開發(fā)項(xiàng)目管理制度9篇
在社會(huì)一步步向前發(fā)展的今天，接觸到制度的地方越來越多，制度是指一定的規(guī)格或法令禮俗。那么什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編精心整理的開發(fā)項(xiàng)目管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度1
嘉園小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)管理部崗位責(zé)任制
一、經(jīng)理職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)開發(fā)、施工的全面工作;
(二)組織和制定**嘉園小區(qū)開發(fā)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,并組織實(shí)施;
(三)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)的拆遷、場(chǎng)地清理、工程施工等項(xiàng)工作;
(四)建立健全開發(fā)部?jī)?nèi)部管理制度,完善經(jīng)濟(jì)指標(biāo),盡可能地降低消耗,取得盡可能多的經(jīng)營(yíng)成果;
(五)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)工程施工質(zhì)量和工程進(jìn)度的管理;
(六)完成董事長(zhǎng)交辦的其他事項(xiàng)。
二、總工職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)、工程質(zhì)量、工程計(jì)劃的制定及工期保障的日常管理工作,依據(jù)工程規(guī)劃委托工程的勘察、設(shè)計(jì)工作,做好經(jīng)理的參謀;
(三)整理、裝訂、收發(fā)施工圖和保管好技術(shù)檔案;
(四)會(huì)同工程監(jiān)理部門會(huì)審施工圖和技術(shù)交底工作;
(五)解決施工圖(含技術(shù)文件)中存在的問題并出據(jù)技術(shù)單或請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部作補(bǔ)充設(shè)計(jì);
(六)負(fù)責(zé)合理化建議的初審和認(rèn)定工作。
(七)參與工程設(shè)計(jì)方案及其質(zhì)量問題的處理工作。
(八)會(huì)同工程監(jiān)理部門,參與工程的分項(xiàng)工程驗(yàn)收工作及綜合驗(yàn)收工作;
(九)負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、決算、簽發(fā)辦理招投標(biāo)工作及工程發(fā)承包工作(含土建、安裝、配套工程);
(十)按工程進(jìn)度報(bào)表,核定工程進(jìn)度的工程造價(jià)及工程款支付比例;
(十一)整理、匯總竣工圖和技術(shù)資料待工程驗(yàn)收時(shí)呈報(bào)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局的檔案室;
(十二)為銷售部門提供每幢樓及住戶售房面積及房屋結(jié)構(gòu)布局等詳細(xì)內(nèi)容。
三、財(cái)務(wù)總監(jiān)職責(zé)
(一)編制和執(zhí)行**嘉園小區(qū)預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、信貸計(jì)劃;
(二)擬定資金籌措和使用方案,開辟財(cái)源,有效地使用資金;
(三)進(jìn)行工程成本費(fèi)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,督促小區(qū)工程有關(guān)部門降低消耗、節(jié)約開支,提高經(jīng)濟(jì)效益;
(四)協(xié)助經(jīng)理有計(jì)劃地?fù)芨豆こ炭?充分發(fā)揮資金使用效益;
(五)監(jiān)督財(cái)務(wù)收支核算,建立健全經(jīng)濟(jì)核算制度;
(六)承辦公司經(jīng)理交辦的其他工作。
四、土建工程師職責(zé)
(一)在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作;
(二)參與指揮工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、重大技術(shù)方案研究、策劃及建筑問題的研究和決策;
(三)主持工程招投標(biāo)與各項(xiàng)工程合同的簽訂工作;
(四)會(huì)同監(jiān)理部門對(duì)工程技術(shù)設(shè)計(jì)的會(huì)審和技術(shù)交底工作;
(五)做好各工程的決算、審核、認(rèn)定工作;
(六)負(fù)責(zé)工程進(jìn)度的審核工作;
(七)負(fù)責(zé)施工質(zhì)量問題的處理工作;
(八)負(fù)責(zé)施工進(jìn)度的督促、檢查工作;
(九)負(fù)責(zé)工程的統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。
(十)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理部門之間的關(guān)系。
五、電氣工程師職責(zé)
1、在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)電氣安裝管理工作;
2、負(fù)責(zé)編制招標(biāo)或議標(biāo)工程的電氣項(xiàng)目標(biāo)底、電氣施工圖預(yù)算及材料計(jì)劃,參與主體以外工程實(shí)物量測(cè)定和電氣隱蔽工程驗(yàn)收;
3、負(fù)責(zé)辦理施工用電手續(xù),辦理電業(yè)、有線電視、消防、小區(qū)智能化工程技術(shù)和遷移改造等審批手續(xù);
4、負(fù)責(zé)電氣工程技術(shù)管理、監(jiān)督、檢查;
5、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)'三通一平'的臨時(shí)用電管理工作;
6、組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位的圖紙會(huì)審工作;
7、監(jiān)督檢查監(jiān)督施工單位的電氣工程質(zhì)量工作;
8、施工過程中的電氣管線及相關(guān)系統(tǒng)的設(shè)備安裝、調(diào)試檢查驗(yàn)收工作;
9、電氣施工的技術(shù)交底和工程簽證工作;
10、督促、檢查相關(guān)電氣技術(shù)規(guī)范的執(zhí)行情況,在工程竣工前組織好試運(yùn)轉(zhuǎn)工作及工程驗(yàn)收工作;
11、做好電氣技術(shù)資料及圖紙的歸檔管理工作及電業(yè)部門的圖紙審批工作。
六、水暖工程師職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)水暖安裝管理工作,在經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作;
(二)負(fù)責(zé)編制招標(biāo)或議標(biāo)工程的水暖項(xiàng)目標(biāo)底;
(三)負(fù)責(zé)對(duì)水暖工程所需材料、設(shè)備、配件質(zhì)量復(fù)核驗(yàn)定工作;
(四)負(fù)責(zé)做好施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)用水工作;
(五)檢查水暖安裝進(jìn)度的完成情況,督促各施工單位按計(jì)劃完成;
(六)監(jiān)督檢查水暖安裝的工程質(zhì)量;
(七)工程竣工前組織好試水、調(diào)試驗(yàn)收工作;
(八)完成經(jīng)理交辦的其他工作。
六、出納員職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)**嘉園小區(qū)現(xiàn)金收、付、保管。填制現(xiàn)金收付憑證,登記現(xiàn)金日記帳;
(二)按業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間順序,及時(shí)、全面、逐月逐筆登記現(xiàn)金日記帳,做到日清月結(jié),帳款相符;
