小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
為了確保事情或工作有序有效開展,常常需要提前進(jìn)行細(xì)致的方案準(zhǔn)備工作,方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢?以下是小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案,歡迎大家分享。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案1
物業(yè)服務(wù)要結(jié)合自身的實(shí)際情況、管理架構(gòu)、員工素質(zhì)層次結(jié)構(gòu)及管理服務(wù)樓盤的品種類型,進(jìn)而總結(jié)升華自己企業(yè)的價(jià)值觀發(fā)展取向和發(fā)展戰(zhàn)略,形成自身的體系,去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱,著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)先生說過“三流的企業(yè)靠生產(chǎn),二流的企業(yè)靠營(yíng)銷,一流的企業(yè)靠文化!蔽飿I(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系,才能形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系:
(一)《BI行為規(guī)范》,制定一套文明、規(guī)范的員工行為服務(wù)準(zhǔn)則,讓每個(gè)員工以此為標(biāo)準(zhǔn)來約束自己的言行舉止,以此形成規(guī)范服務(wù),嚴(yán)格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統(tǒng)一公司內(nèi)部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責(zé)》制定各個(gè)服務(wù)崗位的工作職責(zé)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)制定〈各崗位管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程〉各個(gè)服務(wù)崗位規(guī)范工作流程;
(五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核辦法;
(六)統(tǒng)一規(guī)格內(nèi)容的各種登記薄及表格的規(guī)范填寫;
(七)執(zhí)行力,落實(shí)各項(xiàng)制度、規(guī)定及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查獎(jiǎng)罰辦法。
三、必須做好六項(xiàng)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)工作:
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)行與維修維護(hù);
(三)管轄范圍內(nèi)環(huán)境綠化保潔工作;
(四)公區(qū)秩序的安全與維護(hù)工作;
(五)各種資料檔案的規(guī)范管理;
(六)綜合性的業(yè)主、客戶文明服務(wù)工作。
四、引進(jìn)和培訓(xùn)高素質(zhì)人才,全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì),不斷的組織中層骨干人員外出學(xué),考察先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的理念和做法,開拓視野,引進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升自我,結(jié)合實(shí)際進(jìn)行融合,創(chuàng)造出自己的`先進(jìn)服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性很大,新的員工面孔不斷在出現(xiàn),如不及時(shí)的思想改造和物業(yè)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn),整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升,所以必須制定培訓(xùn)計(jì)劃,不斷地組織員工進(jìn)行理念思想培訓(xùn)、物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、崗位經(jīng)驗(yàn)技巧培訓(xùn)。
五、突破傳統(tǒng)管理服務(wù)內(nèi)容,開展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù),比如向業(yè)主開展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內(nèi)家電維修等有償服務(wù)。
六、努力使業(yè)主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。
七、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過樹立宣傳牌匾,開展各項(xiàng)活動(dòng)。比如內(nèi)容可以展示通知、公告、,服務(wù)細(xì)則、理念、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)部好人好事、溫馨提示、天氣預(yù)報(bào)、消防知識(shí)等等,讓業(yè)主感覺到物業(yè)像親人的感覺。
文化是企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向,價(jià)值觀是企業(yè)發(fā)展的核心,人才是企業(yè)發(fā)展的活力,品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),規(guī)模是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒。
如果從以上這七項(xiàng)措施來加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè),定能打好管理與服務(wù)基礎(chǔ),以此為基礎(chǔ),來不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像,會(huì)得到業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案2
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順,目標(biāo)為:小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi),車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理,負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用,并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示,增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管,實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度,使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生,組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查,進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物,防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作,確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門禁故障排查,做好記錄,配合南京泛尼士公司維修,做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修,重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制,防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修,做好天臺(tái)門和地下室門的鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管,每天跟進(jìn)保安對(duì)車輛的情況進(jìn)行客戶溝通,續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定,做好客戶解釋工作,防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查,并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí),加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的.承諾書簽字收集,加強(qiáng)出入證管理,對(duì)材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案3
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
(一)"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;
。1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
。2)自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;
。3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過2天;
。2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過7個(gè)工作日;
。3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個(gè)工作日;
。4)對(duì)其他業(yè)主行為的.投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
(5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限:
。1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過30分鐘。
。2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無法落實(shí),不超過30分鐘回復(fù)對(duì)方。
。4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過2個(gè)工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案4
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。
2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的'物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
a)經(jīng)營(yíng)收入:19.14萬元(年度,以下省略)
物業(yè)管理費(fèi):11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元
特約服務(wù):5.8萬元
其他收入:1.5萬元
b)支出:20.25萬元
人員工資福利:14萬元
辦公費(fèi)用:2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬元
稅金:1.05萬元
不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬元
c)潤(rùn)虧:-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算:21.962萬元/年,0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營(yíng)部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年
福利:11520023=26496(元/年)
合計(jì):14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25計(jì)算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi):按營(yíng)收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保
(10)合理利潤(rùn):按營(yíng)收8計(jì)算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),我司將通過多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù),嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后,對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí),重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案5
在物業(yè)管理中,安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的,是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在 20xx 年,北京市消協(xié)開展過一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查,其中對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到 32.8% , 35.1% 的業(yè)主表示,因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利,其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害?梢姡≌^(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣,具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn),稍不注意,就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講,物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Pl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以,除在加強(qiáng)小區(qū)條件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍,就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面:
一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任
1. 在健全安保制度之前,應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定,使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后,各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況,對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理,更重要的是通過制度,檢驗(yàn)工作中存在的.問題和漏洞,及時(shí)修改和完善,最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度,降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
2. 在文件體系中,還要通過對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況,把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來、然后保存,對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改,并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn),也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如:安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn),建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理,歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要,必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。
1. 管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧,才能減少工作中的失誤、提高工作效率,減少安全風(fēng)險(xiǎn),保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能;同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn),使其知法、守法、懂法,能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí),也能保護(hù)好自己。
2. 組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全
保衛(wèi)知識(shí),熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具,如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3. 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì),負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu),如保安部或委托專業(yè)的保安公司,由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào),而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程,并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理,配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去,由專人負(fù)責(zé)。
4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施,如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ,要確保其始終正常工作,否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。
三、組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育
增強(qiáng)安全意識(shí)
任何物業(yè),其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系,就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。
1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄3至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,掌握犯罪分子動(dòng)向,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)發(fā)生不法侵害的行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止,并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理,如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作,可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議,通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況,通報(bào)治安情況,形成“一方有難,八方支援”的氛圍,建立良好的社區(qū)關(guān)系,擴(kuò)大治安力量,從而降低案發(fā)率,保證物業(yè)轄區(qū)安全,取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時(shí),如住用戶家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失。
四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理
應(yīng)急突發(fā)事件:可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等,對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害,作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境,熟悉當(dāng)?shù)貧夂、地質(zhì)等狀況。比如暴雨,季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等,對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施;對(duì)于突發(fā)事件,要本著及時(shí)、高效,大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理;對(duì)于消防管理,必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍,平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn),季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能,還可進(jìn)行消防宣傳,使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí),樹立消防的觀念,減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。
五、加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)、車輛的管理
加強(qiáng)停車場(chǎng)管理,有利于維護(hù)交通秩序,保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全,避免車輛亂停亂放,保證良好的交通秩序,也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分,同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前,停車場(chǎng)管理難度大,停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生,產(chǎn)生糾紛多,解決困難;加上車輛價(jià)值昂貴,極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場(chǎng)安全運(yùn)行。
當(dāng)然,我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題,達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路,實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。
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