物業(yè)設施設備管理方案（精選15篇）
為了確保事情或工作有序有力開展，就常常需要事先準備方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么應當如何制定方案呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)設施設備管理方案，歡迎大家分享。
物業(yè)設施設備管理方案 1
近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
一、目前xx鎮(zhèn)小區(qū)概況
在xx經濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現了一定的問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、政府推行物業(yè)管理的辦法
1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數量的常住人口，有獨立或相對分界線的'居住小區(qū)。
2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。
4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè)管理。
5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理xx是個經濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現出xx政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。
四、物業(yè)管理基本形式
1、簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。
2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統籌和協調工作。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區(qū)這一目標。
物業(yè)設施設備管理方案 2
1、負責公司的設備管理工作，貫徹執(zhí)行“預防為主，維護保養(yǎng)和計劃搶修”并重的方針，不斷提高設備的完好率、利用率，降低設備事故頻率和修理成本。
2、負責建立公司的生產設施(設備、工業(yè)性廠房等)臺帳、技術資料、圖紙檔案。做好設備的管、用、調撥、封存、報廢、統計和事故處理及理賠工作。
3、負責制定公司的設備大中修計劃、更新改造的年度和中長遠發(fā)展規(guī)劃以及備品備件計劃，并組織實施。
4、定期召開設備例會，組織設備維護保養(yǎng)的檢查評比，開展以“整齊、清潔、潤滑”為中心的“紅旗設備”活動。
5、配合有關部門對職工進行技術教育、技術考核工作，指導工人“三好四全”，嚴格制止一切違章作業(yè)和超負荷作業(yè)。
6、負責制訂完善公司設備管理和維修的各項規(guī)章制度、規(guī)程，組織對各分廠設備管理，經濟技術指標檢查考核，確保主要生產設備完好。
7、建立健全設備檔案，做好設備固定資產的管理和新投產設備試車驗收。負責備品備件的加工、購置、管理及圖紙資料的保管。
8、確定主要設備的維修周期，編制設備年度、季度大中修計劃和更新改造計劃并組織實施。
9、負責公司電力電氣設備的`安全經濟運行調度、管理及大中修更新改造。
10、積極推廣應用新技術、新設備，提高產品質量，降低生產成本，減輕勞動強度，改善作業(yè)環(huán)境。
11、負責全公司壓力容器、行車、電力變壓器等特種設備的預防性試驗、年檢和校驗工作，并負責公司設備事故的調查處理。
12、完成公司領導交辦的其他任務。
物業(yè)設施設備管理方案 3
1．目的
1.1保證設備完好率，使生產正常運行；
1.2改進設備性能以滿足不斷提高產品質量和生產效率的要求。
2．適用范圍
適用于全公司的設備管理，包括設備部和人資行政部門的辦公設備(以下通稱設備管理部門)所管轄的所有設備。
3．職責
3.1設備管理部門負責：
3.1.1跟蹤和了解本行業(yè)裝備發(fā)展的信息，選擇先進適用的技術設備，定期向總經理遞交引入新技術、新設備、新材料動態(tài)情況報告。
3.1.2對現有設備施行全面管理
a.整理設備資料(說明書、合格證、保修單、隨機備件及工具清單等)歸檔；
b.建立設備使用和維修檔案；
c.編制設備操作規(guī)程、崗位維護保養(yǎng)規(guī)程，并對生產部門的骨干進行培訓，屬于專業(yè)機械的`還要對操作者進行培訓；
d.編制《設備年度檢修計劃》、《設備檢修程序》；
e.直接領導機修動力車間對動力設備和公用設備進行管理；
f.編制委外修理設備項目清單，簽訂修理合同，實施修后驗收，必要時派員跟蹤拆裝修理現場；
g.編制易損件的合理庫存量；
h.主持第五級設備檢查，督導、驗證和評價下級的設備管理；
i.每月一次將整機、零配件供應商和修理情況資料報財務部門匯總存儲。
3.1.3接受總經理的指示，搜集匯總設備使用意見，記錄設備缺陷，編制設備技術改造計劃，經批準后組織實施。
3.2設備使用部門負責：
3.2.1正確操作使用設備；
3.2.2設備的日常維護與保養(yǎng)；
3.2.3設備的現場保管；
3.2.4設備缺陷的及時如實匯報。
4.工作內容及要求
4.1設備購置和更新
4.1.1設備管理部門根據公司規(guī)劃和生產經營的實際需要，每半年或總經理有指示時向總經理遞交“設備購置的技術經濟分析報告”，并附報“設備購置計劃”。
4.1.2總經理對下述資料組織論證：
a.召集設備管理部門及設備使用部門負責人討論；
b.組織對兩家以上的供應商進行詢問報價；
c.必要時聘請專業(yè)人士征詢意見。
通過論證要對設備的先進性、適用性、維修性、安全性、售后服務等項目作出評價并記錄，按擇優(yōu)選定的原則，對“設備購置計劃”進行審批。
4.1.3設備管理部門依批準的“設備購置計劃”，跟多家供應商洽談，貨比三家后，起草合同，按《合同管理制度》的規(guī)定報批；
4.1.4由采購部或總經理指定的人員按照《采購控制程序》執(zhí)行采購。
4.1.5設備到廠后，由供應商安裝試機或由我司人員安裝試機，達到預期的技術參數后，由使用部門、采購部門和設備部代表共同驗收，并填寫“設備入廠驗收表”及“重點設備安裝、調試記錄表”。
4.1.6設備管理部門對已購置的設備：
收集資料，進行分類、編號、歸檔，并填寫“機器設備一覽表”；
b.在設備上進行標識；
c.填寫“設備移交清單”移交給使用部門，并按《設備使用前培訓考試規(guī)定》，對設備使用部門的負責人和操作工進行培訓和考試。
d.對設備運行和完好檢查進行記錄統計。
4.2設備的保養(yǎng)與維修
4.2.1設備管理部門。
物業(yè)設施設備管理方案 4
1、工程部（設備設施管理部門）應建立健全《設備臺賬》。
2、設備管理以安全、正常、經濟運行為標準，設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設備設施管理部門）專業(yè)技術人員實施；相關專業(yè)人員必須具備相應的資質、上崗證。
3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度；未經主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。
4、設備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關操作規(guī)程進行，并做好相應的.安全措施和技術措施，謹防事故發(fā)生。
5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹預防為主方針，防止安全事故發(fā)生。
6、值班室、設備運行間應按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關警示標志。
7、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。
8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。
9、設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。
10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業(yè)項目的設備設施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網式大檢查，針對檢查中發(fā)現的問題制訂下一年《年度設備設施保養(yǎng)計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。
物業(yè)設施設備管理方案 5
為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業(yè)管理新機制，進一步完善小區(qū)公共配套設施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據區(qū)政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進一步促進禮貌社區(qū)與和諧寧南建設。
二、職職責務
�。ㄒ唬⿵娀瘜俚毓芾�，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