(三)嚴(yán)格執(zhí)行貨幣結(jié)算,對(duì)支票進(jìn)行登記,不許開空頭支票,對(duì)所用支票必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,方可使用;
(四)認(rèn)真審查收支票據(jù)的合理、合規(guī)、合法性,不準(zhǔn)用白條子頂替庫(kù)存現(xiàn)金,不準(zhǔn)保留帳外現(xiàn)金;
(五)辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)時(shí),對(duì)客戶要熱情服務(wù),有些事項(xiàng)要當(dāng)面解釋清楚,贏得客戶的滿意;
(六)積極配合銀行做好對(duì)帳、報(bào)帳工作;
(七)配合會(huì)計(jì)做好帳務(wù)處理工作;
(八)熟練掌握計(jì)算機(jī)辦公軟件,能完成日常文字材料的打印工作;
(九)完成董各長(zhǎng)、經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度2
為確保工程質(zhì)量、明確移交各方責(zé)任,不留隱患,特制定本規(guī)定。
一、工程驗(yàn)收
1、驗(yàn)收的組織與程序
a、預(yù)驗(yàn)收:由工程部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)收。預(yù)驗(yàn)工作要認(rèn)真、細(xì)致,檢查中發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄,責(zé)承施工單位限期整改。
b、正式驗(yàn)收:預(yù)驗(yàn)通過后,由工程部報(bào)請(qǐng)市質(zhì)檢站組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等有關(guān)部門進(jìn)行正式驗(yàn)收。宣布驗(yàn)收結(jié)果,確定項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí),并辦理竣工驗(yàn)收簽證書。
2、驗(yàn)收內(nèi)容:
a、設(shè)計(jì)完成情況;
b、施工質(zhì)量是否還有遺留問題,并做好記錄;
c、衛(wèi)生清理及現(xiàn)場(chǎng)撤出情況;
d、工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整;
e、簽定保修合同。
3、驗(yàn)收中存在的問題由工程部記錄,并責(zé)承施工單位限期整改。
二、工程移交
1、移交的組織:由工程部組織物業(yè)公司、施工單位共同進(jìn)行。
2、移交的程序:
a、工程部提前三天通知物業(yè)公司;
b、物業(yè)公司按驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和各種資料進(jìn)行審核;
c、工程部、物業(yè)公司、施工單位對(duì)房屋及配套工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能檢查驗(yàn)收,并做好記錄;
d、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,在維修期內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)組織維修,對(duì)重大質(zhì)量問題(如結(jié)構(gòu)及設(shè)備安全使用),物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收,直至合格;
e、驗(yàn)收合格后由物業(yè)公司進(jìn)行管理。
3、工程移交檢查范圍:
a、土建方面:地面是否合格,大白、墻地磚、廚房、衛(wèi)生間、窗戶、門窗配件、防盜門等是否按設(shè)計(jì)規(guī)范施工。
b、水暖方面:
上、下水暢通不滲漏;給水閥門、水表、水龍頭齊全,開啟靈活不漏;廚房、衛(wèi)生間潔具完好無(wú)損,配件齊全;供熱系統(tǒng)要求按規(guī)范施工。
c、電氣方面:電表柜及配電箱完好無(wú)損,開關(guān)靈活,柜箱內(nèi)設(shè)備齊全完好,按規(guī)范施工;戶總開關(guān)靈敏、耐用、安全;室內(nèi)外線路運(yùn)行暢通,燈具、開關(guān)、插座齊全;電話、有線電視設(shè)備齊全,達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求;衛(wèi)生必須清潔。
4、交驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,由工程部指令施工單位及時(shí)修,維修要限定時(shí)間,維修過程中嚴(yán)格執(zhí)行維修單傳遞制度,不能拖延維修時(shí)間,如超過維修時(shí)間,工程部可以采取補(bǔ)償?shù)霓k法,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。
5、房屋移交應(yīng)具備條件:
a、工程施工結(jié)束是否經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格;
b、房屋幢戶、編號(hào)是否經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
c、供水、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施是否能正常使用。
6、房屋移交資料
a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
b、用地批復(fù)文件;
c、拆遷資料;
d、竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙);
e、地質(zhì)勘察報(bào)告;
f、開竣工報(bào)告;
g、圖紙會(huì)審記錄;
h、工程設(shè)計(jì)變更通知單;
i、鋼材、水泥主要建材質(zhì)量證書;
j、新建材及配件合格證書;
k、水、電、暖三通、衛(wèi)生潔具等設(shè)備合格證書;
l、供水、暖、煤氣管道試壓報(bào)告。
7、參加驗(yàn)收人員必須在交驗(yàn)單據(jù)簽字。
8、工程移交單一式四份,參加單位各執(zhí)一份。
三、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。
四、本規(guī)定自通過之日起施行。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度3
地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作管理規(guī)定
為有效地對(duì)項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)以及勘察設(shè)計(jì)等前期工作進(jìn)行指導(dǎo),使各項(xiàng)前期工作規(guī)范化,提高工作效率,減少工作失誤,特制定本規(guī)定。
一、項(xiàng)目可行性研究工作:通過對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查研究及經(jīng)濟(jì)測(cè)算、分析其可操作性,做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),為公司投資決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。
1、開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,營(yíng)銷部、預(yù)算部、工程部、財(cái)務(wù)部密切配合。
a、營(yíng)銷部負(fù)責(zé)提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
b、預(yù)算部負(fù)責(zé)提供建安、配套工程成本測(cè)算分析。
c、工程部負(fù)責(zé)提供施工組織方案。
d、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供融資方案及管理費(fèi)用預(yù)算報(bào)告
2、可行性研究報(bào)告起草完成后,由開發(fā)部呈報(bào)主管經(jīng)營(yíng)者審閱,提交總經(jīng)理辦公會(huì)研究確定,方可決策進(jìn)行立項(xiàng)工作。
