。
二、設(shè)備設(shè)施管理
為確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，我們將采取以下措施：
1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容包括：
1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。
3）每日巡查校區(qū)門(mén)窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。
4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議。
6）每年12月份對(duì)校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。
7）在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查。
8）巡檢需有記錄，巡檢結(jié)束后需向?qū)W校報(bào)告檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用由校方承擔(dān)。
3、保持泵房清潔衛(wèi)生，確保地面排水暢通，水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活。如發(fā)現(xiàn)滴漏，要及時(shí)維修。消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，以保持其正常運(yùn)行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，確保其處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件也要經(jīng)常加油，以保持潤(rùn)滑靈活。對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等，也要及時(shí)修復(fù)。
4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物。樓面落水口等開(kāi)裂、破損等也要及時(shí)更換。每月要清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，并拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草。排水要保持暢通，無(wú)積水。地下管井堵塞也要及時(shí)疏通。
5、要建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，持有上崗證書(shū)。配電房也要保持清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄。如發(fā)現(xiàn)異常，要及時(shí)處理。在潮濕天氣時(shí)，要采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥。每月也要檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取措施杜絕。每日要填寫(xiě)運(yùn)行記錄，以備查檔。
6、要加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的.道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施。保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)處理。
三、清潔服務(wù)
1、要每日清潔打掃3次教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈。每日要收集2次學(xué)生垃圾。每日要用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門(mén)、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。每周要擦1次門(mén)窗玻璃。要保持地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放。扶手護(hù)攔要干凈、光亮。梯間頂棚要無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線要干凈無(wú)灰塵，地面要干凈無(wú)雜物、污跡。門(mén)窗要保持明亮、干凈。
2、每天共進(jìn)行3次共用衛(wèi)生間的清潔，包括通風(fēng)換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾并更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干凈地面。確保室內(nèi)無(wú)臭味、便池潔凈無(wú)黃漬、地面基本干凈。
3、每天清掃道路和兩側(cè)人行道兩次，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，確保道路和人行道干凈無(wú)浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。
4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確�；緹o(wú)雜物、污漬和垃圾。
5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設(shè)施表面基本干凈無(wú)灰塵污漬和銹跡，涼亭內(nèi)及周圍無(wú)果皮、紙屑等垃圾。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。
6、秩序維護(hù)員每天對(duì)門(mén)衛(wèi)、崗?fù)みM(jìn)行清掃，擦洗內(nèi)外門(mén)窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、每天清運(yùn)垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡和油污。
8、每天收集垃圾并送至指定地點(diǎn)，垃圾運(yùn)送過(guò)程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產(chǎn)日清，并運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。
9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后進(jìn)行清掃。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)，糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生慣，使學(xué)生自覺(jué)參與環(huán)衛(wèi)工作。
四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
1、草坪成活率在95％以上，無(wú)明顯草荒和大面積病蟲(chóng)害，根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)。每年進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗，進(jìn)行3次修剪，發(fā)生病蟲(chóng)害及時(shí)噴藥。
2、園林樹(shù)木生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯死樹(shù)和枯枝死杈，樹(shù)林無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉生長(zhǎng)良好，能及時(shí)防治病蟲(chóng)害和人為損害，泥面不開(kāi)裂，花木不缺水枯萎。
4、每年對(duì)假山、亭、廊、雕塑等建筑小品進(jìn)行1次細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時(shí)向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、為了維護(hù)校園秩序，我們需要組建專職秩序維護(hù)人員。這些人應(yīng)該身體健康、責(zé)任心強(qiáng)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、體態(tài)良好。他們可能是退伍軍人或接受過(guò)兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護(hù)技能，并定期進(jìn)行安全防范研究，增強(qiáng)安全防范能力。他們應(yīng)該熟悉學(xué)校環(huán)境、熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能夠妥善處理和應(yīng)對(duì)學(xué)校秩序維護(hù)工作。此外，這些人應(yīng)該具備良好的思想品質(zhì)和作風(fēng)，熱愛(ài)秩序維護(hù)工作，無(wú)犯罪記錄。他們應(yīng)該配備必備的安全護(hù)衛(wèi)工具，在執(zhí)勤時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。在執(zhí)勤時(shí)，他們應(yīng)該精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體。在交接班時(shí)，應(yīng)該完善交接班制度，并有工作及交接班記錄。
