【薦】商業(yè)項目策劃書
時間稍縱即逝，辛苦的工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將翻開新的一頁，迎來新的任務和目標，是時候認真思考策劃書如何寫了。相信許多人會覺得策劃書很難寫吧，以下是小編為大家整理的商業(yè)項目策劃書，僅供參考，大家一起來看看吧。
商業(yè)項目策劃書1
一、背景淺析：
愛尚蛋糕店正處于開業(yè)初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。
二、目標群體
主要目標群體：廣東外語外貿(mào)的在讀大學生。
輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿(mào)大學的另外九所高校的在讀大學生。
三、具體推廣方案與流程
已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。
由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。
在派對現(xiàn)場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續(xù)直播。
為參加派對的同學派發(fā)精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。
在派對現(xiàn)場派發(fā)我們愛尚蛋糕店的5元現(xiàn)金抵用券20張。
在派對后，對轉發(fā)愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現(xiàn)金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。
在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發(fā)關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發(fā)，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。
四、推廣費用
派對現(xiàn)場的布置費用
100RMB
抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本
100RMB
5元現(xiàn)金抵用券20張，10元現(xiàn)金抵用券10張
200RMB
早餐蛋糕禮物成本
50RMB
總計
370RMB
五、人員分工
工作
負責人
參與工作人員
布置派對現(xiàn)場
派對現(xiàn)場拍攝
派對現(xiàn)場工作人員
視頻制作
微博管理
六、計劃目標
通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：
1、生日派對微博的轉發(fā)次數(shù)達到100次。
2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。
3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。
商業(yè)項目策劃書2
第一部分 摘要（整個計劃的概括）
一、公司簡單描述
二、公司的宗旨和目標（市場目標和財務目標）
三、公司目前股權結構
四、已投入的資金及用途
五、公司目前主要產(chǎn)品或服務介紹
六、市場概況和營銷策略
七、主要業(yè)務部門及業(yè)績簡介
八、核心經(jīng)營團隊
九、公司優(yōu)勢說明
十、目前公司為實現(xiàn)目標的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還
十一、融資方案（資金籌措及投資方式）
十二、財務分析
1.財務歷史數(shù)據(jù)（前3年～5年銷售匯總、利潤、成長）
2.財務預計（后3年～5年）
3.資產(chǎn)負債情況
第二部分 綜述
第一章、公司介紹
一、公司的宗旨（公司使命的表述）
二、公司簡介資料
三、各部門職能和經(jīng)營目標
四、公司管理
1.董事會
2.經(jīng)營團隊
3.外部支持（外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業(yè)協(xié)會等）
第二章、技術與產(chǎn)品
一、技術描述及技術持有
二、產(chǎn)品狀況
1.主要產(chǎn)品目錄（分類、名稱、規(guī)格、型號、價格等）
2.產(chǎn)品特性
3.正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介
4.研發(fā)計劃及時間表
5.知識產(chǎn)權策略
6.無形資產(chǎn)（商標/知識產(chǎn)權/專利等）
三、產(chǎn)品生產(chǎn)
1.資源及原材料供應
2.現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力
3.擴建設施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力
4.原有主要設備及添置設備
5.產(chǎn)品標準、質檢和生產(chǎn)成本控制
商業(yè)項目策劃書3
大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案
宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析
前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經(jīng)濟因素 2、 社會與人口因素 3、 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素
二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應分析 1）、商業(yè)經(jīng)營內容分析
前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類
◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類
◆ 百貨、超市和士多類
◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類
◆ 職介和中介類
�。ㄒ陨蠋追N類型要求詳細描述，包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍
● 方法（分組等） 3）、城市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經(jīng)營內容 ● 區(qū)委——面積 4）經(jīng)營內容指標分析 ◆ 經(jīng)營內容——租金 ◆ 經(jīng)營內容——面積
◆ 經(jīng)營內容——規(guī)模（數(shù)量）
◆ 經(jīng)營內容指標分析綜述 5）、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布
● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環(huán)境指標分析 8）、總體綜述（結論）
4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述
通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現(xiàn)狀 1）、商業(yè)以臨街商鋪為主 2）本城鎮(zhèn)的商鋪消費潛力大 3）本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營方式落后 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、 商業(yè)價值 2、 人文價值 3、 市政支持 4、 自身資源價值 總論：
中心市場分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析
1、 本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、 消費群體分析
克估計得上去全范圍內，其服務對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動消費群 3、 客流量分析 三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風險分析
1、 購物中心產(chǎn)品升級 1） 省級1：創(chuàng)收升級
2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、 武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：
類比競爭項目分析
一、類比競爭項目商業(yè)組合分析
項目二： ……
二、項目SWOT分析： 1、 項目優(yōu)勢分析 規(guī)模 地理位置 ……
2、 項目劣勢分析 ……
3、 項目的機會 ……
4、 項目的威脅 …… 市場定位
一、項目主題定位既形象定位 1、 市場定位 定位：
市場分析綜合（定位支撐）： 2、 本案形象定位 本案總體特征：
�。ǚ治鐾戤吿卣骱箝_始定位）
綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位
通過以上的分析，結合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場，本案指定為：
主體推廣描述 1） 形象篇
2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、 檔次定位
(分為：高中第三擋) 5、 價格定位
售價
6、 本案目標市場定位 1） 定位的依據(jù)： 2） 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：
● 經(jīng)營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置
7、 項目功能定位
經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：
8、 銷售、經(jīng)營管理定位 經(jīng)營定位依據(jù)：
1） ……與買家達成經(jīng)營權回收協(xié)議，在幾年之內有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營……
2） ……集中商場的經(jīng)營權已統(tǒng)一招租
3） 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……
4） 物業(yè)水平是商場能否長久經(jīng)營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經(jīng)營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷售和長期經(jīng)營，本案銷售、經(jīng)營管理定位為：……
二、業(yè)態(tài)組合定位
1、 本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)： ……
2、 本案業(yè)態(tài)組合類比
業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節(jié)…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優(yōu)點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……
3、 確定本案組合定位
根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現(xiàn)銷售和成功運營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行規(guī)劃。
三、目標客戶鎖定及分析 1、 本案消費市場現(xiàn)狀 ……
2、 本案目標客戶描述 1） 按目標客戶群性質分類
本案的目標客戶可分為群明性和引導性兩大類引導性目標客戶是針對本案形象、經(jīng)營范圍、經(jīng)營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。
商業(yè)項目策劃書4
一：酒店簡介
焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專制中路555號，是焦作市一家根據(jù)國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡營銷方案�？偯娣e達4.5萬平方米，學會網(wǎng)絡營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內設施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡營銷推廣。提供快捷便利的入住手續(xù)、厚實的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營銷推廣方案。
二：市場環(huán)境闡述
市場偵察和預測
