土地分析的報(bào)告
在日常生活和工作中，我們使用報(bào)告的情況越來越多，報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。寫起報(bào)告來就毫無頭緒？下面是小編為大家收集的土地分析的報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。
土地分析的報(bào)告1
一、實(shí)習(xí)區(qū)區(qū)位條件分析
1、概況
實(shí)習(xí)區(qū)駝梁自然保護(hù)區(qū)位于河北省平山縣北部，平山、阜平、五臺(tái)兩省三縣交界處
面積約158.7平方千米，東經(jīng)113°41′52′~113°50′56′′，北緯38°34′46′~38°45′51′。最高峰南坨位于東經(jīng)113°47′，北緯38°45′。
2、地質(zhì)地貌
保護(hù)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的基巖為太古界的阜平群和龍泉關(guān)群，歷經(jīng)多次地殼運(yùn)動(dòng)和漫長(zhǎng)的地質(zhì)年代遭受區(qū)域混合巖化作用，有不同程度變質(zhì)的片麻巖、變粒巖和片巖，厚度在690~2960m。
保護(hù)區(qū)地勢(shì)北部高，南部低，由海拔2281m下降到1000m左右，相差1200m，地貌類型有亞高山地貌和中山地貌兩種類型。亞高山地貌，位于保護(hù)區(qū)的北部，面積約0.5萬畝；中山區(qū)，分布面積廣，約占保護(hù)面積的9%，海拔在1000—20xxm。經(jīng)長(zhǎng)期剝蝕，各溝谷的坡度一般為25°~35°。由于坡度陡斜，水土沖刷痰中，溪溝兩岸支撐力弱，山體崩塌，形成懸崖深谷。各溪溝中，因水流沖擊，大型的水蝕穴很多。夏季山洪季節(jié)，水流湍急，亂世橫臥，形成二、三米高的跌水，隨處可見，時(shí)而在左岸，時(shí)而在右岸，形成所謂“盤腸河”。
3、氣候
平山縣屬溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)大陸氣候，由于高差懸殊，立體氣候明顯，概括了河北省的氣候類型特點(diǎn)。保護(hù)區(qū)氣候，溫度偏低，濕度偏高，形成溫涼濕潤(rùn)典型的山地氣候，具有冬寒、夏涼、春秋短促的特點(diǎn)。
4、水系和水文特征
平山縣全縣都屬海河流域的子牙河流域，流域內(nèi)自產(chǎn)地表水是石家莊市的重要水源。駝梁地區(qū)屬于子牙河滹沱河系-卸甲河流域，卸甲河與平山縣其他12條河流匯入滹沱河。
5、植被
駝梁自然保護(hù)區(qū)地處暖溫帶中心地區(qū)。受地理位置的影響，形成的地帶性植被為暖溫帶落葉闊葉林，保護(hù)區(qū)地處深山，人煙稀少，原生植被雖已遭到不同程度的破壞，天然植被也只有前大地、中臺(tái)山一帶殘存約5萬余畝次生林，但區(qū)內(nèi)尚且保存著較為豐富的野生動(dòng)植物資源。
駝梁自然保護(hù)區(qū)植被類型復(fù)雜多樣。按《中國(guó)植被》的分類系統(tǒng)，地帶性植被型有寒溫性針葉林、溫性針葉林、落葉闊葉林、落葉闊葉灌叢、灌草叢、草原等，非地帶性植被型有草甸。根據(jù)優(yōu)勢(shì)種命名可以劃分為12個(gè)群系，具有豐富的生態(tài)類型多樣性。
二、土地利用調(diào)查
1、數(shù)據(jù)來源
實(shí)習(xí)遙感影像圖，實(shí)習(xí)區(qū)gps定位數(shù)
2、依據(jù)：在遙感影像上，不同的地物有不同的特征，這些影像特征是判讀識(shí)別各種地物的依據(jù)。通過地物間的形狀、色調(diào)、紋理、圖型和陰影的不同，比照實(shí)際地物與遙感影像，建立目標(biāo)地物的解譯標(biāo)志解譯標(biāo)志的建立，見表
地物類型形狀、色調(diào)、紋理、圖型、陰影目標(biāo)地物照片遙感影像其他
房屋村落影像中圖形分布規(guī)則，主色調(diào)為白色，紋理清晰，顏色單一
商服用地：規(guī)則分布，單位較大
居住用地：規(guī)則分布，單位較小，較密集。
山區(qū)旱地影像幾何特征不規(guī)則，局部呈條狀形態(tài)，影像呈現(xiàn)出紅、淡紅、粉紅和淡藍(lán)等顏色。影像紋理較粗糙，紋理不均勻。
灌木林幾何特征不規(guī)則，生長(zhǎng)在低地中，影像呈現(xiàn)紅、鮮紅、粉紅和暗紅色、影像紋理細(xì)膩，在統(tǒng)一色調(diào)中差異不大。
高覆蓋草地形態(tài)各異，連片分布地類邊界明顯。影像呈以鮮紅、紅、淡紅、粉紅為主色調(diào)。影像質(zhì)地較細(xì)膩、紋理清晰、顏色均一。
3、空間解譯及其過程
�。�1）土地分類體系認(rèn)識(shí)：閱讀判讀地區(qū)文獻(xiàn)資料，參照全國(guó)土地調(diào)查分類系統(tǒng)，擬定研究區(qū)土地調(diào)查分類系統(tǒng)。
�。�2）建立各種土地利用類型判讀標(biāo)志：比照實(shí)際地物與遙感影像，建立“研究區(qū)土地調(diào)查分類系統(tǒng)”中各種土地利用類型的判讀標(biāo)志。在遙感影像上，地物目標(biāo)各種各樣的特征通過圖像的形式，在可見光譜區(qū)域里，反映的大小、形狀、色調(diào)和陰影等稱之為判讀標(biāo)志。判讀標(biāo)志分為直接判讀標(biāo)志和間接判讀標(biāo)志。
�。�3）解譯判讀各土地利用類型的影響特征：根據(jù)建立起來的解譯標(biāo)志，將硫酸紙蒙在遙感影像上，按照“研究區(qū)土地調(diào)查實(shí)習(xí)報(bào)告
分類”中的類型，勾繪目標(biāo)地物的邊界。
（4）實(shí)地判讀：根據(jù)解譯結(jié)果，到實(shí)地進(jìn)行校核驗(yàn)證，完善解譯標(biāo)志，修正解譯結(jié)果。
三、土地利用分析
1、后大地土地利用空間分布分析
后大地的土地利用大致可以概括為“七山二水一分田”
七山：區(qū)域內(nèi)以山地為主，山坡上廣泛分布有針葉林、闊葉林、灌木林地，還有少量灌草地分布，植被覆蓋度比較高。有一些坡地改為梯田耕種，現(xiàn)在荒廢了。
二水：區(qū)域內(nèi)有眾水匯聚而成的河流，水流湍急，河床狹窄，水流對(duì)兩岸侵蝕作用比較大，形成盤腸河。同時(shí)流水的侵蝕作用，溝谷加深變寬。溝谷中分布有大量的楊樹等闊葉林。
土地分析的報(bào)告2
摘要：分析了土地整理項(xiàng)目選址應(yīng)注重的若干問題,明確指出了確定項(xiàng)目區(qū)地址時(shí)應(yīng)考察和調(diào)查研究的具體問題及其如何進(jìn)行界線的劃定,并對(duì)項(xiàng)目區(qū)可行性研究進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：土地整理項(xiàng)目;選址立項(xiàng);可行性研究
近年來,全國(guó)實(shí)施了不少土地整理項(xiàng)目,取得了明顯的成績(jī),但由于土地開發(fā)整理規(guī)劃存在規(guī)劃時(shí)間短、技術(shù)力量薄弱等原因,造成規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、全面性等方面不夠理想,特別是規(guī)劃項(xiàng)目安排上存在著時(shí)期安排不當(dāng)及其可行性和可操作性不強(qiáng)等問題[1]。本文主要針對(duì)土地整理項(xiàng)目的選址及其可行性進(jìn)行探討。
1.土地整理的概念和內(nèi)涵
土地整理是指在一定的區(qū)域內(nèi),依據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途,采取行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的、工程技術(shù)等方面的手段,對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整、改造、綜合治理,以提高土地利用率和產(chǎn)出率,改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。其內(nèi)涵可包括以下幾個(gè)方面:一是土地整理本質(zhì)是不斷提高土地資源的經(jīng)濟(jì)供給能力;二是土地整理強(qiáng)調(diào)利用與保護(hù)的相互結(jié)合;三是土地整理追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;四是土地整理表現(xiàn)為一個(gè)持續(xù)的動(dòng)態(tài)發(fā)展過程[2]。
2.土地整理工作中存在的主要問題
目前,在土地整理工作中還存在不少問題,一是有關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)和部門或群眾在土地整理上認(rèn)識(shí)不完全一致;二是有關(guān)土地整理項(xiàng)目申報(bào)、選址、立項(xiàng)等相關(guān)人員對(duì)土地整理的目的認(rèn)識(shí)不夠全面;三是有關(guān)土地整理項(xiàng)目可行性調(diào)查研究工作做得不夠扎實(shí)。
3.土地整理項(xiàng)目選址應(yīng)注意的問題
3.1土地整理的要求和原則
土地整理選址立項(xiàng)所選項(xiàng)目區(qū)應(yīng)滿足的要求:一是項(xiàng)目區(qū)土壤和地形適宜于作物生長(zhǎng)發(fā)育,適宜于田間機(jī)械作業(yè),適宜于灌排工程布設(shè),適宜于防風(fēng)固沙;二是項(xiàng)目區(qū)及周邊地區(qū)能逐步將25°以上的陡坡地退耕還林、還草,20°以下的坡耕地應(yīng)因地制宜實(shí)現(xiàn)梯田化或退耕;三是能充分應(yīng)用生物、工程與農(nóng)藝等方面的科學(xué)技術(shù);四是能與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善聯(lián)系起來,逐步做到土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng);五是村莊整理要考慮適應(yīng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展和農(nóng)村現(xiàn)代化及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的需要[2-3]。
土地整理項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過程必須遵守各項(xiàng)基本原則:一是以農(nóng)地整理為主原則;二是集中連片,具有一定規(guī)模,有利于集約利用土地的原則;三是具有較好的資源和基礎(chǔ)設(shè)施條件的原則;四是能發(fā)揮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜合效益,確保土地資源可持續(xù)利用的原則;五是公眾參與積極性高,可與相關(guān)部門相協(xié)調(diào)的原則;六是示范項(xiàng)目要具有典型性、特色性、代表性,可與建設(shè)“小康村”、建設(shè)“社會(huì)主義新農(nóng)村”等示范村相結(jié)合的原則。
3.2土地整理的其他相關(guān)問題
目前,土地整理過程中需要高度重視的相關(guān)問題主要有:一是土地整理與耕地總量動(dòng)態(tài)平衡及生態(tài)保護(hù)問題;二是土地整理與農(nóng)村城鎮(zhèn)化問題(農(nóng)村村民向中心村、鎮(zhèn)集中);三是土地整理和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問題;四是土地整理與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變問題;五是土地整理與家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的完善問題;六是土地整理與土地權(quán)屬管理問題。
