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        住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

        住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

          一、報(bào)告的基本要求

          1、總結(jié)必須有情況的概述和敘述,有的比較簡單,有的比較詳細(xì)。這部分內(nèi)容主要是對工作的主客觀條件、有利和不利條件以及工作的環(huán)境和基礎(chǔ)等進(jìn)行分析。

          2、成績和缺點(diǎn)。這是總結(jié)的中心。總結(jié)的目的就是要肯定成績,找出缺點(diǎn)。成績有哪些,有多大,表現(xiàn)在哪些方面,是怎樣取得的;缺點(diǎn)有多少,表現(xiàn)在哪些方面,是什么性質(zhì)的,怎樣產(chǎn)生的,都應(yīng)講清楚。

          3、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。做過一件事,總會有經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。為便于今后的工作,須對以往工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行分析、研究、概括、集中,并上升到理論的高度來認(rèn)識。

          4、今后的打算。根據(jù)今后的工作任務(wù)和要求,吸取前一時期工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),明確努力方向,提出改進(jìn)措施等。

          二、住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

          在生活中,報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的。其實(shí)寫報(bào)告并沒有想象中那么難,以下是小編精心整理的住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

          住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告1

          一、總論

         。ㄒ唬╉(xiàng)目背景

          1、項(xiàng)目名稱:“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)

          2、承辦單位概況:“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。

          由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金,且本項(xiàng)目工程量大,建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險,“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。

          公司注冊資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元,武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司3000萬元,北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發(fā))。

          武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的,授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊資本15億元,目前全資、控股、參股企業(yè)35家,已成為“武漢·中國光谷”建設(shè)的主力軍,是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。

          成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司,也是其多元化布局的一個重要棋子。

          3、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):

         。1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

          (2)《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

         。3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

         。4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

         。5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

         。6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

         。7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

         。8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

         。ǘ╉(xiàng)目概況

          1、地塊位置:關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè),南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院,西緊鄰關(guān)山一路,北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū),不僅未來發(fā)展前景不俗,其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閑廣場眾多,大專院校林立,公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有:華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣嘗關(guān)山市嘗關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市嘗電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

          2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):

          土地面積:270畝(180090平方米);

          容積率:1.75(本地塊位于武漢市郊區(qū),沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路,是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段,因此為了吸引眾多的科技人才,光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè),把容積率把握在較小的數(shù)值);

          建筑面積:314528平方米;

          開發(fā)周期:7至8年;

          土地價格:5400萬(高科集團(tuán)儲備土地,作為股本投入)。

          3、周圍環(huán)境與設(shè)施

         。1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;

          (2)魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙;

         。4)華中科技大學(xué),中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;

         。3)武漢光谷cbd中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)。

          4、項(xiàng)目投入資金及效益情況:

          項(xiàng)目總投資:33597.28萬元;

          自有資金投入:12400萬元;

          住宅銷售價格:XX元/平米起;

          項(xiàng)目銷售收入:59104.00萬元;

          項(xiàng)目稅后利潤總額:16127.14萬元;

          項(xiàng)目毛利潤潤:27.28%;

          項(xiàng)目內(nèi)部收益率:25.39%。

          (三)項(xiàng)目建設(shè)緣由

          項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展。公司自成立以來,秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念,依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持,立足于東湖開發(fā)區(qū),輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā),占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場,發(fā)展壯大公司實(shí)力,并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

          2、項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神。

          國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令,更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅,五年共建3000萬平方米,用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展,加之廣泛的宣傳引導(dǎo),市場運(yùn)作逐步放寬條件,市民賣舊買新,二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮,我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,房改前的好條件正在逐步被消化,繼而轉(zhuǎn)入個人購房,會刺激住房有效需求,形成住房梯級消費(fèi)。

          根據(jù)XX年第二季度武房指數(shù)報(bào)告,洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主,武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大,小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn),在未來的5年內(nèi),中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園,加上長江樂園的帶動效應(yīng),一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起,本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此,我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū),由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺,我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴,三方經(jīng)過協(xié)商,達(dá)成一致,成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。

          3、由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺,三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略。

          從土地供應(yīng)的角度分析,由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,武漢市區(qū)土地資源日益減少,在市區(qū)內(nèi),土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺,土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化,為了合理的利用城市土地資源,土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本,對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán),為資金流動周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊,有利于對項(xiàng)目進(jìn)行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài),合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略,穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象,這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值,本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實(shí)現(xiàn)。

          4、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在

          世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù),高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備,融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢。

          (四)市場分析

          1、武漢概況

          武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中,武漢名列第六。XX年,武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,按可比價格計(jì)算,比XX年增長12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨,全市國?nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高,人民生活水平繼續(xù)改善,各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步,實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染,創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明,為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后,武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展,已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地,華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,在全國221個地級以上城市中,武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位,是中國的特大中心城市之一。

          改革開放以來,武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn),目前利用外資居中國中西部大中城市之首,實(shí)際利用外資63.7億美元,外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū),全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資,另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級城市世紀(jì)之交,正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際,美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章,預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū):人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級城市必不可少的10個因素:水源;國際機(jī)場;與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場;技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。未來的十大超級城市:班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖,擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院,武漢具有很大的機(jī)會。

          2、光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

          (1)“光谷地區(qū)”概況

          信息技術(shù)的突飛猛進(jìn),給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一,隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展,光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下,大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢,及時決策,力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年,武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢,被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡稱“武漢中國光谷”)!拔錆h中國光谷”高等院校和科研院所眾多,匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者,為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè),已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)——武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū),有著良好的外部環(huán)境和條件,這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校,56個省部屬科研院所,65個國家重點(diǎn)學(xué)科,10個國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室,7個國家工程技術(shù)研究中心,43名兩院院士,20多萬名各類專業(yè)科技人員,35萬在校大學(xué)生,每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū),擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

