租賃工會大廈的可行性研究報(bào)告優(yōu)秀

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　　根據(jù)**市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢以及建設(shè)組群結(jié)構(gòu)大城市的總體規(guī)劃，結(jié)合省廳、省局關(guān)于加快***工作的總體部署，為順應(yīng)社會發(fā)展潮流，服務(wù)**經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高**系統(tǒng)影響，****有意向租賃工會大廈，交由直屬單位****具體開展集餐飲、住宿、會議、培訓(xùn)、商務(wù)、娛樂為一體的綜合服務(wù)業(yè)務(wù)�，F(xiàn)對其進(jìn)行可行性分析如下。

　　一、工會大廈概況

　　（一）地理位置

　　工會大廈位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)＊＊路與＊＊路交界處，東臨＊＊大橋，西靠＊＊中學(xué)，南臨＊＊廠，北靠＊＊公司，附近有＊＊市公安局、＊＊集團(tuán)以及進(jìn)駐開發(fā)區(qū)的眾多企事業(yè)單位，地理位置優(yōu)越。

　�。ǘ�）基本建設(shè)情況

　　工會大廈系由＊＊市總工會投資xx萬元，由＊＊市建筑公司第一分公司施工建設(shè)，于98年4月開工，xx年10月竣工，通過了＊＊開發(fā)區(qū)質(zhì)檢站竣工驗(yàn)收，現(xiàn)驗(yàn)收合格證、消防合格證、建筑質(zhì)量合格證等相關(guān)證件齊全。工會大廈建筑面積11000平方米，其中實(shí)際營業(yè)面積6600平方米。

　�。ㄈ�）基本布局及設(shè)施配備情況

　　1、基本布局。工會大廈主體分為九如堂、全順樓、辦公樓三部分。

　�。�1）九如堂。共3層，為餐飲娛樂、會議接待、商務(wù)活動(dòng)場所。一樓有餐飲大廳600平方米，可容納500余人同時(shí)就餐，其內(nèi)部的吧臺、灶房、桌椅等相關(guān)附屬設(shè)施齊全完整。二樓為單間，內(nèi)部裝飾豪華，設(shè)施齊全，設(shè)有大型單間4個(gè)，中型單間10個(gè)。三樓為面積達(dá)600平方米，可容納500余人的大型會議室，曾多次召開市、局級會議，舉辦各種類型培訓(xùn)班，同時(shí)還設(shè)有集日本、歐洲風(fēng)格布置的餐飲包間6個(gè)，以及裝潢考究的茶藝室。

　　（2）全順樓。共5層，為客房接待場所，按照星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，現(xiàn)有客房56間，床位112個(gè)，分為豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間、多人間。一樓服務(wù)大廳300平方米，美觀規(guī)范，布局合理。二至五樓除經(jīng)過全面裝修的客房外均配有設(shè)施齊全的會議室、活動(dòng)室。

　�。�3）辦公樓。建筑面積1000平方米，共3層，每層有辦公室9間，樓前設(shè)有停車場。

　　2、設(shè)施配備情況。水、電、暖、煤氣、有線電視齊全，費(fèi)用全部結(jié)清，其中電路經(jīng)過增容改線，變壓器為315千瓦，暖氣為熱力公司供暖。此外還配有鍋爐房、假山、綠化帶、長廊等附屬設(shè)施。

　�。ㄋ模┣捌诮�(jīng)營情況

　　工會大廈于xx年7月1日由＊＊市總工會以每年80萬元租賃給＊＊公司，租賃期為5年。＊＊公司租賃工會大廈后作為酒店、賓館經(jīng)營，并投入部分資金對其進(jìn)行了適當(dāng)裝飾裝修，于xx年8月6日試營業(yè)，xx年9月6日正式開業(yè)，xx年1月15日因種種原因被責(zé)令停業(yè)整頓，現(xiàn)該公司由于流動(dòng)資金困難，經(jīng)營管理不善，無力繼續(xù)經(jīng)營管理。據(jù)該酒店、賓館提供的數(shù)據(jù)，其四個(gè)多月的經(jīng)營期間，平均每天營業(yè)收入為2.6萬元，其中餐飲收入1.6萬元，客房收入0.8萬元，商務(wù)活動(dòng)收入0.2萬元；平均每天支出為2.0萬元，其中餐飲成本0.8萬元，員工工資、管理費(fèi)、稅費(fèi)0.6萬元，水、電、暖、煤氣等支出0.5萬元，其他支出0.1萬元。

