酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
什么是研究報(bào)告
研究報(bào)告包括多個行業(yè)，網(wǎng)站評價分析報(bào)告可以發(fā)揮多方面的作用：及時發(fā)現(xiàn)和改善網(wǎng)站的問題、為制定網(wǎng)站推廣策略提供決策依據(jù)專業(yè)人士的分析建議用于指導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)營銷工作的開展，檢驗(yàn)網(wǎng)站前期策劃及網(wǎng)站建設(shè)專業(yè)水平等等。 獲得專業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷顧問的分析建議，讓網(wǎng)站真正體現(xiàn)其網(wǎng)絡(luò)營銷價值。
酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
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酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1
項(xiàng)目概況：
根據(jù)國家旅游局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，20XX年上半年全國旅游總收入突破1萬億元，比上年同期增長18%。其中，國內(nèi)旅游人數(shù)同比增長13％，國內(nèi)旅游收入同比增加22%，入境旅游人數(shù)及入境過夜旅游人數(shù)均同比增加1％。2011年上半年，全國共有3837個在建旅游項(xiàng)目，實(shí)際完成投資615.63億元，同比增加10.5%。
預(yù)計(jì)到“十二五”末期，國內(nèi)旅游人數(shù)會達(dá)到33億，入境過夜旅游人數(shù)會達(dá)到1億。從宏觀的基本面看，旅游及酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了告訴發(fā)展的黃金時期。
20XX年第四季度，星級飯店統(tǒng)計(jì)管理系統(tǒng)中13552家星級飯店，有12889家經(jīng)營情況數(shù)據(jù)通過省級旅游行政管理部門的審核，完成率為95.11%。
在 12889 家星級飯店中，除停業(yè)的 669 家飯店外，有12220 家完成了第四季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的填報(bào)，包括一星級 214 家、二星級 3591 家、三星級 5635 家、四星級 2172 家、五星級 608 家。
全國 12220 家星級飯店第四季度的營業(yè)收入總計(jì)為657.59 億元，其中餐飲收入為 302.72 億元，占營業(yè)收入的46.04%;客房收入為 268.49 億元，占營業(yè)收入的 40.83%。
全國第四季度星級飯店平均房價為322.21元/間夜，平均出租率為62.04%，每間可供出租客房收入為199.90元/間夜， 每間客房平攤營業(yè)收入為41850.52元/間。從第四季度各地區(qū)經(jīng)營情況看，平均房價位居全國前6位的為上海、北京、海南、廣東、天津和四川；平均出租率位居前6位的為湖南、海南、四川、福建、山東和重慶；每間可供出租客房收入位居前6位的為上海、北京、海南、廣 東、四川和福建；每間客房平攤營業(yè)收入位居前6位的為上海、浙江、北京、江蘇、福建和山西。
《四星級綜合性酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄》
1 總論... 8
1.1項(xiàng)目概述... 8
1.2 項(xiàng)目提要... 10
1.2.1 項(xiàng)目承辦單位概況... 10
1.2.2 項(xiàng)目定位及發(fā)展目標(biāo)... 10
1.2.3 公司未來發(fā)展戰(zhàn)略... 11
1.3項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模和內(nèi)容... 12
1.4項(xiàng)目總投資和財(cái)務(wù)評價... 13
1.5 效益分析... 14
1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)... 15
1.7 可行性研究報(bào)告編制說明... 16
1.7.1 可行性研究及報(bào)告編制依據(jù)... 16
1.7.2 項(xiàng)目的主要研究內(nèi)容... 16
1.8項(xiàng)目初步研究結(jié)論... 17
1.9 建議... 18
2 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性... 20
2.1項(xiàng)目建設(shè)背景... 20
2.1.1 項(xiàng)目由來... 20
2.1.2 行業(yè)環(huán)境——多樣化酒店需求日益增長... 21
2.1.3國家規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展... 21
2.1.4地方十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策對旅游行業(yè)支持力度大... 23
2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性... 27
2.2.1循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式下，發(fā)展綠色飯店建設(shè)的重要意義... 27
2.2.2是加快南京旅游國際化進(jìn)程的需要，促進(jìn)江寧區(qū)開發(fā)西部生態(tài)旅游線路發(fā)展的需要28
2.2.3是滿足南京市推進(jìn)旅游強(qiáng)市，完善旅游服務(wù)設(shè)施的要求... 29
2.2.4 有利于促進(jìn)區(qū)域內(nèi)勞動就業(yè)，減輕就業(yè)壓力... 29
2.2.5發(fā)揮優(yōu)勢，發(fā)展有特色的酒店項(xiàng)目... 30
3 酒店行業(yè)分析... 31
3.1我國酒店行業(yè)地位及特點(diǎn)... 31
3.1.1酒店的產(chǎn)業(yè)地位... 31
3.1.2酒店的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)... 32
3.2我國酒店行業(yè)的總體發(fā)展概況... 34
3.2.1我國酒店行業(yè)發(fā)展形勢分析... 34
3.2.2 我國星級酒店市場規(guī)模分析... 34
3.2.3 “十二五”期間我國酒店市場規(guī)模預(yù)測... 39
3.2.4我國酒店檔次分析... 40
3.2.5 我國酒店類型和品牌... 40
3.2.6 我國酒店分布區(qū)域... 40
3.2.7我國酒店市場結(jié)構(gòu)分析... 41
3.2.8我國酒店未來發(fā)展趨勢分析... 42
3.3我國酒店行業(yè)生命周期分析... 44