          (2)建筑類型

          武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀:

          ●多層。作為一種最為普遍的建筑形式,多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體,這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少,有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延,尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”,即漢口的金銀湖片和后湖片,武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū),無論樓盤規(guī)模如何,均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看,多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

          ●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外,小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤,其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層,再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì),市場反映良好。此外,近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

          ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世,為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相,而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象,使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

          ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看,別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看,townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因,一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢,即住宅功能齊全,并且位于郊區(qū)價格相對較低,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大,要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多,直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

          本項(xiàng)目建筑類型:以高層(c型)為主干,周圍點(diǎn)綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致,1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。

          配比:多層:a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟;高層:c型14棟。

          目標(biāo)市場地位、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下:

          (1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;

          (2)周邊高校的教師以及工作者;

          (3)欲改善居住條件的置業(yè)者;

          (4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;

          (5)外地來漢的經(jīng)商者。

          (6)其他

          (五)結(jié)論

          本項(xiàng)目社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳,項(xiàng)目可行。

          住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告2

          總論

          一、項(xiàng)目背景與概況

          1、項(xiàng)目名稱

          湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目

          2、承辦單位概況

          單位名稱:衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

          單位性質(zhì):有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資)

          3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

          (1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議;

         。2)國家計(jì)委計(jì)辦投資[20XX]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;

         。3)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》;

         。4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》;

         。5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。

          4、編制范圍

          依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。

          5、項(xiàng)目提出的理由

         、夙(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

          當(dāng)前,我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期,為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展,必然要求擴(kuò)大內(nèi)需,優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu),把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約1.5—2個百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升,對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。

          根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測,我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到20XX年,我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到15%,城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室,力爭20XX年達(dá)到人均建筑面積35平方米,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

          正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大,國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

         、陧(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用

          20XX年12月24日,在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報(bào)告》中,提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。

          衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出,對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力,在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下,衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑,提高衡陽城市品位,加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃,未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。

          目前,衡陽市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此,改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時,隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高,近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。

          湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。

         、劢鉀Q勞動就業(yè)的需要

          由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期,部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力,因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長,以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。

          據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算,我國GDP每增長1個百分點(diǎn),全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位,而住宅投資每增加10%,大約可以拉動GDP增長0.5個百分點(diǎn),則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此,住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用,而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一,將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。

          6、擬建地點(diǎn)

          本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段,總占地面積20,936.7平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望;距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利。

          7、預(yù)期目標(biāo)

          湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上,建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房(其中住宅面積47,652.3平方米,1-2層商鋪面積7419.1平方米,地下停車場面積10,842平方米)。

          8、主要建設(shè)條件

          湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分,該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)光帶)和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度,加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展,把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察,在中國20XX年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯,對該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文,“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,該通知第五條規(guī)定用地控制范圍!霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi),根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積,作為投資方的開發(fā)用地,由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價!耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán);正在改制的企業(yè),按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行,整宗土地采取掛牌方式供地,市天翔公司(原三機(jī)廠)、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā),市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。

          二、問題與建議

          項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。

          根據(jù)測算,在預(yù)計(jì)的銷售價格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。

          衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期,競爭日趨白熾化,因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏;在建設(shè)過程中,需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。

          充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場營銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營銷推廣,保證銷售資金回款。

          三、投資環(huán)境分析

          1、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策

          20XX年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元,比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元,增長3.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元,增長13.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元,增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%,與上年持平;第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%,上升0.3個百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%,下降0.3個百分點(diǎn)。

          固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元,比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元,比上年增長31.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元,增長29.0%;第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元,增長23.2%。

          全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元,比上年增長30.2%,其中商品住宅投資18,010億元,增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米,增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米,增長23.2%,其中商品住宅69,104萬平方米,增長24.7%。

          中央經(jīng)濟(jì)工作會議將20XX年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”,20XX年12月8日,央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn);同年11月CPI同比上漲6.9%;隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位;12月國務(wù)院發(fā)出禁令:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房,繼20XX年經(jīng)來,因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高,調(diào)控力度之大,前所未有,以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈,房貸利率持續(xù)漲高,同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī),消除房地產(chǎn)泡沫,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。

          2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素

          20XX年,衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(初步核算)823.51億元,增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元,增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元,增長20.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元,增長17.3%。按常住人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值12287元,比20XX年增長213.8%,翻了一番。近五年,是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從20XX年的432.34億元,增加到20XX年的823.51億元,年均增長速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,第二產(chǎn)業(yè)比重上升,20XX年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%,比20XX年上升5.23個百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較20XX年下降0.55個百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人,新增就業(yè)人員5.75萬人,其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人,其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%,就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價格總水平比年初上升5.27個百分點(diǎn),其中,服務(wù)價格上漲1.23個百分點(diǎn)。商品零售價格上漲6.47個百分點(diǎn)。食品類價格上漲12.31個百分點(diǎn)。房屋銷售價格上漲5.49%,其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn),全年共發(fā)生各類安全事故864起,同比下降14.88%;死亡242人,同比下降26.89%;億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55,道路交通萬車死亡率10.1;煤炭百萬噸事故死亡率8.3;工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。

          20XX年,衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人,其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人,增長11.8%;鄉(xiāng)村人口428.45萬人,下降6.4%。人口出生率11.32‰,人口死亡率6.32‰,人口自然增長率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。20XX年衡陽市全部職工年平均工資17673元,月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元,比上年增長16.54%;扣除物價因素,實(shí)際增長10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元,增長14.53%,實(shí)際增長8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元,比上年增長15.3%,扣除物價因素,實(shí)際增長9.5%;農(nóng)村居民消費(fèi)3554元,增長14.02%,實(shí)際增長8.5%。20XX-20XX年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。

