設(shè)計(jì)方案精選【6篇】
為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，我們需要提前開(kāi)始方案制定工作，方案是在案前得出的方法計(jì)劃。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？以下是小編為大家整理的設(shè)計(jì)方案6篇，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
設(shè)計(jì)方案 篇1
教學(xué)理念：
讓詩(shī)的教學(xué)充滿(mǎn)詩(shī)意，煥發(fā)魅力；讓課堂語(yǔ)言與思維齊飛，激情與智慧共舞，《示兒》教學(xué)設(shè)想。
教學(xué)目標(biāo)：
1.正確、流利、有感情地朗讀課文。
2.理解詩(shī)句的意思，體會(huì)詩(shī)句表達(dá)的強(qiáng)烈的愛(ài)國(guó)熱情，受到熏陶。
3.背誦并默寫(xiě)全詩(shī)。
重難點(diǎn)：
感悟作者崇高的愛(ài)國(guó)思想。
教學(xué)準(zhǔn)備： 多媒體課件
教學(xué)流程設(shè)想：
�。� 一）激趣：
你最敬佩的詩(shī)人是誰(shuí)？簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)原因，小學(xué)五年級(jí)語(yǔ)文教案《《示兒》教學(xué)設(shè)想》。
�。� 二）導(dǎo)入激疑：
1. 引出南宋詩(shī)人陸游，你們了解他嗎？（交流搜集信息）
2. 小結(jié)交流情況。出示資料（陸游的生活的`宋朝背景）
歷史上的南宋是北宋王朝的衰亡時(shí)期。1126年，北方的金兵屢屢進(jìn)犯，宋軍節(jié)節(jié)敗退，最后把國(guó)都開(kāi)封都被金兵占領(lǐng)，從此山河破碎，不復(fù)統(tǒng)一。南宋的朝廷向南逃到杭州定居，他們茍且偷安，不思保國(guó)，這種狀況一直持續(xù)了95年。陸游就生活在戰(zhàn)亂紛紛，國(guó)破家亡之中。在他年僅三歲的時(shí)候，汴京就被金兵占領(lǐng)了，他從小就立下了抗金救國(guó)的志向，長(zhǎng)大后他親自上戰(zhàn)場(chǎng)參加抗金戰(zhàn)斗，直到生命的最后一刻。
今天我們一塊來(lái)學(xué)習(xí)他臨終時(shí)的絕筆詩(shī)——《示兒》，這首詩(shī)是他八十六歲高齡，重病在床、生命垂危的時(shí)候?qū)懡o兒子的臨終囑咐。你想知道什么？
(三)導(dǎo)讀達(dá)標(biāo):
1.初讀感知
(1)配樂(lè)詩(shī)朗誦：
死去／元知／萬(wàn)事空，但悲／不見(jiàn)／九州同。王師／北定／中原日，家祭／無(wú)忘／告乃翁。
(2)自由讀
設(shè)計(jì)方案 篇2
一、原產(chǎn)品質(zhì)量控制
產(chǎn)品、成品、半成品的質(zhì)量好壞直接影響此采購(gòu)質(zhì)量，為此應(yīng)嚴(yán)格要求，把好進(jìn)場(chǎng)前的驗(yàn)證和進(jìn)場(chǎng)后的驗(yàn)收關(guān)。產(chǎn)品、成品、半成品在進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)對(duì)供貨方提供的質(zhì)檢資料、產(chǎn)品合格證、樣品進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)可取樣試驗(yàn)，合格后方可進(jìn)場(chǎng)。
產(chǎn)品、成品、半成品進(jìn)場(chǎng)后，按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)檢，合格后應(yīng)按貨物的特性及要求進(jìn)行儲(chǔ)備，并做好標(biāo)識(shí)。不合格產(chǎn)品不得在此采購(gòu)中使用，也不得在堆放，必須立即清運(yùn)出場(chǎng)。
1、執(zhí)行產(chǎn)品使用制度
建立限額領(lǐng)料制度，產(chǎn)品使用前由各專(zhuān)業(yè)人員提出產(chǎn)品計(jì)劃，并注明使用部位，由產(chǎn)品員管理產(chǎn)品領(lǐng)發(fā)，做到工完料場(chǎng)清。
2、堅(jiān)持掛牌制度
過(guò)程要在實(shí)現(xiàn)掛牌制，工期目標(biāo)。 一、產(chǎn)品采購(gòu)措施
本采購(gòu)選用的產(chǎn)品全是通過(guò)建設(shè)單位充分醞釀?wù)J可的。其原產(chǎn)品品質(zhì)、加工工藝、成品半成品的質(zhì)量狀況對(duì)此采購(gòu)最終效果影響大。因此，產(chǎn)品綜合品質(zhì)是此采購(gòu)效果能否按意圖得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素之 一。為保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、加工、運(yùn)輸、包裝和供應(yīng)商的服務(wù)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)和要求。我司將按招標(biāo)文件要求，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)供需合同關(guān)系。
公司組織主要產(chǎn)品供應(yīng)小組，專(zhuān)人負(fù)責(zé)產(chǎn)品定貨、采購(gòu)、供應(yīng)工作。
產(chǎn)品部門(mén)負(fù)責(zé)按樣驗(yàn)貨。所有產(chǎn)品都必須達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收規(guī)范
的要求，業(yè)主的需要，滿(mǎn)足進(jìn)度、質(zhì)量操作規(guī)定。 二、產(chǎn)品運(yùn)輸及存放 1、產(chǎn)品運(yùn)輸
產(chǎn)品由廠家負(fù)責(zé)運(yùn)輸至交貨地點(diǎn)及裝卸下車(chē)（注意搬運(yùn)過(guò)程中的成品保護(hù)，防止意外損傷），運(yùn)輸時(shí)應(yīng)考慮其包裝、捆扎的細(xì)節(jié)措施，防止運(yùn)輸途中損壞，影響此采購(gòu)順利進(jìn)行，造成遲交貨現(xiàn)象發(fā)生。運(yùn)至后由質(zhì)量小組負(fù)責(zé)檢查驗(yàn)收，只有符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才予以入庫(kù)，否則產(chǎn)品員及庫(kù)管有權(quán)拒收。 2、產(chǎn)品存放
此次采購(gòu)產(chǎn)品容易破損，應(yīng)存放在室內(nèi)指定地點(diǎn)。
二、質(zhì)量控制措施
第一節(jié) 質(zhì)量方針、目標(biāo)管理
一、管理方針
顧客至上、打造精品、綠色環(huán)保、以人為本、預(yù)防為主、遵規(guī)守法、持續(xù)改進(jìn)。
二、質(zhì)量方針
質(zhì)量為本，狠抓管理，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，用工作質(zhì)量促進(jìn)此采購(gòu)質(zhì)量，科學(xué)管理，精心，為顧客提供滿(mǎn)意產(chǎn)品和服務(wù)。三、質(zhì)量目標(biāo)
