資產(chǎn)評估報告
在現(xiàn)實生活中，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
資產(chǎn)評估報告1
北京證券資產(chǎn)評估事務所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對座落于海口市濱海大道89號HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經(jīng)營權、發(fā)展權等權益，截止20xx年11月1日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在20xx年11月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況與評估結果報告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介
資產(chǎn)委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
項目總經(jīng)理：周發(fā)源
注冊地址：�？谑袨I海大道89號
注冊資本：叁仟萬元人民幣
企業(yè)類別：有限責任公司
投資方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。
HNJH是集鋼鐵工貿(mào)、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團。成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過十五年的發(fā)展，于20xx年1月組建了HNJH集團有限責任公司，注冊資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：�？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206室。JH集團以其優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績總資產(chǎn)已達到近5億元人民幣，先后獲國家、省部級頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽稱號，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會頒發(fā)的“HN誠信企業(yè)”稱號。
HNSY投資(集團)有限公司于20xx年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批準注冊成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：�？谑袨I海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊資本：3000萬元人民幣。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、農(nóng)業(yè)、運輸、旅游項目投資、環(huán)保設施、計算機網(wǎng)絡項目投資與開發(fā)、進出口業(yè)務等。
HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一賓商務型綜合酒店,于20xx年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和�？谑小皶怪行摹�，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、海口體育館僅百米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、高檔商務及住宅區(qū);酒店至�？诿捞m國際機場約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。
二、評估目的
本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經(jīng)營和發(fā)展的JHSY大酒店權益發(fā)展提供價值參考。
三、評估范圍和對象
本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經(jīng)營權、發(fā)展權等權益的價值。
評估資產(chǎn)類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營場所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營場所;主要為198間客房，其中：套房10間，標準房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會議室，其中：主要設置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權、經(jīng)營權、發(fā)展權等權益截止評估基準日的價值。
四、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為20xx年11月1日。
本項目評估基準日由委托方、資產(chǎn)占有方與評估機構共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近，以便評估結果有效服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調(diào)整事項對評估結果造成較大影響。
本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財務報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場情況確定。本報告中一切取價標準為評估基準日有效的價格標準，計價貨幣種類為人民幣。
五、評估原則
1. 遵循獨立、客觀、公正、科學的評估工作原則;
2. 遵循產(chǎn)權利益主體變動原則、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等資產(chǎn)評估操作性原則;
3. 遵循其他公允的評估原則。
六、 評估依據(jù)
我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有：
(一)評估行為依據(jù)
我所與委托方簽定的評估業(yè)務委托書
(二)評估法規(guī)依據(jù)
1. 1991年11月16日中華人民共和國國務院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。
2. 原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》。
3. 原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》。
4. 《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財政部財產(chǎn)評估司財評字[1999]91號文件發(fā)布)。
(三)評估產(chǎn)權依據(jù)
1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方申報的《資產(chǎn)評估內(nèi)容》;
2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權益證明。
(四)評估取價主要依據(jù)
1、20xx年《HN省統(tǒng)計年鑒》;
2、20xx年《海口市統(tǒng)計年鑒》;;
3、國家及HN省、�？谑蓄C布的有關法律、法規(guī)、規(guī)章及政策;
4、JHSY大酒店裝修標準;
5、評估人員市場調(diào)查的酒店客房銷售價格信息資料及同等級酒店客房、餐飲、娛樂等市場行情信息資料;
6、20xx年至20xx年HN省旅游接待、收入資料;
7、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參考手冊》。
七、評估方法
根據(jù)本次評估的目的和評估對象的特點，委估標的屬可產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)營收益的資產(chǎn)，其收益及風險皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進行評估。
收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。估價基本思路為：客房收入、西餐廳營業(yè)收入、中餐廳營業(yè)收入、大堂吧營業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會議收入、酒店商務中心收入等其它收入扣除營業(yè)稅金及附加、營業(yè)費、管理費、維修費等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進而估算出其價值，基本公式為：
VI —— 評估價值
r —— 資本化率
a —— 第t年后無變化的年純收益
n —— 年限
ai —— 第i年的純收益
t —— 純收益有變化的年限
八、評估過程
整個評估工作共分四個階段進行：
(一)評估前期準備工作階段
本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產(chǎn)評估工作的需要，向評估單位布置資產(chǎn)評估申報表，協(xié)助企業(yè)進行資產(chǎn)申報工作;同時收集資產(chǎn)評估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評估工作計劃。
(二)根據(jù)資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權調(diào)查，具體步驟如下：
1. 聽取企業(yè)有關人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;
2. 以企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核實;
3. 根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產(chǎn)狀況進行察看、記錄;并與資產(chǎn)管理人員進行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理狀況;
4. 根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法;
5. 調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊、設備運行記錄、維修及事故記錄等有關資料;
6. 開展市場調(diào)研、詢價工作，走訪有關單位;
7. 對酒店的裝修及設施進行鑒定;
8. 對委估資產(chǎn)進行評估，測算其評估價值。
(二)評估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)組對各類資產(chǎn)的初步評估結果，進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結果進行調(diào)整、修改和完善。
(四)根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，向有關方提交資產(chǎn)評估報告書初稿，進行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。
九、 評估結論
根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，經(jīng)測算分析，確定在估價時間20xx年11月1日，位于海口市濱海大道89號JHSY大酒店未來14.84年使用權、經(jīng)營權和發(fā)展權等權益總評估值為20,879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。(RMB 208,797,500.00元)。
十、 特別事項說明
1.本報告評估結果是反映評估對象在評估基準日用于前述特定的評估目的，根據(jù)公開市場原則確定的公允價值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對資產(chǎn)價值的影響。
2.若評估基準日后資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)本報告評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整;若評估基準日后資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請具有相應評估資格的評估機構重新確定評估值。
3.本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我所及參加評估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無任何特殊利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進行了充分的努力。
