1. <rp id="zsypk"></rp>

      2. 規(guī)劃設(shè)計條件工作制度

        時間:2022-06-26 11:38:26 工作制度 我要投稿

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度

          在社會一步步向前發(fā)展的今天,制度的使用頻率逐漸增多,制度是指要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動準(zhǔn)則。你所接觸過的制度都是什么樣子的呢?以下是小編幫大家整理的規(guī)劃設(shè)計條件工作制度,僅供參考,大家一起來看看吧。

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度1

          一、建設(shè)工程設(shè)計方案的依據(jù)

          建設(shè)工程設(shè)計與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施直接相關(guān),除符合《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》、《浙江省建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》等工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)以外,還應(yīng)當(dāng)遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)管理規(guī)定。規(guī)劃條件(對于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的工程建設(shè)而言)或者規(guī)劃要求(對于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用集體所有土地的工程建設(shè)而言)是建設(shè)工程設(shè)計的直接依據(jù)之一,建設(shè)工程設(shè)計單位進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計時,應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中具體落實規(guī)劃條件或者規(guī)劃要求中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及建筑風(fēng)貌等要求。國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),如城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB 50180—93)、《民用建筑設(shè)計通則》(GB 50352—20xx)、《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T1786—20xx)、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(CB 50016—20xx)等,是編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要依據(jù)之一,建設(shè)工程設(shè)計方案也應(yīng)當(dāng)符合這些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

          二、文圖一致的要求

          建設(shè)工程設(shè)計方案的內(nèi)容既有文字也有圖紙。文字包括兩部分,一部分是獨(dú)立的設(shè)計說明,另一部分是圖紙中的文字標(biāo)注。設(shè)計說明是有關(guān)建設(shè)工程概況、設(shè)計依據(jù)和思路、主要設(shè)計要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其他有關(guān)問題等的專門說明,文字標(biāo)注是在圖紙中的輔助性文字說明。圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖等,是以直觀圖示方式對建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的表達(dá)。文字與圖紙形式不同,但都應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的真實反映與描述,兩者所表達(dá)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致,特別是關(guān)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表達(dá),必須做到文圖一致,即本條規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計方案中文字標(biāo)明的`技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與圖紙所示相一致。實踐中曾經(jīng)出現(xiàn)過建設(shè)工程設(shè)計單位與建設(shè)單位串通,出具文圖不一致的建設(shè)工程設(shè)計方案騙取規(guī)劃許可的情況。今后如有類似情況,應(yīng)當(dāng)按照文字標(biāo)明的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)認(rèn)定許可內(nèi)容,并按照本條例第五十八條的規(guī)定嚴(yán)格追究建設(shè)工程設(shè)計單位的法律責(zé)任。

          三、建筑用途和共有部分位置面積的載明要求

          為了實現(xiàn)本條例第四十七條規(guī)定的房屋用途管理,本條專門規(guī)定監(jiān)督工程設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)載明分類建筑用途。只有在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確建筑用途,才能在后續(xù)的建設(shè)工程規(guī)劃核實階段對房屋用途作出確認(rèn)和房屋登記階段對房屋用途予以記載。

          物業(yè)管理用房是法律規(guī)定不須按照標(biāo)準(zhǔn)配置的公共設(shè)施,屬于業(yè)主共有,是保障物業(yè)管理正常開展的基礎(chǔ)條件!段飿I(yè)管理條例》第三十條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房!墩憬∥飿I(yè)管理條例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理用房的配建標(biāo)準(zhǔn),其第二十七條第一款規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房(物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,物業(yè)管理用房的配置比例為千分之三)。為了保證物業(yè)管理用房的配置切實得到落實,防止物業(yè)管理用房面積縮水,或者位置安排不合適,《浙江省物業(yè)管理條例》第二十七條第二款同時規(guī)定,物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付,其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。本條延續(xù)了這一規(guī)定。同時,為了保障業(yè)主共有的其他公共場所、公共設(shè)施能在工程建設(shè)中予以落實,防止用于銷售的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項目建設(shè)單位與買受人(業(yè)主)之間對于公共場所、公共設(shè)施范圍的理解分歧與權(quán)屬糾紛,本條規(guī)定,該類建設(shè)項目的公共場所、公用設(shè)施的位置和面積也應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中予以明確。