按現(xiàn)行《采購(gòu)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》確保一次性交驗(yàn)合格，符合國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。
我公司將此采購(gòu)涉及的難點(diǎn)進(jìn)行目標(biāo)分解，以加強(qiáng)采購(gòu)過(guò)程中的質(zhì)量控制，確此采購(gòu)項(xiàng)目?jī)?yōu)良率目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而順利地實(shí)現(xiàn)此采購(gòu)的質(zhì)量目標(biāo)。
我公司將以先進(jìn)的技術(shù)，程序化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)，科學(xué)管理、精心，以我公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系為管理依托和手段，以“過(guò)程精品”創(chuàng) “精品采購(gòu)貨物”，實(shí)現(xiàn)我公司對(duì)業(yè)主的鄭重承諾。
第二節(jié) 質(zhì)量總體控制措施
一、組織體系與質(zhì)量職能分配 （一）組織體系
公司將委派具有類(lèi)似采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)良管理人員組建本采購(gòu)項(xiàng)目部，在總部的服務(wù)和控制下，充分發(fā)揮企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)化保障，
按照企業(yè)成熟的管理模式，嚴(yán)格按照GB/T19002—ISO9001模式標(biāo)準(zhǔn)建立的質(zhì)量保證體系來(lái)運(yùn)作，以專(zhuān)業(yè)管理和計(jì)算機(jī)管理相結(jié)合的科學(xué)化管理體制，全面推行科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化管理，以一流的'管理、一流的技術(shù)和一流的服務(wù)以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，精心組織、精心，履行對(duì)業(yè)主的承諾，實(shí)現(xiàn)上述質(zhì)量目標(biāo)。
（二）經(jīng)理部質(zhì)量職能分配表
注：◇——主管部門(mén) △——關(guān)聯(lián)職責(zé) ○——領(lǐng)導(dǎo)班子負(fù)責(zé)人 二、建立健全質(zhì)量保證體系，充分發(fā)揮其對(duì)質(zhì)量總體管理，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。
三、總部對(duì)此采購(gòu)項(xiàng)目的質(zhì)量保證
我公司的質(zhì)量保證能力由技術(shù)保證能力、管理能力、服務(wù)能力等構(gòu)成。因此我公司確立了以培訓(xùn)、服務(wù)拉動(dòng)質(zhì)量管理的策略，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有針對(duì)性地開(kāi)展服務(wù)工作，以求實(shí)創(chuàng)新的思想，全力圍繞總部服務(wù)控制的職能和ISO9001程序文件要求，為本采購(gòu)項(xiàng)目提供全方位、高品質(zhì)量的服務(wù)。
設(shè)計(jì)方案 篇3
教材分析
本課是在接一元一次方程的基礎(chǔ)上，講述一元一次方程的應(yīng)用，讓學(xué)生通過(guò)審題，根據(jù)應(yīng)用題的實(shí)際意義，找出相等關(guān)系，列出有關(guān)一元一次方程，是本節(jié)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，同時(shí)也是本章節(jié)的重難點(diǎn)。本課講述一元一次方程的應(yīng)用題，為學(xué)生初中階段學(xué)好必備的代數(shù)，幾何的基礎(chǔ)知識(shí)與基本技能，解決實(shí)際問(wèn)題起到啟蒙作用，以及對(duì)其他學(xué)科的學(xué)習(xí)的應(yīng)用。在提高學(xué)生的能力，培養(yǎng)他們對(duì)數(shù)學(xué)的興趣 以及對(duì)他們進(jìn)行思想教育方面有獨(dú)特的意義，同時(shí)，對(duì)后續(xù)教學(xué)內(nèi)容起到奠基作用。
學(xué)情分析
1：學(xué)生初學(xué)列方程解應(yīng)用題時(shí)，往往弄不清解題步驟，不設(shè)未知數(shù)就直接進(jìn)行列方程或在設(shè)未知數(shù)時(shí)，有單位卻忘記寫(xiě)單位等。
2：學(xué)生在列方程解應(yīng)用題時(shí)，可能存在三個(gè)方面的困難：
�。�1）抓不準(zhǔn)相等關(guān)系；
�。�2）找出相等關(guān)系后不會(huì)列方程；
（3）習(xí)慣于用小學(xué)算術(shù)解法，得用代數(shù)方法分析應(yīng)用題不適應(yīng)，不知道要抓怎樣的相等關(guān)系。
3： 學(xué)生在列方程解應(yīng)用題時(shí)可能還會(huì)存在分析問(wèn)題時(shí)思路不同，列出方程也可能不同，這樣一來(lái)部分學(xué)生可能認(rèn)為存在錯(cuò)誤，實(shí)際不是，作為教師應(yīng)鼓勵(lì)學(xué)生開(kāi)拓思路，只要思路正確，所列方程合理，都是正確的，讓學(xué)生選擇合理的思路，使得方程盡可能簡(jiǎn)單明了。
4： 學(xué)生在學(xué)習(xí)中可能習(xí)慣于用算術(shù)方法分析已知數(shù)與未知數(shù)，未知數(shù)與已知數(shù)之間的關(guān)系，對(duì)于較為復(fù)雜的`應(yīng)用題無(wú)法找出等量關(guān)系，隨便行事，亂列式子。
5：學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中可能不重視分析等量關(guān)系，而習(xí)慣于套題型，找解題模式。 教學(xué)目標(biāo) （1）知識(shí)目標(biāo)：
�。ˋ）通過(guò)教學(xué)使學(xué)生了解應(yīng)用題的一個(gè)重要步驟是根據(jù)題意找出相等關(guān)系，然后列出方程，關(guān)鍵在于分析已知未知量之間關(guān)系及尋找相等關(guān)系。
�。˙） 通過(guò)和；差；倍；分的量與量之間的分析以及公式中有一個(gè)字母表示未知數(shù)，其余字母表示已知數(shù)的情況下，列出一元一次方程解簡(jiǎn)單的應(yīng)用題。
（2）能力目標(biāo)：
通過(guò)教學(xué)初步培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題，解決實(shí)際問(wèn)題，綜合歸納整理的能力，以及理論聯(lián)系實(shí)際的能力。
（3）思想目標(biāo)：