�。�1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
�。�2）指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
�。�3）對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償帶給物業(yè)基本服務。
�。�4）協調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
�。�5）對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
�。�6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。
2.社區(qū)居委會職責
�。�1）指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉；指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
�。�2）監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的`決議提出推薦和意見。
�。�3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
�。�4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
�。�5）負責協調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
3.物業(yè)管理服務中心職責
�。�1）負責老舊小區(qū)內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
�。�2）理解業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質服務。
�。�3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
�。�4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
（6）定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現問題及時解決。
�。�7）每一天不少于兩次在小區(qū)內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
�。�8）對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，持續(xù)出入口暢通。
�。�9）按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
（二）完善分類管理模式，逐步實現物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協調業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審帶給基本意見；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管職責，及時將各級有關檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，構成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償帶給基本物業(yè)服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
4.對經濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
（三）加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，構成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持。協助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)�；芾�，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯系電話：
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
站長：
成員：
2.街道物業(yè)管理應急維修服務站
站長：
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務中心
常務主任：
成員：
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責；二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段（6月12日前）
（1）調查轄區(qū)內住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等狀況。
（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區(qū)屬地化管理經驗。
�。�3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）
（1）召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
�。�2）通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，用心協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段（6月21日—6月30日）
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進禮貌城市建立的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強化職責意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的職責體系，抽出精干力量落實社區(qū)職責及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個性對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務資料。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)設施設備管理方案 6
1、消防器材按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》及其他規(guī)定配置數量、型號類型，合理設置分布點。
2、各單位負責建立滅火器、自救面具等器材的維護保養(yǎng)管理檔案，記明類型、配置數量、設置部位、使用情況和維護管理責任人，并制作維護保養(yǎng)卡進行明示。
3、滅火器材應放置干燥、陰涼、易取用的地方；貯氣壓力是否符合要求，噴射軟管有無老化破損及噴嘴堵塞、滅火器箱上鎖鎖閉現象。
4、自救面具應置于易于取用和干燥、避光的指定場所，有無丟失現象。
5、手提式干粉滅火器有效使用時間5年，推車式干粉滅火器有效使用時間為8年，防煙自救面具的有效使用時間為距出廠日期滿5年，防毒面具為8年，到期強制報廢。
6、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的.使用狀況，保持設施整潔、衛(wèi)生、完好。
7、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養(yǎng)和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態(tài)。
8、消防設施和消防設備定期測試：
�。�1）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。消防水泵啟動后，消火栓5分鐘內能正常出水，充實水柱應不小于10米。
�。�2）消防報警主機設備每季度整理一次報警記錄；檢查主、備電源是否完好，開機/關機主機喇叭是否正常報警；與主機相關聯的報警設施設備（探頭）是否正常工作，每季度做一次檢測。
�。�3）每周檢查室外消火栓井蓋、消火栓外觀狀態(tài)。填寫消火栓、噴淋系統每周檢查記錄。
�。�4）其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。
9、消防器材管理：
�。�1）每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。
（2）派專人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。
�。�3）對消防器材應經常檢查，發(fā)現丟失、損壞應立即補充并上報領導。
�。�4）各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責。
�。�5）每周檢查滅火器維護卡片，填寫滅火器維護檢查記錄。
物業(yè)設施設備管理方案 7
