商品房預(yù)售制度是否取消
近日來(lái)，對(duì)于商品房預(yù)售制度是否取消受到大家的爭(zhēng)議，那么商品房預(yù)售制度是否取消呢?下面隨小編一起來(lái)了解下吧。
商品房預(yù)售制度是否取消
自深圳出讓龍華地塊作為試點(diǎn)商品房現(xiàn)售開始，爭(zhēng)論了近10年的問題再次成為業(yè)界焦點(diǎn)。有專家認(rèn)為，商品房現(xiàn)售對(duì)控制房?jī)r(jià)不利，也許只是降低某些城市土地競(jìng)爭(zhēng)的壓力。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售制實(shí)行了22年，隨著市場(chǎng)的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。
需要注意的是，商品房預(yù)售制試點(diǎn)作為一項(xiàng)新制度如果在未來(lái)推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發(fā)展不是一帆風(fēng)順的，取消商品房預(yù)售制度，誰(shuí)最不樂意了?
承建商資金鏈將吃緊
據(jù)了解，商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。
商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說是一大利空，意味著失去了一個(gè)融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。
現(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢(shì)必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來(lái)中小開發(fā)商的淘汰，不能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展，被整合和并購(gòu)。
隨著房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻的提升，房地產(chǎn)將出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面，這是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，隨著開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，大型企業(yè)可以通過多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。
徐楓表示，中國(guó)房地產(chǎn)存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預(yù)售制度可能出現(xiàn)開發(fā)商將資金壓力進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關(guān)質(zhì)檢部門對(duì)于商品房檢驗(yàn)的體系還按照現(xiàn)有的做法執(zhí)行的話，不排除未來(lái)偷工減料的情況出現(xiàn)。
土地財(cái)政更吃緊?
取消預(yù)售制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)充分競(jìng)爭(zhēng)的.城市，市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)。對(duì)于庫(kù)存嚴(yán)重積壓的三、四線城市來(lái)說，已被迫銷售現(xiàn)房，取消預(yù)售制度的影響并不大。廣州市社會(huì)科學(xué)研究院彭澎認(rèn)為，推廣商品房現(xiàn)售制度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于調(diào)控制度以及三、四線去庫(kù)存有好處。實(shí)行商品房現(xiàn)售，開發(fā)商在原本庫(kù)存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應(yīng)。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，商品房現(xiàn)房銷售制度將延長(zhǎng)開發(fā)商的周轉(zhuǎn)周期，減緩項(xiàng)目入市。
徐楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提到，現(xiàn)房銷售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售階段的價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)售制度下現(xiàn)房的估值與在預(yù)售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。
開發(fā)商門檻提高，購(gòu)房者入市門檻降低，釋放一部分購(gòu)房需求也對(duì)去庫(kù)存存在利好。
另外，彭澎提到，一些庫(kù)存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個(gè)就是地方政府的土地財(cái)政問題。
從土地招拍掛階段開啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些實(shí)力和資金能力較弱的開發(fā)商被拒之門外，未來(lái)土地溢價(jià)將有不同幅度的降低，對(duì)于依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說存在一定利空。
地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政和城市建設(shè)資金的不足，以土地轉(zhuǎn)讓獲得直接收益和土地融資帶來(lái)間接收益的行為，被稱作土地財(cái)政。土地財(cái)政讓地方政府得到了好處，同時(shí)也增強(qiáng)了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。
徐楓表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地財(cái)政所占比例不高，例如深圳，土地收入對(duì)政府的影響可忽略不計(jì)，但對(duì)嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的城市來(lái)說，現(xiàn)售制度需要經(jīng)歷一個(gè)微妙的博弈過程。
