商業(yè)可行性研究報告

商業(yè)可行性研究報告

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　　一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析

　　目標：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

　　調(diào)查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

　�。�1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　�。�3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風(fēng)險

　　以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險

　　2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析

　�。�1）已建成的項目

　�。�2）正在建設(shè)的項目

　�。�3）未來規(guī)劃的項目

　　（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析

　�。�1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規(guī)模

　�。�3）經(jīng)營狀態(tài)

　　（4）管理方式

　�。�5）租金水平

　　（6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調(diào)查與分析

　�。�1）主要區(qū)域商圈

　　（2）次要區(qū)域商圈

　�。�3）邊緣區(qū)域商圈

　　（4）人口因素（人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等）

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規(guī)律

　　城市性質(zhì)

　　交通設(shè)施

　　商業(yè)建筑特點

　　居住分布特點

　　居民生活狀況

　　消費特點

　　品牌偏好

　　流動范圍

　　人口規(guī)律分析

　　5．購物方式的調(diào)查與分析

　　（1）顧客來源

　�。�2）附加顧客來源

　�。�3）汽車購物人的狀況

　　（4）自行車購物人的狀況

　�。�5）公交車購物人的狀況

　�。�6）步行購物人的狀況

　　（7）正常工作購物狀況

　�。�8）節(jié)假日購物的狀況

　　（9）購物觀念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析

　　商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

　�。�1）商業(yè)街的長度、寬度

　　（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)

　�。�3）地勢與氣候特點

　�。�4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向

　�。�5）擬建項目的朝向

　　（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

　　（7）廣告位置

　　公共設(shè)施的調(diào)研與分析

　�。�1）公交車停靠站

　�。�2）街道指示牌

　　（3）廣告牌

　�。�4）電話亭

　　（5）綠化

　�。�6）噴泉

　　（7）小品

　�。�8）消防

　　（9）垃圾箱

　　城市文脈的調(diào)研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱

　�。�2）歷史文化特點

　�。�3）地域特色

　　（4）周邊人口特色

　�。�5）家庭特征

　�。�6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調(diào)查

　�。�1）投資類型

　�。�2）收入

　�。�3）投資方向

　�。�4）投資經(jīng)驗

　�。�5）職業(yè)

　�。�6）教育狀況

　�。�7）社會階層

　　（8）投資能力

　　（9）價格認知度

　�。�10）區(qū)域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經(jīng)營者）調(diào)查

　�。�1）單位、個人

　　（2）面積

　�。�3）租金

　�。�4）類型

　　（5）經(jīng)營品類

　�。�6）經(jīng)營經(jīng)驗

　�。�7）周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析

　�。�8）各租賃人支付能力與方式

　�。�9）租賃需求分析

　　9、項目位置調(diào)查

　�。�1）人流量、人流分布

　�。�2）人流、車流、物流的方向

　�。�3）未來人流分布

　�。�4）人流類別

　　（5）交通狀況

　�。�6）進出口狀況

　�。�7）停車狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

　　（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　　（1）百貨店

　�。�2）超市

　　（3）專業(yè)店

　�。�4）專賣店

　　（5）便利店

　�。�6）餐飲店

　　（7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　�。�10）直銷點

　　（11）影劇院

　�。�12）娛樂中心

　�。�13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車店

　�。�15）書店等

　�。�16）飽和度

　　（17）租金水平

　　市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

　　其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動人群）

　　其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境�！�—（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流�！�—（未來前景與新增機會）

　　其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性�！�—（交通導(dǎo)線）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場定位工作

　　1．項目總體市場定位

　�。�1）整體定位

　　（2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　　（4）定位的原則

　　2．經(jīng)營定位

　�。�1）經(jīng)營方式的比例構(gòu)成

　　（2）商圈范圍

　�。�3）年齡劃分

　　（4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

　�。�5）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　1）品類分區(qū)：

　�。�1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

　　（2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

　�。�3）百貨類

　�。�4）超市類

　　（5）專業(yè)店類

　�。�6）專賣店類

　�。�7）餐飲類

　�。�8）娛樂類

　　（9）文化類

　�。�10）服務(wù)類

　�。�11）信息類

　�。�12）展示類

　　2）業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　（1）主力店

　�。�2）次主力店

　�。�3）商業(yè)街

　　（4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　�。�5）汽車

　�。�6）公交車

　�。�7）自行車

　　4）內(nèi)部交通組織

　�。�8）步行人流

　　（9）貨流

　�。�10）汽車交通

　　（11）停車場

　�。�12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

　�。�14）主題、特色

　�。�15）與項目的相溶性

　�。�16）策劃內(nèi)容

　　4．內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

　�。�1）人流導(dǎo)線圖

　　（2）車流導(dǎo)線圖

　�。�3）貨物導(dǎo)線圖

　�。�4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經(jīng)營者）定位

　�。�1）租賃人分類

　�。�2）經(jīng)營類型

　�。�3）經(jīng)營經(jīng)驗

　　（4）租金意向、租期

　�。�5）租賃面積

　�。�6）租賃形式

　　（7）目標客戶群

　　6．商鋪投資人定位

　�。�1）目標客戶

　�。�2）投資習(xí)慣

　�。�3）付款能力

　�。�4）意向性價格

　�。�5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　�。�1）項目規(guī)劃建議

　　（2）組團規(guī)劃建議

　�。�3）交通道路

　�。�4）整體風(fēng)格建議

　　（5）外立面建議

　�。�6）園林景觀建議

　　（7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　　（9）裝飾建議

　�。�10）物業(yè)建議

　　市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點與風(fēng)格

　　其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積

　　其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理

　　1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集缺乏科學(xué)依據(jù)

