銷售合同案例分析

銷售合同案例分析

　　現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)，合同的地位越來(lái)越不容忽視，合同是企業(yè)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素。那么我們擬定合同的時(shí)候需要注意什么問(wèn)題呢？以下是小編整理的銷售合同案例分析，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

　　案例分析1：

　　一、定義

　　1、“供方”指樂(lè)和琴弓坊；

　　2、“需方”指供方購(gòu)買樂(lè)和琴弓坊產(chǎn)品或服務(wù)的具有法律行為資格的自然人或法人；

　　3、“銷售合同”指供方向需方出售產(chǎn)品或服務(wù)的合同，所有合同自動(dòng)包含本條款的所有條件。

　　二、合同成立

　　1、銷售合同自下列情形之一發(fā)生時(shí)（以最早發(fā)生者為準(zhǔn)）即成立：

　　a、需方以信件、傳真等方式接受供方報(bào)價(jià)時(shí)；

　　b、供方書面或口頭接受，并產(chǎn)品裝運(yùn)時(shí)。

　　2、需方代理出售供方的產(chǎn)品或提供的服務(wù)時(shí)，必須服從本條款。本條款構(gòu)成代理銷售合同不可分割的部分，需方同意受其約束。

　　三、定單、價(jià)格和付款

　　1、所有有規(guī)定期限的書面報(bào)價(jià)在報(bào)價(jià)單規(guī)定的期限有效。供方作出的口頭報(bào)價(jià)或沒(méi)有規(guī)定期限的書面報(bào)價(jià)單的有效期,僅截至作出報(bào)價(jià)的當(dāng)日24時(shí)為止。

　　2、產(chǎn)品或服務(wù)的最終價(jià)格、付款條件和配在銷售合同內(nèi)書明，所有的價(jià)格均為福州fob價(jià)。

　　3、除非供方已明確書明付款條件，否則產(chǎn)品或服務(wù)的全部貨款應(yīng)在產(chǎn)品或服務(wù)實(shí)際交付前付清。在全部款項(xiàng)付清前，供方有權(quán)暫�；蛉∠�交付產(chǎn)品或服務(wù)。對(duì)供方已交付的產(chǎn)品或服務(wù)，供方保留要求立即付款的權(quán)利。

　　四、交付

　　1、供方應(yīng)在交付期內(nèi)將產(chǎn)品交付給需方指定的處于交付地點(diǎn)的指定人士。

　　2、指定人士、交付地點(diǎn)和交付期均應(yīng)在銷售合同書明確指定，并經(jīng)供方同意。

　　五、產(chǎn)品的接受

　　產(chǎn)品送達(dá)交付地點(diǎn)并經(jīng)指定人士簽收，或在無(wú)指定人士的情況下，供方可同意需方憑企業(yè)公章或其它法定授權(quán)章收貨，產(chǎn)品的交付已告結(jié)束，即視為已獲需方接受。

　　六、責(zé)任

　　1、供方出具的銷售印刷品、報(bào)價(jià)單、價(jià)格表、訂單確認(rèn)書、發(fā)票或其它文件和資料的打螢⑹樾椿蚱淥的錯(cuò)漏可以更正，且供方對(duì)此類錯(cuò)誤不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　2、一方違約后，另一方可以要求違約方給與賠償。

　　七、管轄法律

　　本條款受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其解釋。與本條款有關(guān)的爭(zhēng)議應(yīng)盡可能由雙方友好協(xié)商解決。如爭(zhēng)議無(wú)法經(jīng)協(xié)商解決，則任何一方均可向供方所在地?fù)碛泄茌牂?quán)的人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟。