2、門(mén)衛(wèi)應(yīng)該在各出入口24小時(shí)實(shí)行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護(hù)校園交通秩序，應(yīng)該對(duì)進(jìn)出校園的車輛管理，來(lái)訪實(shí)行被訪人確認(rèn)后，登記入內(nèi)，離開(kāi)交驗(yàn)來(lái)訪條。未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛不得入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、我們采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏。我們的維護(hù)人員應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助，回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問(wèn)。在遇到突發(fā)事件時(shí)，他們應(yīng)該及時(shí)報(bào)告警方與公司、學(xué)校，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)。他們的安全巡邏記錄應(yīng)該規(guī)范齊全。
4、我們制定了校園應(yīng)急預(yù)案，包括《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺(tái)風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等。我們有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)。我們書(shū)面描述了緊急事故救護(hù)組織的職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練。我們應(yīng)該對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度。
5、學(xué)校監(jiān)控中心24小時(shí)值班，一旦接到報(bào)警信號(hào)，秩序維護(hù)員會(huì)立即前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行緊急處理，同時(shí)協(xié)助其他部門(mén)維護(hù)學(xué)校的正常秩序，以防止不安全事件的發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)打架斗毆等問(wèn)題，秩序維護(hù)員會(huì)立即制止并第一時(shí)間向?qū)W校方面報(bào)告。此外，他們還會(huì)加強(qiáng)學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落和道路的照明設(shè)施維護(hù)，確保必要的照明。
6、學(xué)校建立了完善的消防組織和責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，確保有關(guān)人員掌握基本消防技能。學(xué)校還配置了相應(yīng)種類和數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。學(xué)校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持其完整和可用。如果發(fā)現(xiàn)火警，學(xué)校有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，搶救生命和物資。每月學(xué)校會(huì)巡查消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修。學(xué)校還會(huì)每年進(jìn)行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備，并每日填寫(xiě)工作記錄，建檔備查。
7、學(xué)校從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見(jiàn)，制定了學(xué)生宿舍管理規(guī)定，以便于學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便于管理。學(xué)校要求來(lái)訪人員必須經(jīng)被訪人確認(rèn)后才能進(jìn)入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不準(zhǔn)許陌生人進(jìn)出宿舍。學(xué)校會(huì)按照規(guī)定時(shí)間開(kāi)關(guān)宿舍大門(mén)，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。每天學(xué)校還會(huì)協(xié)助有關(guān)部門(mén)對(duì)學(xué)生宿舍進(jìn)行查寢，對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，并及時(shí)回報(bào)給校方。此外，學(xué)校會(huì)24小時(shí)全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財(cái)產(chǎn)安全。
8、學(xué)校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊(cè)，管理合理分類，查閱方便。學(xué)校還會(huì)及時(shí)變更登記，確保賬物相符。
物業(yè)管理服務(wù)方案14
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書(shū)管家服務(wù)，不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任，過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；
�。�1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
�。�2）自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者；
�。�3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：
（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過(guò)半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過(guò)2天；
�。�2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘；換燈泡、換門(mén)鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目，不超過(guò)半天；
其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過(guò)7個(gè)工作日；
�。�3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過(guò)3個(gè)工作日；
�。�4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：
�。�1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過(guò)30分鐘。
�。�2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的'，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。
�。�3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無(wú)法落實(shí)，不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。
�。�4）關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
（三）工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
物業(yè)管理服務(wù)方案15
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無(wú)車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門(mén)崗負(fù)責(zé)禁放無(wú)地下庫(kù)車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門(mén)前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門(mén)前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗?fù)ふ�、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門(mén)禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫(kù)的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的.工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對(duì)車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書(shū)簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對(duì)材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問(wèn)題。
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