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格蘭仕微波率資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
緒論
資產(chǎn)評(píng)估小組(組員：孫月寧、劉京垚、錢雪、盧婷)接受劉春暉老師的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和政策，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的評(píng)估方法，對(duì)劉老師家的格蘭仕WD700G型號(hào)微波爐進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和必要的詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2010年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下。
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
本次評(píng)估的委托方及資產(chǎn)占有方均為東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院劉春暉老師 劉春暉老師于2010-2011學(xué)年上學(xué)期，教授經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院08級(jí)會(huì)計(jì)班資產(chǎn)評(píng)估課程。
二、 評(píng)估目的
通過一個(gè)學(xué)期資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué)習(xí)，為了檢驗(yàn)學(xué)習(xí)成果，熟練評(píng)估方法與流程，對(duì)劉老師的家用微波爐進(jìn)行評(píng)估，提供評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。
本次評(píng)估是根據(jù)劉老師的委托進(jìn)行的。
三、 評(píng)估范圍和對(duì)象
本次評(píng)估的范圍和對(duì)象為劉春暉老師家的微波爐。 品牌：格蘭仕 型號(hào)：WD700G
額定電壓及額定頻率：220V~50HZ
額定輸入功率： 微波：1180W 光波：850W 額定微波頻率：2450MHZ
外形尺寸：295mm×458mm×415mm (注：尺寸順序是高×寬×深) 內(nèi)腔尺寸：206mm×309mm×334mm 內(nèi)腔容積：20L
有效轉(zhuǎn)盤面積： 0.057㎡ 有效腔體容積： 11.4L
內(nèi)腔材料：噴涂鍍鋅板
均勻加熱方式：專用玻璃轉(zhuǎn)盤方式 凈重：約15.5kg
購買于2005年，原價(jià)980元，發(fā)票遺失。2008年更換過微波發(fā)射器，目前正常使用，每天使用2、3次，主要使用加熱功能。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日選擇在2010年12月31日，本次評(píng)估的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
選取2010年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，是由受托方討論決定，原因如下： 1. 經(jīng)過了一段時(shí)間的前期準(zhǔn)備，評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)資料比較齊全，評(píng)估資料便于收集;
2. 資產(chǎn)評(píng)估課程中的學(xué)習(xí)部分結(jié)束于2010年12月22日，評(píng)估報(bào)告須在2010年1月11日前上交，評(píng)估基準(zhǔn)日處于這兩個(gè)時(shí)間之間，且較為接近;
3. 評(píng)估基準(zhǔn)日比較接近評(píng)估人員的工作時(shí)間;
4. 評(píng)估基準(zhǔn)日以后將開始一個(gè)新的會(huì)計(jì)期間，市場(chǎng)上有大規(guī)模的減價(jià)促銷活動(dòng)，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將有很大的波動(dòng)，不利于公允價(jià)值的確定。
五、 評(píng)估原則
1. 遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
2. 遵循客觀公正性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù);
3. 遵循合理性原則。針對(duì)本次評(píng)估的特點(diǎn)、在查閱資料和了解委估資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上，制訂了可行的評(píng)估技術(shù)方案，使得資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理;
六、評(píng)估依據(jù)
(一) 行為依據(jù)
1. 資產(chǎn)評(píng)估委托方明確要求; 2. 資產(chǎn)評(píng)估課程任務(wù)。
(二) 法規(guī)依據(jù)
