房企土地增值稅納稅籌劃建議探析論文

房企土地增值稅納稅籌劃建議探析論文

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其主營業(yè)務(wù)包含開發(fā)、建設(shè)、銷售三個方面，土地增值稅作為重要的稅負(fù)之一，近年來上繳金額也在隨著房地產(chǎn)市場的不斷增溫而不斷上升。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好企業(yè)自身的納稅籌劃，實現(xiàn)土地增值稅的科學(xué)合理繳納，對于規(guī)避企業(yè)發(fā)展風(fēng)險，確保企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，降低運營成本，減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)具有重要的作用。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)理論

　　土地增值稅的概念是指單位或個人通過轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及地上建筑物及其周圍附著物的使用權(quán)來獲得的一定收入，國家針對企業(yè)進行房產(chǎn)所有權(quán)出售過程中所獲的增值額進行納稅征收。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房產(chǎn)使用權(quán)的過程中，都會相應(yīng)的增加銷售收入，因此要承擔(dān)土地增值稅，成為了納稅義務(wù)人。只要屬于有償轉(zhuǎn)讓地面建筑物以及附著物，以及國有土地使用權(quán)，都要針對增值額繳納土地增值稅。增值額的確定是根據(jù)納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓過程中所獲的收入再扣除規(guī)定扣除的項目金額后的余額來確定的。

　　土地增值稅允許扣除的項目主要有五類：第一是在開發(fā)土地的全過程里發(fā)生的所有成本；第二是在取得土地使用權(quán)過程中所支付的金額；第三是需要繳納的相關(guān)稅費；第四是房屋建設(shè)中相關(guān)配套設(shè)施所要支出的成本；第五是財政部規(guī)定的其他可扣除項目，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際情況計算的金額進行 20% 的.扣除。另外，我國土地增值稅的稅率計算采用四級超額累進方式，即根據(jù)增值額的多少確定征多少稅，多增值多征稅，不增值就沒有稅費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃要求企業(yè)能夠嚴(yán)格根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身業(yè)務(wù)情況調(diào)整避稅、節(jié)稅手段，隨著我國稅收政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要根據(jù)政策和形勢的變化調(diào)整自身的納稅籌劃，提升自身的生存競爭力。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行科學(xué)納稅籌劃的建議

　　2.1 利用建房與合作方式進行納稅籌劃

　　在現(xiàn)階段我們國家的稅法中，享受免除土地增值稅的情況為代建和合作房屋，對于房企，可以通過改變合作方式實現(xiàn)避稅，比如實現(xiàn)建房方式的改變。詳細(xì)的說，企業(yè)可以在建樓前就確定住戶，并以確定好的住戶的名義開展施工建設(shè)。這樣可以避免企業(yè)產(chǎn)生高額的土地增值稅，當(dāng)然，這樣的建房方式仍然是需要繳納稅費的，但是相比較于土地增值稅來說，還是可以大大減輕企業(yè)的稅負(fù)的。另外一種方式是合作建房，在我國當(dāng)前的稅法中，合作建房免征土地增值稅。具體是指一方提供資金，一方建房，雙方通過配合實現(xiàn)建筑物的建成。也就是指，房企在建房前要先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅，也是一種合法的避稅方式。

　　2.2 利用房屋價格以及物業(yè)類型進行調(diào)控

　　房地產(chǎn)企業(yè)可通過合理調(diào)控房價來實現(xiàn)自身的納稅籌劃。目前我國的土地增值稅采取的納稅率為四級超額累進稅率，即企業(yè)繳納的增值稅與其增值額之間是正比的關(guān)系：企業(yè)房屋銷售所獲利潤越高，其要繳納的稅額也相應(yīng)增高；反之則需要繳納的增值稅額也有所降低。這當(dāng)中實際上存在一個納稅的臨界點。因此，房地產(chǎn)業(yè)在實際操作過程當(dāng)中，為了能夠?qū)崿F(xiàn)自身納稅額的最低，可對其房屋銷售的價格進行合理的調(diào)控，即在一定程度上降低其房屋銷售的價格，并通過降低增值額的方式，來確保實現(xiàn)企業(yè)自身有效的納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋價格時要尤其注意，因為這將關(guān)系到自身土地增值稅屬于哪一級稅率，以及最終要繳納多少稅費，是否能夠?qū)崿F(xiàn)合理避稅。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營中，企業(yè)可以根據(jù)自身的有效證件和手續(xù)來確定增值額，具體可以是建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證，在確定了住宅面積后計算增值額，對于出售普通住宅增值在可扣除金額的 20% 內(nèi)的，可以不用繳納土地增值稅。

