二次經營的策劃書
華東汽車城室內精裝修工程屬于辦公樓裝修性質，11F—20F為一般的辦公區域，21F、22F為老板辦公區域，電梯廳墻地面采用石材，衛生間墻地面采用瓷磚，過道天花為石膏板吊頂，辦公區域吊頂采用鋁扣板，地面是架空地板上鋪地毯、墻面乳膠漆。19F、20F屋頂花園綠化工程指定分包施工。整個施工面積約45999M ，造價約1000萬，合同工期要求是2007年8月30號。
一，項目管理重點和難點
（1）預估工程款支付緩慢，標準層現場簽證難度大
該項目是公司與該業主合作的第一個項目，經項目部調查研究后發現，業主與公司簽訂的施工合同條款對我們非常苛刻，屬“包干“性質的份額較大，同時項目部從總包單位及其他先期進場單位那里了解到，業主方對于工程款的支付比較緩慢，資金鏈銜接不上，且對于工程變更和現場簽證都控制的非常嚴格，現場管理的業主無權對變更內容給予確認，如果按照正常情況施工、結算，項目部幾乎無利潤可言，由此，項目”二次經營“工作必須另辟蹊徑。
�。�2）工期緊張，業主在延誤工期的處罰條款苛刻
項目部管理人員于6月上旬進場進行施工前期準備，但是合同工期是5月20號到8月30號，且進場后項目部發現施工現場混亂，多家施工單位在內施工，其中幕墻施工尚未結束，強、弱電工程、空調工程、消防工程、管道安裝工程等均在施工，總包單位的砌筑粉刷尚在進行，而且據了解總包單位的竣工時間也在8月30，由此�？深A見的是在項目施工過程中，我公司的工期必定受其他相關施工單位的制約和影響。另一方面，項目合同中，有很多材料是甲供材料和甲指乙供材料，因此工期也將會受到甲方材料供應的制約。
�。�3）關于21F、22F老板層裝修僅是暫定價，整個項目運作的成功與否，贏利的大小很大情況取決于項目部對21F、22F的`運作（材料樣品的確認和選擇，以及材料價格和工程量的確認）。因此項目部對于該分部分項要多做分析，對于材料的選擇和報價要做足前期準備工作。
二、明確目標
�。�1）質量目標:嚴格執行招標文件中《精裝修工程技術要求》中有關的質量標準和《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2001，精心組織施工，確保工程按現行竣工驗收標準達到合格標準，并努力提高工程質量，達到一次驗收合格，并達到“白玉蘭”獎質量標準。
�。�2）工期目標:根據我公司的技術水平和我們對同類工程的施工經驗，并考慮現場的實際情況在 120個日歷天之內完成全部施工任務并移交給業主。
�。�3）安全目標:加強進場人員的安全思想教育，提高施工人員的安全意識，同時加大安全費用投入，杜絕死亡及重傷事故，輕傷頻率控制在1.5‰以下。
（4）文明施工目標:嚴格按市政府發布的《上海市建設工程文明施工管理暫行規定》執行，場內各種建筑材料堆碼成行成垛，實行禁煙、無垃圾管理，保持場容、市容環境衛生，達到上海市安全文明施工達標現場。
（5）環境保護目標:在確保工程質量和工期的前提下，樹立全員環保意識，采取有效措施，減少施工噪音和環境污染，自覺保護市政設施，最大限度減少對環境的污染。
�。�6）服務目標:我司將嚴格按照中華人民共和國建設部令第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》的要求對本工程進行工程保修工作。本工程保修起始日期自業主發出總承包整體工程實際竣工證書內所述的竣工日期起計算，在建筑物正常使用的條件下，本工程承諾保修期限為：建筑裝飾工程為24個月。凡保修期間，若因我司原因造成的質量問題，我公司予以免費維修。保修期滿后，我們將進行定期回訪，并提供長年維護服務。
三、策劃措施
�。�1）仔細研究合同和預算書，找出關鍵成本控制要素、風險控制點、索賠簽證項。 關鍵成本控制要素：
A、工期成本。在現場施工條件不是很具備的情況下，通過多方協調，將可能影響工期的因素盡早考慮，盡可能的將工期提前。
B、損耗控制。重點在于石材加工的損耗控制，一定做到嚴格按照現場尺寸排版加工。
C、主材價格控制。項目部將與物資部一道積極參與價格談判，多方尋找貨源。重點是輕鋼龍骨隔墻、石材、墻磚、地磚、細木工板、石膏板吊頂
D、輔料將包給班組采購，嚴格控制輔材損耗和材料的質量。
E、嚴控管理成本和項目開支
風險控制點：
A、工期索賠風險。由于合同約定延遲違約金為每日歷天20000.00人民幣，不足一天按一日歷天計，項目部在施工過程中必須積極多方協調，對于影響工期的事宜必須及時做好書面證據記錄。
B、安全風險。本項目經預估主要安全風險有：高空跌落危險、火災危險、觸電和機械傷害等。項目部已做好安全預案
索賠簽證項：
A、窩工索賠
B、材料更換索賠
C、設計變更索賠
D、按合同工程量清單，漏項的索賠
（2）擬訂針對性的措施。項目部將對上述關鍵成本控制要素、風險控制點、索賠簽證項制定詳盡的方案，明確責任人和目標及完成時間，并將定期進行回顧和總結完成情況。
�。�3）成本分拆，劃分為貼面、木工、油漆、水電、雜工五個獨立成本控制單元，制定各自詳盡的成本控制目標，落實到各專 業工長，并將考核結果與兌現掛鉤。
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