1. 《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;(中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào))
2. 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)[2003]18號(hào)文《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的指導(dǎo)意見》;
3. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》; 4. 《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》; 5. 其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。
(三) 產(chǎn)權(quán)依據(jù)
委托方提供的被評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)證明文件。
(四) 取價(jià)依據(jù)
1. 委托人提供的價(jià)格資料; 2. 格蘭仕官方網(wǎng)站資料;
3. 西祠胡同南京二手市場(chǎng)的資料; 4. 淘寶價(jià)格資料;
5. 估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料。
(五) 其他資料
資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)說明書。
七、評(píng)估方法
資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有三種，分別為：成本法、收益法和市場(chǎng)比較法。
收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。使用收益法的前提條件是：(1)要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量;(2)能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無形資產(chǎn)評(píng)估或者收益可以量化的機(jī)器設(shè)備。因?yàn)楸敬伪辉u(píng)估對(duì)象在剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益不能被確定和量化，而且委托方不是以獲利為目的持有該資產(chǎn)，故不采用收益法進(jìn)行該項(xiàng)評(píng)估活動(dòng)。
成本法是在現(xiàn)時(shí)條件下，被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法，是從資產(chǎn)構(gòu)建的成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。與市場(chǎng)法和收益法相比，成本法的運(yùn)用并不存在嚴(yán)格的前提條件，但成本法的運(yùn)用過程中應(yīng)注意兩方面問題：(1)應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性;(2)形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的。因?yàn)槟艽_定歷史資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，并且在使用中存在成本耗費(fèi)，所以我們選用成本法作為該評(píng)估活動(dòng)的主要方法。
市場(chǎng)比較法的評(píng)估思路是，首先在資本市場(chǎng)上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成本價(jià)(又稱交易案例);然后對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整，將參照物的成交價(jià)調(diào)整成被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。市場(chǎng)比較法運(yùn)用的前提條件有兩個(gè)：(1)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng);(2)參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)等資料能夠搜集到。由于技術(shù)進(jìn)步，該評(píng)估對(duì)象已經(jīng)不存在活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，但仍能搜集到少數(shù)交易案例，故將市場(chǎng)比較法作為該評(píng)估活動(dòng)的輔助方法。
綜上所述，我們?cè)诓捎贸杀痉ㄔu(píng)估格蘭仕微波爐WD700G的價(jià)值的同時(shí)，采用市場(chǎng)比較法來檢驗(yàn)成本法的評(píng)估結(jié)果是否合理。
八、 評(píng)估過程
評(píng)估工作于2010年12月25日開始，至2011年1月4日結(jié)束。具體分以下幾個(gè)階段：
(一) 接受委托階段
1. 明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象及范圍; 2. 明確評(píng)估基準(zhǔn)日; 3. 擬定資產(chǎn)評(píng)估工作方案。