通過(guò)對(duì)一元一次方程應(yīng)用題的教學(xué)，讓學(xué)生初步認(rèn)識(shí)體會(huì)到代數(shù)方法的優(yōu)越性，同時(shí)滲透把未知轉(zhuǎn)化為已知的辯證思想，介紹我國(guó)古代數(shù)學(xué)家對(duì)一元一次方程的研究成果，激發(fā)學(xué)生熱愛(ài)中國(guó)共產(chǎn)黨，熱愛(ài)社會(huì)主義，決心為實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義四個(gè)現(xiàn)代化而學(xué)好數(shù)學(xué)的思想；同時(shí)，通過(guò)理論聯(lián)系實(shí)際的方式，通過(guò)知識(shí)的應(yīng)用，培養(yǎng)學(xué)生唯物主義的思想觀點(diǎn)。
教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)
1．教學(xué)重點(diǎn)：根據(jù)題意尋找和；差；倍；分問(wèn)題的相等關(guān)系
2．教學(xué)難點(diǎn)：根據(jù)題意列出一元一次方程
設(shè)計(jì)方案 篇4
一．基本報(bào)批程序：
項(xiàng)目建議書(shū)審批（發(fā)改部門(mén)）
———選址意見(jiàn)書(shū)（規(guī)劃部門(mén)）
———用地預(yù)審（國(guó)土部門(mén)）
———環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)（環(huán)保部門(mén)）
———方案會(huì)審及批復(fù)（規(guī)劃部門(mén)）
———工程可行性研究報(bào)告審批
———水土保持方案審批（水利部門(mén)）
———建筑初步設(shè)計(jì)評(píng)審及批復(fù)（發(fā)改部門(mén)）
———用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門(mén)）
———供地（國(guó)地部門(mén)）
———施工圖紙審查（審圖機(jī)構(gòu)）
———人防審查（人防辦）
———工程設(shè)計(jì)消防審核（消防部門(mén)）
———防雷設(shè)計(jì)審核（氣象部門(mén)）
———建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門(mén)）
———建設(shè)工程施工許可證
———工程開(kāi)工報(bào)告審批。
二、具體程序細(xì)分如下：
�。ㄒ唬�、項(xiàng)目建議書(shū)審批（由當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門(mén)審核）：
1、項(xiàng)目建議書(shū)；委托相關(guān)單位做項(xiàng)目建議書(shū)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的理由和依據(jù)、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模、總投資框算和資金來(lái)源渠道、原材料及水電氣配套條件、三廢情況及處理措施、項(xiàng)目達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行分析，然后拿出建議；
2、總平面規(guī)劃圖；需要說(shuō)明的是，這個(gè)總平面圖是拿來(lái)報(bào)廢的，因?yàn)橐?guī)劃部門(mén)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)還沒(méi)出具；
�。ǘ�、選址意見(jiàn)書(shū)和選址通知書(shū)核發(fā)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)）
1、附項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)；
2、按控規(guī)核發(fā)項(xiàng)目地塊相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)，即選址通知書(shū)；
3、建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃要求委托招標(biāo)代理單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇建筑方案和設(shè)計(jì)單位；
（三）、用地預(yù)審（國(guó)土部門(mén)）
1、用地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)相關(guān)資料；
2、在用地現(xiàn)場(chǎng)公示，相關(guān)街道、村居出具證明；
�。ㄋ模h(huán)評(píng)報(bào)告審批（環(huán)保部門(mén)）
1、委托相關(guān)單位寫(xiě)環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)，花錢(qián)的，然后由環(huán)保部門(mén)安排評(píng)審會(huì)，作修改后上報(bào)環(huán)保部門(mén)；
2、環(huán)評(píng)公眾調(diào)查表；
3、環(huán)評(píng)報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示程序；沒(méi)有不良反映的話(huà)，再作環(huán)評(píng)批復(fù)；
�。ㄎ澹�、建筑方案會(huì)審及批復(fù)（規(guī)劃部門(mén)）
1、規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)；中間過(guò)程很長(zhǎng)，發(fā)布標(biāo)書(shū)到開(kāi)標(biāo)30日，順利的話(huà)選擇好設(shè)計(jì)單位及方案，然后進(jìn)行修改，再由規(guī)劃部門(mén)組織相關(guān)10多個(gè)單位進(jìn)行評(píng)審，出具會(huì)議紀(jì)要；
2、設(shè)計(jì)單位根據(jù)會(huì)議紀(jì)要作修改；
3、圖紙到審查中心做日照分析，如有不合規(guī)定，重新調(diào)整到滿(mǎn)足為止；
4、交通影響評(píng)價(jià)分析；業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位作交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告，成果交由公安的交警部門(mén)來(lái)會(huì)審并提出意見(jiàn)后修改；若車(chē)位不足或者車(chē)道等不滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匾�，則總平面又得重新調(diào)整，到全部滿(mǎn)足后再報(bào)批；
5、規(guī)劃建筑方案上報(bào)待批復(fù)，需要說(shuō)明的是，審查時(shí)間都是前置的，等他們審查后認(rèn)為可以上報(bào)才會(huì)接件，這時(shí)間不納入部門(mén)辦事承諾時(shí)段內(nèi)；
6、由當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理機(jī)構(gòu)上報(bào)到市級(jí)規(guī)劃部門(mén)審批，單純審批時(shí)間要20個(gè)工作日；
（六）、可行性研究報(bào)告批復(fù)（發(fā)改部門(mén)）
