【熱門】營銷方案模板五篇
為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，我們需要提前開始方案制定工作，方案可以對一個行動明確一個大概的方向。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的營銷方案5篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
營銷方案 篇1
今年，大賽強(qiáng)勢升級！第十一屆營銷策劃大賽迎來新的一個紀(jì)元！在原有賽制的基礎(chǔ)上推了新的環(huán)節(jié)——網(wǎng)上評分環(huán)節(jié)，除了老師、專家評分以外，廣大同學(xué)可以在這一環(huán)節(jié)對各參賽隊(duì)伍的策劃書評論一番，選擇你所看好的策劃書。新舊的結(jié)合碰撞中定能擦出更精彩的火花！
賽制介紹
創(chuàng)意策略類
看你的腦洞有多大
要求參賽隊(duì)從本團(tuán)隊(duì)熟悉的、感興趣的、與專業(yè)學(xué)習(xí)相關(guān)的、與自己未來就業(yè)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域選擇產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)行策劃，產(chǎn)品大類主要包括實(shí)體產(chǎn)品、服務(wù)產(chǎn)品、信息產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，策劃方案要具有差異化的策略構(gòu)思，即富有新穎創(chuàng)意的策略組合。
實(shí)戰(zhàn)銷售類
看你如何笑傲營銷
要求參賽團(tuán)隊(duì)依據(jù)廣東金融學(xué)院師生當(dāng)下的.需求特征和購買可能，選擇相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行策劃，策劃方案要具有競爭性和可操作性，并且懂得一些現(xiàn)實(shí)營銷的技巧，制定有針對性的銷售計(jì)劃，最后通過現(xiàn)場銷售來檢驗(yàn)銷售的效果。
活動流程
賽前培訓(xùn)
營銷專題講座：10月9日19:00 六棟501
周建波教授專題講座，現(xiàn)場教授營銷策劃的知識，教你如何營銷策劃，完善你的策劃書。
初賽
組隊(duì)與營銷策劃：10月9日——17日
上交策劃書：參賽小組必須于10月17日下午6點(diǎn)前上交方案（包括電子版和紙質(zhì)版報(bào)名表、電子版和紙質(zhì)版策劃書以及ppt），所有資料在規(guī)定時間內(nèi)上交齊全便算成功報(bào)名與順利完成初賽，不交方案者以棄權(quán)處理。
網(wǎng)上評分
1我們統(tǒng)一把參賽隊(duì)伍策劃書上傳至網(wǎng)上平臺 里的營銷策劃比賽，老師、專家根據(jù)策劃方案的可行性和專業(yè)性進(jìn)行評判。
2廣大同學(xué)可以登錄我們的網(wǎng)上平臺并注冊用戶，瀏覽、閱讀與評論各參賽隊(duì)伍的策劃書，并進(jìn)行策劃書的投票。
3最終綜合老師評分與學(xué)生的評分選出10支隊(duì)伍進(jìn)入創(chuàng)意策略類決賽，12支隊(duì)伍直接進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)銷售類決賽。
實(shí)戰(zhàn)銷售類復(fù)賽
產(chǎn)品方案展示：11月2日
在網(wǎng)上評分階段，實(shí)戰(zhàn)銷售類排名在13—32名的隊(duì)伍（20支）可以進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)銷售類的復(fù)賽，以PPT展示與答辯的形式對產(chǎn)品方案進(jìn)行展示，最后選出10支隊(duì)伍與在網(wǎng)上評分階段選出的12支隊(duì)伍總共22支隊(duì)伍一同進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)銷售類的決賽。