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度2

          一、受理。受理審查下列材料:

         。1)建設(shè)單位如實填寫規(guī)劃設(shè)計條件申請表一份,并在申請表封面建設(shè)單位欄加蓋單位公章,出示組織機(jī)構(gòu)代碼證原件并提供復(fù)印件一份;

          (2)建設(shè)項目有效批準(zhǔn)文件原件一份;

         。3)擬建項目位置以及周邊50米范圍內(nèi)的1:1000(或1:500)現(xiàn)勢地形圖二份(含電子檔一份,用鉛筆在紙質(zhì)圖上畫出擬建項目位置),使用市城市獨(dú)立坐標(biāo)系;

         。4)出示土地使用權(quán)屬證明材料原件,并提供復(fù)印件一份;(未取得用地證的,不需提供)

         。5)擴(kuò)、改建的項目,須出示房屋產(chǎn)權(quán)證明或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件,并提供復(fù)印件一份;

         。6)規(guī)劃部門指定的其它圖件,如政府(管委會)等部門的會議紀(jì)要等。

         。7)其他與申請事項有關(guān)的資料;

          二、審查

          (一)內(nèi)業(yè)審查,內(nèi)業(yè)審查包含以下內(nèi)容:

          (1)核查必須報審的'資料是否齊全,如不全,應(yīng)及時一次性告知建設(shè)單位予以補(bǔ)齊;

         。2)確認(rèn)提供的資料是否有效;

         。3)對照擬建項目位置,查閱具有法律效力的規(guī)劃成果(以下簡稱規(guī)劃成果);

         。4)確認(rèn)申請的建設(shè)項目是否符合城市規(guī)劃及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范。

          (二)現(xiàn)場進(jìn)行勘察,現(xiàn)場勘察包含以下內(nèi)容:

          (1)核查提供的地形圖是否與現(xiàn)狀相符(如有較大出入,應(yīng)要求建設(shè)單位委托有資質(zhì)的測繪部門進(jìn)行修測,修測的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合市地理信息中心的入庫標(biāo)準(zhǔn));

         。2)核查擬建項目位置及周邊的土地權(quán)屬及臨界單位、擬建項目位置及周邊的建筑現(xiàn)狀、道路交通等情況;

         。3)勘查擬建項目位置及周邊的地形地貌,確認(rèn)是否有文物古跡、古樹名木需要保護(hù);

          (4)核查擬建項目位置及周邊的地上、地下各類管線情況。

          結(jié)合內(nèi)業(yè)審查及現(xiàn)場查勘情況,按照規(guī)劃成果要求及時提出初步意見,報分局業(yè)務(wù)例會研究。

          根據(jù)分局例會意見,上報市局例會研究。

          根據(jù)市局例會意見辦理,完成審批手續(xù)。

          六核發(fā)規(guī)劃條件,檔案轉(zhuǎn)檔案室歸檔。

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度3

          20xx年1月1日開始施行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(下稱“《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》”)加強(qiáng)了對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)范和監(jiān)管,規(guī)劃設(shè)計條件包括出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中均明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè),不得擅自變更、更不得擅自超越規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)。但實踐中由于各種主客觀方面的原因,尤其是建設(shè)單位出于利益考慮,存在著大量的“一改(擅自改變用地性質(zhì))兩超(超面積、超容積率)”現(xiàn)象。尤其是近年來因建設(shè)單位超容積率建設(shè),導(dǎo)致無法正常辦理土地使用權(quán)證而引起的法律糾紛層出不窮。此類糾紛又往往因為缺乏明確、權(quán)威的規(guī)范性文件作為處理依據(jù),且常常涉及眾多的物業(yè)買受人,導(dǎo)致處理起來有很大的難度。當(dāng)前我國城市建設(shè)高速發(fā)展,各個開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動更是方興未艾,開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)的情況非常多,其中有合法的,也有違法的。由于部分建設(shè)單位不重視改變規(guī)劃設(shè)計條件的法定條件和法定程序,也未充分認(rèn)識到改變規(guī)劃設(shè)計條件之后可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險,往往會導(dǎo)致建設(shè)單位需要承擔(dān)巨額罰款和/或補(bǔ)交巨額土地出讓金,給建設(shè)單位正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來嚴(yán)重影響。

