大學生的錢沒那么好賺議論文
北亭廣場一波三折“難翻身”
日前，近百名長租客齊聚廣州大學城北亭廣場申請退鋪，要求北亭廣場退回此前一次繳清的20年租金，并前往番禺區(qū)信訪部門反映情況。隨后，番禺信訪部門在北亭廣場召集長租客和投資商廣州宜源軟件科技開發(fā)有限公司(下稱宜源公司)進行協(xié)商。據悉，此次“退租潮”涉及的租戶大約有200多戶，總金額約6000多萬元。日前，經過多輪談判協(xié)商，宜源公司承諾從11月18日開始半年內每月分期向租戶退還租金，其中首期退還20%。而租戶則同意暫時擱置討論物業(yè)管理費問題。
知情人士回憶，2007年9月28日，北亭廣場正式開業(yè)，包括真功夫、麥當勞、元綠壽司、歌莉亞等約4成商家同期開業(yè)，出租率約達六成。但開張不到一個半月，11月中，北亭廣場高層就對外透露廣州恒生集團將加入，約融資2000萬元。當年底，北亭廣場以1.2億元低價轉手恒生集團。事隔數月，2008年3月，宜源公司包括董事長、常務副總等6名高層集體辭職。一名辭職高層認為，離開主要因為經營團隊和新股東之間存在較大的經營分歧。
就在2011年，海航高調進駐北亭廣場，并以“歷經3年調研、討論、施工、招商，海航集團的首個YH城項目”為噱頭推出“海航廣州番禺YH城”。但好景不長，“番禺YH城”由于經營不見成效，今年9月，海航集團已從北亭廣場撤場，海航番禺YH城名存實亡。
業(yè)內分析
三大原因令北亭“敗北”
對商業(yè)地產有多年研究經驗的廣州左右地產顧問有限公司總經理周帆認為，北亭廣場陷入困境的原因有以下幾點：
一是定位問題。定位是商業(yè)項目成敗的關鍵。北亭廣場位于大學城，以大學生為主要消費對象。在定位上就必須區(qū)別于普通的MALL項目，而應該充分考慮大學生的消費目的、消費特點、消費能力，也就是要為大學生度身訂造，在這點上，項目顯然沒有做到，而只是用傳統(tǒng)思維做傳統(tǒng)MALL。定位不準。
第二是運營問題。商業(yè)項目的通常做法是先銷售、后招商再運營，這是錯誤的，而應該反過來，先確定好運營方案，再進行招商，最后才是帶租約發(fā)售。商業(yè)項目最怕的就是可持續(xù)發(fā)展問題，如果沒有做好運營，即使銷售、招商很成功，同樣敗北。許多開發(fā)商急功近利，只管眼前，而沒有做好開業(yè)后的運營，最終慘敗。所謂運營，就是在項目開業(yè)后，維護、更新項目形象，為項目吸納、聚焦人氣，只是項目人氣興旺，項目才是成功的。北亭廣場的運營顯然沒有做好，也沒有提前進行策劃、安排。而只是做了簡單的商城管理，錯把管理當運營。
第三是亂開“承諾支票”。這在商業(yè)項目里屢見不鮮，開發(fā)商為了把物業(yè)租售出去，便隨便承諾，比如多少年后原價回購(租)、多少年如貶值，則由開發(fā)商補回差價人、無理由退房等。類似這些承諾，多年前國家就已經明令禁止，但許多開發(fā)商還在使用。北亭廣場承諾5年內無理由退租，無異于自設陷阱，商業(yè)項目不同于住宅，住宅升值的可預期性比商業(yè)強，商業(yè)往往會受許多外部因素影響而隨時出現逆轉，不可控性太大。
高估了大學生的消費力
據悉，廣州大學城中現已有5個商場，除了北亭廣場外，還有2個政府打造的商場——商業(yè)北區(qū)、商業(yè)南區(qū)，以及兩個由民間資本打造的廣大商業(yè)中心和GOGO新天地。而記者詢問廣州大學城學生獲悉，目前顯得相對旺場的是廣大商業(yè)中心和GOGO新天地。而北亭廣場只有麥當勞做得比較好。
對此，滿堂紅研究部高級經理周峰認為，這個項目早期是以大學生作為主力消費群，卻高估了大學生的消費能力，因鋪租較高，銷售的日用品也普遍比市區(qū)要貴。實際上由于傳統(tǒng)觀念，大部分大學生還是習慣于到市中心區(qū)的商業(yè)街去購物，對在大學城內的消費行為一直不感冒。
破解之道
吸引大學生需打“特殊牌”
