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所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同
在人們愈發(fā)重視契約的社會(huì)中，合同出現(xiàn)在我們生活中的次數(shù)越來(lái)越多，在達(dá)成意見(jiàn)一致時(shí)，制定合同可以享有一定的自由。知道嗎，寫(xiě)合同可是有方法的哦，下面是小編幫大家整理的所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同，歡迎閱讀與收藏。
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同1
買(mǎi)受人：
住址：
身份證號(hào)：
出賣(mài)人：
住址：
身份證號(hào)：
茲因買(mǎi)受人向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)_____標(biāo)的物，依合同法、擔(dān)保法規(guī)定，雙方約定條款如下：
一、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物：_____________________________。
二、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物業(yè)已交買(mǎi)受人占有使用，但買(mǎi)受人未付清全部?jī)r(jià)款之前（或買(mǎi)受人所交付支票未全部?jī)冬F(xiàn)之前），出賣(mài)人保有標(biāo)的物及其附件的所有權(quán)。買(mǎi)受人使用標(biāo)的物，應(yīng)遵守下列條件：
�。ㄒ唬�(biāo)的物應(yīng)置放于______（處所）。買(mǎi)受人妥善保管維護(hù)使用。未經(jīng)出賣(mài)人書(shū)面同意，不得將標(biāo)的物移離上述地點(diǎn)。
�。ǘ┏鲑u(mài)人有權(quán)隨時(shí)派員至標(biāo)的物所在地點(diǎn)，檢查標(biāo)的物的狀況。
（三）買(mǎi)受人不得毀損標(biāo)的物或涂滅標(biāo)的物上名稱(chēng)、商標(biāo)、廠牌與編號(hào)。
�。ㄋ模�(biāo)的物（包括零件、附件）因火災(zāi)、盜竊以及天災(zāi)地變等不可抗力而發(fā)生的損失，概歸買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)。
�。ㄎ澹┵I(mǎi)受人不得將標(biāo)的物出借、讓與、出質(zhì)、出賣(mài)、提供擔(dān)�；�?yàn)槠渌魏翁幏帧?/p>
三、買(mǎi)賣(mài)人取得所有權(quán)的方法：
四、買(mǎi)受人取得所有權(quán)的條件：買(mǎi)受人付清全部?jī)r(jià)款時(shí)（如系開(kāi)票據(jù)時(shí)，于該票據(jù)全部?jī)冬F(xiàn)時(shí)），買(mǎi)受人始行取得標(biāo)的物所有權(quán)。
五、第三條所定付款，如買(mǎi)受人有任何一期未付情況（或所開(kāi)票據(jù)有任何一張不兌現(xiàn)情況），經(jīng)出賣(mài)人以書(shū)面形式催告三日內(nèi)，買(mǎi)受人仍未清償?shù)�，買(mǎi)受人同意接受強(qiáng)制執(zhí)行。出賣(mài)人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行收回標(biāo)的`物。其已付價(jià)款，全部視為買(mǎi)受人使用標(biāo)的物的折舊損害賠償，不得請(qǐng)求退還。如標(biāo)的物有毀損，買(mǎi)受人應(yīng)按出賣(mài)人通知的數(shù)額賠償。
六、買(mǎi)受人如將標(biāo)的物保險(xiǎn)，其受益人應(yīng)列為出賣(mài)人。
七、本合同所產(chǎn)生的一切糾紛（包括連帶保證人部分），由__________法院管轄，強(qiáng)制執(zhí)行收回標(biāo)的物，則由標(biāo)的物所在地的法院管轄。
八、其他條件：
�。ㄒ唬╇p方應(yīng)即日向管轄登記機(jī)關(guān)，辦理動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保附條件買(mǎi)賣(mài)合同的登記。如買(mǎi)受人不協(xié)同出賣(mài)人辦理登記，則出賣(mài)人可以隨時(shí)收回標(biāo)的物，并賠償出賣(mài)人的一切損失。
�。ǘ┍緞�(dòng)產(chǎn)擔(dān)保附條件買(mǎi)賣(mài)合同登記有效期間為_(kāi)____年，自登記日起算。
�。ㄈ┏鲑u(mài)人收回標(biāo)的物____日內(nèi)，買(mǎi)受人用現(xiàn)金繳付全部余額（或未兌付全部票據(jù)）及償還出賣(mài)人收回所產(chǎn)生的一切費(fèi)用后，可以取回原標(biāo)的物。其取回位置，由買(mǎi)受人自行決定。
（四）其他未定事項(xiàng)，按有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
九、買(mǎi)受人的連帶保證人，就買(mǎi)受人因本合同所產(chǎn)生的一切債務(wù)，負(fù)連帶責(zé)任，連帶保證人所負(fù)責(zé)任至買(mǎi)受人履行本合同所生全部債務(wù)時(shí)為止。保證人非經(jīng)出賣(mài)人的書(shū)面同意，不得借故中途退出擔(dān)保。
十、出賣(mài)人依第五條收回的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，經(jīng)拍賣(mài)所得的價(jià)款與買(mǎi)受人已付的價(jià)款合計(jì)不足以清償全部貨款時(shí)，買(mǎi)受人及連帶保證人仍應(yīng)負(fù)全部清償責(zé)任。
十一、本合同書(shū)一式____份，雙方各執(zhí)_____份。
�。ㄒ韵聼o(wú)正文）
買(mǎi)受人：
______年_____月____日
出賣(mài)人：
______年_____月____日
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同2
第一百三十三條？標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
本條的規(guī)定，是買(mǎi)賣(mài)合同一章中最重要的條款之一。
標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物自出賣(mài)人轉(zhuǎn)移歸買(mǎi)受人享有。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同是指轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同，買(mǎi)受人的目的是支付價(jià)款以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，出賣(mài)人的目的是讓與標(biāo)的物的所有權(quán)以取得價(jià)款。所以，標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是買(mǎi)賣(mài)合同的基本問(wèn)題，關(guān)系著當(dāng)事人切身利益的實(shí)現(xiàn)。一旦標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方后買(mǎi)方拒付價(jià)款或者遭遇破產(chǎn)，賣(mài)方就將受到重大的損失。除非賣(mài)方保留了標(biāo)的物的所有權(quán)，或者在標(biāo)的物上設(shè)定了某種擔(dān)保權(quán)益。否則，一旦買(mǎi)方在付款前破產(chǎn)，賣(mài)方就只能以普通債權(quán)人的身份參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配，其所得可能會(huì)大大少于應(yīng)收的價(jià)款。因此，討論買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，主要就是弄清標(biāo)的物所的權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。
一、當(dāng)事人有約定的，依照其約定。