市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。
(1)市場偵察的類型
根據(jù)偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探干脆偵察 主要用于收集初步原料。
描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。
因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。
(2)市場偵察的方法
市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式�？纯磸V州網(wǎng)絡營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。
市場預測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。
(1)市場預測的方法 定性闡述法(消費者定見法、經(jīng)理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法
(2)市場預測的程序 確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測后果，提出預測呈報
建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預測：酒店網(wǎng)絡營銷。
1.市場外部環(huán)境闡述，
如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。
2.市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述
(1)酒店員工素質
(2)酒店管理者素質
(3)酒店自身狀況
3.酒店SWOT分析闡述
SWOT就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。
三.營銷組合戰(zhàn)略
1 營銷對象
酒店營銷的對象當然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學習酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關。所以，酒店營銷對象應當有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業(yè)形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優(yōu)質任職、讓利和承擔社會負擔來提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網(wǎng)絡體系。
2 市場細分
市場細分是指企業(yè)根據(jù)消費集體之間需求的區(qū)別性，網(wǎng)絡營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業(yè)切確制訂營銷計劃和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。
酒店不妨根據(jù)各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟、置備行為、人口結構特點、消費者生理成分等。
3 對象市場
酒店根據(jù)所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰(zhàn)略大凡有三種：無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、區(qū)別性市場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。
無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)的對象市場，聽聽三維。不注意區(qū)分市場不同的需求;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。
酒店不妨靈動運用這三種戰(zhàn)略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。
4 市場定位
定位是在上世紀70年代由美國學家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或屬性的重視水平，為本企業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當?shù)穆毼弧Ｊ袌龆ㄎ皇蔷频暝趯ο笫袌鼍駬竦牡鬃由洗_定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店營。
5 具體營銷戰(zhàn)略
市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點，根據(jù)體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn)略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。
(1)產(chǎn)品戰(zhàn)略：酒店營銷策劃方案。議決產(chǎn)品市場時機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動市常
2)產(chǎn)品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完美的質量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創(chuàng)建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰(zhàn)略。聽說方案。
5)產(chǎn)品任職�；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質量的改善和提高。
(2)價錢戰(zhàn)略 市場競爭離不開價錢戰(zhàn)略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企業(yè)市場對象的關鍵，你知道策劃。同時，產(chǎn)品價錢的高低與需求也親切相關，價錢制定得合理與否，間接相關到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。
(3)出售渠道戰(zhàn)略 出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否打開銷路、盡快占領市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。
(4)促銷戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。
其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：
①籌辦期內后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡營銷策劃書。
�、阡N后適時推出誠征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。
④獨攬時機舉行公關活動，接觸消費者。我不知道網(wǎng)絡營銷推廣方案。
�、葜鲃佑夼⒚浇�，特長建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。
隨著市場營銷學研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。
根據(jù)籌辦期內各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領。加倍應當注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優(yōu)勢。
6 主題促銷提案
如過年、五一、十一、中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡推廣。
7 外部營銷
注重對員工的培養(yǎng)，創(chuàng)建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。
四 營銷方案預期效果闡述及推行
根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預測，進而肯定推行與否。
五 方案的調整
若方案推行歷程中有不妥之處適時調整，是對原方案的補充和修正。
商業(yè)項目策劃書5
一、策劃背景
�。ㄒ唬┪覈l(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展
發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，是推進農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整的重要舉措，是促進農(nóng)民就業(yè)增收的重要渠道，是推進新農(nóng)村建設的重要載體。20xx年《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見△確提出“要實施鄉(xiāng)村旅游富民工程”，國務院20xx年1號文件專門強調“要積極發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游”。
為了加快休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，國家旅游局頒發(fā)了《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》；20xx年，農(nóng)業(yè)部和國家旅游局決定開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動，制定了《關于開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動的意見》，啟動了示范縣和示范點的評選工作，首批評出了全國32個示范縣和100個示范點。
為了促進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，20xx年9月，召開了全國發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游工作會議，總結研究全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的實踐經(jīng)驗。會議強調要進一步提高認識，切實把鄉(xiāng)村旅游作為國內旅游的基礎工程來抓，把鄉(xiāng)村旅游作為發(fā)展國內旅游的主戰(zhàn)場，擺上突出位置，加強謀劃，深入推進，抓實抓好。
我國鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，已成為居民旅游消費的重要領域。20xx年，全國已有5.3萬個鄉(xiāng)村旅游特色村，年接待游客超過6億人次，旅游收入超過1500億元。
（二）河南鄉(xiāng)村旅游加快發(fā)展
河南是農(nóng)業(yè)省，鄉(xiāng)村旅游資源豐富。為了加快鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，省旅游局與省農(nóng)辦、省農(nóng)業(yè)廳、省扶貧辦聯(lián)合下發(fā)了《關于發(fā)展全省鄉(xiāng)村旅游的意見》，篩選了128個特色旅游村加強建設。河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程，標志著河南鄉(xiāng)村旅游進入了一個嶄新的提升階段。全省上下圍繞“百村萬戶”旅游富民工程，促進了鄉(xiāng)村旅游的加快發(fā)展。欒川縣和鄭州市惠濟區(qū)被評為全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣（區(qū)），洛陽銀杏嘉年華、商丘寧陵縣劉花轎村、河南省龍泉山莊被評為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點；全省評定了128個旅游特色村；在20xx年全省鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)驗交流會上，30個特色旅游村鎮(zhèn)受到獎勵。與全省比較，陽平鎮(zhèn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展相對滯后。
二、策劃思路
以《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》為指導，以河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程為契機，以“蘋果之鄉(xiāng)，民俗之花，魅力寨”為品牌，發(fā)揮裴張-寨鄉(xiāng)村旅游的后發(fā)優(yōu)勢，優(yōu)化整合規(guī)劃區(qū)觀光農(nóng)業(yè)、民俗風情、鄉(xiāng)村風景等鄉(xiāng)村旅游資源，高水平開發(fā)以生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑、民俗風情體驗、鄉(xiāng)村休閑度假為重點的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系，完善鄉(xiāng)村基礎設施建設，優(yōu)化鄉(xiāng)村旅游環(huán)境，把鄉(xiāng)村旅游培育發(fā)展成為寨鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要支撐，把規(guī)劃區(qū)建設發(fā)展成為特色鮮明的鄉(xiāng)村旅游目的地。
