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2017年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》模擬試題
(一)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實現(xiàn)抵押權(quán)。
1.該項目竣工驗收前，甲企業(yè)可能申請的登記為( )。
A.預(yù)告
B.抵押
C.在建工程抵押
D.抵押權(quán)預(yù)告
【答案】AC
【解析】本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型�！段餀�(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記�！段餀�(quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。
2.劉某應(yīng)繳納的契稅為( )元。
A.9000
B.13500
C.27000
D.45000
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。
3.該企業(yè)出租給丙商場應(yīng)繳納的稅為( )。
A.契稅
B.所得稅
C.印花稅
D.土地増值稅
【答案】BC
【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。
4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是( )。
A.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請登記備案
B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意
C.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權(quán)
D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響
【答案】AC
【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
5.關(guān)于法院處罝抵押物時優(yōu)先保護(hù)的說法，正確的為( )。
A.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益
B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償
C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償
D.甲、乙銀行按貸款比例受償
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
(二)
甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具抵押估價報告，評估該在建工程2015年3月30日的市場價格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實現(xiàn)抵押權(quán)。
6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據(jù)。
A.1400
B.1600
C.1800
D.2000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢姆ǘ▋�(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬元。
7.該在建工程抵押估價，原則上應(yīng)由( )委托。
A.甲企業(yè)
B.乙銀行
C.甲企業(yè)和乙銀行共同
D.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。
8.上述評估報告使用期限一般不超過( )。
A.2015年9月29日
B.2015年10月29日
C.2016年3月29日
D.2016年4月29日
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。
9.乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )。
A.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對抵押物進(jìn)行拍賣、變賣
B.抵押物直接歸乙銀行所有
C.請求法院依法拍賣、變賣抵押物
D.直接委托拍賣機構(gòu)對抵押物進(jìn)行拍賣
【答案】AC
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。
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