農(nóng)村房屋買賣案例與買賣手續(xù)

農(nóng)村房屋買賣案例與買賣手續(xù)

　　農(nóng)村房屋買賣案例

　　【案例】

　　原告何某于1994年10月將在農(nóng)村的四上四下樓房賣給了被告殷某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)為69500元。成交后，原告了解到，農(nóng)村的房屋不能買賣，買賣后也不能辦理房屋的過戶手續(xù)，即與被告協(xié)商退房退款，被告不同意，為此涉訟。

　　【審理】

　　法院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋買賣協(xié)議所基于的買賣標(biāo)的物系農(nóng)村房屋，涉及農(nóng)村房屋買賣應(yīng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)的審批手續(xù)。由于本案的原、被告在買賣房屋時(shí)未辦理相關(guān)的手續(xù)，所以雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。法院判決被告將房屋返還給原告，原告將69500元返還給被告，并承擔(dān)一定的利息。

　　1、《土地法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。

　　2、《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果農(nóng)民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。

　　3、根據(jù)1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，農(nóng)村村民宅基地的申請(qǐng)有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，如果村民的房屋買賣不經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)就可以成立，則國家關(guān)于宅基地使用需要審批的'相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)，也是極不嚴(yán)肅的。

　　4、1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。應(yīng)該說，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但正是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律規(guī)定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。

　　農(nóng)村房屋買賣手續(xù)

　　買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應(yīng)當(dāng)首先到當(dāng)?shù)厮痉ü�證部門進(jìn)行公證;之后，買方應(yīng)該到當(dāng)?shù)刎?cái)政所繳納3%的房契稅;然后，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芩�申�?qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進(jìn)行定案登記并實(shí)行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)無異議的，變更房屋產(chǎn)權(quán)登記。在辦理產(chǎn)權(quán)變更過程中，需繳納一定手續(xù)費(fèi)。根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部文件計(jì)價(jià)格(2002)121號(hào)文件關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知規(guī)定：在辦理住房交易手續(xù)過程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收費(fèi)按住房建筑面積收取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收;存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%.通知另規(guī)定：住房交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，由經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時(shí)收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此，在變更房屋所有權(quán)登記后，還應(yīng)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權(quán)變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應(yīng)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃證等相關(guān)手續(xù)，交取房屋造價(jià)1%—2%的手續(xù)費(fèi)。