什么是業(yè)主委員會章程
什么是業(yè)主委員會章程
業(yè)主委員會章程是指業(yè)主委員會必備的規(guī)定業(yè)主委員會組織及活動的基本規(guī)則的書面文件，是以書面形式固定下來的業(yè)主共同一致的意思表示。
業(yè)主委員會負責制定出業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程主要反映出業(yè)主委員會的宗旨，是規(guī)范業(yè)主委員會的行為、保障業(yè)主委員會達到其目的的原則性文件。
制定業(yè)主委員會章程是十分必要的。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會作為一個組織的行為準則，是保障業(yè)主委員會正常開展工作，維護業(yè)主利益、實現(xiàn)管理目標的綱領性文件。合理完善的章程是業(yè)主委員會發(fā)揮作用的重要保證。從業(yè)主委員會籌備組成立起，就要制定業(yè)主委員會章程。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。
業(yè)主委員會章程的特點
作為業(yè)主委員會組織與行為的基本準則，業(yè)主委員會章程對業(yè)主委員會的成立及運作具有十分重要的意義，它既是業(yè)主委員會成立的基礎，也是業(yè)主委員會賴以生存的靈魂。業(yè)主委員會章程具有以下基本特征：
1.是業(yè)主委員會設立的最基本條件和最重要的法律文件
業(yè)主委員會章程是成立業(yè)主委員會的必備要件，也是業(yè)主委員會活動中所應遵循的原則。各地物業(yè)管理條例均要求設立業(yè)主委員會必須訂立業(yè)主委員會章程，業(yè)主委員會的設立程序以訂立章程開始，以設立登記結(jié)束。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會對政府作出的書面保證，也是國家對業(yè)主委員會進行監(jiān)督管理的主要依據(jù)。沒有章程，業(yè)主委員會就不能獲準成立。
2.是確定業(yè)主委員會權(quán)利、義務關系的基本法律文件
業(yè)主委員會章程一經(jīng)有關部門批準即對外產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會及其委員依章程享有各項權(quán)利，并承擔各項義務，符合業(yè)主委員會章程的行為受國家法律保護，違反章程的行為，就要受到干預和制裁。
3.是業(yè)主委員會實行內(nèi)部管理和對外進行交往的基本法律依據(jù)
業(yè)主委員會章程規(guī)定了業(yè)主委員會組織和活動的原則及細則，它是業(yè)主委員會內(nèi)外活動的基本準則。它規(guī)定的業(yè)主委員會及其委員的權(quán)利義務和確立的內(nèi)部管理體制，是業(yè)主委員會對內(nèi)進行管理的依據(jù)。同時，業(yè)主委員會章程也是業(yè)主委員會向全體業(yè)主表明信用和業(yè)主了解業(yè)主委員會組織和財產(chǎn)狀況的重要法律文件。
業(yè)主委員會章程的基本內(nèi)容
1.業(yè)主委員會基本情況
業(yè)主委員會的基本情況主要包括業(yè)主委員會的名稱，一般是在哪一個物業(yè)管理區(qū)域就用該物業(yè)管理區(qū)域的名稱，一個物業(yè)管理區(qū)域應該只有一個業(yè)主委員會;業(yè)主委員會的辦公地址，即具體的辦公地點。
在這一部分，還應該明確業(yè)主委員會的宗旨。如，業(yè)主委員會是依法成立的.為加強本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益而自愿成立的管理組織。業(yè)主委員會宗旨是代表和維護本物業(yè)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的居住環(huán)境。
2.業(yè)主大會和業(yè)主代表大會
(1)業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的成員組成
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會的業(yè)主身份認定，以物業(yè)權(quán)屬證書登記的人員為準;已訂立售房合同尚未領取物業(yè)權(quán)屬證書的，可以視為業(yè)主。物業(yè)權(quán)屬證書登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過1個的，應當推選1人參加業(yè)主大會。
業(yè)主代表大會成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數(shù)超過100人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。
公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生代表大會成員數(shù)，但最多不得超過全體成員的1/20。
(2)業(yè)主、業(yè)主代表投票權(quán)的計算
業(yè)主大會的業(yè)主投票權(quán)，居住房屋按套計算，每套1票;非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算;100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物業(yè)權(quán)屬證書的，每證1票。業(yè)主代表的投票權(quán)，每位成員1票。
(3)業(yè)主代表補選或調(diào)整
業(yè)主代表缺額時，應當予以補選;產(chǎn)生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時，業(yè)主代表應予相應調(diào)整。
3.業(yè)主委員會的產(chǎn)生及其職責
業(yè)主委員會是由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)力的常設機構(gòu)。業(yè)主委員會委員按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會中各方代表的比例選舉產(chǎn)生，但公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的1/2。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會設主任1名，副主任1～2名。業(yè)主委員會主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任可以聘任秘書1名，負責處理本會日常事務。秘書可以是，也可以不是本會委員。
業(yè)主委員會應當依法履行職責，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題;接受市和區(qū)縣物業(yè)管理部門的管理、指導，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督，配合社區(qū)建設和管理。
業(yè)主委員會享有以下主要權(quán)利：①每年至少召集一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，根據(jù)10%以上的業(yè)主要求可召開特別會議，業(yè)主委員會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。②采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。③審議批準物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告，物業(yè)管理企業(yè)應定期向業(yè)主委員會報送收支賬目，接受監(jiān)督，業(yè)主委員會對賬務處理有疑問的，可委托會計師事務所進行審計。④審議批準物業(yè)管理的收費標準和物業(yè)管理企業(yè)的服務標準。⑤審議批準物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度。⑥檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。⑦對任何破壞、損害本物業(yè)業(yè)主利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋?quán)利。⑧對個別業(yè)主違反業(yè)主公約或損害其他業(yè)主合法利益的行為，可代表全體業(yè)主提起訴訟。前面的第②、③、④、⑤項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。