4.評估報告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關法律文件及相關產(chǎn)權證明文件由委托方提供，委托方對其真實性承擔法律責任。
十一、評估報告法律效力
1. 本報告中的評估值是指委估對象在評估基準日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報告所述評估目的，經(jīng)評估而提出的公允價值。
2. 本報告的評估結論自評估基準日起一年有效，即自20xx年11月1日起至20xx年10月31日止，超過一年需重新進行評估。
3. 本次對委估資產(chǎn)評估結論,僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評估目的的使用,未經(jīng)委托方許可我所不會隨意向他人提供或公開。
4. 本報告所列附件構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力
十二、評估報告提交日期
本報告于20xx年11月5日提交委托方。
十三、資產(chǎn)評估報告書附件
1. 委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件;
2. 《新聞大廈租賃合同書》復印件;
3. 資產(chǎn)評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件;
4. 資產(chǎn)評估機構及評估人員資格證書復印件;
5. 評估對象部分實物資產(chǎn)圖片資料。
資產(chǎn)評估報告2
中化國際控股有限公司：
中化國際建設集團股份有限公司：
某某資產(chǎn)評估(武漢)有限公司接受泛�？毓捎邢薰�(以下簡稱“中化控股”)及中化國際建設集團股份有限公司的共同委托，依據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對中化國際控股的投資性房地產(chǎn)于評估基準日20xx年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查，對該房地產(chǎn)所處宏觀、微觀環(huán)境、歷史經(jīng)營狀況及未來發(fā)展前景進行了分析、論證，采用收益法對中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在20xx年5月31日的市場價值作出了公允反映，現(xiàn)將評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況
(一)委托方及被評估單位：中化國際控股有限公司
1、注冊地址：北京市朝陽區(qū)工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C
2、法定代表人：盧志強
3、注冊資本：人民幣21000萬元整
4、實收資本：人民幣21000萬元整
5、公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：(無)。一般經(jīng)營項目：實業(yè)投資、資產(chǎn)管理;經(jīng)濟技術管理咨詢;出租位于北京市朝陽區(qū)工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬元。
目前企業(yè)股權構成如下(單位：人民幣萬元)
股東名稱 投資金額 投資比例
盧志強 16200 77.14%
黃瓊姿 2400 11.43%
盧曉云 2400 11.43%
合計 21000 100%
委托方二：中化國際建設集團股份有限公司
中化國際建設集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司于1994 年7 月出資組建，現(xiàn)股權情況為：
投資者名稱 投入資本(萬元) 投資比例
中化國際控股集團股份有限公司 440919.913554 96.75%
北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 計 455731.1768 100%
1、注冊地址：北京市東城區(qū)建國門內(nèi)大街28號民生金融中心C座22層
2、法定代表人：盧志強
3、注冊資本：455731.1768萬元
4、實收資本：455731.1768萬元
5、公司類型：其他股份有限公司(上市)
6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。一般經(jīng)營項目：承辦國內(nèi)外投資開發(fā)項目;經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務及物業(yè)管理;投資興辦實業(yè)(具體項目另行申報);資產(chǎn)管理;建筑設備、建筑裝飾材料的購銷;自有物業(yè)租賃;企業(yè)管理咨詢
7、中化國際建設集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至20xx年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4,557,311,768股。中化國際建設集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理及物業(yè)服務等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質(zhì)不懈追求、對細節(jié)力求精致、對服務專業(yè)用心，中化國際建設始終如一，致力于為客戶提升價值。中化國際建設目前擁有17家控股子公司，開發(fā)的項目分布于北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括北京中化國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務區(qū)項目、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場等眾多建筑精品
(三)投資性房地產(chǎn)
(1)投資性房地產(chǎn)的分類
投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。
(2)投資性房地產(chǎn)的計價
投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
(3)投資性房地產(chǎn)的轉換和處置
投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。
深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近二年及基準日當年資產(chǎn)負債情況
見下表：
(四)其他評估報告使用者
資產(chǎn)評估管理機構、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門及其他相關部門。
二、評估目的
本次資產(chǎn)評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設集團股份有限公司的共同委托，中化國際控股有限公司擬轉讓其所持有的北京光彩置業(yè)有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象為房地產(chǎn)。
評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權證權利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給中化國際有限公司位于北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。
以上委估對象用地性質(zhì)均為出讓，評估范圍包含房地產(chǎn)分攤的土地使用權價值。
評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產(chǎn)，從而確定其基準日止的價值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準。
納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、價值類型及其定義
評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。
五、評估基準日
本項目評估基準日為：20xx 年 5 月 31 日。
1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產(chǎn)生影響。
六、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準則依據(jù)、權屬依據(jù)和取價依據(jù)為：
一)行為依據(jù)
1、雙方購買協(xié)議
2、中化國際控股有限公司、中化國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書
二)法律依據(jù)
1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》;
2、國辦發(fā)[20xx]102 號《國務院辦公廳轉發(fā)財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》;
3、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部第 3 號令《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》;
4、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;
5、國資委產(chǎn)權[20xx]274 號《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》。
三)準則依據(jù)
1、中國注冊會計師協(xié)會關于印發(fā)會協(xié)[20xx]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知;
2、財企[20xx]20 號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》(中評協(xié)[20xx]189 號);
4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》(中評協(xié)[20xx]189 號);
5、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協(xié)[20xx]18 號);
6、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[20xx]189 號);
7、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[20xx]189 號);
四)權屬依據(jù)
1、被評估單位的營業(yè)執(zhí)照等;
2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關協(xié)議、合同書、建筑施工預決算書等財務資料。
五)取價依據(jù)
1、公司提供的 20xx 年-20xx 年資產(chǎn)負債表、利潤表等財務會計資料，歷史與現(xiàn)行資產(chǎn)價格資料、歷史用戶統(tǒng)計資料，未來發(fā)展規(guī)劃及盈利預測方面的資料;
3、北京科技出版社《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》;
4、網(wǎng)上公示的現(xiàn)行寫字樓、商鋪等出租信息資料;
5、委托方提供的歷史的與現(xiàn)行的房屋租金價格資料;
6、重要的付款憑證及發(fā)票;
7、房屋出租行業(yè)分析資料;
8、wind 資訊金融終端;
9、中化國際控股有限公司 20xx 年-20xx 年的財務會計資料;
10、資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查;
11、公司有關管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預測、企業(yè)銷售、成本、投資、管理等意見;
12、有關政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。
六)參考資料及其他依據(jù)
1、委托方及產(chǎn)權持有者申報的《資產(chǎn)評估申報明細表》;
2、委托方及產(chǎn)權持有者提供的關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明;
3、會計憑證、會計報表及其他會計資料;
4、評估師現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的其他評估相關資料。
七、評估方法