(二) 收集資料階段
1. 從資產(chǎn)占有方獲取被評(píng)估對(duì)象使用說明書及基本使用情況;該微波爐購
買于2005年，原價(jià)980元，發(fā)票遺失。2008年更換過微波發(fā)射器，目前正常使用，每天使用2、3次，主要使用加熱功能。 2. 估價(jià)人員走訪南京主要的家電賣場(chǎng)，實(shí)地勘察并問詢銷售人員，獲悉格蘭仕WD700G型號(hào)微波爐已經(jīng)停產(chǎn)，市場(chǎng)上幾乎沒有該型號(hào)微波爐在柜代售。瀏覽格蘭仕官方網(wǎng)站，該型號(hào)微波爐信息已被撤銷。
3. 從網(wǎng)上市場(chǎng)獲取與該型號(hào)格蘭仕微波爐相關(guān)聯(lián)的價(jià)格信息：淘寶網(wǎng)上同
型號(hào)格蘭仕微波爐，六成新，無修理記錄，售價(jià)170元;另一二手市場(chǎng)同型號(hào)格蘭仕微波爐，九成新以上，發(fā)票、保修單、說明書齊全，售價(jià)400元(2008年出售)。
(三) 評(píng)定估算
在第八部分評(píng)估方法中，我們已經(jīng)選定成本法為主要評(píng)估方法。成本法的計(jì)
算公式可以表現(xiàn)為以下幾種形式：
評(píng)估值=重置成本—有形損耗—功能性損耗—經(jīng)濟(jì)型損耗 ① 評(píng)估值=重置成本×成新率—功能性損耗—經(jīng)濟(jì)型損耗 ② 評(píng)估值=重置成本×綜合成新率 ③
比較三個(gè)公式，前兩個(gè)公式中的功能性損耗與經(jīng)濟(jì)型損耗無法可靠計(jì)量，故選擇第三個(gè)公式作為評(píng)估值的計(jì)算公式。
1. 重置成本的測(cè)算
1) 選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本
一般地講，在技術(shù)進(jìn)步快，技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備幾個(gè)的影響較大，或者說被評(píng)估設(shè)備已經(jīng)被淘汰(原企業(yè)不再生產(chǎn))的情況下，應(yīng)選擇計(jì)算更新重置成本。因?yàn)楦裉m仕WD700G型號(hào)微波爐已經(jīng)停產(chǎn)，微波爐技術(shù)也在不斷地發(fā)展，故選用更新重置成本。
2) 重置成本測(cè)量方法的選擇
計(jì)算重置成本的三種基本方法是：直接法(又稱核算法)、功能成本法、物價(jià)指數(shù)法和統(tǒng)計(jì)分析法。統(tǒng)計(jì)分析法是特定情況下(被評(píng)估資產(chǎn)數(shù)量多且單價(jià)低)，為降低評(píng)估成本在三中基本方法的基礎(chǔ)上采取的簡便方法，不適用于微波爐的資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)，再加上運(yùn)費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)，即采用直接法計(jì)算其重置成本。因?yàn)楦裉m仕WD700G型號(hào)微波爐，現(xiàn)今已停產(chǎn)，無法取得市場(chǎng)價(jià)格資料，故不采用直接法。采用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本，而且技術(shù)進(jìn)步快的設(shè)備，不宜用物價(jià)指數(shù)法。用排除法，我們選用了功能成本法，因?yàn)闊o法直接去的格蘭仕WD700G型號(hào)微波爐的現(xiàn)行購置價(jià)，可以尋找現(xiàn)有同類微波爐的市價(jià)，采用功能成本法計(jì)算微波爐的更新重置成本。
3) 功能成本法計(jì)算重置成本
一般情況下，如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照物，然后通過調(diào)整與被評(píng)估資產(chǎn)之間的功能性差異來獲得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。
經(jīng)過比較，選取格蘭仕G80F20CN2L-DG(S0)型號(hào)微波爐為參考物。比較如下：
項(xiàng)目 WD700G G80F20CN2L-DG(S0) 被估資產(chǎn)/參照物
項(xiàng)
目權(quán)重
現(xiàn)行---
488元(無運(yùn)費(fèi))
市場(chǎng)價(jià)格 品牌 格蘭仕 格蘭仕 1 10 額定輸入功率 微波：1180W 光波：850w 微波：1300W 光波：850w 0.954
0
微波輸出功率
700W 800W 0.875 20
額定微波頻率
2450MHZ 2450MHZ 1 0
外形尺寸
295mm×458mm×415mm 310mm×508mm×406mm 0.877 5 內(nèi)腔尺寸
206mm×309mm×334mm 214mm×332mm×346mm
0.865 0 內(nèi)腔容積
20L 20L
1
0
有效內(nèi)腔容積
11.4L 20L
0.57
20
均勻加熱方式 專用玻璃轉(zhuǎn)盤 有氧生態(tài)倉，加熱均勻，技術(shù)更先進(jìn)
0.8 25
外觀
一般(值為0.8)
更美觀(1)
0.8
20
