中國土地學(xué)會組團參加FIG年度工作會議總結(jié)

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中國土地學(xué)會組團參加FIG年度工作會議總結(jié)

　　2012年5月5日-5月11日，中國土地學(xué)會首次組團參加了在意大利羅馬舉行的FIG(國際測量師協(xié)會)第35屆全體大會暨2012年度工作周會議，王世元理事長應(yīng)邀出席會議并致辭。會議期間，代表團參加了FIG全體會員大會，領(lǐng)取了會員證書，參加2012年度工作周會議系列活動和學(xué)術(shù)交流，考察了FIG工作模式。同時，中國土地學(xué)會推薦的3篇論文分別由蔡玉梅、黃志凌、柴志春在大會上交流。通過參加這次大會，提升了對FIG的認識，增進了與FIG的交流，傳播了學(xué)術(shù)思想，宣傳了我國的土地管理經(jīng)驗，標志著中國土地學(xué)會在國際交流方面又取得了明顯進展。同時，也為中國土地學(xué)會與相關(guān)國家開展進一步技術(shù)合作和交流奠定了基礎(chǔ).具體情況總結(jié)如下。

　　一、FIG簡介

　　FIG是土地管理領(lǐng)域最有影響力的國際非政府組織，成立于1878年，下設(shè)10個分技術(shù)專業(yè)委員會，目前擁有120多個國家會員。FIG主要職責是聯(lián)合全球從事土地管理和測量領(lǐng)域的團體，開展學(xué)術(shù)交流，制定標準，編制行動指南，推廣土地管理經(jīng)驗和新技術(shù)，開展培訓(xùn)，提升發(fā)展中國家的能力，推進可持續(xù)發(fā)展。全體會員大會是FIG的最高決策機構(gòu)，四年召開一次。主要內(nèi)容是進行主席和理事會的換屆，討論會員變化，審議年度工作報告和財務(wù)報告等，選舉委員會主席，確定下屆大會舉辦國等。除此之外，每年還召開FIG年度工作周會議、不定期召開分技術(shù)委員會會議、以及地區(qū)性會議，就有關(guān)事項進行決策，開展工作總結(jié)交流，進行專題學(xué)術(shù)交流。

　　2012年中國土地學(xué)會以國家會員的方式加入FIG，并向FIG選派了7名既有業(yè)務(wù)專長、又具有較好外語能力的專家分別擔任空間信息管理委員會、定位與測量委員會、地籍和土地管理委員會、空間規(guī)劃與開發(fā)委員會等分技術(shù)委員會委員。

　　二、大會活動情況

　　2012年FIG工作周會議主題是“土地管理、環(huán)境保護與文化遺產(chǎn)評估”，會議涉及近40項議題，共有來自世界各地近2000名代表參加了會議。會議主要內(nèi)容包括：

　　(一)會員發(fā)展。大會舉行了新會員入會儀式，正式接收中國土地學(xué)會為新會員，并向新會員頒發(fā)了證書。國土資源部副部長、中國土地學(xué)會理事長王世元出席會議，領(lǐng)取會員證書(圖1)，并發(fā)表致辭。在致辭中，王世元副部長簡要介紹了中國土地學(xué)會的組織性質(zhì)、組成結(jié)構(gòu)和辦會宗旨，闡述了幾十年來在中國國土資源部、中國科協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)下，中國土地學(xué)會開展的主要活動和取得的業(yè)績，表達了共同履行會員義務(wù)和職責、開展廣泛務(wù)實合作、推動國際測量師協(xié)會各項事業(yè)進步和發(fā)展的愿望，受到了各方的高度評價。

　　(二)競選FIG副主席、分委員會主席。(1)FIG副主席競選。全體會員大會按照章程規(guī)定，通過候選人演講、候選人資格審查、會員投票等環(huán)節(jié)，以無記名投票的方式，進行了2013-2016年FIG副主席競選。經(jīng)過兩輪投票，意大利測量師協(xié)會的Bruno Razza先生和中國測繪學(xué)會的程鵬飛先生當選為新一屆的副主席，任期自2013年1月1日至2016年12月31日。(2)FIG分委員會主席候選人競選。按FIG的協(xié)會章程，大會選舉了10個分委員會的主席候選人。我國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副理事長廖俊平教授成功競選第9委員會的主席候選人。

　　(三)會議承辦地競標。大會通過竟標人發(fā)表演講、短片展示、會員投票，選舉出2015年度和2016年度工作周會的承辦國。至此，2013-2016年工作周會議地點全部確定，具體為2013年尼日利亞，2014年印度尼西亞，2015年保加利亞，2016年新西蘭。大會還舉辦了工作周會承辦地交接儀式，意大利和2013屆工作周會議承辦方尼日利亞進行了交接，承辦方向大會報告了2013年會議安排，向各國會員提出了參會邀請。