《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和有關評估準則規(guī)定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎法)。我們根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關條件，選取適當?shù)姆椒ㄟM行評估。
(一)評估方法的選取
1.本次評估的技術思路
評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對外出租經(jīng)營并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場上的同類型、同一區(qū)域的類似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。
2.評估方法
收益法
由于評估對象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經(jīng)營費用，計算出年純收益，通過適當?shù)馁Y本化率進一步求取房地產(chǎn)總價格，得出委估對象房地產(chǎn)現(xiàn)值，其計算的結果比較客觀。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向求取評估對象的價值。
一般公式:收益法=(未來年租金-應繳納的稅費)/(折現(xiàn)率-增長率)
式中：
P ——評估值;
i ——年序號;
r ——房地產(chǎn)的資本化率
Ri——未來第i年的預期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地產(chǎn)未來某年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調(diào)整以后進行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益-年總費用，然后根據(jù)企業(yè)提供的情況，結合市場調(diào)查，確定各項數(shù)據(jù)。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關部門相關法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，按被評估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對相關資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以財務分析和預測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：
1、接受委托及準備階段
(1)某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司于 20xx 年 5 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論。
(2)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務培訓，填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。
(3)評估方案的設計
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。
(4)評估資料的準備
(5)收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權證明文件、收益成本的資料等。
該階段工作時間為 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
2、現(xiàn)場清查階段
(1)評估對象真實性和合法性的查證
根據(jù)委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報明細，評估人員針對實物資產(chǎn)進行查證，收集了相關資產(chǎn)權屬及其他資料，對其真實性及權屬進行了核實，以確認資產(chǎn)的真實準確。
(2)資產(chǎn)實際使用狀態(tài)的調(diào)查及市場前景等情況的調(diào)查
資產(chǎn)實際狀態(tài)主要為調(diào)查房屋建筑物實體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現(xiàn)場實地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調(diào)查的基礎上完善重要調(diào)查表。
(3)企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查
收集相關單位以前年度財務資料，對涉及房產(chǎn)的各損益項目進行測算分析;通過訪談等方式調(diào)查各項業(yè)務的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來發(fā)展趨勢，收集分析被評估企業(yè)提供的技術資料和用戶資料，通過收集相關信息，對被評估企業(yè)各項業(yè)務的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預測。為編制房產(chǎn)收益預測作準備。
該階段的工作時間為 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
3、評定估算及綜合處理階段
(1)評估結果的確定
依據(jù)某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及通過必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結果。
(2)評估結果的分析和評估報告的撰寫
按照某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規(guī)范化要求編制相關資產(chǎn)的評估報告書。評估結果及相關資產(chǎn)評估報告按某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規(guī)定程序進行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無誤后，由項目組完成并提交報告。
(3)工作底稿的整理歸檔
九、評估假設
市場法假設
1、交易假設：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設：公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3、持續(xù)使用假設：持續(xù)使用假設是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用范圍受到限制。
收益法假設
本次評估的未來收益預測是根據(jù)資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營情況及各項經(jīng)濟指標，并考慮了房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展情況，遵循了國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和相關制度的有關規(guī)定，本著求實、穩(wěn)健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預測是建立在下列條件下的：
1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權，并支付有關稅費。
2、評估對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應的房地產(chǎn)收益。
3、任何有關評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
4、泛海控股將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時大方向保持一致;
5、有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場行情在正常或政府既定的范圍內(nèi)變化;
6、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，造成對中化國際控股生產(chǎn)經(jīng)營活動重大不利影響。
7、不考慮通貨膨脹的影響。
本次評估過程中，評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，部分使用的是現(xiàn)行的政策條款，部分是評估人員在評估時常用的行業(yè)慣例、統(tǒng)計參數(shù)或通用行業(yè)參數(shù)，并認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結果的責任。
十、評估結論
資產(chǎn)評估結果匯總表 單位：人民幣萬元
項目 賬面凈額 調(diào)整后賬面凈值 評估值 增減額 增減率%
A B C D=C-B E=D/B
流動資產(chǎn) 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58
長期投資 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83
固定資產(chǎn) 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
其中：在建工程
建 筑 物
設 備 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
無形資產(chǎn)
其中：土地使用權
其他資產(chǎn)
資產(chǎn)總計 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19
流動負債 17,200.08 17,200.08 17,200.08
長期負債
負債總計 17,200.08 17,200.08 17,200.08
凈 資 產(chǎn) 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01
采用收益法和市場法評估后，得出如下評估結論：納入評估范圍的資產(chǎn)賬面總額 23，766.66 萬元，評估價值 28，216.82 萬元，增值 4，450.16 萬元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩國際公寓項目竣工以來，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，特別是一線城市，土地、房產(chǎn)價格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。北京光彩國際公寓項目地處北京東二環(huán)一側黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。
十一、特別事項的說明
以下事項可能對評估結論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。
1、本次參評的商業(yè)房產(chǎn)共 7405.99 平方米，產(chǎn)權證權利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給中化國際控股有限公司位于北京光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。
2、本報告提出的評估結果是在委托方及被評估企業(yè)提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和被評估企業(yè)提供的有關評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業(yè)提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。
3、本評估結果是對 20xx 年 5 月 31 日這一評估基準日委估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以后的委估資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結論。
在評估基準日期后，且評估結果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值;若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應調(diào)整。
4、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的評估對象的市場價值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
5、本次評估結果基于本報告所陳述的有關假設基礎之上，此等數(shù)據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發(fā)表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