決賽
方案答辯：11月3日
創(chuàng)意策略類決賽
進(jìn)入創(chuàng)意策略類的10支隊(duì)伍，以PPT形式闡述各團(tuán)隊(duì)的營銷策劃方案，以問答的形式展開激烈的辯論。
攤位實(shí)戰(zhàn)：11月12日
實(shí)戰(zhàn)銷售類決賽
實(shí)戰(zhàn)銷售類的22支隊(duì)伍將在青年文化廣場現(xiàn)場擺攤銷售，屆時將會提供一個賣場，進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)銷售產(chǎn)品。
大賽獎勵
一等獎：
二等獎：
三等獎：
人員安排
略
經(jīng)費(fèi)預(yù)算
略
營銷方案 篇2
一、活動主題：“件鬧新春”
本次活動以“件鬧新春”為主題，旨在向所有客戶表達(dá)本行 與之分享美好生活、共創(chuàng)美好未來的真誠愿望，傳播銀行個 人銀行業(yè)務(wù)以客戶為中心、致力于實(shí)現(xiàn)銀客“雙贏”的經(jīng)營 理念。各行可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本行的活動特色，提煉活動 主要“賣點(diǎn)”作為副題。
二、活動目的
以春節(jié)、元宵節(jié)為引爆點(diǎn)，以個人高中端客戶和持卡人為重 點(diǎn)目標(biāo)群體，以鞏固客戶、促進(jìn)儲蓄卡使用、提高速匯通手 續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入為主攻目標(biāo)，重點(diǎn)拓展購物、旅游、餐 飲、娛樂市場及其相關(guān)市場，同時擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋人群，促進(jìn) 客戶多頻次、多品種使用，帶動個人銀行業(yè)務(wù)全面發(fā)展。
三、活動目標(biāo)
通過本次系列活動，全行個人銀行業(yè)務(wù)力爭在2月份實(shí)現(xiàn)以下 目標(biāo)： 客戶新增超過歷史同期最好水平，并使客戶結(jié)構(gòu)得到改善，質(zhì) 量得到進(jìn)一步提高; 速匯通競爭優(yōu)勢得到鞏固和提高，促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展，手 續(xù)費(fèi)收入新增創(chuàng)歷史同期最好水平; 自助設(shè)備存取款及其他代理業(yè)務(wù)交易量比同期增長15%。 圓滿完成各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)。
四、活動時間、預(yù)算及地點(diǎn)
20xx年1月30日——2月20日。
五、活動內(nèi)容
活動主要包括以下內(nèi)容：
1“件鬧新春 歡樂送”優(yōu)惠促銷贈禮活動。
為鼓勵持卡人刷卡消費(fèi)和無紙化支付，促進(jìn)銀行卡和自助 設(shè)備各項(xiàng)業(yè)務(wù)量的迅速增長，同時保持和提升速匯通業(yè)務(wù) 競爭優(yōu)勢，促進(jìn)匯款業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展，特開展以下優(yōu)惠 促銷贈禮活動。 “件鬧新春.自助服務(wù)送好禮” 活動期間持我行儲蓄卡在全國范圍內(nèi)的自助設(shè)備上繳納2 次費(fèi)用的客戶，可持繳費(fèi)憑證及存取款憑證，到所在地的 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)兌換價值200元的禮品一份。先到先得，送完為 止。憑證必須是同一儲蓄卡的繳費(fèi)憑證，禮品兌換后，我 行將收回繳費(fèi)憑證。
2.件鬧新春 歡樂送
