什么是業(yè)主委員會(huì)章程
什么是業(yè)主委員會(huì)章程
業(yè)主委員會(huì)章程是指業(yè)主委員會(huì)必備的規(guī)定業(yè)主委員會(huì)組織及活動(dòng)的基本規(guī)則的書(shū)面文件，是以書(shū)面形式固定下來(lái)的業(yè)主共同一致的意思表示。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程主要反映出業(yè)主委員會(huì)的宗旨，是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為、保障業(yè)主委員會(huì)達(dá)到其目的的原則性文件。
制定業(yè)主委員會(huì)章程是十分必要的。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)組織的行為準(zhǔn)則，是保障業(yè)主委員會(huì)正常開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的綱領(lǐng)性文件。合理完善的章程是業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用的重要保證。從業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要制定業(yè)主委員會(huì)章程。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。
業(yè)主委員會(huì)章程的特點(diǎn)
作為業(yè)主委員會(huì)組織與行為的基本準(zhǔn)則，業(yè)主委員會(huì)章程對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作具有十分重要的意義，它既是業(yè)主委員會(huì)成立的基礎(chǔ)，也是業(yè)主委員會(huì)賴(lài)以生存的靈魂。業(yè)主委員會(huì)章程具有以下基本特征：
1.是業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的最基本條件和最重要的法律文件
業(yè)主委員會(huì)章程是成立業(yè)主委員會(huì)的必備要件，也是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)中所應(yīng)遵循的原則。各地物業(yè)管理?xiàng)l例均要求設(shè)立業(yè)主委員會(huì)必須訂立業(yè)主委員會(huì)章程，業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立程序以訂立章程開(kāi)始，以設(shè)立登記結(jié)束。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)對(duì)政府作出的書(shū)面保證，也是國(guó)家對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督管理的主要依據(jù)。沒(méi)有章程，業(yè)主委員會(huì)就不能獲準(zhǔn)成立。
2.是確定業(yè)主委員會(huì)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的基本法律文件
業(yè)主委員會(huì)章程一經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)即對(duì)外產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會(huì)及其委員依章程享有各項(xiàng)權(quán)利，并承擔(dān)各項(xiàng)義務(wù)，符合業(yè)主委員會(huì)章程的行為受?chē)?guó)家法律保護(hù)，違反章程的行為，就要受到干預(yù)和制裁。
3.是業(yè)主委員會(huì)實(shí)行內(nèi)部管理和對(duì)外進(jìn)行交往的基本法律依據(jù)
業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)組織和活動(dòng)的原則及細(xì)則，它是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)外活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。它規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)及其委員的權(quán)利義務(wù)和確立的內(nèi)部管理體制，是業(yè)主委員會(huì)對(duì)內(nèi)進(jìn)行管理的依據(jù)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)章程也是業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主表明信用和業(yè)主了解業(yè)主委員會(huì)組織和財(cái)產(chǎn)狀況的重要法律文件。
業(yè)主委員會(huì)章程的基本內(nèi)容
1.業(yè)主委員會(huì)基本情況
業(yè)主委員會(huì)的基本情況主要包括業(yè)主委員會(huì)的名稱(chēng)，一般是在哪一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域就用該物業(yè)管理區(qū)域的名稱(chēng)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該只有一個(gè)業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)的辦公地址，即具體的辦公地點(diǎn)。
在這一部分，還應(yīng)該明確業(yè)主委員會(huì)的宗旨。如，業(yè)主委員會(huì)是依法成立的.為加強(qiáng)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益而自愿成立的管理組織。業(yè)主委員會(huì)宗旨是代表和維護(hù)本物業(yè)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的居住環(huán)境。
2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)
(1)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的成員組成
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會(huì)的業(yè)主身份認(rèn)定，以物業(yè)權(quán)屬證書(shū)登記的人員為準(zhǔn);已訂立售房合同尚未領(lǐng)取物業(yè)權(quán)屬證書(shū)的，可以視為業(yè)主。物業(yè)權(quán)屬證書(shū)登記的業(yè)主或訂立售房合同的購(gòu)房人超過(guò)1個(gè)的，應(yīng)當(dāng)推選1人參加業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主代表大會(huì)成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數(shù)超過(guò)100人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。
公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生代表大會(huì)成員數(shù)，但最多不得超過(guò)全體成員的1/20。
(2)業(yè)主、業(yè)主代表投票權(quán)的計(jì)算
業(yè)主大會(huì)的業(yè)主投票權(quán)，居住房屋按套計(jì)算，每套1票;非居住房屋按物業(yè)建筑面積計(jì)算;100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物業(yè)權(quán)屬證書(shū)的，每證1票。業(yè)主代表的投票權(quán)，每位成員1票。
(3)業(yè)主代表補(bǔ)選或調(diào)整
業(yè)主代表缺額時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)選;產(chǎn)生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時(shí)，業(yè)主代表應(yīng)予相應(yīng)調(diào)整。
3.業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生及其職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)委員按業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)中各方代表的比例選舉產(chǎn)生，但公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的1/2。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名，副主任1～2名。業(yè)主委員會(huì)主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任可以聘任秘書(shū)1名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。秘書(shū)可以是，也可以不是本會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問(wèn)題;接受市和區(qū)縣物業(yè)管理部門(mén)的管理、指導(dǎo)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督，配合社區(qū)建設(shè)和管理。
業(yè)主委員會(huì)享有以下主要權(quán)利：①每年至少召集一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，根據(jù)10%以上的業(yè)主要求可召開(kāi)特別會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。②采用公開(kāi)招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。③審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算及決算報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送收支賬目，接受監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)對(duì)賬務(wù)處理有疑問(wèn)的，可委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。④審議批準(zhǔn)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。⑤審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度。⑥檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。⑦對(duì)任何破壞、損害本物業(yè)業(yè)主利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋?quán)利。⑧對(duì)個(gè)別業(yè)主違反業(yè)主公約或損害其他業(yè)主合法利益的行為，可代表全體業(yè)主提起訴訟。前面的第②、③、④、⑤項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)。