　　八、一般規(guī)定

　　除非雙方另有書面約定，銷售合同的修改或變更必須以書面形式提出，并經(jīng)簽字或加蓋法定授權(quán)章確認(rèn)后方能生效。

　　案例分析2：

　　突破租賃合同的相對(duì)性原則，需要從合同主體、責(zé)任分配兩個(gè)角度進(jìn)行分析。從合同主體看，“售后包租”合同中，商品房銷售公司與承租公司在房屋租賃廣告宣傳、合同簽訂的時(shí)間、場(chǎng)所、參與人等方面，均存在合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系，對(duì)外足以讓購(gòu)房者產(chǎn)生房產(chǎn)銷售公司和租賃公司系“共同經(jīng)營(yíng)體”的認(rèn)識(shí)；從責(zé)任分配角度看，共同經(jīng)營(yíng)體均具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，但內(nèi)部又具有一定的關(guān)聯(lián)性，作為共同經(jīng)營(yíng)體的一個(gè)或幾個(gè)成員對(duì)外發(fā)生債務(wù)責(zé)任時(shí)，應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　法院查明案情：2016年11月27日、12月11日，原告與被告博騰公司簽訂浙江省商品房買賣合同兩份，載明原告向被告博騰公司購(gòu)買龍馬春天大廈第4幢09號(hào)、08號(hào)房屋；2016年11月27日、12月11日，原告與鋒穎公司在紹興龍馬春天售樓處簽訂租賃合同兩份，載明：原告已向博騰公司購(gòu)買位于龍馬春天4號(hào)樓09號(hào)、08號(hào)，原告在購(gòu)買時(shí)房屋已出租給鋒穎公司，租期5年，并約定了五年的租金金額及制服方式，租賃合同第六條均約定：如鋒穎公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的萬(wàn)分之三日違約金賠償。如鋒穎公司單方面擅自解除合同或逾期3個(gè)月以上支付租金，則按3倍年租金賠償違約金。雙方還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

　　另查明，龍馬春天房屋業(yè)主曾于2020年5月12日向浙江省統(tǒng)一政務(wù)咨詢投訴舉報(bào)平臺(tái)反映：龍馬春天的開發(fā)商宣傳可以包租5年，但2020年4月22日開發(fā)商單方面告知不再租賃，要求提前解除合同，認(rèn)為存在虛假宣傳等。龍馬春天房屋業(yè)主于2020年5月25日收到短信載明：因受各種因素影響，鋒穎物業(yè)管理有限公司欲解除租賃關(guān)系，請(qǐng)收到本通知后于工作日來(lái)龍馬春天售樓處協(xié)商取消租賃合同關(guān)系的事宜，或與鋒穎物業(yè)管理有限公司委托人朱某達(dá)，龍馬春天大廈辦事人員小文聯(lián)系。另從原告提供的視頻資料中反映，龍馬春天房屋業(yè)主多次前往龍馬春天售樓處協(xié)商案涉房屋租賃問(wèn)題，均由朱某達(dá)出面處理，朱某達(dá)還在新聞媒體“1818黃金眼”欄目采訪時(shí)表示其本人就是開發(fā)商，并參與了案涉房屋租賃合同簽訂過(guò)程等。

　　再查明，租賃合同約定，鋒穎公司應(yīng)于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，該租金尚未支付；鋒穎公司已于2019年2月18日注銷；龍馬春天售樓處曾發(fā)布宣傳：案涉房屋“穩(wěn)租5年、即買即賺”、“小投資、大回報(bào)，穩(wěn)租5年，另享50%契稅補(bǔ)貼”等。

　　法院認(rèn)為：法院生效裁判認(rèn)為，原告與鋒穎公司簽訂房屋租賃合同未違反國(guó)家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，享有合同權(quán)利。關(guān)于具體責(zé)任的確定：

　　1、租賃合同約定2020年5月1日應(yīng)支付半年的租金，現(xiàn)被告鋒穎公司未按約履行，故對(duì)原告要求支付租金的主張予以支持；

　　2、原告還主張逾期付款違約金及違法解除租賃合同違約金，被告博騰公司、朱某達(dá)均答辯違約金過(guò)高，認(rèn)為違約金應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素綜合予以確定，結(jié)合本案實(shí)際情況，酌情調(diào)整為自2020年5月2日起至實(shí)際付清日止按2020年6月20日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率1.5倍計(jì)算違約金。原告還主張被告博騰公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，亦是本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，審理認(rèn)為，雖然被告博騰公司并非租賃合同的合同簽訂相對(duì)方，但其對(duì)外行為足以讓購(gòu)房者產(chǎn)生其系共同經(jīng)營(yíng)體的認(rèn)識(shí)。因此，對(duì)原告要求被告博騰公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任的主張予以支持。原告還要求被告朱某達(dá)承擔(dān)責(zé)任，認(rèn)為朱某達(dá)在案涉房屋租賃糾紛處理過(guò)程中，均是作為被告博騰公司的法定代表人身份進(jìn)行協(xié)商，其相關(guān)陳述均應(yīng)作為職務(wù)行為予以認(rèn)定，原告并未提供充分的證據(jù)證明朱某達(dá)作為個(gè)人應(yīng)承擔(dān)案涉?zhèn)鶆?wù)，故對(duì)原告該主張不予支持。