　　(四)舉辦主席論壇。大會閉幕式前，舉行了由各國代表團團長出席的主席論壇，祝賀會議成功召開，感謝承辦方精心組織安排，部分國家還表達承辦FIG工作周會議及學(xué)術(shù)活動的意愿。同時，還就進一步改進大會提出了化建議：一是針對大會論文宣讀時間短、不利于深入的交流的現(xiàn)狀，提出采取多種形式如張貼海報、網(wǎng)上論壇等提升會議效果的建議。二是針對學(xué)術(shù)交流時間少的問題，提出大會(討論有關(guān)管理事項)與學(xué)術(shù)交流同時進行的建議。

　　(五)開展學(xué)術(shù)交流。大會共舉辦了100余場專題會議、學(xué)術(shù)論壇、專題報告會，3場全體學(xué)術(shù)大會，13場與其它組織(如糧農(nóng)組織、意大利測量師協(xié)會)聯(lián)合舉辦的學(xué)術(shù)研討及管理論壇，涉及10個分委員會的共400多個發(fā)言。學(xué)會派出的3名年輕專家蔡玉梅、黃志凌、柴志春的論文在大會上進行了交流(圖2)。

　　三、大會學(xué)術(shù)交流情況

　　會議期間，來自不同國家和地區(qū)的土地管理行政部門、高校、科研機構(gòu)的專家參加了大會組織的學(xué)術(shù)交流。按照專業(yè)相關(guān)性原則，學(xué)會代表團成員重點關(guān)注了空間信息管理委員會、地籍和土地管理委員會、空間規(guī)劃與開發(fā)委員會和房地產(chǎn)評估與管理委員會的學(xué)術(shù)交流活動，并參加研討。學(xué)術(shù)交流范圍很廣，涵蓋了土地管理信息化、地籍管理、遙感監(jiān)測、市場管理等專業(yè)領(lǐng)域，基本上反應(yīng)了當前國際土地管理相關(guān)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀和未來趨勢，以下幾個方面值得我們關(guān)注。

　　(一)空間信息技術(shù)應(yīng)用不斷深化，為土地管理業(yè)務(wù)的發(fā)展注入活力。

　　1.空間信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，有力地支撐了電子政務(wù)的深化應(yīng)用。來自德國、丹麥、克羅地亞、俄羅斯、阿爾巴尼亞、土耳其等歐洲國家的測繪和土地管理部門的專家分享了“歐共體空間信息基礎(chǔ)設(shè)施(INSPIRE)”生效(2007年)和實施以來，各國空間信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和深化應(yīng)用服務(wù)方面的經(jīng)驗。丹麥通過完善的法律法規(guī)和制度、組織保障，多部門協(xié)同加快空間信息的梳理、整合，并通過空間信息門戶提供瀏覽和下載服務(wù)。德國遵循INSPIRE理念，就如何在市級層面發(fā)揮空間信息基礎(chǔ)設(shè)施在電子政務(wù)中的應(yīng)用進行了探索，在黑森州開展試點開發(fā)出用地方SDI作為未來市政府電子政務(wù)門戶的原型系統(tǒng)，并開展公眾“電子參與”服務(wù)應(yīng)用。俄羅斯國家SDI建設(shè)和服務(wù)正處于加速發(fā)展階段，設(shè)立了被認為是全世界最大的項目之一的方案，開展空間數(shù)據(jù)采集、整合與網(wǎng)上服務(wù)，成立聯(lián)邦地圖-大地測量基金，跨部門整合信息，建設(shè)國家大地測量網(wǎng)、建立并更新國家地形、遙感等數(shù)據(jù)，開展地球動力學(xué)研究，建立起全國統(tǒng)一的大地坐標系(SC-95)、地心坐標系(PZ-90)和高精度國家基礎(chǔ)重力網(wǎng)。完成了覆蓋部分城市居民區(qū)和工業(yè)區(qū)的1:500和1:1000地形圖，覆蓋所有城市居民區(qū)和工業(yè)區(qū)的1:2000和1:5000地形圖，覆蓋450萬平方公里工業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)的1:10000地形圖，覆蓋全俄羅斯1700萬平方公里國土的1:25 000、1:50 000、1:100 000、1:200 000、1:500 000、1:1 000 000地形圖，并通過遙感和地面調(diào)查相結(jié)合的方式進行更新，成為俄羅斯國家SDI的最重要組成部分。