1、委托相關(guān)單位做出可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、內(nèi)容及規(guī)模、地段和面積、總投資及資金籌措方式等作出報(bào)告，由發(fā)改部門(mén)召集相關(guān)單位來(lái)評(píng)審；
2、繳納散裝水泥及新型墻材押金；
3、發(fā)改部門(mén)對(duì)可行性研究報(bào)告批復(fù)；
說(shuō)明：項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告書(shū)、水土保持方案、交通影響評(píng)估、日照分析等程序都需有資質(zhì)的公司編制，都是收費(fèi)的，且費(fèi)用不便宜；
�。ㄆ撸�、水土保持方案（水利部門(mén)）
1、建設(shè)單位委托有資質(zhì)的`公司做出水土保持方案；
2、由水利部門(mén)召集相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行方案評(píng)審，提出各種意見(jiàn)后進(jìn)行修改并上報(bào)等批復(fù)；
3、建設(shè)單位須繳納水土保持補(bǔ)償費(fèi)和水域補(bǔ)償費(fèi)；
4、繳納棄土押金，并與意向棄土場(chǎng)簽訂意向協(xié)議；
（八）、初步設(shè)計(jì)評(píng)審及批復(fù)（發(fā)改部門(mén)）
1、建筑設(shè)計(jì)單位提供的初步設(shè)計(jì)圖紙及概算書(shū)；
2、發(fā)改部門(mén)組織相關(guān)專(zhuān)家及單位進(jìn)行評(píng)審，提出意見(jiàn)后修改；相關(guān)單位為：發(fā)改、規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)土、消防、電力、環(huán)保、審計(jì)、人防、燃?xì)狻⒐┧h(huán)衛(wèi)、市政、房管、綜合管線等；
3、提供規(guī)劃部門(mén)的建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)和環(huán)評(píng)批復(fù)；
4、發(fā)改部門(mén)作初步設(shè)計(jì)批復(fù)；
�。ň牛�、用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門(mén)）
1、繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；
2、提供相關(guān)資料辦理規(guī)劃用地許可證；
�。ㄊ�、辦理供地手續(xù)（國(guó)土部門(mén)）
1、提供相關(guān)資料到國(guó)土窗口辦理供地手續(xù)；
2、國(guó)土部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和用地審批意見(jiàn)書(shū)；
（十一）、施工圖紙審查（圖紙審查機(jī)構(gòu)）
1、委托相關(guān)的圖紙審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查；雖然不少單位有此資質(zhì)，但一般地方都有自己推薦的機(jī)構(gòu)；
2、圖審機(jī)構(gòu)提出不少修改意見(jiàn)，然后建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)人員進(jìn)行探討并改進(jìn)，修改后再報(bào)圖審單位；
3、如修改到位，則由建設(shè)單位繳納一定的審圖費(fèi)用后，審圖機(jī)構(gòu)出具審查合格書(shū)；
�。ㄊ�、人防審查（人防辦）
1、上報(bào)當(dāng)?shù)厝朔啦块T(mén)相關(guān)面積及地點(diǎn)核準(zhǔn)表；
2、進(jìn)行人防施工圖紙審查，該審查由市人防部門(mén)委托市圖紙審查機(jī)構(gòu)審查，再頒發(fā)合格書(shū)并收取費(fèi)用；
3、由市級(jí)人防部門(mén)核發(fā)行政許可書(shū)；
（十三）、工程消防設(shè)計(jì)審核（消防部門(mén)）
1、全套圖紙報(bào)市級(jí)消防部門(mén)審核；
2、消防部門(mén)會(huì)按照消防規(guī)范和各地相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要等規(guī)定進(jìn)行審核；
3、出具審核意見(jiàn)后，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通及修改；
�。ㄊ模⒎览籽b置設(shè)計(jì)審核（氣象局）
1、建設(shè)單位提供相關(guān)資料到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T(mén)，辦理防雷裝置核準(zhǔn)書(shū)；
2、氣象部門(mén)出具防雷裝置設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)意見(jiàn)書(shū)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)意見(jiàn)再修改；
3、繳納相關(guān)防雷費(fèi)用；
（十五）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門(mén)）
1、攜帶上述相關(guān)資料到規(guī)劃部門(mén)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
�。ㄊ�、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)部門(mén)）
1、業(yè)主單位通過(guò)招標(biāo)程序選定施工單位；
2、業(yè)主單位通過(guò)招標(biāo)選定施工監(jiān)理單位；
3、提供符合國(guó)家規(guī)定要求的工程施工組織設(shè)計(jì)大綱；
4、業(yè)主提供資金到位證明；
5、施工現(xiàn)場(chǎng)“七通一平”；
6、建設(shè)管理部門(mén)核發(fā)施工許可證；
設(shè)計(jì)方案 篇5
摘要：
投資理財(cái)專(zhuān)業(yè)學(xué)生個(gè)人理財(cái)方案設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)，是一門(mén)重要的實(shí)踐指導(dǎo)課程，通過(guò)實(shí)訓(xùn)，學(xué)生在熟悉各種理財(cái)工具的特點(diǎn)和客戶(hù)的基本財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用各種理財(cái)工具設(shè)計(jì)出比較完善的理財(cái)組合方案。
關(guān)鍵詞：
投資理財(cái)專(zhuān)業(yè)；個(gè)人理財(cái)方案設(shè)計(jì)；實(shí)訓(xùn)
一、理財(cái)規(guī)劃方案范例：
劉先生夫婦年收入共12萬(wàn)，孩子10歲，教育年支出0.2萬(wàn)，現(xiàn)全家年醫(yī)療費(fèi)用支出1，000元，每年生活費(fèi)用支出55，000元，除社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)、少兒醫(yī)療保險(xiǎn)之外，無(wú)任何其他保險(xiǎn)。擁有固定資產(chǎn)自用房現(xiàn)值50萬(wàn)，銀行存款現(xiàn)值1萬(wàn)，年利息收益率3%，開(kāi)放式基金投資12萬(wàn)元，收益率預(yù)計(jì)6%。具體資產(chǎn)情況如下：