　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，受“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)觀念使得商鋪、單身公寓等小面積商品房銷售炙手可熱，加上在售樓盤憑借“售后返租、包租”宣傳賣點(diǎn)，吸引了大量購(gòu)房者到售樓處看房、買房，尤其是小戶型公寓買之唯恐不及。售后包租是商品房所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的一種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，完全脫離了買受人購(gòu)買商品房用于居住的功能，也就是說(shuō)“售后包租”必須附著于租賃行為，一旦租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，最后承租商鋪的企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳，或不積極履行其支付租金的義務(wù)，買受人的預(yù)期利益就得不到實(shí)現(xiàn)，當(dāng)初的銷售承諾得不到實(shí)現(xiàn)，往往買受人會(huì)向房產(chǎn)銷售公司主張權(quán)益。案件審理中，房產(chǎn)銷售公司會(huì)根據(jù)合同相對(duì)性原則進(jìn)行抗辯，稱其并非合同相對(duì)方，無(wú)需對(duì)租賃行為產(chǎn)生的租金及其他損失承擔(dān)連帶清償責(zé)任。本案從共同經(jīng)營(yíng)體認(rèn)定分析的角度，采用了合同相對(duì)性突破的理論，賦予買受人可追究房產(chǎn)開發(fā)商連帶責(zé)任，更加有利于保護(hù)買受人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　一、界定何謂“售后包租”

　　1、“售后包租”的概念。售后包租是開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為，其形式包括“返租回報(bào)”“帶租約銷售”“利潤(rùn)共享”“保底分紅”等，但萬(wàn)變不離其宗，終歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買受人入場(chǎng)。同時(shí)，因“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、商用住宅等的銷售過(guò)程中�！渡唐贩夸N售管理辦法》出臺(tái)后，明令禁止開發(fā)商以售后包租的手段銷售房屋。于是，開發(fā)商采用自己名義與購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同，而另外通過(guò)直接或間接控制的第三方公司與購(gòu)房者簽訂《房屋租賃合同》或其他合同，以包租期間的租金沖抵部分房?jī)r(jià)款或償付一定租金回報(bào)，構(gòu)成變相售后包租。

　　2、“售后包租”的法律關(guān)系分析。從民事法律關(guān)系層面分析，售后包租至少包含兩個(gè)法律關(guān)系：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為出賣人，購(gòu)房者是買受人；二是買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者第三人之間的房屋租賃合同關(guān)系，買受人為出租人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者委托的第三人為承租人。而變相售后包租相對(duì)方一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接或間接控制的第三方公司。

　　3、“售后包租”面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足，為了短時(shí)間內(nèi)回籠資金，往往會(huì)推出“售后包租”營(yíng)銷模式，通過(guò)售后包租變相融資，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。二是經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致購(gòu)房者期待落空。項(xiàng)目建成后，因經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司無(wú)法如約支付租金，使得其無(wú)法兌現(xiàn)在簽訂房屋買賣合同時(shí)所承諾的良好商業(yè)環(huán)境。由此引發(fā)的便是經(jīng)營(yíng)不善，利潤(rùn)微薄，購(gòu)房者的高回報(bào)預(yù)期落空。三是購(gòu)房者利益受損后無(wú)處追償。開發(fā)商大多采取引入自己直接或間接控制的第三方經(jīng)營(yíng)管理公司的方式進(jìn)行變相售后包租。此種做法，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)的好處顯而易見(jiàn)，能很快將房屋銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益。實(shí)踐中，兩家公司往往是獨(dú)立法人，即使存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，也應(yīng)各自承擔(dān)責(zé)任。從合同相對(duì)性原則分析，兩個(gè)公司在法律上是獨(dú)立主體，房地產(chǎn)開發(fā)商本身不用承擔(dān)任何責(zé)任。但對(duì)于其直接或間接控制的第三方經(jīng)營(yíng)管理公司而言，這類公司大多為注冊(cè)資本數(shù)額不高的傀儡公司，一旦資不抵債即可宣告破產(chǎn)，購(gòu)房者的損失便無(wú)處追償。

　　二、合同相對(duì)性原則及突破探析

　　1、合同相對(duì)性的概念。合同相對(duì)性是指合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生法律上的拘束力，只有作為合同當(dāng)事人一方，才能基于合同向其他合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，合同當(dāng)事人之外的第三人不能向合同當(dāng)事人主張合同權(quán)利，合同當(dāng)事人也不能向與其無(wú)合同關(guān)系的第三人提出合同上的請(qǐng)求，合同當(dāng)事人在締約時(shí)也不能擅自為合同關(guān)系外的第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。合同相對(duì)性原則是合同制度的黃金準(zhǔn)則，我國(guó)《合同法》第一百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十三條當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。該規(guī)定可以說(shuō)是我國(guó)立法和司法適用合同相對(duì)性原則最為明確的依據(jù)。