根據(jù)消費(fèi)者購買時(shí)的考慮因素，設(shè)置各個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重，重復(fù)的項(xiàng)目權(quán)重設(shè)為0。因此計(jì)算出被估資產(chǎn)的功能價(jià)值與參照物功能價(jià)值的比值：
1*10%+0.875*20%+0.877*5%+0.57*20%+0.8*25%+0.8*20%≈0.79
被估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價(jià)×
=488×0.79
=385.52(元)
2.成新率的計(jì)算
估測(cè)該評(píng)估對(duì)象的成新率通常有三種方法：使用年限法、觀測(cè)分析法、修復(fù)金額法。因?yàn)閷?shí)際條件的約束，我們不能對(duì)該評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察和技術(shù)檢驗(yàn)，所以觀測(cè)分析法在此是不可行的。而修復(fù)金額法適用于那些特定結(jié)構(gòu)部件經(jīng)常被
磨損，但能夠以經(jīng)濟(jì)上可行的辦法修復(fù)的情形，適用于需定期更換易損壞的紡織機(jī)械，需更換部分系統(tǒng)的機(jī)組、成套設(shè)備、生產(chǎn)線的評(píng)估。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，我們得知該評(píng)估對(duì)象不需要定期更換部分部件，在五年的使用期里只修理過一次，所以修復(fù)金額法也不適合。相比較而言，我們覺得使用年限法比較合理且相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得。使用年限法的公式表示為：
成新率 =
在采用總使用年限估算設(shè)備的成新率時(shí)，通常首選機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命作為其總使用年限，這是國際上資產(chǎn)評(píng)估業(yè)常用的做法。經(jīng)濟(jì)壽命是指從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。委托方使用該評(píng)估對(duì)象的頻率為每天2~3次。通過查閱資料，我們得到在每天平均使用微波爐20分鐘的情況下，其使用壽命一般為10年。因?yàn)槲蟹绞褂迷撡Y產(chǎn)的頻率較低，再考慮到市場(chǎng)上微波爐技術(shù)的進(jìn)步及更新速度較快，所以我們預(yù)計(jì)該評(píng)估對(duì)象的使用總年限可達(dá)15年。委托方購買該微波爐的時(shí)間為2005年，至今已使用5年。根據(jù)公式計(jì)算得到該評(píng)估資產(chǎn)的成新率為(15-5)15
=66.67%
3.評(píng)估值的計(jì)算
根據(jù)公式③，計(jì)算得評(píng)估值為 385.52×66.67%≈257(元) 4.市場(chǎng)比較法檢驗(yàn)
首先對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，基本情況如下：購買于2005年，原價(jià)980元，發(fā)票遺失。2008年更換過微波發(fā)射器，目前正常使用，每天使用2、3次，主要使用加熱功能，確定其綜合打分為65分。
我們通過對(duì)微波爐二手市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，確定了三個(gè)與被評(píng)估對(duì)象比較接近的市場(chǎng)參照物：
1) 個(gè)別因素比較 評(píng)估對(duì)象 參照物A 參照物B 參照物C 規(guī)格型號(hào) WD700G WP700 MP23C-BF WD800
1 1.05 1.1 1
制造廠家 格蘭仕 格蘭仕 美的 格蘭仕
1 1 0.9 1
已使用年限 5 3 1 4
1 1.05 1.15 1.05
附件 齊全 托盤已壞 齊全 齊全
1 0.89 1 1
實(shí)體狀態(tài) 65 68 75 61
1 1.04 1.15 0.94
比較系數(shù) 1 1.03 1.3 1.01 2) 時(shí)間因素
參照物交易時(shí)間
評(píng)估對(duì)象 參照物A 參照物B 參照物C 交易時(shí)間 當(dāng)前 2008 半年前 當(dāng)前 時(shí)間調(diào)整因素 1 1.1 1.02 1 3) 地域因素
參照物所在的地域
評(píng)估對(duì)象 參照物A 參照物B
參照物C 交易地區(qū) 南京 重慶 上海 北京 區(qū)域因素調(diào)整 1 1
1.05 1.05
計(jì)算評(píng)估值：
參照物的價(jià)格評(píng)估值
參照物A 參照物B 參照物C 交易價(jià)格 250 200 220 比較因素調(diào)整系數(shù) 1.113 1.392 1.061 調(diào)整后的價(jià)格 278 278 233 被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值=(278+278+233)÷3=263(元)
檢驗(yàn)結(jié)果表明市場(chǎng)比較法與成本法計(jì)算結(jié)果的差異率為2.3%，故成本法評(píng)估下的評(píng)估值是真實(shí)，可行的。
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