4 市場分析... 48
4.1南京星級酒店概況... 48
4.2競爭對手及發(fā)展態(tài)勢... 51
4.2.1狀元樓酒店... 52
4.2.2南京金陵飯店... 52
4.2.3南京金斯利喜來登酒店... 54
4.2.4南京東方珍珠飯店... 54
4.2.5南京金太隆國際酒店... 55
4.3主要目標(biāo)人群... 56
4.4 SWOT分析... 56
4.4.1優(yōu)勢... 56
4.4.2劣勢... 57
4.4.3機(jī)會... 58
4.4.4威脅... 59
4.4.5競爭分析結(jié)論... 59
5 區(qū)位分析及建設(shè)條件分析... 61
5.1項(xiàng)目建設(shè)地理位置... 61
5.2區(qū)位分析... 61
5.3小結(jié)... 64
6 項(xiàng)目方案... 65
6.1 項(xiàng)目定位... 65
6.2 酒店運(yùn)營模式... 65
6.3 項(xiàng)目推廣宣傳方案... 66
6.4 營運(yùn)和管理... 67
7 項(xiàng)目建設(shè)方案... 69
7.1建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模... 69
7.1.1客房方案... 69
7.1.2功能要求和總平面布置... 71
7.1.3建筑功能分區(qū)... 72
7.1.4工程建設(shè)指標(biāo)... 72
7.1.5后勤設(shè)施... 73
7.2經(jīng)營業(yè)務(wù)... 74
7.2.1客房服務(wù)... 74
7.2.2會議、展覽、展示服務(wù)... 74
7.2.3餐飲服務(wù)... 75
7.2.4娛樂服務(wù)... 76
7.2.5其他服務(wù)... 76
7.3主體工程裝修方案... 76
7.3.1加固工程... 76
7.3.2外裝飾改造... 77
7.3.3內(nèi)裝飾改造... 78
7.4配套工程方案... 79
7.4.1給排水改造... 79
7.4.2暖通改造... 80
7.4.3電氣建設(shè)方案... 80
7.4.4通風(fēng)與空調(diào)工程方案... 81
7.4.5智能工程... 82
7.4.6公共廣播工程方案... 82
8 安全及消防... 84
8.1勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生... 84
8.1.1勞動安全... 84
8.1.2衛(wèi)生防護(hù)... 85
8.2消防安全... 86
8.2.1 消防措施... 86
8.2.2消防管理制度... 86
9 節(jié)能分析... 87
9.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范... 87
9.2節(jié)能措施... 88
9.2.1建筑節(jié)能措施... 88
9.2.2節(jié)水措施... 88
9.2.3公用工程節(jié)能... 89
9.2.4主要管理節(jié)能分析... 89
10 環(huán)境影響評價... 91
10.1項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀... 91
10.2編制依據(jù)... 91
10.3污染源... 92
10.3.1項(xiàng)目改造裝修期對環(huán)境產(chǎn)生的污染... 92
10.3.2項(xiàng)目運(yùn)營期對環(huán)境產(chǎn)生的污染... 92
10.4環(huán)境保護(hù)... 93
10.4.1項(xiàng)目改造裝修期的環(huán)境治理... 93
10.4.2項(xiàng)目運(yùn)營期的環(huán)境治理... 93
10.5環(huán)境影響評價... 94
10.5.1防治措施的合理性... 94
10.5.2環(huán)境影響評價... 94
11 項(xiàng)目管理及勞動定員... 95
11.1機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)... 95
11.1.1設(shè)置原則... 95
11.1.2組織機(jī)構(gòu)... 95
11.1.3勞動定員... 97
11.2人員培訓(xùn)... 98
11.3銷售激勵制度... 98
11.4營運(yùn)和管理... 99
11.4.1遵循的標(biāo)準(zhǔn)... 99
11.4.2營運(yùn)管理計(jì)劃... 99
12 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃... 101
12.1項(xiàng)目建設(shè)工期... 101
12.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表... 101
13 投資估算與資金籌措... 102
13.1總投資估算及資金使用計(jì)劃... 102
13.1.1投資估算依據(jù)... 102
13.1.2總投資估算... 102
13.1.3資金使用計(jì)劃... 103
13.2資金籌措方案... 103
14 財(cái)務(wù)效益分析... 104
14.1評價說明... 104
14.2財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算... 104
14.2.1銷售收入及其稅費(fèi)計(jì)算... 104
14.2.2總成本費(fèi)用... 104
14.2.3項(xiàng)目總成本費(fèi)用... 105
14.2.4項(xiàng)目年效益預(yù)測... 106
14.2.5 項(xiàng)目投資盈利能力... 106
15 項(xiàng)目綜合效益分析... 108
15.1項(xiàng)目對GDP、產(chǎn)值和稅收的經(jīng)濟(jì)效益... 108
15.2對就業(yè)的收益... 108
15.3對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響... 108
16 綜合結(jié)論和建議... 109
16.1 項(xiàng)目綜合結(jié)論... 109
16.2 建議... 110
附表一... 112
項(xiàng)目運(yùn)營營業(yè)收入估算表 單位：萬元... 112
附表二... 113
項(xiàng)目銷售稅金及附加一覽表 單位：萬元... 113
酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2
第一部分 酒店項(xiàng)目總論
總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、酒店項(xiàng)目背景
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目名稱
�。ǘ╉�(xiàng)目的承辦單位
�。ㄈ┏袚�(dān)可行性研究工作的單位情況
�。ㄋ模╉�(xiàng)目的主管部門
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