　　2、“志愿地理信息”在土地管理中逐步引起重視。當前，全球約60億宗宗地，其中僅有15億宗經(jīng)過國家土地行政主管部門的確權(quán)登記頒證，大部分發(fā)展中國家特別是非洲國家的大量宗地尚未確權(quán)，無法有效保護其合法權(quán)益。如果采用傳統(tǒng)的由專業(yè)部門調(diào)查、土地行政主管部門確權(quán)頒證的土地登記模式，將陷入工作推進慢、成本高的困境。在當前技術(shù)迅速普及、地理信息需求迫切的背景下，“志愿地理信息”應(yīng)因而生，有專家提出利用公民中的志愿者，借助互聯(lián)網(wǎng)和在線工具獲取信息，以解決該問題。目前，這種信息獲取方式主要用于科學(xué)證據(jù)收集、自然災(zāi)害事件記錄。同時，隨著智能手機的廣泛普及，公民可以手機中的利用定位、數(shù)碼攝影和攝像功能獲取土地權(quán)屬信息。由于“志愿地理信息”既非專業(yè)人員采集和處理，也未經(jīng)過法定程序登記、發(fā)證，如何保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性是當前面臨的最大問題。對此，有專家設(shè)想，由政府對公民進行簡單的專業(yè)培訓(xùn)，使其成為土地調(diào)查和管理的“準專業(yè)”人員，在數(shù)據(jù)采集中加大與專業(yè)部門的密切協(xié)作，以此提升信息的準確性和權(quán)威性。“大眾來源”的“志愿者地理信息”可能改變傳統(tǒng)土地管理的模式，即管理部門由單向的向公眾提供服務(wù)轉(zhuǎn)向與社會公眾合作與互動。但由于其強烈的“山寨”色彩，很多專家并不看好，如來自荷蘭地籍管理部門的專家介紹了最近在其內(nèi)部進行的一項研究，即通過調(diào)查問卷的方式征集荷蘭地籍管理部門內(nèi)部不同業(yè)務(wù)部門、不同專業(yè)背景人員的意見，結(jié)果就很不統(tǒng)一，不過有一點是一致的，就是這種解決方案對于公共地籍管理機構(gòu)來說是個極大的挑戰(zhàn)。

　　3、三維地籍成為熱點話題。來自芬蘭、意大利、德國、俄羅斯、保加利亞、澳大利亞、匈牙利、波蘭、阿根廷、印尼、馬來西亞的土地管理部門和高校的專家介紹了各自國家三維地籍系統(tǒng)建設(shè)的研究成果獲實踐進展。第一，三維地籍在理論研究方面取得明顯進展。當前，國際在三維地籍的理論研究與實踐方面的研究主要集中在兩個方面：一是在法律層面上，由于多數(shù)國家在立法時，在土地的權(quán)利的界定上繼承了羅馬法的“上至天穹，下至地心”的絕對權(quán)利，因此，在房屋或土地分層利用的現(xiàn)狀下，要對土地確權(quán)，必須先修改其法律基礎(chǔ)，允許土地空間權(quán)利的存在，也就必須在有關(guān)產(chǎn)權(quán)的主體、客體及內(nèi)容等各方面進行明確的規(guī)定。二是在技術(shù)層面，即如何在信息系統(tǒng)中建立模型表達三維產(chǎn)權(quán)的空間位置，有關(guān)三維地籍的數(shù)據(jù)采集、三維地籍圖的繪制、三維地籍模型及演示等方面，荷蘭代爾夫特大學(xué)和以色列等國家都做了較深入的研究。四維地籍管理是在空間地籍的基礎(chǔ)上又加入了時間維，對歷史各階段宗地的發(fā)展變化通過建模進行記載，我國有學(xué)者將其翻譯為“時態(tài)地籍”，當前正處于理論研究階段。第二，大部分國家對三維地籍實踐應(yīng)用依然持謹慎態(tài)度。由于三維地籍不僅僅是地籍信息的三維可視化展示，而且涉及到土地登記管理法律法規(guī)的修訂，構(gòu)建三維地籍，或者從當前的二維地籍升級到三維地籍，不僅需要梳理現(xiàn)有的土地法律法規(guī)和制度、條例，而且要需要很大的投入進行調(diào)查和三維尺度上的確權(quán)，因此一些國家一直比較謹慎，正在大量、深入的可行性研究。其中芬蘭就很具代表性。芬蘭土地管理部門正在對二維地籍系統(tǒng)轉(zhuǎn)向三維地籍系統(tǒng)面臨的機遇和風險進行深入分析，根據(jù)安排，梳理現(xiàn)行的土地登記法律法規(guī)需要1-2年時間，制定和修訂完善法律法規(guī)，使其適用于三維地籍管理至少需要2年時間，如果前期論證可行，也是最快到2015年才能開始實施。第三，部分國家開始進行三維地籍的實踐嘗試。在開始三維地籍實踐的國家中，俄羅斯通過試點項目建立了三維地籍原型。匈牙利于上世紀90年代生效的調(diào)查與制圖法案、土地登記法案兩部法規(guī)含有部分三維地籍內(nèi)容的表述，2011年，為適應(yīng)信息技術(shù)發(fā)展，對這兩部法規(guī)進行梳理和修訂，為三維地籍系統(tǒng)建設(shè)提供法律環(huán)境，目前正在開展三維地籍系統(tǒng)的數(shù)據(jù)建模研究。波蘭計劃分三步走，第一步是需求收集和可行性研究;第二步是試點研究;第三步是組織實施。