6、本次收益法評估過程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業(yè)經(jīng)營狀況的基礎上，并結合公司的發(fā)展規(guī)劃、市場情況綜合預測得出的，如若被評估企業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生較大變化，導致與公司未來發(fā)展規(guī)劃及相應盈利預測出現(xiàn)較大差異時，將對本報告收益法結果產(chǎn)生較大影響。
7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
十二、評估報告的使用限制說明
1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用;評估報告書的使用權歸委托方所有。
2、本報告只能由評估報告書載明的評估報告使用者使用。
3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果于其他經(jīng)濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據(jù)國家的有關規(guī)定，本項目評估結論的有效期限為 1 年，自評估基準日20xx 年 5 月 31 日起，至 20xx 年 4 月 30 日止。
十三、評估報告日
本報告提交日期為 20xx 年 6月 16 日。
某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司
二〇一三年六月十六日
評估機構法定代表人：
中國注冊資產(chǎn)評估師：
中國注冊資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估報告附件
1、評估的經(jīng)濟行為文件
2、委托方與被評估企業(yè)的法人營業(yè)執(zhí)照復印件
3、評估對象涉及的主要權屬證明資料
4、委托方及被評估企業(yè)承諾函
5、評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函
6、評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)資格證明文件
7、其他附件。
資產(chǎn)評估報告3
在市場中，客戶相伴生產(chǎn)者和供應商而生。在作為生產(chǎn)者和供應商的企業(yè)被轉讓時，相應的客戶資源也將跟隨轉移。如何評估客戶資源的價值，企業(yè)轉讓中的交易雙方對此都十分關注：本文擬就此闡述個人的一些見解。
一、客戶的概念
客戶，是對企業(yè)產(chǎn)品或勞務購買者的泛指。對于一個需要經(jīng)營的企業(yè)來說，客戶的作用是至關重要的。我們知道，投資建立企業(yè)，其目的就是通過生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品(或勞務)，從客戶那里獲取投資的回報。俗話說，客戶就是“上帝”。如果沒有客戶，那么企業(yè)的產(chǎn)品或勞務就不能形成貨幣回籠，企業(yè)無法經(jīng)營。為此，每個企業(yè)都十分重視客戶工作。有些企業(yè)特意設立公關部專門負責開發(fā)和維系客戶。為使企業(yè)擁有盡可能多的、穩(wěn)定的客戶，企業(yè)一方面要有適銷對路的產(chǎn)品和良好的服務，另一方面還要有開發(fā)新客戶和維持老客戶的措施。
二、客戶的種類
用不同的分類方法可以將客戶劃分為不同的類別。
1、以購買產(chǎn)品的物質(zhì)形態(tài)劃分，可分為購買有形產(chǎn)品的客戶和購買勞務(或)的客戶。
如汽車、電視機的消費者是購買有形產(chǎn)品的客戶;電話用戶是購買電信公司服務的客戶，病人是購買醫(yī)院服務的客戶，儲戶是購買銀行服務的客戶等。
2、以與客戶保持購買關系的時間劃分，可分為新客戶和老客戶。
首次或新近購買企業(yè)產(chǎn)品或勞務的客戶，屬于新客戶;老客戶，是指與企業(yè)保持時間較長的產(chǎn)品或勞務買賣關系的客戶。如儲戶愿意長期到某個儲蓄所存款;消費者在購買了某企業(yè)生產(chǎn)或銷售的計算機后，還愿意購買這個企業(yè)生產(chǎn)或銷售的其他電子產(chǎn)品;愿意長期在某一理發(fā)店理發(fā)等，這類客戶就是老客戶。
3、按購買者與消費的關系劃分，可分為直接客戶和轉銷客戶。
直接客戶指的是直接使用產(chǎn)品或直接接受服務的客戶，或者說是最終消費者。如購買本人使用的汽車的消費者，則屬于汽車的直接客戶。轉銷類客戶指的是中間商，如零售店、分銷商和批發(fā)商等。當然，對于企業(yè)來說，零售店、分銷商和批發(fā)商都是直接的購買者，不過這種客戶關系會受到企業(yè)產(chǎn)品(或勞務)最終的使用者——上述直接客戶意愿的影響。
4、按客戶簽署合同的時態(tài)劃分，可以分為過去時客戶、現(xiàn)在進行時客戶、將來時客戶。
過去時客戶是指買方以前曾經(jīng)與本企業(yè)有過買賣關系;現(xiàn)在進行時客戶指的是目前已與企業(yè)簽定了商品(或勞務)購銷合同，而且合同尚在履行之中。這類客戶當期就可以給企業(yè)帶來收益。將來時客戶指的是以后有可能購買本企業(yè)商品(或勞務)，而目前尚未與本企業(yè)簽定合同的客戶。這類客戶在未來的一定時期內(nèi)可能給企業(yè)帶來收益。
三、客戶資源資產(chǎn)的性質(zhì)
客戶資源是企業(yè)必不可少的無形資產(chǎn)。之所以稱之為無形資產(chǎn)，是因為它可以給企業(yè)帶來現(xiàn)金流入，使企業(yè)經(jīng)濟效益得以實現(xiàn)，而其又是非實物形態(tài)的資產(chǎn)。客戶資源無形資產(chǎn)的構成，應具備以下的條件：
1、具備事實上購買企業(yè)產(chǎn)品(勞務)的關系;
2、存在與上述關系有關的、該資源持有者可使用的相關資料和數(shù)據(jù)。
具體地講，首先要有客戶歷年購買本企業(yè)產(chǎn)品(勞務)記錄，而且這些客戶應無賒欠貨款的不良記錄。其二是要有企業(yè)和客戶存在的個人關系資料。即企業(yè)知道客戶是誰、客戶也知道作為賣方的企業(yè)是誰;與客戶的聯(lián)系方式(如有關經(jīng)辦人和負責人的姓名、聯(lián)系地址、電話、E-mail等)，同樣，賣方有與客戶的聯(lián)系方式(如有關經(jīng)辦人和負責人的姓名、聯(lián)系地址、電話號碼、Email等)。通常，這些記錄和資料不僅是一份簡單的名單，它們還應包括以下一些內(nèi)容：
(1)歷次購買本企業(yè)產(chǎn)品(或勞務)的時間、數(shù)量、金額。
(2)貨款支付方式。
(3)當前尚欠貨款情況等。
評估人員可以借助這些相關資料和數(shù)據(jù)對客戶資源無形資產(chǎn)進行仔細的分析。客戶資源無形資產(chǎn)是與商譽不相同的資產(chǎn)。商譽就是企業(yè)整體的商業(yè)信譽，它不可能脫離企業(yè)而獨立存在。而客戶資源無形資產(chǎn)是具體化的現(xiàn)時和潛在未來的產(chǎn)品(或勞務)的購買者，是可確指的無形資產(chǎn)。
因此，客戶資源無形資產(chǎn)可以和整體企業(yè)一起出售，也可以單獨出售。目前，國內(nèi)企業(yè)整體轉讓時往往忽略了客戶資源無形資產(chǎn)價值。事實上，一般正常經(jīng)營的企業(yè)都應該有一定的客戶資源。
四、客戶資源無形資產(chǎn)價值的評估方法
客戶資源無形資產(chǎn)價值的評估方法，基本有三種：成本法，收益法和市場法。三種評估方法的具體做法如下：
1、成本法
成本法就是以發(fā)展和保持目標客戶關系所有的費用來估算客戶資源無形資產(chǎn)的價值。一般估算的費用包括如下幾種：
(1)發(fā)展客戶的費用。這種費用通常有客戶走訪、廣告、招攬、通訊聯(lián)絡或其他發(fā)展客戶的方式所需要的花費。為發(fā)展一個客戶，可能進行了若干次的招攬和溝通活動，這些活動所有的花費都應計入客戶資源的成本。而有時花費了很多費用卻未招來客戶，此時，這些花費也應該攤入現(xiàn)有客戶資源的成本。
(2)維持現(xiàn)有客戶關系的成本。這些成本包括現(xiàn)有客戶在第一次成為客戶之后發(fā)生的走訪、應酬、廣告等全部成本支出。還應包括為留住現(xiàn)有客戶而支付的促銷、折扣、或其他讓利的開銷。
(3)建立客戶檔案和記錄的成本。這種成本包括在與每個客戶保持關系期間，與建立客戶銷售記錄、信用記錄、應收款和付款等有關的記錄和管理的成本。
(4)機會成本。這一成本是指建立(或再次建立)當前客戶關系期間損失的收益。如果可以確定并可以量化上述所有成本，就可以采用成本法來評估客戶資源無形資產(chǎn)的價值。不過，實際應用時存在很多困難，一般企業(yè)都不會記錄這些成本資料的。因此，在客戶資源無形資產(chǎn)評估中，很少采用成本法。
2、市場法
此種方法是需要找出與被評估客戶資源無形資產(chǎn)相類似的近期交易案例，至少應有三個可比的案例。通過分析比較被評估對象與可比案例的相關因素，如交易的時間、客戶的保持時間、客戶的購買量、付款方式等方面的差異，進行打分量化成調(diào)整系數(shù)，對可比案例的價格進行調(diào)整修正，求出被評估客戶資源無形資產(chǎn)價值。
但是，尋找可比交易案例是十分困難的。有時能尋到此類客戶資產(chǎn)的交易信息，但要尋找這些交易的可靠數(shù)據(jù)，如交易價款及財務或經(jīng)營方面的可靠信息資料，往往是相當困難的，由此也就限制了市場法的應用。
3、收益法
收益法是評估客戶資源無形資產(chǎn)價值最常用的方法。其基本思路是客戶資源資產(chǎn)在預期剩余年限內(nèi)可給企業(yè)帶來的收益現(xiàn)值。可以按單獨客戶進行評估，然后匯總求和;也可以對成組客戶群進行整體評估。
(1)其計算步驟一般如下;
前三年來自客戶的銷售收入
預測壽命期內(nèi)各年的來自客戶的銷售收入
減：銷售成本
減：營業(yè)稅金及附加
減：營業(yè)費用
減：管理費用
減：所得稅
加：與客戶資源價值相關的攤銷費用
等于：來自客戶的凈現(xiàn)金流量
乘：折現(xiàn)系數(shù)
等于：與客戶資源相關的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
乘：客戶資源對此評估價值的貢獻率
等于：客戶資源的無形資產(chǎn)價值
(2)客戶資源的剩余年限和來自客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻率
�、倏蛻糍Y源的剩余年限主要根據(jù)客戶及本企業(yè)關系維持情況的歷史資料來進行估計。有的行業(yè)的客戶資源無形資產(chǎn)的剩余年限，可以利用歷史統(tǒng)計資料，繪出剩余年限曲線。例如在健身行業(yè)，可以利用所收集的客戶流的各種信息資料：如各年齡段顧客與本企業(yè)保持關系的起始時間、退出時間等參數(shù)，再將每組數(shù)據(jù)標注在數(shù)學坐標系上，對這些坐標點進行修正，生成關系的時間曲線，從而得出平均保持年限。再如，對于需求礦山機械的客戶，應該考慮該客戶歷史上對該機械產(chǎn)品的購買數(shù)量、該種機械設備的更新年限以及其礦藏尚可開采年限等因素，然后來確定此客戶資源的剩余年限。
由于客戶類型、賣方產(chǎn)品(或勞務)都不一樣，因此，要視具體客戶的有關因素，在分析客戶生存期限的基礎上，來推測客戶資源的剩余年限。
②客戶資源能給企業(yè)帶來收益，但是，企業(yè)獲得的收益并不都是由客戶資源帶來的，企業(yè)的收益是企業(yè)各種因素有機組合和綜合作用的結果。它包括資本、技術、管理人力等多方面的因素，而客戶資源無形資產(chǎn)是屬于管理范疇的無形資產(chǎn)。要確定客戶資源無形資產(chǎn)在企業(yè)客戶收益中所占的比重，從而才能分離出來自客戶資源無形資產(chǎn)的價值。具體做法一般可采用超額法和專家打分法。
超額法是將該企業(yè)客戶數(shù)量與同規(guī)模企業(yè)平均占有客戶數(shù)量相比較，根據(jù)超過平均占有客戶數(shù)量的百分比酌量考慮客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻率。
專家打分法，召集熟悉同類產(chǎn)品(或勞務)市場情況的專業(yè)人士進行座談打分的方法來確定客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻率。
資產(chǎn)評估報告4
1、CPA、CPV行業(yè)發(fā)展比較研究
2、XX市不同區(qū)位房地產(chǎn)價值升值幅度影響因素實證研究
3、XX資產(chǎn)評估事務所評估風險控制機制研究
4、XX資產(chǎn)評估事務所評估質(zhì)量的評價和分析
5、廣西資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)體系建設研究
6、廣西資產(chǎn)評估人才需求研究研究
7、廣西資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管研究
8、廣西資產(chǎn)評估行業(yè)科學發(fā)展研究
9、經(jīng)濟學研究發(fā)展對資產(chǎn)評估理論的影響
10、評估結果合理性分析研究
11、評估準則的國際比較與趨同研究
12、企業(yè)價值與整體資產(chǎn)評估的風險管理
13、企業(yè)人力資本價值評估方法研究
