【實用】設(shè)計方案合集五篇
為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，通常需要提前準備好一份方案，方案是計劃中內(nèi)容最為復雜的一種。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？下面是小編精心整理的設(shè)計方案5篇，歡迎大家分享。
設(shè)計方案 篇1
課前透視
本課由兩組四字詞語組成。一組反映的是古代神話，另一組是現(xiàn)代科技。通過鮮明的對比，既讓我們驚嘆神話傳說的神奇，又讓我們感嘆科學成就的偉大。這八個詞語，既讓學生識字，又豐富了學生的知識，開闊了視野。各個詞語的意思雖然獨立，但讀起來能使人感到韻律美。教學時，除重點抓好識字、寫字外，還應(yīng)該指導學生認真朗讀，感受語言的韻律美。
愛聽故事、好奇心強是小學生的普遍特點。教師應(yīng)該抓住這一特征，組織學生到課外收集相關(guān)的故事和資料，引導學生在生活中學習語文，主動參與語文學習活動。在交往與互動中學習生字，積累詞語，提高認識，發(fā)展能力，受到愛科學的教育影響。
教學目標
1、認識9個生字。會寫6個字。
2、正確流利地朗讀課文，積累詞語，感受語言文字的韻律美。
3、有主動閱讀中國神話故事，了解當今科技成果的愿望。
教學重點
識字，寫字，正確流利地朗讀課文，了解課文中介紹的神話故事和科技成果。
信息資料
課前讓學生搜集有關(guān)人造衛(wèi)星 ，宇宙飛船，運載火箭的資料和古代神話傳說故事的資料，如圖片，文字介紹，音像材料等。
教學時數(shù)
兩課時
第一課時
切入舉偶
1、講故事：今天我給大家?guī)硪粋�神話故事，你們喜歡聽嗎？（教師講古代神話故事），我們的課文里還有許多非常精彩的故事，你們愿意學嗎？
�。牴适率呛⒆觽冏钕矚g的一件事，用一個古代神話故事引入課題，增長了知識，激發(fā)了學生學習的熱情。）
2、匯報資料：課前我們都收集了許多神話故事，還找了許多關(guān)于現(xiàn)代科技方面資料，誰能給大家介紹一下？
�。▽崿F(xiàn)課內(nèi)與課外的銜接，培養(yǎng)學生的成就感，訓練表達能力和交流意識。）
對話平臺
朗讀
1、自由讀課文，邊讀邊畫出生字。
2、讀了課文以后你有什么問題？你知道人造衛(wèi)星 ，宇宙飛船，運載火箭他們到底是怎樣的高科技成果嗎？它們能給我們的生活帶來什么呢？
�。ㄔ谧x中發(fā)現(xiàn)問題，養(yǎng)成邊讀書邊思考的良好習慣。聯(lián)系生活中的認知經(jīng)驗互相交流，培養(yǎng)學生學科學、愛科學的興趣。）
3、同桌互讀互評。
識字
1、合作學習，自主記憶。
自由讀生字卡。組內(nèi)互考互查。說說你用什么方法記憶這些字的？
2、組詞練習。個別常用字可進行一字開花游戲，如：射、衛(wèi)、載等。
3、多種形式練讀生字生詞。
（培養(yǎng)學生自主識字的習慣，教會識字方法，在識字中培養(yǎng)學生自主、合作、探究的意識。）
答疑
結(jié)合學生收集的.資料和讀文中提出的問題，組織學生進行自由交流，解決學習中發(fā)現(xiàn)的問題和產(chǎn)生的疑問。
（將學文與豐富學生相關(guān)知識密切結(jié)合起來，體現(xiàn)語文學習的綜合性，激發(fā)學生愛科學，學科學的興趣。）
激趣
時代在發(fā)展，科技在進步，在現(xiàn)代科技大發(fā)展的今天，你有什么樣的夢想呢？
�。ńM織學生交流談話，教育學生從小要樹立遠大的理想，訓練學生語言表達能力。）
寫字
1、出示“我會寫”中的“衛(wèi)、運”，組織學生進行觀察：怎樣把能字寫工整、寫漂亮。
2、引導學生自主寫字，教師巡視指導。
第二課時
對話平臺
導入
1、抽讀字卡，同桌互檢。
2、你能用生字或生詞說一句話嗎？（自選，教師注意學生用詞是否恰當、準確。及時給以評價和指導。）
寫字
1、出示“我會寫”中的“宇、宙、航、艦”四個字，引導學生觀察這四個的特征。
2、教師范寫“宇、航”（上下結(jié)構(gòu)和左右結(jié)構(gòu)各一個）
3、學生練寫，師生評議。
�。ㄒ龑W生觀察，抓住生字特征，進行有針對性的指導，確保識字活動高效。
熟讀
1、比賽讀、個別讀、齊讀。（內(nèi)容包括八個詞語和“我會讀”中的兩句話。）
�。ㄊ熳x成誦，讀中積累，讀中感悟。）
2、用“……也……”說話。
交流
1、 小組內(nèi)互相講述四個神話故事，每組推選一個“故事大王”上臺講述，并領(lǐng)讀所講述的詞語。
2、小組交流自己找到的衛(wèi)星、飛船、火箭等圖片。
�。ńY(jié)合教學內(nèi)容，進行相應(yīng)擴展，培養(yǎng)學生的創(chuàng)新能力，合作意識，交流能力，激發(fā)學生學習興趣。）
比較
1、引導學生將傳說和現(xiàn)代科技對比，從而激發(fā)學生愛科學的興趣。