　　二、項(xiàng)目背景及意義

　　（一）項(xiàng)目背景

　　1、市場前景廣闊。隨著＊＊市社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及建設(shè)組群結(jié)構(gòu)大城市的全面提速，＊＊市的城市重心正在逐步東移，東部開發(fā)區(qū)越來越成為投資經(jīng)營的戰(zhàn)略要地。在開發(fā)區(qū)經(jīng)營餐飲娛樂項(xiàng)目，具有顧客來源廣、消費(fèi)層次高、社會影響大等許多顯著特點(diǎn)，并且經(jīng)過前段時(shí)期的經(jīng)營運(yùn)作，已經(jīng)與＊＊大廈、＊＊大廈、＊＊大酒店等單位形成了良好的群體效應(yīng)和鼎足之勢，市場前景非常廣闊。

　　2、各方面條件優(yōu)越。如果在開發(fā)區(qū)經(jīng)營全新的餐飲娛樂項(xiàng)目，必須開展申辦手續(xù)、購置土地、施工建設(shè)、裝飾裝修等大量工作，不僅運(yùn)作周期長，而且需要巨額資金投入。租賃工會大廈項(xiàng)目，不需要進(jìn)行手續(xù)審批、征用土地、基礎(chǔ)建設(shè)、裝飾裝修，甚至不需要額外購置食宿用具，只要辦理完租賃、過戶手續(xù)即可開業(yè)，各方面條件非常優(yōu)越。同時(shí)，由于全部資產(chǎn)均為＊＊市總工會所有，租賃行為只是一個(gè)經(jīng)營運(yùn)作而不是基本建設(shè)行為，租期可視經(jīng)營情況或長或短，這樣就相應(yīng)降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，增加了贏利的可能性。

　　3、辦公、經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。由于本單位辦公樓將進(jìn)行全面改造，開發(fā)為集餐飲、住宿、娛樂為一體的＊＊大廈（暫定名）。在該大廈建設(shè)期間，我單位將不得不每年花費(fèi)幾十萬元另外租賃辦公場所，不僅將造成經(jīng)濟(jì)損失，而且還影響到辦公經(jīng)營活動(dòng)。租賃工會大廈后，可以將我單位的辦公場所租賃費(fèi)用直接轉(zhuǎn)化為工會大廈租賃費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)辦公、經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合，從而避免經(jīng)濟(jì)損失，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　�。ǘ�）項(xiàng)目意義

　　1、提高影響，樹立形象。＊＊市管理局租賃、經(jīng)營工會大廈，能夠擁有一個(gè)充分宣傳、展示雙文明建設(shè)成果的窗口和紐帶，對于提高＊＊系統(tǒng)影響，樹立＊＊新形象必將起到重要的`推動(dòng)作用。

　　2、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)全面發(fā)展。＊

　�。�局租賃工會大廈并交由＊＊開展綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快＊＊步伐，同時(shí)也有利于＊＊企業(yè)實(shí)現(xiàn)以工程施工為核心到以社會服務(wù)為核心的轉(zhuǎn)型，更好的與社會市場接軌，形成＊＊部門“四大產(chǎn)業(yè)”全面發(fā)展的良好局面。

　　3、方便職工生活，促進(jìn)建設(shè)。＊＊局租賃工會大廈，可以為我市＊＊建設(shè)提供一個(gè)良好的商務(wù)、會議、培訓(xùn)、接待場所，促進(jìn)＊＊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能為職工提供一個(gè)舉辦各類宴席、慶祝、聯(lián)歡、競賽活動(dòng)的場所，方便干部職工的生活。

