商品房買賣合同集錦九篇
隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，關(guān)于合同的利益糾紛越來(lái)越多，簽訂合同是減少和防止發(fā)生爭(zhēng)議的重要措施。那么大家知道合同的格式嗎？以下是小編為大家整理的商品房買賣合同9篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
商品房買賣合同 篇1
合同編號(hào)：
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人：_________________________________________________________
注冊(cè)地址：_______________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：_________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________
郵政編碼：_______________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________
郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________
注冊(cè)地址：______________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________
郵政編碼：______________________________________________________
買受人：________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍______________
【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】_______________________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________
【委托代理人】【 】姓名：____________________國(guó)籍：_____________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________電話：__________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理 法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地 塊的土地使用權(quán)�！就恋厥褂脵�(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】 【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。
該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限 自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。
第二條 商品房銷售依據(jù)。
買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________。
第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況。
買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一， 房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。
該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________， 建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。
該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中， 套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________ 平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。
第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：
1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元， 總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____ 拾_____元整。
2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米 __________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____ 千_____百_____拾_____元整。
3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____ 百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。
4、 __________________________________________________________ 。
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】 （本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 __________種方式進(jìn)行處理： 1、雙方自行約定：
（1）_____________________________________________________________ ___________________；
�。�2）_____________________________________________________________ ___________________；
�。�3）_____________________________________________________________ ___________________；
�。�4）_____________________________________________________________ ___________________。
2、雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
�。�2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退 還給買受人，并按__________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由 出賣人雙倍返還買受人。
面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100%
因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限。
買受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款
___________________________________________________________ _______________________。
2、分期付款
_____________________________________________________________
3、其他方式
_____________________________________________________________。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違 約金，合同繼續(xù)履行；
�。�2）逾期超過(guò)_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的， 經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該 比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2.______________________________________________________________ _______________________。
第八條 交付期限。
出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
5．______________________________________________________________ ______________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；
2、______________________________________________________________ ______________________；
3、______________________________________________________________ ______________________。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該 商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：
1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；
�。�2）逾期超過(guò)_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)不小于 第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
2. ______________________________________________________________ __________________。
第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人：
�。�1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；
�。�2）____________________________________________________________ ____________________；
�。�3）____________________________________________________________ ____________________；
�。�4）____________________________________________________________ ____________________；
�。�5）____________________________________________________________ ____________________；
�。�6）____________________________________________________________ ____________________；
（7）____________________________________________________________ ____________________。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人 已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十一條 交接。
商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙 方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋 交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使 用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交 接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
_______________________________________________________________ _______________。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣 人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān) 全部責(zé)任。 ______________________________________________________________ _______________。
第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo) 準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
2. _______________________________________________________________。
3. _______________________________________________________________ 。
第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 按以下日期達(dá)到使用條件：
1．______________________________________________________________；
2．_____________________________________________________________
3．_____________________________________________________________；
4．_____________________________________________________________；
5．_____________________________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．_____________________________________________________________；
2．_____________________________________________________________；