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集對于整個數(shù)據(jù)分析報告具有非常重要的意義，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性決定了這個數(shù)據(jù)分析報告是不是有使用價值。只有當(dāng)數(shù)據(jù)采集具有科學(xué)性、客觀、嚴密的邏輯性時，建立在這樣的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟效益評價、現(xiàn)金流量分析以及數(shù)據(jù)分析結(jié)論才具有現(xiàn)實的價值和意義。一般來說，當(dāng)拿到一個項目時我們首先會結(jié)合項目的特點來進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，一個項目剛形成，從無到有的時候，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般采用一手的數(shù)據(jù)，因為它沒有歷史的軌跡來遵循，所以用一手數(shù)據(jù)資料來進行分析。一手數(shù)據(jù)的采集方法比如：問卷調(diào)查、觀察、抽樣技術(shù)等等，來對一手數(shù)據(jù)進行分析。通常對擁有大量的歷史數(shù)據(jù)的項目如服裝業(yè)等，數(shù)據(jù)采集可借鑒同等的規(guī)�；蛞恍�歷史數(shù)據(jù)，以他為基礎(chǔ)來進一步研究和分析。同時也可借鑒行業(yè)公開的資料、網(wǎng)上資料、統(tǒng)計的年鑒等等來進行分析。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析報告來看，很多基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)就是簡單的擺在那里，沒有數(shù)據(jù)來源，數(shù)據(jù)提示，沒有對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)嚴謹?shù)姆治�。作為�?shù)據(jù)分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會對于報告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數(shù)據(jù)分析的過程缺乏邏輯性，論證的結(jié)論不具備系統(tǒng)性

　　很多類似報告一般都是前面是一堆數(shù)據(jù)，后面是一個結(jié)論。當(dāng)真正的研究數(shù)據(jù)和結(jié)論時，是結(jié)果單一，數(shù)據(jù)和結(jié)論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個結(jié)論，比如對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的數(shù)據(jù)分析報告，必須充分的考慮每一個數(shù)字科學(xué)來源的基礎(chǔ)上運用定量的模型來對數(shù)據(jù)進行分析，一步步推導(dǎo)到數(shù)據(jù)的結(jié)論上。

　　例如，一個項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析

　　a、什么是影響這個項目的風(fēng)險點，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來做

　　b、在這樣的風(fēng)險因素基礎(chǔ)上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。

　　c、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點出現(xiàn)的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險對于這個項目的影響就顯露出來，到這個時候只是數(shù)據(jù)分析的第一步工作。有一些數(shù)字和比率出現(xiàn)在報告上，更重要的在于結(jié)論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量（不可避免的），作為數(shù)據(jù)分析報告必須能提出來如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來說是有意義的。

　　3、結(jié)論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究

　　建立在定量研究基礎(chǔ)上的分析報告和分析師還需要對于整個項目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進一步項目的分析，如現(xiàn)金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，這時候在投資人的角度分析時是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時就是全投資的現(xiàn)金流量分析，不同的現(xiàn)金流量表可以對項目和投資人提供一些有價值的結(jié)果。

　　4、現(xiàn)有的形式多

　　商業(yè)計劃書形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據(jù)委托方的要求操作，作為立項的依據(jù)，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據(jù)可以叫做商業(yè)計劃書形式。從數(shù)據(jù)分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書存在不獨立性。政府審批項目會委托咨詢公司等專業(yè)機構(gòu)進行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數(shù)據(jù)分析角度來說堅持數(shù)據(jù)的獨立性、客觀性、公正性是這個行業(yè)的最基準的要求。