　　4、積累經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，鍛煉職工隊(duì)伍。租賃工會大廈，可以為＊＊大廈的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝修提供借鑒依據(jù)，其經(jīng)營運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和管理隊(duì)伍更是＊＊大廈順利運(yùn)作必不可少的基礎(chǔ)和條件。

　　5、安置富余人員，減輕就業(yè)壓力。由于我市＊＊系統(tǒng)近幾年人員增長過快，分流渠道又不通暢，因此就業(yè)形勢越來越嚴(yán)峻。工會大廈正常營業(yè)后，能夠創(chuàng)造出100余個(gè)就業(yè)機(jī)會，有利于實(shí)現(xiàn)＊＊系統(tǒng)人員的合理分流，減輕各單位的就業(yè)壓力。

　　三、項(xiàng)目基本情況

　　（一）項(xiàng)目名稱：租賃工會大廈

　�。ǘ�）租賃單位：＊＊局

　　（三）經(jīng)營單位：＊＊

　�。ㄋ模┳赓U期限：暫定3年

　�。ㄎ澹┠甓茸饨穑�80萬元（報(bào)價(jià)，原承租單位裝修、固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)用另行協(xié)商）

　�。�六）初期投入：200萬元。其中年度租金80萬元，啟動(dòng)資金120萬元。

　�。ㄆ撸┵Y金來源：＊＊自籌解決

　�。ò耍┕芾矸绞剑汉炗喅邪�經(jīng)營責(zé)任書，確保其獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我積累、自我發(fā)展；該大廈內(nèi)部實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的逐級負(fù)責(zé)制，下設(shè)財(cái)務(wù)部、企管部、公關(guān)部、客房部、餐飲部等機(jī)構(gòu)。

　�。ň牛┥鐣�效益：＊＊局租賃工會大廈后作為培訓(xùn)中心，并對其酒店、賓館進(jìn)行經(jīng)營，使其真正成為對外宣傳的窗口和紐帶，有效提高＊＊系統(tǒng)的整體形象。

　�。ㄊ�）經(jīng)濟(jì)效益：工會大廈作為一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，通過商業(yè)運(yùn)作，能夠成為全市＊＊開發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)帶動(dòng)其他部門提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　四、經(jīng)濟(jì)效益分析和預(yù)測

　　工會大廈地處開發(fā)區(qū)內(nèi)，附近人口稠密、單位密集、客流量大，市場前景廣闊。根據(jù)工會大廈現(xiàn)有條件、前期經(jīng)營情況以及＊＊的實(shí)際情況，現(xiàn)從保守的角度對經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測如下。

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　　按照每年300天，平均每天營業(yè)收入1.5萬元，利潤率為30％的情況預(yù)測，全年利潤為1.5×30%×300=135萬元。

　　（二）客房收入

　　按照每年300天，現(xiàn)有的112個(gè)床位平均每個(gè)床位單價(jià)60元，入住率50％，利潤率60％的情況預(yù)測，全年利潤為112×60×50％×60％×300＝60.48萬元。

　　租賃工會大廈后，其可計(jì)算的年度利潤為：135＋60.48＝195.48萬元。

　　五、建議

　　由＊＊局直接與＊＊市總工會就租金等所有問題進(jìn)行協(xié)商。＊＊局租賃工會大廈后將其承包給＊＊進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作，＊＊局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

　　六、結(jié)論

　　本項(xiàng)目具有投資少、風(fēng)險(xiǎn)小、效益高、影響大、操作簡便等特點(diǎn)，對于加快＊＊開發(fā)步伐，提高＊＊形象具有較好的推動(dòng)作用，無論在經(jīng)營運(yùn)作上、經(jīng)濟(jì)效益上還是社會影響上都是較好的、可行的。

　　附：1.＊＊市總工會與＊＊公司簽訂的《房屋租賃合同》

　　2.＊＊市總工會與＊＊公司簽訂的《房屋租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議