二、項(xiàng)目立項(xiàng)工作:由開發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施完成,其它部門密切配合。
1、用地申請(qǐng)
a、對(duì)公司經(jīng)理辦公會(huì)同意投資決策的開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)部負(fù)責(zé)委托市規(guī)劃土地局指定的勘測(cè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行勘測(cè),繪制現(xiàn)狀地形圖,草擬用地申請(qǐng)報(bào)告,呈報(bào)主管經(jīng)理審查通過。
b、開發(fā)部負(fù)責(zé)配合主管經(jīng)理向市開發(fā)辦呈交用地申請(qǐng)報(bào)告,現(xiàn)狀地形圖等相關(guān)性文件,辦理用地申請(qǐng)批復(fù)。
2、規(guī)劃及用地審批:
a、開發(fā)部將市開發(fā)辦用地申請(qǐng)批復(fù)轉(zhuǎn)報(bào)市規(guī)劃土地局規(guī)劃處,市規(guī)劃土地局根據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃確定地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地紅線圖。
b、開發(fā)部依據(jù)確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及紅線圖,采取招標(biāo)(或委托)的形式,安排詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì),并將詳規(guī)方案通過專題會(huì)討論,報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)通過。
c、開發(fā)部將規(guī)劃條件、紅線圖、詳規(guī)圖呈報(bào)規(guī)劃土地局詳規(guī)審查小組辦理詳規(guī)審批。
d、開發(fā)部將用地申請(qǐng)批文,規(guī)劃條件及紅線圖,詳規(guī)方案,呈報(bào)市規(guī)劃土地局地政處測(cè)算地價(jià)并形成測(cè)算報(bào)告。開發(fā)部應(yīng)協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門,積極爭(zhēng)取有關(guān)優(yōu)惠政策。
e、土地出讓金測(cè)算報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)部向市開發(fā)辦交納部分土地出讓金及大配套費(fèi)用,取得中標(biāo)通知書、開發(fā)建設(shè)履約保證書。
財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)籌集所需要款項(xiàng)。
f、開發(fā)部將批復(fù)的土地出讓金測(cè)算報(bào)告、中標(biāo)通知書、開發(fā)建設(shè)履約保證書、詳規(guī)批復(fù)等轉(zhuǎn)報(bào)市規(guī)劃土地局辦理建設(shè)用地批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量,確認(rèn)土地使用面積。
g、開發(fā)部向開發(fā)辦交納余下土地出讓金,辦理國(guó)有土地出讓合同、土地使用證,財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)籌集所需要的款項(xiàng)。
h、開發(fā)部依據(jù)詳規(guī)批復(fù),采取招標(biāo)(或委托)的形式,按排單體方案設(shè)計(jì)及總平面圖設(shè)計(jì),并將方案經(jīng)過專題會(huì)討論,報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)通過。
i、開發(fā)部將上述各類批文、批圖及單體方案、總平面位置圖一并呈報(bào)市規(guī)劃土地局,辦理單體方案審核及大規(guī)建發(fā)文。
j、開發(fā)部負(fù)責(zé)向市規(guī)劃土地局繳納項(xiàng)目的人防工程建設(shè)費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、砂石管理費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi),辦理有關(guān)前期繳費(fèi)事宜。
k、開發(fā)部將上述所批文,批圖一并呈報(bào)市規(guī)劃土地局,靈理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
l、開發(fā)部須將立項(xiàng)過程中所有批復(fù)及時(shí)報(bào)行政部存檔。
三、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)工作:開發(fā)部負(fù)責(zé)委托項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃、場(chǎng)地勘察、工程設(shè)計(jì)等工作,工程部、營(yíng)銷部、預(yù)算部為主要的配合部門。
1、開發(fā)部準(zhǔn)備設(shè)計(jì)所需的基礎(chǔ)資料;
2、開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書,其它部門需提供相關(guān)資料:
a、營(yíng)銷部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目功能要求書或項(xiàng)目建議書;
b、工程部負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)技術(shù)要求書;
3、開發(fā)部根據(jù)已積累的各設(shè)計(jì)單位綜合情況初選3-5家設(shè)計(jì)單位,并對(duì)初選設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、技術(shù)力量、社會(huì)信譽(yù)、近期承攬的項(xiàng)目工作情況等進(jìn)行調(diào)查,提交主管經(jīng)理研究確定設(shè)計(jì)單位。
4、開發(fā)部負(fù)責(zé)起草設(shè)計(jì)委托合同,并按《合同會(huì)簽制度》簽署。
5、開發(fā)部向確定的設(shè)計(jì)單位提供準(zhǔn)備好的基礎(chǔ)資料和設(shè)計(jì)任務(wù)書等。
6、開發(fā)部接收設(shè)計(jì)文件后,組織設(shè)計(jì)單位及相關(guān)部門召開評(píng)審會(huì)并形成會(huì)議紀(jì)要,會(huì)后安排設(shè)計(jì)單位修改。
7、開發(fā)部將完整的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行存檔、分發(fā)、上報(bào)等工作,進(jìn)行下一步程序。
四、本規(guī)定由開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋。
五、本規(guī)定自通過之日起施行。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度4
一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證
作為管理的一項(xiàng)基本職能,計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,確立計(jì)劃的龍頭作用,將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。
投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告,作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目,即投資目標(biāo)。
二、制訂項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施
投資項(xiàng)目一經(jīng)確立,投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段,應(yīng)通過編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計(jì)劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃三大內(nèi)容。