3．_____________________________________________________________。
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人 提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限 內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受 人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金。
3．___________________________________________________________ 。
第十六條 保修責(zé)任。
買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的 內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié) 助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。
第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：
1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_________________________________ ；
2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)______________________________；
3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_____________________________________；
4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_____________________________________ ；
5、_________________________________________________________
6、__________________________________________________________第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間 不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件 另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān) 聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：
1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空 格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效 力，合同持有情況如下： 出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請(qǐng)登記備案。
出賣人（簽章）： 買受人（簽章）：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
（簽章） （簽章）
______年______月______日 ______年______月______日
簽于 簽于
商品房買賣合同 篇2
合同編號(hào)：_________
出賣人：_________
住所：_________
郵編：_________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________
資格證書號(hào)碼：_________
法定代表人：_________
聯(lián)系電話：_________
委托代理人：_________
聯(lián)系電話：_________
買受人：_________
國(guó)籍：_________
性別：_________
出生年月日：_________
住所（址）：_________
郵編：_________
證件名稱：_________
號(hào)碼：_________
聯(lián)系電話：_________
委托／法定代理人：_________
住所（址）：_________
聯(lián)系電話：_________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
1、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的`國(guó)有土地使用權(quán)。
2、該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________。
第二條 商品房情況
該商品房銷售許可證號(hào)：_________。
商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。
設(shè)計(jì)用途_________；建筑結(jié)構(gòu)_________；建筑層數(shù)為_(kāi)________層。
建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。
商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。
第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：
1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元。
2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元整。
3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（_________幣）_________元整。
4、_________。
第四條 付款方式及期限
買受人采取下列第_________種方式付款。
1、一次性付款，自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款_________元。（小寫：_________萬(wàn)元）
2、分期付款。
�。�1）第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________％；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）
�。�2）第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________％；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）
（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________％；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）
3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_________％，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。
4、其他方式_________。
第五條 房產(chǎn)交付
1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，方可交付；不符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。
2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________。
商品房買賣合同 篇3
(一)出賣方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，嚴(yán)守合同承諾。首先，出賣方應(yīng)遵守國(guó)家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，保證售房質(zhì)量，配套設(shè)施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷售行為要規(guī)范，銷售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權(quán)證。
(二)買受方應(yīng)正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)
有任何約束力的。而 90% 的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真?zhèn)�。因此，�?gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)，必要時(shí)，可以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。
(三)買受方應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”�！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)�！拔遄C”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費(fèi)者如購(gòu)買現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
(四)買受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。房屋買賣合同標(biāo)的，較之于一般標(biāo)的物的買賣更復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)以下條款要特別明確約定：
(1)面積的確認(rèn)及面積差異的處理；
(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；
(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；
(4)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；
(5)交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；
(6)適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。
商品房買賣合同 篇4
一般，訂立商品房買賣合同需要注意很多，因?yàn)樯唐贩抠I賣涉及到很多的問(wèn)題，如果不注意的話，可能會(huì)引發(fā)一些列的法律問(wèn)題，讓購(gòu)房變得十分艱難。下面，就簡(jiǎn)要講述一下訂立商品房買賣合同的注意事項(xiàng)。
購(gòu)買者在購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：
一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買者要在購(gòu)買前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。
3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。
4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明)。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建
設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：
商品房買賣合同 篇5
一、商品房買賣合同的效力問(wèn)題
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。
若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
二、商品房買賣合同的分類
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過(guò)程中欺詐行為的認(rèn)定
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙
倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見(jiàn)王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。
但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過(guò)失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。
五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：
1、對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開(kāi)發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問(wèn)題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對(duì)于這類糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。
3、抓爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。商品房買賣糾紛案件，當(dāng)事人會(huì)有幾種乃至十幾種訴訟請(qǐng)求。在調(diào)解時(shí)，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調(diào)解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長(zhǎng)宏房地產(chǎn)有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請(qǐng)求有十一項(xiàng)，但經(jīng)過(guò)與合同對(duì)比分析，合法的請(qǐng)求只有三項(xiàng)，而在這三項(xiàng)的合法請(qǐng)求中最主要的是支付預(yù)期交房違約金。抓住這個(gè)主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法官有針對(duì)性地做雙方當(dāng)事人的工作，很快促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