3.3土地整理項(xiàng)目區(qū)范圍界限的劃定
土地整理項(xiàng)目選址時(shí)應(yīng)認(rèn)真考察和調(diào)查研究以下具體問題:一是具有較好的水利資源,能否解決項(xiàng)目區(qū)灌溉排水問題;二是項(xiàng)目區(qū)的干部群眾是否積極性高,公眾參與、出工投勞、共同投資的意愿是否強(qiáng);三是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃,能否與村鎮(zhèn)規(guī)劃及有關(guān)部門相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào)一致;四是按照整理潛力大小、綜合效益好壞、實(shí)施難易程度等因素,全盤考慮選定項(xiàng)目地址,成熟一個(gè)上一個(gè)。應(yīng)首先根據(jù)土地整理的要求、原則和相關(guān)問題及選址時(shí)要考慮的具體問題,初步確定土地整理項(xiàng)目地址,然后根據(jù)該項(xiàng)目所在地址及周邊有關(guān)具體情況等,最后確定土地整理項(xiàng)目區(qū)的范圍界線,可以根據(jù)具體情況采取以下不同的劃定方法:一是以村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))等行政(土地)界線為界;二是以流域界線(分水嶺)為界;三是以現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施工程(路、溝、渠等骨干工程)的中心線或邊線為界;四是以人工建筑(房屋、圍墻、堤壩、橋涵等建筑物、構(gòu)筑物)的邊緣為界;五是以天然障礙(河流、塘庫(kù)、林帶等障礙物)的邊沿為界;六是以地形特征(山腳線、山谷線、山脊線、陡坎線等地貌線)為界;七是以滿足特殊(地塊)要求的界線為界;八是以若干種方法(含上述方法或其他方法)劃定的界線為界[4]。
4.土地整理項(xiàng)目可行性調(diào)查研究分析
4.1規(guī)劃方案的擬訂與可行性分析
土地整理項(xiàng)目可行性研究(報(bào)告)中,擬訂好項(xiàng)目的規(guī)劃方案及作好可行性分析是一項(xiàng)最主要和最重要的工作,直接關(guān)系整個(gè)可行性研究(報(bào)告)是否科學(xué)合理、操作是否可行,并對(duì)后續(xù)工作有著深刻的指導(dǎo)意義。規(guī)劃方案的擬訂與可行性分析要注意以下方面[1]:一是一定要與項(xiàng)目(區(qū))概況及特點(diǎn)緊密聯(lián)系;二是一定要與項(xiàng)目(區(qū))的資源和潛力調(diào)查分析緊密結(jié)合;三是一定要與項(xiàng)目區(qū)及周邊地帶的主干工程和主要基礎(chǔ)設(shè)施及項(xiàng)目所在行政區(qū)有關(guān)部門對(duì)其計(jì)劃安排互相協(xié)調(diào);四是一定要與公眾參與的意見互相統(tǒng)一;五是一定要注重合理布置田間溝、渠、路、林和村主干工程總體布局方案;六是一定要注重科學(xué)劃分整個(gè)項(xiàng)目區(qū)和確定田塊大小及土地平整單元;七是一定要做出2種(以上)方案的比較;八是一定要進(jìn)行投資規(guī)模和綜合效益的比較。
4.2項(xiàng)目投資規(guī)模和效益分析
土地整理項(xiàng)目的投資規(guī)模和效益分析是土地整理項(xiàng)目可行性研究(報(bào)告)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。項(xiàng)目規(guī)模(項(xiàng)目區(qū)總面積)是投資規(guī)模的依據(jù),但不能以項(xiàng)目規(guī)模大小來定投資規(guī)模的大小,投資規(guī)模的大小應(yīng)以項(xiàng)目區(qū)的農(nóng)用地(耕地)整理和村莊整理的面積的大小作為主要依據(jù),投資規(guī)模估算應(yīng)以骨干工程(含土地平整)數(shù)量和農(nóng)民住房拆遷為主要內(nèi)容,投資規(guī)模估算的文件依據(jù)和采用的定額應(yīng)綜合考慮國(guó)土資源部和省國(guó)土資源廳及水利廳等部門的有關(guān)文件和標(biāo)準(zhǔn),主要材料的估算和人工費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)以通用價(jià)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查價(jià)格相結(jié)合的方法,效益分析要注意綜合效益的分析,各項(xiàng)目對(duì)社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)三效益的作用,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征,突出主次不一樣,社會(huì)效益應(yīng)突出是否體現(xiàn)滿足農(nóng)民愿望和當(dāng)?shù)氐男枰约笆痉逗蛶?dòng)等作用;生態(tài)效益應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的有利和不利影響上進(jìn)行分析;經(jīng)濟(jì)效益主要考慮新增農(nóng)用地(耕地)面積、改造(改良)原有土地和其他方面調(diào)整的新增收入。效益計(jì)算應(yīng)按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)測(cè)實(shí)事求是地進(jìn)行概算,可采用靜態(tài)或動(dòng)態(tài)的分析方法估算投資回收期[4]。
5.參考文獻(xiàn)
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[2] 高向軍.土地整理理論與實(shí)踐[M].北京:地質(zhì)出版社,20xx.
[3] 范樹印.土地整理工程設(shè)計(jì)[M].北京:中國(guó)人事出版社,20xx.
[4] 徐雪林.土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施管理[M].北京:中國(guó)人事出版社,20xx.
土地分析的報(bào)告3
xx省xx縣擁有“中國(guó)紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號(hào)。20xx年開春，xx縣xx鎮(zhèn)農(nóng)民xx承包土地準(zhǔn)備種植紅豆杉，但資金問題成了他的“攔路虎”，當(dāng)他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)后，當(dāng)即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請(qǐng)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，及時(shí)給他發(fā)放了40萬元貸款，成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他，感慨地說：“農(nóng)信社對(duì)農(nóng)民想得真周到，使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時(shí)還款�！彼麑�(duì)用貸款種起來的紅豆杉苗管護(hù)良好，現(xiàn)在長(zhǎng)勢(shì)非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預(yù)計(jì)可獲利54萬元。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也能抵押辦理貸款？這個(gè)新生事物在當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動(dòng)和反響，甚至有些人士稱之為推動(dòng)“第三次土地革命”的助推器，但這只不過是xx省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的一個(gè)縮影。自20xx年初試行以來，經(jīng)過實(shí)踐證明，該項(xiàng)業(yè)務(wù)較好適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需求，有效滿足了當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際，具有較高的實(shí)踐價(jià)值和廣闊的推廣空間。
新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)催生新的“土地革命”
農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈�，F(xiàn)在，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多，不少農(nóng)民對(duì)土地的依賴度明顯減弱，農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象，很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉(zhuǎn)土地的愿望。以轄內(nèi)xx縣為例，近幾年來，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)累計(jì)達(dá)2.5萬人，占農(nóng)村總勞動(dòng)力的50%以上，其中出國(guó)勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快趨勢(shì)明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年，全縣就有3196戶農(nóng)民進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn)，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%，土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2.26萬畝，占全縣耕地總面積的13.96%。
