樓盤可行性研究報告參考
北湖·水晶城項目可行性研究報告
第一章 總 論
一、項目名稱：北湖·水晶城
二、項目擬建地：郴州市同心路2號（原玻璃廠）
三、項目建設單位：郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
四、項目建設單位概況
郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年1月。注冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4310000000060033；經(jīng)營期限為50年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術人員35人，其它管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設工程技術部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務部、拆遷安臵部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門。
五、項目概況
隨著郴州市城市建設的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。本次研究項目位于郴州市
同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利；項目規(guī)劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30 M2，公共建筑用地面積5,293.00 M2，道路用地面積8,060.00 M2，公共綠地面積7,296.00 M2；總建筑面積21.71萬平方米，停車位867個，居住戶數(shù)1482戶，容積率3.85，建筑密度21.66%，綠地率38.61%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。本項目的開發(fā)建設將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。
六、編制依據(jù)
1、主要依據(jù)：
�。�1）《郴州市城市總體規(guī)劃》
�。�2）建設部《關于發(fā)布<房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法>》的通知”｛建標（2000）205號｝
（3）國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）
（4）郴州市人民政府辦公室《關于修改龍鳳嘉園等8個項目建筑容積率的.批復》{郴政辦函［2008］143號}
�。�5）郴州市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)（地）［2008］108號}
�。�6）《建設項目環(huán)境影響報告表》
�。�7）郴國用（2006）393號國有土地使用權證
�。�8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書
（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院《總平面圖》
�。�10）相關各專業(yè)的國家設計規(guī)范
�。�11）建設單位提供的其它相關資料
2、研究范圍：
本報告主要依據(jù)國家有關政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側(cè)重點在財務評價。
七、重要經(jīng)濟技術指標
八、結(jié)論與建議
1、結(jié)論
�。�1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。本項目的建設可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設的發(fā)展，改善市民居住條件。
（2）本項目的建設，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與基礎設施建設的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設施建設，促進郴州市旅游資源的開發(fā)。
�。�2）本項目建設用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。
�。�3）項目總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元（其中建設期貸款利息2,052萬元），預備費577.18萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金500萬元；建設資金總額44,104.66萬元，其中：項目資本金19,694.19萬元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，預售收入投入4,410.47萬元。
�。�4）從項目建設的經(jīng)濟效益評價來看，項目經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅后利潤13,856.60萬元；項目的財務凈現(xiàn)值（i=12%）5,323.20萬元；全部投資財務內(nèi)部收益率（稅后）23.08%；投資回收期3.22年；項目投資稅前利潤率41.89%，稅后利潤率31.41%。從以上指標看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。且項目當經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。
�。�5）該項目建設對增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提升