所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的條文，不是合同法的強(qiáng)制性規(guī)定，這從本條的規(guī)定中也可以看得很清楚。因此，合同當(dāng)事人可以依照合同自愿的原則，在合同中約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。當(dāng)事人對(duì)此作了約定的，除非有關(guān)法律針對(duì)特殊領(lǐng)域的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定之外，在合同履行中以及發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的處理中就要依照當(dāng)事人的約定。各國(guó)對(duì)此問(wèn)題也同樣允許當(dāng)事人自由作出約定。例如，按照英國(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)法第17條的規(guī)定，在特定物或者已經(jīng)特定化的貨物買(mǎi)賣(mài)中，貨物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)在雙方當(dāng)事人意圖轉(zhuǎn)移的時(shí)候轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方，即所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方完全取決于雙方當(dāng)事人的意旨。美國(guó)統(tǒng)一商法典第2—401條也規(guī)定，貨物所有權(quán)可按當(dāng)事人明確同意的方式和條件從賣(mài)方轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。大陸法系各國(guó)民法或者商法也都確定了允許買(mǎi)賣(mài)雙方約定貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的原則。我國(guó)民法通則第七十二條第二款規(guī)定，按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。也就是說(shuō)，當(dāng)事人的約定也是允許的。本條的規(guī)定承繼了民法通則的這一規(guī)定，對(duì)此問(wèn)題的態(tài)度應(yīng)當(dāng)是不言自明的。當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的另外約定，可以是約定特定標(biāo)的物的所有權(quán)自合同成立時(shí)起轉(zhuǎn)移，或者約定標(biāo)的物的所有權(quán)在買(mǎi)受人支付標(biāo)的物的價(jià)款后轉(zhuǎn)移等等�！胺闪碛幸�(guī)定”，在我國(guó)目前主要指的是有關(guān)法律規(guī)定一些特定的標(biāo)的物的所有權(quán)在辦理完法定手續(xù)后，才能轉(zhuǎn)移，如不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記等。
二、當(dāng)事人沒(méi)有約定的，法律要確定一個(gè)一般性的原則。
這也是法律應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的功能。在當(dāng)事人沒(méi)有約定，有關(guān)法律也沒(méi)有特別規(guī)定的時(shí)候，就要適用這個(gè)一般性的原則。本條的主旨也即在此。
我國(guó)在制定民法通則以前，理論界有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移要區(qū)分特定物和種類(lèi)物。對(duì)于特定物，其所有權(quán)自合同成立時(shí)起轉(zhuǎn)移，對(duì)于種類(lèi)物則自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。理由是對(duì)于特定物，如果合同訂立后出賣(mài)人對(duì)該物仍有處分權(quán)，可能發(fā)生出賣(mài)人另行出賣(mài)等損害買(mǎi)受人利益和破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的情況。而種類(lèi)物為可替代之物，買(mǎi)受人不必?fù)?dān)心標(biāo)的物取得問(wèn)題。后來(lái)起草民法通則時(shí)認(rèn)為，盡管規(guī)定特定物的所有權(quán)自合同成立時(shí)起轉(zhuǎn)移，具有穩(wěn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和保障買(mǎi)受人取得標(biāo)的物所有權(quán)的作用，但是買(mǎi)受人在標(biāo)的物交付之前并不能取得標(biāo)的物的實(shí)際占有，不僅不能實(shí)際利用標(biāo)的物，反而在承擔(dān)與所有權(quán)有關(guān)的義務(wù)和責(zé)任，加重了其承擔(dān)。規(guī)定特定物自合同成立時(shí)起所有權(quán)轉(zhuǎn)移買(mǎi)受人并不一定能起到保護(hù)買(mǎi)受人債權(quán)的作用。因此，我國(guó)民法通則第七十二條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間為交付之時(shí)。
本條對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的規(guī)定承繼了民法通則確立的原則，因?yàn)樽悦穹ㄍ▌t實(shí)施以來(lái)，這一原則在合同實(shí)踐中并不存在問(wèn)題。合同法如此處理，也是保持法律穩(wěn)定性、連續(xù)性的需要。
關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，在國(guó)外立法中存在著不同的處理方式，比較有特色的有以下幾種：
�。ㄒ唬┯�(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)法的規(guī)定
在英國(guó)的貨物買(mǎi)賣(mài)法中，貨物所有權(quán)的問(wèn)題與貨物的的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、對(duì)貨物的保險(xiǎn)利益以及發(fā)生違約時(shí)可能采取的救濟(jì)方法等有著密切的聯(lián)系，因而是十分重要的問(wèn)題。它區(qū)別特定物的買(mǎi)賣(mài)與非特定物的買(mǎi)賣(mài)這兩種不同情況，對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題加以規(guī)范。
1．特定物的買(mǎi)賣(mài)。前面提過(guò)，特定物或者已經(jīng)特定化的`貨物買(mǎi)賣(mài)中，貨物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)在雙方當(dāng)事人意圖轉(zhuǎn)移的時(shí)候轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。如果雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)此沒(méi)有作出明確的規(guī)定，則法院可根據(jù)合同的條款、雙方當(dāng)事人的行為以及當(dāng)時(shí)的具體情況來(lái)確定訂約雙方的意圖。一般來(lái)說(shuō)，法院應(yīng)依據(jù)的規(guī)則是：（1）凡屬于無(wú)保留條件的特定物買(mǎi)賣(mài)，如果該特定物已處于可交付的狀態(tài)，則貨物所有權(quán)在合同訂立時(shí)即轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方，至于付款時(shí)間或者交付標(biāo)的物的時(shí)間是否在其之后，則是無(wú)關(guān)緊要的。（2）如果賣(mài)方還要對(duì)貨物做出某種行為，才能使之處于可交付的狀態(tài)，或者該物定物已處于可交付狀態(tài)，但賣(mài)方仍須對(duì)貨物進(jìn)行稱(chēng)重、丈量、檢驗(yàn)或者其他行為，才能確定價(jià)款，則要等到以上這些行為完成并在買(mǎi)方得到有關(guān)通知時(shí)，貨物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。
2．非特定物的買(mǎi)賣(mài)。非特定的貨物通常是指僅憑說(shuō)明進(jìn)行交易的貨物。按照英國(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)法的規(guī)定，凡屬于說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)指定或者未經(jīng)特定化的貨物，在將貨物特定化之前，其所有權(quán)不轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人。所謂特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無(wú)條件地劃撥于合同項(xiàng)下的行為。一般地說(shuō)，如果按照合同的約定，賣(mài)方以把貨物運(yùn)交買(mǎi)方為目的而將貨物交給了承運(yùn)人，而又沒(méi)有保留對(duì)貨物的處分權(quán)，則可以認(rèn)為賣(mài)方已經(jīng)無(wú)條件地把貨物劃撥于合同項(xiàng)下并將貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。
�。ǘ┟绹�(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定
美國(guó)在此問(wèn)題上不區(qū)分特定物與種類(lèi)物的買(mǎi)賣(mài)。統(tǒng)一商法典確立的一個(gè)基本原則是，在把貨物確定在合同項(xiàng)下以前，貨物的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。除當(dāng)事人另有約定外，貨物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)于賣(mài)方完成其履行交貨義務(wù)時(shí)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方，而不管賣(mài)方是否通過(guò)保留貨物所有權(quán)憑證（如提單）來(lái)保留其對(duì)貨物的權(quán)利。因?yàn)榘凑战y(tǒng)一商法典的規(guī)定，賣(mài)方保留貨物所有權(quán)的憑證，一般只起到擔(dān)保權(quán)益的作用，即以此作為買(mǎi)方支付貨款的擔(dān)保，但這并不影響貨物所有權(quán)按照該法典的規(guī)定轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。可見(jiàn)，美國(guó)確立的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原則是以標(biāo)的物的交付為標(biāo)準(zhǔn)的。