隨著大學生消費能力的逐年增加，不少商家都盯上了這一消費群體，如今不少大學校園周邊都是商場林立。不過，大學生消費存在的特殊性以及差距化，也讓商場在定位以及營銷方面有特殊要求。
時尚卻不能太貴
周帆認為，商場首先需要充分考慮大學生的消費特點：比如大學生年輕時尚，喜歡品牌，不喜歡講價�？舍槍Υ硕ㄎ蛔銎放泼杲种悾鐣r尚潮流類服裝、餐飲、飾品以及電子游戲、休閑游樂。
此外，他表示，大學生懶散，喜歡新奇，因此，在商業(yè)項目的規(guī)劃設計上，要符合他們的欣賞口味，設置一些時尚休閑設施，滿足其慵懶需求�！傲硗獗仨氉⒁獾氖�，對于大學生消費能力也不能盲目樂觀，大學生消費能力有限，在檔次上定位不能太高，應以中低端為主”。周帆進一步認為。
滿堂紅集團戰(zhàn)略管理部副經理肖文曉認為，因為大學時光只有四年，大學生消費還有“階段性”的特點，這些都是商場在做招商定位的時候必須考慮的。
日常用品為主
經緯行研究中心高級主任曾英杰認為，商場首先在業(yè)態(tài)方面需要注意。大學生對于數碼產品以及服裝服飾的消費需求是比較高的，很多綜合性商場里面的大部分業(yè)態(tài)并不適合大學生。另外，學生的消費時間還是具有一定的特點，商場在經營時間上也需要注意。
此外，方圓地產首席市場分析師鄧浩志還建議，大學生消費還是日常生活、學習等基本需要為主，生活上的，比方說吃飯，購買洗發(fā)水、洗衣粉等生活日用品。學習類的，比方說打印、曬圖、購書等等。除此以外的大件消費，休閑類消費，較為專業(yè)的產品類型的消費都不太適合在大學區(qū)附近。
相關調查
大學生消費呈現“貧富分化”
近十年的高校擴招，使得我國在校大學生人數從六百多萬擴容到兩千萬，如此眾多的青年聚集的地方，對商業(yè)家來說，既是眼前的商機，也是未來的消費核心人群。但一項對大學生的調查結果顯示：九成以上的大學生還是把家庭供給作為最主要的經濟來源。而大學生這一群體在經濟消費水平、消費構成上存在著巨大差距和差別，其中年消費(不含學雜費和住宿費)最低的只有3600元，比較節(jié)約的學生一年消費在1萬元左右，而消費高的.每個月甚至超出了萬元。
“吃”和“人情”是開銷大頭
調查數據顯示：當前大學生的消費構成主要集中在基本生活費(衣、食、住、行)、學習消費(學費、書籍雜費、考證費、電腦等)、休閑娛樂消費(休閑、健身、旅游、娛樂等)以及人際交往消費(人情往來、戀愛)等四大方面。
在“吃”上，個別大學生的消費呈現出越來越高端的趨勢。調查顯示，麥當勞、肯德基等快餐，以及一些價格不菲的特色小吃，已成為部分大學生尤其是校園情侶們經常光顧的地方。“人情”花費一年下來也不少。同學過生日、當了學生干部、入了黨、評上獎學金……這些必要的社會活動頻繁，開支也不少。此外，體育消費也是大學生消費的一個重要內容之一。
案例一
月花萬元 天天吃館子
張雷，廣州某大學一名大三學生，父母都是商人。記者看到他時，首先映入眼簾的是一身名牌服裝，然后是他隨手把玩iphone4手機。他說自己每個月的消費不定，最高一個月能花一萬多，最少一個月也有5000左右。早餐基本是麥當勞套餐加一杯咖啡，大概40元。午飯和晚飯一般會和同學去學校的商業(yè)街上吃，近100元。一天還要兩包煙各種零食，這些也差不多有100元。如果是周末，跟女朋友出去玩，那樣花錢會更“猛”一點。
案例二
生活費600元 很少逛街
王林來自湖北的一個小鎮(zhèn)，父母靠收廢品為生，家里除了她還有兩個弟弟。她告訴記者，每個月的消費不到600元，她會記下每一筆花費，即使是一個發(fā)夾、一支鉛筆，到月底的時候來看看哪些消防是不理性的，下個月想買這些東西的時候就克制自己不去買。每次和朋友出去逛街，看著朋友們買漂亮衣服，她會覺得和同學不一樣，后來就很少和同學出去逛街了。
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