編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃,首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目,要注意重新研究市場(chǎng),貼近市場(chǎng),適應(yīng)市場(chǎng)變化,使計(jì)劃更具操作性。
1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位,才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。
編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷售,設(shè)計(jì)部門希望通過采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項(xiàng)目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng),常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下,計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。
編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的`測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考,并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì),要將地價(jià)(土地出讓金)、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等幾大類納入測(cè)算范圍,這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。
計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施,則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是:由計(jì)劃部門編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門,用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款,須另行報(bào)批,由計(jì)劃部門在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。
2、編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。
編制進(jìn)度計(jì)劃的目的主要是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng),資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)進(jìn)度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進(jìn)度計(jì)劃對(duì)銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過編制進(jìn)度計(jì)劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時(shí),形象進(jìn)度有助于堅(jiān)定顧客信心和購(gòu)買欲望,促進(jìn)銷售。
3、編制項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃。
資金平?計(jì)劃由資金使用計(jì)劃和資金來源計(jì)劃構(gòu)成。資金使用計(jì)劃可直接通過計(jì)劃成本和進(jìn)度計(jì)劃來編制。資金來源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)落實(shí)時(shí)便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱,效益低下。隨著市場(chǎng)消費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn),也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動(dòng)資金的比例是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計(jì)劃去實(shí)現(xiàn)。
三、計(jì)劃的控制和調(diào)整是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理目標(biāo)的必要手段
1、計(jì)劃的控制作用。
計(jì)劃編制完畢,只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制,才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性,使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報(bào)表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出報(bào)表(統(tǒng)計(jì)報(bào)表)可按季編制,用以反映每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作狀況,指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過程中,管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的攤銷辦法可按會(huì)計(jì)核算方法執(zhí)行。
2、計(jì)劃的調(diào)整作用。
計(jì)劃在實(shí)施過程中,需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化,定期進(jìn)行調(diào)整,使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導(dǎo)工作。一般項(xiàng)目投資計(jì)劃每年調(diào)整一次,項(xiàng)目投資成本每年調(diào)整一次(報(bào)上級(jí)審批)。計(jì)劃調(diào)整的過程,就是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃成本與最終的實(shí)際成本的漸近過程。
四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)是檢測(cè)投資計(jì)劃管理效果的重要方法
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果分析工作,是計(jì)劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計(jì)劃管理水平的重要方法。通過項(xiàng)目分析,可提取項(xiàng)目成本構(gòu)成的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和
編制同類項(xiàng)目的計(jì)劃成本;通過項(xiàng)目分析,可以比照項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的差異,提高有關(guān)項(xiàng)目策劃人員的水平;通過項(xiàng)目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗(yàn),加深對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度5
1.房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：
�。�1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。
�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%.