          本文從一起補(bǔ)交巨額土地出讓金事件談起,對建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行探討和分析,旨在為建設(shè)單位(包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位)正確分析和防范因改變規(guī)劃設(shè)計條件可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險提供意見和建議。

          事件基本情況:

          20xx年,某開發(fā)區(qū)管委會就某開發(fā)公司一開發(fā)項目立項批復(fù)和項目初步設(shè)計方案批復(fù)中,核定容積為0.25;20xx年開發(fā)公司與國土局之間簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的建筑容積率為0.24;20xx年規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點和規(guī)劃設(shè)計方案的容積率為不大于0.65;20xx年規(guī)劃局頒發(fā)項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,根據(jù)其明確的建設(shè)規(guī)模則容積率為0。49;20xx年項目建成并全部銷售完畢,實際容積率為0.48;20xx年國土局在項目大檢查中發(fā)現(xiàn),該項目容積率調(diào)整后沒有辦理相應(yīng)的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議等手續(xù),也未補(bǔ)交土地出讓金。隨后開發(fā)公司向政府呈交《關(guān)于調(diào)整土地容積率的請示》,國土局依據(jù)上年度土地綜合價評估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為3500萬元。開發(fā)公司認(rèn)為評估價的時點不對,應(yīng)以規(guī)劃局批準(zhǔn)調(diào)整時的地價為準(zhǔn),而拒絕補(bǔ)交該出讓金額;20xx年全國土地項目大檢查時,發(fā)現(xiàn)該項目至今未補(bǔ)辦手續(xù),遂以20xx年度土地綜合價評估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為7000萬元。至此,開發(fā)公司向律師求助,希望能分析清楚到底該按什么時點評估土地價格,到底該補(bǔ)交多少土地出讓金?

          要想解決開發(fā)公司的上述疑問就必須從我國法律法規(guī)及部門規(guī)章和地方規(guī)定入手,進(jìn)行徹底研究和分析。

          一、我國出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的法律規(guī)定和要求

          《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件有明確規(guī)定,該法第三十八條規(guī)定:“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的,在國有土地使用權(quán)出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分!钡谒氖龡l規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè);確需變更的,必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關(guān)人民政府土地主管部門備案!钡谒氖鍡l規(guī)定:“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的,建設(shè)單位不得組織竣工驗收!钡诹臈l規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款!奔础冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中明確規(guī)定了出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的確定和變更,并從土地出讓、出讓合同簽訂、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)、竣工驗收前核實、法律責(zé)任等方面保障依法確定的規(guī)劃條件能夠得到切實的實施和執(zhí)行。

          在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(下稱“《城市房地產(chǎn)管理法》”)中已經(jīng)明確規(guī)定了建設(shè)單位(土地使用者)改變土地用途的法定程序,該法第十八規(guī)定:“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金!钡谒氖臈l規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”但該法并未對建設(shè)單位違法改變土地用途應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定,也未對建設(shè)單位改變土地用途之外的其他規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定,這不能不說是一種缺憾。

          國務(wù)院、原建設(shè)部發(fā)布的一些通知中則明確規(guī)定了建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序和后續(xù)法律責(zé)任。如國務(wù)院于20xx年5月30日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[20xx]15號)第二條規(guī)定:“土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積率等,必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對原劃撥用地,因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,應(yīng)依法實行出讓等有償使用方式;對出讓土地,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價!痹ㄔO(shè)部于20xx年12月26日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》(建規(guī)[20xx]270號)第四條規(guī)定:“受讓人取得國有土地使用權(quán)后,必須按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè),一般不得改變規(guī)劃設(shè)計條件;如因特殊原因,確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的,應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請,經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃,并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的,應(yīng)當(dāng)告知土地管理部門;依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的,受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年12月13日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)[20xx]227號)中對建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序及法律責(zé)任等則作出了明確規(guī)定。