按照統(tǒng)一商法典的規(guī)定，貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方的時(shí)間主要應(yīng)當(dāng)區(qū)別以下兩種不同的情況：
1．貨物需要賣(mài)方運(yùn)交買(mǎi)方。當(dāng)合同要求或者授權(quán)賣(mài)方將貨物發(fā)送給買(mǎi)方，但并未要求賣(mài)方將貨物運(yùn)送至目的地時(shí)，所有權(quán)在交付發(fā)運(yùn)的時(shí)間和地點(diǎn)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方。當(dāng)合同約定在目的地交貨時(shí)，所有權(quán)在賣(mài)方于目的地提示交付時(shí)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。
2．不需要移動(dòng)貨物即可交付的。有時(shí)賣(mài)方可能已經(jīng)把貨物交給第三人保管，如已把貨物存入倉(cāng)庫(kù)而讓買(mǎi)方到指定的倉(cāng)庫(kù)提貨。在這種情況下，如果賣(mài)方應(yīng)當(dāng)交付所有權(quán)憑證，則貨物的所有權(quán)就在賣(mài)方交付憑證時(shí)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。如果合同訂立時(shí)貨物已特定化，且無(wú)需交付所有權(quán)憑證，則貨物的所有權(quán)就在合同訂立時(shí)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。
�。ㄈ┑聡�(guó)民法典的規(guī)定
德國(guó)法認(rèn)為，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是屬于物權(quán)法的范疇，而買(mǎi)賣(mài)合同則屬于債法的范疇，買(mǎi)賣(mài)合同本身并不起到轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的效力。依照德國(guó)法，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須符合下列要求：如讓與動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，必須由所有人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)由雙方成立合意。在賣(mài)方有義務(wù)交付物權(quán)憑證的場(chǎng)合，賣(mài)方可以通過(guò)交付物權(quán)憑證（如提單）而把標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)方。如受讓人已占有此動(dòng)產(chǎn)者，僅須讓與所有權(quán)的合意，即生效力。但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、喪失或者變更的，非經(jīng)登記不生效力。
（四）國(guó)際條約
對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同影響最大的聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約第4條規(guī)定，該公約不涉及買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)所售貨物所有權(quán)可能產(chǎn)生的影響。也就是說(shuō)，公約對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間、地點(diǎn)和條件，以及買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)第三人貨物所有權(quán)產(chǎn)生的影響等問(wèn)題，一概沒(méi)有作出規(guī)定。這主要是因?yàn)楦鲊?guó)關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題的法律分歧較大，不容易實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。所以，在擬訂公約的過(guò)程中，各國(guó)代表都不同意對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題作任何具體規(guī)定。
�。ㄎ澹﹪�(guó)際貿(mào)易慣例
在國(guó)際貿(mào)易慣例中，只有國(guó)際法協(xié)會(huì)制定的關(guān)于cif合同的（1932年華沙—牛津規(guī)則》對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間與條件作了規(guī)定。該規(guī)則至今仍然沿用。其他國(guó)際貿(mào)易慣例，包括國(guó)際商會(huì)制定的《國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)解釋通則》都沒(méi)有涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。根據(jù)《華沙—牛津規(guī)則》第6條規(guī)定，除賣(mài)方依據(jù)法律對(duì)貨物享有留置權(quán)、保留權(quán)或者中止交貨權(quán)外，貨物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間，就是賣(mài)方將有關(guān)單據(jù)交到買(mǎi)方掌握的時(shí)刻。這里的單據(jù)指的主要就是提單。雖然該規(guī)則只是針對(duì)cif合同的特點(diǎn)制定的，但一般認(rèn)為這項(xiàng)原則也可以適用于賣(mài)方有提供提單義務(wù)的其他合同，其中包括c&f合同與賣(mài)方有義務(wù)提供提單的fob合同。
由以上介紹可以看到，國(guó)際上關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移這個(gè)重大問(wèn)題的規(guī)定存在著很大的差別。各國(guó)的規(guī)定都受著本國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況以及法律背景的影響。我國(guó)合同法對(duì)此問(wèn)題在參考借鑒其他國(guó)家規(guī)定的同時(shí)，根據(jù)我國(guó)的情況作出規(guī)定。
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同3
買(mǎi)賣(mài)合同是指一方當(dāng)事人向另一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，另一方支付價(jià)款的合同；是出賣(mài)人標(biāo)的物的所有權(quán)與買(mǎi)受人貨幣的交換。買(mǎi)賣(mài)合同最重要的法律特征，是出賣(mài)人依照合同約定將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。標(biāo)的物在其所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，可能由于不可抗力或意外事故而遭受毀損、滅失，法律上稱(chēng)之為標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生，標(biāo)的物毀損、滅亡成為現(xiàn)實(shí)，承受由此產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)后果便形成了標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
在買(mǎi)賣(mài)合同中，風(fēng)險(xiǎn)是指標(biāo)的物有可能受到意外的滅失、毀損等情況，風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移直接關(guān)系到買(mǎi)賣(mài)雙方的基本義務(wù)。如果風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，則買(mǎi)方不僅不承擔(dān)支付價(jià)款的義務(wù)，賣(mài)方還要承擔(dān)不能交貨的責(zé)任，除非是不可抗力；如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即使貨物受到意外，買(mǎi)方仍要按約支付價(jià)款。