14、市場法評估房地產(chǎn)價值案例研究
15、事業(yè)單位工資改革與人力資本評估
16、收益法的應用和改進研究
17、投資性房地產(chǎn)公允價值評估問題研究
18、我國資產(chǎn)評估的歷史演進和發(fā)展研究
19、中小資產(chǎn)評估機構發(fā)展戰(zhàn)略研究
20、資產(chǎn)評估國際發(fā)展趨勢與發(fā)展方向研究
21、資產(chǎn)評估基本方法的改進與應用研究
22、資產(chǎn)評估師職業(yè)能力框架及實施研究
23、資產(chǎn)評估事務所內(nèi)部治理研究
24、資產(chǎn)評估學的經(jīng)濟學基礎研究
25、資產(chǎn)評估學理論體系構建研究
26、資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價研究
27、資產(chǎn)評估準則執(zhí)行力的影響因素與解決途徑
28、房地產(chǎn)評估中存在問題的探析
29、高新技術企業(yè)的價值評估
30、國有企業(yè)改制中資產(chǎn)評估問題研究
31、機器設備抵押評估需注意的若干問題
32、價值類型與資產(chǎn)評估目的關系研究
33、論公允價值與市場價值的關系
34、評估中的基本方法的改進與應用研究
35、評估中定量預測方法的開發(fā)與運用
36、企業(yè)價值與整體資產(chǎn)評估的方法研究
37、企業(yè)資產(chǎn)重組中的價值評估
38、人力資源評估研究
39、上市公司資產(chǎn)評估中的若干問題
40、網(wǎng)絡評估初探
41、債權性資產(chǎn)評估方法的探討
42、資產(chǎn)評估報告性質(zhì)研究
43、資產(chǎn)評估的價值基礎以及價值類型研究
44、資產(chǎn)評估的假設研究
45、資產(chǎn)評估對象和范圍關系研究
46、資產(chǎn)評估管理體制研究
47、××公司資產(chǎn)評估研究
48、××省資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)質(zhì)量調(diào)查研究
49、××省資產(chǎn)評估人員繼續(xù)教育研究
50、××省資產(chǎn)評估行業(yè)做優(yōu)、做強、做大途徑研究
51、××資產(chǎn)評估方法研究
52、××資產(chǎn)評估國際比較研究
53、對資產(chǎn)評估業(yè)公司治理問題研究--以廣西資產(chǎn)評估機構為例
54、公允價值運用對資產(chǎn)評估的影響
55、美國評估準則與我國資產(chǎn)評估準則的比較研究
56、品牌資產(chǎn)評估研究
57、上市公司知識產(chǎn)權資產(chǎn)評估研究
58、完善資產(chǎn)評估行業(yè)收費機制研究
59、我國資產(chǎn)評估師職業(yè)道德建設研究
60、我國資產(chǎn)評估行業(yè)風險控制研究
61、我國資產(chǎn)評估質(zhì)量問題研究
62、我國資產(chǎn)評估準則與國際評估準則的比較
63、中國財政科技資金績效評估研究
64、中國財政資金績效評估研究
65、中國資產(chǎn)評估行業(yè)人才培養(yǎng)體系研究
66、中國資產(chǎn)評估行業(yè)做優(yōu)、做強、做大途徑研究
67、中外資產(chǎn)評估準則比較研究
68、資產(chǎn)評估方法的比較與選擇研究
69、資產(chǎn)評估機構績效評價研究
70、資產(chǎn)評估基本方法的比較與選擇研究
資產(chǎn)評估報告5
無形資產(chǎn)評估報告需要改進的地方
《資產(chǎn)評估準則———無形資產(chǎn)》的要求，無形資產(chǎn)評估報告應在以下方面進行改進：
1、披露無形資產(chǎn)評估假設。
評估結果是建立在一系列假設基礎上的。在無形資產(chǎn)評估過程中，評估師需要做一定的假設，該假設應在評估報告中進行充分披露。評估報告使用者可以根據(jù)評估師所做的假設，對評估方法和評估參數(shù)的合理性進行分析。
2、披露所選擇的評估方法的依據(jù)和取值依據(jù)。
無形資產(chǎn)評估方法包括成本法、市場法和收益法，其中收益法較常用。評估師在評估報告中應充分披露選擇該評估方法的理由，供評估報告使用者進行分析。
在采用收益法對無形資產(chǎn)進行評估時，涉及許多重要的評估參數(shù)，其中折現(xiàn)率是一個非常重要的參數(shù)。在評估報告中，評估師應詳細說明折現(xiàn)率的計算模型，充分披露企業(yè)應用該項無形資產(chǎn)面臨的風險，說明無風險報酬率、風險報酬率的確定方法和依據(jù)。只有充分披露各種參數(shù)的取值依據(jù)，才有利于評估報告使用者正確判斷評估結果的可信度。
3、加強無形資產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫的建設，為評估師及時提供各種經(jīng)濟信息。
通過技術市場等各種渠道積極收集各種專利、商標、科技成果的價格信息；通過證券市場收集每一個行業(yè)的資產(chǎn)收益率、風險報酬率等行業(yè)信息；通過國債市場、金融市場收集無風險收益率、利率變動趨勢等信息。
4、完善評估理論和評估制度。
評估機構要加強無形資產(chǎn)的監(jiān)控，完善評估的理論研究，探索無形資產(chǎn)評估操作實務，認真貫徹法律法規(guī)。不做超過自身業(yè)務能力的項目，保障企業(yè)無形資產(chǎn)的價值評估結果準確。改革評估收費管理制度，強化評估服務質(zhì)量和透明度。應考慮將注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)資格分為不動產(chǎn)評估師、機器設備評估師、企業(yè)價值評估帥和無形資產(chǎn)評估師。無形資產(chǎn)評估業(yè)務爭門由具有無形資產(chǎn)評估資格的評估師來做。
資產(chǎn)評估報告6
資產(chǎn)評估委托方的承諾函
評估機構名稱： 浙江方舟資產(chǎn)評估有限公司
1. 我單位因(資產(chǎn)評估目的)，委托貴公司對(資產(chǎn)占有單位名稱截止20xx年9月20日的(資產(chǎn)評估范圍)柴油乳化劑及其乳化柴油的制備方法專利權。進行評估我單位特作以下承諾：
2. 本單位遵循國家法律法規(guī)和現(xiàn)行財務制度規(guī)定，進行全面、連續(xù)、系統(tǒng)、綜合的會計核算，所提供會計資料是真實、完整的、能承擔會計責任;
3. 本單位所提供企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況及發(fā)展前景相關資料是有充分依據(jù)的;
4. 各幣種的銀行存款和現(xiàn)金是包括本企業(yè)全部的貨幣資金，無帳外存款和金額;
5. 本單位委托評估的資產(chǎn)已全部列入清查范圍，其實存數(shù)量與各項資產(chǎn)清查申報明細表中清查數(shù)量相符;
6. 各應收款項和應付款項如清查申報明細表中反映的債權、債務數(shù)額，都是實際發(fā)生的;
7. 評估基準日前所有的財產(chǎn)交接、交易事項及其有關成本費用已全部按現(xiàn)行會計制度進行會計處理;
8. 所提供的下屬公司及關聯(lián)企業(yè)資產(chǎn)的有關會計資料是完整的;
9. 評估基準日期后事項均已提供，與本次評估有關的重要事項已作專項說明;
10.所提供的與本次資產(chǎn)評估目的有關的上級行政管理部門審批文件、企業(yè)內(nèi)部文件、決議等資料是完整的;
11.本次資產(chǎn)評估清查申報明細表中所列的動產(chǎn)：包括種類機器設備、運輸設備、庫存原材料、自制半成品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、低值易耗品等財產(chǎn)，產(chǎn)權屬本企業(yè)合法所有;
12.本次資產(chǎn)評估清查申報表中所列不動產(chǎn)及無形資產(chǎn)權屬證明是合法真實的;
13.評估基準日前后有關資產(chǎn)抵押、擔保、訴訟情況(說明事由、過程、涉及的資產(chǎn)存量及金額，文件資料附后共 / 頁)其中：
�、乓杂行钨Y產(chǎn)抵押的借款計人民幣 / 萬元
�、茷橥鈫挝粨５慕鹑跈C構借款計人民幣 / 萬元
⑶在訴訟中尚未結清的債權計人民幣 / 萬元
�、仍谠V訟中尚未結清的債務計人民幣 /萬元
14.評估過程中不向評估人員提出非法及不合理的要求，不干預評估工作;
15.其他需作承諾的事項：
評估委托單位(簽章)： 評估委托單位法定代表人(簽章)： 資產(chǎn)占有單位(簽章)： 資產(chǎn)占有單位法定代表人(簽章)：
XXX年9 月20 日
資產(chǎn)評估報告7
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的房地產(chǎn)市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在 20xx年7月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區(qū)XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經(jīng)營范圍：飲食供應，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發(fā)，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權證分別為“W國用(20xx)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是20xx年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產(chǎn)價格標準，與評估目的的實現(xiàn)日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察的基礎上，合理確定資產(chǎn)的技術狀態(tài)和參數(shù)，力求準確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時公允價值。
六、評估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)(1996)03號”文頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財企[20xx]20號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[20xx]39號《市人民政府關于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產(chǎn)權證明：“W國用(20xx)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產(chǎn)評估業(yè)務約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。
七、評估方法
根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數(shù)法。
八、評估過程
本次評估于xxxx年7月15日至xxxx年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于xxxx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產(chǎn)的構成、產(chǎn)權界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業(yè)務基本事項。
2、現(xiàn)場調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎上，評估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評估申報明細資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現(xiàn)場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產(chǎn)權證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產(chǎn)類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產(chǎn)的評估值。
4、提交報告：根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評估報告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期后的重大事項
評估基準日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整。若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，可以此評估結果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。
十二、評估結論
列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為xxxx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函(復印件)
