房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)題
甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評估出拍賣底價(jià)為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評出的拍賣評估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。
請問：乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有
1.拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場交易價(jià)格。
3.拍賣時(shí)只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時(shí)的`土地市場狀況與2003年拍賣別墅時(shí)不同，2002年的拍賣地價(jià)與2003年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。
指錯(cuò)題:
甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會(huì)議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價(jià)格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價(jià)為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會(huì)議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請指出錯(cuò)誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000(元)=1800萬元
酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元
酒店會(huì)議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)
酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107(萬元)
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會(huì)議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)。
4.總價(jià)格中的“酒店及會(huì)議室價(jià)格”計(jì)算有誤，不是6007萬元，應(yīng)為6005萬元。
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