2、通過神話傳說與現(xiàn)代科技的對比，你有什么感想？
�。ㄍ诰�?qū)W生個性體驗，激發(fā)愛科學，學科學的愿望。）
實踐
課后請學生從八個詞語中選擇一個畫一幅畫，并寫上詞語。
�。w現(xiàn)語文學習綜合性的特點，提高學生的綜合素養(yǎng)。）
設(shè)計方案 篇2
一、活動背景
垃圾是“放錯了地方的資源”，垃圾的價值很大程度上決定于垃圾混合或分類的程度。在混合存放、傾倒的過程中，雖然同學們節(jié)省了處置時間和存放空間，但是浪費了垃圾的價值;與此相反，垃圾分類收集則產(chǎn)生價值。垃圾的混合程度與價值之間呈倒數(shù)關(guān)系，這是垃圾的一個重要特性，也是分類收集的理論基礎(chǔ)。
國內(nèi)外許多學者都認為分類收集是實現(xiàn)垃圾減量化、無害化、資源化的重要措施。 在校園里雖然設(shè)有分類垃圾桶，但許多大學生對此視若罔聞，見到垃圾桶不管三七二十一就隨便一丟，根本不在乎是否將垃圾分類，有的同學雖然想分開扔，卻苦于不會區(qū)分垃圾只好作罷。種種原因造成了地大校園垃圾分類效率低下，效果甚微
二、活動目的
1.通過問卷調(diào)查、采訪、等實踐活動，了解大學生對垃圾分類的認識情況。
2.通過宣傳垃圾分類的意義提升同學們對垃圾分類這一實際問題的重視;再宣傳分類垃圾的具體做法，引導同學們正確的進行垃圾分類，保護環(huán)境;最后以標記垃圾桶等方式提醒同學們時刻注意垃圾回收問題。本次活動通過提升同學關(guān)注并力行垃圾分類這一側(cè)面來提升同學們的環(huán)境保護意識，并積極參與其中，爭做地大文明人，締造和諧文明校園。
三、活動時間
20xx年5月××日
四、活動地點
中山大學新華學院廣州校區(qū)
五、活動形式
活動分為兩個階段，第一階段是了解學校垃圾點設(shè)置的地點和垃圾桶分類情況，在學校設(shè)置的.垃圾點附近對大學生進行問卷調(diào)查，以此了解大學生對垃圾分類的認識情況。第二階段是發(fā)放傳單，通過傳單宣傳垃圾的種類、成因、危害和治理等方面的知識，使廣大學生普及到垃圾分類的重要性，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣和行為習慣，增強社會責任感。
六、具體流程
活動的前期準備
1了解到學校垃圾點的設(shè)置的地點和垃圾桶分類情況 2問卷調(diào)查內(nèi)容和對垃圾分類宣傳單的準備及其打印 問卷格式按模板設(shè)計
內(nèi)容主要與垃圾分類與處理相關(guān)
印制各100份(可作調(diào)整)
活動的中期
1在垃圾點設(shè)施附近對大學生進行問卷調(diào)查 ，了解大學生對垃圾分類認識的情況
2做好調(diào)查的筆錄和統(tǒng)計
活動的后期
1整理調(diào)查問卷的資料和收集的筆記，得出大學生對垃圾分類的認識情況。
2對大學生發(fā)放關(guān)于垃圾分類相關(guān)知識的傳單，普及他們對垃圾分類的重要性，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣和行為習慣。
七、經(jīng)費預算
調(diào)查問卷加宣傳單 200*0.5=100
筆4只 2*4=8
總計：108元
八、注意事項
1.問卷發(fā)放過程中，如遇到不明問題或有意外情況請及時電話請示組長。
2.問卷發(fā)放過程中，對被調(diào)查人提出的問題，要耐心詳細的進行講解。
設(shè)計方案 篇3
為切實作好地質(zhì)災害防治工作，避免或最大限度地減輕地質(zhì)災害造成的損失，確保校舍和師生生命財產(chǎn)安全，現(xiàn)根據(jù)上級有關(guān)要求及法律法規(guī)，并從學校實際出發(fā)，特制訂本預案。
一、災害性質(zhì)
本預案所稱突發(fā)性地質(zhì)災害，是指自然因素或者人為活動引發(fā)的危害師生生命和財產(chǎn)安全的崩塌、滑坡、泥石流、地面陷塌等與地質(zhì)作用有關(guān)的災害。
二、應(yīng)急分類
地質(zhì)災害應(yīng)急分：臨災應(yīng)急和災害應(yīng)急兩類。
三、救災機構(gòu)及職責。
(一)、地質(zhì)災害防治、救災工作領(lǐng)導組
組 長：……
副組長：…… …… ……
成 員：…… …… ……及班主任
領(lǐng)導組主要職責：
1、建立學校及周邊地質(zhì)、地貌檔案，建立有效的預測、預警、預防和快速反應(yīng)體系，加強地質(zhì)災害防治知識的宣傳教育，作好日常監(jiān)控工作。
2、根據(jù)地質(zhì)災害險情或災情，決定是否啟動本預案，統(tǒng)一指揮和組織地質(zhì)災害搶險救災工作，執(zhí)行上級地質(zhì)災害搶險救災的指揮和下達其它地質(zhì)災害防治救災任務(wù)。
