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注冊會計師考試《財管》專題訓練2017
一、單項選擇題
1、下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，不正確的是( )。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
【答案】C
【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
2、甲公司20×1年至20×4年發(fā)生以下交易或事項：
20×1年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3 000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，20×4年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃期2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為2 800萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 20×4年12月31日，該辦公樓的公允價值為2 200萬元。上述交易或事項對甲公司20×4年度營業(yè)利潤的影響金額是( )。
A.0
B.-75萬元
C.-600萬元
D.-675萬元
【答案】C
【解析】轉換前折舊金額=3 000/20×1/2=75(萬元);轉換后確認半年租金=150/2=75(萬元);當期末投資性房地產(chǎn)確認的公允價值變動=2 200-2 800=-600(萬元);綜合考慮之后對營業(yè)利潤的影響=-75+75-600=-600(萬元)。
3、20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當日，出租辦公樓的公允價值為8 000萬元，大于其賬面價值5 500萬元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價值為9 000萬元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款9 500萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不考慮其他因素。上述交易或事項對甲公司20×7年度損益的影響金額是( )。
A.500萬元
B.6 000萬元
C.6 100萬元
D.7 000萬元
【答案】C
【解析】對甲公司20×7年度損益的影響金額=公允9 500-賬面價值9 000+其他綜合收益轉入損益的金額5 500+200/2(半年的租金收入)=6 100(萬元)
4、20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當日，辦公樓的成本為3 200萬元，已計提折舊為2 100萬元，未計提減值準備，公允價值為2 400萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。
20×7年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓20×7年12月31日的公允價值為2 600萬元，20×8年12月31日的公允價值為2 640萬元。20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2 800萬元。甲公司20×9年度因出售辦公樓而應確認的損益金額是( )。
A.160萬元
B.400萬元
C.1 460萬元
D.1 700萬元
【答案】C
【解析】自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的時點是20×7年2月10日。轉換日產(chǎn)生其他綜合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(萬元);快速計算方法：出售辦公樓而應確認的損益金額=公允價值2 800-賬面價值2 640+其他綜合收益1 300=1 460(萬元)。
具體的核算如下：
①自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)時：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
累計折舊 2 100
貸：固定資產(chǎn) 3 200
其他綜合收益 1 300
�、诶塾嫻蕛r值變動損益=2 640-2 400=240(萬元)
③對外出售時
借：銀行存款 2 800
貸：其他業(yè)務收入 2 800
借：其他業(yè)務成本 1 100 (倒擠)
其他綜合收益 1 300
公允價值變動損益 240
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
——公允價值變動2 640-2 400)240
所以驗算：其他業(yè)務收入2 800-其他業(yè)務成本1 100-公允價值變動損益240=1 460(萬元)。
5、2×17年1月1日，甲公司與乙公司簽訂一項租賃合同，將當日購入的一幢寫字樓出租給乙公司，租賃期為2×17年1月1日至2×19年12月31日。該寫字樓購買價格為3000萬元，外購時發(fā)生直接費用10萬元，為取得該寫字樓所有權另支付了契稅60萬元，以上款項均以銀行存款支付完畢。不考慮其他因素，則該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值為( )萬元。
A.3000
B.3010
C.3070
D.3450
【答案】C
【解析】該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值=3000+10+60=3070(萬元)。
6、甲公司2×14年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為4000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2×17年6月30日甲公司與乙公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金600萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為3900萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2×17年12月31日，該辦公樓的公允價值為2200萬元。假定不考慮增值稅等其他因素的影響，下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是( )。
A.出租辦公樓應于2×17年計提折舊200萬元
B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認其他綜合收益400萬元
C.出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價4000萬元確認為投資性房地產(chǎn)
D.出租辦公樓2×17年取得的300萬元租金應沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值
【答案】B
【解析】2×17年該辦公樓應計提的折舊金額=4000/20×6/12=100(萬元)，選項A錯誤;辦公樓出租前的賬面價值=4000-4000/20×2.5=3500(萬元)，出租日轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開始日應按當日的公允價值3900萬元確認投資性房地產(chǎn)的入賬價值，且將公允價值大于賬面價值的貸方差額記入其他綜合收益，所以應確認其他綜合收益的金額=3900-3500=400(萬元)，選項B正確，選項C錯誤;出租辦公樓取得的租金收入應當計入其他業(yè)務收入，選項D錯誤。
7、甲公司于2×13年6月30日外購一項投資性房地產(chǎn)，成本為500萬元，預計使用壽命為20年，預計凈殘值為零，并采用年限平均法計提折舊，采用成本模式對其進行后續(xù)計量。甲公司2×17年6月30日開始對該投資性房地產(chǎn)進行改良，改良后將繼續(xù)用于經(jīng)營出租。改良期間共發(fā)生改良支出100萬元，均滿足資本化條件，2×17年9月30日改良完成并對外出租。不考慮其他因素，2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價值為( )萬元。
A.493.75
B.500
C.400
D.502.08
【答案】B
【解析】2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=500-500/20×4+100=500(萬元)。
對投資性房地產(chǎn)進行改擴建，在改擴建之后仍作為投資性房地產(chǎn)核算的，應將投資性房地產(chǎn)在改擴建期間的賬面價值結轉到“投資性房地產(chǎn)——在建”科目中，相應的賬務處理為：
借：投資性房地產(chǎn)——在建 400
投資性房地產(chǎn)累計折舊 100
貸：投資性房地產(chǎn) 500
在改擴建期間發(fā)生的符合資本化的支出：
借：投資性房地產(chǎn)——在建 100
