前期物業(yè)管理的工作計(jì)劃

前期物業(yè)管理的工作計(jì)劃

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前期物業(yè)管理的工作計(jì)劃1

　　前期介入計(jì)劃

　　專(zhuān)業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本,打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì)行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn),本公司如果中標(biāo),將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國(guó)際先進(jìn)的'物業(yè)管理理念,專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。

　　(一)前期介入人員安排

　　組長(zhǎng):公司總經(jīng)理兼任

　　副組長(zhǎng):行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理

　　其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專(zhuān)業(yè)工程師各2名,項(xiàng)目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場(chǎng)推廣部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管級(jí)職員各1名。

　　(二)工作方式

　　1、組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署,并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。

　　2、副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公,負(fù)責(zé)行政中心現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。

　　3、各專(zhuān)業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作,副組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。

　　4、工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作,按計(jì)劃完成各口工作,每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。

　　(三)工作內(nèi)容

　　內(nèi)容完成時(shí)間落實(shí)部門(mén)備注

　　一、前期工程監(jiān)督

　　1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì)工程部、工作組

　　2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注工程部、工作組

　　3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組

　　4)按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn),編造驗(yàn)收表格工程部、工作組

　　5)制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進(jìn)度工程部、工作組

　　6)向機(jī)關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務(wù)所

　　二、人事

　　1)物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組

　　2)管理級(jí)員工的招聘

　　3)各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批資源部

　　4)人事管理制度、員工手冊(cè)的討論審批資源部

　　A、公開(kāi)招聘資源部

　　B、面試資源部

　　C、聘用及入職培訓(xùn)資源部

　　D、熟悉物管事務(wù)所運(yùn)作及在職培訓(xùn)資源部、中心物管事務(wù)所

　　三、設(shè)立某某區(qū)行政中心物管事務(wù)所

　　1)設(shè)立及裝修物管事務(wù)所工程部、工作組

　　2)辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購(gòu)資源部、工作組

　　3)現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置中心物管事務(wù)所

　　四、管理文件

　　1)中心公約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批市場(chǎng)推廣部

　　2)各類(lèi)文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部

　　五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排

　　1)制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及討倫計(jì)劃財(cái)務(wù)部

　　2)管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)市場(chǎng)推廣部

　　3)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定計(jì)劃財(cái)務(wù)部

　　六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算

　　1)設(shè)計(jì)及審定各類(lèi)標(biāo)牌、指示牌市場(chǎng)推廣部

　　2)采購(gòu)、制作及安裝市場(chǎng)推廣部

　　七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備

　　1)樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　2)公共地方的驗(yàn)收(道路、停車(chē)場(chǎng)等)根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　3)樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　4)樓宇內(nèi)部初驗(yàn)根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　5)遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　6)綠化工程的驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組

　　八、樓宇接管安排

　　1)制定接管計(jì)劃工作組

　　2)安排準(zhǔn)備各類(lèi)文件品質(zhì)部、工作組

　　3)人員安排工程部、工作組

　　4)接管培訓(xùn)工程部

　　5)清潔開(kāi)荒中心物管事務(wù)所

　　6)現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置市場(chǎng)部、中心物管事務(wù)所

　　7)進(jìn)行接管工作工程部、中心物管事務(wù)所

　　九、遺漏工程跟進(jìn)

　　1)整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度工程部、中心物管事務(wù)所

　　2)維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收按工程進(jìn)度工程部、中心物管事務(wù)所

　　3)現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

　　十、各服務(wù)項(xiàng)目檢討

　　1)物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議計(jì)財(cái)部、中心物管事務(wù)所

　　2)檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務(wù)所

　　3)檢討保安安排中心物管事務(wù)所

　　4)檢討清潔服務(wù)之安排中心物管事務(wù)所

　　5)檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、中心物管事務(wù)所

　　6)檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

　　7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務(wù)所

　　8)檢討公共關(guān)系之安排市場(chǎng)部、中心物管事務(wù)所

前期物業(yè)管理的工作計(jì)劃2

　　按管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

　　<一>介入期

　　根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷(xiāo)售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(初次定價(jià))。

　　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

　�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷(xiāo)售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)房地產(chǎn)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

　　（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)建議；

　　（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專(zhuān)業(yè)角度提出合理化建議；

　�。�4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

　�。�5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

　�。�6）配合銷(xiāo)售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與銷(xiāo)售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

　�。�7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告；

　�。�8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

　�。�9）與公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

　�。�10）建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

　　（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

　　（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類(lèi)資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

　　（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。

　　2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

　　積極參與地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷(xiāo)售中心幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化

　　層次、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　　3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

　　充分利用前期介入取得的各類(lèi)資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

　　4、介入期管理工作計(jì)劃表

　　<二>入住期高效

　　1、便利辦好入住

　　入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：

　�。�1）與銷(xiāo)售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

　　（2）銷(xiāo)售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的'入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

　�。�3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷(xiāo)售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；

　�。�4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務(wù)措施

　　（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　　（2）通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類(lèi)裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

　�。�3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議

　　4、裝修管理

　�。�1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

　　（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

　�。�3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

　�。�4）制定違章裝修處理流程。

　�。�5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

　�。�2） 確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。 車(chē)位、車(chē)主、車(chē)型、車(chē)色）

　�。�3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

　�。�4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

　　6、入住期管理工作計(jì)劃表

　　<三>常規(guī)期管理

　　培訓(xùn)工作

　　通過(guò)培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　�。�1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

　　（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃

　�。�3）行政培訓(xùn)計(jì)劃

　　1、 小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃

　　2、 常規(guī)期工作計(jì)劃表