　　(二) 土地產(chǎn)權(quán)作為地籍工作的核心，依然受到各國的高度重視。

　　1、群體土地產(chǎn)權(quán)管理是欠發(fā)達國家和發(fā)展中國家地籍管理的難點。群體土地產(chǎn)權(quán)的管理(特別是非洲國家)問題主要集中在兩個方面，一是如何確保產(chǎn)權(quán)人的利益，二是如何維護群體土地產(chǎn)權(quán)生活環(huán)境。由于各國產(chǎn)權(quán)體系和法律基礎(chǔ)不同，對于各國的解決方法也不盡相同。各國專家提出，要完善群體性產(chǎn)權(quán)管理，一是要從法律制度上明晰土地產(chǎn)權(quán)體系，二是要引入土地登記以保護產(chǎn)權(quán)人的合法利益，三是要防止外來力量對本集體土地的大量獲取，四是要充分運用規(guī)劃等手段，加大政府的資金投入，改善群體聚居的環(huán)境，五是要加強培訓(xùn)和能力建設(shè)，提高群體成員自發(fā)地對其產(chǎn)權(quán)的保護等。我國專家分析了我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)管理所面臨的所有權(quán)主體虛位、土地登記未全國全覆蓋、征地引發(fā)較多矛盾等問題，介紹了我國政府強力推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證方式作為解決問題方式的基本經(jīng)驗。

　　2、扶貧是土地管理的重要任務(wù)之一。土地管理是扶貧的重要手段，F(xiàn)IG第7委員會的土地管理與扶貧工作小組與聯(lián)合國糧農(nóng)組織充分合作，致力于通過制定科學(xué)的土地政策達到扶貧(特別是非洲國家)的目的。其觀點主要有：一是科學(xué)的土地政策是確保社會穩(wěn)定的前提;二是科學(xué)的土地政策通過賦與農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，并從法律上保護其財產(chǎn)權(quán)，是保證農(nóng)民財產(chǎn)不受侵害的重要手段;三是通過制定諸如抵押等一系列政策，允許農(nóng)民從土地上獲取收入，對其擺脫貧困具有十分重要的意義。由于各國土地產(chǎn)權(quán)的基本制度不同，因此，各國選取的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計和改進可選的途徑也與之不同，但其根本目的，還是保護財產(chǎn)權(quán)，改善貧困現(xiàn)狀。

　　3、測量與地籍的文化與歷史研究值得關(guān)注和借鑒。測繪歷史協(xié)會是FIG的永久會員，本屆工作周會上，專設(shè)了一場測繪歷史的交流。我國土地管理歷史悠久，土地制度是中國社會、經(jīng)濟、政治的根源，歷朝歷代的變遷與經(jīng)濟發(fā)展都與土地制度相關(guān)，對土地產(chǎn)權(quán)(地契等)的記載形式多樣，資料豐富，但在漫長的歷史時期，因自然、社會變動等原因，與土地管理和利用有關(guān)的實物大量遺失。即使留存并被發(fā)現(xiàn)的歷史材料，也大多散落民間，至今我國大陸尚無地政博物館或者專門的研究機構(gòu)收集、整理此類實物資料，并對其全面系統(tǒng)研究。相較而言，國際上許多國家都設(shè)立了地籍或測繪歷史博物館。土地資源作為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，如何把握地政變遷與社會演變規(guī)律，進而制定切實有效的土地管理利用政策，是我國土地利用與保護的關(guān)鍵問題。故開展有關(guān)地籍與測量文化與歷史研究，應(yīng)今后可以考慮的研究方向之一，其成果不僅有利于為合理制定土地政策提供依據(jù)，而且是我國向其它國家展示與交流的重要內(nèi)容之一。

　　(三)各國在不動產(chǎn)市場以及不動產(chǎn)評估評估的發(fā)展態(tài)勢方面存在很大差異，但基本目標和方法有趨同的趨勢。

　　1、各國不動產(chǎn)市場成熟度和發(fā)展環(huán)境迥異。不同發(fā)展水平、不同土地管理制度下不同國家和地區(qū)的不動產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢是截然不同的。弗朗西斯(第九分技術(shù)委員會主席)教授指出，土地市場應(yīng)包括以下幾要素：法律框架和土地政策、完整的體制框架、遠離腐敗的自由、土地登記和地籍管理系統(tǒng)、平等獲得土地和信息的權(quán)利、公共和私營伙伴關(guān)系、充足的資源。對照這個標準，當前部分欠發(fā)達國家或公有制國家土地市場依然不健全，存在資本流動性弱、就業(yè)不安全、外來投資障礙、經(jīng)濟發(fā)展程度障礙、土地低效利用和土地外部成本的模糊性等問題。

　　2、強制征收及補償研究是各國面臨的課題。強制征收及補償是不動產(chǎn)市場供應(yīng)的主要來源之一，由于涉及到多方面評估與管理領(lǐng)域，成為各國長期面臨的課題。會上，以色列專家重點介紹了該國的一個國際研究項目，該項目基于國際比較視角，選取了13個歐盟國家和4個非歐洲的司法管轄區(qū)(包括美國)作為研究對象，系統(tǒng)研究了土地用途管制引發(fā)資產(chǎn)下跌情況下地主從政府獲得賠償?shù)臋?quán)利的情況。研究表明，因各國國情不同，對補償?shù)姆梢?guī)定和事實補償各不相同。其中，“狹隘的賠償權(quán)利”國家是加拿大、澳大利亞、英國、法國和希臘五國;“中度的賠償權(quán)利”國家是芬蘭、奧地利和美國(大多數(shù)國家);“廣闊的賠償權(quán)利”國家是波蘭、德國、瑞典、荷蘭和以色列。