三、項目策劃
�。ㄒ唬疤O果之鄉(xiāng)?休閑游憩”旅游項目
1.項目背景
（1）靈寶蘋果資源優(yōu)良
“靈寶蘋果”品質優(yōu)良，被中國果協(xié)授予“中華名果”稱號，是獲得國家質檢總局“原產(chǎn)地標記注冊”的地方特產(chǎn)。寨蘋果生產(chǎn)是一產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民收入的一來源；面積蘋果種植也是一農(nóng)業(yè)景觀，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的一資源。
�。�2）寨地區(qū)鄉(xiāng)村旅游資源豐富
寨村及其周邊地區(qū)水果資源豐富，既擁有面積蘋果種植也擁有溝南櫻桃和草莓、北溝杏等特色果品，也適合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、棗、核桃等果品和油葵、杭菊等觀賞性經(jīng)濟作物生長，并坐擁小寨河水庫、裴張水庫等水體旅游資源�！蛾柶芥�(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》提出要“積極發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)”；在《靈寶市陽平鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20xx~2020）》中，裴張村和寨村的開發(fā)方向確定為“生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑旅游”。
2、項目構思
本項目以“蘋果之鄉(xiāng)休閑旅游”為主題，與靈寶經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相銜接，整合寨村及其周邊地區(qū)以水果種植為特色的觀光農(nóng)業(yè)旅游資源和其他鄉(xiāng)村旅游資源，規(guī)劃鄉(xiāng)村旅游項目，將該地區(qū)建設為靈寶紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)（命名為“寨紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)”，簡稱為紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)），推動靈寶鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。
3、項目要點
�。�1）紅蘋果創(chuàng)意莊園建設項目
紅蘋果創(chuàng)意莊園（以下簡稱莊園）定位為集果品高效生產(chǎn)與觀光休閑旅游于一體的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游園區(qū)。本項目設置的目標是：建設適應都市休閑圈層對休閑農(nóng)業(yè)旅游消費理念由觀光體驗娛樂休閑向時尚前衛(wèi)創(chuàng)意休閑不斷提升的趨勢，在休閑農(nóng)業(yè)中營造優(yōu)質生活的高雅氛圍、體現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的時尚氣息、體驗新奇、刺激、時尚等現(xiàn)代休閑娛樂元素、既保持鄉(xiāng)野淳樸又不失時尚韻味的紅蘋果創(chuàng)意園，打造陽平創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)旅游新時尚高地。將紅蘋果創(chuàng)意莊園建設成為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點。
●五彩果園，凸顯園區(qū)本底
以蘋果為主體的多種果樹、果園是紅蘋果創(chuàng)意莊園的基本環(huán)境本底，要精心布設和配置特色果園體系，凸顯“花果飄香五彩果園”的環(huán)境氛圍。該果園體系以高效生產(chǎn)型果園單元為主體，精心布置以下具有特色果樹品種和特色果園環(huán)境的觀光體驗型果園單元。
○生產(chǎn)景觀果園。量種植適宜本地氣候和土壤條件、具有觀賞功能的優(yōu)良果樹品種，凸顯莊園果樹特色；合理搭配主栽果樹品種的成熟期，科學利用不同樹種、不同品種的生物學特性，運用延遲或提早栽培等科技手段、溫室棚等設施，創(chuàng)造三季有花、四季有果的特色果園環(huán)境。
○景點景觀果園。按照一園一色的特點建設小巧玲瓏、特色鮮明的系列果園單元。在品種選擇、樹體管理、花果管理等各方面都要盡量突出園林藝術效果，增強觀賞性，趣味性，達到新、奇、特、美的效果。如運用整形修剪技術，創(chuàng)造各種奇特的樹形藝術形態(tài)，提高樹體的觀賞價值；運用各種嫁接手法，人工授粉、水肥控制技術，在同一棵樹上嫁接不同品種，培養(yǎng)出一樹多果，色澤艷麗的水果，構成一道靚麗的景觀。
○采摘品嘗果園。選擇一定的優(yōu)質品種果園單元，在園內合理地布設游覽道路，做到觀光游憩步道與果樹生產(chǎn)管理道路相分離；種植部分觀光園藝類植物，設置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等設施，使其具有觀光休閑和采摘品嘗功能，成為采摘品嘗專區(qū)。
●精心打造，突出創(chuàng)意特色
○創(chuàng)意生產(chǎn)設施。溫室和棚既是不可或缺的高效農(nóng)業(yè)設施，也是不可或缺的觀光農(nóng)業(yè)載體，應對其進行創(chuàng)意設計。既要保持其應有的生產(chǎn)功能，又要避免生硬、簡陋的傳統(tǒng)形象，使其具有殿堂一般時尚、浪漫、典雅的造型，給人以耳目一新的感受。
○果韻主題客房。充分運用水果造型和水果色彩元素，從客房的內部裝修色彩到家具、用品、飾物等各方面，突出果韻主題風格。如象征平平安安、紅紅火火的紅蘋果色調，象征著和平、生命、青春、希望的綠蘋果色調，象征幽遠、深邃、寧靜、理智的藍莓色調，象征熱情、熱烈、喜慶、吉祥、興奮、自信的紅莓色調；水果造型用具、吉祥物；水果切片造型窗簾和床單等。
○水果美食盛宴。改變水果直接啃咬的傳統(tǒng)吃法，開發(fā)果飯、果羹、水果燒烤、水果沙律、水果撈、水果咖啡、果茶、果酒、果凍、果汁、果脯等果食系列產(chǎn)品，舉辦水果美食盛宴，提供水果養(yǎng)生咨詢、水果美容服務。
○童趣果藝天地。主要針對兒童布設一個充滿水果夢幻色彩富有童趣的水果童話世界水果寶寶親子果藝天地，在這里點綴各種水果，布置優(yōu)秀水果寶寶親子果藝作品（實物或圖片），展銷有趣的卡通水果造型工藝玩具和工藝品，吸引孩子在這里自或在家長的協(xié)助下學習水果雕刻、拼接等水果造型藝術，帶走自己的“作品”；組織水果寶寶親子果藝比賽，對優(yōu)秀“作品”給予獎勵。既豐富旅游活動內容，又有益于培養(yǎng)孩子的創(chuàng)造性思維。
○培植創(chuàng)意蘋果。通過日光處理技術，將蘋果賦予藝術色彩，力培育創(chuàng)意蘋果。其制作方法是：把書法、簡筆畫、剪紙、電腦PS等藝術與蘋果生產(chǎn)結合起來，通過圖案設計、遮光圖案紙制作、綠色無公害果實套袋、果實摘袋、果實篩選、粘貼、采收、選果等系列程序制作而成。當果實采收時，紅艷艷的蘋果表面便被陽光雕刻上了金黃色的各式圖案或書法作品，從而將蘋果躍變?yōu)閭鬟f情感、傳播文化的創(chuàng)意藝術品，同時也將極地提高經(jīng)濟價值。
商業(yè)項目策劃書6
一、背景情況
1、駕駛飛機翱翔藍天是人類的夢想。航空愛好者通過航模運動實現(xiàn)了自己的飛翔夢。
2、現(xiàn)在的航模運動基本規(guī)則是，根據(jù)航模比賽要求，自己動手制作航模，訓練飛行，參加航模比賽。這使得實現(xiàn)飛翔夢受到諸多的限制，比如制作航模的條件，訓練飛行的場地，航模比賽的組織等。
3、近年來，四旋翼飛行器以其簡單的結構和穩(wěn)定的超低空性能，成為了航模新寵得以流行。
4、“飛行娛樂館”項目是以四旋翼為主，在體育場館內進行娛樂飛行。由飛行愛好者租用娛樂館的飛行器，根據(jù)設定的娛樂飛行項目規(guī)則，享受娛樂飛行樂趣，讓更多的飛行愛好者更加容易地實現(xiàn)自己的飛翔夢。
二、飛行娛樂館
1、硬件設施：
1)娛樂館場地：租用現(xiàn)有體育場館，面積1000平方米以上，高度10米以上。
2)飛行器：根據(jù)娛樂館場地條件，以每10平米配備一架四旋翼飛行器。
3)電池和充電設備：根據(jù)飛行器數(shù)量以及經(jīng)營時間，配備機載電池和充電設備。
4)隔離網(wǎng)：娛樂館中可設多個飛行項目區(qū)，各項目區(qū)間用隔離網(wǎng)進行隔離。飛行區(qū)底部設置防護網(wǎng)。隔離網(wǎng)和防護網(wǎng)可快速架設和拆撤。
2、項目區(qū)設置：
1)初學教練區(qū)：針對初學者進行基礎飛行操作培訓，達到一定操控水平后方可進行其它飛行項目區(qū)的娛樂。
2)常規(guī)航道區(qū)：設置環(huán)形常規(guī)航道，以簡單直線和彎道組成，分高度層。飛行者操控飛行器按規(guī)則進行平穩(wěn)飛行，保持飛行器間隔防止碰撞，按高度層超越其它飛行器。此項目可設定為比賽項目，以在航道中飛行時間長短評定勝負。
3)障礙航道區(qū)：在航道中設置各類飛行障礙，如屏風、鐵圈、回轉桿等。飛行者操控飛行器在航道中按規(guī)則超越各類障礙物。此項目可設定為比賽項目，以在航道中完成超越障礙物和時間長短評定勝負。
4)空中芭蕾區(qū)：飛行者操控飛行器在空中進行各種姿態(tài)的飛行舞動�？蓚�人獨舞，也可是多人群舞。此項目可設定為比賽項目，以評判員對飛行動作打分評定勝負。
5)影視航拍區(qū)：在區(qū)內設置各類影視拍攝的場景和模特，飛行者操控飛行器對場景和模特進行航拍。此項目可設定為比賽項目，以航拍者的航拍作品效果評定勝負。
6)編隊飛行區(qū)：由多名飛行者操控飛行器在空中進行編隊飛行。此項目可設定為比賽項目，以編隊設計和完成動作的效果評定勝負。
各飛行娛樂館可根據(jù)各自場地和經(jīng)營的條件，選擇單項或多項設置項目區(qū)域。
3、經(jīng)營效益
1)飛行娛樂館收益方式：①向顧客租賃飛行器;②為顧客開辦各類飛行項目培訓;③組織顧客開展各類飛行項目比賽;
2)飛行娛樂館投入內容：①場地租賃費用;②飛行器購置費用;③場地飛行環(huán)境設置費用;
3)經(jīng)營性費用：①經(jīng)營人員費用;②備用電池及充電設備;③飛行器維護和更新費用;④飛行環(huán)境設置維護更新費用;
4)效益估算：
�、僦С鲑M用：按1000平米場地，年租300萬元; 150架飛行器，保障一年內同時有100架在場飛行，年費用75萬元;備用電池與飛行器總費用相同，年費用75萬元;經(jīng)營人員20人，年工資總額120萬元;飛行環(huán)境設置維護，年費用50萬元;其它年費用80萬元;共計700萬元。
②收益費用：僅以租賃飛行器計算。
按每架飛行器半小時30元，每天經(jīng)營10小時，年經(jīng)營300天，滿額100架飛行器，到客率60%進行計算，年收益共計1080萬元。
③年毛利：1080萬元- 700萬元= 380萬元。
三、項目經(jīng)營模式
1、發(fā)起成立聯(lián)盟。選擇邀請具有實力的企業(yè)共同發(fā)起成立飛行娛樂聯(lián)盟。聯(lián)盟發(fā)起企業(yè)主要由體育場館單位，體育活動經(jīng)營企業(yè)(最好為航模經(jīng)營企業(yè))，四旋翼飛行器制造企業(yè)，航空電池制造企業(yè)，文化體育投資企業(yè)等組成。
2、建立飛行娛樂館經(jīng)營模式。由聯(lián)盟組織發(fā)起企業(yè)利用各自現(xiàn)有資源，共同建立飛行娛樂館試點，通過試點建立健全聯(lián)盟經(jīng)營模式和相關標準規(guī)范。
3、加盟招商擴大市場。在飛行娛樂館試點運營的基礎上，聯(lián)盟以統(tǒng)一的經(jīng)營模式，統(tǒng)一的設施保障，統(tǒng)一的經(jīng)營品牌，統(tǒng)一的商業(yè)文化，連鎖加盟在全國各大中小城鎮(zhèn)招商發(fā)展飛行娛樂館。
4、推進航模運動創(chuàng)新發(fā)展。在聯(lián)盟發(fā)展商業(yè)經(jīng)營的同時，規(guī)范完善阿飛行項目標準，創(chuàng)新航模運動的樣式，爭取將飛行項目列入航模標準比賽項目，為比賽項目建造標準的航模比賽設施，激勵更加廣泛的群眾參與航空體育運動。
商業(yè)項目策劃書7
前言
××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
�。ㄒ唬┥探衷O計“先天不足”
1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失�！痢两滞ㄍ鶅冉值娜齻�通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
�。ǘ┥探植邉潯昂筇焓д{”