二、具體解決方案
根據(jù)結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)表的數(shù)據(jù)，本案例的財(cái)務(wù)狀況整體有兩個(gè)顯著的特點(diǎn)：流動(dòng)性比率較低；家庭備用金不充足；家庭保障完善，投資收益單一且不穩(wěn)定。另外，客戶(hù)所遞交的信息材料已剔除近期開(kāi)支目標(biāo)、三年后將增加孩子的教育支出，以及對(duì)夫妻雙方父母的支出預(yù)算。我們建議因整個(gè)家庭財(cái)務(wù)流動(dòng)性缺乏安全保證；對(duì)于意外事件發(fā)生的保障措施弱；流動(dòng)的閑置資金少，所以應(yīng)有合理的資產(chǎn)優(yōu)化配置方案，以增加流動(dòng)資金比率，提高投資收益率，擴(kuò)大投資收入。
�。ㄒ唬┎呗耘c建議
本理財(cái)規(guī)劃方案的目標(biāo)是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債情況以及投資領(lǐng)域的調(diào)整，達(dá)到合理配置家庭資產(chǎn)分配和金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)保值和增值，同時(shí)完善三口之家的綜合保險(xiǎn)計(jì)劃。
1.現(xiàn)金規(guī)劃建議
每個(gè)家庭都要準(zhǔn)備足夠的備用金，主要是用來(lái)應(yīng)付諸如暫時(shí)性失業(yè)，突發(fā)事故等意外的情況而引發(fā)的`現(xiàn)金需求。無(wú)充足的家庭備用金儲(chǔ)備，會(huì)令家庭財(cái)務(wù)安全系數(shù)降低，建議增加結(jié)余比例。夫婦工作都很穩(wěn)定，每年的節(jié)余比率達(dá)到0.54，因此建議以月支出的3倍金額作為家庭準(zhǔn)備金，以活期存款的方式存入銀行隨時(shí)取用。1個(gè)月的家庭月支出作為流動(dòng)資金，以銀行活期存款的方式來(lái)持有，以支付日常的生活開(kāi)銷(xiāo)；家庭月支出的 4倍作為預(yù)防性金額，以貨幣市場(chǎng)基金的方式持有，以便在可以隨時(shí)取用的同時(shí)獲得更高些的收益。
2.建立家庭保障計(jì)劃
目前除孩子有少兒醫(yī)療險(xiǎn)外，夫婦雙方?jīng)]有任何商業(yè)保險(xiǎn)。從收入結(jié)構(gòu)上看，夫妻雙方工資收入占家庭年收入的94%，也就是說(shuō)，一旦發(fā)生意外致使身故或失能，將導(dǎo)致收入中斷，給家庭帶來(lái)巨大損失。一般來(lái)講，家庭保險(xiǎn)保障，雖然有社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)做保障，但仍建議增加夫妻雙方購(gòu)買(mǎi)一些保險(xiǎn)產(chǎn)品，以為家庭提供全面的保障。具體建議如下：
3.資產(chǎn)增值計(jì)劃
您是一位穩(wěn)健的投資者，偏好基金投資。投資基金由基金管理人管理和運(yùn)用資金，從事股票、債券、外匯、貨幣等金融工具投資，以獲得投資收益和資本增值。對(duì)于這樣不太熟悉或者沒(méi)有時(shí)間關(guān)注金融市場(chǎng)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，投資開(kāi)放式基金是簡(jiǎn)單而有效的途徑。長(zhǎng)期投資根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力做適當(dāng)?shù)倪x擇即可。
4.遺產(chǎn)管理規(guī)劃建議：
因夫妻雙方年齡以近中年，建議提前做好遺產(chǎn)管理規(guī)劃，以令子女受益更多。
（二）理財(cái)效果預(yù)測(cè)
增加備用金儲(chǔ)備，建議拿出一定比例的金額增加保險(xiǎn)資金投入，家庭保障會(huì)更完善更安全；投資股票、基金、債券，期貨交易，外匯，結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境部分的分析，股票市場(chǎng)雖步入低谷，但必會(huì)繁榮，績(jī)優(yōu)股和價(jià)值被低估的股票，相應(yīng)的基金必然會(huì)帶來(lái)客觀的資本利得收入，外匯如日元等亞洲板幣種會(huì)由于人民幣升值也會(huì)帶來(lái)收入。這樣個(gè)人現(xiàn)金流量表更加穩(wěn)健。通過(guò)現(xiàn)金余額的增加，會(huì)使客戶(hù)償還短期債務(wù)的能力增大；金融資產(chǎn)的多樣性會(huì)降低只有48%的股票所造成的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)在一定程度上提高收益率。這樣在負(fù)債沒(méi)有增加的前提下，資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)會(huì)合理化，凈資產(chǎn)額會(huì)得到有效的提高。
從總體來(lái)看，因個(gè)人現(xiàn)金流量表更加得到穩(wěn)定，資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)更加合理，客戶(hù)財(cái)務(wù)狀況必然會(huì)更加穩(wěn)健。
設(shè)計(jì)方案 篇6
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容和流程
人們經(jīng)常說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣�？梢�(jiàn)產(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。
縱觀時(shí)下的各種營(yíng)銷(xiāo)策劃手段，無(wú)論是賣(mài)生活方式、賣(mài)地段、賣(mài)社區(qū)文化、賣(mài)投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因?yàn)橛腥耸褂茫朋w現(xiàn)出了其價(jià)值。永遠(yuǎn)都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品，不懂建筑。對(duì)建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好、產(chǎn)品市場(chǎng)準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專(zhuān)業(yè)精神和較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，差不多都會(huì)運(yùn)用得當(dāng)，獲得成功。不過(guò)，如果只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對(duì)大勢(shì)的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來(lái)的樓盤(pán)也不一定暢銷(xiāo)。