風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是指買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，發(fā)生損毀、滅失，由哪方承擔(dān)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的關(guān)鍵是其轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題。
目前，各內(nèi)國(guó)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題大致上有兩種觀點(diǎn)：
一、英法等國(guó)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題是與所有權(quán)轉(zhuǎn)移聯(lián)系在一起的，以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，就是所謂“物主擔(dān)險(xiǎn)”原則；
二、以美國(guó)為代表的國(guó)家把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與所有權(quán)分割開(kāi)來(lái)，以交貨時(shí)間來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，而不管所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。這種理論認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是一個(gè)較抽象、難以證明的問(wèn)題，二者如果聯(lián)系在一起，很難界定，在實(shí)際操作當(dāng)中，會(huì)很困難，也不符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展需要。美國(guó)統(tǒng)一商法典對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有幾項(xiàng)規(guī)定：
1、雙方可以協(xié)議承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)界限，也可以通過(guò)采用某種術(shù)語(yǔ)，如FOB、CIF、C＆F等來(lái)確定各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；
2、如果雙方在合同中沒(méi)有約定，在沒(méi)有違約正常狀況下，分貨物要運(yùn)輸與不要運(yùn)輸?shù)惹樾蝸?lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間；如果有違約情況，則按是買(mǎi)方還是賣(mài)方違約來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。
一、標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移
標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是指買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物自出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人所有。標(biāo)的物的所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，是買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)核心問(wèn)題。它不僅是合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，而且還與當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和利益承受有著直接的關(guān)系。
《合同法》第１３３條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@一規(guī)定確定的是“交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)”的原則。按照這一規(guī)定，在一般情況下，合同標(biāo)的物何時(shí)交付，標(biāo)的物所有權(quán)就何時(shí)轉(zhuǎn)移，即二者同步轉(zhuǎn)移。但在特殊情況下，標(biāo)的物所有權(quán)并非與標(biāo)的物的交
付同時(shí)轉(zhuǎn)移，如機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)、房屋買(mǎi)賣(mài)等合同。而之所以未能實(shí)現(xiàn)二者同步轉(zhuǎn)移，有的是由于有關(guān)法律有特別規(guī)定，有的是由于當(dāng)事人雙方有特別約定。
《合同法》第１３４條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人”。這一規(guī)定被稱(chēng)為“保留所有權(quán)條款”。一般地，合同標(biāo)的物在交付之前，其所有權(quán)屬于出賣(mài)人，交付后則屬于買(mǎi)受人。但如果當(dāng)事人對(duì)上述“保留所有權(quán)條款”作出約定，而買(mǎi)受人未按約定履行義務(wù)，那么即便此時(shí)標(biāo)的物已經(jīng)交付給買(mǎi)受人，該標(biāo)的物的所有權(quán)仍屬于出賣(mài)人。
二、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)
所謂標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，是指在買(mǎi)賣(mài)合同成立后至終止前，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方的事由而發(fā)生的毀損、滅失。關(guān)于標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，《合同法》第１４２條作了原則性規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@表明我國(guó)法律對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)采取的是“交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)”的原則，它是建立在“交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)”這一原則的基礎(chǔ)上的。因此可以說(shuō)，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定以外，合同標(biāo)的物的所有權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任同時(shí)于標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)則主要有下列內(nèi)容：
�。保话闱樾蜗拢瑯�(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由受買(mǎi)人承擔(dān)。
�。玻蛸I(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。
３．出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定外，買(mǎi)受人應(yīng)自合同成立時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。
�。矗�(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，而由出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人的，買(mǎi)受人自標(biāo)的物交付時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。
�。担鲑u(mài)人按照約定或者依照法律有關(guān)規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，買(mǎi)受人自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。
�。叮鲑u(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移不受上述單證、資料是否交付的影響。
�。罚驑�(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而買(mǎi)受人拒絕接受或者解除合同的，標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。
三、孽息的歸屬
“標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孽息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孽息，歸
買(mǎi)受人所有”（《合同法》第163條）。應(yīng)當(dāng)注意，在所有權(quán)保留的情況下，孽息同樣處于所有權(quán)保留的法律狀態(tài)，在交付之后不能歸買(mǎi)受人所有。否則，就會(huì)產(chǎn)生不公平的結(jié)果。