貸：銀行存款 100
改造完成后進行結轉：
借：投資性房地產(chǎn) 500
貸：投資性房地產(chǎn)——在建 500
所以改良完成后該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值為500萬元。
二、多項選擇題
1、下列資產(chǎn)分類或轉換的會計處理中，符合會計準則規(guī)定的有( )。
A.將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由公允價值模式轉為成本模式
B.對子公司失去控制或重大影響導致將長期股權投資轉換為持有至到期投資
C.因出售具有重要性的債券投資導致持有至到期投資轉為可供出售金融資產(chǎn)
D.因簽訂不可撤銷的出售協(xié)議，將對聯(lián)營企業(yè)投資終止采用權益法并作為持有待售資產(chǎn)列報
【答案】CD
【解析】選項A，投資性房地產(chǎn)不能由公允價值模式轉為成本模式;選項B，股權投資沒有固定到期日和固定收回金額，因此不能劃分為持有至到期投資。
2、某企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2×15年1月1日該企業(yè)購入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入為180萬元。該建筑物的購買價格為800萬元，另發(fā)生相關稅費10萬元，上述款項均以銀行存款支付。該建筑物預計使用年限為20年，預計凈殘值為10萬元，采用年限平均法計提折舊。2×15年12月31日，該建筑物的公允價值為660萬元。假定不考慮其他因素，下列表述中，正確的有( )。
A.2×15年該項投資性房地產(chǎn)應計提折舊37.13萬元
B.2×15年該項投資性房地產(chǎn)減少當期營業(yè)利潤60萬元
C.2×15年該項投資性房地產(chǎn)增加當期營業(yè)利潤30萬元
D.2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)的列報金額為660萬元
【答案】CD
【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，選項A錯誤;2×15年該投資性房地產(chǎn)增加營業(yè)利潤的金額=180-(810-660)=30(萬元)，選項C正確，選項B錯誤;2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)按其公允價值列報，選項D正確。
3、2×16年1月10日甲公司在債務重組時取得一項處于建設中的房產(chǎn)，公允價值為3800萬元，甲公司又發(fā)生建造和裝修支出2000萬元，均符合資本化條件，應資本化的借款利息200萬元，該房產(chǎn)于2×16年6月30日達到可使用狀態(tài)，考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲公司董事會已經(jīng)作出書面決議將該房產(chǎn)30%留作辦公自用，另外70%與A企業(yè)簽訂了長期租賃合同。合同規(guī)定租賃期開始日為2×16年7月1日，年租金180萬元。該項房產(chǎn)預計使用20年，預計凈殘值為0，甲公司以成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，采用年限平均法計提折舊。甲公司以下確認計量正確的有( )。
A.應分別確認用于出租房產(chǎn)和自用房產(chǎn)的賬面價值
B.2×16年6月30日固定資產(chǎn)初始計量金額為1800萬元
C.2×16年6月30日投資性房地產(chǎn)初始計量金額為4200萬元
D.2×16年7月1日固定資產(chǎn)初始計量金額為6000萬元
【答案】ABC
【解析】債務重組中取得的該項資產(chǎn)總的初始入賬金額=3800+2000+200=6000(萬元)，因30%作為自用(固定資產(chǎn))，所以該項固定資產(chǎn)的初始計量金額為1800萬元;70%用于出租，目的是為賺取租金，應作為投資性房地產(chǎn)核算，其初始計量金額為4200萬元。
4、下列關于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的說法中正確的有( )。
A.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的有關規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷。
B.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷和折舊，記入“管理費用”科目C.投資性房地產(chǎn)計提減值后價值得以恢復的，應該將其計提的減值轉回
D.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應對其進行減值測試
【答案】AD
【解析】選項B，采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷和折舊，記入“其他業(yè)務成本”科目;選項C，投資性房地產(chǎn)的減值，一經(jīng)計提持有期間不得轉回。
5、甲房地產(chǎn)公司于2×17年1月1日將一幢新建成的商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年年末收取租金100萬元。出租時，該商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元;2×17年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元。假定不考慮所得稅因素，下列說法正確的有( )。
A.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權益的金額為200萬元
B.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應確認的當期損益為50萬元
C.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應確認的當期損益為-150萬元
D.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權益的金額為250萬元
【答案】BD
【解析】出租時公允價值大于成本的差額應計入其他綜合收益，不計入當期損益，因此影響2×17年當期損益的金額=100+(2150-2200)=50(萬元)，選項B正確;對甲房地產(chǎn)公司2×17年年末所有者權益的影響=50+(2200-2000)=250(萬元)，選項D正確。
三、綜合題
甲公司系增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率為11%。經(jīng)甲公司董事會批準，甲公司準備購買某棟寫字樓的第6層，建造面積為1 000平方米，購買價為每平方米6萬元，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化。
(1)2017年3月31日，取得增值稅專用發(fā)票，價款為6 000萬元，進項稅額為660萬元。若采用成本模式后續(xù)計量，寫字樓預計剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線法計提折舊。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn) 6 000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額)660
貸：銀行存款 6 660
借：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額)660
貸：銀行存款 6 660
(2)2017年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述該層寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為3年。月租金(含稅)為66.6萬元，2017年7月1日為租賃期開始日。當日收到不含稅租金360萬元，并開出增值稅專用發(fā)票，增值稅銷項稅額為39.6萬元。(按年確認)
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：銀行存款 399.6
貸：其他業(yè)務收入 360
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 39.6
同左
(3)2017年12月31日，該層寫字樓公允價值為每平方米6.5萬元。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：其他業(yè)務成本 150
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 (6 000/30×9/12)150
借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 500
貸：公允價值變動損益 (6 500-6 000)500
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