3、監(jiān)督、檢查、落實各部門地質(zhì)災害應(yīng)急準備工作，組織地質(zhì)災害災情和險情的調(diào)查，預防災害發(fā)展趨勢和潛在的威脅，提出應(yīng)急防范的對策和措施。
(二)地質(zhì)災害搶險救災分組及職責
指揮組負責人：……
警戒組負責人：……
救護組負責人：……
疏散組負責人：……及班主任
1、救災注意事項：
�、佟斈程幇l(fā)生地質(zhì)災害時，全體人員應(yīng)保持鎮(zhèn)定，及時報警并迅速依據(jù)任務(wù)分工和組長的命令擔負起搶救工作，不可袖手等待救災人員前來搶救而延誤時機。
②、迅速切斷配電箱總電源等。
�、�、救災人員抵達現(xiàn)場后，除參與搶救工作外，其余人員應(yīng)從速遠離現(xiàn)場，以免影響或妨礙搶救工作的進行。
�、堋F(xiàn)場有危險品、易燃易爆物品應(yīng)迅速搬離。
2、各組職責：
指揮組：(1)、熟悉學校建筑格局及道路情況;(2)、清楚學校地質(zhì)災害的地點、范圍;(3)、了解學校內(nèi)樓房裝修材料的性質(zhì);(4)、了解電線鋪設(shè)的線路;(5)、了解災害的走勢;(6)、確定逃生路線、避險場所、救護方案。
警戒組：(1)、了解學校建筑格局及道路情況;(2)、當某處發(fā)生災害時，應(yīng)迅速確定安全逃生的'路線，避險場所，以便疏導他人逃生;(3)、在警戒線負責攔阻無關(guān)人員進入災害現(xiàn)場。
救護組：(1)、應(yīng)具備救護常識;(2)、應(yīng)了解一般藥物的使用;(3)、清楚指定的逃生路線;(4)、根據(jù)傷情緊急救護，或送醫(yī)院治療。
疏散組：(1)、利用學校報警設(shè)施和廣播迅速報道逃生方案;(2)、確定預警信號和撤離路線，組織班主任有序疏導學生。
四、災情調(diào)查
災情發(fā)生后，學校要積極協(xié)助查明原因，提供必要的信息。
五、善后處理
在事故發(fā)生后的善后處理過程中，應(yīng)積極穩(wěn)妥地開展工作，立即將受傷人員送往醫(yī)院治療，盡量安慰受傷人員及家屬，妥善解決他們的要求，并盡快恢復正常的教學秩序。事故處理結(jié)束后，及時將事故處理結(jié)果書面報告縣教育局。
設(shè)計方案 篇4
《海底世界》是一篇有關(guān)海洋的常識性課文。課文通過生動有趣的語言介紹了海底奇異的景色和豐富的物產(chǎn)，能激發(fā)學生熱愛自然、探索自然奧秘的興趣，并使學生在感受美、欣賞美的過程中受到美的熏陶。課文從海底的光線、海底的聲音、海底動物的行動和遷徙、海底地貌和植物、海底礦藏等幾個方面，有詳有略地介紹了“景色奇異、物產(chǎn)豐富的世界”。
顧歲琴老師這節(jié)課上得很成功，她挖掘語言文字，處理教材得當，講課詩情畫意，語言規(guī)范流暢，設(shè)計與眾不同。她能抓住課文的重點和難點，以生為本、以興趣為起點、以讀為主、以拓展為目標，通過正確、流利、有感情地朗讀課文，使學生在讀中感悟，讀中理解，讀中探索、讀中拓展，豐富語言積累。
一、解讀教材，目標明確
教師與文本的深入對話是上好一堂課的前提，教師飽滿的情緒是上好一堂課的關(guān)鍵。教師真摯的情感源于教師與文本的深層對話。師生只有與文本作深層次的對話，教學才能入情入境。因此“語文教師最好的備課方法就是讀書�！鳖櫪蠋焾�(zhí)教本節(jié)課，老師與文本的對話是充分的，對教材目標把握準確。課堂上，教師的情感是真摯的。
《海底世界》許多地方都可以作為提高學生語文素養(yǎng)的訓練點。顧老師在本課教學中目標明確，能抓住了解海底景色奇異和物產(chǎn)豐富的特點，通過清晰的板書引領(lǐng)學生理清楚文章脈絡(luò)：課文分兩大部分，一部分是介紹海底的動物，另一部分是介紹海底植物、地貌、礦藏等。對海底動物的介紹，是本文的重點部分。體會作者把海底動物種類多、活動有趣寫具體的方法是學習難點。在教學中，教師對文章中部分段落采用引讀的方式作略處理，實現(xiàn)了長文短教，對我們教學篇幅長的文章很有借鑒意義。
二、教學方法 靈活運用
教無定法，但科學合理地運用教學方法卻能使教學效果事半功倍，教與學達到和諧完美的統(tǒng)一。這節(jié)課中，顧老師巧妙運用了多種教學方法來引導學生走進文本。
1.情境教學法：顧老師抓住兒童好奇心強的特點，課堂中運用“情境教學法”激發(fā)學生學習興趣。課伊始，“你可知道，海底世界是什么樣的嗎?”以一段海底錄象把學生帶進海底美麗的景色情境中。在學生自由地朗讀課文，了解課文的大意后，對自己感興趣的內(nèi)容讀讀，問問，這樣過渡自然得體。
2.媒體演示法：顧老師修改了教學與多媒體課件，那繽紛直觀的畫面，再配以柔和的音樂，“100米，200米，500米。。。。。�！卑褜W生帶入了奇異的海底世界中，加深了學生對課文的.感悟。