農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的資金需求強(qiáng)烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺(tái)，農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，并可以對(duì)土地進(jìn)行規(guī)�；_發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。加上近年來國(guó)家出臺(tái)了系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，持續(xù)加大對(duì)“三農(nóng)”投入與對(duì)農(nóng)民財(cái)政補(bǔ)貼力度，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對(duì)土地資金的需求更加強(qiáng)烈。以轄內(nèi)xx縣為例，規(guī)模集中流轉(zhuǎn)的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設(shè)每年對(duì)資金需求達(dá)5000萬元以上。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押應(yīng)運(yùn)而生。20xx年初，為能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農(nóng)民增收和扭轉(zhuǎn)土地拋荒現(xiàn)象，滿足農(nóng)戶規(guī)�；�(jīng)營(yíng)的資金需求，三明市農(nóng)信社順勢(shì)探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內(nèi)xx縣聯(lián)社出臺(tái)了《xx縣農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》，率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)試點(diǎn)，有效地解決了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題。至20xx年7月末，全市農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放此項(xiàng)貸款318.38萬元，貸款余額138.48萬元。
建立起適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)作模式
確貸款對(duì)象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，方可申請(qǐng)此類貸款：具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場(chǎng)、茶園、養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營(yíng)或租賃合同）；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策；經(jīng)營(yíng)土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。
抵押價(jià)值評(píng)估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)成立前，由貸款人對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估一般原則為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+土地上種養(yǎng)物價(jià)值。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)成立后，由該中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。辦理抵押登記時(shí)，若土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的，經(jīng)村民代表表決同意后，由村委會(huì)出具同意抵押書面意見，若土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬農(nóng)戶個(gè)人的，由農(nóng)戶在村委會(huì)同意抵押書面意見書上簽字確認(rèn)。而后憑抵押登記申請(qǐng)書、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農(nóng)業(yè)局申請(qǐng)辦理抵押登記，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案。
風(fēng)險(xiǎn)防范措施。把好貸款用途關(guān)，借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；同時(shí)，合理確定貸款金額與期限。此項(xiàng)貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持�？h級(jí)政府出臺(tái)《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)。
扎扎實(shí)實(shí)的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”
適應(yīng)了農(nóng)民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化，農(nóng)村勞動(dòng)力人口轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行融資，從而轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金，以滿足不斷增長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20xx年開展試點(diǎn)來，xx聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式累放此項(xiàng)貸款308.38萬元，為當(dāng)?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時(shí)提供了資金支持。
切實(shí)有效保護(hù)了農(nóng)村土地。近幾年來，農(nóng)村勞動(dòng)力人口大量轉(zhuǎn)移，甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市，出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象�，F(xiàn)在，許多農(nóng)村將大量土地集中起來對(duì)外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶資金缺口較大，對(duì)融資要求迫切，通過開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護(hù)了土地。自20xx年開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)來，轄內(nèi)xx聯(lián)社涉及流轉(zhuǎn)土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復(fù)耕。
提高土地流轉(zhuǎn)和使用效率。通過土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后，
土地集約和規(guī)模開發(fā)，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可進(jìn)一步加強(qiáng)，更好促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化運(yùn)用，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標(biāo)準(zhǔn)、高科技含量的農(nóng)場(chǎng)，有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時(shí)有利于增加對(duì)土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款新業(yè)務(wù)，為當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時(shí)注入資金支持，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的軌道。如在xx縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝，藥材3萬畝，林竹7萬畝，煙草2.75萬畝，木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場(chǎng)狹窄等仍不容忽視
價(jià)值評(píng)估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，缺乏一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估價(jià)值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價(jià)值來確定抵押物的評(píng)估價(jià)值，主觀意愿成份較大，評(píng)估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng)。從目前貸款試點(diǎn)情況看，縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法，但尚無成立土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng)，一旦經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)貸款違約，將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)難以變現(xiàn)，一定程度上影響了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的推廣步伐。
貸款風(fēng)險(xiǎn)難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，抵御自然災(zāi)害或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，存在不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。若承包經(jīng)營(yíng)戶遇到自然災(zāi)害，造成地上附著物重大損失；或因市場(chǎng)形勢(shì)變化導(dǎo)致地上附著物價(jià)值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應(yīng)對(duì)措施，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押運(yùn)行機(jī)制
規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估。建議政府出臺(tái)專門針對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估的管理辦法，引入相對(duì)獨(dú)立的第三方對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng)。建議當(dāng)?shù)卣袑?shí)履行好以下職責(zé)：真正落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放及變更工作；按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同，作為流轉(zhuǎn)的唯一權(quán)屬證明資料，為此項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)的開展奠定良好基礎(chǔ)；出臺(tái)有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押處置的有關(guān)規(guī)定，建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議的仲裁機(jī)制，消除金融機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)顧慮。