（3）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，超過2年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
�。�5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時(shí)，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任。
（8）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度6
1.跟蹤、分析、研究增值業(yè)務(wù)相關(guān)新技術(shù),組織制訂相關(guān)新業(yè)務(wù)的應(yīng)用系統(tǒng)技術(shù)方案和規(guī)劃。
2.負(fù)責(zé)組織擬定增值業(yè)務(wù)平臺(tái)(網(wǎng)站、綜合管理門戶、電子商務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能網(wǎng)等)應(yīng)用系統(tǒng)的業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范。
3.負(fù)責(zé)增值業(yè)務(wù)應(yīng)用項(xiàng)目開發(fā)的可研立項(xiàng)以及報(bào)批工作。
4.負(fù)責(zé)增值業(yè)務(wù)項(xiàng)目開發(fā)的組織協(xié)調(diào)、開發(fā)實(shí)施、項(xiàng)目管理、試點(diǎn)推廣工作。
5.負(fù)責(zé)增值業(yè)務(wù)信息源市場(chǎng)發(fā)展的技術(shù)支持工作。
6.負(fù)責(zé)增值業(yè)務(wù)平臺(tái)的應(yīng)用系統(tǒng)維護(hù)管理工作。
7.配合進(jìn)行增值業(yè)務(wù)平臺(tái)的規(guī)劃和建設(shè)工作。
8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度7
為加強(qiáng)公司配套、環(huán)境工程的管理,特制定本規(guī)定:
一、組織管理:配套工作由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)。熟悉并掌握所轄專業(yè)的所需手續(xù),辦理程序及有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真調(diào)查了解市政設(shè)施的大配套環(huán)境現(xiàn)狀,并結(jié)合單體設(shè)計(jì),提出合理專業(yè)設(shè)計(jì)方案。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)與施工要求體現(xiàn)特色,并考慮物業(yè)管理便利。
二、技術(shù)管理:認(rèn)真學(xué)習(xí)自己主管項(xiàng)目的技術(shù)知識(shí)、新技術(shù)、新工藝,熟練掌握國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范,嚴(yán)格按照各種規(guī)范對(duì)所負(fù)責(zé)工程進(jìn)行管理。做好施工圖會(huì)審工作,提出必要時(shí)修改意見,確保施工圖設(shè)計(jì)更加科學(xué)、合理、可行。
三、質(zhì)量管理:嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān),對(duì)于不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工應(yīng)馬上制止,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)堅(jiān)決要求施工單位予以整改。
1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程施工前、中、竣工后嚴(yán)格認(rèn)真、仔細(xì)、不留任何質(zhì)量隱患的檢查,杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。
2、配合質(zhì)檢部門,并做好工程隱蔽質(zhì)量簽證與質(zhì)量檔案保管工作。
3、若發(fā)生質(zhì)量事故,應(yīng)協(xié)同有關(guān)部門查找事故原因,并商定整改措施,解決技術(shù)上的難點(diǎn),做到整改措施經(jīng)濟(jì)、有效、及時(shí)。
四、施工管理:
1、做好各種施工前的準(zhǔn)備工作,向施工單位做好技術(shù)交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設(shè)計(jì),盡快辦理好各項(xiàng)前期手續(xù),使各項(xiàng)工程得以順利進(jìn)行。預(yù)算部并應(yīng)及時(shí)提供合理的材料、設(shè)備限價(jià)。
2、對(duì)工程中各隱蔽工程量要實(shí)事求是,嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對(duì)于不符合各工藝標(biāo)準(zhǔn)及施工規(guī)范的現(xiàn)象應(yīng)立即勒令停止其施工,并不予簽證。
3、施工單位發(fā)生施工沖突,應(yīng)積極協(xié)調(diào)各施工單位之間的關(guān)系,以大局為重,一切為整個(gè)工程的總目標(biāo)著想,幫助解決,做到不耽誤工程進(jìn)度。
五、工程檔案管理:負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)工程的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更簽。建立發(fā)放、領(lǐng)取各種資料的登記手續(xù)。定期檢查各施工單位進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的合格證、型號(hào)、質(zhì)量證明、證書等,做到各種進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備與設(shè)計(jì)相符。認(rèn)真督促施工單位施工檔案的建立及有關(guān)資料的收集,做到施工檔案準(zhǔn)確、完全。保證工程竣工形成完整準(zhǔn)確的竣工檔案。