　　二、數(shù)據(jù)分析報告的特點

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　5、在格式上的規(guī)范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個從無到有的項目缺乏歷史數(shù)據(jù)，但不可能獨立于享有的經(jīng)濟活動或脫離現(xiàn)有的經(jīng)濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調(diào)查等等方法來對于這個項目的市場需求基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行估算，估算的結(jié)果再進行定量分析，定向和定量相結(jié)合，最終定量化。拿到項目時，有一個總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會經(jīng)濟角度分析，確立著眼點后再進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，找到適合項目的定量分析方法。進一步通過項目所在行業(yè)的特點對于成本和費用做出基礎(chǔ)的判斷。經(jīng)濟效益用我們學(xué)過的模型來進行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著數(shù)據(jù)分析報告要有科學(xué)的邏輯性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么來的？有什么依據(jù)？對于說明判斷又有什么樣的依據(jù)？有什么樣的依據(jù)做立足點？基礎(chǔ)數(shù)據(jù)得到后對收入預(yù)測判斷有什么樣的依據(jù)？收入預(yù)測出來后成本預(yù)測是怎么出來的？成本費用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么樣得到的？數(shù)據(jù)分析報告會一步一步進行判斷。戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數(shù)據(jù)分析報告質(zhì)量的一個基礎(chǔ)要求。當(dāng)你的數(shù)據(jù)分析報告能對你的委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進行策劃和梳理得時候，數(shù)據(jù)分析報告的價值就體現(xiàn)出來了。

　　在格式上的規(guī)范性

　　格式上規(guī)范，有嚴謹性、專業(yè)性和責(zé)任性。

　　三、數(shù)據(jù)分析報告的市場定位

　　對于投資領(lǐng)域當(dāng)中的數(shù)據(jù)分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現(xiàn)在3個方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領(lǐng)域來看，一個項目的周期包括投資的前期、建設(shè)期、經(jīng)營期三個階段，對于數(shù)據(jù)分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預(yù)期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數(shù)據(jù)分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據(jù)。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設(shè)期的數(shù)據(jù)分析目的在于對項目的建設(shè)期的投入和安排，和數(shù)據(jù)前期的數(shù)據(jù)分析結(jié)果和實施過程進行比較，根據(jù)實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整。

　　經(jīng)營期的數(shù)據(jù)分析報告是研究項目在實施以后預(yù)期和實際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據(jù)或?qū)ο乱粋�項目實施的一個經(jīng)驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動當(dāng)中，資金有一個特點，他總是流向效益最高的地方。當(dāng)資金表現(xiàn)在不同企業(yè)之間的流動時，表現(xiàn)為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結(jié)果。同時在資金流動的本身也存在投資者對資金運動收益的要求，進一步而言對一個公司而言意味著如何實現(xiàn)公司股東財富的增長，如何實現(xiàn)公司價值的最大化。這些資金在企業(yè)當(dāng)中流動的意義從數(shù)據(jù)表現(xiàn)為價值的評估和分析。從數(shù)據(jù)分析報告角度來說，我們可以在企業(yè)的并購和價值的評估當(dāng)中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當(dāng)中的決策支持，為現(xiàn)有企業(yè)價值管理當(dāng)中找到提升企業(yè)價值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現(xiàn)在來看隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數(shù)據(jù)分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設(shè)，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設(shè)和一些政策的制定等。

　　四、數(shù)據(jù)分析報告撰寫技巧和規(guī)范格式

　　數(shù)據(jù)分析報告的三個類型綜合、簡明、專業(yè)性，每一個類型和委托方、使用方以及提供數(shù)據(jù)的詳細程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數(shù)據(jù)分析過程當(dāng)中的原始數(shù)據(jù)的采集、采集的依據(jù)、數(shù)據(jù)分析報告的模型、數(shù)據(jù)的引用來源、數(shù)據(jù)分析的結(jié)論、數(shù)據(jù)分析報告對于使用者的戰(zhàn)略規(guī)劃性的描述要求很高，必須提供數(shù)據(jù)來源依據(jù)。

　　簡明型對于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和報告分析的過程不做過多的揭示，對委托方提供的原始數(shù)據(jù)進行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內(nèi)容和程度都和每一類要求相匹配。

　　五、數(shù)據(jù)分析報告的注意事項

　　1、首先數(shù)據(jù)分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰？對于數(shù)據(jù)分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數(shù)據(jù)分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務(wù)等等。 3、數(shù)據(jù)分析報告必須對報告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源做出說明，怎么來的。 4、數(shù)據(jù)分析報告的主體，撰寫的過程當(dāng)中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個投資項目作列子，要注意一些點。拿到一個項目首先主意誰來使用？項目是在微觀經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會經(jīng)濟角度分析。如果微觀經(jīng)濟和國民經(jīng)紀相沖突，以國民經(jīng)濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數(shù)據(jù)分析而言，我們的投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金的全部投入，需要和國家現(xiàn)行的規(guī)模投資范圍相區(qū)別。

　　2、拿到項目時要進行收益的預(yù)測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數(shù)據(jù)的項目，決定我們采用的數(shù)據(jù)模型是建立在定量還是定性的基礎(chǔ)上分析，決定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集方法，一手數(shù)據(jù)用什么方法，二手數(shù)據(jù)用什么方法。

　　3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看，要注意數(shù)據(jù)和指標相匹配。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是不變價格，貼現(xiàn)率是真實貼現(xiàn)率。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是市場價格，貼現(xiàn)率就是市場貼現(xiàn)率�，F(xiàn)金流量表對現(xiàn)金的流入流出階段對于增值稅的對應(yīng)現(xiàn)金流量要進行匹配，而且每條都要寫的非常詳細。

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