　　3、土地和不動產(chǎn)稅研究備受關(guān)注。第九技術(shù)委員會與聯(lián)合國糧農(nóng)組織聯(lián)合開設(shè)“實施土地和不動產(chǎn)稅”專場，就土地和不動產(chǎn)稅的設(shè)制、服務(wù)于稅收的計算機輔助批量評估體系等多領(lǐng)域進行交流。澳大利亞學(xué)者介紹了本國土地價值稅的起源、現(xiàn)狀、制定原則，并以個案的方式分析了土地價值稅制設(shè)制中存在的問題及原因，得出在保證和改進“良好稅制設(shè)計”原則前提下，土地價值稅作為一個經(jīng)常性財產(chǎn)稅在高度城市化地區(qū)已面臨一系列的挑戰(zhàn)，提升高度城市化地區(qū)納稅人對土地估價的認識還需要采取進一步的措施的結(jié)論。此外，德國學(xué)者介紹了本國土地稅的財政改革，菲律賓專家介紹了本國土地行政管理規(guī)劃下估價及財產(chǎn)稅的綜合發(fā)展，納米比亞專家重點介紹了聯(lián)合國糧農(nóng)組織在納米比亞支持實施的商用農(nóng)田稅，土耳其學(xué)者則分析了不動產(chǎn)估價對財產(chǎn)稅的必要性，加納學(xué)者對地理物業(yè)稅信息系統(tǒng)進行了個案研究。

　　4、估價技術(shù)和方法創(chuàng)新取得新進展。(1)不動產(chǎn)估價技術(shù)和方法與地域和估價目的有關(guān)。土耳其學(xué)者回顧了本國不動產(chǎn)估價發(fā)展歷程及其具體估價方法，指出隨著城市的快速聚集，傳統(tǒng)估價方法并不適合高建筑密度地區(qū)的不動產(chǎn)評估，并通過對科尼亞省城市中心租金資本化法的案例分析，提出在高建筑密度地區(qū)應(yīng)引入租金資本化方法進行不動產(chǎn)評估的結(jié)論。意大利專家簡要地介紹了用于保險的不動產(chǎn)估價，英國學(xué)者深入研究了歷史建筑及其100-200年生命周期的估價方法。國外不同目的的具體估價方法的實踐和經(jīng)驗表明，不動產(chǎn)估價是技術(shù)性強、工作難度大的一項工作，其估價目的主要是為不動產(chǎn)交易及經(jīng)濟活動提供公平合理的價格或價值尺度。(2)批量評估方法應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展，技術(shù)方法日趨完善。批量評估方法已在歐美國家不動產(chǎn)稅征收的稅基評估中廣泛應(yīng)用。俄羅斯學(xué)者介紹了不動產(chǎn)稅及地籍管理發(fā)展項目下開發(fā)的計算機輔助批量評估體系，斯洛文尼亞專家介紹了不動產(chǎn)批量評估體系的發(fā)展及實施，得出各國對批量評估技術(shù)的接受程度不斷提高的結(jié)論。德國學(xué)者提出了使用配置法作為一種改進的市場比較法。波蘭專家研究了非參數(shù)顯著性檢驗在市場分析中的應(yīng)用。塞爾維亞學(xué)者采用使用貝爾格萊德空間數(shù)據(jù)基于GIS和地理統(tǒng)計建立區(qū)位住宅物業(yè)價值影響模型。(3)環(huán)境因素正逐步納入不動產(chǎn)估價技術(shù)范疇。德國專家分享了洪災(zāi)對不動產(chǎn)價值影響的研究成果，波蘭學(xué)者研究了環(huán)境因素對不動產(chǎn)價值的影響、噪音水平與不動產(chǎn)價格的關(guān)系，新西蘭專家提出了地震所引發(fā)的估價挑戰(zhàn)，美國學(xué)者則分析保存和保護地役權(quán)的估價，土耳其學(xué)者介紹了文化遺產(chǎn)保護背景下的財產(chǎn)剝奪與適度滿意研究的成果。

　　5、不動產(chǎn)價值和再利用研究是不動產(chǎn)評估與管理的前沿課題。部分國家專家學(xué)者還延伸討論不動產(chǎn)的實際價值以及滿足效用最大化的再利用，事實上這也是發(fā)達國家面臨的不動產(chǎn)評估與管理的挑戰(zhàn)，以及發(fā)展中國家即將面臨的新問題。意大利學(xué)者深入地探討了如何提升不動產(chǎn)價值。波蘭學(xué)者分析了怎樣計算不動產(chǎn)的可及性。尼日利亞專家通過阿布亞區(qū)實證研究客觀地分析了客戶對資產(chǎn)價值的影響。香港兩個學(xué)者則提出了改變土地用途以滿足最新需求，并簡要地分析工業(yè)建筑物的再利用，指出過去20年由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化造成的傳統(tǒng)制造業(yè)逐步減少，引發(fā)工廠搬遷到中國大陸，工業(yè)樓宇用途閑置現(xiàn)象普遍，為此須積極轉(zhuǎn)變用途改為它用以充分利用不動產(chǎn)資源，在此基礎(chǔ)上介紹了相關(guān)的土地政策。