1××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題�！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路×××廣場×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”�！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1街名：××廣場時尚麗人街
2概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4商業(yè)門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）發(fā)布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發(fā)布會
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃市場定位獨特優(yōu)勢和前景展望；
2×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優(yōu)惠政策。
（三）整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉租退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6。6～7．7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
�。ㄎ澹┥虘羧腭v優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調工商稅務部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業(yè)氛圍營造
（1）商街指示識別系統(tǒng)布置（詳見××廣告公司設計效果圖）
�。�2）設計制作廣場內街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片），以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
�。�3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
�。�4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會文聯(lián)群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
（5）與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
�。�6）5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議
1××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業(yè)化改造。
3臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
商業(yè)項目策劃書8
第一章 總體策劃思路
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規(guī)劃
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規(guī)劃設計要點
《蘇州世景國際方案設計說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。l
2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。
最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議
1. 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優(yōu)勢
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利�？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。
屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務活動的優(yōu)勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l
l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經(jīng)濟發(fā)展利好因素l
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區(qū)位優(yōu)勢l
目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動實現(xiàn)價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。
中心城市的建設匯聚了人氣l
隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。
4. 風險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
自身因素l
與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。
三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七.市場機會發(fā)現(xiàn)
本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：
1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)
l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。
市區(qū)內類比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發(fā)現(xiàn)
政治、經(jīng)濟、文化、藝術和社會環(huán)境變化帶來的需求。l
城市建設和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。l
3. 創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)
l 新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值�？疾煨露际兄髁x的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系，主張城市建設應充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。
l "藝術化"建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術建筑學階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機器建筑學階段，把建筑看作"住人的機器";(4)空間建筑學階段，認識到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學階段，認為建筑是環(huán)境的科學和藝術。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學與環(huán)境建筑學相結合的本質。
l "主題性"環(huán)境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風格，環(huán)境風格設計的依據(jù)。
l "后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎。
5. 機會價值
土地競拍的社會知名度。l
類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場調研報告》l
社會專業(yè)服務體系組合和利用。l
金融服務。包括個人金融服務、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊�。l
物業(yè)經(jīng)營和管理。l
營銷策劃。l
商業(yè)項目策劃書9
“十三五”重點項目-大型商場招商項
目商業(yè)計劃書
編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司
商業(yè)計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經(jīng)過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據(jù)一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧�。商業(yè)計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。
關聯(lián)報告：
大型商場招商項目申請報告
大型商場招商項目建議書
大型商場招商項目商業(yè)計劃書
大型商場招商項目可行性研究報告
大型商場招商項目資金申請報告
大型商場招商項目節(jié)能評估報告
大型商場招商項目行業(yè)市場研究報告
大型商場招商項目投資價值分析報告
大型商場招商項目投資風險分析報告
大型商場招商項目行業(yè)發(fā)展預測分析報告
保密須知
本報告屬商業(yè)機密，所有權屬于****有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：
1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；
2、沒有****有限公司書面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內容；
3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。
4、本報告不是出售或收購項目的報告。
商業(yè)計劃書撰寫大綱（根據(jù)項目不同稍有調整）
第一章大型商場招商項目簡介
1.1 大型商場招商項目基本信息
1.1.1 大型商場招商項目名稱
1.1.2 大型商場招商項目承建單位
1.1.3擬建設地點
1.1.4 大型商場招商項目建設內容與規(guī)模
1.1.5 大型商場招商項目性質
1.1.6 大型商場招商項目建設期
1.2 大型商場招商項目投資單位概況
第二章大型商場招商項目建設背景及必要性
2.1 大型商場招商項目建設背景
2.2 大型商場招商項目建設必要性
2.2.1 大型商場招商項目建設是促進實現(xiàn)“十二五”促進產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)空間布局進一步優(yōu)化的需要
2.2.2 大型商場招商項目的建設能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發(fā)展
2.2.4 大型商場招商項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要
2.2.5 大型商場招商項目是增加就業(yè)的需要
第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析
3.1基本情況
3.2地理位置
3.3交通運輸
3.4資源情況
3.5經(jīng)濟發(fā)展
第四章 市場分析
4.1 國內外 大型商場招商項目項目市場概況
4.1.1國內市場狀況及發(fā)展前景
4.1.2國際市場狀況及發(fā)展前景
4.2我國 大型商場招商項目項目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
4.3 20xx年我國 大型商場招商項目項目出口情況
4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況
4.5 大型商場招商項目項目產(chǎn)業(yè)前景
第五章 競爭分析
5.1 企業(yè)競爭的壓力來源
5.2 波特五力競爭強弱分析
5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)
第六章大型商場招商項目優(yōu)勢
6.1政策優(yōu)勢
6.2地域優(yōu)勢
6.3管理優(yōu)勢
6.4技術優(yōu)勢
第七章大型商場招商項目建設方案
7.1 大型商場招商項目建設內容
7.2 大型商場招商項目項目工藝方案
7.3 大型商場招商項目項目產(chǎn)品方案
7.4經(jīng)營理念
7.5管理策略
7.5.1 管理目的
7.5.2 組織結構
7.5.3 管理思路
7.5.4 企業(yè)文化
7.5.5 經(jīng)營理念
商業(yè)項目策劃書10
一、總體描述
進入21世紀的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質消費，轉向以服務消費為主的時期。
旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均GDP1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到2005年，國內旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當于全國GDP的5.8%。
而在同時，國內旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務和創(chuàng)新服務，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質的要求也日益提高，當前和會就業(yè)壓力很大，大學生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學生素質，拓展大學生思維，解決大學生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關注的一個熱點和焦點問題。
大學是人一生中十分重要的轉折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應對挑戰(zhàn)，提高素質，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現(xiàn)在也應該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質，思維，感悟的提升。給大學生的前途發(fā)展打下基礎，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務和活動，并于教育部門聯(lián)合，為大學生提供旅行服務，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標
公司的業(yè)務主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據(jù)大學生的實際消費能力進設計和客源開發(fā)。本著“特色服務，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區(qū)開展服務，并成為領導企業(yè)。長期目標是開發(fā)全國市場，構筑全國服務網(wǎng)絡，成為大學生旅行服務的首選服務。成為倡導大學生生活文化，促進大學生自身發(fā)展和交流的大型平臺。
三、產(chǎn)品和服務
公司的業(yè)務主要包括以下部分：
�。ㄒ唬┬蓍e旅游
休閑旅游服務是公司提供的一項基本旅行服務。這項傳統(tǒng)的旅行服務旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項服務中，我們更加注重對景點的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質拓展
這項服務實在傳統(tǒng)旅游服務基礎上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務對于大學生學會觀察，學會適應自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導。指導大學生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學生在這項服務中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學到知識本領。這些基本素質的鍛煉，能夠提升大學生的體質，訓練觀察力和適應能力并融入自身，終身受益。
(三)社會實踐
這項服務是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務主要是為了鍛煉大學生素質而設計的。通過這項服務，可以讓大學生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務中公司設計有調查活動，訪問活動，實習活動，等等。大學生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現(xiàn)大學生地方自身能力，展現(xiàn)個人風采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎。在這項服務中，大學生既可以學到各種做事、工作、處世的本領，也可以鍛煉自己適應社會的能力。
(四)Party Time
這項服務也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。Party Time是我們?yōu)榇髮W生交流信息，結交朋友，獲取知識而設計的服務。在這項服務中，會提供許多具體的活動，以便于大學生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學生理想的焦急學習場所。在Party Time ，公司會提供各類大學生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學術自由的樂趣與充實感。Party Time是大學生展現(xiàn)青春風采的舞臺，讓大學生在快樂中學到知識，結交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓練
潛能訓練就是把大學生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結合作的團隊意識，使大學生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓目的。潛能訓練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當人從顛峰“下降”到平凡生活時，應對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓練已經(jīng)成為學習適應社會和終身教育的好方式。
四、市場分析
1.行業(yè)市場
旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。
(1)市場細分
旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。
(2)市場定位
因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。
公司致力于提高大學生素質，為大學生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務。一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值。
首先服務差異化。公司提供的服務目前是絕無僅有的一項服務，不僅體現(xiàn)在服務的具體設計上，更具體在貫穿其中的全新的學習、生活理念。在服務設計上，突出了對自然和社會的協(xié)調，既保證大學生對自然風光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現(xiàn)實意義的素質鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務中體現(xiàn)的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風采的.精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學生的理想和追求。
在服務上，一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值，即服務更周到、更細致、更省錢、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開展的服務是為大學生服務，形象上是大學生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會中，成為時代領跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學生的內心感受和生活渴望。
2.競爭優(yōu)勢
公司提供的服務，周到細致省錢。大學生的需求通過我們的服務可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：
�。�1） 專業(yè)化 公司在服務設計方向突出專業(yè)化，可以讓大學生產(chǎn)生強烈的真實感。針對大學生，無論在休閑觀光，還有在素質拓展、Party Time、潛能訓練、社會實踐，都讓大學生參與其中，獲得價值。
�。�2） 個性化 公司提供的服務針對大學生中不同的需求偏向，設計的服務也具有明顯的個性化，可以讓大學生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務，達到大學生的滿意。
�。�3） 集成性 公司提供的服務是創(chuàng)新的集合各項服務，多方位、多角度地全面服務。大學生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務的組合，以滿足大學生不同的需求。
�。�4） 創(chuàng)新性 公司服務始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學生的消費需求。
（5） 完全顧客導向 公司的每一項服務都是為大學生量身定做的，一切從大學生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導向。
�。�6） 及時性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡、校園社點等方式直接提供服務，保證服務的及時性。
3.人才優(yōu)勢
公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。
4.競爭劣勢
由于公司進入的是一個全新的領域，目前尚無人可以學習，因此具有一定的進入風險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。
五、管理和團隊
公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標。
六、財務與融資
1.公司三年投資計劃
(1)投資方向和資金使用項目
公司在2004年6月到2007年月的第一個三年計劃期內，重點投資方向將限制在哈爾濱市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準備階段。
公司第一個三年計劃內，資金的使用和投資項目包括：
(1) 公司管理費用
(2) 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡工作部）
(3 )服務設計所需要的資金支持
(4) 市場拓展、公關宣傳、廣告等費用
(2)投資計劃（第一個三年計劃）
初步計劃，三年內公司完成投資700萬。
(1)公司管理費用（估算）：370萬
初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：
2004年6月----2005年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬
2005年7月----2006年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬
2006年6月----2007年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用 150萬
(2)公司固定資產(chǎn)購置：100萬元
如，購置辦公設備，網(wǎng)絡設備等。
(3)服務設計所需資金支持：100萬
(4)市場拓展、公關宣傳、廣告等費用：130萬
由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。
大學生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表
（2004年6月----2007年7月）（單位：RMB萬元）
項目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合計
2.公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100
3.服務設計所需資金支持 40 30 30 100
4.市場拓展、公關宣傳、廣告等費用 60 40 30 130
合計 245 220 235 700
2.資金來源（三年內）
公司在2004年6月2007年7月的三年內，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭取銀行貸款200萬。
�。�4） 資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從2004年6月到2005年7月的兩年內，須投資455萬，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預計2004年6月到2005年7月的一年內，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應是有保障的。
3.效益預測
�。�1） 股東及風險投資回報的主要是營業(yè)收入。
�。�2） 投資收益預測
A、營業(yè)收入：
2004年6月----2005年7月 416萬
2005年7月----2006年6月 832萬
2006年6月----2007年7月 4160萬