          年末全市五項(xiàng)社會保險擴(kuò)面19.31萬人次,參??cè)藬?shù)196.66萬人次,征繳基金17.26億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠),支付各項(xiàng)保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人,參加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人,其中職工數(shù)46.22人,離退休人員19.35萬人;參加企業(yè)改制保險的單位155家,參加失業(yè)保險的職工人數(shù)13.04萬人;基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達(dá)50.87人,新增4.61萬人,其中職工34.79萬人,離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數(shù)22.12萬人,參加生育保險人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬人,城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù)0.89萬人,基本做到應(yīng)保盡保。

          20XX年,衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元,比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元,與去年持平;第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元,增長52.4%;第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元,增長10.8%,工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元,比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元,占工業(yè)投資的比重為71.5%;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元,占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,全年完成投資額23.5億元,增長41.7%,最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。

          四、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

          1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)

         、僦鞒菂^(qū)板塊

          主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商業(yè)氛圍濃厚,升值潛力及投資價值大,土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。

          主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中、大戶型為主,售價多為1800-3000元/平方米左右。

         、谌A新開發(fā)區(qū)板快

          華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部,是衡陽市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn),片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。

          主要特征:普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度比其它幾個區(qū)快。

          ③立新片區(qū)板塊

          相對其它幾個區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來,并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。

          主要特征:片區(qū)市場在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤一般中低檔次,主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額,如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤,價格相對比較低。

         、芙瓥|板塊

          江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè),尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。

          主要特征:早期樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素質(zhì)一般中檔次以下,普遍價格比較低,但沿江的樓盤價格相對比較高,隨著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。

          2、衡陽房地產(chǎn)投資分析

          衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長,一次是20XX年,一次是20XX年。20XX年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起,也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動,而20XX年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動,兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。

          20XX、20XX年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年,快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看,很多都是20XX年就開始興建的項(xiàng)目,只經(jīng)過1-2年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,表明銷售速度大大提升。

          20XX年,不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上,尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系,20XX年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。

          不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài),市場需求整體向好。

          4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析:

          綜上所述,我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下:

         、俜康禺a(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長,但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。

         、谠隽康毓⿷(yīng)大幅度增加,存量地減少,住宅用地供應(yīng)總量增加。

         、凵唐贩抗┙o快速增長,市場需求較為平穩(wěn)。

         、墚a(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高,不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面,任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。

          5、20XX年衡陽樓市分析

         、俸怅柗康禺a(chǎn)市場走勢

          隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí),衡陽20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

          1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱,新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少,增量資金謹(jǐn)慎入市。另外,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。

          2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。

          3)土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策,住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難,存量地供應(yīng)仍會保持增長,但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱,將緩解土地供求的矛盾。

         、20XX年衡陽樓市走勢

          對衡陽房價的走勢,目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響,樓價增長勢頭將相對放緩,但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭,主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾,建筑材料的價格增長,人工工資的提高,直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升,所以20XX年樓市房價依然有一定的上漲空間。

          五、銷售預(yù)測

          1、項(xiàng)目需求分析

          本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的`一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里,人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善,帶來消費(fèi)的增長,人們對住房的要求越來越高,而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段,西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依,南至望江路與著名的東洲島隔河相望,項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū),以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房,使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚,成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。

          2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位

          本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下:

         、僖活惪蛻簦浩笫聵I(yè)單位職工

          本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。

          1)中鋼衡重企業(yè)職工

          衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司(原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司)是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從19XX年開始研制卷取機(jī)卷筒,經(jīng)過四十多年的發(fā)展,成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè),能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線,并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米,固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。

          該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房,員工及家屬近3萬人,該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群,預(yù)計(jì)可購房800-1000套。

          2)衡陽鐵路部門職工

          衡陽鐵路系統(tǒng),包括中鐵五局員工及家屬近5萬人,目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶,居住環(huán)境較差,交通不便利,該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。

         、诙惪蛻簦褐苓叺乃綘I業(yè)主

          項(xiàng)目毗臨衡陽火車站,周邊的中小私營業(yè)主較多,主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場,具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人,目前都住在江東,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多,居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問題。

         、廴惪蛻簦褐苓厡W(xué)校老師

          珠暉區(qū)學(xué)校眾多,從小學(xué)到大學(xué)皆而有之,如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)教師近萬人,而且學(xué)校老師待遇較高,具有較強(qiáng)的購買能力。

          ④四類客戶:珠暉區(qū)公務(wù)員

          珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng),包括企事業(yè)單位員工近萬人,該部分客戶主要考慮就近工作就近上班,但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè),不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求,而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面,本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。

         、菸孱惪蛻簦汉怅栐谕獾爻晒θ耸

          目前湘江邊乃至整個衡陽,大型規(guī)模的社區(qū)都罕有,特別是別墅社區(qū),對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房,一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū),作為湘江邊唯一的別墅區(qū),湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主,對項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。

          衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié),外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè),一方面是為了改善父母的居住環(huán)境;另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。

         、蘖惪蛻簦焊飨螺牽h區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士

          “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”,這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿,其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū),對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。

         、咂哳惪蛻簦焊鞯胤康禺a(chǎn)投資人士

          衡陽房價目前在全國來講都偏低,20XX年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡,有著極大的升值空間,將會吸引各地有眼光的人士前來購買。

          本項(xiàng)目暫時未作任何廣告宣傳,已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記,希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個月的蓄客期,計(jì)劃儲備客戶3000批以上。