活動期間申請卡免收當(dāng)年年費(fèi)。 刷卡消費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，可憑消費(fèi)交易POS單據(jù)和銀行卡到當(dāng) 地交行指定地點(diǎn)領(lǐng)取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的禮品，領(lǐng)完為止。 刷卡消費(fèi)達(dá)100元(含)以上，贈送價值10元禮品;刷卡消 費(fèi)達(dá)500(含)以上，贈送價值50元禮品;刷卡消費(fèi)達(dá)1000元 (含)以上，贈送價值100元禮品;刷卡消費(fèi)達(dá)2000元(含) 以上，贈送價值200元禮品;由于活動時間為期一個月，各行 應(yīng)合理安排禮品投放節(jié)奏，確定每天各檔次禮品投放數(shù)量， 當(dāng)天禮品送完即止。
3.件鬧新春 歡樂送
刷交通銀行萬事達(dá)卡，贏炫酷上網(wǎng)本，實(shí)現(xiàn)更多心愿。 每筆有積分消費(fèi)都可累積。春節(jié)服飾促銷策劃方案
一、服裝促銷計(jì)劃的種類
隨著服裝促銷目的的不同，服裝促銷計(jì)劃有下列不同的種類：
(一)年度服裝促銷計(jì)劃
一般而言，為營造賣場的氣氛與動感，應(yīng)以年度為計(jì)劃基準(zhǔn)，規(guī)劃年度服裝促銷計(jì)劃時程，并且以下列為主要重點(diǎn)：
1、與當(dāng)年度的營銷策略結(jié)合
專賣店與消費(fèi)者接觸最為親密，公司與消費(fèi)者之間是有賴營銷溝通策略的展現(xiàn)，每年推出不同主題的營銷策略，可以建立消費(fèi)者對品牌形象的認(rèn)知更為肯定，因此年度服裝促銷計(jì)劃結(jié)合營銷策略，將可以使得品牌形象更加強(qiáng)烈，消費(fèi)者對品牌好感度增加，同時結(jié)合營銷策略也能使得資源運(yùn)用更為集中，具有延續(xù)效益。例如某休閑服飾店年度營銷溝通策略主題為“社區(qū)生活伙伴”，舉辦的服裝促銷活動以社區(qū)為主要目標(biāo)群體，表現(xiàn)出對社區(qū)的關(guān)懷與共同生活的信念，因此舉辦“社區(qū)休閑大賽”服裝促銷活動，以凝聚社區(qū)情感，并且增加社區(qū)消費(fèi)者對本店的好感度。
2、考慮淡旺季業(yè)績差距
任何品牌幾乎都會有季節(jié)趨勢的特性，對于業(yè)績會有不同比率的變化，因此在年度經(jīng)營計(jì)劃應(yīng)已考慮此特性，當(dāng)然服裝促銷活動的.規(guī)劃必須要考慮淡旺季的影響，淡季的服裝促銷活動除了會延緩業(yè)績下降外，并可以嘗試以形象類服裝促銷活動，來增加品牌形象的認(rèn)知，旺季的服裝促銷活動因競爭較為激烈，通常以業(yè)績達(dá)成為主要目標(biāo)。
3、節(jié)令特性的融合
節(jié)令包括國定假日與非國定假日，國定假日型例如國慶日等，非國定假日例如情人節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)等，另外中國傳統(tǒng)習(xí)俗節(jié)令也是不能忽視的。
4、年度服裝促銷行事歷
年度服裝促銷行事歷是以年度營銷計(jì)劃為策略始點(diǎn)，將整年度的服裝促銷活動，以行事歷的方式表達(dá)，目的在使得品牌以策略的觀點(diǎn)充分掌握年度服裝促銷活動的重點(diǎn)，同時也能以整合性的營銷策略規(guī)劃服裝促銷活動。
(二)主題式服裝促銷計(jì)劃
所謂主題式服裝促銷計(jì)劃是指具有特定目的或是專案性服裝促銷計(jì)劃，最常使用在店鋪開業(yè)、周年慶、社會特定事件以及商圈活動。
1、店鋪開業(yè)
店鋪開業(yè)代表新通路點(diǎn)的開發(fā)以及服務(wù)地區(qū)的延伸，為專賣店的一大要事，開業(yè)期間能吸引多少顧客，會影響未來店鋪營運(yùn)的業(yè)績，因此通常店鋪開業(yè)期間會搭配服裝促銷活動，以吸引人潮并且刺激購買欲望。店鋪的經(jīng)營有賴顧客的維系，因而顧客資料相當(dāng)重要，所以在開業(yè)期間的服裝促銷活動就得在此多費(fèi)心思，不妨利用開業(yè)服裝促銷留下顧客資料，作為未來商圈耕耘的基礎(chǔ)。