三年合計5408萬。
B、經(jīng)營成本
服務業(yè)的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經(jīng)營成本按收入的70%計算：
2005年7月----2006年6月 582.4萬
2006年6月----2007年7月 2912萬
三年合計3785.6萬。
C、稅前利潤
2004年6月----2005年7月 124.8萬
2005年7月----2006年6月 249.6萬
2006年6月----2007年7月 1248萬
D、稅后利潤
扣除營業(yè)稅及附加 5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤
3.結論：經(jīng)初步分析，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。贏利預測見下表。
單位：RMB萬元
年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合計
稅費 0 0 156 156
商業(yè)項目策劃書11
一、 概述
對于畢業(yè)紀念品設計，其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場帶來的經(jīng)濟利益也十分可觀；同時相應而生的各種產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)鏈也輻射很廣。商業(yè)模式是包括主題在內的每一個參與者起到的作用以及收益來源和方式，是參與者們的創(chuàng)意。簡而言之，商業(yè)模式就是公司通過什么途徑或者方式來賺錢。它包括產(chǎn)品/服務概念，市場概念，供應鏈/營銷/運作概念等。
二、商業(yè)模式的三個基本問題
1.你的顧客是誰？
首先我們應該搞明白，我們的顧客就是我們的大四應屆畢業(yè)生們，每一個學校的每一名大四畢業(yè)生都是我們的目標客戶而每一個學校的每一名大三學生都有可能成為我們的潛在客戶。在這樣一個客戶群中，我們應該充分把握現(xiàn)有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2.你準備向他/她提供什么樣的產(chǎn)品和服務？
我們做的是畢業(yè)紀念品市場，通過在各大高校舉行的畢業(yè)紀念品圖案設計大賽，由我們來把其中優(yōu)秀的作品印在水杯，雨傘，衣服或者筆筒等一系列小巧簡單容易攜帶的物品上。
3.他/她為什么愿意付錢？
通過在各大高校舉行的畢業(yè)紀念品設計大賽，由各大高校自己的學生選取自己所喜愛的畢業(yè)紀念品，由我們來把圖紙上的設計變?yōu)楝F(xiàn)實。這樣的活動能確保該畢業(yè)紀念品有一定的群眾基礎，
便于融入該校的市場。同時，由于這件物品包含了他/她母校的元素，容易讓購買者回憶起大學的四年黃金時間從而產(chǎn)生情感上的共鳴。
三． 商業(yè)模式的八個要素
1.價值主張
我們以畢業(yè)紀念產(chǎn)品為依托，實際是向畢業(yè)生們提供回憶寄托與一種歸屬感。對即將畢業(yè)的學生來說，大學的四年時光無疑是最寶貴的。但是時間是看不見摸不著沒辦法進行保存的，而畢業(yè)紀念品無疑填補了這一不足。它把母校最有標志性的事物具象化，以此能夠給畢業(yè)生們提供實體的回憶
2.消費者目標群體
由于大學時光的易逝和其所承載的美好性，即將畢業(yè)的大四學
生對母校有著深厚的感情基礎。針對這一點，畢業(yè)紀念品致力于面向所有即將畢業(yè)的各大學大四學生，為大家提供具有母校特色的紀念品，以此來滿足大學生的情感寄托。同時，各大學的大三學生都是我們的潛在目標群體。
3.分銷渠道
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場
開拓。畢業(yè)紀念品的銷售模式應定位于線上線下的共同結合，同時輔以制作廠家的配合，以謀求共贏。具體方法如下：
（1） 以宣傳的模式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為線上宣傳和人員宣傳。線上宣傳又分為微博宣傳和微信宣傳。即通過開通相關的微信微博公共平臺，發(fā)布相關的內容信息，前期重點宣傳畢業(yè)紀念品設計大賽，后期重在營銷以提高知名度，擴大銷售面。人員宣傳即是由我們團隊尋找各學校大三的學生進行掃樓式的宣傳活動，同時招其為網(wǎng)絡代理，負責在微信朋友圈進行宣傳活動。
（2） 以點帶面的進行宣傳。首先在小和山地區(qū)的三大高校內進行畢業(yè)紀念品設計大賽，同時提供相應的后續(xù)服務，在制作過程以及最后的成品作品中以口碑的方式影響和輻射杭州的各大高校。
4．合作方式
我們團隊與制作廠家結合，以合作共贏的方式共同開發(fā)畢業(yè)紀念品設計市場。具體操作方法如下：
�。�1） 合作辦法：由我們團隊出面協(xié)調各學院的大四畢業(yè)生和服務計劃，由制作廠家負責技術的提供。我們團隊負責聯(lián)系各大高校的校園銷售代理，確定各專業(yè)各班級甚至細化到班里的各個同學想要的紀念品形式。我們團隊進行最后的匯總以及整理然后聯(lián)系制作廠家。由制作廠家進行技術處理最終把紀念品變成實物。最后由我們把最終產(chǎn)品發(fā)放到各個同學的手中。
�。�2） 合作條件：先期由我們團隊進行銷售宣傳，制作廠家負責提供畢業(yè)設計紀念品大賽的各項獎勵，當高校客戶總量達到80%以后，按照五五分成的方式進行利潤分配。
5.客戶關系
由我們團隊負責對客戶進行客群關系的維護，此行為將體現(xiàn)在后期的服務中�；驹瓌t是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力和影響范圍，穩(wěn)固客戶群體。盡力用20%的客戶去創(chuàng)造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要的目標客戶進行重點管理，通過服務產(chǎn)品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳。對于大三的準目標群體也不能輕易放棄。
�。�1） 運用現(xiàn)代科技手段對客戶的滿意程度進行回訪，及時處理微博微信平臺上的客戶留言并虛心接受客戶的意見和建議，不斷的提升自己的產(chǎn)品和顧客的滿意程度。
�。�2） 延伸客戶服務內涵�？蛻舯旧砭褪且粋�免費的廣告資源。消費者往往會傾向于聽取朋友的意見，尤其是來自自己的學長學姐的信息。他們會覺得比廣告更加可信。因此，通過對大四畢業(yè)生的重點優(yōu)質服務，再由其的口碑宣傳來擴大影響力，提升知名度不失為一個很好的選擇。
商業(yè)項目策劃書12
xx廣場營銷執(zhí)行方案
目錄
第一部分 項目分析
一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略
一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略
一、 厘定價格的相關因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則
五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略
一、 廣告目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝
一、 包裝總綱 二、 基礎形象設計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝
附件：
一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表
第一部分項目分析
一、
xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┙趚x市商業(yè)地產(chǎn)市場概況
20xx年,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn)，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：
1、體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）引領潮流
體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區(qū)的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業(yè)項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)MAII。
2、專業(yè)市場行情看漲
由于xx經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮。20xx年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等，我司認為，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。
3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢
主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關注。根據(jù)發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。
4、新開商場引入大型名牌商家
大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現(xiàn)“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。
5、歲末商鋪廣告投放量激增
20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房
地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。
6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。
20xx年1－9月xx市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。
同時，因20xx年商鋪市場供大于求，導致20xx年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。
1998-20xx年全市商鋪成交均價表
（二）、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所
根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。
銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數(shù)量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/
平米，負一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。
位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。
二、項目概況
（二）xx現(xiàn)時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優(yōu)勢（S）
1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注； 2)、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區(qū)域。
3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經(jīng)本項目及周邊區(qū)域；
4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善；
5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；
6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。
2、項目劣勢（W）
1）、現(xiàn)時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。
2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為xx的農(nóng)村地帶，xx市民對此區(qū)域的認同仍時間；
3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會一定程度限制其發(fā)展； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。
3、發(fā)展機遇(O)：
1）、xx的城市建設規(guī)劃以20xx年，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。
2）、20xx年的亞運會將在xx舉行，天河區(qū)作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。
結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.