商品房買賣合同 篇6
甲方(賣方)：
乙方(賣方)：
甲乙雙方就房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商一致，自愿達(dá)成如下協(xié)議。
一、轉(zhuǎn)讓房屋
甲方自愿將坐落于 房屋出售給乙方，房屋所有權(quán)證證號(hào)為：__________ ，共有權(quán)證號(hào)：__________ ，產(chǎn)權(quán)面積為：__________ 平方米，使用性質(zhì)為：__________ ，國(guó)有土地使用證號(hào)為：__________ ，乙方對(duì)該房屋充分了解后愿意購(gòu)買。該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)所占有的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格
經(jīng)過(guò)甲、乙雙方議定，上述房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為_(kāi)_______人民幣(大寫) ，人民幣(小寫)________ 元(含經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼 ________萬(wàn)元整，《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放憑證》編號(hào)： )。
三、稅費(fèi)繳納
甲、乙雙方約定在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中所繳納的稅費(fèi)由 承擔(dān)。
四、付款方式
雙方約定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的全額價(jià)款按下列第 種方式付款。
1、一次性付款
應(yīng)于本合同簽訂之日起 日內(nèi)一次性支付。
2、分期付款
(1)第一期
(2)第二期
(3)第三期
3、銀行按揭付款
應(yīng)于本合同簽訂之日起 日內(nèi)支付首期房款人民幣 元，余款 元在 日內(nèi)由買方向銀行申請(qǐng)以按揭方式付清，如未能付清，則本合同自動(dòng)終止。
五、交付
甲乙雙方應(yīng)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成之日起 日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓房屋交付給乙方，并將與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的權(quán)利憑證同時(shí)交付。甲方保證所轉(zhuǎn)讓的房屋權(quán)屬明晰，沒(méi)有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律保障。否則，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由甲方承擔(dān)。
六、違約責(zé)任
任何一方違反本合同約定，均構(gòu)成違約。違約方應(yīng)依本合同的約定向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
七、爭(zhēng)議的解決
買賣雙方因履行本合同發(fā)生糾紛，應(yīng)盡量協(xié)商解決。協(xié)商不成的，通過(guò)訴訟方式解決。
八、合同的保存
本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)存檔一份。
九、補(bǔ)充條款
甲 方(簽章)：_______________
乙 方(簽章)：_______________
_____年_____月_____日
商品房買賣合同 篇7
XX年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅，因該樓盤處于預(yù)售開(kāi)發(fā)階段，欲購(gòu)一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計(jì)精巧、裝修雅致，并帶有地下車庫(kù)(凈高2.25米)，張某對(duì)此甚為滿意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類別墅高出許多時(shí)，對(duì)于是否購(gòu)買產(chǎn)生了擾豫。但當(dāng)其看到大洋公司的售樓宣傳材料后，得知預(yù)售別墅的設(shè)計(jì)與樣板房一樣，且地下車庫(kù)屬于贈(zèng)送的，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買該樓盤的一套聯(lián)體別墅，并對(duì)房?jī)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)張某付清了全部房款。XX年1月樓盤完工并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買別墅的地下車庫(kù)的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴(yán)重不符，于是拒絕接受房屋，并要求大洋公司承擔(dān)賠償損失及承擔(dān)由此造成逾期交房的違約責(zé)任。大洋公司則反駁說(shuō)，地下車庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定，其不屬于買賣房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。大洋公司告知張某，如若因此不滿意可以退房，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
【糾紛與風(fēng)險(xiǎn)分析】
在商品房買賣合同的訂立階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定，是屬于要約邀請(qǐng)還是要約?這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)以及買受人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，必須采用要約、承諾方式。合同是從合同當(dāng)事人之間的交涉開(kāi)始，經(jīng)要約、承諾，即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)承諾而只停留在要約階段，則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定，要約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當(dāng)事人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。
要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容，一項(xiàng)要約要發(fā)生法律效力，則必須具有特定的有效條件：
(1)內(nèi)容具體確定;
(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據(jù)上述分析可以看出，在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請(qǐng)，它不能產(chǎn)生要約的后果，即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請(qǐng)而受到約束。但是，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
大洋公司雖然將別墅附屬的地下車庫(kù)作為贈(zèng)送，但這種贈(zèng)送是在買房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的，從而也構(gòu)成了買房者購(gòu)買商品房的條件之一，如果不贈(zèng)送地下車庫(kù)，則買房者張某就有可能不購(gòu)買大洋公司所售別墅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，如果商品房出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體規(guī)定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，但開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)贈(zèng)送地下車庫(kù)作了允諾，且其對(duì)雙方訂立預(yù)售合同以及對(duì)商品房?jī)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)將其視為要約，并因張某的承諾而發(fā)生合同的效力。因此，對(duì)于這一合同的內(nèi)容，作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應(yīng)當(dāng)遵守，如若違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【風(fēng)險(xiǎn)提示】
根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
商品房買賣合同 篇8
(合同編號(hào)： )
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人：________________________________________________
注冊(cè)地址：_____________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_______________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：________________________________________
法定代表人：____________聯(lián)系電話：_____________________
郵政編碼：______________________________________________
委托代理人：_____________地址：_________________________
郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_______________________
委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________
注冊(cè)地址：______________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________
法定代表人：_________聯(lián)系電話：________________________
郵政編碼：______________________________________________
買受人：_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：_____________國(guó)籍______________
【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】_____________________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______________________
【委托代理人】【 】姓名：____________國(guó)籍：_____________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：_______________電話：________________________
[釋義]本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格。
本條款提示點(diǎn)：
1、出賣人的主體資格
我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和兼營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但無(wú)論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無(wú)效。
2、買受人的主體資格
(1)凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，
(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，
A、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的除外);
B、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效，
(3)未成年人、精神病人的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為簽約，
(4)夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無(wú)論以夫或妻的名義購(gòu)買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
3、出賣人委托代理機(jī)構(gòu)
近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商委托代理公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將代理機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開(kāi)發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系，也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：
【商品房買賣合同集錦九篇】相關(guān)文章：
【精華】商品房買賣合同集錦7篇01-02
【實(shí)用】商品房買賣合同集錦5篇12-28
有關(guān)商品房買賣合同集錦八篇12-25
精選商品房買賣合同集錦6篇12-16
精選商品房買賣合同集錦8篇12-16
【實(shí)用】商品房買賣合同集錦九篇12-08
【精華】商品房買賣合同集錦5篇12-07
精選商品房買賣合同集錦7篇11-15
【推薦】商品房買賣合同集錦八篇11-11
有關(guān)商品房買賣合同集錦10篇11-05