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積xx平方米，總建筑面積xx平方米（其中住宅xx平方米；商業(yè)用房xx平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的.，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
�。�5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
�。�6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）、制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
�。�2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
�。�3）、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
�。�6）、對小區(qū)內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
�。�7）、對消監(jiān)控中心按責嚴密監(jiān)視，發(fā)現問題立即發(fā)出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周
4、保潔服務
（1）在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。
（2）小區(qū)道路、小區(qū)范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
�。�4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；
�。�6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛(wèi)生要求。
（7）、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現異常及時清掏。
�。�8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
5、綠化養(yǎng)護管理
（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。
�。�2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。
�。�4）、定期清除綠地雜草、雜物。
�。�5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
�。�6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準。具體物業(yè)管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。
1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。
2、若獲業(yè)主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業(yè)主的商務、家居帶來更大的方便。
物業(yè)設施設備管理方案 8
一、設備維護基本原則
1、設備維護工作應貫徹“預防為主”的原則，把設備故障消滅在萌芽狀態(tài)，保證設備的安全運行，為生產提供最佳狀態(tài)的生產設備。
2、操作人員在設備日常維護工作中要做到“三好”（管好、用好、維護好），“四會”（會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障）。
二、設備維護的要點
1、操作工作實行設備維護保養(yǎng)負責制：
�、�、每臺設備都要制訂和懸掛維護保養(yǎng)責任牌，正面是責任者姓名，反面是維護保養(yǎng)者姓名。
�、啤栏癜丛O備使用規(guī)程的規(guī)定，正確使用操作設備。
�、恰㈤_車前要仔細檢查設備的必檢部位，如螺栓、油位、各種儀表等，然后空負荷試車，發(fā)現問題和異�，F象，要停車檢查，并及時報告檢修責任者，立即處理。
�、取⒄_地按車間制訂的潤滑表規(guī)定，定期添加潤滑油或潤滑脂，定期換油，保持油路暢通。
�、�、操作工在本班下班前將設備和工作場地擦拭和清掃干凈，保持設備內外清潔，無油垢、無臟物，做到“漆見本色鐵見光”。
�、省⒄J真執(zhí)行交接班制度，交接雙方要在“交接班記錄本”簽字，設備在接班后發(fā)生問題由接班人負責。
2、專業(yè)維修工人，實行設備包修制：
�、拧嘟M包區(qū)域，個人包機組。
�、啤⒚總�設備區(qū)域和每一臺設備都要制訂和懸掛維護檢修責任牌。區(qū)域內要懸掛班組長責任牌，單機懸掛個人責任牌，正面填寫責任者姓名，反面填寫檢查維修責任者職責。
⑶、包修的責任班組，應按維修部門制定的區(qū)域設備檢查點，分解落實到單機包修的個人，定時、定點進行循回檢查包修。
�、取⒕S修部門應根據檢查的記錄，安排和落實該設備的預修計劃，并報設備主管部門備案，及時排除設備事故或設備故障。
三、設備維護保養(yǎng)的標準
1、設備本體及周圍清潔、整齊，無明顯跑、冒、滴、漏現象。
2、設備潤滑裝置保持齊全完好并貫徹五定（定點、定人、定時、定質、定量）原則。
3、設備各部位連接緊固，狀態(tài)良好�；A螺栓及各部連接螺栓、銷子齊全無缺，緊固無松動現象。
4、安全防護裝置及各種儀器儀表維護保管好，完整齊全，準確可靠。
四、設備技術檔案管理
1、設備技術檔案是設備使用期間的物質運動（包括從采購、設計、制造、安裝、調試、使用、維修、更新改造、報廢等全過程）的綜合記載，為設備管理提供各個不同時期的'原始根據。因此，工段車間和設備管理部門都應貫徹執(zhí)行，逐臺建立設備技術檔案。
2、凡在用的設備都必須建立技術檔案。
�、�、按公司制定的“設備技術檔案”逐項記載。
⑵、必須要有傳動示意圖、液壓、動力、電氣等原理圖。
�、恰⒈仨氁袧櫥宥▓D表。
�、�、必須要有點檢表（包括內容、標準、時間、人員及處理結果）。
�、�、設備檔案的內容要隨問題的出現和解決而詳細記載（包括問題出現的時間、部位、損壞程度、原因、處理結果、責任者等）。
⑹、檔案記載的內容、文字要整齊清晰。
3、凡在用的主要設備、應建立備件、易損件圖冊。
4、新設備到貨后，設備庫必須把隨機帶來的全部資料（包括圖紙、說明書、裝箱單等）交技術資料室復制兩份，原資料歸公司資料室，復制資料一份交設備管理部門，一份交設備使用部門。
5、設備大、中修，必須將檢修情況（包括檢修時間、檢修負責人、更換的零部件、軸承、解決主要的技術問題、改進部分及圖紙、調試、驗收等原始記錄）歸檔。
6、設備的技術檔案管理由設備管理部門負責。
五、檢查與考核
本制度由設備主管部門負責對設備使用情況定期檢查，生產技術部考核，企業(yè)管理規(guī)劃與基建部監(jiān)督，每季度進行一次。
物業(yè)設施設備管理方案 9
為保證項目部承建工區(qū)內使用的壓力容器（空壓機）、起重機械等特種設備安全、正常、有效使用，特制定安全管理規(guī)定，內容如下：
�。ㄒ唬┨胤N設備的購置、安裝。由物資裝備科負責購買持有國家相應制造許可證的生產單位制造的符合安全技術規(guī)范的特種設備。
特種設備安裝前，使用部門先確定具有國家相應安裝許可的單位負責安裝工作，開工前應照規(guī)定向特種設備安全監(jiān)察部門辦理開工告知手續(xù)。任何部門不得擅自安裝未經批準的特種設備。
安裝完成后，項目部（或者應督促安裝單位）應向有關特種設備檢驗檢測機構申報驗收檢驗。
�。ǘ⿲Ω黝愄胤N設備進行注冊登記。特種設備在投入使用前或者投入使用后30 日內，由項目部質量安裝科牽頭負責向市、區(qū)質量技術監(jiān)督部門辦理注冊登記。登記標志以及檢驗合格標志應當置于或者附著于該特種設備的顯著位置。
�。ㄈ┕芾砣藛T應明確所有設備的安裝位置、使用情況、操作人員、管理人員及安全狀況，并負責制定相關的設備管理制度和安全技術操作規(guī)程。
（四）特種設備檔案資料的管理。
特種設備安全技術檔案管理，是為特種設備安全運行提供技術保障的唯一可追溯的技術文件。各相關責任人均應給予高度重視和妥善保管。當需調閱特種設備技術檔案資料時，檔案管理責任人應嚴格照章辦事，履行調用借閱手續(xù)并由相關領導審批后，方可交給資料借閱人。
特種設備技術檔案應當包括以下內容：特種設備的設計文件、制造單位、產品質量合格證明、使用維護說明書等文件以及安裝技術文件和資料等；特種設備運行管理文件包括：特種設備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄；特種設備的日常使用狀況記錄（運行記錄）；特種設備及其安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄；特種設備運行故障和事故記錄等。
�。ㄎ澹┨胤N設備使用制度
1、特種設備使用部門的各級管理人員，應具有安全生產意識和特種設備使用管理相關知識，加強特種設備使用環(huán)節(jié)的安全管理工作。
2、各設備使用地點、場所應設置安全警示標志，嚴格履行出入人員登記手續(xù)，安全管理人員、操作人員，一律按規(guī)定登記進入。凡進入危險場所其他人員（ 包括領導檢查、外來參觀、設備維保、設備檢測人員） 進入，應由項目部或部門負責人批準，并在安全管理人員、操作人員等陪同下進入，進入后嚴格遵守相關制度，不得操作特種設備。其他人員不得進入上述地點、場所。