六、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。
七、本規(guī)定自通過之日起施行。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度8
開發(fā)項(xiàng)目樣板房管理規(guī)定
1.目的
為維護(hù)樓盤品牌,提升知名度,保持優(yōu)雅宜人的環(huán)境,促進(jìn)銷售。
2.范圍
適用于銷售中心、樣板房的管理。
3.職責(zé)
3.1負(fù)責(zé)禮儀迎賓服務(wù)、電瓶車接送服務(wù),現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)等。
3.2樣板房管理:
3.2.1樣板房的開放時(shí)間為每天8:30-18:00;
3.2.2為保持清潔及地磚完好,進(jìn)入樣板房的人員,請(qǐng)穿上鞋套;
3.2.3銷售代表帶領(lǐng)客人參觀樣板時(shí),請(qǐng)?zhí)嵝芽腿?樣板房的物品僅供參觀,需小心愛護(hù),不要觸摸、使用;樣板房門不能關(guān)閉;
3.2.4在沒有客人的情況下,銷售代表進(jìn)入樣板房,需經(jīng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人同意,并由保安登記出入時(shí)間、事由等;
3.2.5樣板房的鑰匙由物業(yè)部掌握,如銷售代表需延長(zhǎng)看樓時(shí)間,請(qǐng)于出入口崗?fù)け０猜?lián)系申明,如在非開放時(shí)間參觀樣板房,請(qǐng)于出入口崗?fù)け０蔡幍怯涱I(lǐng)鑰匙。
3.2.6樣板房停止開放關(guān)閉,需營(yíng)銷部現(xiàn)場(chǎng)主管以上人員簽名確認(rèn)。
3.3配合營(yíng)銷部做好節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)布置。
3.3.1配合營(yíng)銷部做好五一、國(guó)慶、圣誕、春節(jié)等環(huán)境布置。
3.3.2配合營(yíng)銷部做好樓盤促銷期及協(xié)助營(yíng)銷部委托的廣告公司現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置.
3.3.3促銷活動(dòng)結(jié)束,協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)收尾工作.
3.4協(xié)助營(yíng)銷部監(jiān)管清潔、綠化。
開發(fā)項(xiàng)目管理制度9
1.目的
規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目管理過程，指導(dǎo)開展項(xiàng)目研發(fā)、管理等活動(dòng)。
2.適用范圍
本章程的作用范圍為互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)立項(xiàng)至結(jié)項(xiàng)管理過程。
1.對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理開展產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)活動(dòng)以及項(xiàng)目管理手段和應(yīng)遵循的開發(fā)流程提供了指導(dǎo)；
2.對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的日常管理活動(dòng)及內(nèi)容進(jìn)行了指導(dǎo)；
3.角色及職責(zé)定義
項(xiàng)目經(jīng)理：
進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)過程中的業(yè)務(wù)目標(biāo)、進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。
挑選項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)并進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)，激發(fā)、鼓舞和改進(jìn)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)效率。
識(shí)別項(xiàng)目干系人，定期向干系人匯報(bào)，并作為團(tuán)隊(duì)和外部的接口，屏蔽外界對(duì)團(tuán)隊(duì)的干擾。
確保項(xiàng)目中流程被遵循，組織、監(jiān)督、培訓(xùn)項(xiàng)目各實(shí)踐活動(dòng)。
產(chǎn)品策劃
確定產(chǎn)品的功能，拆分用戶故事。
需求功能確定優(yōu)先級(jí)。
接受或拒絕開發(fā)團(tuán)隊(duì)的工作成果。
參與產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會(huì)議。
UI
根據(jù)用戶故事，負(fù)責(zé)產(chǎn)品的功能交互及界面設(shè)計(jì)
組織開展人機(jī)交互及用戶體驗(yàn)，不斷跟蹤改進(jìn)，提高產(chǎn)品表現(xiàn)力。
參與產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會(huì)議。
開發(fā)
根據(jù)用戶故事，負(fù)責(zé)產(chǎn)品的技術(shù)架構(gòu)設(shè)計(jì)及功能開發(fā)
評(píng)估、設(shè)計(jì)及維護(hù)產(chǎn)品相應(yīng)模塊，確保模塊的穩(wěn)定性、易用性、高效性。
參加產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會(huì)議。
測(cè)試
根據(jù)用戶故事，設(shè)計(jì)產(chǎn)品測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)，確保產(chǎn)品品質(zhì)滿足市場(chǎng)需求。
合理分配測(cè)試資源，組織產(chǎn)品測(cè)試并優(yōu)化測(cè)試流程及測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)，提高測(cè)試效率。