根據(jù)兩物存在的原有物產(chǎn)生的關(guān)系，可以分為原物喝孽息。孽息又稱(chēng)為孽息物，可分為天然孽息物和法定孽息。天然孽息是依自然規(guī)律產(chǎn)生的物，如牛之牛奶、牛之小牛。法定孽息物是根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的物，如存款之利息、入股之股息、出租房屋之租金等。
標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是買(mǎi)賣(mài)合同的`核心內(nèi)容〕買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)或者說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同的目的即在于轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，通過(guò)價(jià)款與標(biāo)的物的交換，買(mǎi)受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，從而能夠?qū)?biāo)的物行使所有權(quán)的權(quán)能，即占有、使用、收益和處分。標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的另外一層意義在于其與標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)密切相關(guān)，關(guān)系到買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益。從世界范圍看，許多國(guó)家將標(biāo)的物毀損、火失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移與標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移相統(tǒng)一，歸屬于大陸法系的國(guó)家及英美法系的英國(guó)都采此立法例。標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移體現(xiàn)在《破產(chǎn)法》中也有重要意義例如買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人實(shí)際支付了價(jià)款后標(biāo)的物交付前，出賣(mài)人破產(chǎn)，此時(shí)標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移直接決定了買(mǎi)受人行使權(quán)利的內(nèi)容及效果，如“以買(mǎi)賣(mài)合同有效成立轉(zhuǎn)移所有權(quán)”，則買(mǎi)受人雖未取得標(biāo)的物的占有，但實(shí)際上已對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，買(mǎi)受人可以行使物r=請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求破產(chǎn)企業(yè)返還標(biāo)的物；而如“以標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)”，則買(mǎi)受人既不能要求破產(chǎn)企業(yè)返還價(jià)款，也不能要求破產(chǎn)企業(yè)交付買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，只能作為普通的債權(quán)人按照《破產(chǎn)法》之程序行使債上請(qǐng)求權(quán)，參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，它決定著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、保險(xiǎn)利益的歸屬、買(mǎi)賣(mài)雙方可享有的救濟(jì)方法以及有關(guān)的權(quán)利義務(wù)。
買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物承擔(dān)的依據(jù)是《合同法》的規(guī)定及合同當(dāng)事人的特別約定。標(biāo)的物的交付時(shí)間是確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的界限。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付后由賣(mài)受人承擔(dān)�！逗贤ā吩谶m用這一原則時(shí)，以法律沒(méi)有規(guī)定和當(dāng)事人沒(méi)有約定為前提。如果法律有特殊規(guī)定應(yīng)當(dāng)先適用法律的規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定當(dāng)事人可以自行約定。標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以其交付為一般條件，但交付的時(shí)間、地點(diǎn)和方式相互密切聯(lián)系，又有不同情形�！逗贤ā犯鶕�(jù)交付行為的不同情形，分別作出了不同規(guī)定。
�。ㄒ�、）買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間
關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，基于買(mǎi)賣(mài)合同屬私法規(guī)制的范疇，根據(jù)《合同法》中的契約自由原則，幾乎所有國(guó)家有關(guān)標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移都可依當(dāng)事人的約定時(shí)間而轉(zhuǎn)移，并將此作為雙方的一項(xiàng)基本權(quán)利。當(dāng)雙方當(dāng)事人自愿行使這項(xiàng)權(quán)利，在合同中明確約定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間時(shí)，標(biāo)的物的所有權(quán)則在該約定的時(shí)間由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。但是在實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中具體約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的情況并不普遍，因此各國(guó)民法一般都對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間作出了相關(guān)規(guī)定。
（二、）我國(guó)法律對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定
依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方法有兩種：交付和登記。原則上交付適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，登記適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
交付即出賣(mài)人將標(biāo)的物的實(shí)際控制占有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，依靠轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的空間位置來(lái)完成。交付的方法，依各國(guó)的規(guī)定，一般包括現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付。我國(guó)《民法通則》第72條與《合同法》第133條對(duì)交付作為標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法做出了相同的規(guī)定，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)一般以占有為權(quán)利的公示方法，所以除法律有特別規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)依交付而轉(zhuǎn)移。
登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的公示方法。我國(guó)《民法通則》規(guī)定“按照合同或其他合法方法取得財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)必須要有公示性，而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不能依靠轉(zhuǎn)移其空間位置來(lái)完成，或者說(shuō)交付這種方式不能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有公示性，為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示這一原則，法律始創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以對(duì)世人明確不動(dòng)產(chǎn)的主人及變動(dòng)情況。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記”；第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。”根據(jù)上述法律規(guī)定，通說(shuō)認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示方法。