3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發(fā)建設的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規(guī)劃性質為酒店、居住、商業(yè)用地。
4、發(fā)展威脅(T)：
1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區(qū)商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業(yè)廣場仍在售。
三、項目定位評估
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根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區(qū)MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪
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本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結合項目自身的物業(yè)質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標市場
本項目所處位置是天河東部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法：
2、目標客戶群定位
投資者分析（預計所占之購買比例為：55%左右）
客戶類型
1）、擁有大型企業(yè)的人士；
2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機關之高層國家干部；
第一類：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來的人士
購買心理分析
以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購
首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。
第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民
客戶類型
商業(yè)項目策劃書13
對于“家居安保及電動車防盜保障服務”（以下簡稱“服務”），其意義是深遠的 ，前景是廣闊的，龐大的市場所帶來的經(jīng)濟利益也很可觀；同時相應而生的附屬產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)鏈也同樣輻射很廣。對于本服務，首先應搞明白的幾個問題和因素：
一、商業(yè)模式的三個基本問題：
1、你的顧客是誰？
首先我們應搞明白我們的客戶就是我們的業(yè)主，每一個社區(qū)的每一家業(yè)主都有可能成為我們的客戶。在這樣的一個客戶群中我們應充分把握現(xiàn)有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2、你準備向他提供什么樣的產(chǎn)品或服務？
我們做的是安防聯(lián)網(wǎng)報警行業(yè)的家居報警服務市場，我們具備的是一個集：技術專業(yè)化、防范智能化、資源信息化、服務人性化、管理先進化、職業(yè)道德化的一個優(yōu)秀服務團隊。我們將以專業(yè)的職業(yè)技術和職業(yè)素養(yǎng)來為家居報警客戶提供專業(yè)的安全保障。我們將整合以上的各類能力，結合全方位監(jiān)控系統(tǒng)及中高端聯(lián)網(wǎng)報警器材為我們的用戶提供各類以安全為主導的優(yōu)質服務。通過一系列的服務，使得業(yè)主的生活得以安全保障；通過優(yōu)質的服務，得到使用者的認可和放心，以此來擴大和深化我們所需的業(yè)務市場。
3、他為什么愿意付錢？
通過相關的理念宣傳、意識灌輸、產(chǎn)品講解，使得業(yè)主了解安防行業(yè)對家居生活的重要性，從而在認知度上有一個全新的認識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻、圖片宣傳、圖冊講解、宣傳單
發(fā)放等），和一系列相關服務使業(yè)主認可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。
二、商業(yè)模式的九個因素：
1、價值主張：
公司借助相應的安防報警產(chǎn)品為依托，以服務為導向，面向社區(qū)居民提供各類安全防護措施，有效的保障全方位的社區(qū)居民的生活安全，滿足居民的生活需求。
2、消費者目標群體：
由于社會治安的不穩(wěn)定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的有效保障。針對這一點，公司致力于以面對所有社區(qū)居民業(yè)主群體，為大家提供安全保障服務，確保將安全隱患降到最低，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進行業(yè)務拓展。
3、分銷渠道：
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。公司的銷售模式應定位于跟社區(qū)物業(yè)相結合，以謀求共贏。具體方法如下：
�。�1）由物業(yè)出面協(xié)調社區(qū)業(yè)主，以召開業(yè)委會的形式向大家明示物業(yè)公司下步將要為社區(qū)居民提供的安保計劃。必要的時候由我司專業(yè)人員陪同參會，從專業(yè)的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性。首先從理念和意識上讓大家認識，了解和接受家居安防。
�。�2）以宣傳的形式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為廣告宣
傳和人員宣傳。廣告宣傳又分為媒體和平面兩種。即印發(fā)傳單進行自主宣傳，制作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環(huán)播出，同時長期播放真實案例以此提高業(yè)主的認知度。人員宣傳即是由物業(yè)和公司相結合共同對社區(qū)業(yè)主進行登門宣傳，以講解的形式深化業(yè)主的安防意識，對于業(yè)主所存在的疑問進行有針對性的專一的解答。
�。�3）以點帶面的實例宣傳。首先對有明顯安防意識的家庭進行試點式安裝，同時提供相應的服務，在服務過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居。
4、合作方式：
公司與物業(yè)相結合，以合作共贏的方式共同開發(fā)家居安防市場。具體操作方法如下：
（1）合作辦法：由物業(yè)出面負責協(xié)調社區(qū)業(yè)主，由公司負責提供設備、技術、防范方案和服務計劃。雙方共同承擔各業(yè)主權屬范圍內防范區(qū)域的安全。由公司負責在社區(qū)監(jiān)控室設立24小時監(jiān)控值機臺，設專人負責各類警情信號的處理，對于所接收的報警信息，由值機人員通知物業(yè)保安人員，由物業(yè)配合值機人員第一時間前往現(xiàn)場進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即上報進行處理，對于發(fā)生真實警情的客戶由公司負責聯(lián)系客戶并協(xié)調保險公司對客戶處進行清查，統(tǒng)計損失，再由公司負責協(xié)調保險公司依照合同條款對客戶進行相關理賠。
（2）合作條件：先期由公司配合物業(yè)進行業(yè)務拓展，單個社區(qū)客戶量達到總數(shù)的80%以后，依照“合作辦法”的方式由公司負責運營并收取100%的費用作為運營資本回收，時間期限為三年，三年內
公司同時負責物業(yè)方值機人員的力量儲備培訓工作。三年以后，我公司退出運營，將所有設備及運營權交予物業(yè)，后期所收取的服務費均歸屬物業(yè)，公司只負責承接后期的技術維保工作，并收取相應的維保費用。關于費用由物業(yè)公司代繳還是由業(yè)主自行繳納的問題由物業(yè)決定。
5、客戶關系：
由公司負責對在網(wǎng)用戶進行客群關系的維護，此行為將體現(xiàn)在后期的服務過程中�；驹瓌t是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力，優(yōu)化工作流程，穩(wěn)固企業(yè)壁壘。
�。�1）樹立“二八原理”。即：用20%的客戶去創(chuàng)造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要客戶進行重點管理，將工作重點、精力、人力、物力、財力等資源力量重點投入在重點客戶處，通過服務產(chǎn)品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳，一次創(chuàng)造更大的現(xiàn)金流入量。對于沒有被納入重點類別管理的客戶也不能輕易放棄，只是區(qū)別于管理的頻率與幅度而已。
（2）公司將建立客戶回訪制度，主動與客戶溝通。營造濃厚的溫情服務環(huán)境，更多體現(xiàn)為朋友關系，不再讓客戶感覺到只是單純的買賣關系。通過與客戶的溝通，使客戶自覺成為企業(yè)產(chǎn)品的推銷員、市場調查員、信息反饋員。
�。�3）實施持續(xù)的客戶跟蹤管理。企業(yè)的客戶始終處于流動之中，即使是同一客戶，其對產(chǎn)品和服務的需求也是持續(xù)變化的。因此，企業(yè)要隨時根據(jù)情況的變化，調整重點管理的客戶對象。
商業(yè)項目策劃書14
一、項目概述
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二、項目背景及條件
xxxx是農(nóng)業(yè)村，山清水秀，噪城市、噪工業(yè)污染，南溪所處區(qū)域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，兼有南亞熱氣候屬性。氣候條件是當今人毛認的最佳居住人文環(huán)境。氣候溫和，雨量適中，自然條件得天厚，是種養(yǎng)的最佳適生區(qū)。
生豬養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖一直是我村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟收入的主要組成部分，但是，生豬品種結構不合理，品質差，飼養(yǎng)落后，一家一戶養(yǎng)殖，規(guī)模效益差，一直制約著我村養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，為了盡快適應養(yǎng)殖業(yè)的新形勢，充分發(fā)揮我村養(yǎng)殖業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，打出特色牌，我們經(jīng)過市場調研、論證，擬招商投資興建農(nóng)業(yè)生態(tài)園。通過規(guī)劃論證休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)園的可行性，使其成為滿足市場需求，增加農(nóng)民收入，促進觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展項目。
三、主要產(chǎn)品
主要從事生豬養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、優(yōu)質瓜果種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，其中種植蔬菜，種植西瓜，養(yǎng)殖良種豬，養(yǎng)魚1等。農(nóng)業(yè)生態(tài)園以“果、豬、魚”立體農(nóng)業(yè)開發(fā)模式，在山上種植果樹，樹下套種西瓜，林內養(yǎng)殖生豬，水面養(yǎng)殖魚。
四、項目開發(fā)條件