          此外,國務(wù)院有關(guān)部門制定并發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同的示范文本中對國有土地受讓人改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序及法律責(zé)任等也有相應(yīng)約定。國土資源部、國家工商行政管理局于20xx年10月31日發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本(GF—20xx—2601)第十七條規(guī)定:“在出讓期限內(nèi),受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地,需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的,必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),并向出讓人申請,取得出讓人同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,辦理土地變更登記!眹临Y源部、國家工商行政管理總局于20xx年4月19日發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)第十五條規(guī)定:“在出讓期限內(nèi),受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的,雙方同意按照本條第款規(guī)定辦理:

         。ㄒ唬┯沙鲎屓耸栈赝恋厥褂脵(quán)后,依法重新出讓。

          (二)按照《出讓合同》第十七條的約定辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后,由受讓人按照批準(zhǔn)變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金!

          根據(jù)上述法律、國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的通知以及國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本中的規(guī)定,建設(shè)單位(國有土地受讓人)必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè),確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的,必須符合法定條件,并依法定程序取得有關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn),并需履行相應(yīng)的后續(xù)法律義務(wù)(如重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協(xié)議、補(bǔ)交土地出讓金等)。

          實踐中,建設(shè)單位改變出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件存在以下兩種情況:

         。1)建設(shè)單位已根據(jù)上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù),這種情況下,所涉及的法律責(zé)任主要是建設(shè)單位如何補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的問題。

         。2)建設(shè)單位并未按照上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù),這種情況下,建設(shè)單位則可能面臨著承擔(dān)行政處罰的法律責(zé)任。

          下文將區(qū)分以上兩種情況對建設(shè)單位可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行具體分析和論述。

          二、建設(shè)單位依法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

          雖然現(xiàn)行法律明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè),但符合規(guī)定條件的,建設(shè)單位仍然可以依法定程序變更規(guī)劃設(shè)計條件。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建規(guī)[20xx]227號通知中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整程序;江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳于20xx年4月27日發(fā)布的《關(guān)于切實加強(qiáng)經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》(蘇建規(guī)[20xx]150號)中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整條件和程序;20xx年1月20日南京市發(fā)布的《南京市國有土地使用權(quán)出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》中規(guī)定了變更規(guī)劃條件應(yīng)符合的條件及程序。

          建設(shè)單位依法定條件和程序變更規(guī)劃設(shè)計條件之后一般應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要是如何補(bǔ)交土地出讓金的問題。規(guī)劃設(shè)計條件所包括的內(nèi)容較多,其中變更土地用途、土地面積和容積率等均可能會涉及到補(bǔ)交土地出讓金的問題,如南京市國土資源局制定的《改變原用地條件補(bǔ)交土地出讓金實施細(xì)則》中就分別對超容積率、改變土地用途和超土地面積如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出了明確規(guī)定。

          當(dāng)前,在變更規(guī)劃設(shè)計條件內(nèi)容上,建設(shè)單位超容積率建設(shè)現(xiàn)象最為突出,但各方對建設(shè)單位超容積率建設(shè)補(bǔ)交土地出讓金問題(包括應(yīng)否補(bǔ)交以及如何補(bǔ)交)的認(rèn)識不一、爭議較大,主要原因是現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中均未對建設(shè)單位調(diào)整容積率應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定,僅是國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變?nèi)莘e率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同容積率的土地差價。而國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的通知中也僅對調(diào)整容積率需補(bǔ)交土地出讓金問題作出原則規(guī)定,即只解決了應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金的問題,而并未對如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定。對如何補(bǔ)交土地出讓金問題,則由國務(wù)院有關(guān)部門要求各地作出具體、明確的規(guī)定。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)[20xx]227號)中要求:“尚未建立建設(shè)用地容積率管理制度的。▍^(qū)、市),要抓緊制定建設(shè)用地容積率管理制度,明確容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施,明確相關(guān)部門的職責(zé),并根據(jù)工作需要,建立相應(yīng)的協(xié)助機(jī)制!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》(建規(guī)[20xx]53號)中要求:“各地要根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》要求,對本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定,抓緊完善

          容積率管理的相關(guān)制度。”在上述通知要求下,部分地區(qū)先后制定了本地的容積率管理規(guī)定。但各地所制定的容積率管理規(guī)定在容積率調(diào)整條件、審批程序及如何補(bǔ)交土地出讓金等方面存在著差異,甚至是非常大的差異,導(dǎo)致爭議和詬病不斷。