　　(四) 空間規(guī)劃監(jiān)測、參與式規(guī)劃工具、土地管理系統(tǒng)等領(lǐng)域?qū)ξ覈目臻g規(guī)劃具有借鑒意義。

　　1、土地利用系統(tǒng)的綜合性研究是土地利用規(guī)劃發(fā)展的基礎(chǔ)。德國的Ing. Theo K?tter教授認為土地消費的增加是導(dǎo)致土地資源尤其是耕地資源短缺以及全球環(huán)境變化的重要因素，這一問題對土地政策、土地利用戰(zhàn)略以及土地管理提出嚴峻挑戰(zhàn)。土地消費的驅(qū)動力包括人口增長導(dǎo)致的食物安全與消費模式(食物金字塔)、能源供給、城市發(fā)展、氣候變化以及環(huán)境保護等等。因此，土地具有多功能性，包括基礎(chǔ)功能(生物的多樣性、自然資源、水資源供給、土壤開發(fā)等)、生產(chǎn)功能(食物、木材、能源、可更新能源等)、調(diào)控功能(氣候調(diào)整、C庫、洪水調(diào)節(jié)、環(huán)境清潔)、文化功能(娛樂、文化多樣性、本土特色)以及城市功能(房地產(chǎn)、商業(yè)區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施等)。土地利用的五種功能源于土地利用的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、城市、水等多種土地利用類型。土地利用類型的形成與土地的生態(tài)與經(jīng)濟條件、社會結(jié)構(gòu)以及空間結(jié)構(gòu)相互作用，共同構(gòu)成土地利用與管理系統(tǒng)。土地利用規(guī)劃應(yīng)從多功能的土地利用系統(tǒng)特點出發(fā)，建立具有分層特點的多功能土地利用戰(zhàn)略。

　　2、規(guī)劃實施監(jiān)測與評價成為空間規(guī)劃研究的重要領(lǐng)域。荷蘭的Louisa J.M. JANSEN和塞爾維亞的Tijana ZIVANOVIC等建立了指標導(dǎo)向的塞爾維亞共和國空間規(guī)劃監(jiān)測指標體系。塞爾維亞國家空間規(guī)劃致力于可持續(xù)發(fā)展、保護環(huán)境和文化遺產(chǎn)以及促進經(jīng)濟增長，規(guī)劃于2010年被采納。為監(jiān)測規(guī)劃的實施情況，需要與INSPIRE相互協(xié)調(diào)，收集大量的數(shù)據(jù)，鏈接不同層級的規(guī)劃數(shù)據(jù)，建立規(guī)劃實施評估的指標體系和年度評估體系非常關(guān)鍵。從指標的重要程度和可獲取性兩個方面建立了規(guī)劃實施評估的指標，并將指標分為必須選擇、應(yīng)該尋找、可以尋找和不必選擇四類，對發(fā)展國家空間規(guī)劃監(jiān)測指標體系具有一定作用。

　　3、區(qū)域或空間規(guī)劃的主要目標是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。土耳其的Sukran Yalpir等在對Izmir省的人口、農(nóng)業(yè)、工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)進行分析的基礎(chǔ)上，確定社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會文化結(jié)構(gòu)、環(huán)境結(jié)構(gòu)并對環(huán)境約束進行了分析，提出了該省發(fā)展的潛力和存在問題，認為城鄉(xiāng)均衡發(fā)展非常重要，提出應(yīng)將土耳其的規(guī)劃納入歐盟規(guī)劃體系，加強國家、區(qū)域和地方級規(guī)劃的關(guān)聯(lián)，加強農(nóng)村地區(qū)的研究。尼日利亞的Matthew IBITOYE對西南部的土壤侵蝕進行了分析，包括溝渠等級、溝長、溝寬、溝深、沖溝面積、沖溝坡度，形態(tài)上以片狀分布為主，對土壤的質(zhì)地等特點以及沉積物的特征進行了評價，研究了本土水土流失治理方法的優(yōu)劣，包括使用沙袋、石頭袋、木夾子、非降解材料比如輪胎等。但是在農(nóng)村地區(qū)，缺少資金和技術(shù)的條件下，這些方法也難發(fā)揮作用。因此，鄉(xiāng)村地區(qū)的水土流失治理尤為迫切。