3.朗讀感悟法：朱熹曾說：“讀得熟，則不待解說，自曉其義也”，他充分肯定了在語文學習中“讀”是一個不可替代的手段.本節(jié)課還有一個最大的亮點就是在顧老師的帶領(lǐng)下,學生將課文讀得充分、讀得精彩。顧老師精心設(shè)計朗讀，很有創(chuàng)造性。課堂中以范讀、自由讀、個別讀、集體讀、選擇讀、分角色讀、引讀等多種形式，引領(lǐng)學生與文本作充分的對話，引導學生反反復復地讀，實實在在地品，品字、品詞、品句，品出言外之意，弦外之音;品出寫法之巧、構(gòu)思之妙。落實語文學科的工具性和人文性。例如：關(guān)聯(lián)詞的學習在中年級要滲透，教師就是以引讀法不著痕跡地教學，這是句子訓練和內(nèi)涵理解通過朗讀的有機整合。又如，中年級詞語教學是重點，課堂中運用了換詞、朗讀等方法辨析、積累近義詞。
三、實踐活動、拓展運用
顧老師為學生精心設(shè)計了運用語言，實踐語言的平臺。學生們讀寫結(jié)合，展開聯(lián)想，寫一寫海底動物的活動方法，還以“景色奇異，物產(chǎn)豐富”為開頭寫段，以小小探究卡的形式延伸課堂，拓展了思維，培養(yǎng)了語言能力。
這節(jié)課，讓我看到了教師的主導作用，“導而不牽”，為學生的學習導向、導法、導練、導學。顧老師以民主的教風和循循善誘的技巧，把學生引到一種想學、愛學、會學的境地。在推進二期課改，深化課堂改革的今天，這樣的課給我很多的借鑒。
設(shè)計方案 篇5
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容和流程
人們經(jīng)常說一個項目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營銷推廣�？梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。
縱觀時下的各種營銷策劃手段，無論是賣生活方式、賣地段、賣社區(qū)文化、賣投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因為有人使用，才體現(xiàn)出了其價值。永遠都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品，不懂建筑。對建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好、產(chǎn)品市場準確、產(chǎn)品設(shè)計到位、產(chǎn)品營銷手段新穎，加上策劃人有強烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，差不多都會運用得當，獲得成功。不過，如果只強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對大勢的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來的樓盤也不一定暢銷。
近幾年來，發(fā)展商都在不同的項目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念，注重項目產(chǎn)品的細節(jié)和細部的完美和舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對產(chǎn)品策劃有實踐經(jīng)驗的策劃專業(yè)人士，也不惜余力地倡導產(chǎn)品策劃模式，用自己的實踐證明產(chǎn)品策劃的作用。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個重點是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下：
1、產(chǎn)品調(diào)研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研，對購房者消費傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準備。
2、項目定位
在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對產(chǎn)品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計
這是策劃的重心，根據(jù)目標客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等。
4、產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計
采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。先進的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的原則
1、因地制宜的原則