          關(guān)于調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題,綜觀各地規(guī)定,主要有以下幾種做法:

         。ㄒ唬┌丛鲎尯贤臉敲娴貎r為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如:《江蘇常州市關(guān)于明確超容積率建設(shè)項目補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》,《永州市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法》,《岳陽市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法》。

         。ǘ┌磁鷾(zhǔn)調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額為應(yīng)補(bǔ)交額。如:蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》,《徐州市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定(試行)》,《朝陽市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》,《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》。

         。ㄈ┽槍ε鷾(zhǔn)調(diào)整容積率時間與原出讓時間的跨度規(guī)定不同的處理方法:未超過一定年限的,按原出讓樓面地價計算應(yīng)補(bǔ)交額;超過一定年限的,按第(二)種方式計算應(yīng)補(bǔ)交額。如:福建省建設(shè)廳、國土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率管理的意見》,《無錫市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》,南京市國土資源局《改變原用地條件補(bǔ)交土地出讓金實施細(xì)則》。

         。ㄋ模┌聪驀敛块T補(bǔ)辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如:《?谑谐莘e率用地管理規(guī)定》,《金華市區(qū)經(jīng)營性用地提高容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》。

         。ㄎ澹┲贫愃苹鶞(zhǔn)地價的補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn),按補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交額。如《銀川市建設(shè)項目增加容積率補(bǔ)繳土地出讓金的暫行規(guī)定》中按不同區(qū)域(興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū))、不同用途(商業(yè)服務(wù)、辦公、住宅)分別規(guī)定了每平方米補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。

          從上我們可以看出,各地在調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題的規(guī)定上差異較大。由于第(一)種方法計算簡單,無需再進(jìn)行土地市場價格評估,成本也較低,故較早制定容積率管理規(guī)定的地方采用該方法的`比較多。但隨著近年來土地市場價格的一路飆升,國家和地方加強(qiáng)了對調(diào)整容積率的監(jiān)管和治理力度,越來越多的地方逐漸規(guī)定了第(二)、(三)種方法,即按照按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越少,而按照批準(zhǔn)調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越多。在全國統(tǒng)一規(guī)定出臺之前,建設(shè)單位依法定條件和法定程序調(diào)整容積率之后,只能根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。

          在容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金的問題上,需要注意的一個問題是國家對工業(yè)用地容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定。20xx年10月21日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[20xx]28號)中規(guī)定:“在開發(fā)區(qū)(園區(qū))推廣多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)!20xx年1月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[20xx]3號)中規(guī)定:“鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地,在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款;對新增工業(yè)用地,要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo),廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分,不再增收土地價款!备鶕(jù)國務(wù)院上述規(guī)定,一些地方也明確規(guī)定工業(yè)用地按規(guī)定調(diào)整容積率無需補(bǔ)交土地出讓金。如蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》、《湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》。因此,對取得工業(yè)用地(包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地)的建設(shè)單位而言,可以充分利用國家和各地有關(guān)工業(yè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定,爭取按照法定條件(“符合規(guī)劃、不改變用途”)和法定程序提高容積率,以增加土地利用的效率和價值。

          三、建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

          對建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條作了非常明確的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定,建設(shè)單位不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè),違法改變規(guī)劃設(shè)計條件的,可能會承擔(dān)以下幾種法律責(zé)任:

          1、限期改正并處罰款,適用于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違規(guī)建設(shè)項目(指違反規(guī)劃設(shè)計條件的建設(shè)項目,下同),罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價5%以上10%以下;

          2、限期拆除可以并處罰款,適用于無法采取改正措施消除影響并可以拆除的違規(guī)建設(shè)項目,罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下;

          3、沒收實物或者違法所得可以并處罰款,適用于無法采取改正措施消除影響并不能拆除的違規(guī)建設(shè)項目,罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下。