值班人員應做好值班記錄，發(fā)現事故隱患應正確處理，并及時上報。
設備使用地點嚴禁吸煙，使用明火，放置雜物等。
3、依據《條例》、《特種設備作業(yè)人員監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，特種設備的作業(yè)人員和安全管理人員應經特種設備安全監(jiān)察部門考核合格后，方可從事相應特種設備的作業(yè)或管理工作。嚴禁安排無證人員操作特種設備，杜絕違章指揮和違章操作現象。特種設備操作人員在作業(yè)過程中發(fā)現設備事故隱患或者其他不安全因素，應當立即向設備安全管理人員和部門安全負責人報告。
各設備使用部門應當對特種設備作業(yè)人員進行條件審核，保證作業(yè)人員的文化程度、身體條件等符合有關安全技術規(guī)范的要求；并進行特種設備安全教育和培訓，保證特種設備作業(yè)人員具備必要的特種設備安全作業(yè)知識。培訓應做出記錄。特種設備作業(yè)人員的資格證書到期前三個月，應提出復審申請，復審不合格人員不得繼續(xù)從事特種設備的作業(yè)。
4、特種設備作業(yè)人員應當嚴格執(zhí)行特種設備的操作規(guī)程（操作規(guī)程可根據法規(guī)、規(guī)范、標準要求，以及設備使用說明書、運行工作原理、安全操作要求、注意事項等內容制定，具體內容可參考《特種設備操作規(guī)程》）和有關的安全規(guī)章制度。
設備運行前，做好各項運行前的檢查工作，包括：電源電壓、各開關或節(jié)門狀態(tài)、油溫、油壓、液位、安全防護裝置以及現場操作環(huán)境等。發(fā)現異常應及時處理，禁止不經檢查強行運行設備。
設備運行時，按規(guī)定進行現場監(jiān)視或巡視，并認真填寫運行記錄；按要求檢查設備運行狀況以及進行必要的檢測；根據經濟實用的工作原則，調整設備處于最佳工況，降低設備的能源消耗。
當設備發(fā)生故障時，應立即停止運行，同時啟動備用設備。若沒有備用設備時，則應立即上報主管領導，并盡快排除故障或搶修，保證正常經營工作。嚴禁設備在故障狀態(tài)下運行。
因設備安全防護裝置動作，造成設備停止運行時。應根據故障顯示進行相應的'故障處理。一時難以處理的，應在上報領導的同時，組織專業(yè)技術人員對故障進行排查，并根據排查結果，搶修故障設備。禁止在故障不清的情況下強行送電運行。
當設備發(fā)生緊急情況可能危及人身安全時，操作人員應在采取必要的控制措施后，立即撤離操作現場，防止發(fā)生人員傷亡。
5. 各使用部門應加強特種設備的維護保養(yǎng)工作，對特種設備的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及相關儀器儀表進行定期檢修，填寫檢修記錄，并按規(guī)定時間對安全附件進行校驗，校驗合格證應當置于或者附著于該安全附件的顯著位置，并送交質量安全科備案。
6、設備使用部門應按照特種設備安全技術規(guī)范的定期檢驗要求，在安全檢驗合格有效期滿前30 天，向相應特種設備檢驗檢測機構提出定期檢驗要求。各設備使用部門應予以積極地配合、協助檢驗檢測機構做好檢驗工作。未經定期檢驗或檢驗不合格的特種設備，不得繼續(xù)使用。根據特種設備檢驗結論，通知各使用部門做好設備及安全附件的維修、維護工作，以保證特種設備的安全狀況等級和使用要求。對設備進行的安全檢驗檢測報告以及整改記錄，應建立檔案記錄留存。
7、單位根據設備使用情況，定期（至少每月進行一次）組織安全檢查和巡視，并做出記錄。各部門特種設備安全管理人員應當對所屬特種設備的使用狀況進行檢查（但每月不少于一次），發(fā)現問題或異常情況應立即處理；情況緊急時，可以決定停止使用特種設備并及時報告質量安全科。
8、特種設備如存在嚴重事故隱患，或無改造、維修價值，或超過安全技術規(guī)范規(guī)定使用年限，應及時予以報廢，并由質量安全科牽頭向工程所在轄區(qū)設區(qū)的市特種設備檢驗所辦理注銷手續(xù)。
9、為了保障特種設備安全運行，各單位應制定了詳盡的、可靠的、操作性強應急預案，主要內容包括：應急救援組織及其職責；危險目標的確定和潛在危險性評估；應急救援預案啟動程序；緊急處置措施方案；應急救援組織的訓練和演習；應急救援設備器材的儲備；經費保障。應確保在遇到突發(fā)事件或意外情況時，能夠迅速控制及疏導人員，防止引發(fā)事故。
應急預案另行公布，單位定期組織相關人員演練，每年不得少于一次，演練做出記錄存檔。
10、項目部質量安全科將采取定期檢查和不定期抽查的方式，對各特種設備使用部門的安全生產管理情況進行檢查，并將檢查結果以書面形式反饋給使用部門。
11、項目部結合年終評比工作，對在特種設備安全使用管理過程中成績突出的部門或個人，給予通報表揚和獎勵。對使用管理不善、設備隱患較多，給項目部造成經濟損失和不良影響的部門或個人，視情節(jié)予以批評教育或處罰，觸犯法律的要追究相關責任人的法律責任。
（六）其他
設備大修、改造、移動、報廢、更新及拆除應嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定，按項目部內部逐級審批，并向特種設備安全監(jiān)察部門辦理相應手續(xù)。嚴禁擅自大修、改造、移動、報廢、更新及拆除未經批準或不符合國家規(guī)定的設備，一經發(fā)現除給予嚴肅處理外，責任人還應承擔由此而造成的事故責任。
物業(yè)設施設備管理方案 10
一、總則
（一）根據公司的具體情況及要求，全面加強機電設備管理，確保設備的四率，即防爆率100%，待修率5%，完好率90%以上，事故率1%以下，以及對設備從購置到閑置報廢全過程的綜合管理。
�。ǘ┙⒔ㄈ脑O備臺帳，加強現場監(jiān)察管理，及時調劑設備的使用、變更設備流動帳，做到賬、物相符，防止公司資產流失。
�。ㄈC電部作為機電設備的綜合管理部門，在公司機電副總的領導下，對公司構成固定資產的設備及小型低值和不納入固定資產的設備，全部納入機電設備管理范圍，建立設備管理檔案臺帳，并建立設備軟件管理系統。
（四）機電部在設備管理調劑和使用上，有權對公司任何單位和個人進行考核，設備使用單位必須設有專人（可兼職）對設備管理負責，對單位的設備使用情況，做到底數清、賬物符，對使用中存在的問題及時反饋。
�。ㄎ澹┰谠O備管理上做到減少閑置、積壓、浪費，杜絕設備的重復購置，確保設備驗收質量、設備檔案齊全。
�。⿲υ鲋眯略O備，機電部會同財務部門制定年度維簡計劃，由機電副總召集財務、技術、使用部門進行經濟技術論證，本著結合實踐、發(fā)展生產、產業(yè)升級等要求，制定、下達設備年度購置計劃，并組織設備到貨驗收、入賬、發(fā)放等工作。
�。ㄆ撸C電部應制定公司設備包機管理體系，年度檢修計劃，大型設備周期測試安排，季節(jié)性測試安排，并負責檢查監(jiān)督和考核。
二、設備前期管理規(guī)定
�。ㄒ唬┰O備選型與購置
1、為防止設備的重復購置，造成新的閑置、積壓，各單位的設備需求或維簡計劃申請，報機電部，機電部根據各單位上報計劃負責平衡，能調劑的進行調劑。
2、大、中型設備的選型、招、評標，購置及改造工藝，由機電部負責組織，相關部門共同參加，必須選型的通用性、標準化和符合企業(yè)發(fā)展的有關政策規(guī)定，必須杜絕選用國家明令禁止使用淘汰設備。
3、公司所需購置的設備材料計劃，由各單位在每月25日前將設備購置計劃及購置范圍分別報機電部和供應部，機電部和供應部根據設備及材料購置計劃及時按時按質的完成購置計劃，不得擅自更改計劃內容，如不能按計劃內容完成，按責任進行考核。
4、為確保公司的設備質量管理，避免資產流失造成經濟損失，規(guī)定所有設備購置的結賬，必須由機電部出具驗收合格單，加蓋機電部公章，并經機電部部長簽字，以證明設備已驗收合格。
�。ǘ�、設備到貨驗收
1、設備到貨后，設備驗收人員由機電部、供應部、使用單位三方共同驗收。驗收主要內容：產品規(guī)格型號、質量、臺數及技術數據是否符合要求，資料、工具、設備部件是否齊全，有無損壞，填寫設備到貨驗收單，驗收人員簽字，驗收單一式四聯，參加驗收部門存檔一份備查。
2、設備驗收合格后，機電部及時編好設備號，同時建臺賬、匯總賬、流動賬、庫存賬、設備卡片，做到填寫數據準確、齊全、字跡工整。
3、凡新到貨設備的圖紙、產品說明書、裝箱單、合格證等技術資料一式三份，由機電部驗收登記后存檔一份，使用單位一份，機電部一份。存檔資料由機電部統一登記保管，其他單位需要時，可向主管人員借用，并按時歸還，其他單位和個人不準私自扣留和發(fā)放。
（三）設備出入庫管理
1、供應部設備庫要設專人管理，未經機電部許可，其他部門不準私自查看、提取設備，設備做到賬、物相符。
2、各隊需要設備時，必須提前一天填寫設備申請單，寫清設備名稱，規(guī)格型號、數量，機電部組織主管審批后開出庫手續(xù)一式三份。
3、設備出庫后及時更改設備庫存賬和設備移動賬，使用單位及時建立賬卡管理，無設備編號的設備不準下井安裝使用，一經發(fā)現給予單位和相關人員200元以上罰款。
�。ㄋ模┰O備技術檔案管理
1、機電部建立設備技術檔案，內容包括：所有機電設備的臺賬、流動賬、匯總賬及產品說明書、合格證、煤礦礦用產品安全標志等資料。
2、機電部要設專人管理好設備技術檔案，單位因生產需要技術檔案時，必須經組管領導批準，并打借條。借用設備技術檔案的單位，要精心保管，用完及時送回機電部，不得損壞、丟失、涂改。
三、設備審批、調撥管理規(guī)定
為了進一步加強設備審批調撥管理，保證設備合理化利用，杜絕浪費，降低成本，做到設備的日清月結，加大設備使用的透明度，以便更好地為生產服務，特制定本規(guī)定：