及時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，降低土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)在組建形式上，可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔(dān)�；稹�，同時(shí)業(yè)主交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，委托中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理并開展農(nóng)業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)。同時(shí)要鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開辦農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由于農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)低、風(fēng)險(xiǎn)大，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；農(nóng)信社積極探索多種擔(dān)保方式，對(duì)額度較大的此類貸款，推行“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+公司擔(dān)保”、“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+基金擔(dān)保”和“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+經(jīng)營(yíng)戶擔(dān)�！钡确绞剑M(jìn)一步防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
土地分析的報(bào)告4
按照區(qū)委統(tǒng)一部署，就“深入開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀”，我于4月10日至4月20日，以明確科學(xué)發(fā)展觀深刻內(nèi)涵，結(jié)合實(shí)際，運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀的思想來分析解決問題為目的，對(duì)省國(guó)土資源廳、市國(guó)土資源局、 xx土地儲(chǔ)備交易中心、xx土地局、xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地局進(jìn)行了走訪、學(xué)習(xí)，就我區(qū)土地資源管理問題進(jìn)行了調(diào)研。
我發(fā)現(xiàn)，我們xx區(qū)由于近年來大力發(fā)展裝備制造業(yè)，隨著我區(qū)工業(yè)化步伐的不斷加快，開發(fā)區(qū)內(nèi)大范圍進(jìn)行村屯改造，對(duì)鎘污染農(nóng)用地通過地類變更進(jìn)行工業(yè)化改造，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源供給訴求矛盾日益凸顯。
以科學(xué)發(fā)展觀武裝思想，大力推進(jìn)節(jié)約集約利用國(guó)土資源勢(shì)在必行。
土地是民生之本、發(fā)展之基、財(cái)富之母。加強(qiáng)和改進(jìn)國(guó)土資源管理，既是落實(shí)宏觀調(diào)控政策、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的當(dāng)務(wù)之急，也是鞏固改革發(fā)展成果、促進(jìn)我區(qū)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。針對(duì)土地管理工作中出現(xiàn)的一些新情況、新問題，我們必須堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，切實(shí)抓好土地管理制度的改革創(chuàng)新，以土地管理制度改革的新成果，謀求經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新跨越，推動(dòng)我區(qū)在科學(xué)發(fā)展的道路上不斷取得更多更好的成績(jī)。
針對(duì)我區(qū)裝備制造業(yè)的發(fā)展以及資源供需突出矛盾，我區(qū)積極應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控新政，緊緊圍繞“保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會(huì)”這一中心目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀，一方面，在創(chuàng)新管理方式的基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)資源利用方式朝著規(guī)劃、招商、土地利用統(tǒng)一合理化轉(zhuǎn)變;另一方面，在挖潛資源存量的基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)由資源供給服從需求向資源供給引導(dǎo)需求的轉(zhuǎn)變。
在調(diào)研中，我發(fā)現(xiàn)我區(qū)通過近年來的不懈努力，已經(jīng)把國(guó)土資源節(jié)約集約利用，作為保障可持續(xù)發(fā)展的緊要任務(wù)來抓，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，創(chuàng)新了一些新舉措，在建立“規(guī)范有序、保障有力、調(diào)控有效”新機(jī)制上取得較為明顯的成效。
一、認(rèn)識(shí)統(tǒng)一，各項(xiàng)制度基本落實(shí)
加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用，是嚴(yán)格土地管理的重要環(huán)節(jié)，更是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的緊迫任務(wù)。我區(qū)對(duì)各村屯的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、水平、定位和矛盾等都進(jìn)行了比較充分認(rèn)真的分析，有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。
通過我區(qū)統(tǒng)一部署，對(duì)我區(qū)土地利用總體進(jìn)行了認(rèn)真分析，在轉(zhuǎn)變資源利用方式、大力倡導(dǎo)節(jié)約集約利用上已經(jīng)形成共識(shí)，普遍認(rèn)識(shí)到如果繼續(xù)按照陳舊的發(fā)展觀念和模式來搞建設(shè)，土地后備資源將根本無法保障xx區(qū)整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，全區(qū)統(tǒng)一認(rèn)真貫徹執(zhí)行宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。
1、強(qiáng)化土地利用規(guī)劃、計(jì)劃管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。一是在用地審批中嚴(yán)格土地規(guī)劃、計(jì)劃審查，充分發(fā)揮規(guī)劃、計(jì)劃對(duì)建設(shè)用地的引導(dǎo)和調(diào)控作用。從供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)、供地方式、供給主體、供給時(shí)機(jī)等方面嚴(yán)格把握，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局和協(xié)調(diào)發(fā)展;二是妥善處理保障與調(diào)控的關(guān)系，在我區(qū)整體規(guī)劃內(nèi)優(yōu)先保障市、區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、高新技術(shù)項(xiàng)目和城鄉(xiāng)公共事業(yè)用地;三是通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度，嚴(yán)把規(guī)劃、計(jì)劃的落實(shí)關(guān)。主動(dòng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，在建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審時(shí)，從規(guī)劃用途、用地規(guī)模、供地政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面嚴(yán)格把關(guān)。土地的規(guī)劃、計(jì)劃管理在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮了積極作用，引導(dǎo)和推動(dòng)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中，住宅向社區(qū)集中，促進(jìn)了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提高了土地利用效率。
2、嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，提升土地節(jié)約集約利用水平。在一定區(qū)域范圍內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)該高于其他規(guī)劃�，F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是以耕地保護(hù)為價(jià)值取向，我區(qū)應(yīng)該嚴(yán)守耕地宏線，我區(qū)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)兩個(gè)目的：一是落實(shí)嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，二是必須對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地作出嚴(yán)格的控制。結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，普遍落實(shí)建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)省國(guó)土資源廳、市國(guó)土資源局規(guī)定，結(jié)合實(shí)際制定了工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(村屯改造)。符合我區(qū)實(shí)際的控制標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，對(duì)建設(shè)用地節(jié)約集約利用起到積極的推進(jìn)作用，提高了土地利用強(qiáng)度。