　　4、信息技術(shù)在空間規(guī)劃中的作用是發(fā)展中國家研究的重要課題。摩洛哥的Rachid Ahmed BARRY研究了GIS 和RS 技術(shù)在城市擴展中的應(yīng)用，以Fez市的城市規(guī)劃以及兩期衛(wèi)星影像圖為基礎(chǔ)進行了的疊加分析，得出2002-2009年Fez市的城市擴展圖，可以看出由于房地產(chǎn)開發(fā)的影響，城市向南部平原地區(qū)擴展。更精確的分析需要高精度的圖像、人口數(shù)據(jù)等等。對城市擴展的分析和監(jiān)測對城市的社會和經(jīng)濟發(fā)展也具有一定的影響。土耳其的Ali ERDI設(shè)計了基于網(wǎng)絡(luò)的信息系統(tǒng)監(jiān)測擴展，并以Konya的Bosna-Hersek區(qū)為例進行了示范研究。獲取的數(shù)據(jù)包括不同時段的GOOGLE 地圖影像數(shù)據(jù)、航空數(shù)據(jù)、衛(wèi)星數(shù)據(jù)、矢量地圖以及建筑物地圖等，通過建立的網(wǎng)路系統(tǒng)，形成廢棄物儲存地區(qū)、林業(yè)地區(qū)、空氣污染地區(qū)等地圖圖層，識別新增建筑物、污染地區(qū)以及風險地區(qū)，并通過與相關(guān)信息的結(jié)合，提出新增道路和居民點的建議等。研究表明地理信息系統(tǒng)是整合規(guī)劃者、管理者和決策者等不同類型(不同尺度、不同時段和不同標準數(shù)據(jù)的集成)和不同學(xué)科的數(shù)據(jù)的有效工具。基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)與相關(guān)的地震、氣候、地質(zhì)、水資源以及其他數(shù)據(jù)相結(jié)合對發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展問題保障城市安全具有一定作用。

　　5、城市發(fā)展、住房與城市更新是城市規(guī)劃關(guān)注的內(nèi)容�？夏醽喌腅unice MACHARIA分析了Nairobi山上地區(qū)商業(yè)用地區(qū)的發(fā)展情況，包括交通、公園、水和衛(wèi)生設(shè)施、廢物管理、能源、通訊技術(shù)、安全系統(tǒng)、防災(zāi)管理等。認為城市規(guī)劃的合理編制、有效實施及監(jiān)測是城市建設(shè)有效進行的保障。同時，包括所有的服務(wù)提供者、發(fā)展商、居民以及其他利益相關(guān)者的參與是規(guī)劃綜合性、持續(xù)性以及環(huán)境友好型的保障。土耳其的Saban INAM對可持續(xù)發(fā)展過程中城市土地政策的重要性進行了分析。伴隨全球化的進程，世界社會、經(jīng)濟和技術(shù)的發(fā)展，土耳其的城市也經(jīng)歷了快速的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，也存在規(guī)劃不足、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、城市環(huán)境惡化等問題，其中城市生活方式的轉(zhuǎn)變與資源短缺的矛盾構(gòu)成城市可持續(xù)發(fā)展的主要門檻。研究表明政治家、決策者、規(guī)劃者、公眾尤其是年輕人以及兒童、媒體、教育機構(gòu)和非政府組織等的意愿非常重要。應(yīng)該發(fā)揮制度和組織的作用，保護自然資源環(huán)境，完善規(guī)劃和決策的過程，增加規(guī)劃的公眾參與程度，提高規(guī)劃的實施效果。尼日利亞的Ibrahim Usman JIBRIL等研究了Abuja市的住房需求與分配問題。文章分析了2000–2003,2004–2007以及 2008–2011三個不同階段住房發(fā)展規(guī)劃的情況，認為最重要的挑戰(zhàn)是不合理的規(guī)劃以及不及時的規(guī)劃監(jiān)測，違反城市規(guī)劃的案例比比皆是，公共服務(wù)設(shè)施未能得到足夠的保障。許多發(fā)展商沒有詳細的土地利用規(guī)劃和工程設(shè)計規(guī)劃作為基礎(chǔ)，憑借規(guī)劃許可而進行房地產(chǎn)開發(fā)。也有的開發(fā)商在出售房地產(chǎn)過程中通過各種方式逃避國家的稅收，諸如此類的問題。

　　四、體會和收獲

　　(一)搭建了宣傳我國土地管理工作成就的新平臺。改革開放30年來，我國在土地管理方面取得了一系列具有中國特色的鮮活經(jīng)驗，形成了比較完善的土地管理體系，如何讓外界充分了解我們的成就，系統(tǒng)推出我國的先進經(jīng)驗，是我們當前面臨的一個重要問題。隨著中國土地學(xué)會成功加入FIG并逐步融入該組織的工作, 為解決這個問題提供了一個良好的平臺。我們可以充分利用這個國際平臺，與世界各國從事土地調(diào)查、管理、規(guī)劃、測量、信息等專業(yè)工作者的團體和國家機構(gòu)，討論共同關(guān)注的專業(yè)問題，展開國際專業(yè)合作，宣傳我們在土地管理領(lǐng)域的成就，推廣科學(xué)研究成果等方式，引進國際先進經(jīng)驗，不斷推進我國的土地管理事業(yè)健康發(fā)展，擴大我國土地管理專業(yè)及規(guī)劃科學(xué)在國際上的地位與影響。