�。ㄒ唬└鲉挝灰鶕O備需求的實際情況到機電部辦理調撥單，調撥單一式三份要標明品名、規(guī)格、數量。調入單位、調出單位必須有各生產單位負責人簽字。調出單位一份，調入單位一份，機電部一份。未經機電部辦理調撥手續(xù)，私自調撥設備的處以500元罰款。
（二）機電部負責對各單位的設備進行核查、清點，對積壓不用的.設備進行調配，各個單位要積極配合機電部對設備的調配工作，單位逾期不予配合者，每超一天罰款300元。
�。ㄈ└鲉挝灰J真保管，合理使用設備，防止人為的損壞和不合理的使用，每發(fā)現一次罰款300元。
�。ㄋ模└鲉挝粋溆迷O備要碼放整齊，不得隨處亂放。如有掩埋或不按規(guī)定碼放的，由機電部出具整改通知單。逾期不整改的，由機電部出具罰款單。設備配件在不影響正常生產的前提下厲行節(jié)約。
�。ㄎ澹└鲉挝凰玫脑O備、配件要正確合理使用，檢修或更換部件后，不用的配件要及時交給保管員。如亂扔亂放造成埋沒丟失按原價的兩倍賠償。
�。⿲τ�16mm2以上的電纜回收不準斷有齊口，未經機電部或值班領導批準，嚴禁私自截斷。回收后要及時交出，發(fā)現一個齊口或不及時交出，給予責任單位200~1000元罰款。
（七）使用的鋼絲繩，不準打彎或背繩損壞，發(fā)現一次按損壞的長度根據單價對使用單位進行罰款。要做好日常保養(yǎng)維護，機電部每月進行一次檢查。
（八）實行交舊領新的物料，各單位要根據地面物料保管員出具的驗收單到調度室審批材料，否則不予支領。
三、設備使用管理規(guī)定
（一）機電設備及備件的發(fā)放管理
1、各生產單位必須憑據機電部開出的設備、備件供應支領單到指定地點提取設備、備件，并且將該設備、備件通知單由支領人簽字后回機電部，由機電部及時入賬。
2、緊缺設備、備件一律在井上指定地點備用，為避免發(fā)生機電事故而影響生產，機電部要落實設備使用周期制管理，由單位進行落實，規(guī)定設備、備件使用的時間期限，定期更換檢修，避免因設備損壞事故而造成停產。
3、如特殊情況，井下使用單位必須報請公司調度室，調度室請示有關領導后可以支領，第二天使用單位必須將設備使用申請單補辦手續(xù)交機電部。
�。ǘ┰O備備件上井驗收、存放管理
1、基層單位拆除機電設備，上井后填報設備明細送交機電部，由設備驗收人員指定地點組織驗收，設備接收單位和原設備使用單位參加。
2、驗收標準，所有帶號設備及主要零配件（包括各種型號聯軸節(jié)、各種規(guī)格機尾軸、盲軸、鏈輪、各種型號的皮帶滾筒、各種規(guī)格的機頭箱、溜槽、齒條、連接筒、皮帶機頭機尾構件、液壓支架、側護板、皮帶縱梁、托輥架）不允許丟失。
3、電氣設備驗收標準：用螺絲（栓）堅固的防爆部件，螺絲（栓）必須齊全緊固，止口結構的防爆部件，必須將轉蓋合好，并上好閉鎖栓，不允許敞蓋上井。
4、設備驗收后，接收單位開設備接收交機電部。對設備、備件丟失由機電部開據丟失、損壞通知單一式三份，交接雙方如有分歧，由機電部平衡解決。
5、各單位應積極配合機電部搞好設備驗收工作，凡接到機電部通知后，不及時參加驗收工作的，按單方驗收結果為準，并對單位予以考核。
�。ㄈ┰O備現場管理
1、為了掌握設備動態(tài)，機電部要做到賬、物、牌相符，底數清（井上移動設備需繪制安裝使用分布圖，隨設備移動變更圖紙），設備管理人員對所分管的設備要經常巡查使用情況。
2、設備管理員對移動設備做到每周一次循環(huán)檢查，固定設備最少每月一次循環(huán)檢查，機電部對使用單位每月查賬一次，全公司設備半年一次清查，并做好清查標記。
3、機電部要嚴格執(zhí)行設備積壓，回收，丟失損壞獎罰制度，發(fā)生設備損壞、丟失填寫分析報告單位，由機電部組織分析追究責任者，按制度考核，情節(jié)嚴重者報上級有關領導處理。
4、設備使用過程中嚴禁拆套，拆件使用。如遇特殊情況，對臨時性拆套需經機電副總批準，并限期指定專人負責恢復，日常使用維修按設備管理獎懲辦法給予考核。
5、井下設備存放必須集中上架碼放，掛牌管理，對須上井設備必須集中存放上井標志，運輸過程必須要保護設備，不許野蠻運輸，避免設備的丟失損壞。
6、在生產過程中，拆除、更換下來的設備、備件要及時上井，否則視為設備、備件積壓，進行考核處理。
7、如有特殊情況，設備、備件使用單位不能及時將設備、備件回收上井時，由單位寫出書面申請，說明原因及需要寬限的時間，報機電部備案，在批準的寬限時間內可以不按積壓處理。
8、不能及時回收上井設備、備件，使用單位必須妥善保管，不允許出現丟失、損壞、水淹、埋壓、掛好回收牌。
（四）、設備移交驗收管理
1、井下設備移交、驗收，由機電部負責組織有關單位進行移交。
2、使用單位按設備賬，清點好設備，移交過程中，使用單位、承接單位和設備管理人員，認真核對設備的數量、配件及設備完好情況，全部驗收并填寫設備移交單及時過賬。
3、對設備、配件移交過程中丟失、損壞的，根據《設備回收損壞、丟失管理規(guī)定》進行考核，對于移交順利、無丟失損壞并及時交付機電部，認真填寫移交單。
4、對于組裝和解體移動的設備，要在未解體前將各部件清點齊全，使用單位、接收單位和設備管理人員共同過賬要求名稱一致。如未經領導同意，私自解體出現丟失，由原使用單位負責。如需上井檢修由使用單位護送上井移交。
五、設備回收損壞、丟失管理規(guī)定
�。ㄒ唬�、凡井下停用設備（特殊情況經公司機電副總批準的除外），一律按回收上井，回收上井設備按以下幾種情況進行考核：
1、整個工作面設備回收上井考核。因這種情況設備數量大，涉及面廣，因此回收期限按有關規(guī)定部門的規(guī)定日期考核，對不能按期完成回收任務的，由公司調度室和機電部提出考核辦法。
2、對零星更換設備的考核。其考核期限為設備下井之日起四日內將更換下來的設備回收上井交庫，否則，每延長一天每臺罰款50元，每個組件罰款10元。
（二）、回收上井的設備，零部件要齊全，交庫時回收單位、機電部、接收單位三方驗收，對所丟失的部件、損壞部件，按《丟失、損壞設備零部件考核款明細》考核。
�。ㄈ�、杜絕設備零部件回收過程中“無主”現象的發(fā)生。設備零部件散落在運輸巷、坡頭、斜巷等處的區(qū)域，誰主管誰負責回收，或者由調度室指定負責單位，并追蹤責任單位進行考核。
�。ㄋ模⑵C縱梁、h架、運輸機溜槽在回收上井前，回收單位要認真清點檢查分類，然后按設備組指定地點回收交庫。
�。ㄎ澹⒄w皮帶機回收上井，由調度室、機電部、使用單位三方驗收，無問題后設備組予以消賬，丟失零部件的按規(guī)定考核。
六、設備的維修、保管規(guī)定
�。ㄒ唬┰O備井上移交由機電部組織，移交單位雙方簽字生效。
�。ǘ┘訌娫O備檢修質量管理，如出現設備檢修質量問題，按設備原值或事故影響程度，分析考核單位和責任人。
（三）供應部應對地面接收后的設備，妥善保管不得丟失、損壞、需入庫或廠房保存的設備，必須按要求保存好，否則對責任單位和責任者分別給予處罰。
�。ㄋ模└鲉挝恍璧孛娲娣诺拈e置、報廢、待修等設備，必須按設備存放要求保管好，并報機電部備案，否則對責任單位和責任者予以處罰。
七、防爆設備入井前的管理規(guī)定
�。ㄒ唬�、新購進的防爆設備（包括小型電器、電纜）必須具有有效的“產品合格證”、“煤礦礦用產品安全標志”。產品的防爆性能必須符合《煤礦安全規(guī)程》的規(guī)定，否則不準入井使用。
（二）、新設備入井前，必須由機電部組織有關部門對設備進行防爆性能及電氣性能的驗收。合格后，由機電部簽發(fā)入井合格證方可發(fā)放入井使用。
�。ㄈ�、非防爆電氣設備嚴禁入井使用（井下中央變電室、泵房、主要架線機車運輸巷道除外），因特殊工程需要非防爆設備入井使用時，必須由單位制定安全技術措施，上報機電部，并報機電副總審批，獲準審批后方可入井使用。
八、機電設備井下使用的管理規(guī)定
各單位井下機電設備管理要求：
1、電纜吊掛完好率、小型電器完好率要達到95%。
2、井下電氣設備的各種保護必須齊全、靈敏、可靠。
3、井下所有的機電設備都要實行包機責任制管理，做到責任到人，掛牌管理。
4、在用機電設備要保持完好狀態(tài)運行，設備配件要符合要求，不得隨意用它物取代，同時要搞好設備的日常維護保養(yǎng)。
5、井下各單位未經機電部批準，嚴禁私自用電。
6、井下設備的調撥、回收應到機電部辦理相關手續(xù)，不得私自進行。
物業(yè)設施設備管理方案 11
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現故障，應報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設備設施（如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統、安防系統機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
（1）檢查中如發(fā)現設備設施存在隱患或性能劣變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業(yè)。
�。�2）如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內業(yè)戶。
�。�3）維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。
�。�4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現場。
�。�5）維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
�。�1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。