每一個地區(qū)的發(fā)展狀況不同，市場也不同，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，充分利用當?shù)氐母鞣N優(yōu)勢資源、因地制宜的進行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進行簡單的復制。因地制宜就是要因勢利導，趨長避短，與時俱進。用發(fā)展的、變化的眼光進行研究，進行策劃。
2、充分挖掘地段價值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標是取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)的價值無論如何都不能忽視地段的作用。地段的價值是動態(tài)的、相對的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段，隨著時間的變遷，其價值也在動態(tài)的變化當中。挖掘地段的價值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價值，更要考慮到地段未來的價值，很好的協(xié)調(diào)發(fā)展與生存的關(guān)系。地段價值沒有被充分挖掘，就不能使土地的利用價值最大化，也不能取得最好的經(jīng)濟效益。當然經(jīng)濟效益有當前的，也有遠期的，不能只重視當前的而忽視遠期的經(jīng)濟效益。地段價值的利用要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標，找出一個利潤與風險的平衡點。
3、先總后分的原則
堅持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據(jù)市場的深入研究，首先明確產(chǎn)品的市場總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū)，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風情城等等。只有明確了這個大的方向，我們才可以以此原則進行細部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排、建筑風格、戶型設(shè)計等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟型戶型和低會所配置，普通住宅甚至經(jīng)濟適用房出現(xiàn)SPA會所與國際雙語幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房，在戶型上設(shè)計成錯層等錯誤。有的項目在將產(chǎn)品定位為高端市場后，其四居戶型設(shè)計在做到了190平方米的同時，但室內(nèi)功能安排上卻沒有獨立的更衣室，其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的戶型面積不協(xié)調(diào)。再比如，有項目的建筑風格為歐陸風格，甚至是很明顯的巴烙克風格，但在園林設(shè)計上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個高檔公寓項目，對外推廣說是金融家俱樂部，其銷售價格高達20000元/平方米，可戶型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時，總面積不足4萬平方米的項目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結(jié)果。
除了以上所談的情況外，產(chǎn)品策劃的先總后分還體現(xiàn)在其他四個方面：一是先整體布局，是兵營式排列、圍合式布局還是點狀或組團，再建筑單體安排；二是先建筑類型、建筑風格定位，是商用、住宅還是寫字樓，是新古典主義、現(xiàn)代簡約、歐陸風情還是中式建筑，接著才是戶型設(shè)計、外立面和天際線處理；三是先整體交通規(guī)劃，明確人車交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系；四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃，包括景觀風格與景觀布局，再中心庭院、各組團景觀和宅間景觀的設(shè)計。
4、先外后內(nèi)的原則