編寫產(chǎn)品測(cè)試用例，提交測(cè)試問題，編寫測(cè)試總結(jié)報(bào)告，以測(cè)試角度來確定產(chǎn)品版本是否發(fā)布。
4. 項(xiàng)目管理過程
按照互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)過程，可將整個(gè)項(xiàng)目管理過程分為立項(xiàng)過程、規(guī)劃過程、執(zhí)行與監(jiān)控過程、結(jié)項(xiàng)過程。下面分別闡述在每個(gè)階段過程中該如何進(jìn)行項(xiàng)目管理。
4.1立項(xiàng)過程
互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)過程，通常是指從準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)到召開會(huì)議這個(gè)階段，在立項(xiàng)過程中，需要完成項(xiàng)目目標(biāo)，需求范圍的初步確認(rèn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員，其他資源的安排。
確定項(xiàng)目的初步目標(biāo)并達(dá)成共識(shí)
對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)，需要和干系人在以下幾點(diǎn)上達(dá)成共識(shí)：
項(xiàng)目的背景、目標(biāo)用戶、核心人員及產(chǎn)品定位是什么
項(xiàng)目的資源投入預(yù)算是多少
項(xiàng)目的資源投入是多少
各人員在項(xiàng)目中扮演的角色和對(duì)項(xiàng)目的作用是什么
準(zhǔn)備啟動(dòng)會(huì)議文檔
文檔內(nèi)容包括：
用戶畫像
產(chǎn)品定位
市場(chǎng)策略
業(yè)務(wù)目標(biāo)
技術(shù)可行性
研發(fā)成本預(yù)算
路標(biāo)規(guī)劃
召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)
參加人員包括：
管理層代表
項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)
其他干系人代表
主要議題包括：
申明項(xiàng)目目標(biāo)范圍及對(duì)組織目標(biāo)的貢獻(xiàn)。
管理層正式任命PM，設(shè)定期望，統(tǒng)一思想
文檔內(nèi)容的宣講。
與PM小組確定項(xiàng)目管理要求
項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)完成后，需要與PM小組成員確定項(xiàng)目立項(xiàng)機(jī)制以及公司項(xiàng)目管理要求。
4.2規(guī)劃階段
在規(guī)劃階段，團(tuán)隊(duì)需要共同完成產(chǎn)品的版本規(guī)劃，迭代計(jì)劃
版本規(guī)劃
從產(chǎn)品的關(guān)鍵特性列表中按照優(yōu)先級(jí)規(guī)劃產(chǎn)品每個(gè)版本需要完成哪些特性，在規(guī)劃完成后需要在項(xiàng)目干系人內(nèi)達(dá)成共識(shí)。具體可參考《版本規(guī)劃樣例》
迭代如何劃分
迭代劃分是指將特性列表拆分形成用戶故事列表，并將其對(duì)應(yīng)的主要任務(wù)劃分到各個(gè)迭代中去，形成粗粒度的項(xiàng)目迭代計(jì)劃。這個(gè)過程主要考慮以下幾個(gè)因素：
有些任務(wù)間是有依賴關(guān)系，某個(gè)任務(wù)的開始或結(jié)束是以另一個(gè)任務(wù)的開始或結(jié)束為前提，在劃分時(shí)必須考慮這種前后依賴關(guān)系。
在安排每個(gè)迭代的任務(wù)時(shí)，需要對(duì)各種因素進(jìn)行綜合考慮，如平衡每個(gè)迭代中任務(wù)的技術(shù)難度和價(jià)值差異。
除了進(jìn)行初步的迭代任務(wù)劃分，還需要確定項(xiàng)目過程中迭代任務(wù)調(diào)整的規(guī)則，如迭代任務(wù)未完成時(shí)是將剩余任務(wù)延至下一迭代還是延長(zhǎng)迭代周期。
確定人員分工
項(xiàng)目經(jīng)理需要根據(jù)每個(gè)人員的能力和特點(diǎn)，初步擬定大致分工。在進(jìn)行任務(wù)分工時(shí)需考慮以下因素：
任務(wù)難度與人員能力相匹配，對(duì)于明顯超出能力范圍或過于簡(jiǎn)單的任務(wù)容易造成負(fù)面影響。
耦合度高的盡量分配給同一個(gè)人，避免不必要的溝通消耗。
鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部“任務(wù)認(rèn)領(lǐng)”，提高人員的工作積極性和主動(dòng)性。
確定迭代運(yùn)行模式
如一周迭代、兩周迭代，每個(gè)迭代包含的工作內(nèi)容等。
具體的迭代計(jì)劃可參考《迭代計(jì)劃樣例》
制定其他輔助計(jì)劃
制定溝通計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和質(zhì)量計(jì)劃是必要的，溝通計(jì)劃主要包含以下幾個(gè)方面：溝通對(duì)象、溝通方式、溝通頻率即可，如：
風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃包括風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)、負(fù)責(zé)人、重要性、應(yīng)對(duì)措施，如下：
質(zhì)量計(jì)劃包括：bug分布滿足何種條件可以發(fā)布，有幾個(gè)致命bug必須停止開發(fā)新特性等。。
搭建基礎(chǔ)技術(shù)架構(gòu)
如果是一個(gè)全新的項(xiàng)目，需要重新開發(fā)系統(tǒng)框架，則這個(gè)工作應(yīng)該在迭代0完成，否則會(huì)影響后期的工作開展。系統(tǒng)框架的每次改動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致大量的重復(fù)工作量，從而給穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)節(jié)奏帶來很大的毛刺。