�。�2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協調相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。
（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
�。�1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現場搶修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。
�。�2）到達現場后，工程部主管應查看現場、了解故障原因，制訂搶修方案。
�。�3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。
�。�4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令（第373號）《特種設備安全監(jiān)察條例》執(zhí)行。
�。�5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。
�。�6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經理應如實寫出書面報告上報相關部門。
物業(yè)設施設備管理方案 12
1、必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。
2、如因緊急維修，必須對用戶使用產生影響時，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之用戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。
3、如發(fā)生故障的設備在保修期內，應做出適當的.應急處理，以盡量減少對用戶的影響，并立即通知有關供應商的保修負責人。
4、緊急維修結束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向專業(yè)工程師報告，并提交工程部經理審閱。此報告由工程部經理負責存入設備維修檔案備查。
物業(yè)設施設備管理方案 13
1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。
2、嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數據，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。
3、密切監(jiān)控設備運行情況，發(fā)現事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協調處理。
4、交接班規(guī)程
�。�1）值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。
（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。
�。�3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。
�。�4）交接班時主要做好五交——交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設備運行狀態(tài)。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。
（5）下列情況下不得交接班：
�、贈]有完全達到五交規(guī)范要求時。
�、诮影嗳宋吹綅彛话嗳瞬粶氏掳�。
�、劢影嗳藛T有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。
�、芙唤舆^程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。
物業(yè)設施設備管理方案 14
為了充分提高設備的完好率和利用率，節(jié)約有限的設備經費，根據我校實際情況，特制定儀器設備維修管理辦法及其報修工作程序。
第一條凡由學校購置或納入設備總帳統一管理的儀器設備，均由資產管理處安排實施維修。
第二條實驗室專職管理員及實驗員有責任對所管理的`儀器設備做好日常的維護；，一般性的維修工作，對儀器設備應定期、定時進行維護，發(fā)現問題及時修理。保證實驗設備完好率和實驗開出率，并對儀器、設備的維修、維護情況進行登記，做好臺帳。
第三條儀器、設備報修程序
1、各單位按規(guī)定填寫維修申報單，經資產管理處審定同意后再進行維修。如屬換修部件的，原部件必須按以舊換新的規(guī)定交資產管理處更換，并對新更換的原器件進行登記。
2、凡屬維修所需的各種零件、材料，都應填寫資產管理申請計劃表，由資產管理處審核，統一組織采購。
3、確需送外修理的儀器設備，按上述程序由資產管理處實施。
4、盡量利用校內技術力量進行維修，擬設立自愿參與的后備維修技術人員庫，視設備的類型，故障性質調集院內技術人員進行修理。
5、精密、貴重儀器（單價10萬元以上）、設備發(fā)生故障，使用單位應作好應急處理，然后速上報主管部門及資產管理處，經資產管理處會同專家了解情況并認定后，申報專項費用，由專人組織維修。
6、計算機內部配制需改動、升級、擴容，須報資產管理處批準。
7、儀器設備修復后，由資產管理處會同報修單位進行驗收。并填寫驗收意見，簽字認可。
8、各類維修記錄資料，分別由資產管理處和報修單位及時整理、歸檔。
第四條儀器設備報修標準
1、計算機硬件發(fā)生故障、損環(huán)（不包括因操作問題、程序錯誤、病毒等一切軟故障）；
2、儀器設備無法啟動，查不出原因（不包括電源不通，保險燒壞等）；
3、關鍵部位的零配件損壞，儀器設備無法使用；
4、儀器儀表測量精度嚴重偏差，自己無法調校；
5、因時間關系，儀器設備中主要部件老化，需改換工作量較大；
6、大型貴重精密儀器設備損壞。
第五條嚴禁借設備維修之名行假公濟私之實，一經發(fā)現，嚴肅處理。情節(jié)嚴重的，報請學校給予必要的行政處分和經濟處罰。
第六條此辦法從發(fā)文之日起執(zhí)行，其解釋權屬資產管理處。
物業(yè)設施設備管理方案 15
一、房屋和公共配套設施管理及
（一）、房屋管理
1、巡檢
每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、公共綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；
在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉等，疏通雨水口、落水管等。
業(yè)主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施。
巡檢做到事事有記錄，并對巡檢情況進行，把巡檢結果、維修和需要進行大、中修或更新改造的項目業(yè)主或業(yè)主委員會。
2、管理
�、�、將住宅室內裝修裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人。
�、啤I(yè)主裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務；
�、�、業(yè)主裝修期間每日巡查裝修施工情況；
�、取⒀b修結束組織驗收；
�、�、驗收合格2個月后組織復驗；
�、省ρb修中的違規(guī)行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。
3、油漆粉飾
木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年粉刷1次。
4、建筑物外立面
建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。
委托另有約定的按合同約定執(zhí)行。
�。ǘ�、房屋設備分類
房屋設備是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用設施、設備的簡稱，其種類繁多、功能各異；主要劃分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。
1、房屋建筑設備
給水設備--用人工方法提供水源的設備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網等，組成生活給水系統、生產給水系統、給水系統；
排水設備--用來排除污水和雨水、雪水的設備，包括排水管道、通風管、清通設備、抽升設備等，組成生活污水排水系統、生產污水排水系統、雨（雪）水排水系統；
消防設備--包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火器、消防龍頭、消防泵等；
2、房屋建筑電氣設備
供電及照明設備--給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關、配電箱、安全保護裝置、照明器等；
弱電設備--給房屋提供某種特定功能的電子設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線及閉路電視系統、自動監(jiān)控及報警系統、電腦網絡系統等；
防雷裝置--包括避雷針、線路、避雷器、地線等。
�。ㄈ�、公用設施設備的保養(yǎng)與維修