關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間，我國(guó)《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條作出了原則性的規(guī)定，如《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。”據(jù)此，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間應(yīng)遵從三個(gè)原則確定：一是遵從約定；二是遵從法律法規(guī)的特別規(guī)定；三是除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情形，一般情況下“自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移”，由此可見(jiàn)，我國(guó)法律采取的是交付主義。
較為明顯的是，訂有所有權(quán)保留條款的買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人可以約定買(mǎi)受人在付清全部貨款后，標(biāo)的物的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，以確保出賣(mài)人的價(jià)金債權(quán)。 總之，在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間上，法律認(rèn)可當(dāng)事人自行約定的效力，但需要注意的是對(duì)于法律、行政法規(guī)規(guī)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要履行登記手續(xù)的，當(dāng)事人不能以特殊約定排除其適用。
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同4
1、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性與有效性。
�。�1） 合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情
況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書(shū)。
�。�2） 房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫(xiě)，不得隨意增改文字。只有房地證
或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門(mén)口的門(mén)牌號(hào)或習(xí)慣稱(chēng)呼的小區(qū)名稱(chēng)填寫(xiě)。
�。�3） 房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫(xiě)。這個(gè)面積是國(guó)家經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。因?yàn)�，有部分房屋附有�?zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的"其他條款"中注明，該房屋交易附帶贈(zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等。 5. 房屋權(quán)屬要明確注明。私產(chǎn)房要填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)要填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)位名稱(chēng)，公產(chǎn)房要填寫(xiě)所屬房管站名稱(chēng)。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣(mài)方出具相關(guān)證明。
2、交易金額及付款方式的約定。
有關(guān)金額約定時(shí)應(yīng)頂格大寫(xiě)，字跡清晰。如有小寫(xiě)，須注意前后一致。明確付款金額和具體時(shí)間，保證總金額一致，前后時(shí)間不沖突。過(guò)戶(hù)貸款具體事項(xiàng)以銀行和房地產(chǎn)管理部門(mén)為準(zhǔn)。在簽署合同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)支付定金，賣(mài)方出具收款票據(jù)或收條，交付定金時(shí)應(yīng)由正規(guī)中介經(jīng)紀(jì)人或律師見(jiàn)證。
3、附屬設(shè)施可依據(jù)"(三要三不要"的原則。
煤氣、暖氣和一戶(hù)一表要注明，并約定日期交接相關(guān)證件或變更證件。因?yàn)殡娫?huà)、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)等歷史欠費(fèi)問(wèn)題不好解決，并且電話(huà)還涉及賣(mài)方的隱私，所以建議在合同中約定這些附屬設(shè)施由賣(mài)方申請(qǐng)關(guān)閉，然后買(mǎi)方自行開(kāi)通。如果有家具或電器等等留給買(mǎi)方，需要在合同中注明。并且約定附屬設(shè)施相關(guān)證件及費(fèi)用繳清憑證的交接日期。
4、簽字及聯(lián)系方式。
合同需要買(mǎi)賣(mài)雙方本人簽字，并盡量多留存電話(huà)，留存住址或可以郵寄到的聯(lián)系地址，以保證買(mǎi)賣(mài)雙方的正常聯(lián)系。
5、合同簽署中不要留白和隨意涂改。
如需要修改，交易雙方須全部在修改處簽章確認(rèn)。
注意事項(xiàng)
房屋作為一種特殊的商品。依據(jù)法律規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面的、
由政府有關(guān)部門(mén)制定的格式合同，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的重要憑證，是買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，即標(biāo)的物(標(biāo)的物是房屋的所有權(quán)或使用權(quán))物權(quán)轉(zhuǎn)移的主要和重要文件。合同規(guī)定了標(biāo)的物的質(zhì)量、面積、單價(jià)、總價(jià)、履
行合同的期限等雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同具有以下區(qū)別與其他交易合同的特殊性：房屋與土地的不可分割性。在買(mǎi)受人支付合同約定的價(jià)款后，在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，也取得了該房占地的土地使用權(quán)。土地是屬?lài)?guó)家所有，是禁止所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)的，但可以支付一定價(jià)款后取得土地使用權(quán)，這樣，房屋才有賴(lài)以“立足”的地方。房屋與土地的不可分割性，決定了在取得房屋所有權(quán)時(shí)同時(shí)取得土地使用權(quán)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立前，因轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)可能涉及第三人的利益。因此，法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月或按照租賃合同中約定事宜通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂生效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)證件，經(jīng)審查符合房屋買(mǎi)賣(mài)條件，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)(或產(chǎn)權(quán)證)后，房屋所有權(quán)才算轉(zhuǎn)移，即出賣(mài)人才算將標(biāo)的物交付。未經(jīng)過(guò)戶(hù)登記(或產(chǎn)權(quán)登記)的，買(mǎi)受人交付了合同約定的費(fèi)用，仍沒(méi)有占有該標(biāo)的物，這一點(diǎn)是與一般買(mǎi)賣(mài)合同的明顯區(qū)別。
確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份
簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的.真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚
房屋是否有歷史遺留問(wèn)題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，
時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要做出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。
維修基金