          1、銷售計(jì)劃

          鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度,銷售部根據(jù)目前市場情況,制定以下銷售計(jì)劃。

          ①銷售量

          一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套,總建面積65913.47㎡,可銷售額約2.億;

         、阡N售進(jìn)度

          本項(xiàng)目預(yù)計(jì)20XX年10月初開盤:

          開盤后一個月內(nèi),即至20XX年11月底,完成總銷售任務(wù)的50%,約186套住 宅,銷售金額約9000萬;

          開盤后三個月內(nèi),即至20XX年1月底,完成總銷售任務(wù)的70%,約260套住宅,銷售金額約1.4億;

          開盤后六個月內(nèi),即至20XX年4月底,完成總銷售任務(wù)的80%,約298套住宅,銷售金額約1.60億;

          開盤后九個月內(nèi),即至20XX年7月底,完成總銷售任務(wù)的90%,約335套住宅,銷售金額約1.8億;

          開盤后十二個月,即至20XX年10月底,完成總銷售任務(wù)的100%,約372套,銷售金額約2億。

          2、銷售收入預(yù)測

          1)周邊城市房價比較:

          許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,衡陽目前房價水平處于全省中等水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長的一段時間里,將有比較好的成長空間,20XX年10月下旬,由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行,湖南銀行監(jiān)局,國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉:全省商品房住宅均價為2291元/平方米,衡陽的均價為1972.9元/平方米,低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價,長沙為3709元/平方米,邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米,永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看,衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽,略高于郴州、永州,處于中等水平。

          在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上,市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn),衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段:90年代至20XX年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整;20XX年至20XX年為第二階段,這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段,也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元,完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。20XX年開始進(jìn)入第三階段,衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后,已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。

          經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,衡陽房價上漲已是萬事懼備,并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻,開發(fā)企業(yè)融資成本增加,自然促進(jìn)房屋價格上漲;其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后,地價還有進(jìn)一步上升的趨勢;其三是建材價格在上漲,提高了建筑成本;第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善,房屋成本上漲;最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。20XX年6月份時,衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破20XX元/平方米,上漲勢頭迅猛。

          2)衡陽樓市價格現(xiàn)狀:

          根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查,衡陽電梯樓價大致如下:中泰峰景均價3000元/平方米,愉景灣均價2900元/平方米,中凌景蒂2700元/平方米,江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米,月畔灣2600元/平方米,尚邦2500元/平方米,雅士林2500元/平方米。

          3)項(xiàng)目銷售價格定位:

          根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格,標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡;其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米,2號住宅樓銷售均價2650元/平方米,3號住宅樓銷售均價2800元/平方米,1號至3號樓公共停車場3000元/平方米,3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米,3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米,本項(xiàng)目預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元,詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。

          六、營銷策略

          本項(xiàng)目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項(xiàng)目價位有較高的上漲空間,升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略:

          1、推廣渠道

         、賵(bào)紙廣告

          包括衡陽日報(bào)、衡陽晚報(bào),屬于典型的政府報(bào),報(bào)紙不宜投入過多,開盤和推新品前1-2周進(jìn)行3-4次推廣既可。

         、诙绦磐茝V

          成本低,覆蓋面廣,操作簡單靈活,可以作為一種長期的營銷手法。

          ③影視廣告

          當(dāng)?shù)貛讉電視臺收視率不高,主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺,值得周期性的高密度投放。

         、軉螐埮砂l(fā)

          貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器,衡陽地方小,人口集中,單張派發(fā)能起到良效。

         、轄I銷活動

          活動一:“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。

          活動二:“廣州炒房團(tuán)衡陽購房動”。

          活動三:“百年衡陽湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。

          活動四:衡陽人說衡陽大型文化論壇。

          活動五:系列名人講座。

          活動六:衡陽人說衡陽大型文化論壇

          2、媒體宣傳組合

          開盤前三個月,公司會以電視廣告,平面媒體,戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠,增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量,擴(kuò)大蓄客量,為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月,公司會配合風(fēng)光帶竣工,舉辦各種活動,擴(kuò)大在衡陽的知名度,加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后,公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放,加大廣告投放力度。

          公交和站臺廣告:開盤前三個月至開盤后三個月,周期半年。

          路橋廣告:貫穿項(xiàng)目營銷始終。

          影視廣告:開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。

          衡陽報(bào)紙:開盤前一月投放3-4次,以及每次新貨上市投放1次。

          單張派發(fā):每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。

          短信推廣:一般一個月派發(fā)4-6次,開盤前每周發(fā)送2-3次。

          公關(guān)活動:開盤前舉行一場活動,開盤當(dāng)日舉行1-2場,開盤后視銷售情況舉行。

          七、建設(shè)規(guī)模

          本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米,總建筑面積為65,913.47平方米,建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房(其中住宅面積47,652.3平方米,1-2層商鋪面積7419.1平方米,地下停車場面積10,842平方米)。

          八、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀

          1、地點(diǎn)與地理位置

          本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段,總占地面積20,936.7平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望;距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,交通十分便利,是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。

          2、土地權(quán)屬類別和土地狀況

          本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū),面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用(20XX)第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。

          本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。

          九、項(xiàng)目建設(shè)條件

          1、地形、地貌、地震情況

          衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地,內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地,構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高,1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里,而盆地北面相對偏低,衡山山脈雖較高,但各峰呈峰林狀屹立于中間,其東西兩側(cè)都有較低的向北通道,其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北復(fù)合傾斜,而盆地由四周向中部降低,呈現(xiàn)1000米,800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞,中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳;南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳;西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺;西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層,構(gòu)成衡陽盆地的主體,面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上,最高是常寧的天堂山,海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔1044米。東北部除南岳衡山外,一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰,海拔1290米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主,山地占總面積的21%,丘陵占27%,崗地占27%平原占21%,水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條,總境長達(dá)8355公里,河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流,自祁東歸陽鎮(zhèn)入境,依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣,境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水,蒸水,耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬千瓦,可供開發(fā)量64.17萬千瓦。