3、發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，提高土地資源配置效率。通過全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地公開出讓制度，以市場(chǎng)運(yùn)作推進(jìn)土地節(jié)約集約合理利用，通過發(fā)揮土地價(jià)格杠桿作用，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。建立了“多渠道進(jìn)水，一個(gè)水池蓄水，一個(gè)龍頭出水”的土地收儲(chǔ)供應(yīng)機(jī)制。進(jìn)一步強(qiáng)化了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和調(diào)控。通過實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，將盤活國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)與推動(dòng)舊城改造和加快城市化進(jìn)程三方面實(shí)施對(duì)接，達(dá)到整體推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管。全面實(shí)行建設(shè)用地全程跟蹤管理，進(jìn)一步落實(shí)用地審批、開工檢查、竣工驗(yàn)收的全程管理，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行全程監(jiān)控，實(shí)行定期巡查及竣工驗(yàn)收制度，確保項(xiàng)目用地及時(shí)利用，防止土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。
二、大膽實(shí)踐，積極探索新途徑
我區(qū)率先開始嘗試地類變更，將鎘污染嚴(yán)重的農(nóng)用地變更為工業(yè)工地，將村屯整體搬遷，既保障了百姓的健康，又將被污染土地從新合理利用。
三、創(chuàng)新實(shí)踐，加快構(gòu)建新機(jī)制
要做到布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約，不僅要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，明確方法途徑，而且還要有配套的政策支持，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，從而以節(jié)約集約利用促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。我區(qū)創(chuàng)新實(shí)踐了一些符合本區(qū)實(shí)際的政策和措施，比如：全面發(fā)展我區(qū)裝備制造業(yè)、建冶金園工業(yè)園…
四、目前存在的問題
1、土地閑置現(xiàn)象依然存在，由于xx區(qū)進(jìn)行實(shí)施的是村屯整體改造，一個(gè)村的土地全部征收，而項(xiàng)目建設(shè)用地約占總面積的80%左右，這樣造成了部分土地的閑置。
2、在土地規(guī)劃方面，宏觀調(diào)控和微觀制約還沒有限的統(tǒng)一起來。
五、節(jié)約集約用地的應(yīng)對(duì)措施
1、對(duì)現(xiàn)已征收的村集體土地進(jìn)行一次更全面、細(xì)致的普查，對(duì)閑置土地的地理位置、面積、周圍環(huán)境做到心中有數(shù)，有圖、有表并與現(xiàn)狀土地相配套，以便在招商引資中進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。
2、對(duì)閑置土地充分開發(fā)利用，根據(jù)農(nóng)村城市化進(jìn)程和裝備制造業(yè)比較集中的特點(diǎn)，可以規(guī)劃建設(shè)一批公益性、娛樂性、休閑性的設(shè)施和場(chǎng)所。
通過此次對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研，使我更加深刻的理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的及時(shí)性與必要性，學(xué)會(huì)要有意識(shí)的用科學(xué)發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，不斷將其與專業(yè)能力相結(jié)合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。
土地分析的報(bào)告5
近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認(rèn)真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國(guó)家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號(hào)文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強(qiáng)南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實(shí)施的具體辦法。在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項(xiàng)工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評(píng)為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項(xiàng)工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個(gè)村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補(bǔ)辦了下列手續(xù)：1、原南京市大廠區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù)；
2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補(bǔ)發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；
3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨�！钡募t線圖；
4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個(gè)村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購(gòu)房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式。“委托建房協(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會(huì)享有土地的所有權(quán)，購(gòu)房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗(yàn)收，并領(lǐng)取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購(gòu)房者，村委會(huì)均按協(xié)議的`約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國(guó)有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會(huì)，至目前為止尚無一例購(gòu)房者訴村委會(huì)的案件，作為原告的村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求基本相同，都是要求購(gòu)房者付清尚欠的購(gòu)房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠?yàn)楸桓孓k理城市房屋所有權(quán)證書和國(guó)有土地使用權(quán)證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購(gòu)房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問題）相抗辯。這類案件的難點(diǎn)主要在如何認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)意見分歧較大，主要有下列幾種觀點(diǎn)：
1、認(rèn)為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì)不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效。
2、有條件的認(rèn)可“委托建房協(xié)議”有效，即購(gòu)房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購(gòu)房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。
3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”合法有效，因?yàn)槲薪ǚ颗c房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談�！拔薪ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項(xiàng)、有無審批、有無許可，如果村委會(huì)履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì)均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。
三、對(duì)此類案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20__年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認(rèn)定委托建房協(xié)議合法有效，限令購(gòu)房者支付購(gòu)房款，承擔(dān)訴訟費(fèi)用。其部分購(gòu)房者不服判決上訴至南京市中級(jí)法院，上訴期間又因雙方達(dá)成協(xié)議，購(gòu)房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對(duì)此類案件的焦點(diǎn)即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認(rèn)定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門的審批，且有關(guān)政府部門具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。
2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國(guó)家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。