�。╉�(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景
�。ǘ╉�(xiàng)目原料供應(yīng)問題
（三）項(xiàng)目政策保障問題
�。ㄋ模╉�(xiàng)目資金保障問題
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目組織保障問題
（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題
�。ㄆ撸╉�(xiàng)目人力保障問題
�。ò耍╉�(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
�。ň牛╉�(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
項(xiàng)目總投資X萬元，其中建設(shè)投資X萬元（其中土建工程費(fèi)X萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi)X萬元、土地購置及整理費(fèi)X萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用X萬元、基本預(yù)備費(fèi)X萬元、漲價預(yù)備費(fèi)X萬元），鋪底流動資金X萬元。項(xiàng)目所需投入總資金X萬元。
項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入X萬元，年增值稅X萬元、年銷售稅金及附加X萬元、年利潤總額X萬元、所得稅X萬元、年稅后利潤X萬元，投資利潤率X，投資利稅率X，銷售利潤率X，稅后投資回收期X年，稅后內(nèi)部收益率X，盈虧平衡點(diǎn)X，年稅金總額X萬元。
�。ㄊ╉�(xiàng)目社會效益結(jié)論
�。ㄊ唬╉�(xiàng)目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
四、存在問題及建議
第二部分 酒店項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、酒店項(xiàng)目建設(shè)背景
（一）項(xiàng)目政策層面發(fā)起背景
1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2、產(chǎn)業(yè)政策
3、技術(shù)政策
�。ǘ╉�(xiàng)目市場層面發(fā)起背景
1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)
2、市場發(fā)展前景
�。ㄈ╉�(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
1、公司在技術(shù)方面的積累
2、公司在市場方面的積累
3、……
�。ㄋ模�
二、酒店項(xiàng)目建設(shè)必要性
�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
（二）市場發(fā)展的要求
�。ㄈ┢髽I(yè)發(fā)展的要求
三、酒店項(xiàng)目建設(shè)可行性
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)可行性
（二）政策可行性
�。ㄈ┘夹g(shù)可行性
�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�
（五）組織和人力資源可行性
第三部分 酒店項(xiàng)目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、XX市場前景（重點(diǎn)）
二、XX市場容量（重點(diǎn)）
三、XX市場競爭格局
四、XX價格現(xiàn)狀及預(yù)測
五、XX市場主要原材料供應(yīng)
第四部分 酒店項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
�。ㄒ唬┕に囋O(shè)備選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
�。ㄒ唬I銷戰(zhàn)略規(guī)劃
�。ǘI銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性報(bào)告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
�。ㄈ┐黉N策略
……
第五部分 酒店項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、酒店項(xiàng)目建設(shè)地
�。ㄒ唬┚频觏�(xiàng)目建設(shè)地地理位置
�。ǘ┚频觏�(xiàng)目建設(shè)地自然情況
�。ㄈ┚频觏�(xiàng)目建設(shè)地資源情況
�。ㄋ模┚频觏�(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
�。ㄎ澹┚频觏�(xiàng)目建設(shè)地人口情況
二、酒店項(xiàng)目土建總規(guī)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價
（二）土建總圖布置
1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
�。�1）場址地形條件
�。�2）豎向布置方案
�。�3）場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖（技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）
5、總平面布置主要指標(biāo)表
�。ㄈ﹫鰞�(nèi)外運(yùn)輸
1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
�。ㄋ模╉�(xiàng)目土建及配套工程
1、項(xiàng)目占地
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目土建及配套工程造價
�。╉�(xiàng)目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 酒店項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時，在可行性報(bào)告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。
一、酒店項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
�。ǘ╉�(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價
二、酒店項(xiàng)目資源利用及能耗分析
（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
�。ǘ╉�(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、酒店項(xiàng)目節(jié)能方案