4、委估土地使用權證(復印件)“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證(復印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復印件)
7、評估機構營業(yè)執(zhí)照(復印件)
8、評估機構資格證(復印件)
9、注冊評估師資格證(復印件)
注冊資產(chǎn)評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OXX年七月二十一日
資產(chǎn)評估報告8
一、緒言
貴陽威峰評估事務所接受貴陽市萬柏林區(qū)財專的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對財專校園內(nèi)的小樹林進行了鑒定評估。本機構鑒定評估人員按照必要的程序，對委托鑒定評估園林進行了實地查勘與市場調(diào)查，并對其在20xx年10月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將車輛評估情況及鑒定評估結果報告如下：
二、受托方與園林所有方簡介
�。ㄒ唬┦芡蟹剑嘿F陽xxxxxxx有限責任公司
受托方聯(lián)系人 張經(jīng)理
聯(lián)系電話：XXXXXXXXXX
�。ǘ﹫@林所有方：山西省財政稅務�？茖W校
三、評估目的
根據(jù)委托方的要求，本項目評估目的：所有權轉讓
四、評估對象
財專南校區(qū)東南角小樹林，包括所有喬木和灌木。受西風環(huán)流的控制及較高的太陽輻射的影響，氣候干燥，降雨偏少，晝夜溫差大，冬季干冷漫長，夏季濕熱多雨，春季升溫急劇，秋季降溫迅速，春秋兩季短暫多風，干濕季節(jié)分明，表現(xiàn)出較強的大陸性氣候特點。年日照總時數(shù)為2360小時～2796小時。年平均降水量為420毫米～457毫米。
五、鑒定評估基準日
鑒定評估基準日20xx年10月31日。
六、評估原則
嚴格遵循“客觀性、獨立性、公正性、科學性”原則。
七、評估依據(jù)
（一）行為依據(jù)
舊機動車評估委托書第2號。
�。ǘ┓伞⒎ㄒ�(guī)依據(jù)
1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院令第91號）；
2．原國家國有資產(chǎn)管理局《關于印發(fā)〈國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則〉的通知》（國資辦發(fā)[1992]36號）；
3．原國家國有資產(chǎn)管理局《關于轉發(fā)〈資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）〉的通知》（國資辦發(fā)[1996]23號）；
4. 林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術：覘范(試行)》；
5.林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評估立項批文；
6.待評估森林資源資產(chǎn)的山林權屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；
7.評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關的經(jīng)濟技術指標；
8．其他相關的法律、法規(guī)等。
�。ㄈ┰u定及取價依據(jù)
價目表;市場上現(xiàn)有的園林價目表
其 他 資 料：市場取價資料包括銀行利率，通貨膨脹系數(shù)，取價系數(shù)等；根據(jù)實際情況所取得的各種林木的參數(shù)。
八、評估方法
依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術規(guī)范(試行)》的有關要求，結合擬轉讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實際情況，采用市場法對評估對象進行評估。
九、評估過程
(一)接受委托，擬定評估方案
20xx年10月25日星期二，與委托方簽定了評估業(yè)務約定書，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準日。針對本項目的特點，為了保證質(zhì)量、統(tǒng)一評估方法和參數(shù)，在聽取了各方面的意見，并結合委估資產(chǎn)的特點，制定了評估方案。
(二)清查核實
清查時間為20xx年10月31日-11月1日。在委托方對評估對象先關資料如實申報并進行全面自查的基礎上，評估人員對其重點核實。
(五)評定估算
評定估算時間為20xx年11月2日。評估人員在現(xiàn)場依據(jù)本項目特點制定的操作方案，結合委托方林木的具體情況，明確相關參數(shù)和價格標準，開始評定估算工作。
(六)提交報告
在經(jīng)過上訴一系列工作后，全面匯總評估結果、進行評估結論分析、修改和完善評估說明與評估報告書。在報告提交委托方前，由公司負責人對報告進行了最終復核。11月5日將報告提交委托方。
十、評估假設
本報告系在以下評估假設條件下制作完成的：假設國家對該行業(yè)的政策環(huán)境保持不變；
十一、評估結論
林木評估價格元：43580元，金額大寫： 十二、特別事項說明（略） 十三、評估報告法律效力
�。ㄒ唬┍卷椩u估結論有效期為90天，自評估基準日至20xx年1月 31日止；
�。ǘ┊斣u估目的在有效期內(nèi)實現(xiàn)時，本評估結果可以作為作價參考依據(jù)。超過90天，需重新評估。另外在評估有效期內(nèi)若被評估車輛的市場價格或因交通事故等原因?qū)е萝囕v的價值發(fā)生變化，對車輛評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托方也需重新委托評估機構重新評估；
�。ㄈ╄b定評估報告書的使用權歸委托方所有，其評估結論僅供委托方為本項目評估目的使用和送交舊機動車鑒定評估主管機關審查使用，不適用于其他目的；因使用本報告書不當而產(chǎn)生的任何后果與簽署本報告書的鑒定估價師無關；未經(jīng)委托方許可，本鑒定評估機構承諾不將本報告書的內(nèi)容向他人提供或公開。
備注：本報告書和作業(yè)表一式二份，評估機構一份，委托方一份
資產(chǎn)評估報告9
目錄
1、的概述
2、對分析的目的
3、對的分析
4、對的利用
概述
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)�？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結果的重要依據(jù)。
對分析的目的
土地資產(chǎn)管理機構對及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1.了解土地資產(chǎn)評估機構從事評估工作的能力。
由于一份完整的，基本反映一個土地資產(chǎn)評估機構工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關規(guī)定，應對土地資產(chǎn)評估機構評估土地資產(chǎn)的結果進行驗證確認工作，很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進行全面分析，了解評估機構進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結果是否予以確認的決定。
對的分析
通過對的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎上才能完成對的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1.對進行文字的邏輯分析。
一般來說所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系，而這種關系就構成了本身的邏輯關系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機構進行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權益之間的一致性;通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。
2.對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面：
(1)土地資產(chǎn)評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機構前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風險系數(shù)等。
3.對土地資產(chǎn)估算表格的'分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。
對的利用
土地資產(chǎn)評估管理機構應對報來的，分門別類進行檔案管理，這對充分利用是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機構利用主要在以下幾個方面：
1.可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結果確認或不予確認的依據(jù)，同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2.可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機構的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機構的監(jiān)督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應公正地顯化其價值，是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價，是轉讓、出租、抵押的交易價格。
資產(chǎn)評估報告10
一、我們在執(zhí)行本無形資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，以及恰當?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
評估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡稱***公司)的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益評估方法，按照必要的評估程序，對***公司所擁有的商標在20xx年3月31日的市場價值進行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托方：
***餐飲投資管理有限公司
二、資產(chǎn)占有方：
***餐飲投資管理有限公司
三、報告使用者：
資產(chǎn)評估委托方、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。
四、評估基準日：
20xx年3月31日。
五、評估目的：
商標的無形資產(chǎn)。
六、評估對象：
商標。
七、價值類型及其定義：
本次評估所采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
八、評估方法：
采用收益法進行評估。
九、評估結論：
根據(jù)本次評估目的及價值類型，商標的無形資產(chǎn)在評估基準日的評估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。
十、評估結論使用有效期：
本次評估結論在評估基準日后一年內(nèi)有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
十一、對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項：
評估報告的使用者應注意本報告中的特別事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評估報告11
資產(chǎn)評估報告書的效力
資產(chǎn)評估報告書有以下幾方面的效力：
1)對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見。
2)資產(chǎn)評估報告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據(jù)。
3)對資產(chǎn)評估報告書進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。
4)資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產(chǎn)評估報告不僅是資產(chǎn)評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產(chǎn)管理部門驗證、確認資產(chǎn)評估過程和評估結果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。