2、周年慶
店鋪既然有開業(yè)，當(dāng)然也有周年紀(jì)念，因此周年慶的服裝促銷活動成為目前最常被炒作的話題。雖然周年慶年年都有，若是能多加一點(diǎn)創(chuàng)意，多用點(diǎn)心，仍然可以走出刻板的模式，創(chuàng)造出新鮮感的話題。
3、社會特定事件
專賣店除了銷售外，就另一種層面而言，也是資訊信息流通中心，是以專賣店對于社會發(fā)生的事件，必須時時保持敏感度，平時與顧客接觸時可當(dāng)作閑聊話題，拉近彼此距離建立情感，遇某一事件發(fā)生時，也可以舉辦服裝促銷活動，一則表示企業(yè)關(guān)懷社會，一則刺激購買提高業(yè)績。
4、商圈活動
零售店的經(jīng)營具有區(qū)域性，商圈顧客的掌握為最根本之道，連鎖店雖然擁有多家店經(jīng)營的規(guī)模利益，仍不能脫離商圈耕耘的基本動作，因此商圈活動必然成為未來區(qū)域經(jīng)營的重點(diǎn)。
(三)彌補(bǔ)業(yè)績?nèi)笨诘姆b促銷計(jì)劃
業(yè)績是專賣店維持利潤來源最主要的管道，也是代表品牌在競爭下市場占有的態(tài)勢，營業(yè)人員每日所為即是在確保業(yè)績的達(dá)成，因此以月為單位，以周為單位或以日為單位，都應(yīng)設(shè)立預(yù)警點(diǎn)，若發(fā)現(xiàn)到達(dá)預(yù)警點(diǎn)即以服裝促銷活動來彌補(bǔ)業(yè)績的缺口，為了能有效而準(zhǔn)確地達(dá)到目的，平日應(yīng)建立“服裝促銷題庫”，遇有狀況即能派上用場。至于預(yù)警點(diǎn)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，則會因各業(yè)態(tài)及專賣店特性而有差異，不妨以過去正常業(yè)績趨勢為參考值;某店鋪在當(dāng)日下午六點(diǎn)累積業(yè)績通常為該日業(yè)績的60%。諸如此類，以專賣店特性，建立預(yù)警點(diǎn)的參考值，對業(yè)績的達(dá)成有相當(dāng)大的幫助。當(dāng)然設(shè)立預(yù)警點(diǎn)不能一成不變，必須隨時參酌每一個時點(diǎn)的各種因素，才能符合當(dāng)時的效益。
(四)對抗性服裝促銷計(jì)劃
經(jīng)營本身是動態(tài)的，在市場的激烈競爭之下，專賣店隨時要有接受挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，由于連鎖店的蓬勃，競爭的加速化是可以預(yù)期的，消費(fèi)者長期地籠罩在服裝促銷的誘惑，競爭對手的服裝促銷活動很可能使得我們的顧客流失，造成業(yè)績的減少，必要的對抗性服裝促銷活動因此而產(chǎn)生，由于對抗性的服裝促銷活動通常較為緊急，可運(yùn)用的時間較短，若能平日建立“服裝促銷題庫”，在面對應(yīng)變時，將可以立即運(yùn)用。
二、服裝促銷方案計(jì)劃
經(jīng)過上述階段的策略思考之后，接下來便是擬定服裝促銷方案，服裝促銷方案的內(nèi)容包括以下的項(xiàng)目：
(一)目標(biāo)對象
只針對某一群消費(fèi)者舉辦的服裝促銷活動，以便擬定最適合的服裝促銷手法。
(二)主題
主題的設(shè)定必須具有創(chuàng)意性、話題性，若能創(chuàng)造出口語或標(biāo)語，則可兼具廣告效果。
(三)誘因
誘因是指消費(fèi)者獲得的部份，例如贈品、折扣等，誘因的大小要同時考慮消費(fèi)者的接受度，以及企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。
(四)參加條件
參加條件是界定哪些消費(fèi)者可以參加，以及如何參加此服裝促銷活動，例如：購買金額滿300元可參加抽獎。
(五)活動期間
活動期間指服裝促銷期間的設(shè)定，依過去經(jīng)驗(yàn)及消費(fèi)行為特性，決定長短合適的活動期間。