買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
生活費(fèi)用
水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類(lèi)糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買(mǎi)方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。
其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。
附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄
一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家
具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。
付款過(guò)戶(hù)：明確操作方式
購(gòu)買(mǎi)二手房付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買(mǎi)賣(mài)雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣(mài)方不愿先過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，為此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的情況下解決上述問(wèn)題。
遷戶(hù)延遲：慎約時(shí)間責(zé)任
按照通常的交易習(xí)慣，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶(hù)口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶(hù)口遷出的時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書(shū)面約定戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口遷出延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
違約責(zé)任：約定償付時(shí)間
這是買(mǎi)賣(mài)雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
補(bǔ)充協(xié)議：空白處不留白
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫(xiě)附加條款。將合同中對(duì)雙方的意思表示寫(xiě)明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同5
甲方： 置業(yè)有限公司
乙方：王莉
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就乙方購(gòu)買(mǎi)園西公寓閣樓一事達(dá)成如下協(xié)議：
1、甲方同意將其自有產(chǎn)權(quán)的“園西公寓”閣樓1套（ 位于 1號(hào)樓2-501
樓頂）轉(zhuǎn)讓給乙方，房號(hào) 1號(hào)樓2-601套內(nèi)建筑面積約 87.72 平方米。
2、該閣樓總價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）： 壹拾捌萬(wàn) 元整（小寫(xiě)： 180000.00 元）。該價(jià)款不含各項(xiàng)稅費(fèi)，如需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，由乙方承擔(dān)。
3、該閣樓不辦理產(chǎn)權(quán)證，但如以后政策調(diào)整，可以辦理產(chǎn)權(quán)證，甲方協(xié)助乙方辦理，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4、該房用途為居住，乙方不得擅自改變結(jié)構(gòu)與用途，如乙方違反，所產(chǎn)生的一切后果與安全責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)。
5、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具有同等法律效力。
6、本協(xié)議最終解釋權(quán)歸甲方所有。
7、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方（蓋章） 乙方（簽名）
日 期：20xx年 月日日 期：201 年月日
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同6
機(jī)動(dòng)車(chē)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，在二手機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件、機(jī)動(dòng)車(chē)保險(xiǎn)合同案件及有些交通事故損害賠償案件中均有重大的法律意義，決定著當(dāng)事人對(duì)車(chē)輛風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)或利益的得失。而對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)中機(jī)動(dòng)車(chē)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，在理論與實(shí)踐中有兩種不同意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為：買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人到車(chē)輛管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后，車(chē)輛所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移。第二種意見(jiàn)認(rèn)為：車(chē)輛交付時(shí)起，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。意見(jiàn)的分歧造成各地的判決結(jié)果迥異。
我們贊同第二種意見(jiàn)。
一、現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)登記的性質(zhì)為“準(zhǔn)予上道行駛登記”。
XX年施行的《中華人民共和國(guó)道路交通安全法》第八條明確規(guī)定：國(guó)家對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)實(shí)行登記制度。機(jī)動(dòng)車(chē)經(jīng)公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)登記后，方可上道行駛。尚未登記的機(jī)動(dòng)車(chē)，需要臨時(shí)上道行駛的，應(yīng)當(dāng)取得臨時(shí)通行牌證。《中華人民共和國(guó)道路交通安全法實(shí)施條例》亦規(guī)定了已經(jīng)注冊(cè)的登記的機(jī)動(dòng)車(chē)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記;申請(qǐng)機(jī)動(dòng)車(chē)轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記該機(jī)動(dòng)車(chē)的公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)提交所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明的證明、憑證。以此規(guī)定表明了機(jī)動(dòng)車(chē)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是不以注冊(cè)登記為條件的，恰恰相反機(jī)動(dòng)車(chē)準(zhǔn)予上道行駛登記需提交所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明、憑證——機(jī)動(dòng)車(chē)所有權(quán)轉(zhuǎn)移在先，上道行駛登記在后。
事實(shí)上XX年6月,《公安部關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題的復(fù)函》就確認(rèn)“根據(jù)現(xiàn)行機(jī)動(dòng)車(chē)機(jī)動(dòng)法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，公安機(jī)關(guān)辦理機(jī)動(dòng)車(chē)登記是準(zhǔn)予或者不準(zhǔn)與機(jī)動(dòng)車(chē)上道行駛的'登記，不是機(jī)動(dòng)車(chē)所有權(quán)登記”。因此，現(xiàn)行的車(chē)輛登記只是一種行政管理手段，將車(chē)輛管理部門(mén)辦理登記的時(shí)間作為機(jī)動(dòng)車(chē)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間沒(méi)有法律依據(jù)。