因此，資產(chǎn)評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產(chǎn)評估報告，如實反映評估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報告書必須由資產(chǎn)評估機構獨立撰寫，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經(jīng)濟行為當事人的干預。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
資產(chǎn)評估報告書的重要性
企業(yè)財務管理的目標是企業(yè)價值最大化，企業(yè)的各項經(jīng)營決策是否可行，必須看這一決策是否有利于增加企業(yè)價值。企業(yè)價值評估可以用于投資分析、戰(zhàn)略分析和以價值為基礎的管理；可以幫助經(jīng)理人員更好地了解公司的優(yōu)勢和劣勢。
我國現(xiàn)階段會計指標體系不能有效地衡量企業(yè)創(chuàng)造價值的能力，會計指標基礎上的財務業(yè)績并不等于公司的實際價值。企業(yè)通過賬面價值的核算，常常無法對其自身經(jīng)過長期開發(fā)研究、日積月累的寶貴財富——無形資產(chǎn)的價值進行確認。無形資產(chǎn)涵蓋了技術、管理、企業(yè)、人才等，像曾經(jīng)只是家庭作坊的泰山體育產(chǎn)業(yè)集團2008年200多種產(chǎn)品入選北京奧運會，成為奧運史是最大的供應商；浙江羅蒙集團以商標權質(zhì)押，成功貸款7.8億元。這些都不是能夠在會計信息上很好的反應的企業(yè)價值。我們知道，人力資本是今后企業(yè)發(fā)展的關鍵，企業(yè)價值評估幫助企業(yè)對這些現(xiàn)階段會計信息無法反應的信息予以關注，并進行正確的處理，提高企業(yè)價值的準確性。企業(yè)從財務方面研究人力資本問題，能為企業(yè)財務管理管理實踐提供全面指導。
重視以企業(yè)價值最大化管理為核心的財務管理，能使企業(yè)理財人員通過對企業(yè)價值的評估，了解企業(yè)的真實價值，做出科學的投資與融資決策，不斷提高企業(yè)價值，增加所有者財富。
資產(chǎn)評估報告12
委托方：貴州茅臺股份有限公司
資產(chǎn)占有方：貴州茅臺股份有限公司
被評單位：貴州茅臺股份有限公司
評估目的：貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股。為此需對此目的及貴州茅臺股份有限公司的資產(chǎn)和負債進行評估，為貴州茅臺有限公司招股工作提供價值參考依據(jù)。
評估基準日：xxxxxxx
評估范圍及評估對象：包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。評估方法：采用單項資產(chǎn)加和法。
評估結論：
以下摘評估報告：
資產(chǎn)評估申報表列示的總資產(chǎn)評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
評估機構：xxxxx
伐定代表人：xxxxxx
總評估師：xxxxxx
報告出具日期：xxxxxx
項目名稱貴州茅臺股份有限公司招股項目。
一、緒言
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委托,根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產(chǎn)及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估資產(chǎn)在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允的反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況和評估結果報告如下：
二、委托方和資產(chǎn)占有方概況
(一)委托方簡介
委托方：貴州茅臺股份有限公司。
注冊地址: xxxxxx
法定代表人：xxxx
注冊資本：成立時注冊資本為人民幣xxxx萬元
企業(yè)類型：有限責任公司
經(jīng)營范圍：xxxx
(二)資產(chǎn)占有方簡介
貴州茅臺份有限公司
三、評估目的
為配合貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評估即為該經(jīng)濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產(chǎn)在評估基準日的價值提供參考依據(jù)。
四、評估范圍及對象
包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
五、評估基準日
xxxxxx
六、評估原則
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則
(1)、獨立性原則：資產(chǎn)評估工作由具有資產(chǎn)評估行業(yè)管理機構授予資產(chǎn)評估資格的社會公正性機構獨立進行操作，不受被評估資產(chǎn)各方當事人利益和外界干擾的影響。評估機構及操作人員與被評估資產(chǎn)各方當事人沒有利害關系；
(2)、公正、客觀性原則：評估人員從實際出發(fā)，認真進行調(diào)查研究，在掌握翔實可靠資料的基礎上，采用符合實際的標準和方法，得出合理、可信、公正的評估結論；
(3)、科學性原則：在具體評估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，用資產(chǎn)評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營和產(chǎn)權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
(1)、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則和產(chǎn)權利益主體變動原則：評估中根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)；
(2)、替代性原則：同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種時，選用最低的一種；
(3)、公開市場原則：評估選取的作價依據(jù)和評估結論都可以在公開市場存在或成立，交易條件公開并且不具有排他性。
本次資產(chǎn)評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產(chǎn)進行評估，以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
七、評估依據(jù)
(一)主要法規(guī)依據(jù)
1.國有資產(chǎn)評估管理辦法及其施行細則；
2.原國家國資局轉發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》；
3.財政部財評字(1999)第91號《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4.參照國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理暫行條例；
5.企業(yè)財務通則、企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度；
6.其他法律法規(guī)。
(二)經(jīng)濟行為依據(jù)
貴州茅臺股份有限公司招股項目。
(三)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件
1.投資合同、協(xié)議；
2.車輛行駛證；
3.房地產(chǎn)權證；
4.其他相關證明材料或文件。
(四)采用的取價標準
1、全國資產(chǎn)評估價格信息；
2、上海東華會計師事務所有限公司評估基準日審計報告。
(五) 參考資料及其他
1.委托單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證；
2.委托單位提供的資產(chǎn)評估明細表；
3.上海東洲資產(chǎn)評估有限公司技術統(tǒng)計資料；
4.其他有關價格資料。
八、評估方法
概述本次評估采用單項資產(chǎn)加和法，對各項評估對象具體資產(chǎn)評估時主要采用重置成本法，對房屋建筑物的評估主要采用收益法。
貨幣資金對貨幣資金按核實及調(diào)整后的賬面值評估。
應收款項對應收款項按核實及調(diào)整后的賬面值扣減估計的壞賬損失后確定評估值評估。
存貨對存貨根據(jù)市場價格信息或企業(yè)產(chǎn)品出廠價格查詢?nèi)〉矛F(xiàn)行市價，作為存貨的重置單價，再結合存貨數(shù)量確定評估值。對于現(xiàn)行市價與帳面單價相差不大的存貨，按帳面單價作為重置單價；對產(chǎn)成品，現(xiàn)行出廠市價扣除與銷售相關的費用、稅金(含所得稅)，并按照銷售狀況扣除適當?shù)睦麧櫍缓蟠_定評估單價；在產(chǎn)品根據(jù)其約當產(chǎn)量比照產(chǎn)成品評估；對損壞、變質(zhì)、不合格、型號過時的存貨按照殘余價值或以重置全價為基礎折扣后確定評估值；對在用低值易耗品，考慮成新率因素后確定評估值。
長期投資通過對被投資單位的經(jīng)營情況、基準日的資產(chǎn)結構狀況等詳細分析后判斷后，根據(jù)被投資單位經(jīng)審計后會計報表列示的凈資產(chǎn)結合投資比例確定評估值；對無法了解到被投資單位目前經(jīng)營狀況和取得相關財務經(jīng)營資料的長期股權投資按賬面值列示。
固定資產(chǎn)對固定資產(chǎn)設備評估，采用重置成本法評估，根據(jù)重置全價及成新率確定評估值；對房屋建筑物主要采用重置成本法評估。
負債對負債按核實及調(diào)整后的賬面值確定評估值。
九、評估過程
我們根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權核實，具體步驟如下：
1、與委托方接洽，聽取公司有關人員對該單位情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評估目的、評估范圍及其評估對象，確定評估基準日，簽訂評估業(yè)務約定書，擬定評估方案；
2、指導企業(yè)填報資產(chǎn)評估申報表；
3、對該單位填報的資產(chǎn)評估明細申報表進行征詢、鑒別，選定評估方法；根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，與該單位有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，到現(xiàn)場進行實物核實和調(diào)查，對資產(chǎn)狀況進行察看、記錄，并與資產(chǎn)管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理情況；查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件和有關機器設備運行、維護及事故記錄等資料；開展市場調(diào)研詢價工作，收集市場價格資料；
4、根據(jù)各評估人員對各類資產(chǎn)勘查的初步結果，進行評定估算；各評估人員進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結果進行調(diào)整、修改和完善；
5、根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，并經(jīng)三級審核，在與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。
十、評估結論
賬面值資產(chǎn)評估申報表列示的賬面總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
調(diào)整后賬面值清查調(diào)整后，資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)評估值為22,237.19萬元
評估值經(jīng)評估，資產(chǎn)總額評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
其他評估結論詳細情況見評估明細表，評估結果匯總如下表。
十一、特別事項說明
1.本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題并按照國家有關規(guī)定處理。
2.本報告不對管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權證、會計憑證及其他中介機構出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實性負責。
3.本報告對被評資產(chǎn)所進行的調(diào)整和評估是為了客觀反映評估結果，評估機構無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理，是否進行及如何進行有關的帳務處理，應當依據(jù)國家有關規(guī)定。
十二、評估報告評估基準日期后重大事項
1.需要說明的是，評估基準日期后事項可能影響評估結論.
