養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資策略論文
引言
2013年，我國60歲以上老年人日了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1,000萬。本世紀中葉，60歲以上人日將達到峰值4.87億，占總人日的比重達34.80Io 0 2012年末，重慶市60歲以上的老年人日達到了584萬，占重慶市人日比例約17 %，并呈現(xiàn)出“未富先老”、地區(qū)老齡化程度小平衡、城鄉(xiāng)倒置等特點。而對我國未來龐大的老年人日，老年人日分層次養(yǎng)老，應該是比較現(xiàn)實的選擇。建設以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系。社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。政府應做好“�；�、兜底線”的基礎工作，著力保障特殊困難老年人群的養(yǎng)老服務需求，確保人人享有基本養(yǎng)老服務。
目前，國內(nèi)有多種養(yǎng)老模式，主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老。隨著居民收入和儲蓄的顯著增加，社會對老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開發(fā)等因索，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，老年人對老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長趨勢。養(yǎng)老地產(chǎn)應作為中高收入老年群體社會養(yǎng)老的一種重要形式。
雖然國家表示支持社會資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進的養(yǎng)老地產(chǎn)在融資問題上荊棘叢生。制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素:一是土地;二是資金。在土地方面，國家在養(yǎng)老地產(chǎn)項目上政策非常優(yōu)惠:土地可以免招拍掛:項目享受稅費減免
一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的困境
現(xiàn)階段，重慶在建和擬建主要的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有6個，分別是: 南岸:寬庭實業(yè)開發(fā)的如恩歲月醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓
巴南:常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的巴南羊鹿山常青國際養(yǎng)生園
萬盛:金科地產(chǎn)開發(fā)的金科中華養(yǎng)生城
大足:臺企品安生命集團開發(fā)的五星級養(yǎng)老院
南川:美國舒侖士頤養(yǎng)國際打造的國內(nèi)首個養(yǎng)老護理主題大型國際社區(qū)
壁山:中水電地產(chǎn)開發(fā)的重慶三擔健康城
二、重慶典型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的項目融資分析和財務分析
在重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，范圍內(nèi)具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是RY醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓(出于企業(yè)商業(yè)秘密的`考慮，項目名稱用RY代替)，在區(qū)縣范圍內(nèi)具體典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是JS養(yǎng)生城(出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項目名稱用JS代替)。筆者通過專家訪談法，從相關企業(yè)負責人處獲得了與項目相關的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，以下分別對以上兩個項目做實證分析。
RY醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓項目融資分析和財務分析。在獲得項目相關的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的基礎上，進行本項目的總投資估算，結果如下:本項目總投資3.97億元，其中:建設成本3.21億元，配套的三甲醫(yī)院投資1,000萬元，項目裝修費3,000萬元，項目建設期資金利息(靜態(tài)，年利率:12%) 3 } 600萬元(項目建設期:24個月)。
三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資模式
(一)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)建設項目融資模式選擇。項目融資模式有PPP,BOT,PFI，等等。
即public-private partnership的縮寫，通常譯為“公私合伙/合營”。PPP本質上是公共和私營部門為基礎設施的建設和管理而達成的長期合同關系，公共部門由在傳統(tǒng)方式下公共設施和服務的提供者變?yōu)楸O(jiān)督者和合作者，它強調(diào)的是優(yōu)勢的互補、風險的分擔和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門與私營部門為提供公共產(chǎn)品或服務而建立的合作關系。狹義的PPP,更加強調(diào)政府在項目中的所有權(有股份以及與企業(yè)過程中的風險分擔和利益。
BOT，即build-operate-transfer(建設一經(jīng)營一移交)，是相對比較簡單的或典型的特許經(jīng)營項目融資模式。BOT是指政府(主要是省市級以上)通過特許權協(xié)議，授權外商或私營商進行項目(主要是基礎設施和自然資源開劫的融資、設計、建造、經(jīng)營和維護，在規(guī)定的特許期(通常為10-30年)內(nèi)向該項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿后，項目將移交(一般是免費)給政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫，即“私營主動融資”。PFI起源于英國，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng)新的公共項目融資模式。PFI更強調(diào)的是私營企業(yè)在融資中的主動性和主導h}。采用這種模式是政府部門發(fā)起項目，由財團進行項目建設運營，并按照事先的規(guī)定，提供所需的服務，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務，而并非旨在最終的基礎設施和公共服務設施的所有權。在PFI下，公共部門在合同期內(nèi)應使用承包
四、對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI融資模式的建議
發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實需要，但融資問題阻礙了其社會養(yǎng)老功能的實現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，對于降低項目風險，提高社會資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項目的社會性和外部性效應，最終實現(xiàn)社會養(yǎng)老功能重要。
目前，我國缺失對養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI方面的立法監(jiān)督，為了保證PFI融資模式對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議: 要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應的投資法律法規(guī)，出臺針對性強的法律，使其適應PFI項目建設和經(jīng)營的需要。
加強項目風險管理，建立合理的利益共享和風險分配機制，這是PFI項目能否成功的關鍵,應當建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老地產(chǎn)中的政府部門和私營部門的責任和義務，設定法定的監(jiān)管機構和問責制，產(chǎn)生激勵約束機制。
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