近幾年來(lái)，發(fā)展商都在不同的項(xiàng)目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念，注重項(xiàng)目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美和舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤(pán)。一些對(duì)產(chǎn)品策劃有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的策劃專(zhuān)業(yè)人士，也不惜余力地倡導(dǎo)產(chǎn)品策劃模式，用自己的實(shí)踐證明產(chǎn)品策劃的作用。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿(mǎn)足人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶(hù)的需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛(ài)和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下：
1、產(chǎn)品調(diào)研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研，對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備。
2、項(xiàng)目定位
在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置。包括目標(biāo)客戶(hù)定位，這最重要，因?yàn)楫a(chǎn)品竣工后是賣(mài)給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
這是策劃的重心，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。
4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)
采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的原則
1、因地制宜的原則
每一個(gè)地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r不同，市場(chǎng)也不同，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，充分利用當(dāng)?shù)氐母鞣N優(yōu)勢(shì)資源、因地制宜的進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制。因地制宜就是要因勢(shì)利導(dǎo)，趨長(zhǎng)避短，與時(shí)俱進(jìn)。用發(fā)展的、變化的眼光進(jìn)行研究，進(jìn)行策劃。
2、充分挖掘地段價(jià)值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標(biāo)是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)的價(jià)值無(wú)論如何都不能忽視地段的作用。地段的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的、相對(duì)的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段，隨著時(shí)間的變遷，其價(jià)值也在動(dòng)態(tài)的變化當(dāng)中。挖掘地段的價(jià)值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價(jià)值，更要考慮到地段未來(lái)的價(jià)值，很好的協(xié)調(diào)發(fā)展與生存的關(guān)系。地段價(jià)值沒(méi)有被充分挖掘，就不能使土地的利用價(jià)值最大化，也不能取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)效益有當(dāng)前的，也有遠(yuǎn)期的，不能只重視當(dāng)前的而忽視遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)效益。地段價(jià)值的利用要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，找出一個(gè)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)。
3、先總后分的原則
堅(jiān)持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據(jù)市場(chǎng)的深入研究，首先明確產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國(guó)際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū)，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風(fēng)情城等等。只有明確了這個(gè)大的方向，我們才可以以此原則進(jìn)行細(xì)部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排、建筑風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型和低會(huì)所配置，普通住宅甚至經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)SPA會(huì)所與國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房，在戶(hù)型上設(shè)計(jì)成錯(cuò)層等錯(cuò)誤。有的項(xiàng)目在將產(chǎn)品定位為高端市場(chǎng)后，其四居戶(hù)型設(shè)計(jì)在做到了190平方米的同時(shí)，但室內(nèi)功能安排上卻沒(méi)有獨(dú)立的更衣室，其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的戶(hù)型面積不協(xié)調(diào)。再比如，有項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，甚至是很明顯的巴烙克風(fēng)格，但在園林設(shè)計(jì)上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個(gè)高檔公寓項(xiàng)目，對(duì)外推廣說(shuō)是金融家俱樂(lè)部，其銷(xiāo)售價(jià)格高達(dá)20000元/平方米，可戶(hù)型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶(hù)型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時(shí)，總面積不足4萬(wàn)平方米的項(xiàng)目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導(dǎo)致真正的富人不愿買(mǎi)，窮人又買(mǎi)不起的結(jié)果。