4、假若認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會(huì)秩序的極大混亂，也會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對(duì)3000多套房屋的購(gòu)房者有關(guān)集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認(rèn)定委托建房協(xié)議無效將會(huì)影響眾多購(gòu)房者集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會(huì)穩(wěn)定，認(rèn)定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。
5、購(gòu)房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購(gòu)房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會(huì)討價(jià)還價(jià)。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因?yàn)槿绻试S集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個(gè)重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國(guó)已經(jīng)具備了保護(hù)耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會(huì)造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府減少大量的土地收益，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國(guó)家和社會(huì)利益。農(nóng)村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競(jìng)爭(zhēng)，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢(shì)。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對(duì)于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)過程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項(xiàng)目有立項(xiàng)批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，有些地方確實(shí)存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對(duì)“委托建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會(huì)對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負(fù)面影響，法院審理時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負(fù)面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效�；谏鲜隼碛�，本院對(duì)這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會(huì)效果。
土地分析的報(bào)告6
xx縣20xx年度土地變更調(diào)查與遙感監(jiān)測(cè)工作從20xx年xx月23日開始至20xx年1月5日結(jié)束，歷時(shí)六周�；旧喜榍鍃x縣20xx年度各類土地利用變化情況、耕地增減情況、建設(shè)用地增減情況，同時(shí)依據(jù)外業(yè)調(diào)查的土地利用變化信息，對(duì)二次調(diào)查農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行了更新。
本次變更調(diào)查工作由地籍科牽頭，地類確認(rèn)由縣局監(jiān)察隊(duì)負(fù)責(zé)，規(guī)劃科、耕�？曝�(fù)責(zé)基本農(nóng)田上圖。由各科室聯(lián)動(dòng)，分工明確，各負(fù)其責(zé)，并且經(jīng)過了以上各科室集體會(huì)審確定完成的。
20xx年度土地利用變更調(diào)查的完成，是保持土地調(diào)查成果現(xiàn)勢(shì)性的重要途徑，也是土地調(diào)查成果為國(guó)土資源管理及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基礎(chǔ)支撐的具體要求。
一、年末各地類規(guī)模和本年度地類變化情況
經(jīng)調(diào)查，至20xx年12月31日止，xx縣20xx年度土地總面積為2606350.5公頃。其中耕地面積為481281.3公頃，園地面積為4069.8公頃，林地面積為58991.85公頃，草地面積為5213.4公頃，城鎮(zhèn)村及工礦用地154606.65公頃，交通運(yùn)輸用地40332.15公頃，水域及水利設(shè)施用地面積為183xx32.95公頃，其他土地30722.4公頃。
從地類變化情況看，耕地減少891.75公頃，增加1084.95公頃，凈增加193.2公頃；園地凈減少15公頃；林地減少93.15公頃，增加3.45公頃，凈減少89.7公頃；草地凈減少21.45公頃；城鎮(zhèn)村及工礦用地減少158.55公頃，增加1424.4公頃，凈增加1265.85公頃；交通運(yùn)輸用地減少45.9公頃，增加48.3公頃，凈增加2.4公頃，水域及水利設(shè)施用地減少1488.6公頃，增加0.15公頃，凈減少1488.45公頃，其他土地減少51.75公頃，增加204.9公頃，凈增加153.15公頃。從以上地類變化分析，耕地總量呈遞增趨勢(shì)，建設(shè)用地呈逐年增加趨勢(shì)。
二、耕地?cái)?shù)量增減變化情況及分析
1、耕地減少去向分析
�。�1）建設(shè)用地占用耕地狀況，新增建設(shè)用地占用耕地748.8公頃，占用土地全部為建設(shè)預(yù)留地及一般農(nóng)用地，不占用基本農(nóng)田，本年度批準(zhǔn)本年度建設(shè)的面積為696.3公頃，本年度未批先建的面積為52.5公頃。以上建設(shè)占用耕地當(dāng)中，屬合法用地分別為省、市、縣重點(diǎn)項(xiàng)目及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，包括直屬山水水泥項(xiàng)目、潤(rùn)峰科技項(xiàng)目等。屬違法用地的大部分為部分小型鎮(zhèn)、村辦企業(yè)、農(nóng)村居民點(diǎn)占用。
�。�2）農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地狀況。通過農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變?yōu)樾笄蒿曫B(yǎng)地108.9公頃，主要原因是農(nóng)村居民為適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展養(yǎng)殖種植業(yè)，提高土地的產(chǎn)出效益，爭(zhēng)取增加純收入，應(yīng)大力扶持，科學(xué)引導(dǎo)。
�。�3）農(nóng)村道路占用部分耕地的狀況。為改善農(nóng)村居民出行困難的狀況，按照國(guó)家村村通公路的要求，經(jīng)我縣人民政府批準(zhǔn)，在充分考慮耕地占補(bǔ)平衡的情況下，我縣今年建設(shè)了部分農(nóng)村道路，極大的改善了農(nóng)村居民出行難的狀況，完全符合國(guó)家“三農(nóng)”政策。
2、耕地增加來源分析
今年耕地增加來源主要是塌陷地復(fù)墾、整治挖潛項(xiàng)目復(fù)墾舊村址及一些農(nóng)民自主整理、復(fù)墾增加耕地。xx縣的土地利用情況比較好，目前全縣還有部分未利用地等可整理、復(fù)墾的耕地后備資源，如一部分土地復(fù)墾、開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收。因此耕地的保有量有很大的提高。
3、園地?cái)?shù)量增減變化情況及分析
園地今年凈減少15公頃，主要是農(nóng)村道路建設(shè)及設(shè)施用地占用。
4、林地?cái)?shù)量增減變化情況及分析
林地今年凈減少93.15公頃，主要是城鎮(zhèn)村及工礦用地、設(shè)施農(nóng)用地占用。
三、建設(shè)用地增減變化情況及分析
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地?cái)U(kuò)展規(guī)模分析
我縣本年度城鎮(zhèn)村及工礦用地增加1266.3公頃，其中建制鎮(zhèn)增加421.95公頃，村莊增加843.75公頃（包含廠礦企業(yè)），采礦用地0.6公頃。從建設(shè)用地增長(zhǎng)規(guī)模來看，合法新增建設(shè)用地814.8公頃。違法新增建設(shè)用地面積815.7公頃，主要是一些小型鎮(zhèn)村辦企業(yè)為了發(fā)展未批先建。
（二）建設(shè)用地變?yōu)槠渌仡惖姆治?/p>
四、耕地總量平衡、占補(bǔ)平衡及年度計(jì)劃執(zhí)行情況分析
我縣今年共減少耕地891.75公頃，其中合法新增建設(shè)用地占用耕地696.3公頃。違法新增建設(shè)用地占用耕地52.5公頃，但是通過土地復(fù)墾增加耕地1084.95公頃，凈增加193.2公頃。因此，對(duì)今年需占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，我縣根據(jù)有關(guān)土地管理法律法規(guī)的要求，嚴(yán)格實(shí)行“占一補(bǔ)一”的用地原則。建設(shè)占用耕地的一律開墾同等數(shù)量和質(zhì)量的耕地，以求數(shù)量及質(zhì)量的平衡，從而基本保證我縣耕地的占補(bǔ)平衡，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，以至我縣耕地保有量高于《土地利用總體規(guī)劃》對(duì)耕地保有量的要求。
四、存在的問題
1、本次遙感監(jiān)測(cè)圖斑中有24個(gè)圖斑雖在我縣工作界線內(nèi)，但行政界線及權(quán)屬不屬于我縣，屬于我縣境外圖斑，因各個(gè)圖斑的情況不同，內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)變更也不同，具體情況如下：
本次遙感監(jiān)測(cè)圖斑中的63#、72#、84#圖斑21.4公頃，雖然在我縣工作界線內(nèi)，但行政區(qū)域及權(quán)屬為江蘇省沛縣；298號(hào)圖斑至316號(hào)圖斑共19個(gè)圖斑256公頃，權(quán)屬為江蘇省銅山縣；201號(hào)圖斑xx.2公頃權(quán)屬為濟(jì)寧市任城區(qū)；216號(hào)圖斑3.9公頃，權(quán)屬為棗莊市薛城區(qū)。由于歷史遺留原因，我縣無法進(jìn)行外業(yè)核查，只能從影像圖上判別，影像圖上有明顯建筑物的我們內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，沒有明顯建筑物，我們因無法識(shí)別，沒有進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)變更。
2、農(nóng)村居民建房不愿在老宅基地上改建，而是從新選擇宅基地，原宅基地又不整理，且受政策的影響，對(duì)農(nóng)村村民建房的限制大幅下降，掀起了新的農(nóng)村宅基地改建、擴(kuò)建熱，造成了土地資源的浪費(fèi)，土地利用率下降。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在先用后批或用不批的現(xiàn)象，嚴(yán)重削弱了土地管理法的權(quán)威，阻礙了土地管理部門的依法行政。