          由此可見,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定的建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任極為嚴(yán)厲,而且其中并無建設(shè)單位可以通過繳納罰款和補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)使違法變更規(guī)劃設(shè)計條件“合法化”的規(guī)定。同時,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)[20xx]227號)中也明確規(guī)定建設(shè)工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的,建設(shè)單位不得組織竣工驗收。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依法及時對違法建設(shè)進(jìn)行處罰,拆除違法建設(shè)部分、沒收違法收入,并對違法建設(shè)部分處以工程造價10%罰款。

          而與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和建規(guī)[20xx]227號通知中的規(guī)定有所區(qū)別,一些地方則規(guī)定建設(shè)單位可以通過(在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金、有關(guān)規(guī)費(fèi)后)補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的方式,使建設(shè)單位之前違法變更規(guī)劃設(shè)計條件的行為“合法化”。如福建省建設(shè)廳、國土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率管理的意見》第四條、《?谑谐莘e率用地管理規(guī)定》第七條、《萊蕪市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第十三條。即在上述這些地方,對城市規(guī)劃和市容景觀影響不嚴(yán)重(或較輕)且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的違規(guī)建設(shè)項目,建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù),但建設(shè)單位需要同時承擔(dān)以下法律責(zé)任:

          1、接受政府有關(guān)部門的處罰(主要是罰款);

          2、按規(guī)定繳納超容積率部分的有關(guān)規(guī)費(fèi)(市政設(shè)施配套費(fèi));

          3、按倍繳納超容積率部分的土地出讓金,如福建省規(guī)定按該宗土地原樓面地價的3倍補(bǔ)交,?谑泻腿R蕪市規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時該宗地評估的樓面地價的2倍補(bǔ)交。

          可見,即使這些地方規(guī)定建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù),但建設(shè)單位需要支付高額的罰款和土地出讓金。

          根據(jù)上文的介紹和分析,建設(shè)單位變更規(guī)劃設(shè)計條件需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任取決于建設(shè)單位是否是依法變更規(guī)劃設(shè)計條件的:

          對依法變更規(guī)劃設(shè)計條件的,建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任主要就是按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金,但由于我國尚未制定全國統(tǒng)一的變更規(guī)劃設(shè)計條件如何補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。提醒建設(shè)單位注意的是,此時應(yīng)及時向國土部門辦理補(bǔ)交土地出讓金手續(xù),特別是在那些規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方,因為隨著土地價格的一路上漲,越遲辦理需要補(bǔ)交的土地出讓金的數(shù)額會越高。

          對違法變更規(guī)劃設(shè)計條件的,建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任和法律風(fēng)險則會比較大,因為根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,建設(shè)單位不僅無法通過違法變更規(guī)劃設(shè)計條件獲得任何利益,而且還會因受到行政處罰而遭受巨額損失;即使建設(shè)單位可以按照一些地方的規(guī)定在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)規(guī)費(fèi)后補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù),建設(shè)單位也要付出相對比較高昂的代價。

          經(jīng)過分析,文章開頭所述的補(bǔ)交出讓金事件因其是依法變更的情形,且按當(dāng)?shù)匾?guī)定應(yīng)是按照調(diào)整時土地價格的差額補(bǔ)交,則其應(yīng)以20xx年規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整容積率時的地價差價補(bǔ)交。由此,解決了開發(fā)公司可能面臨的更高額的巨額費(fèi)用的交納問題。但可以想見的是,隨著國家對違法變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的監(jiān)管和治理力度越來越強(qiáng),建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件會逐漸變得“得不償失”甚至是“有百弊而無一利”

        【規(guī)劃設(shè)計條件工作制度】相關(guān)文章:

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度3篇11-27

        規(guī)劃設(shè)計條件工作制度(3篇)11-27

        《直線平行的條件》教學(xué)設(shè)計07-02

        規(guī)劃設(shè)計實習(xí)報告03-06

        規(guī)劃設(shè)計方案03-09

        探索直線平行的條件教學(xué)設(shè)計07-02

        網(wǎng)站設(shè)計規(guī)劃書03-15

        設(shè)計專業(yè)職業(yè)規(guī)劃11-05

        規(guī)劃設(shè)計崗位職責(zé)04-20

        99热这里只有精品国产7_欧美色欲色综合色欲久久_中文字幕无码精品亚洲资源网久久_91热久久免费频精品无码
          1. <rp id="zsypk"></rp>