房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的總結(jié)性文本。下面是由應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)整理的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告。
房地產(chǎn)評估報(bào)告范例
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估
三、估價(jià)日期：20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間：20xx年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3.評估委托書：
4估價(jià)評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價(jià)格有效期
本報(bào)告評估時(shí)效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.估價(jià)假設(shè)條件
我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2.限制條件
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
4.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
估價(jià)分析說明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號(hào))，評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)(XX號(hào)與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價(jià)對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報(bào)告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因?yàn)樵摖I業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得出拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價(jià)對象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。
案例
項(xiàng)目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
A平原路及勞動(dòng)路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價(jià)計(jì)算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價(jià)對象的交易價(jià)格指數(shù)為100，得出可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格指數(shù)為100，B的交易價(jià)格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例A、C、D的交易日期均為2000年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價(jià)對象交易日期修正指導(dǎo)為100，則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100，由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強(qiáng)，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好。可比實(shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似。可比實(shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實(shí)例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價(jià)對象較優(yōu)，設(shè)估價(jià)對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
地段0.1100110110110110
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.1100100110110115
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計(jì)11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價(jià)對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對象好。設(shè)估價(jià)對象的個(gè)別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數(shù)表
個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計(jì)1100118115110109
<5>比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
根據(jù)市場比較法計(jì)算公式，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表：
項(xiàng)目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價(jià)格：
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對象單價(jià)=———————————=2682元/平方米
4
估價(jià)對象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運(yùn)用恰當(dāng)?shù)倪�原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運(yùn)用此方法評估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1) 按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費(fèi)按房屋現(xiàn)值的3%。
(4) 年折舊費(fèi)按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。
(5) 保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6) 管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)算。
3.計(jì)算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計(jì)算總費(fèi)用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費(fèi)：
管理費(fèi)=56400×3%=828元
(3)修繕費(fèi)：
房屋折舊費(fèi)=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費(fèi)=44859×2%=897元
(4)折舊費(fèi):
折舊費(fèi)=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險(xiǎn)費(fèi):
保險(xiǎn)費(fèi)=44859×3%=134元
(6) 總費(fèi)用:
總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費(fèi)用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素確定低風(fēng)險(xiǎn)下的土地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，Y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計(jì)算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價(jià)方法的不同運(yùn)用，用市場比較法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，取市場比較法估價(jià)結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價(jià)值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
XXX
X年X月X日
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