除了以上所談的情況外，產(chǎn)品策劃的'先總后分還體現(xiàn)在其他四個(gè)方面：一是先整體布局，是兵營(yíng)式排列、圍合式布局還是點(diǎn)狀或組團(tuán)，再建筑單體安排；二是先建筑類(lèi)型、建筑風(fēng)格定位，是商用、住宅還是寫(xiě)字樓，是新古典主義、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐陸風(fēng)情還是中式建筑，接著才是戶(hù)型設(shè)計(jì)、外立面和天際線處理；三是先整體交通規(guī)劃，明確人車(chē)交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系；四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃，包括景觀風(fēng)格與景觀布局，再中心庭院、各組團(tuán)景觀和宅間景觀的設(shè)計(jì)。
4、先外后內(nèi)的原則
建筑的整體外觀怎么樣，在一定程度上左右著人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，甚至決定著一個(gè)項(xiàng)目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風(fēng)格、顏色、材質(zhì)以及天際線處理。在一定意義上它代表著一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著一個(gè)產(chǎn)品的性質(zhì)，具有很強(qiáng)的識(shí)別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū)，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè)、辦公、住宅或者是商住混合來(lái)，都很容易看出項(xiàng)目的品質(zhì)感來(lái)。為什么一定要先強(qiáng)調(diào)外，這是因?yàn)�，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現(xiàn)，并不是說(shuō)高檔就一定外部元素華麗，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過(guò)得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)還有一個(gè)原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續(xù)了解內(nèi)在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會(huì)有興趣進(jìn)一步咨詢(xún)價(jià)格、特點(diǎn)等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問(wèn)也不會(huì)問(wèn)。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)更重要的是要注意把握好內(nèi)在的處理，這就象男女戀愛(ài)一樣，剛開(kāi)始更多的來(lái)自于對(duì)方的外在形象與氣質(zhì)，能不能共步紅地毯，關(guān)鍵看內(nèi)在的修養(yǎng)。一個(gè)項(xiàng)目的外在元素做好了，消費(fèi)者就可能會(huì)主動(dòng)來(lái)問(wèn)、來(lái)看，當(dāng)然，買(mǎi)不買(mǎi)單還要看內(nèi)在的，包括戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀、社區(qū)物管、會(huì)所配套等。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)，也符合人們購(gòu)房消費(fèi)的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認(rèn)知----購(gòu)買(mǎi)。
5、先弱后強(qiáng)的原則
從產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的角度而言，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)格局，做一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮到客戶(hù)的人氣聚集，要先適當(dāng)?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起，再做強(qiáng)勢(shì)客群的產(chǎn)品，以此形成一個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，營(yíng)造不斷升值的價(jià)值空間和市場(chǎng)印象。這種原則特別適合一些大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，由于項(xiàng)目規(guī)模大，很多開(kāi)發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過(guò)大所形成的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化莫測(cè)、開(kāi)發(fā)資金要求高、產(chǎn)品更新快等因素上。京城西邊有一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積45萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)。一期28萬(wàn)平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶(hù)型。其可以預(yù)見(jiàn)的結(jié)果會(huì)表現(xiàn)在四個(gè)方面，一是高總價(jià)很難帶來(lái)很好的人氣，不容易形成開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)，特別是在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，一旦喪失了一開(kāi)始就打開(kāi)銷(xiāo)售市場(chǎng)缺口的機(jī)會(huì)，其很快就會(huì)淹沒(méi)在每?jī)商煲粋�(gè)新盤(pán)的房海中，無(wú)人知曉，無(wú)人關(guān)注。二是先期在最好的位置開(kāi)發(fā)最高端的產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅上可能會(huì)失去上升的空間。三是先期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售高端產(chǎn)品必定會(huì)對(duì)銷(xiāo)售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至?xí)绊懙巾?xiàng)目的施工推進(jìn)，對(duì)后期產(chǎn)品推出形成更大的銷(xiāo)售壓力，產(chǎn)生不利的市場(chǎng)印象。四是先做高端，實(shí)際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音、灰塵等影響。