1、房屋設備的保養(yǎng)實行三級保養(yǎng)制，即：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。
日常維護保養(yǎng)--設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現小故障及時排除；
一級保養(yǎng)--設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作，主要包括對設備進行局部解體，進行清潔、調整；
二級保養(yǎng)--設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理；
2、房屋設備的維修：根據設備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。
小修--對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理；
中修--對設備進行正常的、定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%；
大修--對設備進行定期的全面檢修，對設備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%；
設備更新和技術改造--設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。
此外，還有當設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障時的故障維修。
二、設備安全運行管理方案
1、對公用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修20分鐘內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、建立公用設施設備檔案（設有臺帳），設施設備的`運行、檢查、維修、養(yǎng)護等記錄齊全。
4、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5、對公用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、大廈道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。
三、電氣系統管理方案
1、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統處于良好的運行狀態(tài)，滿足“白溝小商品商城”所有機電設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務。
⑴、供電運行管理
�、�、電氣工程師（機電）根據不同設備、設施的性能、技術、要求，合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程。
②、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對“白溝小商品商城”變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查，同時做好相應記錄。
③、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進行，并嚴格執(zhí)行《工作票》、《操作票》，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設備設施的安全。
�、堋⑦\行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況，發(fā)現隱患、故障要及時報告，并做好詳細記錄。
�、�、供電系統維護保養(yǎng)承諾
�、�、維修人員進行日常維護保養(yǎng)工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設備、設施的《維護、保養(yǎng)規(guī)程》進行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術措施”，保證供電系統運行正常，設施設備完好率98%。
�、凇⒕S修人員必須熟悉、掌握“白溝小商品商城”各系統所有照明器具情況，認真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%。
�、�、供電應急措施
�、�、在有臺風、暴雨災害時，電氣工程師（機電）須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備。災情過后，對供電系統全面檢查一次，發(fā)現問題及時處理。
②、發(fā)生火災時，運行值班人員立即報警并切斷火災區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
③、電力故障和停電應急
若電力部門預先通知停電，立即將詳情和有關文件呈交主管人員；
管理處主管人員隨即安排電工值班；
預先張貼停電通知在顯眼處；
若電力故障引致停電，須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修，通告有關停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作，處理善后事宜；
當供電恢復時，管理員必須與電力技術人員檢查所有電摯的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管人員，及時安排修理。
�、�、設備安全操作規(guī)程（略）
�、�、公用照明設施維修養(yǎng)護規(guī)定
為了進一步搞好管理工作，維護邊貿城公用照明設施的正常使用，結合實際，特制定本規(guī)定：
a、邊貿城內公用照明設施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場所的照明燈以及相關的開關、電表、電線、桿座、保險、控制器等，維修部負責公用照明設施的維修養(yǎng)護。
b、邊貿城內公用照明設施為全體用戶共同使用，各用戶應正常使公用照明設施，注意節(jié)儉，不浪費能源。任何單位或個人不得隨意破壞，否則照價賠償，造成事故的，按法律追究責任。
c、邊貿城內公用照明設施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實需要對公用照明設施進行改動的，必須先向管理處提出申請，管理處由事務助理會同維修部責任工程師對其申請進行嚴格審批，并做出整改報告和記錄。
d、任何單位或個人不得以任何形式私拉、私接公用照明設施的線路或電表，否則，一經查出，以偷電論處。
e、管理處事務助理定期或不定期對所有公用照明設施進行檢查，發(fā)現有損壞或隱患時，必須及時向維修部報告。
f、維修部在接到管理中心的申報后，及時安排相關人員對其進行檢查、維修。
g、維修人員對公用照明設施進行維修養(yǎng)護時，必須嚴格按照有關規(guī)定和標準執(zhí)行，不得貪圖一時方便，違章操作，以免造成事故或隱患。
h、維修人員在對公用照時設施進行維修、養(yǎng)護后，事務助理還應對其工作進行跟蹤，以確保維修質量。
2、弱電系統管理
�、拧⒉僮魅藛T受過專業(yè)，持證上崗；
⑵、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別，發(fā)現異常，及時處理；
⑶、有切實可行的維修保養(yǎng)計劃，保養(yǎng)、檢修及時；
⑷、對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態(tài)；
⑸、工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；
�、省⒎窒到y定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。
3、避雷接地系統管理
每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發(fā)現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
四、給排水系統管理方案
1、服務承諾
保證給排水設備設施正常運行，設備設施完好率達98％。
2、給排水系統運行管理
�、�、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
�、�、設備運行由專人專職管理，嚴格實行持證上崗制度，定崗定人。
�、恰⑾老到y定期進行試運行，確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養(yǎng)
制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施，合理配置維修操作人員，嚴格實行持證上崗制度，加強日常巡視、檢查，切實貫徹“應修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。
�、�、給水系統
每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；
建立巡視制度，發(fā)現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復；定期維護保養(yǎng)。
�、�、排水設施系統