建筑的整體外觀怎么樣，在一定程度上左右著人們的購買欲望，甚至決定著一個項目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風格、顏色、材質(zhì)以及天際線處理。在一定意義上它代表著一個產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著一個產(chǎn)品的性質(zhì)，具有很強的識別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū)，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè)、辦公、住宅或者是商住混合來，都很容易看出項目的品質(zhì)感來。為什么一定要先強調(diào)外，這是因為，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現(xiàn)，并不是說高檔就一定外部元素華麗，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面。強調(diào)先外后內(nèi)還有一個原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續(xù)了解內(nèi)在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會有興趣進一步咨詢價格、特點等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問也不會問。強調(diào)先外后內(nèi)更重要的`是要注意把握好內(nèi)在的處理，這就象男女戀愛一樣，剛開始更多的來自于對方的外在形象與氣質(zhì)，能不能共步紅地毯，關(guān)鍵看內(nèi)在的修養(yǎng)。一個項目的外在元素做好了，消費者就可能會主動來問、來看，當然，買不買單還要看內(nèi)在的，包括戶型設(shè)計、園林景觀、社區(qū)物管、會所配套等。強調(diào)先外后內(nèi)，也符合人們購房消費的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認知----購買。
5、先弱后強的原則
從產(chǎn)品營銷的角度而言，特別是當前房地產(chǎn)市場的殘酷競爭格局，做一個項目，首先要考慮到客戶的人氣聚集，要先適當?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起，再做強勢客群的產(chǎn)品，以此形成一個增長的態(tài)勢，營造不斷升值的價值空間和市場印象。這種原則特別適合一些大型項目的開發(fā)，由于項目規(guī)模大，很多開發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過大所形成的風險，這種風險表現(xiàn)在銷售周期長、市場變化莫測、開發(fā)資金要求高、產(chǎn)品更新快等因素上。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米，分二期開發(fā)。一期28萬平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型。其可以預見的結(jié)果會表現(xiàn)在四個方面，一是高總價很難帶來很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷，特別是在當前地產(chǎn)市場環(huán)境下，一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機會，其很快就會淹沒在每兩天一個新盤的房海中，無人知曉，無人關(guān)注。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產(chǎn)品，在整個項目的價格漲幅上可能會失去上升的空間。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會對銷售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至會影響到項目的施工推進，對后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力，產(chǎn)生不利的市場印象。四是先做高端，實際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音、灰塵等影響。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，不僅其市場景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質(zhì)，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購買力強弱而變化。另外，現(xiàn)在商品房大都是預售，也就是說先賣后建，在興建的過程中，如果市場變化了，產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無法應(yīng)對這一市場的變化。