3.3項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)控過程
迭代N的執(zhí)行
A、迭代N的需求細(xì)化
考慮每個(gè)迭代需要完成的用戶故事；
用戶故事需包含幾個(gè)部分，工作量評(píng)估、功能性需求、非功能性需求。具體的可參考《用戶故事模板及樣例及拆分說明》
用戶故事編寫完成后需要在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部進(jìn)行需求評(píng)審，一方面是為了向團(tuán)隊(duì)成員解讀該需求，另一方面團(tuán)隊(duì)成員也可在評(píng)審時(shí)給出指導(dǎo)性意見。
B、測(cè)試用例評(píng)審
測(cè)試人員根據(jù)用戶故事要求編寫對(duì)應(yīng)的測(cè)試用例，并組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行測(cè)試用例評(píng)審。根據(jù)評(píng)審意見修改測(cè)試用例
C、開發(fā)
將用戶故事的需求開發(fā)的過程。
D、開發(fā)自測(cè)
在開發(fā)過程中，每完成一個(gè)功能點(diǎn)，都需要及時(shí)的進(jìn)行開發(fā)自測(cè)并通知產(chǎn)品策劃人員進(jìn)行驗(yàn)收體驗(yàn)。
E、驗(yàn)收
開發(fā)完成后，產(chǎn)品策劃需要對(duì)開發(fā)完成的成果進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)證其是否符合用戶故事的要求，驗(yàn)證通過后方可流到測(cè)試環(huán)節(jié)，否則需與開發(fā)詳細(xì)討論其不符合性，其驗(yàn)收的checklist可以參考《產(chǎn)品驗(yàn)收checklist及模板》
F、測(cè)試和回歸
提交測(cè)試時(shí)，必須要有正確的版本。測(cè)試人員根據(jù)測(cè)試用例進(jìn)行測(cè)試，在IT平臺(tái)中提交測(cè)試bug，并根據(jù)測(cè)試的角度給出產(chǎn)品是否發(fā)布的意見，輸出《測(cè)試報(bào)告》
G、bug修改
在IT平臺(tái)中獲取分配給自己的bug進(jìn)行修改。
H、showCase
階段性必須有可體驗(yàn)版本進(jìn)行showCase.需要
確定showCase時(shí)間：某個(gè)迭代開發(fā)、自測(cè)完成，準(zhǔn)備提交測(cè)試前
會(huì)議前1-2天發(fā)出體驗(yàn)版給到參與人員
會(huì)議期間，由項(xiàng)目經(jīng)理組織大家體驗(yàn)、反饋問題、記錄問題。
項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)問題情況，與開發(fā)或產(chǎn)品確定問題的解決時(shí)間并發(fā)出會(huì)議紀(jì)要。
I、灰度發(fā)布
迭代一定版本后，由項(xiàng)目經(jīng)理與團(tuán)隊(duì)共同決定是否需要進(jìn)行灰度發(fā)布。
監(jiān)控方式
每日站立會(huì)
主持人輪流擔(dān)任，負(fù)責(zé)控制節(jié)奏，記錄問題，以備會(huì)后跟蹤。
每人講自己昨天做了什么，有什么問題，今天的計(jì)劃是什么；
其他人了解別人的工作情況，并發(fā)現(xiàn)指出可能存在的問題。
對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，鼓勵(lì)認(rèn)領(lǐng)，其余由項(xiàng)目經(jīng)理指定責(zé)任人。
時(shí)間通�？刂圃�15分鐘內(nèi)。
會(huì)議期間，更新任務(wù)墻，任務(wù)墻樣式如下：
周報(bào)
反饋項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況，強(qiáng)調(diào)本周工作要達(dá)成的目標(biāo)
暴露出項(xiàng)目的問題，特別是需要領(lǐng)導(dǎo)或其他團(tuán)隊(duì)需要協(xié)助的問題。
周報(bào)可在IT平臺(tái)中輸出。
月報(bào)
反饋項(xiàng)目當(dāng)月的執(zhí)行情況，包括進(jìn)度、人力及質(zhì)量。
反映項(xiàng)目存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)。
迭代回顧
每人講述本次迭代做的好的地方和不好的地方
回顧上個(gè)迭代不好的地方，看看改進(jìn)情況。
讓每個(gè)人發(fā)言。
每次迭代回顧會(huì)議完成后，可更新燃盡圖
3.4結(jié)項(xiàng)階段
項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)產(chǎn)品策劃收集總結(jié)項(xiàng)目的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，同時(shí)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)成員從自身角色進(jìn)行總結(jié)，包括測(cè)試、開發(fā)、UI等。
項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員給出項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，內(nèi)容可參考《項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)-項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)》，《項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)-項(xiàng)目經(jīng)理》
召開結(jié)項(xiàng)會(huì)議，各成員進(jìn)行結(jié)項(xiàng)匯報(bào)。
PM小組將過程文檔和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)進(jìn)行歸檔。
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