          衡陽資源豐富,物產(chǎn)眾多,開發(fā)前景誘人,是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種,儲量豐富,在國內(nèi)外占有重要地位。

          根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-20XX),該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)(g)<0.05,地震動反應(yīng)譜特征周期為0.35s,對照地震基本烈度<Ⅵ度,屬弱震區(qū)。

          2、氣候條件

          衡陽地處亞熱帶,屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候,四季分明,光熱充足,全年平均氣溫為16—18℃,日照時數(shù)1300—1800小時,無霜期長達(dá)260—310天,自然資源極為豐富。

          ①氣溫

          年平均氣溫 18.4℃

          一月份氣溫 3.5℃

          七月份氣溫 28.3℃

          極端最低氣溫 -2.9℃

          極端最高氣溫 38.7℃

         、诮邓

          年平均降水量 1660.4mm

          年降雨天數(shù) 150天

          日最大降水量 192.5mm

          ③濕度

          最冷月平均相對濕度 81%

          最熱月平均相對濕度 75%

         、茱L(fēng)

          風(fēng)速年平均值 2.7m/s

          主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m/s

          冬季 NNW 2.8m/s

          30年一遇最大風(fēng)速 23m/s

          ⑤最大積雪深度 10cm

         、拮畲髢鐾辽疃 5cm

         、呷耆照諘r數(shù) 1717.0h

          3、水文地質(zhì)

          衡陽水系屬湘江水系,由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?傞L603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境,是典型的江南水鄉(xiāng),水資源總量為40.92億立方米,其中地表水34.62億立方米,地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小,多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間;二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá)7.72萬平方公里,總量為581.34億立方米,客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。

          4、交通運(yùn)輸條件

          衡陽交通發(fā)達(dá),在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位,京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū),開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一,平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達(dá),京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽T接,北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利,湘江上溯瀟水,下入洞庭,通江達(dá)海,常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里,行程約2小時。

          衡陽作為全國45個公路主樞紐之一,不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn),也是物流的集散地,這里的水運(yùn)資源也十分豐富,境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來,衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸,努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò),并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手,切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè),實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

          5、生態(tài)環(huán)境條件

          風(fēng)水有云:宅居者“藏風(fēng)聚氣,得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。

          本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段,相傍湘江河,西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶,東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連,南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島,森林茂密,鳥語花香,香煙繚繞。仁者樂島,智者樂水,臨島而居,近水而棲,吸納天地之靈性,培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島,詩情畫意,自然生活,這正是中國人所追求的理想居家之地。

          6、施工條件

          本項(xiàng)目所在地地勢平坦,不占用城市主干道,無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善,承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍,只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家,施工隊(duì)伍不成問題,施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足,故施工條件較好。

          7、政策環(huán)境

          本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃,貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。目前,衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯,區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文,“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目,享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。

          十、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念

          湘水明珠,地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè),立于湘江東岸,“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀,近看湘水伊人”,山水皆自然稟賦,屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長廊”,全長3.2公里,獨(dú)享原生態(tài)江岸文化,成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。

          項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接,該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期,即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服,即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上,以江景為導(dǎo)向,考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣,利用地形,讓建筑樓棟合理布局,充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通,而且每棟均擁有寬綽樓間距,使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。

          在項(xiàng)目整體規(guī)劃上,以西方建筑特色為藍(lán)本,融合東方居住理念,傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū),為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。

          湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上,項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論,力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合,將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。

          十一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

          1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

         、偻诰虻貕K核心價值,以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū);

         、谝凿N售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì),保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作;

         、酃(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì),以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間;

          ④人車雙路線設(shè)計(jì),即相對人車分流系統(tǒng),避免車流對社區(qū)的穿越破壞。

          2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局

          本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃,力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性,總占地面積20,936.7平方米,總建筑面積為65,913.47平方米,本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì),強(qiáng)調(diào)人和人的交往,動靜有機(jī)結(jié)合,社區(qū)停車方式的多元化,生活形態(tài)的多樣化,用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套,確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端,對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響,在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo),重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng),力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù),向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。

         、侏(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊,形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū),延伸到湘江岸邊,真正做到景觀的均好性。

         、诟嗟膹V場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景,設(shè)計(jì)了地下陽光車庫,即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景,并形成獨(dú)具特色的下沉景觀,使整個空間錯落有致。

         、鄢浞挚紤]衡陽的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。

         、懿捎米罱(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。

          3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

          本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主,靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居,同時辦公性質(zhì)的高層公寓,物業(yè)類型較為多樣。

          本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全,既有臨街商業(yè)街,又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街,沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè),增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。

          十二、建筑設(shè)計(jì)

          1、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)

         、僖勒铡耙匀藶楸尽钡慕ㄖO(shè)計(jì)理念,體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格,將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。

          ①在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色,用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果;在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn),讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉,又盡顯尊貴、典雅,浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)

         、诮ㄖ⒚骟w現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格,采用大尺度的陽光露臺,經(jīng)典的三段式立面,在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。

          2、建筑戶型特色

          ①細(xì)化功能,把握尺度營造氣氛,更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。

         、诔浞挚紤]衡陽的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng),明廚、明衛(wèi),提高生活品質(zhì)。