二、機(jī)動(dòng)車(chē)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以“交付為原則，以約定為例外”。
機(jī)動(dòng)車(chē)在民法上是動(dòng)產(chǎn)的一種。目前的法律(僅指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律)對(duì)汽車(chē)的買(mǎi)賣(mài)中所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移沒(méi)有特殊規(guī)定。《民法通則》第七十二條規(guī)定： “財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！� 這一條規(guī)定，表明財(cái)產(chǎn)(包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn))所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果法律沒(méi)有特殊規(guī)定或者當(dāng)事人也沒(méi)有特別約定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。依合同法，所謂買(mǎi)賣(mài)合同就是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。《合同法》對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的規(guī)定，完全與民法通則的規(guī)定相同。該法第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！彼^法律另有規(guī)定，目前的法律涉及動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題有兩項(xiàng)：一是海商法，二是民用航空法。海商法第九條第一款規(guī)定：“船舶所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)向船舶登記機(jī)關(guān)登記;未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人�！泵裼煤娇辗ǖ谑臈l第一款規(guī)定：“民用航空器所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院民用航空主管部門(mén)登記;未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人�！�
值得注意的是《最高人民法院研究室關(guān)于如何認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同中機(jī)動(dòng)車(chē)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題的復(fù)函》和《最高人民法院關(guān)于購(gòu)買(mǎi)使用分期付款購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛從事運(yùn)輸因交通事故造成他人財(cái)產(chǎn)損失保留車(chē)輛所有權(quán)的出賣(mài)方不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的批復(fù)》對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題做出了更為明確的答復(fù)。
所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同7
買(mǎi)受人：_____
出賣(mài)人：_____
茲因買(mǎi)受人向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)附表一的標(biāo)的物，依動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法規(guī)定，雙方約定條款如下：
一、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物：_______
二、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物業(yè)已交買(mǎi)受人占有使用，但買(mǎi)受人未付清全部?jī)r(jià)款之前（或買(mǎi)受人所交付支票未全部?jī)冬F(xiàn)之前），出賣(mài)人保有標(biāo)的物及其附件的所有權(quán)。買(mǎi)受人使用標(biāo)的物，應(yīng)遵守下列條件：
�。ㄒ唬�(biāo)的物應(yīng)置放于______（處所）。買(mǎi)受人妥善保管維護(hù)使用。未經(jīng)出賣(mài)人書(shū)面同意，不得將標(biāo)的物移離上述地點(diǎn)。
�。ǘ┏鲑u(mài)人得隨時(shí)派員至標(biāo)的物所在地點(diǎn)，檢查標(biāo)的物的狀況。
�。ㄈ┵I(mǎi)受人不得毀損標(biāo)的物或涂滅標(biāo)的物上名稱(chēng)、商標(biāo)、廠牌與編號(hào)。
（四）標(biāo)的物（包括零件、附件）因火災(zāi)、盜竊以及天災(zāi)地變等不可抗力而發(fā)生的損失，概歸買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)。
�。ㄎ澹┵I(mǎi)受人不得將標(biāo)的物出借、讓與、出質(zhì)、出賣(mài)、提供擔(dān)保或?yàn)槠渌魏翁幏帧?/p>
三、買(mǎi)賣(mài)人取得所有權(quán)的方法：
四、買(mǎi)受人取得所有權(quán)的.條件：買(mǎi)受人付清全部?jī)r(jià)款時(shí)（如系開(kāi)票據(jù)時(shí)，于該票據(jù)全部?jī)冬F(xiàn)時(shí)），買(mǎi)受人始行取得標(biāo)的物所有權(quán)。
五、第三條所定付款，如買(mǎi)受人有任何一期未付情況（或所開(kāi)票據(jù)有任何一張不兌現(xiàn)情況），經(jīng)出賣(mài)人以?huà)焯?hào)函發(fā)信期限三日催告（發(fā)信日為準(zhǔn)），買(mǎi)受人仍未清償時(shí)，買(mǎi)受人并愿徑受強(qiáng)制執(zhí)行。出賣(mài)人得申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行收回買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物。其已付價(jià)款，全部視為買(mǎi)受人使用標(biāo)的物的折舊損害賠償，不得請(qǐng)求退還。如標(biāo)的物有毀損，買(mǎi)受人應(yīng)按出賣(mài)人通知的數(shù)額賠償。
六、買(mǎi)受人如將標(biāo)的物保險(xiǎn)，其受益人應(yīng)列為出賣(mài)人。
七、就本契約所生糾紛之一切訴訟（包括連帶保證人部分）以__法院為第一審管轄法院，強(qiáng)制執(zhí)行收回標(biāo)的物，則由標(biāo)的物所在地的地方法院管轄。
八、其他條件：
（一）雙方應(yīng)即日向管轄登記機(jī)關(guān)，辦理動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保附條件買(mǎi)賣(mài)契約的登記。如買(mǎi)受人不協(xié)同出賣(mài)人辦理登記，任憑出賣(mài)人隨時(shí)收回標(biāo)的物，并賠償出賣(mài)人的一切損失，買(mǎi)受人無(wú)異議。
�。ǘ┍炯⻊�(dòng)產(chǎn)擔(dān)保附條件買(mǎi)賣(mài)契約登記有效期間為三年，自登記日起算。
�。ㄈ┏鲑u(mài)人收回標(biāo)的物十日內(nèi)，買(mǎi)受人得以現(xiàn)金繳付余額全部（或未兌付票據(jù)全部）及償還出賣(mài)人收回的一切費(fèi)用于出賣(mài)人后，領(lǐng)回原標(biāo)的物。其領(lǐng)回位置，由買(mǎi)受人自理。
�。ㄋ模┢渌炊ㄊ马�(xiàng)，概依有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
九、買(mǎi)受人的連帶保證人，就買(mǎi)受人因本契約而生的一切債務(wù)，負(fù)連帶責(zé)任，并愿拋棄民法保證各條內(nèi)有關(guān)保證人和權(quán)利。連帶保證人所負(fù)責(zé)任，以保證至履行本契約所生全部債務(wù)時(shí)為止。保證人非經(jīng)出賣(mài)人的書(shū)面同意，不得借故中途退保。
十、出賣(mài)人依第五條收回的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，經(jīng)拍賣(mài)所得的價(jià)金與買(mǎi)受人已付的價(jià)金合計(jì)總數(shù)不足清償全部貨款時(shí)，買(mǎi)受人及連帶保證人仍應(yīng)負(fù)全部清償責(zé)任。
買(mǎi)受人：_____________
住址：_____________
身份證號(hào)：_____________
連帶保證人：_____________
住址：_____________
身份證號(hào)：_____________
出賣(mài)人：_____________
___年__月__日
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