2.截止評估報告提出日期，沒有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)占有方存在其他任何重大事項。
3.如果存在評估基準日期后重大事項，不能直接使用本評估結論。
4.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào)整。
5.若資產(chǎn)價格標準發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值已產(chǎn)生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。
十三、價值類型或定義.
本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的評估原則、假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。
十四、評估報告成立的前提條件和假設條件
1.本報告除特別說明外，對即使存在或?qū)砜赡艹袚牡盅�、擔保事宜，以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對評估結論的影響。
2.本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化。
3.本次評估假定被評估企業(yè)及其資產(chǎn)在未來生產(chǎn)經(jīng)營中能夠持續(xù)經(jīng)營下去，并具有持續(xù)經(jīng)營能力。
4.當上述條件以及評估中遵循的評估原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結論一般不成立，評估報告一般會失效。
十五、評估報告法律效力
(一)評估報告使用范圍
1.本報告專為委托方所使用，并為本報告所列明的目的而服務，以及按規(guī)定報送有關政府管理部門審查。
2.除非事前征得評估機構書面明確同意，對于任何其它用途、或被出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構不承認或承擔責任。
3.評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不會隨意向他人提供或公開。
4.評估報告書及其相關材料系反映評估機構執(zhí)業(yè)水平與執(zhí)業(yè)技能、技巧，委托方及獲得、使用、審核報告的相關單位未經(jīng)評估機構書面同意，不得隨意向他人提供或公開。
5.本報告含有的若干附件、評估明細表及評估機構提供的專供政府或行業(yè)管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報告中有關評估對象法律權屬說明的效力
根據(jù)《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協(xié)[20xx]18號)：
1.委托方和相關當事方應當對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
2.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。
3.本評估報告不對評估對象的法律權屬提供任何保證。
(三)評估報告有效期
1.本評估結論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評估基準日20xx年10月28日起計算至20xx年10月28日有效。
2.超過評估報告有效期不得使用本評估報告。
(四)涉及國有資產(chǎn)項目的特殊約定
如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，而本報告未經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門備案、核準或確認并取得相關批復文件，則本報告不得作為經(jīng)濟行為依據(jù)。
(五)評估報告解釋權
本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構，除國家法律、法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
十六、評估報告提出日期
xxxx年xx月xx日
資產(chǎn)評估報告13
一、評估目的：
本次評估為宜昌市華欣汽車維修有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。
二、評估范圍與對象：
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產(chǎn)。
三、評估基準日：
20xx年7月24日。
四、評估原則：
遵循獨立、客觀、科學、專業(yè)性的工作原則，客觀、公正地進行評估。
五、評估方法：
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
六、評估結論：
截止評估基準日，委托評估的實物價值為35萬元(大寫人民幣叁拾伍萬圓整)。
七、報告提出日期：
20xx年7月24日
資產(chǎn)評估報告14
一、委托評估單位及聯(lián)絡人：(略)
二、評估單位：(略)
三、評估地塊所在地：本次評估位于××市行政轄區(qū)內(nèi)，××路22號
四、評估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價所對宗地價值進行現(xiàn)值評估
五、評估地塊面積：宗地面積為1785、88m2
四至界限及詳細位置參見附錄、附件
六、評估依據(jù)：(略)
七、評估基準期日：20xx年9月30日
八、評估地塊類別：商業(yè)服務辦公綜合用地
九、評估價格年期：50年土地使用權
十、評估原則
(1)評估時按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學、合理原則進行。
(2)評估時全面考慮地價增減各項因素。
(3)評估時遵守工作獨立，依據(jù)客觀結果公允的規(guī)則。
1、《中華人民共和國土地管理法》
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
3、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
4、土地估價委托書
5、估價人員實地勘察調(diào)查所獲取的有關資料
六、估價基準日
20xx年12月31日
七、估價日期
20xx年12月30日至20xx年1月5日
八、地價定義
待估宗地的價格是在以下設定條件下于20xx年12月31日的土地使用權市場價格。其中，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場地平整，用途為商業(yè)用地，容積率為3、6，使用年期為商業(yè)用地剩余出讓年限35年。
九、估價結果
估價人員在對兩種估價方法評估結果及相應資料、估價參數(shù)進行綜合分析的基礎上，確定估價結果為：
評估土地面積：2504、1m2;
單位面積地價：4069、07元/m2;
總地價：10189358元;
大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叁佰伍拾捌元整(人民幣)。
十、需要特殊說明的事項
(一)假設條件
(1)土地使用者合法擁有土地使用權，并支付有關稅費。
(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
(3)在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4)任何有關估價對象的運作方式、程序，符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
(5)委托方提供的資料屬實。
(二)估價結果和估價報告的使用
(1)土地估價報告僅為委托方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途。
(2)在估價報告有效期內(nèi)，若待估宗地的土地開發(fā)條件、規(guī)劃條件等發(fā)生變化，估價結果應作相應調(diào)整。
(3)土地估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。
十一、土地估價師簽字
1、土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××
2、土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××
十二、土地估價機構
土地估價機構負責人簽字：×××
(土地估價機構公章)
20xx年1月5日
(4)依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標準進行科學評估。
(5)評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。
(6)比較標的物同質(zhì)性、可比性原則。
(7)在評估人員能力范圍內(nèi)，力求準確。
十一、評估作業(yè)時間：20xx年11月15日～12月8日
十二、評估價格幣值種類：人民幣
十三、評估結果
評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，在認真調(diào)查、分析委估地塊實際條件，生產(chǎn)經(jīng)營水平的基礎上，確定××股份有限公司入股土地資產(chǎn)50年土地使用權在評估基準日期20xx年9月30日的現(xiàn)值為：單位地價944元/m2;總地價168、59萬元。
十四、有關說明
(1)本評估報告是××股份有限公司為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實況，委托××土地估價所對其入股土地資產(chǎn)進行現(xiàn)時開發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評估，如果改變評佶目的或評估條件，本報告評估的土地資產(chǎn)價值應重新評估。
(2)本評估地塊的土地面積及權屬證明材料由××股份有限公司提供。
(3)本評估報告所采用的各項標準均以國家有關部門規(guī)定為準，各項名詞、概念均為房地產(chǎn)評估認可，并普遍采用。
(4)本評估報告有效期為12個月。
十五、附錄及附件
十六、評估人員介紹
20xx年12月8日
資產(chǎn)評估報告15
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構完成評估工作后出具的具有公正性的結論報告，該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關主管部門確認后生效。"
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據(jù)、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結果報告書，既是資產(chǎn)評估機構與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
總則：
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評估機構接受委托開展資產(chǎn)評估活動后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及編制格式;
評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構成。
五、資產(chǎn)評估機構進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的，可結合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
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