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大戶型單位降價(jià)壓力大增
■本刊視點(diǎn)
述評(píng)記者趙亞洲實(shí)習(xí)生黃若韻
“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重，將增加小戶型比例，減少開工面積。”本月4日，在香港舉行的中報(bào)發(fā)布會(huì)上，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科董事會(huì)主席王石嚴(yán)肅的表態(tài)，再次讓“中小戶型”這個(gè)利潤不夠高的產(chǎn)品類型，受到前所未有的重視。
多種數(shù)據(jù)顯示，中小戶型，已經(jīng)由不得發(fā)展商主觀上的重視與不重視。地產(chǎn)專家韓世同指出，在當(dāng)前的淡市中，主要是自住型、首次置業(yè)者在買房，購買力門檻低，中小戶型已成為發(fā)展商回籠資金的“救命稻草”。與此同時(shí)，廣州一大批趕在“90/70”出臺(tái)前規(guī)劃的大戶型，在今年上半年密集推出，面臨巨大的降價(jià)壓力。
數(shù)據(jù)分析
兩房三房占總成交逾八成
戴德梁行近日發(fā)布一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，兩房、三房單位成為市場(chǎng)成交的主力，占總成交量的82.7%。其中，80-99平方米的戶型單位，成交比例超過50%。
該行的報(bào)告顯示，從去年第四季度，廣州首個(gè)限戶型住宅項(xiàng)目中糧萬科金域藍(lán)灣推出市場(chǎng)，到今年6月底，限戶型住宅的銷售表現(xiàn)不俗，總銷售率達(dá)到66%，而同期全市一手樓市的銷售率僅為37%。可以看出，政策所限定的90平方米以下的中小戶型，其銷售不僅沒有受到“限制”，相反，由于正切合了目前以自住買家為主的市場(chǎng)趨勢(shì)，銷售率比整體市場(chǎng)要高。而在白云、蘿崗兩區(qū)，限戶型住宅的銷售更為暢旺。上半年，蘿崗區(qū)90平方米以下住宅供應(yīng)量為18.02萬平方米，成交量達(dá)到12.76萬平方米，銷售率達(dá)71%。戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部董事黎慶文指出，雖然廣州樓市上半年整體低迷，但限戶型產(chǎn)品的銷售卻在強(qiáng)勁增長。
大戶型單位降價(jià)壓力大增
韓世同曾表示，現(xiàn)在廣州市場(chǎng)的主要矛盾，是有效購買力的不足，中小戶型已成了開發(fā)商的“救命稻草”。與此相反，大戶型不愿降低單價(jià)，總價(jià)讓人畏高，密集推貨卻銷售不暢，面臨巨大的降價(jià)壓力。
韓指出，現(xiàn)在廣州有兩個(gè)價(jià)位區(qū)間是有效促銷價(jià)位：7000-8000元/平方米和1.3萬-1.8萬元/平方米。按這兩個(gè)區(qū)間算，現(xiàn)在隨便一套120平方米以上的大戶型，起步價(jià)均在100萬元以上，當(dāng)前近80%購買人群都是首次置業(yè)，100萬元以上的價(jià)位，遠(yuǎn)高于他們的購買力。雖然花都等一些近郊房，價(jià)格已回調(diào)到了上述兩個(gè)區(qū)間內(nèi)，但因交通、配套等的影響，依然讓交易變得困難。
韓世同認(rèn)為，現(xiàn)在還不能說大戶型已經(jīng)完全沒有需求，但只有降幅達(dá)到10%-15%，才能有效刺激購買力。
市場(chǎng)走勢(shì)
“大”“小”冰火兩重天
目前，已有發(fā)展商對(duì)大戶型采取“壯士斷腕”的方式。記者發(fā)現(xiàn)，近郊某樓盤的樓王單位經(jīng)重新包裝，價(jià)格直接從2.5萬元/平方米一口氣降到8000元/平方米。去年10月，該樓盤推出一批三面江景的樓王單位，全是200平方米以上的大戶型，無奈銷售遇冷，為盡快回籠資金，只得“斷腕”自救。
而據(jù)記者觀察，在一向都以大戶型為主的珠江新城，其中的保利心語因?yàn)橥瞥龅亩际?0-110平方米的中小戶型，成為該區(qū)域賣得最快的樓盤之一。主打40-80平方米公寓的匯峰，不用100萬元即可置業(yè)珠江新城，這種心理暗示吸引了大量自住型買家。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，該樓盤3月31日推出477套貨量，到本月5日，已售出302套。
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