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
�。ǘ╉�(xiàng)目節(jié)能分析
四、酒店項(xiàng)目消防方案
（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
�。ǘ╉�(xiàng)目消防措施
（三）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
�。ㄋ模缁鹣到y(tǒng)
（五）消防知識教育
五、酒店項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生方案
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目勞動安全設(shè)計(jì)依據(jù)
（二）項(xiàng)目勞動安全保護(hù)措施
第七部分 酒店項(xiàng)目組織和勞動定員
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、酒店項(xiàng)目組織
（一）組織形式
�。ǘ┕ぷ髦贫�
二、酒店項(xiàng)目勞動定員和人員培訓(xùn)
�。ㄒ唬﹦趧佣▎T
�。ǘ┠昕偣べY和職工年平均工資估算
�。ㄈ┤藛T培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第八部分 酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、酒店項(xiàng)目實(shí)施的各階段
�。ㄒ唬┙㈨�(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
（二）資金籌集安排
�。ㄈ┘夹g(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
�。ㄋ模┛辈煸O(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
�。ㄎ澹┦┕�(zhǔn)備
�。┦┕ず蜕a(chǎn)準(zhǔn)備
�。ㄆ撸┛⒐を�(yàn)收
二、酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、XX劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位管理費(fèi)
（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)
�。ㄈ┥a(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
（四）辦公和生活家具購置費(fèi)
�。ㄎ澹┢渌麘�(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價分析
一、酒店項(xiàng)目總投資估算
二、酒店項(xiàng)目資金籌措
一個建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧�(bào)告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件�？尚行匝芯恐校瑧�(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
�。ㄒ唬┵Y金來源
�。ǘ╉�(xiàng)目籌資方案
三、酒店項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
�。ㄒ唬┩顿Y使用計(jì)劃
（二）借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價說明&財(cái)務(wù)測算假定
�。ㄒ唬┯�(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
�。ǘ╉�(xiàng)目測算基本設(shè)定
五、酒店項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
（一）直接成本
�。ǘ┕べY及福利費(fèi)用
（三）折舊及攤銷
�。ㄋ模┕べY及福利費(fèi)用
（五）修理費(fèi)
�。┴�(cái)務(wù)費(fèi)用
�。ㄆ撸┢渌M(fèi)用
（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用
�。ň牛┛偝杀举M(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
�。ㄒ唬╀N售收入
（二）銷售稅金及附加
�。ㄈ┰鲋刀�
�。ㄋ模╀N售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
�。ǘ╉�(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的.可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
（一）盈虧平衡分析
�。ǘ┟舾行苑治�
第十部分 酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評價
財(cái)務(wù)評價是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目可行。
�。ㄈ┩顿Y回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：
�。╨）計(jì)算公式
動態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
�。�2）評價準(zhǔn)則
1.Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；
2.Pt>Pc時，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
�。╉�(xiàng)目資本金凈利潤率（ROE）
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
�。ㄆ撸╉�(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價
國民經(jīng)濟(jì)評價是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 酒店項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進(jìn)行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5、對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、廠址選擇報(bào)告書
4、資源勘探報(bào)告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告
8、需要的市場預(yù)測報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
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