　　2.3 通過利息扣除實現(xiàn)避稅

　　通過合理比較和選擇利息支出的扣除方式，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的有效納稅籌劃。我國目前納稅的相關(guān)規(guī)定中，有此條例：即房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開發(fā)建設(shè)的過程當(dāng)中，一旦其財務(wù)費用當(dāng)中的利息支出可提供金融機構(gòu)證明，并且在實際操作過程中，能夠?qū)崿F(xiàn)按照房地產(chǎn)具體的開發(fā)項目來進行計算和分?jǐn)�，則可以據(jù)實扣除，但又不得超出同期同類商業(yè)銀行的貸款率計算金額。因此，房地產(chǎn)實際允許扣除的開發(fā)費用就等于：企業(yè)合法利息支出 +（房地產(chǎn)開發(fā)成本 + 獲得土地實際使用權(quán)所支出的金額）×5%;反之，則其實際允許扣除的的開發(fā)費用就等于：（房地產(chǎn)開發(fā)成本 + 獲得土地實際使用權(quán)所支出的金額）×10%.在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員可以根據(jù)自身情況選擇扣除項目，主要有兩種方式，并且在實際操作中，要務(wù)必根據(jù)企業(yè)的實際狀況，選擇最適合自身的方式，實現(xiàn)合理避稅。

　　2.4 利用增加扣除項目金額的方式進行納稅籌劃

　　轉(zhuǎn)移費用，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也是增加扣除項目金額的一種有效方式，扣除項目金額增加了，企業(yè)增值額降低，繳納的稅自然少了。前文中已經(jīng)提到，企業(yè)最終需要繳納的土地增值稅為扣除了成本和可扣除項目金額后的余額來確定稅率的，因此合理費用的確定，就能有效降低最終增值金額。在企業(yè)扣除成本和費用后，增值額已經(jīng)確定，扣除項目的金額依靠的是法律規(guī)定的合理費用，費用的轉(zhuǎn)移，比如將職工薪酬、財務(wù)費用等必要支出列入其中，就能幫助降低增值額。當(dāng)然，這樣的方式，并不是所有費用都能夠進行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際操作的過程中，要嚴(yán)格區(qū)分費用的種類，不能做虛假費用，如果實現(xiàn)合理費用的轉(zhuǎn)移，幫助自身增加了可扣除金額，就能夠降低最終需要繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進行可扣除項目金額扣除的過程中，要注意選擇最佳的成本分配方式，合理分配成本和費用，最大限度的增加可扣除金額，實現(xiàn)土地增值稅的合理稅務(wù)籌劃。

　　2.5 企業(yè)通過分散收益額降低增值金額

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了上述降低可扣除項目金額的方式外，還可以分散自身的收益額。在房地產(chǎn)企業(yè)運營的過程中，降低土地增值稅，實現(xiàn)納稅籌劃是目的，而實現(xiàn)的途徑是降低增值額，幫助降低最終應(yīng)繳納的稅額。除了之前提到的建房合作方式、房屋價格的確定、利息扣除、轉(zhuǎn)移費用之外，分散房產(chǎn)收益也是一個有效的方式，降低企業(yè)的收入額，運用科學(xué)的方式細(xì)分企業(yè)房屋銷售收入，降低土地增值稅。具體方式是，房產(chǎn)企業(yè)在建造好房屋后，要將自身的房屋劃分為不同的種類，銷售時根據(jù)客戶的需求簽訂不同的合同，讓每一筆收入作為單獨收入，實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃。

　　3 結(jié)束語

　　綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民經(jīng)濟水平不斷提升，作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和收益都在不斷擴大和提高，在當(dāng)前，我國大多數(shù)正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都能有先進的財務(wù)管理觀念，注重科學(xué)合理避稅，能夠重視納稅籌劃。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的一大稅種，對于企業(yè)的財務(wù)管理水平提出了較高要求。在實際發(fā)展過程中，企業(yè)要勇于克服困難，不斷更新政策和管理知識，運用科學(xué)合理的方式實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，實現(xiàn)自身的發(fā)展競爭力和效益的最大化。

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