(六)媒體運(yùn)用
媒體的運(yùn)用是指通過訊息傳遞的管道，將服裝促銷的訊息傳達(dá)給消費(fèi)者，由于訊息是否準(zhǔn)確且即時的傳達(dá)給消費(fèi)者，對于服裝促銷期間的來客數(shù)會有相當(dāng)?shù)挠绊�，因此必須�?jǐn)慎地評估及選擇媒體。
營銷方案 篇3
XXX系列白酒屬于剛剛上市，而且?guī)缀醭墒斓氖袌錾贤惍a(chǎn)品也比較多，加之目前又是白酒消費(fèi)日益下降的季節(jié)，很快將進(jìn)入消費(fèi)的淡季。在這種情況下，XXX系列白酒面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因此，應(yīng)該選準(zhǔn)入市的切入點(diǎn)，開展系列促銷活動，爭取在較短的時間內(nèi)在競爭激烈的市場上站穩(wěn)腳跟。
一、中秋節(jié)促銷的背景
中秋節(jié)作為傳統(tǒng)的'節(jié)日，一直受到全社會的關(guān)注，雖然此時并非消費(fèi)的高峰，但是卻是“禮尚往來“比較集中的時期。這段時間，如果開展切實(shí)可行的促銷活動，對于提高產(chǎn)品品牌知名度，提高市場占有率是非常重要的時間窗口。
基于此，我們提出此促銷方案。
二、中秋節(jié)促銷活動需要解決的幾個問題
1、中秋節(jié)促銷活動出臺的優(yōu)惠政策；
2、營銷網(wǎng)絡(luò)促銷活動的配合程度；
3、產(chǎn)品終端鋪貨情況；
4、促銷活動支持力度；
5、促銷活動組織能力。
三、中秋節(jié)促銷活動建議
�。ㄒ唬┐黉N主題
1、健康的渴望XXX白酒
2、舉杯邀明月難忘XXX
�。ǘ┐黉N主題說明
1、健康的渴望，XXX白酒：
此主題目的是強(qiáng)調(diào)XXX白酒的保健功能，同時突出XXX品牌，可以作為促銷活動輔助廣告語，也可以在長期廣告宣傳時使用。
2、舉杯邀明月，難忘XXX：
此主題旨在針對傳統(tǒng)的佳節(jié)--中秋賞月，巧借古詩營造一種文化氛圍，烘托“每逢佳節(jié)倍思親“的場景，從而牽動人們睹物思人的情懷，以“難忘XXX“巧妙結(jié)尾，發(fā)人深思，便于流傳。
（三）促銷方式
社區(qū)促銷：選擇居民小區(qū)的倉買、食雜店進(jìn)行買二贈一促銷。
�。ㄋ模┐黉N時間
本次促銷時間為中秋節(jié)前后一個星期，即20xx年xx月28日-xx月7日。
營銷方案 篇4
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項(xiàng)目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的`25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢�？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場樓價有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、 項(xiàng)目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
營銷方案 篇5
開卡促銷是美容院基本的促銷手段，也成為美容院主要的促銷方式之一，開卡的形式多種多樣，小到如：月卡、季卡、年卡；大到如：金卡、銀卡、積分卡、貴賓卡、會員卡等。 運(yùn)用方法：美容院為了穩(wěn)定住忠誠的.老顧客，在顧客護(hù)理期間，為顧客辦理的促銷卡，在金額上享受一定的優(yōu)惠，即辦理月卡比每單次消費(fèi)的費(fèi)用低，辦理年卡比辦理月卡總和消費(fèi)要低，并且顧客還可享受一定的購買產(chǎn)品優(yōu)惠及折扣，享受美容院各種優(yōu)惠項(xiàng)目。 場合對接：月卡、季卡、年卡、積分卡適合于任何大小的美容院，金卡、銀卡、貴賓卡、會員卡適合大型的美容會所、大型美容院、美容生活館。
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