         、圩≌瑧粜透窬址秸髿猓δ懿贾煤侠,空間結(jié)構(gòu)緊湊。

         、軕粜驮O(shè)計(jì)新穎,增加品位空間,符合當(dāng)前及未來的市場需求,提升賣點(diǎn)。如:陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。

          ⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。

          十三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

          1、指導(dǎo)思路

          在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容:

         、、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。

         、、具備必要的抗震承載力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。

         、蟆赡艹霈F(xiàn)的薄弱部位,擬采取措施提高抗震能力。

          2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

          結(jié)構(gòu)的安全等級二級,設(shè)計(jì)使用年限50年,抗震設(shè)防類別丙類,地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級丙級,地下室防水等級二級。

          3、結(jié)構(gòu)選型:

          6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu),4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫,確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。

          4、地下室設(shè)計(jì)

          地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu),地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu),以減少樓板的跨度和厚度;梁采用反梁形式,以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主,抗?jié)B等極S8。

          5、使用工具及軟件

          中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件20XX年新規(guī)范版。

          十四、給排水設(shè)計(jì)

          ①給水設(shè)計(jì)

         、袼锤艣r:

          本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水

          小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600;小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求;壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。

         、蛴盟浚

          生活用水量Q=1440M3/D(138M3/H);室外消防用水量Q=20L/S。

          Ⅲ給水系統(tǒng):

          小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。

          Ⅳ消防系統(tǒng):

          小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置,管徑DN150,并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。

          ②排水設(shè)計(jì)

          小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。

          小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后,直接排入市政雨水管。

          各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后,先排入小區(qū)化糞池,經(jīng)處理后,再排入市政下水道。

          十五、設(shè)計(jì)依據(jù)

          為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策,改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境,提高采暖和空調(diào)的能源利用效率,根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)。

          十六、建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)

          1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃,并設(shè)置活動外遮陽。

          2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。

         、贉\色磁磚飾面。

         、谕饧颖馗魺針(gòu)造。

         、鄄捎玫怪檬轿菝婧头N植屋面,局部采用坡屋頂,以增加溫隔熱性能。

          3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理,保證其內(nèi)表面溫度,不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。

          4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。

          5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。

          十七、環(huán)境影響評價

          環(huán)境現(xiàn)狀:

          1、氣象

          全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn),主要原因是冬季偏暖,而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢:冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利,同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響,對環(huán)境有極大影響,例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中,給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢:夏秋季節(jié)雨水充沛,比較涼爽,雨季結(jié)束不明顯,與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性,是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)~0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)~32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):20XX年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。

          2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀

          根據(jù)檢測結(jié)果,建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微,TSP亦未超標(biāo),大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境空氣質(zhì)量較好。

          十八、項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響

          項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源,項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染,符合環(huán)保要求。

          十九、環(huán)境保護(hù)措施

          1、設(shè)計(jì)原則

         、俳ㄔO(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計(jì)、同時施工、同時投入使用,各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。

          ②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。

          2、治理措施

         、傥鬯卫

          本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流,建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道,并就近排入市政雨水管道。

          ②噪聲治理

          高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備,在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器,必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。

          各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房,水泵均設(shè)隔振墊,在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭,出水管上安裝止回閥。

         、酃腆w廢物治理

          小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾,小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn),布置在交叉路口,便于居民投放垃圾,另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒,這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集,送到城市垃圾站處理。

          二十、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施

          1、安全施工保障措施

         、龠x擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備,保證施工過程的本質(zhì)安全,從源頭上消除事故隱患。

          ②對重大危險源進(jìn)行有效控制,重大事故隱患得到有效治理。

          ③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系,創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段,提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。

         、芙⒔∪(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。

         、萁踩┕へ(zé)任制,健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。

         、藿ㄔO(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計(jì)、同時施工,同時投入使用。

          2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施

         、俳ㄔO(shè)項(xiàng)目的工作場所,應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。

          ②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制,配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。

         、垩芯、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù),采用職業(yè)安全健康管理體系,促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。

         、苈鋵(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。

         、菁訌(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。

         、藿ㄔO(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時設(shè)計(jì)、同時施工、同時投入使用。

          二十一、消防設(shè)計(jì)

          1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則

          本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局,建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮,全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。

          2、總體消防設(shè)計(jì)

          本工程為多層建筑,耐火等級為二級。

          本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范,首先滿足與相鄰建筑的防火間距,在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道,各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口,并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。

          3、室內(nèi)裝修防火

          室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50222-1995)執(zhí)行,根據(jù)功能和所處位置不同,采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn),所選材料均為非燃燒體或難燃燒體,且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。

          4、消防道路設(shè)計(jì)

          商業(yè)部分:四周形成了環(huán)形路,消防車能達(dá)到大部分位置。

          住宅部分:住宅四周已有環(huán)形道路,小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。

          5、水量

          室內(nèi)消火栓用水量:30L/S

          室內(nèi)消火栓用水量:25L/S

          自動噴水用水量:30L/S

          6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

          小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓,城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。

          7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

          小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng),采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕,保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。

          8、自動噴水系統(tǒng)

          小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。

          二十二、組織機(jī)構(gòu)

          衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在20XX年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè),并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè),公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等,組織結(jié)構(gòu)圖如下:

          二十三、人力資源配置

          衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人,其中高級職稱1人,中級職稱7人,公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員,完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。

          二十四、項(xiàng)目開發(fā)期

          20XX年1月至20XX年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。

          二十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

          項(xiàng)目總體工期時間為1.5年,從20XX年1月至20XX年6月。

          20XX年7月,完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作;

          20XX年2月,1-3號樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工;

          20XX年4月,1-3號樓公共停車場建設(shè)主體完工;