五、措施與建議
1、進(jìn)一步貫徹、落實(shí)《土地利用總體規(guī)劃》，加大耕地保護(hù)力度，嚴(yán)格實(shí)行用途管理制度，落實(shí)拆除零星村，建設(shè)中心村的規(guī)劃修編指導(dǎo)原則，使“退基還耕”的措施落實(shí)到位。
2、加大土地管理法律、法規(guī)的宣傳，加強(qiáng)土地執(zhí)法手段，改革土地管理體制，從源頭上、根本上杜絕土地重大違法案件的發(fā)生。
3、進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約節(jié)約利用，盤活存量，改善低數(shù)，使項(xiàng)目建設(shè)盡量少占耕地，甚至不占耕地。
4、認(rèn)真貫徹、落實(shí)有關(guān)文件精神，搞好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，以及土地開發(fā)復(fù)墾和整理工作，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地合理使用的基礎(chǔ)上加大耕地保有量。
5、切實(shí)加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)工作，認(rèn)真落實(shí)貫徹從基本農(nóng)田保護(hù)條例，完善基本農(nóng)田保護(hù)制度，嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田“環(huán)境”的要求，使基本農(nóng)田的保有量穩(wěn)中有升。
6、建議省市對(duì)我縣的工作界線給予適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以便于下一步工作的順利開展。
土地分析的報(bào)告7
近年來，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴(kuò)大、流轉(zhuǎn)形式多樣、多種組織參與的特點(diǎn)。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作情況，加速推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關(guān)部門單位，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專題調(diào)研。
一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及成效
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個(gè)街道辦事處。共有708個(gè)行政村，8040個(gè)村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近18.2萬畝。其中耕地流轉(zhuǎn)面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓為主。
湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在土地的合理有效利用，推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)�；�、集約化經(jīng)營(yíng)。通過土地流轉(zhuǎn)，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)田水利基本建設(shè)。
4、促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn)，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營(yíng)格局，使土地逐步轉(zhuǎn)向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務(wù)工經(jīng)商，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)。
5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)，既可以獲得流轉(zhuǎn)收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉(zhuǎn)的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。
二、當(dāng)前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題
1、土地流轉(zhuǎn)的行為不規(guī)范。一是土地流轉(zhuǎn)存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉(zhuǎn)特別是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)都沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，流轉(zhuǎn)期限短。除林地流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)以外，以轉(zhuǎn)包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉(zhuǎn)，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉(zhuǎn)無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉(zhuǎn)都沒有合同，特別是水田流轉(zhuǎn)通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，即使有合同，也存在權(quán)利義務(wù)表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關(guān)系混亂，形成土地流轉(zhuǎn)糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級(jí)中介組織和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)功能不健全。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)僅僅停留在一般性的引導(dǎo)管理上，缺乏對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理和服務(wù)，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)占相當(dāng)比重。特別是在邊遠(yuǎn)地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動(dòng)流轉(zhuǎn)，因無力耕種，談不上精耕細(xì)作，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。主要是農(nóng)村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農(nóng)民思想認(rèn)識(shí)不足，心存疑慮。部分農(nóng)民怕土地流轉(zhuǎn)會(huì)失去承包權(quán)，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉(zhuǎn)還沒有出臺(tái)具體的指導(dǎo)意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉(zhuǎn)工作納入重要議事日程，去正確引導(dǎo)農(nóng)民依法有序流轉(zhuǎn)。
三、當(dāng)前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素
1、土地分散經(jīng)營(yíng)制約著土地流轉(zhuǎn)。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)以及后來的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對(duì)分散。這種土地的分散經(jīng)營(yíng)，要轉(zhuǎn)為集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認(rèn)識(shí)不一致，嚴(yán)重制約了土地的有序流轉(zhuǎn)，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農(nóng)民缺乏社會(huì)保障制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地對(duì)于農(nóng)民來說，普遍具有社會(huì)保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認(rèn)為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實(shí)。同時(shí)，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移空間有限，以及農(nóng)民自身知識(shí)技能的儲(chǔ)備不足，進(jìn)城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉(zhuǎn)所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外，近年來國(guó)家將各種惠農(nóng)補(bǔ)貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。雖然政策倡導(dǎo)土地要有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，有的甚至成倍增長(zhǎng)，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤(rùn)僅為185.2元，按照復(fù)種指數(shù)2計(jì)算，平均畝利潤(rùn)僅為370.4元。受此影響土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格難以提高，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營(yíng)而不流轉(zhuǎn)。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民只能低價(jià)或無償把土地轉(zhuǎn)讓給別人耕種。三是農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)價(jià)格意識(shí)淡薄。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不像普通商品價(jià)格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價(jià)格評(píng)估機(jī)制，從而導(dǎo)致農(nóng)民價(jià)格意識(shí)淡薄。四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動(dòng)力不強(qiáng)，使得土地流轉(zhuǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度不高。而評(píng)價(jià)土地流轉(zhuǎn)的成效，一個(gè)重要的標(biāo)志就是看農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后，通過經(jīng)營(yíng)主體的集約化經(jīng)營(yíng)，土地的產(chǎn)出效益比流轉(zhuǎn)前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)形成適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)有明顯的推動(dòng)作用，但從調(diào)查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強(qiáng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對(duì)較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉(zhuǎn)的困惑。