化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；
樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次；
每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；無雜草，排水暢通，無積水；
每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。
4、供水系統應急處理措施
�、�、遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知用戶。
�、�、檢查漏水的準確位置及所屬水質，例如沖側水或排水等，并在許可的能力下，立即設法制止漏水，如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓器等。
�、�、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設備，并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具，設法清理現場。
�、�、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報保險等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。
�、恕⑼ㄖ鍧�、人員清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。
�、獭⑷粘Ｑ惨�、檢查時，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。
五、智能化系統管理方案
針對“白溝小商品商城”智能化系統的特點，結合本公司智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：
1、建立設備運行及維護人員隊伍
由高素質的專業(yè)人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現有的骨干中抽調專業(yè)人員負責設備運行及維護的生力軍，并邀請相關單位（該系統的設計、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保每一位員工均能諳熟該系統并能正確使用和維護。
2、對客戶進行多種形式的培訓
客戶能否正確使用室內智能化系統，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將從第一個入住的客戶開始，通過盡可能詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等方式，讓所有客戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。
3、嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程
首先，我們將對所有管理人員進行全面的培訓，讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少兩次到裝修現場查看，防止線路被破壞。
4、建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等，并與供應商、制造商保持聯系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產品的換代，使該智能化系統得到及時的完善。
5、日常巡視及定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時發(fā)現缺陷的最佳途徑，而定期維護保養(yǎng)是發(fā)現、解決軟性隱患的最佳辦法。
智能化系統的日常運行及維護
項目時間次數內容
閉路監(jiān)控系統
攝像機每周一清潔除塵。檢查外觀完好情況。
每季一線路整理。檢查各視頻及音頻接頭。
每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。檢查云臺機械機構和電動元器件的工作情況。
計算機和監(jiān)視器每月一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測UPS工作情況是否正常。檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。
每半年一清潔主機內部灰塵。數據整理與備份。計算機數據整理、內部測試。
錄像機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。
錄像機每月一檢察錄制標準。測試各功能鍵的工作情況。
每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。
畫面分割器、切換器和AD主機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。檢查連接線路的牢固程度。
每季一測試各功能鍵的工作情況。
每年一線路整理，功能測試。
防盜報警系統
控制器及紅外線探測器每月一控制器清潔除塵。測試紅外線探測器的工作情況。
半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。
警笛和警燈每季一檢查報警系統警笛和警燈的工作情況。
停車場管理系統
停車場管理系統用計算機每季一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測UPS工作情況是否正常。檢測連接接口。內部數據整理和備份。
讀卡器和控制器每周一清潔除塵。讀卡器固定螺絲牢固。
每半年一檢測系統接口性能。檢查電氣元件工作情況。
地感裝置每季一測試地感裝置的靈敏程度并根據測試結果靈活調節(jié)。
六、消防系統管理方案
為了保障物業(yè)業(yè)主、用戶的人身和財產安全，在物業(yè)的消防管理上，我們將貫徹“預防為主，防消結合”、“專業(yè)消防與義務消防相結合”的方針，以《中華人民共和國消防法》和北京市消防管理的、條例為準則，結合物業(yè)的結構和特點，開展消防設施管理工作。
1、消防機構的建立
2、消防設施安全崗位責任制
�、�、管理處經理負責設立消防設施管理機構，并指揮相關工作。
⑵、護管主管負責監(jiān)督日常消防設施設備的維護保養(yǎng)，負責執(zhí)行日常的消防管理工作、值班運行和義務消防隊的工作。
�、恰⒕S修部負責對消防設施設備進行檢查、維護和故障排除。
⑷、消防監(jiān)管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設備設施的檢查、動火作業(yè)及相關檔案管理。
�、�、全體員工都是義務消防員，擔負防火、滅火義務。
3、消防設施器材的配備
⑴、管理處經理根據《中華人民共和國消防法》和《建筑防火規(guī)范》，配備相應的消防設施、設備、器材，并由消防主管具體負責。消防設施、器材由消防監(jiān)管員登記在消防設施、器材登記表中。
�、啤⒔Y合物業(yè)具體情況以及設備運行情況，需要更新、改造、增補等較大項目，由護管主管提出提案，管理處經理審批后實施。
⑶、消防設施器材的管理由消防監(jiān)管員負責檢查，主要項目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等，并做好相應記錄。其中消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備每月巡查1次，看是否完好、齊全，發(fā)現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；噴淋管網水壓每日檢測1次，發(fā)現壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備。
4、消防設備日常管理
�、拧⑾涝O備的運行由值班人員負責，消防運行是物業(yè)消防管理的主要環(huán)節(jié)，應保證24小時有人值班，并認真做好設備的監(jiān)控等工作。
�、啤⒈仨毥⒔唤影嘀贫�，認真填寫消防設備運行記錄。
�、�、如發(fā)現設備運行出現故障，及時報告護管主管，護管主管現場確認后通知技術人員及時維修。
�、�、嚴格按照操作規(guī)程使用各系統設備。
�、�、按照《消防設備設施維護保養(yǎng)手冊》實施管理（略）。
發(fā)現火警的人員有義務迅速向消防隊報警并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；消防監(jiān)控室應保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。
七、用戶報修、維修及回訪
1、房屋零修、急修回訪工作由客戶服務中心管理員負責。
2、維修項目回訪的主要內容包括：實地查看維修項目，向在維修現場的業(yè)主、用戶了解維修人員服務情況、征詢改進意見、核對收費情況、請被回訪人簽名。
3、管理員于每周五對本周所有的零修、急修項目進行回訪（安全設施維修兩天內完成回訪，漏水項目維修三天內完成回訪），保證維修項目的回訪率達100%。
4、回訪可采用電話、信函、上門等方式。
5、對回訪中發(fā)現的問題，24小時內書面通知維修人員限期進行整改。
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