          20XX年6月,完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。

          二十六、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施

          1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施

          在項(xiàng)目實(shí)施過程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:

          (1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表;

          (2)派出常駐人員,現(xiàn)場進(jìn)行檢查;

          (3)定期召開現(xiàn)場會議。

          2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施

          項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則,以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法,把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來,形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限,而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體,使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化,從而建造出百姓滿意的工程。

          3、項(xiàng)目資金控制措施

          在項(xiàng)目實(shí)施過程中,各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理,硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?顚S、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定,任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支,更不得截留和挪用項(xiàng)目資金;要建立、健全項(xiàng)目會計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度,對項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督;要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算,規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評和追蹤問效。

          二十七、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述

          招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式,是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中,全面工程方面招標(biāo)投標(biāo),有利于運(yùn)用競爭機(jī)制,使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用,確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。

          1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性,激發(fā)企業(yè)的活力。

          改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在,于是不斷加大技術(shù)改造的力度,通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù),開發(fā)新產(chǎn)品,以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。

          2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益,無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息,與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。

          改革開放以來,企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí),但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此,會產(chǎn)生一系列弊端:投資總量難以調(diào)控,投資結(jié)構(gòu)不夠合理,低水平重復(fù)建設(shè)過多,投資效益低下,銀行不良貸款增加,貸款資金本息不能如期收回。

          3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價格。

          在招標(biāo)投標(biāo)過程中,投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益,市場份額,企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮,都力爭中標(biāo),而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一,因此,投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價,爭取中標(biāo)。

          4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費(fèi)用和勞動力。

          由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快,產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短,因此,有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下,通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。

          5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化

          公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性,是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化,招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運(yùn)用于各個領(lǐng)域,為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。

          二十八、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析

          招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的,一個成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省,同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是,影響一個招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的,其中任何一個因素不配合,就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。

          1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。

          首先,業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解,信任這種方式,并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

          其次,業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴,并時常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通,從而保證在整個招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中,采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致,不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。

          第三,采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后,由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性,常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時,如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契,在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度,公平地對待他們,將有助于吸引更多投標(biāo)人,從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍,有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價,增加設(shè)備的配置,實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。

          2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

          采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸,在這種背景下,其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況;而有時,采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解,提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。

          3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。

          近年來,我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布,國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而,由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識,越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景,紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉,同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場,往往采用無序競爭,一味滿足采購業(yè)主的不合理要求,違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定,視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo),從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。

          4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。

          招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識,一切從業(yè)主利益出發(fā),以高度的敬業(yè)精神要求自己,配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差,主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò),急業(yè)主之所急,想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性,參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地,這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律,遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定,尊重評標(biāo)委員會的決定,不做損害采購業(yè)主利益的事。

          5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高,專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。

          招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系,則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中,采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委,基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn),他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議,完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價,招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人,采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況,這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個有力的保障。

          6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個重要條件。

          一個招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程,從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說,它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說:招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程,項(xiàng)目開展前,招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入,收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通,確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo),采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中,招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展,在貨物驗(yàn)收合格,正式投產(chǎn)后,還應(yīng)回訪業(yè)主,了解設(shè)備使用情況。也就是說,招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待,招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。

          二十九、招標(biāo)依據(jù)

          根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定,達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的,必須招標(biāo):

         、偈┕雾(xiàng)合同估算價在100萬元人民幣以上的;

         、谥匾O(shè)備、材料等物資的采購,單項(xiàng)合同估算價在50萬元人民幣以上的;

         、劭辈、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù),單項(xiàng)合同估算價在30萬元人民幣以上的;

         、軉雾(xiàng)合同估算價低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。

          三十、招標(biāo)方式

          項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。

          項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì),土方工程,樁基工程,土建工程,裝修裝飾工程,水電工程,綠化、景觀塑造,小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),重要設(shè)備、材料等物資的采購,項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。

          三十一、投資估算

          1、法律依據(jù)

         、瘛液陀嘘P(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī);

          Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;

         、蟆⒅袊ㄖI(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價》;

         、、國家發(fā)展計(jì)劃委員會、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價表》;

         、、《中華人民共和國土地管理法》;

         、、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

         、、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—20XX《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

          2、投資估算結(jié)果

          項(xiàng)目總投資為11,650.44萬元,包括工程費(fèi)用8,479.07萬元,前期費(fèi)用102.62萬元,土地費(fèi)用1,287.4萬元,報(bào)建費(fèi)548萬元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬元,設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬元,不可預(yù)見費(fèi)423.95萬元,銷售費(fèi)用396.04萬元,建設(shè)期貸款利息266.62萬元,詳見附表一《總投資估算表》

          三十二、資金籌措

          1、資本金籌措

          本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬元(約占總投資的74%),全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

          2、債務(wù)資本籌措

          本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元,全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決,按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算,本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。

          3、資金來源落實(shí)情況

          房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下:自有資金全部用于投資;預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資;若資金還短缺,則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道:一是自有資金,二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知:房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房)項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上,本項(xiàng)目自有資金8,650.44萬元(約占總投資的74%),向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%),本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。

          三十三、財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇

          銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定;

          營業(yè)稅:稅率為5%;

          城市維護(hù)建設(shè)稅:按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算;

          教育費(fèi)附加:按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%計(jì)算;

          所得稅:稅率為25%。

          折現(xiàn)率的設(shè)定:參考行業(yè)規(guī)定,結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待,將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%;

          三十四、財(cái)務(wù)評價

          1、基本報(bào)表

          損益和利潤分配表(見附表六)。

          財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)(見附表八)。

          2、盈利能力分析

          財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

          根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,可以測算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)為73.86%,詳見附表八。