　　2、合同相對(duì)性原則的理解。一是主體的相對(duì)性。合同關(guān)系只能發(fā)生在特定主體之間，只有合同一方當(dāng)事人才能向另一方當(dāng)事人基于合同提出請(qǐng)求或訴訟；二是內(nèi)容的相對(duì)性，只有合同當(dāng)事人才能享有合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，并承擔(dān)合同義務(wù)；三是責(zé)任的相對(duì)性，是指違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任，合同當(dāng)事人也不對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、合同相對(duì)性原則的突破。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，交易關(guān)系的復(fù)雜化及多主體合作關(guān)系的普及，更多的主體直接或間接參與到合同的履行過(guò)程中，履行合同的參加人可以包括締約主體以外的當(dāng)事人，如轉(zhuǎn)包、分包等，如果仍機(jī)械地適用合同相對(duì)性原則，顯失公平。為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，就需創(chuàng)設(shè)一些例外規(guī)則，擴(kuò)大合同的效力范圍。但合同相對(duì)性的突破必須有一定的限度，滿足一定的要求，否則會(huì)造成權(quán)利濫用和法律關(guān)系的混亂。因此，只有在符合法律規(guī)定的相關(guān)要件時(shí)，才可以對(duì)合同相對(duì)性原則進(jìn)行適當(dāng)?shù)�、有條件的突破。若嚴(yán)格按照合同相對(duì)性原則，買受人只能向租賃公司要求賠償，而租賃公司實(shí)際系房產(chǎn)銷售公司直接或間接控制的第三方公司，甚至有些已處于“注銷”的狀態(tài)。通過(guò)認(rèn)定房產(chǎn)銷售公司和售后租賃公司系“共同經(jīng)營(yíng)體”，作為共同經(jīng)營(yíng)體的一個(gè)或者幾個(gè)成員對(duì)外發(fā)生債務(wù)責(zé)任時(shí)，應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，突破租賃合同當(dāng)事人的范圍，由房產(chǎn)銷售公司對(duì)銷售的商品房買受人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　三、“共同經(jīng)營(yíng)體”的界定及法律分析

　　1、“共同經(jīng)營(yíng)體”的概念。共同經(jīng)營(yíng)體是指兩個(gè)以上的個(gè)人或法人組成的共同經(jīng)營(yíng)實(shí)體，也可稱為經(jīng)濟(jì)共同體。共同經(jīng)營(yíng)體必須具備三個(gè)條件：一是民事主體的自愿聯(lián)合，故共同經(jīng)營(yíng)體必須是有兩個(gè)以上的經(jīng)營(yíng)人共同參加經(jīng)營(yíng)，單一公民個(gè)人、組織或單個(gè)法人都不能稱為共同經(jīng)營(yíng)體；二是必須是以營(yíng)利為目的；三是必須是共同經(jīng)營(yíng)，兩者要有相對(duì)固定的成員，有相對(duì)穩(wěn)定的存續(xù)期間，有相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)以及相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。本案例中，原告與被告鋒穎公司、博騰公司在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)簽訂了商品房銷售合同及租賃合同，且兩被告法定代表人系夫妻，雖兩被告為獨(dú)立的法人，但兩者以營(yíng)利為目的，共同參與了龍馬春天房產(chǎn)的銷售、出租，上述情形符合“共同經(jīng)營(yíng)體”的定義。