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，不僅其市場(chǎng)景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質(zhì)，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)弱而變化。另外，現(xiàn)在商品房大都是預(yù)售，也就是說(shuō)先賣(mài)后建，在興建的過(guò)程中，如果市場(chǎng)變化了，產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問(wèn)題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無(wú)法應(yīng)對(duì)這一市場(chǎng)的變化。前幾年，中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現(xiàn)了滯銷(xiāo)的現(xiàn)象，而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè)，在這種情況下，部分公寓項(xiàng)目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設(shè)計(jì)是純住宅，所以在改后就出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，包括戶(hù)型隔斷和衛(wèi)生設(shè)施的安排。如何實(shí)現(xiàn)先分后合呢？大致的方法有二個(gè)。一是區(qū)別樓層市場(chǎng)的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場(chǎng)，如頂部市場(chǎng)、中間層市場(chǎng)、底商、地下室，個(gè)別評(píng)估其供需狀況及規(guī)劃條件，再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間？躍層戶(hù)型在設(shè)計(jì)上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶(hù)設(shè)計(jì)等。二是調(diào)整平面單元面積大小的先分后合。也就是說(shuō)先確定最小可能銷(xiāo)售單元的平面功能，再合并數(shù)個(gè)小單元成為較大面積的單元，以使消費(fèi)者調(diào)整平面的的彈性空間最大化。
8、先專(zhuān)后普的原則
一些開(kāi)發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品，總是錯(cuò)誤的認(rèn)為，把所有市場(chǎng)上好的東西全部搬進(jìn)來(lái)，面向所有買(mǎi)房的人就能贏得市場(chǎng)。實(shí)則不然，這種眉毛胡子一把抓的結(jié)果往往造成項(xiàng)目品質(zhì)不高，富人不愿來(lái)，窮人不敢進(jìn)。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應(yīng)地道的魯菜，生意很不錯(cuò)，后來(lái)老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進(jìn)了川菜，結(jié)果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺(jué)得他不夠?qū)I(yè)與地道，生意反而大不如前。風(fēng)林綠洲的成功很說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，其產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化程度很高，由于周邊分布著中科院十幾個(gè)研究所，市場(chǎng)推廣一直都在說(shuō)周邊住的全是愛(ài)因斯坦。結(jié)果，買(mǎi)房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人。一般而言，產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化程度越高，越容易給人純粹與信賴(lài)的感覺(jué)，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質(zhì)客群也愿意扎堆。而這種專(zhuān)門(mén)化的產(chǎn)品是分散化項(xiàng)目無(wú)法比的。專(zhuān)門(mén)化的產(chǎn)品，通常附加值較大，也容易創(chuàng)造較高的價(jià)值，比如，當(dāng)前流行的小戶(hù)型，他就提供了與之相對(duì)應(yīng)的酒店式管理，但因?yàn)槭菃我坏目腿�，吸引了眾多白領(lǐng)，其銷(xiāo)售價(jià)格不降反升。當(dāng)然，任何一種專(zhuān)門(mén)化產(chǎn)品都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)槟愕目腿狠^為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個(gè)問(wèn)題。一是產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化的程度必須考慮到項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況、供需情況和各種目標(biāo)客群的相對(duì)規(guī)模和購(gòu)買(mǎi)力；二是先嘗試并評(píng)估各種專(zhuān)門(mén)化的可能性及市場(chǎng)接受度，以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤(rùn)空間，除非市場(chǎng)機(jī)會(huì)有限，或項(xiàng)目地塊條件受限制，一般應(yīng)首先考慮專(zhuān)門(mén)化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品。這是因?yàn)楫?dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分已經(jīng)越來(lái)越明顯。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來(lái)越高的情況下，適當(dāng)提高建筑容積率可以攤薄樓面地價(jià)，降低開(kāi)發(fā)成本，但現(xiàn)在有一種傾向，很多開(kāi)發(fā)商為追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，盲目追求容積率，結(jié)果，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，過(guò)高的容積率造成了板樓成塔樓，大進(jìn)深窄面寬，戶(hù)型內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理，走道過(guò)多等現(xiàn)象，從而降低了居住品質(zhì)，影響了銷(xiāo)售價(jià)格，增大了銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)大量產(chǎn)品積壓和資金困難。
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