　　(二)學(xué)習(xí)了不同國家和地區(qū)土地管理的先進經(jīng)驗。大會交流涉及面非常寬，基本上可以通過交流，把握國際上關(guān)于土地管理和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的動向與趨勢，對于我們拓展思路、開闊視野具有重要作用。地籍管理方面產(chǎn)權(quán)問題依然是各國關(guān)注的重點，三維地籍已經(jīng)開始成為很多國家的新寵，志愿者地理信息對傳統(tǒng)土地管理理念的沖擊、不動產(chǎn)評估的理論和實踐方面出現(xiàn)的新動向以及這種變化對我國今后的不動產(chǎn)市場的建設(shè)和完善都將從不同的角度提供經(jīng)驗。

　　(三)初步了解了FIG的組織管理模式。FIG經(jīng)過100多年的發(fā)展歷程，形成了比較系統(tǒng)的管理制度，例如會員分級分類管理制度，新入會會員的嚴格審核制度，年度工作周會議制度，會員代表大會制度等等。這些制度在實踐中嚴格加以執(zhí)行，例如“會員必須參加FIG活動，三次不到就除名”的規(guī)定，確保了組織的活力。FIG年會的承辦方在四年前就通過競標的方式確定，這種方式既保證會議組織者本身具備的實力，又確保了大會可以準備的十分充分。善于充分借助各方力量，本次大會共有100多個國家和地區(qū)近2000名代表參會，期間還組織了多場全體或分組活動，辦好這樣規(guī)模的大會，組委會除了充分發(fā)揮會議秘書處的優(yōu)勢之外，還充分借助志愿者的力量，起到了非常好的效果。同時，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)平臺進行大會的組織，起到了事半功倍的效果。FIG開發(fā)了功能比較完善的國際互聯(lián)網(wǎng)平臺，年會通知的發(fā)布、會員的登記注冊、大會的報名、論文的提交和審核，會議的具體安排，會議手冊編制發(fā)布，均通過網(wǎng)絡(luò)平臺予以發(fā)布，節(jié)省了大量的人力物力，同時，基本實現(xiàn)了參會人員只需憑借一本會議指南，就可以知道會議的所有細節(jié)。另外，年會允許有興趣的企業(yè)在現(xiàn)場設(shè)立展臺，展示各自的產(chǎn)品，把年會和商務(wù)活動結(jié)合在一起，也為我們今后開展類似活動提供了有益經(jīng)驗。

　　五、幾點建議

　　(一)進一步提升中國土地學(xué)會對外交流能力。盡快通過土地學(xué)會的平臺建立起與FIG相對應(yīng)的工作機構(gòu)，做好與該組織各項工作的對接。強化組織建設(shè)和制度建設(shè)，逐步形成比較系統(tǒng)的中國土地學(xué)會與FIG合作交流管理制度，以及對外合作交流的制度體系。以共同關(guān)注的問題為紐帶，積極拓展與FIG各國會員單位的聯(lián)系。充分利用FIG網(wǎng)絡(luò)，積極建立與其它國際組織和機構(gòu)或與其它國家的土地管理機構(gòu)的聯(lián)系，拓寬對外交流渠道。

　　(二)進一步發(fā)揮中國土地學(xué)會在FIG中的作用。不斷選派專家充實到FIG各個分技術(shù)委員會中去，不斷提升在FIG中的話語權(quán)。實時關(guān)注FIG工作，動態(tài)跟蹤FIG活動，積極選派有代表性和廣泛性的代表參加FIG活動。積極組織國內(nèi)專家投稿，提升我國專家學(xué)者在FIG大會上的論文數(shù)量和水平。強化與FIG組織的日常聯(lián)系，交流工作動態(tài)，進一步增進相互了解。

　　(三)積極申辦大會或?qū)ｎ}交流活動。從分委員會的學(xué)術(shù)會議或分委員會的年度工作會議開始，循序漸進，逐步申辦各類各級的FIG會議。首先可就國內(nèi)土地管理和空間信息技術(shù)應(yīng)用普遍關(guān)注的問題，在中國組織專題學(xué)術(shù)交流，請FIG專家來華參加學(xué)術(shù)交流，不斷擴大我國在FIG中的影響。其次，在條件允許的情況下，可以從各技術(shù)分會的專題研討會入手，積極申辦FIG相關(guān)活動，促進我國土地管理與國際接軌，展示我國土地管理巨大成就，推出專家，擴大影響，并逐步積累承辦國際活動的經(jīng)驗。幾年后待時機成熟可考慮主辦年度工作周會議。

　　(四)全面培養(yǎng)打造土地管理國際型專家。加強年輕人培養(yǎng)，把外語水平高、業(yè)務(wù)能力強、具有培養(yǎng)潛力的年輕專家不斷充實到FIG各個分技術(shù)委員會中去。全面培養(yǎng)提升業(yè)務(wù)人員的英語水平，適當時候可開展集中培訓(xùn)，提高國際交流的主動性、合作的互動性。積極參加國際會議和國際研討，以此鍛煉外派專家的能力。

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