          財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

          根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下,可測算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬元。詳見附表八。

          投資回收期

          根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,本項(xiàng)目在20XX年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正,從20XX年1月開始計(jì)逄,本項(xiàng)目投資動態(tài)回收期0.88年。詳見附表八。

          根據(jù)損益和利潤分配表測算,本項(xiàng)目年均利潤總額為3,395.97萬元、年均凈利潤為2,280.19萬元。

          三十五、不確定性分析

          1、敏感性分析

          根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值(NPV)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)進(jìn)行敏感性測試。測試結(jié)果表明:

          當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下,其收入下降5%,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬元,內(nèi)部收益率為56.16%;當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%,在收入不變的情況下,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬元,內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%,說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

          2、盈虧平衡分析

          當(dāng)其他條件不變,銷售均價下降19%時,凈現(xiàn)值趨近于0,也可以說,當(dāng)銷售率為81%時(不考慮其他經(jīng)營性收入,如車位租金、會所經(jīng)營等),就可以達(dá)到盈虧平衡。

          就直接成本而言,在其他條件不變情況下,直接成本上升30%時,也能保持盈虧平衡。

          三十六、項(xiàng)目對社會的影響分析

          本項(xiàng)目建成后,不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào),取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益,同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面:

          1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念,推動衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

          衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快,但由于起步較晚,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差,注重短期效益,不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件,房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn),造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,真正有競爭力,能形成品牌優(yōu)勢的項(xiàng)目幾乎沒有。

          衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合,通過戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象,通過在湘江東面江景房的成功打造,使小區(qū)臨島而居,近水而棲,吸納天地之靈性,培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷,力爭建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤,著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

          2、開發(fā)精品社區(qū),提高住戶的人居水準(zhǔn)

          本項(xiàng)目作為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在衡陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制,將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中,力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū),進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項(xiàng)目的建設(shè),將大大改善周邊居民的生活環(huán)境,提升整個江東樓盤的建設(shè)品位,總體改善江東沿江城區(qū)的面貌,為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義,并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。

          3、發(fā)展衡陽市經(jīng)濟(jì),從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價值

          根據(jù)衡陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略,衡陽市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善,城市的人氣越來越旺。本項(xiàng)目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重大工程,規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯,項(xiàng)目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌,提高城市品位,營造高品質(zhì)的生活環(huán)境,突出“人·城市·生態(tài)文化”主題,有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格,促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展,提高周邊人氣,從實(shí)質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高,對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平,改善區(qū)域環(huán)境,提升衡陽地區(qū)的城市形象,具有十分重要的意義。

          三十七、風(fēng)險分析

          1、政策風(fēng)險及防范

          近期國家對房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動頻繁,宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫,其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險,本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。

          2、銷售風(fēng)險及防范

          本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理,建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段,建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度,嚴(yán)格控制施工質(zhì)量,尤其對住宅項(xiàng)目而言,可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球,在其價格定位上,采用低開高走的策略,給前期購房者以信心,從而進(jìn)一步刺激有購房動機(jī)的購買欲望,發(fā)揮競爭優(yōu)勢,促進(jìn)銷售回籠,降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險。

          3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范

          由于本項(xiàng)目規(guī)模較大,工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對能否及時按工期竣工有決定性影響,為保證及時竣工,在工程管理方面,通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧,資金方面,公司自有資金及時足額投入,同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時方面,通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督,業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。

          總之,該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確,優(yōu)勢較明顯,銷售價格定價較適中,在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力,加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本,采用有力的銷售策略,縮短銷售周期,能將項(xiàng)目風(fēng)險控制到較低水平。

          三十八、社會評價結(jié)論

          通過社會評價和風(fēng)險分析得出:本項(xiàng)目建成后,不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào),給政府帶來大量的稅收,取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益,又能安置好住戶,改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境,為政府排憂解難,在承擔(dān)社會責(zé)任的同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。

          三十九、可行性研究結(jié)論

          1、市場分析結(jié)論

          通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析,綜合本項(xiàng)目特點(diǎn),本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備,市場進(jìn)入時機(jī)也已經(jīng)成熟,符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定,經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。

          2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論

          通過財(cái)務(wù)評價分析,項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為73.86%,大于基準(zhǔn)收益率10%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3,001.06萬元,大于0;靜態(tài)投資收回期為0.83年,動態(tài)投資回期為0.88年,充分說明項(xiàng)目投資收益率高,經(jīng)濟(jì)效益好,清償能力強(qiáng),具有較好的抗風(fēng)險能力,本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。

          綜上所述,本項(xiàng)目的實(shí)施,其社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著,建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù),做好規(guī)劃設(shè)計(jì),投入開發(fā)建設(shè)。

          四十、建議

          1、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈,購房者心態(tài)也越來越成熟,良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件,公司結(jié)合消費(fèi)者的心理,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。

          2、從資金來源看,銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強(qiáng),公司密切關(guān)注市場變化,加強(qiáng)市場調(diào)研,針對目標(biāo)客戶,有針對性地做好宣傳推介,盡快開展樓盤的形象展示,盡快聚集人氣,創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,保障銷售方案的順利實(shí)施,加快銷售款回籠。

          3、本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工,以及工程施工過程存在一定的不確定性;在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用,降低投資成本,加強(qiáng)對本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度,確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工;同時,還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則,施工進(jìn)度不能保證,則直接影響銷售及完工交付。

          4、為了降低市場風(fēng)險,保障貸款資金的安全性、流動性,同時減少開發(fā)商的資金壓力,保障項(xiàng)目順利建設(shè),貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶,對銷售款進(jìn)行監(jiān)管,保障銷售款及時償還貸款本利。

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