前幾年，中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象，而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè)，在這種情況下，部分公寓項目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設(shè)計是純住宅，所以在改后就出現(xiàn)了諸多問題，包括戶型隔斷和衛(wèi)生設(shè)施的安排。如何實現(xiàn)先分后合呢？大致的方法有二個。一是區(qū)別樓層市場的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場，如頂部市場、中間層市場、底商、地下室，個別評估其供需狀況及規(guī)劃條件，再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間？躍層戶型在設(shè)計上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設(shè)計等。二是調(diào)整平面單元面積大小的先分后合。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能，再合并數(shù)個小單元成為較大面積的單元，以使消費者調(diào)整平面的的彈性空間最大化。
8、先專后普的原則
一些開發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品，總是錯誤的認為，把所有市場上好的東西全部搬進來，面向所有買房的人就能贏得市場。實則不然，這種眉毛胡子一把抓的結(jié)果往往造成項目品質(zhì)不高，富人不愿來，窮人不敢進。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應(yīng)地道的魯菜，生意很不錯，后來老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進了川菜，結(jié)果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺得他不夠?qū)I(yè)與地道，生意反而大不如前。風林綠洲的成功很說明這個問題，其產(chǎn)品的專門化程度很高，由于周邊分布著中科院十幾個研究所，市場推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦。結(jié)果，買房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人。一般而言，產(chǎn)品的專門化程度越高，越容易給人純粹與信賴的感覺，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質(zhì)客群也愿意扎堆。而這種專門化的產(chǎn)品是分散化項目無法比的。專門化的產(chǎn)品，通常附加值較大，也容易創(chuàng)造較高的價值，比如，當前流行的小戶型，他就提供了與之相對應(yīng)的酒店式管理，但因為是單一的客群，吸引了眾多白領(lǐng)，其銷售價格不降反升。當然，任何一種專門化產(chǎn)品都有一定的風險，這是因為你的客群較為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個問題。一是產(chǎn)品的專門化的程度必須考慮到項目所在地的市場情況、供需情況和各種目標客群的相對規(guī)模和購買力；二是先嘗試并評估各種專門化的可能性及市場接受度，以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤空間，除非市場機會有限，或項目地塊條件受限制，一般應(yīng)首先考慮專門化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品。這是因為當前地產(chǎn)市場的細分已經(jīng)越來越明顯。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來越高的情況下，適當提高建筑容積率可以攤薄樓面地價，降低開發(fā)成本，但現(xiàn)在有一種傾向，很多開發(fā)商為追求開發(fā)利潤，盲目追求容積率，結(jié)果，在市場競爭越來越激烈的情況下，過高的容積率造成了板樓成塔樓，大進深窄面寬，戶型內(nèi)部設(shè)計不合理，走道過多等現(xiàn)象，從而降低了居住品質(zhì)，影響了銷售價格，增大了銷售風險，帶來大量產(chǎn)品積壓和資金困難。
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