　　2、“共同經(jīng)營(yíng)體”的性質(zhì)及界定。一種觀點(diǎn)認(rèn)為共同經(jīng)營(yíng)體就是自然人或者法人的聯(lián)合、而自然人或法人的聯(lián)合仍然還是獨(dú)立的自然人或法人，各自承擔(dān)各自的責(zé)任；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，共同經(jīng)營(yíng)體是自然人或法人聯(lián)合起來(lái)組成的團(tuán)體，而團(tuán)體就應(yīng)該具有團(tuán)體的人格，具有法人的性質(zhì)，作為一個(gè)團(tuán)體共同責(zé)任責(zé)任。筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，理由如下：第一是共同經(jīng)營(yíng)體不是簡(jiǎn)單的自然人或法人的簡(jiǎn)單組合相加，它是以一個(gè)集體、一個(gè)組織、一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的，具有法人的某些特征。售后包租合同中，房產(chǎn)銷售公司和租賃公司往往在在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)簽訂《商品房銷售合同》及《房屋租賃合同》，本案中，房屋租賃合同中還明確記載原告在購(gòu)買時(shí)該房屋已出租給鋒穎公司，雖然鋒穎公司、博騰公司兩者系單獨(dú)的法人，但購(gòu)房者有理由相信鋒穎公司、博騰公司系共同經(jīng)營(yíng)體。第二是雖然具有法人的一些特征，但在財(cái)產(chǎn)關(guān)系上和法人有本質(zhì)的不同，共同經(jīng)濟(jì)體下的成員具有相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。成員公司表面上看，具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，但成員內(nèi)部又具有一定的關(guān)聯(lián)性，如案涉房屋糾紛處理時(shí)，租賃公司并未出面，所有事項(xiàng)均由房產(chǎn)銷售公司法定代表人出面協(xié)商。第三是共同經(jīng)營(yíng)體的法律性質(zhì)是“準(zhǔn)法人”，它的成員相互關(guān)系的有機(jī)程度不像法人那么高，財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)責(zé)任不像法人那樣獨(dú)立。

　　3、“共同經(jīng)營(yíng)體”的法律責(zé)任。本案處理的要點(diǎn)在于：被告博騰公司是否需要為被告鋒穎公司的租賃行為承擔(dān)連帶責(zé)任。案件審理過(guò)程中存在以下觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為原告許某英與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，該合同的主體為原告許某英與被告鋒穎公司，根據(jù)合同相對(duì)性原則，被告博騰公司并非合同相對(duì)方，無(wú)需承擔(dān)連帶清償責(zé)任；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原告許某英同時(shí)與被告博騰公司簽訂商品房買賣合同，與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，被告博騰公司和鋒穎公司在案涉房產(chǎn)銷售項(xiàng)目中存在合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系，被告博騰公司發(fā)布包租的宣傳，對(duì)外足以讓購(gòu)房者產(chǎn)生兩者系共同經(jīng)營(yíng)體的認(rèn)識(shí)，在客觀上促進(jìn)了商品房的銷售，增加了銷售利潤(rùn)，被告博騰公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其承諾的實(shí)現(xiàn)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。司法實(shí)踐中，對(duì)于相類似的案情也存在不同的裁判結(jié)果，既有判決無(wú)需承擔(dān)責(zé)任的，也有判決承擔(dān)連帶清償或者共同責(zé)任的。筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：第一是被告博騰公司和鋒穎公司可以認(rèn)定為共同經(jīng)營(yíng)體，即關(guān)聯(lián)公司。案涉房屋糾紛處理中，被告鋒穎公司所有事項(xiàng)均由博騰公司法定代表人朱某達(dá)出面協(xié)商。從發(fā)布的宣傳廣告上看，被告博騰公司作為開發(fā)商已做出穩(wěn)租5年等宣傳，該宣傳足以對(duì)業(yè)主訂立商品房買賣合同具有重大影響，且促進(jìn)了商品房銷售，增加了博騰公司銷售利潤(rùn)。第二是共同經(jīng)營(yíng)體中的關(guān)聯(lián)公司中的一個(gè)或者幾個(gè)成員對(duì)外發(fā)生債務(wù)責(zé)任時(shí)，將關(guān)聯(lián)公司中的成員公司視為一個(gè)整體（共同經(jīng)營(yíng)體），應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。從法理分析，如允許以房產(chǎn)開發(fā)商以售后包租的形式進(jìn)行促進(jìn)銷售后，又在商品房銷售后人為割裂售后包租與銷售之間的內(nèi)在聯(lián)系而免除房產(chǎn)開發(fā)商售后包租的義務(wù)，有違公平原則；第三是從案件的社會(huì)效果看，判決被告博騰公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，符合債權(quán)人的訴訟要求，便于當(dāng)事人理解，利于保障買受人的合法權(quán)利。

　　“法律的生命從來(lái)都是經(jīng)驗(yàn)而非邏輯”。共同經(jīng)營(yíng)體雖未納入現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，必然要求法律上有相應(yīng)的規(guī)定予以保護(hù)，共同經(jīng)營(yíng)體也迫切需要有相應(yīng)的法律加以規(guī)定。為了保護(hù)合同相對(duì)人的合法權(quán)益，嚴(yán)格“共同經(jīng)營(yíng)體”的認(rèn)定，突破合同相對(duì)性，擴(kuò)大了求償對(duì)象范圍，從而保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。此外，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商及作為共同經(jīng)營(yíng)體的租賃公司也能起到一定的警示和教育作用。

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