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預(yù)售制度起源于香港，且有相關(guān)法律規(guī)定
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個(gè)制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。
1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。
顯然，預(yù)售制度有其存在的歷史性和合理性。
預(yù)售證的目的：為開發(fā)商也為購(gòu)房者
大部分的媒體報(bào)道中對(duì)預(yù)售制度的解讀均體現(xiàn)在開發(fā)商身上，認(rèn)為這必然是降低了開發(fā)商資金門檻，加速了開發(fā)商建設(shè)中的資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用率。這顯然是一部分，而且這確實(shí)是政府在引進(jìn)此政策在開發(fā)商品房初期，鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初衷。
但是預(yù)售證制度的實(shí)施更是為了購(gòu)房者。有個(gè)別的讀者可能又要跺腳罵人了，但是睜開眼睛理性的看看你身邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售什么價(jià)格，期房銷售什么價(jià)格，期房?jī)r(jià)格是不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。預(yù)售證制度的出現(xiàn)讓購(gòu)房者可以在期房期間購(gòu)買商品房，并在6-12個(gè)月之后的獲得現(xiàn)房。用6-12個(gè)月時(shí)間，少付10萬(wàn)塊，為什么不呢。
預(yù)售證對(duì)房?jī)r(jià)的影響
1.預(yù)售制度讓項(xiàng)目自身價(jià)格呈現(xiàn)由低往高走的趨勢(shì)
預(yù)售制度讓項(xiàng)目在定價(jià)上考慮期房和現(xiàn)房的區(qū)別，有一個(gè)價(jià)格落差，隨著園區(qū)的成熟和建筑的完工，價(jià)格也隨之上漲，項(xiàng)目前期購(gòu)房者變成第一批的項(xiàng)目?jī)r(jià)格受益者。
1.預(yù)售制度拉低了市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)水平
前面說到預(yù)售制度讓房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格由低往高走，那么就不難理解市場(chǎng)上房地產(chǎn)項(xiàng)目一方面為了體現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，一方面為了快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，90%的項(xiàng)目均會(huì)考慮在預(yù)售制度下來(lái)后馬上入市銷售。如此一來(lái)，整體市場(chǎng)上房?jī)r(jià)水平就是期房的房?jī)r(jià)水平，期房的房?jī)r(jià)顯然低于現(xiàn)房房?jī)r(jià)，間接的拉低了市場(chǎng)上實(shí)際房源價(jià)值的整體房?jī)r(jià)水平。
如果預(yù)售制度取消了，將造成哪些影響
1.房?jī)r(jià)最少暴漲20%
預(yù)售制度取消之后，開發(fā)商的資金要求更高，且長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)讓銀行利息成本加大，這作為開發(fā)成本的一部分必將平攤到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)必然上漲;且由原先的期房銷售變成現(xiàn)房銷售，房?jī)r(jià)也將上漲，兩大因素導(dǎo)致市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平最少上漲20%。
2、開發(fā)商銷售熱情減退
如果預(yù)售制度取消，那么開發(fā)商將在建設(shè)開發(fā)完房源之后才能進(jìn)行銷售，那么就非常容易出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，定價(jià)太高銷售困難，開發(fā)商仍然沒有銷售熱情。因?yàn)殚_發(fā)完畢后無(wú)資金壓力，現(xiàn)房在售無(wú)所謂何時(shí)銷售完成，均不影響本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益，導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)銷售熱情減退，長(zhǎng)期控盤，造成社會(huì)資源浪費(fèi)。
把房?jī)r(jià)上漲的原因落到預(yù)售制度上是不公平的，同樣的房源，房源的價(jià)值是體現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)上還是期房上，顯然是現(xiàn)房。那么如果沒有預(yù)售制度了，你購(gòu)買的房源那就是現(xiàn)房，必然是現(xiàn)房的價(jià)格，價(jià)格必然是比現(xiàn)在期房的價(jià)格貴的，預(yù)售制度的出現(xiàn)恰恰是把房?jī)r(jià)給降低了。
所以，鐘老師認(rèn)為說取消預(yù)售制度的人都是目光短淺之人，取消預(yù)售制度一方面不能降低房?jī)r(jià)，反而拉高房?jī)r(jià)。并不是單純的預(yù)售制度取消就沒有投機(jī)性炒房團(tuán)，也許你認(rèn)為前期購(gòu)房者就是投機(jī)炒房客，就是這輪客戶把把項(xiàng)目房?jī)r(jià)給炒高了。但是通過前面的分析你應(yīng)該明白了項(xiàng)目從預(yù)售期到現(xiàn)房銷售期確實(shí)會(huì)存在房?jī)r(jià)落差。任何人都想用更低的價(jià)格買到更高的價(jià)值，他們正好實(shí)現(xiàn)你的愿望罷了，這批項(xiàng)目前期的購(gòu)房者，是用比常人更長(zhǎng)遠(yuǎn)的、獨(dú)到的眼光和見解選擇了具有高性價(jià)比的樓盤。