4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)一般前期投入資金大，回籠周期長(zhǎng)。加之缺乏配套的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制作保障，自然災(zāi)害、市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)不善等不確定因素均可導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。另外，水田流轉(zhuǎn)對(duì)于種糧大戶也有些現(xiàn)實(shí)問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體對(duì)土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，不敢輕易接手。
四、推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議
1、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳和典型引導(dǎo)。廣泛深入地宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法律法規(guī)，使農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)有新的認(rèn)識(shí)，改變一些農(nóng)戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)中的思想顧慮。幫農(nóng)民算好賬，進(jìn)行流轉(zhuǎn)疏導(dǎo)。通過算賬，使一部分農(nóng)民將承包土地通過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)典型引導(dǎo)。積極引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行探索性示范試點(diǎn)，讓農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)的好處后，因勢(shì)利導(dǎo)促進(jìn)土地正常流轉(zhuǎn)。因地制宜，分類指導(dǎo)，根據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠(yuǎn)地區(qū)不同的情況，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點(diǎn)抓好1—2個(gè)村的土地流轉(zhuǎn)工作，特別是在完善土地承包機(jī)制、推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經(jīng)驗(yàn)。
2、健全鄉(xiāng)村兩級(jí)管理服務(wù)機(jī)制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門為依托，全面建立鄉(xiāng)級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu)，各行政村都明確村主任為土地流轉(zhuǎn)信息員，有條件的村建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。積極培育規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搭建服務(wù)平臺(tái)，承擔(dān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項(xiàng)目推介、中介協(xié)調(diào)、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處仲裁等服務(wù)工作。同時(shí)各級(jí)財(cái)政要安排專項(xiàng)資金解決必要的服務(wù)體系建設(shè)資金和工作經(jīng)費(fèi)。村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站或信息員，隨時(shí)收集并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)中心報(bào)送土地流轉(zhuǎn)供求信息，參與流轉(zhuǎn)收益評(píng)估，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。通過市、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，為土地流轉(zhuǎn)提供便捷有效的服務(wù)。
3、建立扶持獎(jiǎng)勵(lì)的優(yōu)惠政策，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。湘鄉(xiāng)是農(nóng)業(yè)大市，如何推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，做好“三農(nóng)”文章，政策導(dǎo)向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺(tái)政策，加大財(cái)政獎(jiǎng)扶力度。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，按各地產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，每年安排一定的獎(jiǎng)勵(lì)資金給予扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，作為促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要抓手和有效途徑。同時(shí)還要采取多渠道扶持、多部門發(fā)力的方式，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化集約化經(jīng)營(yíng)。在項(xiàng)目建設(shè)扶持方面，要把現(xiàn)化農(nóng)業(yè)建設(shè)、移民建設(shè)、退耕還林、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項(xiàng)目重點(diǎn)優(yōu)先安排，引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)；在金融支持方面，要由農(nóng)發(fā)行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)施細(xì)則，開展承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)和流轉(zhuǎn)收入質(zhì)押的貸款業(yè)務(wù)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。
4、積極創(chuàng)造良好條件，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。一是大力提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，帶動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要制訂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，突出發(fā)展本地特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加大農(nóng)業(yè)招商引資力度，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)�；推髽I(yè)化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，以此推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。二是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)和土地集約流轉(zhuǎn)將產(chǎn)生更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，如不能有效解決勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移問題，勢(shì)必會(huì)影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村穩(wěn)定。因此，要通過多種形式，加大對(duì)農(nóng)民的科技素質(zhì)和就業(yè)技能培訓(xùn)，加大勞務(wù)輸出力度，實(shí)現(xiàn)更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在外地或本地務(wù)工經(jīng)商。三是加快完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。要逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險(xiǎn)，完善社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、社會(huì)互助等方面的社會(huì)保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。四是建立農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。積極開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)試點(diǎn)，建立健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素，減少農(nóng)業(yè)受災(zāi)害等原因造成的損失，為經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
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