�。ㄒ唬┙煌ū憷�，區(qū)位條件良好
宜廬快速通道的修建，加強了與周邊城鎮(zhèn)的交通。鄉(xiāng)村公路的完善
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豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品，是我國人民最喜歡吃的傳統(tǒng)肉食品，市場需求。并且隨著社會的進步，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質的需求逐漸增加，同時對豬肉的品質提出了更高的要求。近幾年，我國生豬生產(chǎn)發(fā)展較快，縱觀整個生豬消費市場，那些無公害的，瘦肉率高，品質好的豬市場十分緊俏，出現(xiàn)供不應求的局面。目前以飼養(yǎng)三元雜交豬為代表的生豬飼養(yǎng)已成為生豬生產(chǎn)的亮點。該項目將按“公司+農(nóng)戶”的方式運作，按合同生產(chǎn)，市場較為穩(wěn)定。力發(fā)展無公害生豬養(yǎng)殖和水產(chǎn)養(yǎng)殖，是落實菜籃子工程，發(fā)展畜牧水產(chǎn)業(yè)，調整農(nóng)業(yè)結構，保護生態(tài)治理環(huán)境的重要舉措，對促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，意義重。西瓜種植一直是我鄉(xiāng)主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，也是我鄉(xiāng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，具有很好的經(jīng)濟效益。優(yōu)質梨肉質細嫩，特甜，具有良好市場前景。
無公害蔬菜是當今人秘乎健康的主題。我們著力于環(huán)境治理圈舍夏季沖洗兩次，每頭種豬日平均排糞水30公斤，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池，糞池發(fā)酵，制成生物有機肥。俗稱農(nóng)家肥，用于蔬菜及果園區(qū)處理。養(yǎng)殖場噪居民區(qū)，自成體系，經(jīng)過科學設計和建設，合理利用，無環(huán)境污染符合國家環(huán)保要求。
五、選址定點
農(nóng)業(yè)生態(tài)園擬建于xx村，生態(tài)園主體工程建于xx組
六、項目規(guī)劃
生態(tài)園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米，辦公樓占地500平方米，成立生豬養(yǎng)殖公司，園區(qū)建1個規(guī)模養(yǎng)殖示范場，扶持規(guī)模養(yǎng)殖或百戶示范戶，形成集飼養(yǎng)、飼料加工、環(huán)境保護、生豬繁殖多功能為一體的規(guī)范化生產(chǎn)示范基地。
生態(tài)園采用生態(tài)園模式進行觀光園內農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)業(yè)活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環(huán)境保護等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態(tài)園區(qū)，打造地區(qū)具影響力的主題生態(tài)景區(qū)。
主要劃分為幾個功能板塊：養(yǎng)殖區(qū)、種植區(qū)、觀賞、百果園、觀賞小道1000米、百果園2500M2蔬菜篷前期300平5個，逐漸輻射整個村；修建觀賞小道，突出園林式風格，增加景觀性設置；果園：種植特色農(nóng)作物，設置游客采摘項目，豐富園區(qū)產(chǎn)品類型，集中展現(xiàn)當?shù)靥厣?/p>
七、結論
綜上所述，該項目的開發(fā)建設是可行的，是低風險，高回報、有一定影響力的項目。園區(qū)分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環(huán)鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區(qū)知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規(guī)劃，加強與周邊景區(qū)的合作，共同開發(fā)壯市場。并成為宣傳地區(qū)生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個平臺。因報告是建立在扎實的調研基礎上，具有較強的前瞻性和可操作性。以此為基礎，爭取得到銀行資金支持，目前已經(jīng)開始啟動該項目。
商業(yè)項目策劃書15
一、概述
公司業(yè)務流程作為公司組織內部人員一種規(guī)范的做事方式，不僅會體現(xiàn)公司的形象和價值觀念，而且更重要的是還會決定性地影響公司組織運行的效率和效益。做事方式不當，就不能指望有什么效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向——流程結構是否合理，員工做的事是否是公司發(fā)展必須做的事，而且還包括做事的方法——流程活動是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，并且還包括做事的態(tài)度——流程責任是否明確，員工是不是以一種負責的態(tài)度來做事。
公司業(yè)務流程管理也對應包括這三個方面的內容：
流程結構管理，讓每一個員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能為公司帶來價值增值，實現(xiàn)充分大的效益；
流程活動管理，讓每一個員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個活動的角度分析，都能以相對較少的投入實現(xiàn)充分大的產(chǎn)出；
流程組織管理，讓每一個員工都積極負責地做事，使流程結構管理和流程活動管理的行為要求都不折不扣地得到貫徹落實，避免沒有效益、沒有效率的懶散行為發(fā)生。
二、項目實施可解決的問題
1、單位、部門和崗位角色之間不配合，各行其是，組織內耗嚴重；
2、崗位職責定得過死，都明哲保身，不求有功，但求無過，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見；
3、崗位工作目標模糊，都為了工作而工作，為了履行職責而履行職責，員工有工作努力，卻沒有公司效益的改善和提高；
4、技術與管理分家，有技術引進和創(chuàng)新，沒有技術管理，脫離市場需要，為了發(fā)展技術而發(fā)展技術，公司技術先進，但發(fā)展落后；
5、有ISO9000質量體系的認證，沒有體系貫徹的保證，ISO9000認證僅僅起一個增加廣告說詞的作用，產(chǎn)品質量低，并且不穩(wěn)定；
6、對員工的管理，重責任追究的秋后算賬，輕過程控制的即時協(xié)調，造成損失最終仍得主要由公司背著；
7、缺少必要的營銷整合，營銷策略彼此不協(xié)調，營銷渠道相互擠壓，營銷費用率不低，但市場份額增長不大，甚至出現(xiàn)負增長；
8、忽視客戶關系管理，客戶進門是親家，出門就成了冤家，開拓一個新市場，丟了一片舊市場；
9、品牌創(chuàng)建思路不當，只是謀求知名度，對美譽度沒有必要的關注，市場開拓過分依賴于廣告，有大額的廣告投入，沒有穩(wěn)定的市場份額提升；
10、官本位意識嚴重，等級觀念盛行，管理人員習慣于高高在上的發(fā)號施令，管理人員與被管理者之間對立，矛盾重重。
三、項目工作內容
1、開展教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業(yè)務流程組織公司運行的意識，并全面掌握業(yè)務流程管理的技術；
2、淡化等級控制觀念，用業(yè)務流程管理取代等級控制管理，以強化過程控制，強化公司組織運行活動的效率和效益管理；
3、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容，梳理規(guī)范公司的業(yè)務流程，并繪制流程圖；
4、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業(yè)務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充分大的效益；
5、分析確定每一個流程的每一個環(huán)節(jié)的活動，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
6、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事。
四、項目有形成果
1．公司運行97個子流程的流程圖；
2．公司運行97個子流程的說明文件；
3．公司業(yè)務流程結構優(yōu)化調整管理制度；
4．公司業(yè)務流程活動的優(yōu)化調整管理制度；
5．流程接口銜接管理規(guī)范。
五、項目實施程序
1、組織教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業(yè)務流程組織公司運行的意識，全面掌握業(yè)務流程管理的技術；
2、討論確定公司運行按業(yè)務流程組織的思路，改變等級控制管理的僵化思想；
3、對公司現(xiàn)行做事方式進行流程分析，按原貌勾畫公司組織運行的流程圖；
4、對照流程管理的思路分析找出公司現(xiàn)行做事方式的效率和效益損失；
5、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容和規(guī)范要求，梳理規(guī)范公司的業(yè)務流程；
6、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業(yè)務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充分大的效益；
7、分析確定每一個流程的每一個環(huán)節(jié)的活動，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
8、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事；
9、規(guī)范業(yè)務流程的設計，并繪制流程圖；
10、整理匯總流程管理的系統(tǒng)文件。
六、項目實施辦法
1、由委托方（以下簡稱甲方）和（以下簡稱乙方）雙方共同組成項目組，甲方董事長或總經(jīng)理擔任項目組長，企管部部長或相關職能部門主管擔任常務副組長，乙方選派專家擔任副組長；
2、甲方須配備x個工作人員，承擔一些輔助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有公司管理方面的基礎知識，能承擔一般文案的草擬和審訂工作；
3、項目組在項目組長和副組長共同領導下開展工作，需要甲方相關部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項目進程要求按時按質完成；
4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費、食宿費由甲方承擔，食宿標準為三星級賓館標準；
5、為了降低甲方項目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家?guī)Щ匾曳今v地完成。
七、項目咨詢費用
1、咨詢費用收取標準
咨詢服務收費行內通行的作法是，按投入的專家工作時數(shù)或工作日數(shù)計算。其標準為1500元（人民幣）/專家工作小時，或12000元（人民幣）/專家工作日。亦可協(xié)商打包確定。
2、咨詢費支付辦法。
咨詢費按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5支付。項目首期付款到乙方賬戶之后，一周內乙方專家到甲方駐地啟動項目。第二其付款在其項目進行到一半時支付。
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